Tomteinndeling i reguleringsplaner

Denne artikkelen gir oppdatert veiledning om tomteinndeling i reguleringsplaner, og om beregning av grad av utnytting.

Veiledningen her går foran tidligere uttalelse i henholdsvis Planjuss 1/2012 (s. 15) om «Inntegnede tomtegrenser på reguleringsplankartet er juridisk bindende» og Planjuss 1/2000 (s. 20) om «Beregningen av grad av utnytting etter byggeforskriftenes kap III».

Eiendomsstrukturen, og derav tomtearealet, er viktig bl.a. for hvilke tomter som kan disponeres og bygges ut i sammenheng, for grad av utnytting og for hvilke forhold som funksjonelt må løses innenfor den enkelte eiendommen (matrikkelenhet).

Reguleringsplanen kan bestemme at en eksisterende eiendomsgrense skal oppheves eller at en ny eiendomsgrense skal trekkes på en bestemt måte. Planen kan også bestemme at en eksisterende eiendomsgrense skal forbli uendret. Eiendomsgrenser som er regulert i planen, må legges til grunn for nye tiltak.

Hjemmelen for å gi slike bestemmelser finnes i plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 1 og 2.

Denne type regulering blir gjerne betegnet som «tomteinndeling», «tomteregulering» og «tomtearrondering». Begrepet «tomt» benyttes ellers en rekke steder i plan- og bygningsloven, og vil kunne ha en noe varierende betydning avhengig av sammenhengen. Ved beregning av grad av utnytting er tomt den delen av en eiendom som er avsatt til bebyggelse og anlegg, jf. byggeforskriften (TEK17) § 5-8.

Bestemmelsene kan formuleres tekstlig sammen med andre bestemmelser eller kartografisk som del av plankartet, eller som en kombinasjon av tekst og kartografiske virkemidler. Uavhengig av hvordan og hvor i reguleringsplanen bestemmelsene framgår, må bestemmelsene være tilstrekkelig klart formulert for å kunne hjemle påbud om eller forbud mot framtidige endringer i eiendomsstrukturen.

En reguleringsplan kan ikke fastsette bestemmelser knyttet til eierform eller bestemmelser som begrenser privates adgang til salg og bortfeste av eiendom. Unntak gjelder bestemmelser om hvilke arealer som skal være avsatt til offentlige formål og fellesareal. Planen gir grunnlag for ekspropriasjon, jf. plan- og bygningsloven § 16-2 og § 16-6.

Dersom tomteinndelingen blir angitt som regulerte eiendomsgrenser i plankartet, bør det presiseres i hvilken grad ytterligere fradelinger eller arealoverføringer er forbudt, og i hvilken grad det gjelder begrensninger i adgangen til framtidige grensejusteringer eller sammenslåinger. Settes det slike begrensninger, bør disse ikke settes så snevre at reguleringen ikke gir grunnlag for praktiske justeringer i eiendomsstrukturen tilpasset det konkrete arealformålet.

Mange reguleringsplaner fungerer godt etter sin hensikt uten bestemmelser om tomteinndelingen, eller med få slike bestemmelser. Det er for eksempel ikke adgang til å opprette eller endre eiendom til et formål som er i strid med gjeldende arealplan, eller som gir en høyere grad av utnytting enn det planen tillater. Kommunen vil dessuten ha en viss kontroll med eiendomsdannelsen, bl.a. med hjemmel i plan- og bygningsloven § 26-1 (krav om at tomta skal være egnet til bebyggelse), og § 29-4 (krav om avstand til nabogrense). I tillegg kommer ulike bestemmelser som kan være til hinder for å opprette eller endre eiendom, for eksempel § 1-8 om tiltak langs sjø og vassdrag, § 21-6 når det er åpenbart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, og § 28-1 om krav til sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold.

 

Mer om tomteinndeling

Departementet erfarer at det kan være fastsatt reguleringsplaner der intensjonen antakelig har vært å fastsette bindende bestemmelser om tomteinndelingen, men der utformingen av planen nok ikke gir tilstrekkelig rettsvirkning for å sikre denne inndelingen gjennom hele planens levetid, se for eksempel sivilombudets uttalelse (2021/2112). Departementet anbefaler kommuner som dette kan gjelde, å gå gjennom planene og eventuelt vedta presiserende bestemmelser der det er behov for dette, jf. § 12‑14.

 

Kart- og planforskriften, vedlegg I bokstav C nr. 4, åpner for å gi bestemmelser om eiendomsstrukturen i reguleringsplankartet i form av linjene «regulert eiendomsgrense» og «eiendomsgrense som skal oppheves». I henhold til «Nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister Del 2 – Spesifikasjon for tegneregler», skal de respektive linjene angis på følgende måte i plankartet:

linje for eiendomsgrense

[1] Angitt i produktspesifikasjonen som «Regulert tomtegrense»

Noen kommuner velger i stedet å tegne de to linjesymbolene i rødt for bedre å skille bestemmelser om tomteinndelingen fra opplysninger i basiskartet om eksisterende eiendomsgrenser.

De angitte linjene innebærer ingen bestemmelser om eierform eller begrenser privates adgang til salg og bortfeste av eiendom, og innebærer i seg selv ingen bestemmelse om hvilke matrikkelenhetstyper som kan realiseres etter planen.

Bestemmelser om eiendomsstrukturen kan etter gjeldende kart- og planforskrift ikke fastsettes som punkter i reguleringsplankartet. Det er derfor ikke anledning til å fastsette bestemmelser om punktfeste for eksempel ved å markere punktfestet i plankartet. Regulering av denne type utbygginger, for eksempel i hytteområder, kan skje ved å vise lokaliseringen av bygningene på plankartet. Lokaliseringen bør tillate nødvendig fleksibilitet tilpasset en realisering av slike prosjekter som ofte skjer ved at punktfestet opprettes før bygningene blir ført opp. Planen bør sørge for at eventuelle tilpasninger tidlig i utbyggingsprosessen, ikke får innvirkning på muligheten til å plassere øvrige planlagte hytter og tiltak.

 

En vedtatt tomteinndeling vil være bindende for all framtidig opprettelse eller endring av eiendom. Med opprettelse av eiendom menes opprettelse av ny matrikkelenhet med unntak av ny eierseksjon. Med endring av eiendom menes endring av alle typer grenser for matrikkelenheter unntatt bruksrettsgrenser mellom eierseksjoner. Opprettelse eller endring av eiendom er å regne som tiltak etter plan- og bygningsloven, jf. § 1-6 første ledd og § 20-1 første ledd bokstav m og kapittel 26.

Opprettelse av grunneiendom, anleggseiendom, jordsameie og festegrunn er søknadspliktige tiltak. Sammenslåing av slike enheter er ikke søknadspliktig. Det er heller ikke grenseendringer som kan behandles som grensejustering etter matrikkellova. Andre endringer i grensene, inkludert arealoverføring og vesentlige endringer av festegrunn, faller inn under søknadsplikten. Det omfatter også endringer som tas i bruk på privatrettslig grunnlag uten at tiltaket følges opp på korrekt måte med offentlig registrering i matrikkelen.

 

Dersom planen har bestemmelser om tomteinndelingen, vil den regulerte tomteinndelingen være en forutsetning for den eiendomsstrukturen (inndeling i matrikkelenheter) som etableres i området etter hvert som utviklingen av området skrider fram. I tillegg vil også formålsgrensene til en viss grad kunne være styrende for eiendomsstrukturen ved at bestemte formål forutsetter visse former for eiendomsrett. Det kan for eksempel gjelde offentlig veigrunn.

Etableringen av tomteinndelingen er avhengig av initiativ fra partene. Dersom kommunen ønsker å påskynde prosessen, må det skje etter avtale eller ekspropriasjon.

En tomt vil som oftest realiseres i form av en grunneiendom. En tomt vil etter omstendighetene også kunne realiseres i form av en festegrunn, men planmyndigheten kan ikke i plan bestemme at en tomt skal realiseres på denne måten. Det må imidlertid kunne legges til grunn at planmyndigheten med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12‑7 nr. 1 og 2, kan bestemme at en tomt ikke kan realiseres som festegrunn, og at realiseringen må skje som selvstendig grunneiendom, jf. § 21-4 sjette ledd.

Det må videre kunne legges til grunn at planmyndigheten med hjemmel i § 12-7 nr. 1 og 2, kan regulere hvilke «tomter» som skal realiseres som grunneiendom og hvilke som skal realiseres som anleggseiendom. Dette må i så fall skje med tekstlige bestemmelser, eventuelt i kombinasjon med bruk av påskrift i plankartet.

Det er under arbeidet med planen viktig å ta hensyn til hvordan planen lar seg matrikkelføre. Det gjelder særlig i forbindelse med kompliserte utbyggingstiltak som forutsetter opprettelse av anleggseiendom. 

 

Tegnforklaringen skal omfatte alle symboler for arealformål, hensynssoner og bestemmelser som er benyttet i det aktuelle plankartet. Det gjelder også eventuelle bestemmelser om regulerte eiendomsgrenser eller eiendomsgrenser som skal oppheves. Tegnforklaringen bør ikke inneholde symboler som ikke er i bruk i den aktuelle planen. Tegnforklaring for symboler benyttet i basiskartet kan gjøres tilgjengelig på annen måte. Se ellers kart- og planforskriften § 9 femte og sjette ledd.

Symbol for eksisterende grenser hører til basiskartet. Bestemmer om at en eller flere eksisterende eiendomsgrense skal forbli uendret, kan utformes med påskrift på vedkommende grense eller med bruk av symbolet for regulert eiendomsgrense. I begge tilfeller kan det være behov for å supplere med tekstlige bestemmelser.

Tegnforklaring

Figur 1. Eksempel på utforming av tegnforklaring for reguleringsplan.

 

Den eksisterende eiendomsstrukturen i planområdet vil vanligvis være en viktig forutsetning for arbeidet med planen, og i mange tilfeller også for hvordan planen kan realiseres. Angivelse av eksisterende matrikkelenheter som del av basiskartet, er imidlertid i seg selv verken et arealformål, en hensynssone eller en bestemmelse som gir rettsvirkning etter plan- og bygningsloven § 12-4.

Kommunen må som planmyndighet, og før planen vedtas, ta stilling til om de eksisterende eiendomsforholdene er kjent med tilstrekkelig nøyaktighet og pålitelighet, eller om eiendomsforholdene må klarlegges nærmere før kommunen kan gå videre med planbehandlingen. I de fleste tilfellene vil nok likevel manglende eller usikre opplysninger om eksisterende eiendomsforhold kunne håndteres senere, dvs. etter hvert som planen blir realisert.

Det er opp til den som har grunnbokshjemmelen eller tilsvarende disposisjonsrett, å velge hensiktsmessige eiendomstiltak etter matrikkellova for å kunne realisere planen, for eksempel opprettelse av nye matrikkelenheter, arealoverføring og grensejustering. Kommunen kan i forbindelse med realiseringen av planen sette som vilkår for å gi tillatelse at det blir holdt oppmålingsforretning for å klarlegge grenser, at matrikkelenheter blir sammenslått, og at eventuell festerett skal gjelde et avgrenset areal eller egen grunneiendom, jf. plan- og bygningsloven § 21-4 femte og sjette ledd. En tillatelse til eiendomstiltak faller bort dersom matrikkelføringen vil være i strid med matrikkellova, jf. plan- og bygningsloven § 21-9 fjerde ledd.

I mange tilfeller kan det være aktuelt å la en formålsgrense følge en eksisterende matrikkelenhetsgrense. Planen må ta høyde for at en senere privatrettslig klarlegging av matrikkelenhetsgrensa kan medføre at matrikkelenhetsgrensa får en annen og mer nøyaktig stedfesting enn slik grensa var vist i plankartet. I utgangspunktet vil ikke dette få virkning for stedfestingen av den offentligrettslig fastsatte formålsgrensa. I mange tilfeller vil det likevel være ønskelig å la den forbedrete nøyaktigheten også gjelde formålsgrensa, for med det å kunne opprettholde sammenknytningen mellom formålsgrensa og eiendomsgrensa. Slike koplinger bør det redegjøres for i planbeskrivelsen. Det kan være hensiktsmessig å delegere adgangen til å foreta denne type oppdateringer av planen til administrasjonen etter § 12-14 andre ledd.

I forbindelse med digitalisering av eldre reguleringsplaner, er det anledning til å gjøre rene tekniske tilpasninger til nytt basiskart uten å måtte endre planen etter § 12-14, jf. kart- og planforskriften § 11 sjette ledd.

 

Hva som menes med tomt som grunnlag for å beregne grad av utnytting, framgår av byggteknisk forskrift (TEK17) § 5-8:

«Med tomt menes i dette kapittelet det arealet som er avsatt til område for bebyggelse og anlegg i kommuneplanens arealdel eller i reguleringsplanen. Hvis det ikke er fastsatt noe annet i bestemmelsene til den enkelte planen, så gjelder den fastsatte grad av utnytting også for den enkelte tomten.»

Tomtearealet som legges til grunn ved beregning av grad av utnytting er det arealet som i arealplanen er avsatt til område for bebyggelse og anlegg. Hvis det ikke er fastsatt noe annet, skal beregningen gjøres for den aktuelle eiendommen, dvs. den enkelte grunneiendommen, anleggseiendommen eller festegrunnen.

Deler av matrikkelenheten som er avsatt til andre formål enn bebyggelse eller anlegg, medregnes ikke i tomtearealet. Slike områder skal dermed ikke inngå i grunnlaget for beregning av grad av utnytting. Områder avsatt til annet formål kan være:

  • samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur
  • grønnstruktur
  • Forsvaret
  • landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift
  • bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone
tomt

Figur 2. Tomt

Tomta er areal som er avsatt til bebyggelse eller anlegg, og som ligger innenfor eiendomsgrensa dersom planen ikke bestemmer dette annerledes. Areal avsatt til andre arealformål kommer til fratrekk. Dersom privat adkomst og snuplass er omfattet av arealformålet bebyggelse eller anlegg, skal dette medregnes i tomtearealet.

I eksempelet er atkomst og snuplass for de fire eiendommene, bnr. 2, 3, 4 og 5, avtalt privat mellom de fire eiendommene. Atkomst og snuplass er ikke avsatt til vegformål i planen, men inngår i arealet avsatt til boligbebyggelse. I dette eksemplet blir derfor tomtearealet til bnr. 3 og 4 lik eiendomsarealet. Tomtearealet til bnr. 2 og 5 får et lite fratrekk for den delen av innkjørselen (farge grå) som er regulert til vegformål i planen. Verken bnr. 2 eller 5 kan regne den smale stripa mellom eiendomsgrensa og den regulerte vegen som tomteareal.