Prosjektet Drømmeplan - Hvilke planer gjelder for min eiendom?
Artikkel | Sist oppdatert: 31.05.2023 | Kommunal- og distriktsdepartementet
Kommunene Fredrikstad, Åfjord, Hemsedal/Ål og Sandnes har deltatt i prosjekt som skal gjøre det lettere for innbyggerne å finne informasjon om hvilke muligheter de har til å bygge mer på egen tomt. Erfaringene er gode både blant innbyggerne og kommunene.
Prosjektet "Drømmeplan" er ferdig med pilotfasen. Målet er å gjøre reguleringsplaner lettere tilgjengelige for innbyggerne digitalt. Målgruppen er de som allerede har en bebygd eiendom, men som ønsker å gjøre endringer som f.eks. tilbygg, garasjer, boder og lignende.
Mange opplever det som vanskelig å finne ut hvilke reguleringsbestemmelser som gjelder for egen tomt. Informasjonen kan finnes i flere dokumenter, og det er ofte nødvendig å benytte reguleringsplankartet for å finne frem til korrekt informasjon i andre dokumenter.
Pilotkommunene har utviklet digitale løsninger hvor innbyggerne kan finne reguleringsbestemmelsene for en bestemt adresse. Ved å søke opp adressen, kan innbyggerne få informasjon om hva som gjelder denne spesifikke eiendommen. Innbyggerne slipper også å forholde seg til informasjon fra reguleringsbestemmelsene som ikke er relevant for dem.
Konseptskisse fra tidlig prosjektfase (Sandnes kommune)
Løsningene viser hvor mye av tomten som er registrert utnyttet, og sammenholder dette med utnyttelsesgrader i bestemmelsene. På denne måten slipper innbyggerne å måtte lete flere steder for å finne denne informasjonen.
De digitale løsningene viser også enkle forklaringer og figurer for sentrale begreper, slik at dette blir lettere å forstå.
Det er mange bestemmelser som er mest relevante i utbyggingsfasen av et helt boligfelt. Dette prosjektet så imidlertid mest på nye, mindre tiltak som garasje, utebod, mindre tilbygg i et allerede etablert område.
I den digitale løsningen kommer det opp hva som spesifikt gjelder for disse tiltakene, slik at det ble enklere for innbyggerne å få svar når de hadde planer om å bygge noe av dette.
Det er også laget en egen nettside om digitalisering av planprosessen.
Slik forstår du kommunale planer (DiBK)
Mer om prosjektet
Kommunene som var med i prosjektet tilpasset de gjeldende bestemmelsene til hver eiendom. Dermed fikk hver eiendom innenfor reguleringsområdet sin egen side hvor bestemmelsene ble oppsummert.
I etterkant ble det gjort spørreundersøkelser og intervjuer med innbyggere som har brukt de nye planene.
Tilbakemeldingen fra innbyggerne har vært positiv. Innbyggerne har trukket frem blant annet:
Enklere å finne bestemmelsene
Det var veldig mye enklere å få «sine egne» bestemmelser presentert, enn å lete i reguleringskartet og bestemmelsesdokumentet.
Forenklet planhierarki
I noen tilfeller var også bestemmelser fra kommuneplanens arealdel tatt med, i de tilfellene hvor det var bestemmelser her som hadde påvirkning på mindre tiltak. Dette er informasjon innbygger ofte ikke har fått med seg ved at denne informasjonen ligger i et annet dokument.
Pedagogisk fremstilling
Ved at det var brukt skisser og figurer for å forklare sentrale begreper, var det ikke nødvendig å lete seg frem til forklaringer om hva disse betyr.
Riktig reguleringsinformasjon
Både kommuner og innbyggere kunne fortelle om tilfeller hvor det var utarbeidet byggesøknader som var basert på eldre reguleringsplaner, og som derfor måtte sendes i retur.
Tilbakemeldinger fra kommunene som har vært med i prosjektet er at dette er et spennende konsept for å distribuere reguleringsinformasjon.
I piloteringsfasen valgte de ulike kommunene forskjellige tilnærminger, ut fra behov og ressurser, for å utvikle løsningene. Men en samlet erfaring er at det er behov for mye systemstøtte for å produsere reguleringsplaner på dette formatet.
Den strukturerte gjennomgangen av reguleringsplanene avdekket ulike kvalitetsutfordringer med både plan- og kartgrunnlaget. Det ble derfor nødvendig å gå gjennom gjeldende bestemmelser og presisjonen på reguleringskartet for å få god nok kvalitet for å vise planene i en slik type digital løsning.
Kommuner bruker mye tid på veiledning og publikumskontakt for planbestemmelser. Ved å tilby reguleringsplaner på denne måten kan kommunene oppnå:
Økt selvbetjening
Innbyggerne vil i større grad kunne gjøre jobben selv, ved at reguleringsinformasjon er enklere å finne, og enklere å forstå
Bedre regelverksforståelse for innbyggerne
Flere spørsmål kan svares i servicetorg og førstelinje
Kommunene får mulighet til å sende lenke til den individuelle reguleringsplanen når innbyggerne har spørsmål om hva som gjelder for deres eiendom. I tillegg kan førstelinje/servicetorg svare på enkle spørsmål uten å måtte sende videre til saksbehandler.
Ressurssparing av saksbehandlertid
Ved at det er mulig for førstelinje å øke selvbetjeningsgraden, antar kommunene at det er mulig å redusere antall henvendelser som binder opp saksbehandlertid.
Erfaringer fra pilotkommunene
Fredrikstad kommune brukte egne ressurser innen tjenestedesign, GIS og planlegging.
Reguleringsplaner for Vikertoppen og Oldenborgila (mindshiftas.github.io)
Direkte til et utvalg av eiendommer for å vise bredden av opplysninger:
- Reguleringsplan for Bekkevoldveien 1, 1630 GAMLE FREDRIKSTAD (mindshiftas.github.io)
- Reguleringsplan for Nedre Vikeråsen 1, 1622 GRESSVIK (mindshiftas.github.io)
- Reguleringsplan for Torsnesveien 11, 1630 GAMLE FREDRIKSTAD (mindshiftas.github.io)
- Reguleringsplan for Vikeråsen 2, 1622 GRESSVIK (mindshiftas.github.io)
Skjermdump fra side med informasjon for en enkelt eiendom i en reguleringsplan.
Skisse som viser byggehøyder.
Hele løsningen er laget av fagpersoner i kommunen, uten systemstøtte og utvikling fra eksterne.
Reguleringsplan for områdene Frønes, Strand og Løvø sørvest.
Åfjord kommune har grå knapper som man kan trykke på for å få mer informasjon om for eksempel måling av takhøyden.
Hemsedal og Ål har laget den mest teknisk avanserte løsningen med integrasjoner til kart og reguleringsbestemmelser.
Hemsedal og Ål (happy-sky-0ef09f803.azurestaticapps.net)
Eksempel på informasjon om en eiendom i Hemsedal kommune med innlagt byggegrense.
Eksempel på informasjon om en eiendom i Ål kommune med innlagt eiendomsgrense.
Sandnes kommune var tidlig med på prosjektet. Konseptutviklingsprosjekter la grunnlaget for resten av Drømmeplan-utviklingen.
Del av konseptskisse for en eiendom med ortofoto av eiendommen, informasjon om arealene og mulighet for nedlasting av plan.
Del av konseptskisse for en eiendom med informasjon før innsendelse av byggesøknad.
Formålet med nøkkelinformasjon
- For enkelteiendommer i en reguleringsplan er det endel informasjon som er særlig viktig.
- Kommunen kan ha egne bestemmelser i kommuneplanens arealdel som også påvirker eiendommen og disse kan disse med fordel forklares.
- Det kan være nyttig å bruke egne løsninger som gjør at borgerne kan finne tomtestørrelser etc. hvis kommunen har slike.
- Det er opp til kommunen å vurdere hvilken nøkkelinformasjon som skal vises. Det er viktig å ta med de vanligste spørsmålene som innbyggerne pleier å kontakte kommunen om.
Eksempler på nøkkelinformasjon
Utnyttelsesgrad
Utnyttelsesgraden i dette området er maksimalt 25% (BYA - bebygd areal) av tomtens størrelse. Størrelsen finner du på seeiendom.no. Du kan også finne mer informasjon i veilederen "Hvor stort kan jeg bygge". Du kommer til å behøve dokumentene for dette reguleringsområdet.
Byggehøyder
Maksimal byggehøyde i området er 7 meter fra topp grunnmur til mønet. Det er egne høydebegrensninger for boder og garasjer.
Avstand til nabogrense og vei
Dette bør du også tenke på:
- Fasade og takform skal utformes så det ligner på huset.
- Hvordan naboene dine påvirkes. Kommer det du vil bygge til å ta sol fra naboen?
- Avstander nabogrense og vei
- Ikke bygge på toppen av vannledning
- Så langt unna luftspenn (strøm)
Listen med vanlige tiltak er er ment som en toppliste med de tiltakene kommunen får mange henvendelser om. Det er opp til kommunen å velge hvilke.
Bestemmelser fra kommuneplaner som er relevant for eiendommen kan også tas med.
Kommunen får ofte spørsmål og søknader om følgende tiltak:
Terrasseoverbygg (med tett tak)
Det tillates takterrasser på leilighetsbygg, rekkehus og tomannsboliger dersom dette søkes om sammen med boligen.
Rekkverk i front av eventuell takterrasse på bolig kan overskride maks høyde laveste gesims med opptil 1,2 m.
Levegger
Levegger kan bygges i opptil 60 prosent av terrassens lengde eller bredde med en maksimal høyde på 130 cm.
Levegger skal ha samme utforming og materialvalg som huset.
Pergola (med åpent tak)
Pergola på takterrasser kan dekke maks 30 prosent av takflaten og skal ha en transparent løsning på alle sider.
Garasje eller carport
Regler for parkering og carport finner du under hvert enkelt delområde.
Bod
Regler for bygging av boder finner du under hvert enkelt delområde
Finner du ikke det du har lyst til å bygge?
Bruk veilederen fra Direktoratet for byggkvalitet for å se om det du har lyst til å bygge er søknadspliktig. Du kan også kontakte kommunen ved spørsmål.