Kapittel 12. Reguleringsplan

Spørsmål: Må utnyttingsgrad defineres i alle byggeområder, eller kan dette avklares ved en senere detaljregulering? (F.eks: Et byggeområde i en områderegulering der man stiller plankrav for videre avklaring med ny detaljregulering for dette området.)

Svar: Reguleringsplaner som inneholder arealer for bebyggelse og anlegg hvor forutsetningen er at byggesaksbehandling skal kunne skje uten ytterligere planlegging, må alltid angi grad av utnytting. Det innebærer at det ikke er et krav om at det skal fastsettes grad av utnytting i områderegulering hvis det er stilt krav om detaljregulering. Det er derfor opp til kommunen å avgjøre om det anses å være behov for å fastsette utnyttelsesgrad i områderegulering, eller om dette kan avklares ved en senere detaljregulering. Det vises også til uttalelse fra Sivilombudsmannen i sak 2019/1839 vedrørende bebyggelsesplan uten grad av utnytting.


Spørsmål: Pbl. § 12-1 definerer en reguleringsplan som et arealplankart med tilhørende bestemmelser. Planbeskrivelse er ikke nevnt som del av reguleringsplan, slik som for kommuneplaner. § 12-12 sier i siste avsnitt at planene med planbeskrivelse skal kunngjøres.  

Er det slik at en reguleringsplan kan utarbeides uten beskrivelse?

Svar: Det fremgår av pbl. § 4-2 at alle forslag til planer ved offentlig ettersyn skal ha en planbeskrivelse. Pbl. § 12-1 må leses i sammenheng med § 4-2, dvs. at alle reguleringsplaner må ha en planbeskrivelse. 

Spørsmål: Hvor og hvordan fastsettes krav om felles reguleringsplan for flere eiendommer?

Svar: Plankrav kan enten fastsettes i bestemmelse om plankrav etter § 11-9 nr. 1 eller følge direkte av § 12-1. I tillegg må det angis hensynssone etter § 11-8 tredje ledd bokstav e.

Vi vil imidlertid peke på at slik bruk av kommunal planmyndighet også må oppfylle andre generelle krav. Restriktive bestemmelser må være saklig begrunnet og ”nødvendige” i forhold til samfunnsmessige behov. Det vil derfor være behov for en konkret vurdering i det enkelte tilfelle og med utgangspunkt i en konkret plansituasjon for å vurdere holdbarheten av slike bestemmelser. Utgangspunktet for å stille krav om felles plan har vært at kommunen på oversiktsplannivået skulle kunne sikre at områder ble undergitt en form for grunneiersamarbeid gjennom felles planbehandling mht. arealbruk, gjennomføring, fordeling av kostnader og gevinster mv. Behovet er begrunnet i et ønske om områdevis samordning i tid og innhold av planlegging og utbygging. I arbeidet med gjeldende lov var områderegulering også tenkt brukt som en mulig form for oversiktsplan.

Spørsmål: Tidligere var det slik at et enkelt tre kunne vernes, bl.a. ved at grunneier tok kontakt med myndighetene for å verne treet. Er det fortsatt mulig å verne enkelttrær?
Svar: Naturmangfoldloven gir ikke hjemmel til å verne enkelttrær, jf. at vernekategorien naturminne er tatt ut. Enkelttrær kan imidlertid ivaretas av plan- og bygningsloven. På samme måte som etter PBL.1985 kan man bruke reguleringsbestemmelse i (detaljregulering) for å verne både kulturmiljø og naturmiljø, jf. pbl. § 12-7 nr. 1 og 6. I framstillingsnormen for reguleringsplan er det angitt symbol for tre/trær som skal bevares (fortrinnsvis som en del av et samlet kulturmiljø).

Se for øvrig Kommunal- og moderniseringsdepartementets uttalelse i sak

om klage på vedtak om reviderte bestemmelser i småhusplanen:

https://www.regjeringen.no/contentassets/eeeaa95d5cf64521885b3fd14cf78376/smaahusplan.pdf

Spørsmål: Når er reguleringsplankravet i pbl. § 12-1 tredje ledd oppfylt?
Svar: Kravet i pbl. § 12-1 tredje ledd retter seg i ikke mot en spesiell type reguleringsplan. Kravet er derfor i utgangspunktet oppfylt når det foreligger en reguleringsplan for området. Hvis området ikke er regulert fra før og det er en privat tiltakshaver, vil oppfyllelsen trolig oftest skje ved at det utarbeides en privat detaljregulering. Hvis området er omfattet av en områderegulering hvor det ikke er stilt krav om detaljregulering vil også kravet være oppfylt. Har kommunen gjennom bestemmelse til § 11-9 nr. 1 krevd områderegulering, må utbyggingen vente til det kravet er oppfylt (eller det er gitt disp.).

 

12-2. Områderegulering

Spørsmål: Hvordan er ansvarsfordelingen mellom kommunen og private ved utarbeiding av områderegulering

Svar: Dersom private aktører skal utarbeide områdereguleringer, må dette skje etter nærmere avtale med kommunen og innenfor de rammer som kommunen setter. De privates reguleringsredskap er således detaljregulering etter pbl. § 12-3, jf. § 12-11. Om det skal utarbeides en områderegulering er det kommunen som avgjør. Private kan følgelig ikke kreve at kommunen utarbeider en slik plan. De private kan derimot komme med merknader til høringen eller til det offentlige ettersynet, men har ingen rett til å få fremmet selvstendige eller alternative områdereguleringer. Kommunen har heller ingen plikt til å underkaste slike "private områdereguleringer" noen form for planbehandling. Siden det er "kommunens plan" fra oppstart, er konsekvensen at kommunen heller ikke kan kreve gebyr for sin behandling av planen. I reguleringsplanveilederen til Kommunal- og moderniseringsdepartementet er det uttalt følgende under pkt. 2.5.1: "Kommunen kan overlate til andre myndigheter og private å utarbeide forslag til områderegulering. I dette ligger at kommunen kan overlate til private å stå for hele eller deler av det planfaglige arbeidet innenfor de rammer kommunen bestemmer, og dekke kostnadene ved dette helt eller delvis. Det er kommunen som har ansvaret for rammer, innhold og framdrift i planprosessen."

Spørsmål: Kommunen har inngått en avtale om et offentlig - privat samarbeid med private utbyggere. Det skal utarbeides en områderegulering. Det er lagt opp til en styringsgruppe som kommunen skal være med i; ut over styringsgruppen er det en prosjektgruppe og en arbeidsgruppe som de private utbyggerne har ansvaret for hvor kommunen ikke deltar.

Hvilken rolle skal kommunen ha i en slik styringsgruppe?  Er det planmyndigheten eller ”rådmannen” som sitter i en slik gruppe?

For å klargjøre spørsmålet, så kommer problemstillingen opp igjen når planforslaget kommer til behandling; skal forslaget ha en reell 1. gangs behandling eller er det ”kommunens” forslag som legges fram slik det er uten endringer, slik som situasjonen normalt er for eksempel ved kommuneplanbehandling eller andre planer kommunen selv har utarbeidet?

Svar: Utgangspunktet etter plan- og bygningsloven er at det er kommunen/kommunestyret som er planmyndighet og som skal beslutte om det skal iverksettes arbeide med områderegulering, og som selv forestår planarbeidet. Imidlertid kan kommunen overlate til andre (gjennom avtale) å utarbeide det konkrete planforslaget. Det forutsettes da at kommunen gir innholdsmessige rammer og retningslinjer for arbeidet med planforslaget.

Kommunen bør på denne bakgrunn beslutte prinsipielt om det er kommunen som planmyndighet som utarbeider planforslaget – i ev. tett dialog og samarbeid med ”plan- og utbyggingsselskapet”, eller om kommunen overlater til ”plan- og utbyggingsselskapet” å utarbeide et planforslag innenfor nærmere rammer.

Dersom kommunen selv utarbeider planforslaget, gjelder de alminnelige organisatoriske reglene i kommuneloven, sammen med ev. kommunalt delegasjonsreglement, og sammen med forvaltningslovens alminnelige bestemmelser om habilitet for de som deltar i saksbehandlingen, (jf. særlig forvaltningslovens § 6 bokstav e). Planforslaget som legges fram vil da kommunen også innestå for når det gjelder det innholdsmessige.

Har kommunen overlatt til et utbyggingsselskap å utarbeide forslag til områderegulering, står kommunen fritt til å avgjøre om forslaget skal tas under behandling.

Uansett vil kommunen ha rådighet over planutarbeidingen og vil kunne endre planforslaget underveis ut fra de opplysninger, innspill og reguleringspolitiske vurderinger som er aktuelle. Utgangspunktet er at man ikke kan forhåndsbinde kommunestyrets myndighet til å fatte vedtak med et bestemt innhold. Både ved første og annen gangs behandling, og selvsagt også ved endelig vedtak, skal kommunens behandling være reell og ubundet/habil.

Spørsmål: Områderegulering er kommunenes ansvar, og det kan således ikke kreves gebyr for den, men for at utbyggere skal kunne detaljregulere trenger de en områderegulering. Er det anledning til å trekke kostnadene ved områderegulering inn i beregningen av gebyrgrunnlaget for detaljreguleringen?

Svar: Det er ikke er anledning til å kreve gebyr for områderegulering. Det er bare mulig til å kreve gebyr i forbindelse med kommunens behandling av private reguleringsforslag, og slike private forslag er alltid detaljregulering.

Det vil etter departementets vurdering heller ikke være mulig å ta med utgifter kommunen har hatt i forbindelse med områderegulering i det gebyret som kan tas i forbindelse med detaljregulering. I reguleringsplanveilederen til Kommunal- og moderniseringsdepartementet er det uttalt følgende under pkt. 2.5.2: "Ved utarbeidelse av områderegulering i samarbeid mellom kommunen og private, kan de private helt eller delvis dekke kostnadene med utarbeidelse av planen, herunder nødvendige utredninger. Kommunen kan imidlertid ikke ta saksbehandlingsgebyr for behandling av områderegulering. Det er bare mulig å kreve gebyr i forbindelse med kommunens behandling av private detaljreguleringsforslag."

Spørsmål: Når en kommune inngår avtale med private om gjennomføring av en områderegulering, vil lov om offentlig anskaffelse komme til anvendelse?

Svar: Lov om offentlig anskaffelse gjelder for statlige, fylkeskommunale og kommunale myndigheter. Loven gjelder anskaffelse av varer og tjenester og bygge- og anleggsarbeider. En anskaffelse skal så langt som mulig være basert på konkurranse. Sanksjoner ved overtredelse er gebyr og erstatning.

Utarbeiding av forslag til reguleringsplan kan skje på forskjellige måter:

  • Forslagstiller utarbeider og fremmer forslag til privat detaljregulering.
  • Kommunen overlater til private å utarbeide forslag til områderegulering.
  • Kommunen utarbeider selv forslag til områderegulering.
  • Kommunen engasjerer konsulent til å utarbeide forslag til områderegulering.
  • Offentlig tiltakshaver utarbeider selv forslag til detaljregulering.
  • Offentlig tiltakshaver engasjerer konsulent til å utarbeide forslag til detaljregulering.

Der hvor kommunen eller en annen offentlig tiltakshaver engasjerer konsulent for å utarbeide forslag til reguleringsplan, er det åpenbart at lov om offentlig anskaffelse kommer til anvendelse. Det er like klart at loven ikke kommer til anvendelse når kommunen eller annen offentlig tiltakshaver utarbeide forslaget selv. Det må også være klart at loven ikke gjelder der privat tiltakshaver bruker sin rett etter § 12-3 andre ledd i plan- og bygningsloven til å fremme forslag til detaljregulering. Forslaget fremmes ut i fra den private tiltakshaveres interesse i å få det aktuelle området regulert og ikke som en tjenesteyting til kommunen.

Når det gjelder områderegulering, så er utgangspunktet at dette er kommunens plan. Private har ikke på samme måte som når det gjelder detaljregulering rett til å fremme får behandlet forslag til slik plan. Etter pbl. § 12-2 andre ledd skal områderegulering utarbeides av kommunen, men det fremgår også av loven at kommunen likevel kan overlate til andre myndigheter og private å utarbeide forslag til områderegulering. Begrunnelsen for at loven gir kommunen muligheten til å overlate den oppgaven til private er at disse har en sterk egeninteresse i å få sine eiendommer regulert slik at utbygging kan settes i gang. Dette taler for å likestille situasjonen der kommunen overlater til private å utarbeide forslag til områderegulering med situasjonen der private tiltakshavere fremmer forslag til detaljregulering i forhold til lov om offentlig anskaffelse. I begge tilfelle er det tiltakshaveres egeninteresse som er drivkraften i at de påtar seg oppgaven, ikke kommunen interesse i å få området regulert. Konkurransehensynet blir også meningsløst i denne sammenhengen. Det er de som har utbyggingsinteresser i området som vil være interessert i påta seg oppgaven med å regulere.

Det som kan anføres i motsatt retning er at kommunen får utført er oppgave som er lagt til kommunen og som de før eller senere kanskje måtte ha utført enten selv eller med bistand av konsulent, men her må man ha klart for seg at kommunen ikke har en plikt etter loven til å utarbeide områdereguleringer. Det må også være et argument at loven selv åpner for at oppgaven overlates til private.

Konkusjon må etter dette bli at lov om offentlig anskaffelse ikke kommer til anvendelse der kommunen overlater til private å utarbeide forslag til områderegulering. Det må også gjelde i forhold til det valget de private gjør når det gjelder konsulent. Oppdragsgiver er da ikke kommunen, men de private som kommune har overlatt oppgaven til. Disse opererer ikke på vegne av kommunen, men i egen interesse.  

I reguleringsplanveilederen til Kommunal- og moderniseringsdepartementet er det også uttalt følgende under pkt. 2.5.2: "Dersom de private selv engasjerer konsulent og dekker alle kostnadene ved utarbeidelse av planen, omfattes ikke planarbeidet av reglene om offentlige anskaffelser. Betaler kommunen hele eller en del av konsulentarbeidet, kommer lov om offentlige anskaffelser til anvendelse."

Spørsmål: Hvem vedtar oppstart av områderegulering?
Svar: Det er kommunen som i utgangspunktet har myndighet til å utarbeide områderegulering. Kommunen kan overlate til private å utarbeide slik plan. Dette må bygge på en beslutning fra kommunen som kan dokumenteres i ettertid. Det vil også være naturlig at kommunen gir noen rammer for arbeidet. Om dette skal skje på administrativt nivå eller i et politisk organ, kan diskuteres, men etter vår vurdering må dette anses som en sak av viktighet som bør behandles politisk. På hvilket nivå får være opp til kommunen.

 

12-3. Detaljregulering

Spørsmål: Er det mulig i en detaljregulering å sette krav i bestemmelsene om ytterligere detaljplanlegging for et delområde innenfor planen?

Svar: Det er ikke adgang til å stille krav om ny detaljregulering som vilkår for utbygging i en detaljregulering.

Hvilken planform som skal velges for et område tar ikke utgangspunkt i hvem som er grunneier, men behovet for detaljering som grunnlag for utbygging. For et område som ikke skal bygges ut på kort sikt og hvor detaljeringen av utbyggingen ikke er klarlagt, er den naturlige reguleringsformen områderegulering (ev. kommune(del)plan).

Innenfor denne plantypen kan det stilles krav om at det skal foreligge en detaljregulering som grunnlag for utbygging. Innenfor en områderegulering er det mulig å variere detaljeringsgraden slik at de feltene som er nærmest realisering kan vises så detaljerte at det ikke er nødvendig med ytterligere planlegging før gjennomføring. For andre felter kan detaljeringen være mindre, supplert med et krav om detaljregulering.

Dersom en grunneier ønsker å få avklart arealbruken for et større område hvor gjennomføring ligger inn i fremtiden, kan han enten ta dette opp i forbindelse med kommuneplanprosessen, eller inngå en avtale med kommunen om at han kan utarbeide en områderegulering etter nærmere retningslinjer fra kommunen. En detaljregulering skal være så detaljert at den gir direkte grunnlag for byggesaksbehandling.

Spørsmål: I mange gjeldende reguleringsplaner er det krav om å utarbeide bebyggelsesplan før byggetillatelse kan gis. Kan man automatisk konkludere med at det nå skal utarbeides detaljregulering i stedet for bebyggelsesplan?

Svar: Departementet har lagt til grunn at krav om bebyggelsesplan fra og med  1. juli 2009 skal leses som krav om detaljregulering.

Spørsmål: Er det gitt noen begrensninger i areal eller på annen måte som beskriver hvor omfattende en detaljregulering kan være?
Svar: Nei, men detaljregulering er ment å gjelde for et konkret tiltak og er dermed ofte en plan for én enkelt eiendom, mens områderegulering kan gjelde for et større avgrenset område. Det er fullt mulig å lage en mer detaljert områderegulering som gir direkte grunnlag for gjennomføring av tiltak uten bruk av detaljregulering. Det beror på en hensiktsmessighetsvurdering hvordan planen bør utformes. Gjelder områdereguleringen et stort område, kan det være hensiktsmessig at planen bare fastlegger de forholdene som er viktige for området som helhet, mens det overlates til en eller flere detaljreguleringer å fastsette de endelige rammene.

Spørsmål: I pbl. § 12-3 som omhandler detaljregulering heter det bl.a.: Private forslag må innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel og foreliggende områdereguleringer. Ved vesentlige virkninger for miljø og samfunn gjelder kravene i § 4-2 andre ledd (konsekvensutredning). Når skal detaljreguleringer som avviker fra overordnet plan behandles etter kravene i pbl. § 4-2 andre ledd (konsekvensutredning)?
Svar: Konsekvensutredningforskriften §§ 6 og 8 har nærmere bestemmelser om hvilke planer som krever konsekvensutredning. Vi viser også til veileder forskriften av 2020 for mer informasjon.

 

12-4. Rettsvirkning av reguleringsplan

Spørsmål: (Pbl. § 12-4 femte ledd): Gjelder kravet om ny planfaglig vurdering for planer som er ti år gamle eller mer, jf. § 12-4 tredje ledd, for planer vedtatt etter lovens ikrafttreden 01.01.2009 eller bare planer vedtatt etter lovendringens ikrafttreden 01.01.2015?

Svar: Det er ikke gitt overgangsbestemmelser i forbindelse med lovendringen 01.01.2015, men departementet mener ordningen med en ny planfaglig vurdering og dokumentasjonsplikt kommer i stedet for den opphevede femårsreglen, og at kravet til slik vurdering derfor gjelder alle planer som faller inn under § 12-4 vedtatt etter 01.07.2009, som var tidspunktet for lovens ikrafttredelse (og dermed for 5-årsregelen).

 

12-5. Arealformål i reguleringsplan

Spørsmål: Kan det i detaljregulering til arealformålet ”bolig” gis planbestemmelse om at det kan etableres en ”strøksbutikk”, dvs. en butikk som kun skal ivareta boligområdets behov, og at byggingen dermed kan skje uten krav til dispensasjon? Med butikk tenker vi også på kiosk og gatekjøkken.

Svar: Det vil være mulig å gi bestemmelse om slik forretning i planbestemmelse, f.eks. benevnt dagligvarehandel, men kommunen må begrense forretningsvirksomheten ved bruk av arealavgrensning, planløsning, krav om antall p-plasser, adkomstkrav og ev. andre vilkår for å begrense eksternvirkningene av kundetilstrømming og salgsvirksomhet. Noen form for bransje- og butikktyperegulering utover dette kan antakelig ikke gis fordi det ligger utenfor lovens formål. Kommunen bør derfor vurdere nøye om det er et reelt behov før en åpner for en strøksbutikk.

Spørsmål: Hvordan skal ”studentboliger” framstilles i planer?

Svar: Studentboliger er ikke eget arealformål i plan- og bygningsloven. Heller ikke ”eldreboliger” eller ”flyktningeboliger” kan angis eller fastlegges som egne planformål eller bindes opp gjennom planbestemmelser på en måte som innebærer at rettsvirkningene av planen bare tillater en særskilt gruppe eller krets av beboere å være beboere. Dette følger bl.a. av lovens formål og saklige virkeområde som gir hjemmel for å regulere arealbruk og bebyggelse. Det betyr at regulering av drift, virksomhet og personkrets eller brukere, eierforhold- hvem som konkret skal være eiere og lignende - må styres etter annet rettsgrunnlag. Det kan i tilfelle være avtaler, konsesjoner, bevillinger og tilsvarende.

Spørsmål: Hvilket reguleringsformål er riktig å bruke i et område med dyrket mark som skal brukes til kolonihage uten hytter, dvs. kun parseller til dyrkning? Kan dette reguleres til ordinært landbruk? 

Svar: Dersom et areal skal omfattes av arealformålet landbruk, kreves det at aktiviteten/tiltaket er en del av landbruksproduksjon og at denne er relatert til gårdens egen produksjon og ressursgrunnlag. Området bør vurderes regulert til parsellhager, heller enn kolonihager, fordi det vanlige er at kolonihager også er bebygd, i motsetning til parsellhager. Videre er parsellhage et underformål til arealformålet uteoppholdsareal.

Spørsmål: Regnes ”jakthytte” som en del av LNFR-formålet?

Svar: Utgangspunktet er at driftsbygninger i utmark til skogsdrift, beitetilsyn, gjeting og lignende er i samsvar med formålet, og tilsvarende hvis noen har eiendommer med slik størrelse, beliggenhet (tilgjengelighet og transportavstand) at de i jaktsammenheng trenger en jaktbu inne i terrenget for at eier kan høste viltet (i utgangspunktet selv) på en hensiktsmessig måte.

Se veilederen "Garden som ressurs" for nærmere omtale av hva som ligger innenfor/utenfor LNFR-formålet.

Spørsmål: (Underformål fritids- og turistformål): Skal man bruke ”fritids- og turistformål” når man ønsker en kombinert bruk mellom fritidshytter og næringsbygg? Kan formålet ”fritids- og turistformål” brukes på arealer hvor fritidseiendommene skal leies ut deler av året (sale and lease back)? Er det hjemmel til å kreve en viss utleiefrekvens på de kommersielle enhetene? Gjelder det andre regler for formålet ”fritids- og turistformål” enn for næringsareal når det gjelder forholdet mellom utleie og privat bruk? Hva har kommunen hjemmel til å kreve i forhold til tredjepart i forbindelse med ”fritids- og turistformål”?

Svar: Dette formålet er et underformål til formålet ”bebyggelse og anlegg”.

I formålet ”fritids- og turistformål” inngår ikke ordinære private fritidshytter. Fritidsboliger omfatter ordinære privateide fritidsboliger, mens utleiehytter og fritidsboliger som drives i en kommersiell sammenheng skal regnes som fritids- og turistformål.

Det kan i praksis være vanskelig å trekke grensen mellom private fritidsboliger og fritidsboliger som brukes i næringssammenheng. Spørsmålet om hva slags type fritidsbolig det gjelder må vurderes konkret i det enkelte tilfellet.

Det er mulig å benytte formålet ”fritids- og turistformål” dersom det planlegges fritidsboliger for utleie (kommersiell drift), dvs. fritidsboliger som skal brukes i næringssammenheng og i felles drift. Det må i tilfelle gjennom bestemmelser settes strenge rammer for bruken, slik det framgår av brev 11. mai 2011 fra daværende Miljøverndepartement om at utleieperioden bør være på minst 9 måneder pr. år. Det er ikke eierforholdene, men bruken som er avgjørende. Av nevnte brev framgår det også at salg til private innenfor et næringsformål kan indikere at bruken endres. Dette vil imidlertid måtte vurderes konkret, og også ses i forhold til de bestemmelser som er gitt.

Formålet ”fritids- og turistformål” er et formål for en bestemt type næringsbebyggelse, dvs. næringsbebyggelse i forbindelse med turisme, herunder for fritidsboliger som skal drives i kommersiell sammenheng. Rammene for hva som omfattes av formålet tilsvarer rammene for denne typen bebyggelse som tidligere var angitt til næringsformål. Grensen for hva som anses å falle innenfor formålet må derfor trekkes omtrent som tidligere.

Det er lagt til grunn at det ikke er anledning til å gi reguleringsbestemmelser om privatrettslige forhold. Departementet har likevel antatt at dette ikke er til hinder for at det kan gis bestemmelser som styrer selve bruken av et område, herunder forholdet mellom privat bruk og utleie av fritidsboliger og fritidsleiligheter.

Spørsmål: (Skiløype). Hvilket reguleringsformål skal man velge for å sikre trasé for skiløype gjennom byggeområde eller LNFR-område? Det vil ikke være aktuelt å bruke pbl. § 12-7 nr. 14 for å angi arealet som offentlig siden kommunen ikke er interessert i å åpne for at grunneierne skal kunne kreve innløsning av areal til skiløyper etter pbl. § 15-2.

Dersom man velger å regulere skiløypa til bebyggelse og anlegg (pbl. § 12-5 nr. 1), kan man da tenke seg at dette kan gi hjemmel for å kunne kreve løypeavgift i traséen?

Svar: Hvis kommunen vil regulere et areal til skiløypetrasé (som skal opparbeides som et anlegg), kan den nytte reguleringsformålet skiløypetrasé som et underformål under bebyggelse og anlegg.

Hvis kommunen vil regulere forskjellig sommerbruk og vinterbruk, kan den også gjøre det. Kommunen kan eksempelvis regulere til skiløype i vinterhalvåret og turdrag, gang og sykkelveg eller lignende i sommerhalvåret. Kombinasjonen kan kun gjelde hovedformålene bebyggelse og anlegg og grønnstruktur eller bebyggelse og samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Detaljene i den valgte kombinasjonen må fastsettes i bestemmelsene til planen. Det vil avhenge av om det skal være privat areal, bruk og drift eller om det skal være offentlig sikring av allmennhetens bruksrett eller eierskap og vedlikehold.

Uansett vil det i reguleringsbestemmelser kunne fastsettes nærmere regler til forskjellige reguleringsformål som sikrer at et areal ikke brukes/disponeres på en måte som hindrer bruk til skiløype – som for eksempel ved brøyteforbud eller forbud mot at man plasserer tiltak (f.eks. gjerder eller bygninger) eller løse gjenstander (biler eller hva det måtte være) der man går på ski.

Det man ikke kan gi bestemmelser om, eller fastsette noe om i reguleringsplan, er at private skal ha bruks-(ferdsels)rett på privat grunn eller at det skal være eller ikke være mulighet for løypeavgifter og slikt. Det bestemmes av friluftslovens regler om fri ferdsel, og om adgang til avgiftslegging.

Spørsmål: (Bolig og næring). En privat forslagsstiller ønsker å regulere et område til frittliggende enebolig der det også kan oppføres lokaler for kunst- og håndverksvirksomhet. Området er avsatt til bolig i kommuneplanens arealdel.

Bør det benyttes et kombinert formål (bolig-næring) for å tydeliggjøre at det dreier seg om mer enn bare et hjemmekontor (finner ikke et formål i kart- og planforskriften som passer)?

Svar: Siden slik kunst- og håndverksvirksomhet med kurs, overnatting m.m. kan antas å ha noe omfang og varighet, og siden det lett kan oppfattes som strøksfremmed virksomhet i et boligfelt, kan det virke hensiktsmessig å angi dette som arealformål med nærmere presisering i bestemmelser vedrørende krav og begrensninger til virksomheten. Bl.a. vil tekniske krav og krav til parkeringsdekning, sikkerhet med videre kunne være annerledes enn for boligbebyggelse. Videre kan man angi maks. areal for kunst/håndverksvirksomheten. Dersom slik blandet bruk er aktuelt for en eller noen av de aktuelle tomtene, kan kombinasjonsformålet  bolig/tjenesteyting benyttes. Man får da planmessig avklaring og fastlegging av de arealene og bygningene som skal brukes til dette.

Spørsmål: Er etablering av private fritidsleiligheter i områder som er regulert til næring (turistbedrift) i strid med arealformålet?

Svar: Det må vurderes konkret om et tiltak er i samsvar med reguleringsformålet. Det er den faktiske bruken som er avgjørende, og ikke eierforholdene. Departementet har lagt til grunn at når leiligheter eller hytter i et hotell eller en turistbedrift selges enkeltvis til private, vil dette vanligvis innebære at selve bruken endres. Salg av private fritidsleiligheter vil vanligvis være i strid med reguleringsformålet næring (turistbedrift). Dette vil gjelde dersom det ikke er gitt andre bestemmelser. Den konkrete vurderingen vil derfor avhenge av hvilke bestemmelser som er gitt i planen, som for eksempel om utleie eller om salg og tilbakeleie.

Spørsmål: Er en utleieklausul med krav om tilbakeleie mer enn 50 % av året gyldig? Skal det tas utgangspunkt i antall senger for området som helhet, eller i hver enkelt boenhet ved beregningen av utleie?

Svar: Spørsmålet knytter seg til reguleringsbestemmelser om salg og tilbakeleie. Når det skjer salg til private og det etableres en privat bruk for deler av året, har departementet lagt til grunn at utleieperioden bør være på minst 9 måneder pr. år. Departementet har dermed lagt til grunn at utleie 50 % av året ikke er tilstrekkelig i forhold til formålet næring (turistbedrift). 

Ved beregningen av utleie mener departementet at det må tas utgangspunkt i hver enkelt boenhet, slik at kravet til utleieperioden må gjelde for hver enkelt leilighet og ikke kan knyttes til antall senger. En annen vurdering vil kunne medføre en omgåelse av reguleringsformålet. 

Spørsmål: Vi oppfatter at det nå er mange valgmuligheter til å regulere til grønne formål: § 12-5 nr. 1 bebyggelse og anlegg, uteoppholdsareal, nr. 3 grønnstruktur, turdrag, friområder og parker og nr. 5 friluftsformål, friluftsområder.

Det vil vel da være reguleringsbestemmelsenes § 12-7 nr. 14 som må benyttes for å angi om områdene skal være offentlige eller fellesareal. Man kan ikke angi offentlig areal eller felles areal for formålet friluftsområder.
a. Innebærer det at formålet friluftsområde gir rettigheter i henhold til friluftsloven og skal primært nyttes der det reguleres større sammenhengende områder?
b. Oppfatter at det er hjemmel til å regulere til friområder og angi dette som fellesareal i bestemmelsene. Er det riktig oppfattet?
c. Antar at kommunen kan ekspropriere grunn til alle de 3 overnevnte formål?

Svar: Bestemmelsen i § 12-7 nr. 14 om offentlige formål/fellesareal er knyttet til reguleringsformålet grønnstruktur i pbl. § 12-5 nr. 3. Av hensyn til innløsningsreglene i § 42 i PBL.1985 som fortsatt gjelder og senere pbl. § 15-3, er det derfor nødvendig å kunne gjøre det klart gjennom reguleringsbestemmelse hva som skal være offentlige friområder og parker og hva som skal være felles for særskilt angitte eiendommer.

Friluftsområder kan angis som underformål under hovedformål 5. LNFR, samlet eller hver for seg og som underformål under hovedformål 6. Bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone i pbl. § 12- 5. Regulering til friluftsområder gir ikke i seg selv større rettigheter for allmennheten til ferdsel eller opphold enn det som følger av friluftsloven. Hvis slike utvidete rettigheter skal sikres, må det skje gjennom ekspropriasjon eller avtale.

Adgangen til ekspropriasjon følger av pbl. § 16-2.

Spørsmål: Hvordan skal man regulere privat veg?
Svar: Plan- og bygningsloven har ingen bestemmelser om regulering av privat eierform i § 12-7 nr. 14, eller i andre bestemmelser. I dataene som ugjør planen forutsetter den tekniske fagstandarden for plan (SOSI Plan) at eierform TYPE EIERFORM Annen eierform brukes for veier som verken er offentlige eller utgjør et fellesområde.   

Spørsmål: Hvordan bør masseuttak (pukkverk) vises?

Svar: Masseuttak vises som underformål råstoffutvinning i reguleringsplan i medhold av pbl. § 12-5 nr. 1.

Spørsmål: Hvordan viser man områder for masseuttak som ikke skal tas i bruk ved denne planrevisjonen, men en gang i fremtiden.

Svar: Området legges ut som anlegg for råstoffutvinning som det fastsettes rekkefølgekrav til med tidspunkt for når anlegget kan tas i bruk i medhold av pbl. § 11-9 nr. 4. Eventuelt kan området legges ut til LNFR-område og legges ut til råstoffutvinning ved en senere planrevisjon.

Spørsmål: Ettersom det er flere kombinerte formål som inneholder forretning, blir spørsmålet hvordan begrepet næring skal tolkes?

Svar: Næring er et underformål under arealformålet Bebyggelse og anlegg, og kan bl.a. omfatte industri- håndverks- og lagervirksomhet, men ikke forretninger (handel) eller tjenesteyting som er angitt som egne underformål. (Tjenesteyting omfatter for øvrig ikke handel). Se § 12-5 og vedlegg I til kart- og planforskriften.

 

12-6. Hensynssoner i reguleringsplan


Spørsmål: Jeg har et spørsmål om områderegulering for beskyttelse av grunnvannsmagasin og vannverk som vi arbeider med. Planen vil vise en sikringssone jf. § 11-8 tredje ledd bokstav a, jf. § 12-6 for grunnvannsforsyning over ulike arealformål. Deler av området er dyrka mark. Spørsmålet er hvorvidt vi kan regulere dette til jordbruk med en sikringssone over som inneholder restriksjoner blant annet i forhold til driften av dyrka marka? (Aktuelle restriksjoner vil være i forhold til gjødsling, beite, gravearbeider m.m).

Svar: Man kan generelt angi sikringssone og knytte bestemmelser til denne innenfor rammen av hjemlene i pbl. § 12-7 når det er et saklig begrunnet behov for å regulere. Dette gjelder også restriksjoner på landbruksareal siden kommunens reguleringsfullmakt etter loven også gjelder slike arealer. Erstatningsreglene i § 15-3 første ledd sier at erstatning for rådighetsinnskrenkninger ikke er aktuelt før restriksjonene hindrer muligheten for regningssvarende drift. Det er jo da en vurdering som må gjøres i planarbeidet; om restriksjonene er så vidtgående at de hindrer regningssvarende landbruksdrift.

Spørsmål: Hva skjer om kommunen ikke legger inn hensynssone om at reguleringsplaner skal gjelde? Blir de satt ut av kraft? De er jo ikke rettslig opphevet. Eller gjelder de, men overstyres ved motstrid?

Svar: Rettslig sett – dersom kommunen ikke legger inn hensynssone i kommuneplanen der reguleringsplan fortsatt skal gjelde – vil reguleringsplanen fortsatt gjelde, men kommuneplanen går foran reguleringsplanen ved motstrid. Dette følger av pbl. § 1-5.

Spørsmål: En sakkyndig vurdering tilsier at det er nødvendig å beholde et skogbelte for å sikre et foreslått nytt hyttefelt mot snøras. Planen omfatter bare hyttefeltet. Kan NVE fremme innsigelse og be om at planområdet utvides slik at det også fastlegger sikringssonen?

Svar: Hvis forutsetningen for å kunne bygge hyttefeltet med akseptabel sikkerhet er at skogen på oversiden må beholdes som skjerming – så må den sikres eller være sikret i planen også. Plangrensen må da i dette tilfellet flyttes slik at nødvendig skogareal inngår. Den kan sikres på flere måter, men en nærliggende måte kan være å regulere arealet til LNFR-formål som man legger en hensynssone oppå; nr. 1 sikringssone, og med reguleringsbestemmelse etter § 12-7 som sier at det er et vilkår for å kunne bygge at skog (og terreng?) beholdes som sikring av hyttefelt mot ev. snøras. Det blir da et spørsmål om det er samme grunneier for hytteareal og for skogareal. Svaret er derfor ja på spørsmålet om NVE kan fremme innsigelse for å tilpasse planforslaget slik at det også ivaretar hensynet til nødvendig rassikring av nytt hyttefelt.

 

12-7. Bestemmelser i reguleringsplan

Spørsmål: Kan man i planbestemmelse fastsette at en fritidseiendom kun skal ha én bruksenhet? Kommunen ønsker å forhindre at en hytteeiendom senere kan seksjoneres og at det i praksis blir flere selvstendige boenheter.

Svar: Med hjemmel i § 12-7 nr. 2 kan det gis planbestemmelse som setter vilkår for bruk av bygninger på den enkelte tomt. Det kan for eksempel settes vilkåret om at det kun skal være én bygning pr. tomt som skal ha alle funksjoner som selvstendig bruksenhet (kjøkken, bad, mv.) og at det i tillegg kan tillates inntil f.eks. tre underordnete bygninger (anneks, sovehus) som ikke kan være selvstendig bruksenheter eller boenheter. Det vil i praksis si at det ikke kan innredes kjøkken i disse. Manglende kjøkken vil hindre seksjonering etter eierseksjonsloven, jf. eierseksjonsloven § 7, tredje ledd første punktum som fastsetter at ”Ved søknad som gjelder boligseksjon, har søkeren bare krav på tillatelse dersom hver seksjon er en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven og har kjøkken, bad og wc i bruksenhetens hoveddel."

Spørsmål: (Pbl. § 12-7 nr. 2). Det ser ut til å være forskjellige tolkninger i bruken av byggegrense i kommunene. Gjelder byggegrense i hovedsak for bygninger (boliger, garasjer m.m.), eller omfatter den også alle forskjellige konstruksjoner som forstøtningsmurer, gjerder, m.m. Kan det åpnes for murer på en boligtomt utenfor byggegrensen?

Svar: Støttemurer kan tegnes inn utenfor byggegrensen, da den er en juridisk linje i gjeldede fagstandard for teknisk framstilling av arealplaner. Kjernen i spørsmålet blir derfor om murer som ikke er tegnet inn med eget symbol kan bygges utenfor byggegrensen. Departementet mener at byggegrense angir yttergrensen for hvor et tiltak omfattet av § 1-6 kan plasseres, og at grensen er absolutt. Det bør derfor i bestemmelse fastsettes unntak fra byggegrensen om i hvilke tilfeller den kan fravikes. 

Spørsmål: Har Statens vegvesen hjemmelsgrunnlag for å bygge gang- og sykkelveg når arealformålet ”gang og sykkelveg”  ikke er vist på plankartet? Hva er forskjellen på arealformål veg og kjøreveg?

Svar: Veg vil kunne gi et formelt grunnlag for å bygge en gang- og sykkelveg, herunder grunnlag for ekspropriasjon. Reguleringsformålet veg er et formål som omfatter alle typer vegarealer innenfor hovedformålet samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Veg kan sies å være et overordnet samleformål som de nevnte underformålene dekkes av og inngår i.

I hvilken utstrekning man på et plankart vil bruke mer overordnede planformål, eller om man vil detaljere planen gjennom bruk av forskjellige underformål eller gjennom bruk av planbestemmelser etter § 12-7 nr. 1 eventuelt nr. 2, er et vurderings- og hensiktsmessighetsspørsmål. Grunnkravet til planframstilling er imidlertid at planframstillingen må bruke de tillatte symbolene i den tekniske fagstandarden (SOSI Plan), at bestemmelser må ha lovhjemmel og at planen må være entydig og forståelig. Dette også av hensyn til de som berøres av og har en interesse av planen.

Spørsmål: Hvordan skal en gjennom plan hindre seksjonering og/eller oppdeling av eiendommene til flere enheter.

Svar: En måte å avskjære fremtidig seksjonering på er at det gis en reguleringsbestemmelse med hjemmel i pbl. § 12-7 nr. 2 som setter vilkår for bruk av bygninger på den enkelte tomt. Vilkåret kan være at det skal bare være én bygning pr. tomt som skal ha alle funksjoner som selvstendig bruksenhet (kjøkken, bad, mv.) og at det i tillegg kan tillates 3 ev. 4 underordnete bygninger (anneks, sovehus) som ikke kan være selvstendig bruksenheter. Det vil i praksis si at det ikke skal installeres kjøkken. Det vil vel i dag ikke være hensiktsmessig å hindre installering av bad i slike bygninger, men manglende kjøkken vil hindre at de kan seksjoneres etter eierseksjonsloven.

Spørsmål: En reguleringsbestemmelse krever at ”Støttemurer skal bygges av naturstein”. Kan dette kravet bare gjelde støttemurer som skal byggesaksbehandles?

Svar: I utgangspunktet bør kommunen være klar på om en slik bestemmelse i den aktuelle planen er ment å skulle fange opp alle typer støttemurer eller bare de større.

Generelt gir plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 1, 2, 4 og 6 hjemmel for å stille forskjellige typer krav i reguleringsbestemmelser for å ivareta utforming og estetikk, herunder materialbruk. Slike krav kan gjelde både arealer og i forhold til (bygge-)tiltak som faller inn under oppregningen i pbl. § 20-1. Støttemur anses ordinært som ”konstruksjon eller anlegg” etter § 20-1 bokstav a).

Selv om tiltak er unntatt fra byggesaksbehandling etter plan- og bygningsloven §§ 20-2 og 20-3 med nærmere forskrift, er de ikke unntatt fra planens rettsvirkninger, jf. § 20-3 første ledd som sier at slike tiltak må være i samsvar med plan for å falle inn under unntaket.

Spørsmål: Kan kommunen i en reguleringsplan gi bestemmelser om minstevassføring, nivåhøyde f.eks. etter pbl. 12-7 nr. 2? Det kan vel både gjelde for kraftutbygging og for areal/avløp til fordrøyningsbasseng. 

Svar: Av pbl. § 12-1 tredje ledd siste punktum fremgår det at ”Krav til reguleringsplan gjelder ikke for konsesjonspliktige anlegg for produksjon av energi etter energiloven, vannressursloven eller vassdragsreguleringsloven”. Intensjonen med denne bestemmelsen er at alle forhold rundt slike utbygginger skal håndteres av konsesjonsmyndighetene etter konsesjonslovene og ikke av kommunen gjennom reguleringsplan.

Hvilke bestemmelser som kan gis til en reguleringsplan er uttømmende angitt i § 12-7. Gitt at spørsmålet ikke gjelder konsesjonspliktige tiltak, blir spørsmålet om en kan finne hjemmel for bestemmelser om minstevassføring og nivåhøyde i denne bestemmelsen. Etter ordlyden vil den trolig kunne være dekkende. Forutsetningen for å gi denne typen bestemmelser må uansett være at det skjer med varsomhet og i nært samråd med vassdragsmyndighetene.

Spørsmål: Hvordan skal begrepet konsentrert småhusbebyggelse forstås?

Svar: Det foreligger ingen forskriftsfestet definisjon av boligtyper. Det er således opp til den enkelte kommune å definere de begreper som benyttes i en konkret plan ut fra den ønskede arealbruken for området. Begrepene som angis i veileder Grad av utnytting er eksempler på hvordan dette kan gjøres. Begrepene må imidlertid tilpasses den enkelte plansituasjon.

Dersom en kommune har konkrete synspunkter på om for eksempel lavblokk, terrassert bebyggelse osv. skal falle innenfor eller utenfor begrepet ”konsentrert småhusbebyggelse”, bør dette gå klart frem av den aktuelle planen. Hvilke boligtyper som vil falle innenfor begrepet vil for øvrig bero på en tolkning av planen.

Spørsmål: Har man i en reguleringsplan anledning til å detaljstyre arealbruksformål fortetting, særlig med tanke på å unngå negative virkninger for byens sentrum? I veiledningen til kart- og planforskriften står det at i reguleringsbestemmelser kan det angis at det skal være forretninger for plasskrevende varer eller dagligvarer.
 
Har man utover det også hjemmel til å:

  • skille mellom detaljhandel og engroshandel (fortetting åpner jo i utgangspunkt for begge deler)
  • begrensing av salgsflate for bedrifter
  • oppgi hvilke varegrupper / varetyper som er tillatt / forbudt?

Svar: Det vil som utgangspunkt være mulig gjennom reguleringsbestemmelser å skille mellom detaljhandel og engroshandel, dersom det er saklig grunnlag for det i den enkelte planen. Videre vil det være mulig å gi bestemmelser som begrenser salgsflaten for en virksomhet. 

Det vil imidlertid ikke kunne gis bestemmelser for bestemte forretninger på en måte som virker konkurransehindrende. Det vil kunne gis bestemmelser om varegrupper i den forstand at det kan skilles mellom plasskrevende og ikke-plasskrevende varer, eller plasskrevende varer og andre detaljvarer/dagligvarer. Det kan ikke gis bestemmelser som skiller ut bestemte typer varegrupper utover dette.

Spørsmål: Når jeg regulerer en stamveg eller fylkesveg skal man, ifølge vegloven, ha 50 meter byggegrense fra vegens senterlinje. Vil man da være nødt til å regulere arealer 50 meter til hver side av fylkesveger for å tegne inn byggegrensene, eller er det lov å bestemme byggegrenser i bestemmelsene uten å tegne dem inn?

Svar: Hvis planen ikke angir/fastsetter byggegrense vil likevel byggegrensen følge av veglova. Der veianlegg/traséer reguleres, skal planen vise de arealer og tiltak som er nødvendige for å anlegge og drifte veien. Vanlig praksis er at man viser byggegrensen i planen sammen med senterlinje og kantlinje kjørebane med sidearealer, frisiktsoner og lignende.

Spørsmål: Vegvesenet ønsker å stille krav om en rekkefølgebestemmelse til en reguleringsplan. I denne bestemmelsen vil de stille krav om at fylkesveien må utvides (kapasitetsøkning) før boligfeltet kan påbegynnes. Begrunnelsen er at det har vært trafikkøkning på veien og nytt boligfelt vil øke trafikkbelastningen ytterligere.

Har vegmyndigheten anledning til å stille et sånt rekkefølgekrav og om nødvendig reise innsigelse om rekkefølgekravet ikke etterkommes?

Svar: Det er opp til kommunen innenfor rammen av pbl. § 12-7 å vedta reguleringsbestemmelser. At kommunen ikke legger inn en rekkefølgebestemmelse selv om det er et ønske fra statlig fagmyndighet eller fylkeskommunen er ikke i seg selv grunnlag for innsigelse. Innsigelse kan bare fremmes dersom det er hjemlet i § 5-4.

Når det gjelder rekkefølgebestemmelse så innebærer ikke slike bestemmelser i seg selv noen plikt for utbyggere eller grunneiere til å gjennomføre tiltak. Hvis andre enn vegmyndighetene skal gjennomføre en utbygging av en fylkesveg, må dette enten følge av § 18-1 om krav om opparbeidelse av veg og hovedledning for vann og avløp bokstav a) eller utbyggingsavtale inngått etter reglene i kapittel 17 i plan- og bygningsloven. Inngåelse av utbyggingsavtale er frivillig.Spørsmål: Er angivelse av avkjørsel på reguleringsplanens kartdel bindende, når det ikke står noe om at den er bindende i reguleringsplanen?

Svar: Avkjørselen er bindende regulert. En reguleringsplan er i pbl. § 12-1 definert som et arealplankart med tilhørende bestemmelser. Etter § 12-7 kan det i nødvendig utstrekning gis bestemmelser til planen. I denne saken er avkjørselen vist på en klar og entydig måte på reguleringskartet. Det er derfor ikke nødvendig å gi supplerende bestemmelser for at denne reguleringen skal være bindende.
 
Spørsmål: Gjelder avstand fra veg til byggegrense, jf. veglova § 29, også for avstand mellom veg og uttaksgrense for et masseuttak (eller bruddkanten i et dagbrudd)?

Svar: Byggegrense langs offentlig veg fastsettes normalt i arealdelen til kommuneplan eller reguleringsplan.

Ved regulering av et areal til råstoffutvinning etter pbl. § 12-5 nr. 1 må forutsetningen være at det legges inn uttaksgrense mot offentlig veg i reguleringsplanen. Fastsettingen av denne grensen bør skje i samråd med vedkommende vegmyndighet. Hvor denne grensen skal gå må vurderes konkret. Vegmyndigheten vil eventuelt kunne fremme innsigelse dersom grensen blir lagt slik at hensynet til trafikksikkerhet og vedlikehold mv. blir vesentlig skadelidende.

Spørsmål: Er det i reguleringsplan anledning til å gi enkeltpersoner eller grupper fortrinnsrett til båtplasser, som for eksempel å bestemme at fastboende skal reserveres båtplasser?

Svar: Det kan i reguleringsbestemmelser ikke tas beslutninger om privatrettslige forhold, eller hvem som skal gjennomføre tiltakene etter planen. Det kan derfor ikke bestemmes hvem, dvs. hvilke personer, som skal bruke de båtplassene det reguleres til. Det kan altså ikke gjennom reguleringsbestemmelser fastsettes at det bare er fastboende som kan benytte båtplassene. Det vil likevel være mulig å bestemme at en del av båtplassene bare skal kunne benyttes av private, og at en del av båtplassene bare skal benyttes i forbindelse med drift av et hotell eller en turistbedrift. Det vil imidlertid ikke være lovlig å fastsette at de private brukerne skal være fastboende. 

Det kan være tilfeller der det er ønskelig å reservere enkelte båtplasser for bestemte eiendommer, for å ivareta deres spesielle behov for atkomst. Det vil være mulig i reguleringsbestemmelser å fastsette at båtplassene bare skal kunne brukes av bestemt angitte eiendommer. Det vil i realiteten bety at det planlegges et fellesanlegg, som skal brukes i fellesskap av flere eiendommer. Reguleringsbestemmelsene må da formuleres slik at det er bestemt angitte eiendommer, og ikke bestemte personer, som gis rett til å bruke anlegget. 

Spørsmål: Kan det i reguleringsplan stilles krav om universell utforming av boliger og utearealer?

Svar: Det vises til brev av 26.10.2010 fra daværende Miljøverndepartement som ligger på KMDs nettside. Brevet omhandler rekkevidden av plan- og bygningsloven § 12-7 og forholdet til teknisk forskrift, og fastslår følgende:
• Krav til tekniske løsninger i det enkelte bygg stilles i byggteknisk forskrift.
• Det er i plan adgang til å stille strengere krav til utearealer enn det som fremgår av byggteknisk forskrift.
• Det er i plan adgang til å stille krav til hvor stor andel av boligene i planområdet som skal ha alle hovedfunksjoner på inngangsplanet. Det er også adgang til å stille krav til lokalisering av slike boliger.

Spørsmål: (Tilknytningsplikt for fritidsbebyggelse (pbl. §12-7, jf. §§ 27-1 og 27-2)). Kan det kreves at eksisterende fritidsboliger skal knyttes til offentlig avløpsnett?

Pbl. § 27-2 andre ledd omhandler tilknytningsplikt til offentlig avløpsnett for boliger. § 30-6 sier at ”Lovens bestemmelser i § 27-1 andre til fjerde ledd og § 27-2 andre til fjerde ledd gjelder for fritidsbebyggelse bare når dette er bestemt i plan."I Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) s. 347 står det at: ”Der kommuner bestemmer det i plan, kan den innføre tilknytningsplikt også for eksisterende fritidsbebyggelse.”

Betyr dette at kommunene kan fastsette en plan som sier at all fritidsbebyggelse i et område, også fritidsbebyggelse med eksisterende godkjente avløpsløsninger, skal koble seg til et offentlig avløpsnett?

Svar: Hovedregelen i § 30-6 er at fritidsbebyggelse er unntatt for den automatiske tilknytningsplikt til offentlig vannledning og avløp som gjelder for annen bebyggelse etter § 27-1 andre ledd og § 27-2 andre ledd, men det er innført en hjemmel for kommunen til å fravike denne hovedregelen gjennom bestemmelse til plan. Dette betyr at kommunen gjennom å vedta en bestemmelse til kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan kan bestemme at § 27-1 andre ledd og 27-2 andre ledd også skal gjelde for eksisterende fritidsbebyggelse innenfor planområdet. Det vil være opp til kommunen hvilke områder som skal omfattes av tilknytningsplikten og de nærmere vilkår for dette. Departementet viser til nærmere omtale av dette på s. 250 i Ot.prp. nr. 45 2007-2008 plan- og bygningsloven (byggesaksdelen).

Når det gjelder forholdet til eksisterende godkjente løsninger vises det til § 27-1 andre ledd andre punktum og § 27-2 andre ledd andre punktum hvor det fremgår at ” Vil det etter kommunens skjønn være forbundet med uforholdsmessige store kostnader eller særlige hensyn tilsier det kan kommunen godkjenne annen ordning."

Spørsmål: Kan pbl. § 12-7 nr. 4 være hjemmel til å gi reguleringsbestemmelser med krav om bestemte avfallsløsninger i nye boligprosjekter, slik at det i reguleringsplaner for nye byggeområder kan settes krav om etablering av for eksempel avfallssug som avfallsløsning? Er dette riktig oppfattet?
Svar: Ja, § 12-7 nr. 1 og 2 er vel også relevante. Vi vil også vise til side 68 i veileder til forskrift om kart, stedfestet informasjon, arealplan og digitalt planregister der avfallssug som del av arealformål 2, underformål trase for infrastruktur også kan fastlegges som eget formål i reguleringsplan.

Spørsmål: Kart- og planforskriften har bare en kode for forretning. Er det likevel lov å styre type forretningsetablering gjennom reguleringsplan ved bestemmelser etter § 12-7 nr. 1 eller nr. 2? Eller vil maksimal størrelse være det eneste planmessige virkemiddelet? Slik styring kan t.d. være ønskelig i et lokalsenter der den mest publikumsrettede aktiviteten (særlig dagligvareforretninger) bør ligge sentralt.
Svar: Nei, man kan ikke i reguleringsbestemmelser fastsette nærmere regler om hvilke typer forretning som er tillatt eller ikke, ut over at man kan innføre restriksjoner mot kjøpesentre og man kan skille mellom plasskrevende varer og detaljhandel. Videre kan man stille krav for å begrense eksternvirkningene av forretning i form av begrensing på størrelsen på parkering, åpningstid og lignende.

 

12-8. Oppstart av reguleringsplanarbeid

Spørsmål: Er det tilstrekkelig å varsle styret i et sameie (32 selveierleiligheter) eller må alle selveierne varsles når det gjelder oppstart av reguleringsplan?

Svar: Det er antatt at styret er legitimert/berettiget til å motta nabovarsel på vegne av sameiere. Det bør derfor kunne forsvares at det er nok å sende varsel til styret – men kanskje med en uttrykkelig anmodning om at det forutsettes at styret varsler videre til de enkelte seksjons-/sameiere som registrerte grunneiere.

Spørsmål: Ved oppstart av reguleringsplanarbeid er det i § 12-8 sagt at forslagsstilleren alltid skal kunngjøre en melding om oppstart av planarbeidet i en avis og gjennom elektroniske medier. Vil det være tilstrekkelig at forslagsstiller kunngjør dette på for eksempel firmaets hjemmeside, eller må det kunngjøres på kommunens hjemmeside? Vi har sagt at vi med elektroniske medier mener kommunens hjemmeside eller nettavis.

Svar: Med elektroniske medier har vi lagt til grunn at man kan bruke kommunens hjemmeside eller nettavis som er alminnelig lest på stedet. Etter pbl. § 12-8 skal melding om oppstart av reguleringsarbeidet også kunngjøres i minst én papiravis. Det samme gjelder forslag til planprogram etter § 12-9. Loven har i tillegg krav om at en rekke grupper som er direkte berørt skal underrettes på hensiktsmessig måte om planarbeidet og om hvor planforslaget er tilgjengelig i forskjellige faser av planprosessen. Av forarbeidene fremgår det at underretning ved brev eller e-post er kurant. Grupper som ikke har krav på slik underretning forutsettes på samme måte som i dag å følge med i media.

Spørsmål: Når det er krav om vurdering av plikten til konsekvensutredning, er det da tilstrekkelig at konklusjonen er gjengitt i oppstartsvarselet og at vurderingen ikke er gjengitt?

Svar: Det fremgår av pbl. § 12-8 første ledd at når forslagsstiller er en annen enn planmyndigheten selv, skal planspørsmålet legges frem for planmyndigheten i møte. Kommunen kan gi råd om hvordan planen bør utarbeides og bistå i planarbeidet. Kommunen kan i denne forbindelse be forslagsstiller om utfyllende begrunnelse dersom konsekvensutredning ikke anses nødvendig. Det er kommunen som ansvarlig myndighet etter forskrift om konsekvensutredninger som på bakgrunn av forslagsstillers begrunnelse, avgjør om planen omfattes av krav til konsekvensutredning. Det vil være tilstrekkelig å redegjøre for konklusjonen i oppstartsvarselet.

Det fremgår av forskrift 08.12.2017 nr. 1950 om behandling av private forslag til detaljregulering etter plan- og bygningsloven § 1 at forslagsstiller i planinitiativet skal vurdere planen opp mot krav om konsekvensutredninger, og at spørsmålet skal tas opp i oppstartsmøte etter § 2 b. Konklusjonen skal framgå av referatet fra oppstartsmøtet jf. § 3 andre ledd. Etter § 5 i denne forskriften skal varselet om at planarbeidet starter opp etter pbl. § 12-8 første ledd ha vedlagt planinitiativet og referatet fra oppstartsmøtet eller opplyse om hvor det er tilgjengelig. Kunngjøringen om at planarbeidet starter etter § 12-8 tredje ledd skal gi opplysninger om hvor planinitiativet og referatet fra oppstartsmøtet er tilgjengelig for innsyn. Det vil være naturlig at det fastsatte plan- eller utredningsprogrammet også vedlegges varselet.

De nærmere regler om planprogram fremgår av forskrift om konsekvensutredning kap. 4. Vi viser også til departementets veileder til forskriften av 2020.

 

12-10. Behandling av reguleringsplanforslag

Spørsmål: Kan kommunen kreve at en privat forslagstiller selv skal kunngjøre i avisene og legge ut planer til ettersyn – og dermed bære alle kostnadene til utlegg og arbeid med høringen?

Svar: Når en kommune har vedtatt å legge en reguleringsplan til offentlig ettersyn, er planforslaget å oppfatte som "kommunens". Kommunen er planmyndighet og skal håndtere høringsprosessen. Dette følger også av selvkostprinsippet for plansaker: Kommunen kan beregne sine gebyr for håndtering av det private forslaget fram til og med 1. gangs behandling. Kostnader ut over dette er kommunens. Loven åpner ikke for at kommunen kan kreve at den private forslagstilleren gjennomfører den offentlige høringen. Det vil neppe være i strid med loven at kommunen eventuelt avtaler med en privat forslagstiller at de gjennomfører høringen.

Spørsmål: Har administrasjonen anledning til å endre det private planforslaget før oversendelse til politikerne/førstegangsbehandling – altså når det ikke er fremmet et alternativ til privat planforslag, jf. pbl. § 12-11?

Svar: Det er vanlig praksis at det er dialog om det innsendte planforslaget mellom forslagstiller og administrasjonen, og at planforslag og bestemmelser som legges fram til behandling dermed er bearbeidet i forhold til den helheten kommunen skal ivareta. Det lykkes ikke alltid i slike dialoger å oppnå full enighet om eventuelle behov for endringer i planforslaget. God planpraksis er da at administrasjonen synliggjør i saken hvor det er uenighet, og begrunner hvorfor de anbefaler andre løsninger enn det forslagstiller har lagt fram. Hvorvidt det må utarbeides et helt eget planforslag vil bero på hvor omfattende endringene er.

 

12-11. Behandling av private reguleringsplanforslag

Spørsmål: Hvilken frist gjelder når et planforslag inneholder både offentlige og private tiltak og hvordan skal gebyret beregnes?

Svar: 12-ukersfristen i § 12-11 gjelder bare private reguleringsplanforslag. Hvis planen inneholder både offentlige og private tiltak gjelder denne saksbehandlingsfristen hele planforslaget. Hvis hele planen er offentlig gjelder ikke fristen. 

Forholdet mellom private og ikke-private reguleringsplanforslag er omtalt i Reguleringsplanveilederen pkt. 3.3.2: "Et reguleringsforslag er ikke privat når forslagsstilleren har som oppgave å ivareta offentlige interesser og tiltaket det reguleres til skal gjennomføres på grunnlag av bevilgninger fra stat eller kommune eller lån gitt med statlig eller kommunal garanti. For slike planer gjelder ikke plan- og bygningsloven § 12-8 andre ledd og heller ikke § 12-11."

Gebyr kan bare tas for å dekke kostnadene ved behandlingen av private reguleringsforslag fram til kommunens beslutning om å fremme reguleringsforslaget. Hvis et forslag legger til rette for både offentlig og private tiltak, kan gebyr bare beregnes for den del av planområdet som omfatter de private tiltakene.

Spørsmål: I enkelte tilfeller gjøres det først et separat vedtak "om å fremme forslaget" i tråd med pbl. § 12-11 - og det på et senere tidspunkt gjøres vedtak om å legge forslaget ut til offentlig ettersyn etter § 12-10. Vi vil hevde at dette er to forskjellige vedtak, og at avslutningen av tidsfristen i § 12-11 er koblet til vedtaket "om å fremme forslaget" Er dette riktig oppfattet? 

Svar: Vi er enige i at: ”fristen er knyttet til avgjørelsen om reguleringsforslaget skal fremmes.” Det betyr at fristen utløper når dette vedtas. Det vanlige er at det samtidig besluttes at saken skal legges ut til offentlig ettersyn. At det ev. i saker skjer en tidsforskyvning og ev. gjøres egen beslutning om dette på et senere tidspunkt endrer ikke tidspunktet for fristberegning. 

Spørsmål: Etter pbl. § 12-14 første ledd gjelder samme regler for endring av plan som for utarbeiding av ny plan. Andre ledd inneholder en bestemmelse om delegering av myndighet til å treffe vedtak om endringer som i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen, og tredje ledd fastsetter at sektormyndigheter og rettighetshavere skal ha anledning til å uttale seg. Dette betyr vel at mindre endringer ikke skal legges ut til offentlig ettersyn, og da gjelder vel heller ikke fristen på 6 uker i § 12-10?  Hvis dette er riktig forstått, hvilken frist gjelder når mindre endringer sendes til uttalelse? Er det forvaltningslovens regler som da kommer inn slik at kommunen kan fastsette fristen etter fvl. § 16?

Svar: Ja, og ja – jf. pbl. § 1-9.

Spørsmål: Hva er skillet mellom et privat og et offentlig forslag til detaljregulering?

Svar: Et reguleringsforslag er ikke privat når forslagsstilleren har som oppgave å ivareta offentlig interesser og tiltaket det reguleres til skal gjennomføres på grunnlag av bevilgninger fra stat eller kommune eller lån gitt med statlig eller kommunal garanti.

Spørsmål: Ved endring av reguleringsplan kan merknader fra berørte, f.eks. naboer, føre til at det må foretas en full revisjon eller en planendring. Hvordan skal/bør dette gebyrlegges?

Svar: Kommunen kan ta gebyr for kostnadene ved behandling av private planforslag frem til offentlig ettersyn i medhold av selvkostprinsippet for beregning av gebyr. Gebyrlegging for bearbeiding av planforslag - etter offentlig ettersyn, går utover hva det er hjemmel til og kan ikke kreves dekket.

Spørsmål: Når kommunen ikke finner å ville fremme et planforslag, jf. pbl. § 12-11 tredje punktum, kan dette ”vedtaket” være gjenstand for klage? Kommunestyrets vedtak etter § 12-11 fjerde punktum er vel endelig og uten klageadgang?

Svar: Plan- og bygningsloven legger kompetansen til å beslutte om et område skal tas under regulering til kommunen. Kommunens beslutning om ikke å regulere kan ikke overprøves gjennom klage til departementet/ fylkesmannen etter § 1-9 i loven. § 12-3 andre ledd gir private tiltakshavere rett til å fremme forslag til detaljregulering. Kommunen har ikke noen plikt til å fremme forslaget. Behandlingsreglene i § 12-11 er uttømmende når det gjelder forslagstillers rettigheter. Hvis kommunen avgjør at forslaget ikke skal fremmes, ligger dette innenfor kommunens suverene kompetanse på området. Hvis avgjørelsen etter delegering treffes av et annet organ enn kommunestyret, kan forslagsstiller - på de vilkår som fremgår av bestemmelsen - kreve at avslaget forelegges kommunestyret til endelig avgjørelse.

Svaret på første spørsmål er derfor nei, og på det andre, ja.

 

12–12 Vedtak av reguleringsplan


Spørsmål: Vi har fått klager på regulerte veg-/banelinjer som er i samsvar med en gyldig kommunedelplan. Spørsmålet er hvorvidt det er klageadgang på en reguleringsplan i slike situasjoner?

Svar: Kommune(del)planer kan ikke påklages. Det betyr at det er først på reguleringsplannivå at private får anledning til å bruke sin klagerett. De kan påklage alle sider ved planen selv om den er i samsvar med kommunedelplanen når det gjelder arealbruken. Klagen må behandles på vanlig måte. Det er ikke anledning til å avvise den fordi den gjelder forhold som er avklart i kommunedelplanen.  

Spørsmål: Et planforslag som innbefatter bebyggelse har gått gjennom lovpålagt planprosess, og når saken kommer til kommunestyret for å bli vedtatt, ønsker kommunestyret at tillatt bebyggelse skal få en etasje mer enn det som har vært foreslått. Må da planforslaget sendes på ny høring og legges ut til nytt offentlig ettersyn før flertallet kan vedta noe slikt?

Svar: Saken må uansett sendes tilbake til planutvalget før kommunestyret i tilfelle kan fatte endelig vedtak. Høringen og utleggingen skal bidra til at saken er så godt opplyst som mulig før vedtak fattes, og må således ses i sammenheng med forvaltningens alminnelige plikt til å påse at en sak er så godt opplyst som mulig før vedtak fattes. Høring og offentlig utlegging skal sikre åpenhet og underbygger demokratiske prinsipper.

Pbl. §§ 11-14 og 12-11 har regler om alminnelig høring av forslag til arealplaner. Bestemmelsen må forstås slik at alle som kan tenkes berørt eller ha interesse i saken i vid forstand skal inviteres til å komme med innspill i høringen. En høring forutsetter altså at man vurderer hvem som skal være adressater for høringen. Offentlig utlegging skal sikre at allmenheten kan få tilgang til planforslaget. Det er krav om at planforslaget er elektronisk tilgjengelig, jf. § 12-10 første ledd, noe som skal gi lett tilgang for alle til planforslaget.

Det er ikke gitt regler som unntar fra høring og offentlig utlegging i sin alminnelighet, og i prinsippet kan det ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.

Det er som kjent gjort unntak fra høring og offentlig utlegging for planer som er omfattet av § 12-14 andre ledd. Slike planforslag kan etter lovendringen i 2017 være relativt omfattende. Ved endringer som omfattes av bestemmelsen (den er ikke lenger begrenset til mindre vesentlige endringer), er det ikke nødvendig med alminnelig høring, det holder med særskilt varsling av grunneiere mv., jf. § 11-17 tredje punktum og § 12-14 tredje ledd. Dette kan gi en antydning på i hvilken grad det bør skje en ny alminnelig høring og offentlig utlegging dersom et planforslag blir endret i tidsrommet mellom planen lå ute til offentlig ettersyn og kommunestyret vedtar planen.

Vurderingen om ny høring må følgelig bero på en konkret avveining av de ulike hensyn som gjør seg gjeldende i saken. Det må forutsettes at endringene er av en viss betydning før de må varsles på ny. Hvis endringene er av relativt begrenset art og bare berører et fåtall eiendommer eller personer direkte, antar departementet det normalt vil holde å varsle de berørte om endringene før kommunen fatter sitt endelige vedtak. Dersom endringene er større og mer inngripende i forhold til et større antall eiendommer eller personer, vil det være påkrevd med ny alminnelig høring og offentlig ettersyn.

Også Sivilombudsmannen synes å legge seg på en linje hvor spørsmålet beror på en skjønnsmessig vurdering, jf. sak 1999/0824 og sak 2016/36.

Spørsmål: Planbeskrivelsens betydning synes stor etter pbl. § 12-12 som sier at plan med planbeskrivelse skal kunngjøres etter vedtak, og når det sendes brev om vedtaket legges også planbeskrivelsen ved. Skal denne også være med når plankart med bestemmelser blir oversendt, undertegnet av ordfører, til fylkeskommunen og fylkesmannen for arkivering?

Bør planbeskrivelsen ligge i planregisteret eller er det tilstrekkelig at saksnummeret er oppgitt, og at den kan finnes der?

Svar: Det er ikke lenger nødvendig å sende vedtatt reguleringsplan til fylkesmannen og fylkeskommunen. Det er kun kommuneplanens arealdel som skal sendes de nevnte instanser, jf. pbl. § 11-15 andre ledd.

Dersom det etableres et digitalt planregister, skal også planbeskrivelsen tas inn som en del av planen. Et ikke-digitalt planregister vil derimot bare gi en planoversikt, slik at planbeskrivelsen ikke skal inn her.

Planstrategiarbeidet omfattes ikke av regelverket om konsekvensutredning, men det er jo opplagt at en vurdering av både utfordringer og grep som foreslås for å arbeide med utfordringene vil være en viktig del av planstrategien. Dette omfatter selvsagt også en vurdering av hvordan strategien svarer på de kommende nasjonale forventningene til regional og kommunal planlegging.

 

12-14. Endring og oppheving av reguleringsplan


Spørsmål: Hvordan kan kommunen fastsette tomtedeling der slik inndeling ikke fremgår av reguleringsplanen? 

Svar: Tomteinndeling kan fastsette som en utfylling av reguleringsplan. Slik utfylling behandles som endring som i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen etter bestemmelsene i § 12-14 andre ledd. Kommunestyret kan delegere myndighet til å foreta slik utfylling innenfor hovedrammene i reguleringsplan etter § 12-14 andre ledd.

Spørsmål: Kan kommunen foreta en utvidelse av et regulert område gjennom en forenklet reguleringsendring?  Det er snakk om 50 - 60 m2 og området som tenkes tatt med er vist som byggeområde i kommuneplanen, men inngår altså ikke i en reguleringsplan. Ingen naboer har protestert, og overordnete myndigheter er ikke varslet fordi de ellers ikke er berørt.

Svar: Det er anledning til å justere reguleringsgrenser uten full planbehandling ved å følge reglene i § 12-14 andre og tredje ledd. Vi viser til omtalen av bestemmelsen i departementets lovkommentar under § 12-14.

Spørsmål: Det er ikke klageadgang på kommunens avslag på henvendelser om å foreta endring i reguleringsplan. Gjelder dette også avslag på forslag om små og forenklede endringer?

Svar: Ja, det er ikke formell klageadgang. Et avslag er bare en ”delegasjon” av kommunestyrets reguleringskompetanse, og kommunestyrets beslutning om ikke å ville ta opp, foreta regulering eller omregulering, kan derfor ikke påklages. Positive reguleringsvedtak kan påklages. Når forslaget er i samsvar med kommuneplanens arealdel eller områderegulering, kan avslaget kreves forelagt kommunestyret etter bestemmelsen i § 12-11 siste punktum.

En annen side av dette er at hvis parten søker om dispensasjon for det samme som han ønsker å gjøre som mindre vesentlig endring – så vil avslag på dispensasjon være et vedtak som kan påklages.

Spørsmål: Skal endringer som i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen legges ut til offentlig ettersyn, eller er det tilstrekkelig med høring i medhold av pbl. § 12-14 tredje ledd?

Svar: Ved endringer etter denne bestemmelsen er det ikke krav om utlegging til offentlig ettersyn. Før det treffes slikt vedtak skal imidlertid saken i medhold av pbl. § 12-14 tredje ledd, forelegges berørte myndigheter. Eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket skal gis anledning til å uttale seg samtidig andre berørte.