Kapittel 15. Innløsning og erstatning

Kapittel 15. Innløsning og erstatning

NYTT Spørsmål (§§ 15-1 og 15-2): Kommunen ønsker å regulere et område til undervisningsformål, men er usikker på om det da inntrer innløsningsplikt etter pbl. kap. 15. Hva må man passe på?

Svar:Dersom kommunen ønsker å unngå innløsning, vil det enkleste være å legge arealet ut i kommuneplanens arealdel som byggeområde med plankrav, og avvente senere avklaringer med hensyn til behov. Slik arealdisponering gir ikke rett til innløsning, jf. § 15-1.

Når det gjelder innløsning med grunnlag i reguleringsplan, er det verd å merke seg at innløsningsreglene bare kommer til anvendelse hvis planen gir ”rett til å ekspropriere en ubebygd eiendom i dens helhet”, jf. § 15-2 første ledd. Se likevel unntaket i andre ledd for bebygd eiendom som ikke lenger kan nyttes på ”regningssvarende måte”. Kommunen må altså se nærmere på eiendomsforholdene og gjøre konkrete vurderinger.

Retten til innløsning er knyttet opp mot kommunens rett til ekspropriasjon. Grunneiers rett til innløsning inntrer uavhengig av om det foreligger et økonomisk tap. Utmålingen av ev. ekspropriasjonserstatning skjer ved skjønn ofte knyttet opp mot ”strøkpris”.

Formuleringen i tredje ledd første punktum rammer ”statens, fylkets og kommunens bygninger”. Dersom arealet legges ut til offentlig eller privat tjenesteyting som undervisningsformål, vil dere måtte ta stilling til om det skal være til offentlig formål. Skal kommunen bygge, drifte og benytte den, må arealet legges ut som offentlig og det oppstår innløsningsplikt. Skal skolen bygges, driftes og benyttes av private, inntrer ikke innløsningsplikt. Innløsning kan bare kreves av grunneier og det gjelder frister.

Utgangpunktet er som nevnt at retten til innløsning beror på om det offentlige har ekspropriasjonsrett. Det er rettslig uavklart om det inntrer innløsningsplikt dersom skolebygget skal eies og driftes av private, men benyttes av kommunen. Hensynet bak innløsningsreglene er at grunneier som rammes av båndlegging som har ekspropriasjonsmessig preg ikke skal måtte vente på at kommunen initierer en ekspropriasjon. Regelen fremskynder med andre ord en ekspropriasjon. Dersom det er en annen enn grunneieren som skal drifte og drive skolen, taler det for full innløsningsplikt. Skal grunneier bygge og drifte skolen kan det stille seg annerledes.

Spørsmål: Er det forskjell på erstatnings- og innløsningsreglene etter ny og gammel plan- og bygningslov?

Svar: Det er ingen forskjell på erstatnings og innløsningsreglene i ny og gammel lov. Det vil si at hvis grunneier har krav på erstatning og innløsning etter gammel lov har han det også etter ny.

Straksinnnløsningsreglene gjelder bare friområdet og ikke friluftsområder. Eventuell erstatning for båndlegging av areal til friluftsområder må vurderes etter den alminnelige lære om erstatning for rådighetsinnskrenkninger. Utgangspunktet her er at rådighetsinnskrenkningen må være så omfattende at de er av ekspropriasjonsaktig karakter. Hvis man vil sikre allmennheten rettigheter til bruk av et område som går lenger enn rettighetene etter friluftsloven, må man selvsagt betale for det.

 

§ 15–2 Grunneierens rett til å kreve innløsning ved reguleringsplan

Spørsmål: Hvordan angis (offentlige) friområder (dvs grønne områder for allmennhetens bruk) i plan, og når oppstår det innløsningsrett for slike områder, jf plan- og bygningslovens § 15-2 om innløsningsrett for friområder.

Svar: Det er bare grønnstruktur (herunder friområde) og uteoppholdsareal ”o” (jf §§ 11-7 og 12-5 nr. 1 og 3), som i bestemmelse (jf §§ 11-10 nr.3 ogf 12-7 nr. 14) fastsettes å være offentlig, og som angis med ”o”, som under forutsetning av at de øvrige vilkår i kap 15 er oppfylt, vil kunne gi grunnlag for innløsning/erstatning.

Departementet vedla svaret også en omtale av innløsningsformålene etter ny lov der det andre kulepunktet gjelder friområder: 

Formål og bestemmelser som gir rett til erstatning og innløsning i ny pbl:

• Statens, fylkets og kommunens bygninger – finner man under arealformål 1. bebyggelse og anlegg, underformål bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting. Det må angis særskilt at bebyggelsen skal være offentlig. Underformålet idrettsanlegg må også spesifiseres hvis anlegget skal være offentlig. Det kan gjøres ved bruk av bestemmelse og angivelse av bestemmelsesområde ”o” på planen. Grav- og urnelunder er underformål under areaformål bebyggelse og anlegg. Slike arealer må på samme måte også angis som offentlige
• Offentlig trafikkområde finner man som underformål under arealformål 2. Samferdselsanlegg. Hvis ikke annet er angitt særskilt på reguleringskartet med bruk av bestemmelsesområde anses formålet som offentlig
• Offentlig friområde – finner man som underformål under arealformål 3. Grønnstruktur supplert med planbestemmelse som angir at arealet er offentlig. På planen vises dette som bestemmelsesområde ”o”. Videre kan ”uteoppholdsareal” kode 1600 (ev underspesifisert i reguleringsplan) være offentlig friområde i områder for bebyggelse og anlegg, men formålsangivelsen må da på samme måte suppleres med planbestemmelse som angir at arealet er offentlig, og det må på planen vises som bestemmelsesområde ”o”
• Fellesområde – kan høre under flere arealformål. Areal avsatt til Grønnstruktur kan angis som fellesområde for nærmere angitte eiendommer (er privat). Også uteoppholdsareal under bebyggelse og anlegg kan fastsettes å være fellesområde for nærmere angitte eiendommer (er privat). Slike fellesaral angis (tilsvarende som for offentlige formål) med bestemmelse som fastsetter at arealet skal være felles (for nærmere angitte eiendommer) og angis med ”f” innenfor bestemmelsesområde (linje) på plankartet.
• Felles avkjørsel til flere eiendommer hører under Samferdselsanlegg eller område for bebyggelse og anlegg. Formålet må suppleres med bestemmelse som angir at områdene er felles og vises som bestemmelsesområde ”f”.
• Fornyelsesområder er tatt ut av loven.