6 Garantiens lengde

6.1 Gjeldende rett

Det følger av bustadoppføringslova § 12 tredje ledd første punktum at garantien entreprenøren skal stille, skal gjelde frem til fem år etter overtakelsen av boligen. Garantitiden ble økt fra to til fem år ved endringslov 10. desember 2010 nr. 74, jf. Prop. 130 L (2009–2010) og Innst. 74 L (2010–2011).

6.2 Utvalgets forslag

Et enstemmig utvalg foreslår å redusere garantiens lengde fra fem til to år, jf. utvalgets forslag til endringer i § 12 tredje og fjerde ledd. Forslaget er begrunnet i at den potensielle kostnadsreduksjonen ved redusert garantitid antas å være betydelig, samtidig som forbrukerbeskyttelsen ikke blir svekket i særlig grad. Om kostnadsreduksjonen uttaler utvalget i punkt 7.4.4.1 i utredningen:

«Noen nærmere analyse av hvilke kostnader en utvidelse av garantitiden ville medføre synes ikke å ha vært gjennomført i forbindelse med revisjonen i 2011. Utvalget har sett på konsekvensene ved å endre kravene til sikkerhetsstillelsens lengde til det som gjaldt før lovendringen.

Anvendes de samme eksemplene som angitt i kapittel 7.4.3, vil en reduksjon av sikkerhetsstillelsens lengde fra fem til to år etter overtakelsen gi visse utslag, se tabell 7.4 og 7.5.

Eksemplene viser at det vil kunne være mulig å oppnå reduksjoner i de direkte kostnadene knyttet til sikkerhetsstillelsen ved å redusere lengden på sikkerhetsstillelsen. Det er selvfølgelig ikke gitt at en faktisk kostnadsreduksjon vil være lineær, slik eksemplene forutsetter, men eksemplene illustrerer at en reduksjon av kravene til lengden vil kunne ha en kostnadsdempende effekt.

En reduksjon av sikkerhetsstillelsens lengde vil også få betydningen for indirekte kostnader i de tilfeller det stilles krav om kontrasikkerhet. Den tilsvarende effekten anvendt på de samme eksemplene i kapittel 7.4.3 illustreres i tabell 7.6.

Tabellen viser at det er et relativt stort potensial for reduksjon også av de indirekte kostnadene, selv om man heller ikke her kan forutsette en lineær effekt. Fordi det noe sjeldnere enn før stilles krav om kontrasikkerhet, er det nokså usikkert hvor stor betydning en reduksjon av garantitiden isolert sett vil kunne ha for entreprenørenes likviditet. Det er også usikkert hvor høye krav til dekningsgrad det i gjennomsnitt stilles når kontrasikkerhet kreves. Tallene illustrerer likevel at en ikke ubetydelig kostnadsreduksjon kan oppnås ved å begrense garantitiden til to år for entreprenører som blir møtt med krav om kontrasikkerhet.

Utvalgets undersøkelser viser dermed at en reduksjon av garantitiden til to år må antas å få en ikke ubetydelig samlet kostnadseffekt. Denne kostnadseffekten må – i hvert fall et godt stykke på vei – også antas å komme forbrukerne til gode. […].»

Utvalget antar at en reduksjon av garantitiden ikke vil svekke forbrukerbeskyttelsen i nevneverdig grad. Som bakgrunn for dette uttaler utvalget under punkt 7.4.4.1 i utredningen:

«Ifølge Sintef Byggforsk er reklamasjonssaker i gjennomsnitt «ute av verden» etter 3,1 år, jf. rapporten Byggskadeomfanget i Norge (2006) s. 22. I denne rapporten antas det at bare ca. halvparten av «prosessforårsakede» byggskader kommer til syne i løpet av de første fem årene etter ferdigstillelse eller overlevering. Ca. 2,3 % av entreprenørers årsomsetning er tjenester byggherre eller eier kjøper for å få utbedret skader som oppdages etter utløpet av reklamasjonstiden, mens bare 1,9 % medgår til utbedringskostnader i reklamasjonstiden, jf. rapportens s. 22–24. Etter reklamasjonstidens utløp er entreprenørens ansvar uansett opphørt, med mindre det foreligger grovere skyld, jf. bustadoppføringslova § 30 fjerde ledd. Sikkerhetsstillelsen vil da, etter dagens regler, være bortfalt.

Også utvalgets undersøkelser tyder på at de aller fleste mangler av ordinær karakter oppdages i forbindelse med overtakelsen eller relativt kort tid deretter. At bygget utsettes for de fire årstidene vil erfaringsmessig være av særlig betydning i denne sammenheng. Dersom mangler ikke oppdages i løpet av de første to årene etter overtakelsen, vil det nok være tilfeldig om de oppdages i løpet av de neste tre årene eller etter at den absolutte reklamasjonsfristen er utløpt.»

6.3 Høringsinstansenes syn

Følgende høringsinstanser går imot utvalgets forslag om å redusere garantitiden fra fem til to år: Forbrukerombudet, Forbrukerrådet, Huseiernes Landsforbund, Norges Eiendomsmeglerforbund og Norsk Hyttelag. Forbrukerombudet uttaler:

«Formålet med å ha en garantitid på fem år er at den gjenspeiler bustadoppføringslovas absolutte reklamasjonstid, se Prop. 130 L (2009–2010) og Innst. 74 L (2010–2011). Dette er etter Forbrukerombudets syn sentralt for forbrukernes rettsstilling.

Reduseres garantitiden til to år vil det være tre år av den absolutte reklamasjonstiden hvor forbrukeren ikke er vernet av garantien. I disse tre årene risikerer forbrukeren å stå helt uten dekning for sine krav dersom entreprenøren ikke vil eller kan dekke kravet, for eksempel ved konkurs. Det er dessverre ikke uvanlig at utbyggere oppfører prosjekter via aksjeselskaper med minimal aksjekapital. Når prosjektet er ferdigstilt avvikles selskapet, eller det går (/slås) konkurs.

Investering i bolig og fritidsbolig er for de fleste en av livets største investeringer. Verdien av bolig utgjør det vesentligste av gjennomsnittsforbrukerens formue. En reklamasjonssak mot en entreprenør som ikke vil eller kan gjøre opp for seg, kan ha svært stor betydning for den enkelte forbrukers personlige økonomi.

Selv om de fleste feil og mangler oppdages relativt raskt, finnes det unntak. Forbrukerombudets bekymring er at noen få forbrukere vil lide store tap, for at entreprenørene skal spare en mindre sum sett hen til garantiutgifter per boenhet.»

Følgende høringsinstanser uttaler at de støtter forslaget om å redusere garantitiden fra fem til to år: Konkurransetilsynet, Advokatforeningen, Byggmesterforbundet, Eiendom Norge, Finans Norge, og Norsk Boligbyggelags Landsforbund. Norsk Boligbyggelags Landsforbund uttaler:

«Det er positivt at utvalget har foretatt undersøkelser knyttet til de faktiske konsekvensene av garantiordningen for både entreprenør- og forbrukersiden, slik at kost/nytte-betraktninger kan begrunne det valget som tas. Da garantiperioden ble utvidet 2011, påpekte N BBL at dette ville medføre en kostnadsøkning for entreprenøren. Dette fryktet vi ville føre til reduksjon i boligbyggingen og dyrere boliger for forbrukerne. Utvalgets undersøkelser tyder på at denne frykten var begrunnet.

Bankenes krav om kontrasikkerhet for å stille garanti medfører i dag en langvarig kapitalbinding for entreprenøren. Kapital som ellers kunne blitt brukt som sikkerhet for nye byggeprosjekter, bindes da opp ì sikkerhet for boliger fullført for flere år siden,

Sammenholdes de ovennevnte konsekvenser med forbrukerens reelle behov for sikkerhet (som ifølge utvalget synes å være størst i den første tiden etter overtakelsen), fremstår det som om man får lite forbrukerbeskyttelse for pengene.

På bakgrunn av dette er vi positive til utvalgets forslag om at garantiperioden igjen skal være to år fra overtakelsen. Dette synes å bygge på en fornuftig avveining av kostnadene ved en slik ordning og den forbrukerbeskyttelsen som det i realiteten er behov for.»

Advokatforeningen uttaler at den støtter forslaget om å redusere garantitidens lengde, men er usikker på om kostnadsreduksjonen ved en slik endring vil komme forbrukerne til gode.

6.4 Departementets vurdering

Departementet foreslår at garantitiden på fem år i bustadoppføringslova § 12 opprettholdes. Til grunn for departementets forslag ligger en avveining av hensynet til å verne forbrukere mot manglende oppfyllelse av avtalen og hensynet til at garantireglene ikke skal påføre entreprenørene uforholdsmessig store kostnader. I avveiningen av disse hensynene har departementet lagt særlig vekt på hensynet til forbrukerens behov for sikkerhet for misligholdskrav. Som flere av høringsinstansene peker på, sammenfaller femårsfristen etter gjeldende rett med den absolutte reklamasjonsfristen i loven. Dette gir forbrukeren sikkerhet for eventuelle misligholdskrav uansett når de måtte oppstå innenfor den absolutte reklamasjonsfristen.

Utvalget tar til orde for at vurderingene av hvor lang garantitiden skal være, bør basere seg på hvilken tidsperiode mangler sedvanlig oppdages, jf. NOU 2016: 10 punkt 7.4.4. Utvalgets egne undersøkelser tyder på at de aller fleste mangler av ordinær karakter oppdages i forbindelse med overtakelsen eller relativt kort tid etter, se punkt 6.2 over. Departementet vil her fremholde at en regel som innebærer at forbrukeren ikke vil ha sikkerhet for eventuelle krav mot entreprenøren i det tredje, fjerde eller femte året etter overtakelse, kan fremstå som vilkårlig og urimelig, all den tid forbrukeren i denne perioden har rett etter loven til å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende.

Forbrukerombudet peker i sin høringsuttalelse på at det ikke er uvanlig at utbyggere oppfører prosjekter via aksjeselskaper med minimal aksjekapital, som avvikles eller går konkurs etter ferdigstillelse. I disse tilfellene er risikoen for at forbrukeren står uten dekning for sine krav, særlig stor. En videreføring av garantitiden på fem år sikrer forbrukeren i disse tilfellene.

Sentralt for utvalgets konkusjon om at garantitiden bør reduseres til to år, står hensynet til kostnadene for byggebransjen. Som utvalgets undersøkelser viser, vil en reduksjon av garantitiden til to år antas å få en ikke ubetydelig samlet kostnadseffekt. Utvalget legger videre til grunn at det må antas at denne kostnadseffekten i hvert fall et godt stykke på vei også vil komme forbrukerne til gode (punkt 7.4.4.1 i utredningen). Departementet er ikke uenig i dette, men mener at når denne kostnadseffekten veies opp mot de potensielt store tapene den enkelte forbruker kan påføres, tilsier hensynet til forbrukerbeskyttelse i lovverket at en slik reduksjon i garantitiden ikke bør foretas. Departementet peker på at kjøp av egen bolig for de aller fleste forbrukere er den største økonomiske investeringen i livet. Kostnader som følge av behov for å utbedre mangler kan komme opp i relativt store summer for en forbruker med normal økonomi. På denne bakgrunn foreslår departementet at garantitiden på fem år etter bustadoppføringslova § 12 opprettholdes.