6 Ulike endringsforslag
6.1 Høyringsnotatet
I høyringsnotatet lanserte Justisdepartementet fem alternative forslag til nye reglar om fastsetjing av innløysingssum:
«Justisdepartementet ønskjer høyringsinstansane sitt syn på fem ulike forslag til endringar av reglane i tomtefestelova § 37 første ledd om fastsetjing av innløysingssum:
Alternativ 1: 20 gonger oppregulert festeavgift - sams reglar for tidsavgrensa og tidsuavgrensa avtalar
Alternativ 2: 20 gonger oppregulert festeavgift + ein rett for bortfestaren til å krevje 40 prosent av råtomtverdien ved tidsavgrensa avtalar
Alternativ 3: 25 gonger oppregulert festeavgift - sams reglar for tidsavgrensa og tidsuavgrensa avtalar
Alternativ 4: 25 gonger oppregulert festeavgift + ein rett for bortfestaren til å krevje 40 prosent av råtomtverdien ved tidsavgrensa avtalar
Alternativ 5: 30 gonger oppregulert festeavgift - sams reglar for tidsavgrensa og tidsuavgrensa avtalar
Nedanfor følgjer ei vurdering av dei ulike alternativa:
Alternativ 1: 20 gonger festeavgift - sams reglar for tidsavgrensa og tidsuavgrensa avtalar
Ein rein 20-gongerregel sikrar at bortfestaren får ein rimeleg kompensasjon ved innløysing, samtidig som bortfestaren normalt ikkje får vesentleg meir enn full erstatning etter Grunnlova § 105.
Dersom Stortinget vedtek ein slik regel etter ei grundig lovførebuing, tyder premissane i Sørheimdommen på at regelen vil stå seg i forhold til Grunnlova § 105. Høgsterett har sjølv uttalt at ein slik regel normalt vil gi bortfestaren full erstatning, og det i ein situasjon der ein 20-gongerregel ikkje følgde av lova. Dersom Stortinget fastset ein 20-gongerregel etter å ha gjort ei forsvarleg vurdering av forholdet til Grunnlova § 105, vil regelen etter alt å døme vere grunnlovsmessig.
Vidare vil ein oppnå ei monaleg rettsteknisk forenkling ved å fjerne 40-prosentregelen for tidsavgrensa avtalar. Denne regelen har vore svært vanskeleg å praktisere og har leia til mange konfliktar om kor stor tomteverdien er, fråtrekt verdiauke som skriv seg frå festaren. Reglane om innløysingssum bør helst utformast slik at partane i eit festeforhold kan ta stilling til innløysingsspørsmål utan å måtte ha hjelp av advokat eller takstmann. Ein rein 20-gongerregel vil medføre at det blir langt færre tvistar om fastsetjing av innløysingssum, fordi det går klart og eintydig fram av lova korleis summen skal fastsetjast.
Plenumsdommane i dei to sakene om lenging av festeavtalar (Rt. 2007 s. 1281 og Rt. 2007 s. 1306) inneber dessutan at det også for tidsavgrensa festekontraktar er festeavgifta som representerer den økonomiske interessa til bortfestaren. Dette talar for reglar om innløysingssum som utelukkande byggjer på festeavgifta, og som såleis ikkje tek omsyn til tomteverdien. Rettstekniske omsyn talar også imot reglar om innløysingssum som føreset ei vurdering av tomteverdien med ymse frådrag.
Endeleg er det grunn til å vise til at forskrift 8. juni 2001 nr. 570 om tomtefeste m.m. (tomtefesteforskrifta) § 9, som gjeld avløysing av terminvis betaling (grunnbyrde), byggjer på ein 20-gongerregel. Det går ei flytande grense mellom eigedomsoverdraging med grunnbyrde på den eine sida og evigvarande og uoppseielege festeforhold på den andre sida, jf. Høgsteretts dom i Rt. 2005 s. 1729 (dissens 3-2). Desse to rettsforholda har reelt mange likskapstrekk, noko som kan tale for at ein vel ein 20-gongerregel også i festeforhold.
Alternativ 2: 20 gonger oppregulert festeavgift + ein rett for bortfestaren til å krevje 40 prosent av råtomtverdien ved tidsavgrensa avtalar
Dette alternativet byggjer på det same utgangspunktet som alternativ 1: Ein rett til innløysing til 20 gonger oppregulert festeavgift. Skilnaden er at bortfestaren, som i dag, skal ha rett til å krevje 40 prosent av råtomtverdien ved tidsavgrensa avtalar. Meir presist inneber 40-prosentregelen i tomtefestelova § 37 første ledd andre og tredje punktum at partane kan krevje innløysing til 40 prosent av tomteverdien på innløysingstida med frådrag for verdiauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller tilskott til tiltak som er gjort av andre. Tomteverdet må ikkje setjast høgare enn det tomta kan seljast for om det berre er tillate å setje opp det eller dei husa som er på tomta. Når ein i høyringsnotatet her talar om 40 prosent av råtomtverdien, er det denne regelen i tomtefestelova ein siktar til.
Samanlikna med alternativ 1 inneheld dette alternativet ein tryggingsventil for bortfestaren, fordi han - ved tidsavgrensa kontraktar - kan krevje 40 prosent av råtomtverdien dersom det gir ein høgare sum enn 20 gonger oppregulert festeavgift. For tidsuavgrensa kontraktar er stillinga den same som etter alternativ 1.
Sett i forhold til gjeldande rett er det to skilnader: Den eine er at ein tek utgangspunkt i ein 20-gongerregel i staden for ein 30-gongerregel, noko som er til fordel for festaren. Den andre er at festaren ikkje kan pårope 40-prosentregelen, noko som er til fordel for bortfestaren.
Også alternativ 2 sikrar at bortfestaren får ein rimeleg kompensasjon ved innløysing. Ulempa med dette alternativet er at ein ikkje oppnår den rettstekniske gevinsten som alternativ 1 inneber. For tidsavgrensa kontraktar vil ein i tilfelle framleis ha reglar som er vanskelege å praktisere og som lett resulterer i rettstvistar. Dessutan kan det hevdast at det er liten grunn til å ha reglar som byggjer på tomteverdi når det utelukkande er festeavgifta som representerer den økonomiske interessa til bortfestaren. Festeforholdet inneber ei varig omdisponering av tomta, og i lys av retten til lenging i tomtefestelova § 33 kan ikkje bortfestaren ha noko forventing om full råderett over tomta ved utløpet av festetida.
Alternativ 3: 25 gonger oppregulert festeavgift - sams reglar for tidsavgrensa og tidsuavgrensa avtalar
Dette alternativet er identisk med alternativ 1 bortsett frå at multiplikatoren er 25 og ikkje 20.
Ein rein 25-gongerregel sikrar at bortfestaren får ein rimeleg kompensasjon ved innløysing. I praksis vil ein slik regel medføre at bortfestaren får meir enn full erstatning etter Grunnlova § 105.
Fordelen med dette alternativet - forutan at det sikrar bortfestaren eit rimeleg vederlag - er at ein får ein klar og eintydig regel om fastsetjing av innløysingssum. Ein treng heller ikkje å skilje mellom tidsavgrensa og tidsuavgrensa kontraktar. Dessutan er det på det reine at ein slik regel går klar av Grunnlova § 105.
Det som kanskje kan innvendast mot regelen, er at bortfestaren får ein kompenasjon som går utover det som er påkravd etter Grunnlova § 105.
Alternativ 4: 25 gonger oppregulert festeavgift + ein rett for bortfestaren til å krevje 40 prosent av råtomtverdien ved tidsavgrensa avtalar
Dette alternativet er identisk med alternativ 2 bortsett frå at multiplikatoren er 25 og ikkje 20. Departementet viser til den vurderinga som er gjort av alternativ 2 ovanfor.
Hovudinnvendinga mot dette alternativet er at 40-prosentregelen kan verke kompliserande og konfliktskapande, samtidig som den er svakt fundert. Når utgangspunktet er ein 25-gongerregel, kan ein ikkje grunngi 40-prosentregel med omsynet til Grunnlova. Og når den økonomiske interessa til bortfestaren utelukkande knyter seg til festeavgifta, er det vanskeleg å forsvare reglar om innløysingssum som byggjer på tomteverdi.
Alternativ 5: 30 gonger oppregulert festeavgift - sams reglar for tidsavgrensa og tidsuavgrensa avtalar
Til liks med alternativ 1 og 3 inneheld også alternativ 5 ein regel som er enkel og lett og praktisere. Den rettstekniske gevinsten er den same. Det er vidare på det reine at regelen ikkje skaper noko problem i forhold til Grunnlova.
Ulempa ved dette alternativet er at regelen i dei fleste tilfella vil gi bortfestaren eit innløysingsvederlag som er langt høgare enn det som er påkravd etter Grunnlova § 105. For tidsavgrensa kontraktar inneber regelen ei svekking av stillinga til festaren som er vanskeleg å sameine med dei bustadsosiale omsyna som gjer seg gjeldande på tomtefesteområdet. Etter omstenda kan regelen også medføre ei svekking av bortfestaren si stilling, men samla sett er det likevel bortfestarane som vil vere best tent med ein slik regel.»
6.2 Høyringsfråsegnene
6.2.1 Innleiing
Justisdepartementet gjer nedanfor først greie for generelle merknader høyringsinstansane har hatt til dei forskjellige endringsforslaga (punkt 6.2.2). Deretter blir det gjort særskilt greie for merknader som gjeld spørsmålet om multiplikatorregel kontra tomteverdiregel (punkt 6.2.3), og spørsmålet om det bør vere sams reglar for tidsavgrensa og tidsuavgrensa kontraktar (punkt 6.2.4).
6.2.2 Generelle merknader
Fleire instansar på festarsida går inn for ein rein 20-gongerregel, og viser i den samanhengen til at ein slik regel vil gi bortfestaren eit rimeleg vederlag samtidig som rettstekniske omsyn er varetatt. Tomtefesterforbundet uttaler:
«Tomtefesteforbundet har som hovedmål å påvirke våre myndigheter til å utforme tomtefesteloven på en slik måte at den skal være klar og enkel å forstå for de 350 tusen festere og deres bortfester, med forutsigbarhet for regulering og ved innløsning av festetomt, uten og måtte involvere juridisk fagkompetanse, for deretter å havne i retten med de belastninger det medfører.
Loven må ikke bli slik den er i dag med flere alternative løsninger, og slettes ikke med et påheng av en 40 % regel.
Tomtefesteforbundet har en kontakttelefon for sine medlemmer, som betjenes av styrets medlemmer for å svare fortvilte festere som i mange tilfeller har kommet i et press med krav fra grunneier med skyhøy regulering/innløsning, og hvis fester ikke godtar blir det truet med bruk av advokat og skjønn.
(...)
Med bakgrunn i dette vil Tomtefesteforbundet argumentere for endringsforslag alternativ 1: 20 x oppregulert festeavgift - med samme regel for tidsavgrenset og tidsuavgrenset avtaler.
I 'Sørheimsaken' fra Høyesterett 21.sept.-07 ser vi hvor komplisert det blir med alternative innløsningsmåter, og at Høyesterett her anbefalte 20 x som en middelvei. I denne saken viste det seg at 40 % regelen ga for lite som kompensasjon for avstått tomteareal og var dermed i strid med Grunnlovens § 105, og 30 X oppregulert festeavgift ville gi for mye som kompensasjon for avstått tomteareal. Denne fester hadde fått regulert opp sin festeavgift etter endring i tomtefesteloven av 01.01 2002 til et tak på kr 9000,- pr. dekar.
Vi skal være klar over at det er veldig mange tomtefestere som sitter på festetomt et godt stykke fra hovedstaden og andre store byer/tettsteder, som er blitt rammet av denne 9000,- kroner regelen frem til i dag. For disse festere er ikke 20 X noen veldig god løsning heller, men i forhold til 30 X er det en reduksjon av en innløsingsum med kr 90.000 for disse festere.
40 % må ikke under noen omstendighet bli noe alternativ for noen av partene, denne regelen har bestandig vært årsaken til tvister mellom grunneier og fester.
Det kan synes som at endringen av loven av 2002 ikke tok nødvendig hensyn til prisforskjell mellom by og land. I pressområder nær sentrale strøk var vel kanskje festeavgiften allerede kommet opp i 7-8 tusen kroner for en festetomt på under 1 dekar. Ute på landet var det ganske vanlig med en festetomt fra 1960 tallet på 1,5 dekar, med en festeavgift som var regulert opp til kanskje kr. 2000, og som etter loven fra 2002 ble regulert opp til 12 - 15 tusen kroner.
For mange av disse festerne som i dag er pensjonister/enker med lav pensjon og dårlig økonomi blir det store utslag med forskjellen på 20 x og 30x oppregulert festeavgift som innløsningsum. Dette kan være avgjørende om de klarer og innløse sin festetomt eller ikke.
Hvilken avkastning ville et areal på 1 dekar gitt om det ikke var lagt ut som festetomt fra 1970?
Vi kan ta for oss en avskoget råtomt på Østlandet hvor det er bra tilvekst for barskog,(gran/furu). Som bra tilvekst beregnes 200 ltr. pr. dekar pr. år. Det tar ca. 60 år før det er hogstmodent tømmer på dette areal, og som da vil gi 12 m3 trevirke/tømmer til en pris i dag på ca. kr. 350 pr. m3. Dette gir kr. 4200 etter 60 år. Altså en gjennomsnittlig avkastning pr. år på kr. 70,-. Hva ville avkastning vært på et område som ligger opp mot tregrensen?
Hvordan kan bortfester/grunneiere hevde at de blir ranet av tomtefestere som ønsker å kjøpe den tomt de har betalt en Kpi. regulert festeavgift gjennom 40 -50 år, som til sammen har gitt 30-40 tusen kroner til bortfester, for så i tillegg betale en innløsningsum på kr. 100.000. Dette er enda et eksempel hvor Tomtefesterforbundet belyser at Alternativ I. 20 x oppregulert festeavgift er mer enn nok i kompensasjon til bortfester som innløsningsum.
Hvilken avkastning ville en grunneier få på to råtomter fra 1960 som ligger på samme område
Den ene tomt blir solgt for kr. 10.000 som settes i bank til 5 % rente.
Den andre tomt festes bort med en festeavgift satt til 5 % av kr.10.000 = kr. 500,- med regulering etter Kpi. hvert 10 år. (Dette var en ganske vanlig rentesats for å komme frem til en festeavg. tidl.)
Bankinnskuddet i 2007 var blitt til kr. 89.700.- med renter og renters rente.
Festeavgiften av den andre tomten har gitt i sum frem til 2007 kr. 89.500.-
Festetomten innløses i 2007 etter 20 x oppregulert festeavgift for kr. 93.600.-. Dette blir til sammen kr. 183.100,- og da er det ikke tatt med renteinntekter fra festeavgiften. Dette er atter et eksempel på hvorfor Tomtefesterforbundet vil hevde at endringsforslag Alt. 1-20 x oppregulert festeavgift gir mer enn nok i kompensasjon, selv med en Kpi.regulert festeavgift frem til innløsningstidspunkt.
Konklusjon: Våre begrunnede uttalelse viser at det eneste rette endringsforslag vil være alternativ 1: 20 x oppregulert festeavgift - med samme regel for tidsavgrenset og tidsuavgrenset avtaler.»
Norges Hytteforbund uttaler seg i same retning:
«Jeg mener etter dette at en riktig forståelse av HR uttalelser og konklusjoner i plenumssakene er at det gis en ganske klar anvisning på at grunneier får full erstatning (Gl § 105) i alle innløsningssaker, uansett om kontrakten gir tidsbegrensning for festeforholdet eller ikke, dersom ved at han blir kompensert med 20 ganger den oppjusterte festeavgiften.
Dermed har altså HR gitt en klar beskjed til lovgiver om at dersom § 37 endres slik at 40 % regelen tas bort, og det innføres en 20 gangerregel i stedet for nåværende 30 gangerregel, så vil grunneieren i alle tilfelle av innløsning av festekontrakter til bolig elle fritidshus få full erstatning, og loven er dermed grunnlovsmessig.
Et annet og meget viktig hensyn lovgiver må ta ved en lovendring, er hensynet til at loven bør være enkel å forstå og praktisere. Dette har vært uttalt fra lovgiversiden gjentagende ganger i lovgivningsprosessen for tomtefesteloven som nå har vart i mer enn 30 år. Vi må imidlertid være enige om at vi fortsatt har en lov som ikke bare er vanskelig å forstå, men som også er vanskelig å praktisere. Dette betyr at lovens § 37, slik den nå lyder, er svært prosesskapende.
Lovgiver har nå fått klare signaler fra HR om hvordan man kan formulere en lov som er uangripelig i forhold til Grunnloven, og som vil eliminere faren for fremtidige prosesser.
Norges Hytteforbund har erfaring fra en rekke innløsningssaker, både fra lensmannsskjønn og fra rettslige skjønn. Det som er en generell oppfatning er at skjønnsrettene har store problem med fastsette slike løsningssummer som loven gir anvisning på, noe som igjen er begrunnet i at sakkyndige takstmenn ikke klarer å avgi 'korrekte' takster. Praksis spriker derfor i alle retninger i disse sakene.
Etter dette foreslår Norges Hytteforbund at bestemmelsen i tomtefesteloven § 37 første ledd om fastsetting av innløsningssum endres i samsvar med alternativ 1 i departementets endringsforslag:
20 gonger oppregulert festeavgift - sams reglar for tidsavgrensa og tidsuavgrensa avtalar.»
Også Landsorganisasjonen i Norge (LO) og AL Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) støttar framlegget om ein rein 20-gongerregel for både tidsavgrensa og tidsuavgrensa kontraktar. LO formulerer seg slik:
«Etter LOs mening vil alternativ 1 i de endringsforslag departementet har utarbeidet, gi den beste regelen.
LO slutter seg til departementets vurdering av dette alternativet. LO vil særlig legge vekt på at regelen gir en rimelig kompensasjon til bortfesteren, samtidig som man oppnår en vesentlig gevinst ved at regelen er rettsteknisk enkel.
Både for festeren og bortfesteren er det viktig at regelen utformes slik at innløsningsverdien lett lar seg fastsette. Særlig for festeren, som tar initiativ til innløsning, er dette viktig. Alternativene 1, 3 og 5 i departementets alternative forslag ivaretar dette hensynet.»
NBBL gjer følgjande vurdering av dei ulike alternativa:
«Alternativ 1
Etter NBBLs vurdering bør alternativ 1 benyttes ved endringen av § 37. Regelen gir bortfesteren en god kompensasjon samtidig som den normalt ikke vil gi bortfesteren mye mer enn full erstatning, jf § 105 i grunnloven. En annen viktig begrunnelse for å velge regelen er at den innbærer en rettsteknisk forenkling. Det er uheldig at regelen i enkelte tilfeller vil kunne gi bortfesteren mer enn full erstatning. Dette oppveies i en viss grad av regelens rettstekniske fordeler. NBBL har liten tro på at partene vil klare seg uten advokater og andre rådgiver ved innføringen av en slik regel, men mener at behovet for slik bistand vil bli betydelig redusert.
Alternativ 2
Alternativ 1 bør velges fremfor alternativ 2. I likhet med nåværende § 37 andre og tredje ledd vil partene være helt avhengige av advokater og andre rådgivere i forbindelse med innløsing etter alternativ 3.
Alternativ 3, 4 og 5
NBBL er i mot forslaget om en multiplikator på mer enn 20, jf våre tidligere høringsuttaleser i forbindelse med den nye tomtefesteloven. Alternativ 3 innebærer at bortfesteren får delvis dobbel betaling i form av å først kunne innkassere festeavgift for deretter å få mer enn full erstatning ved innløsning. Alternativ 5 er langt verre enn alternativ 3 og innebærer en klar forverring fra dagens regel, da regelen innebærer at bortfesteren får mer enn full erstatning uten at festeren har noen form for sikkerhetsventil. Alternativ 4 er dårligere enn alternativ 3 og inneholder de samme rettstekniske ulempene som alternativ 2. Det er riktignok et noe bedre alternativ enn 5.»
Asker og Bærum Boligbyggelag meiner at ein rein 30-gongerregel vil gi den beste løysinga for både tidsavgrensa og tidsuavgrensa feste:
«På bakgrunn av Rt. 2007 s. 1308 er det vår oppfatning at endringen av tomtefestelova § 37 første ledd i minst mulig grad bør endre på hva som er gjeldende rett i dag. Bestemmelsene om innløsning har blitt grundig behandlet av lovutvalg, høringsinstanser, Justisdepartementet v/Lovavdelingen og Stortinget tidligere.
Innløsningsvilkårene i tomtefestelova § 37 første ledd er i dag allment kjent og gir forutberegnelighet for hva kontraktspartene har å forholde seg til.
En svakhet ved å ha et fast tall, enten 20, 25 eller 30 ganger festeavgiften, ved fastsettelsen av innløsningssummen er at man kan være i utakt med det alminnelige rentenivået ved kapitaliseringsberegningen. Likevel gir et fast tall, eksempelvis 30, ganger festeavgiften en nødvendig forutberegnelighet for partene.
Videre vil en endring til at innløsningssummen skal fastsettes til 30 ganger festeavgiften, uten mulighet for noen av partene til å påberope seg 40 prosent regelen, gi regler som er enkle å forholde seg til og som samfunnsøkonomisk vil koste mindre, enn at bortfester også skal ha mulighet til å påberope seg 40 prosent regelen.
På grunnlag av ovenstående støtter Asker og Bærum Boligbyggelag AL Justisdepartementets alternativ 5 til endring av tomtefestelova § 37 første ledd om fastsetting av innløsningssum.»
Trondheim kommune går inn for ein rein multiplikatorregel, men er kritisk til ein 20-gongerregel:
«Justisdepartementet har i høringsnotatet kommet med fem ulike forslag til endringer av reglene i tomtefesteloven § 37 første ledd.
Trondheim kommune mener det vil være en fordel at det gjelder like regler både for tidsavgrensede og tidsuavgrensede avtaler. En fjerning av den alternative 40%- regelen, vil gjøre innløsningsreglene mer oversiktlige både for fester og bortfester. Trondheim kommune er for øvrig enig i Justisdepartementets begrunnelse for en eventuell fjerning av den alternative 40 % - regelen.
Justisdepartementet har i høringsnotatet gitt uttrykk for at alternativ 1, innløsning til 20 ganger oppregulert festeavgift, vil sikre at bortfesteren får en rimelig kompensasjon ved innløsning, samtidig som premissene i Rt. 2007 s. 1308 (Sørheim- saken) viser at regelen vil stå seg i forhold til Grunnloven § 105, bortfesters rett til 'full erstatning'. Trondheim kommune stiller spørsmålstegn ved om det er riktig å ta utgangspunkt i erstatningsmessige betraktninger etter Grunnloven § 105 i tilfeller hvor eiendommens markedsverdi ligger langt høyere.
Trondheim kommune er på denne bakgrunn usikker på om alternativ 1 gir 'rimelig' kompensasjon til bortfester. Som antydet ovenfor er vi av den oppfatning at dagens innløsningsregler i stor grad tilgodeser fester. Bestemmelsene bør i større grad sikre bortfester en 'rimelig' kompensasjon og man bør tilstrebe å fordele verdistigningen på eiendommen mellom bortfester og fester.»
Dei andre instansane på bortfestarsida ønskjer ein regel som tek omsyn til tomteverdi og går generelt imot forslaga om ein rein multiplikatorregel. Dalan advokatfirma ved advokat Toril G. Kjøllesdal, Grunneierforeningen, Hvaler Grunneierforening, NORSKOG, Opplysningsvesenets fond, Oslo kommune, ROM eiendom og Statskog går prinsipalt inn for eit sjette alternativ som ikkje var nemnt i høyringsnotatet: 30 gonger oppregulert festeavgift + ein rett for bortfestaren til å krevje 40 prosent av råtomtverdien ved tidsavgrensa avtalar. Også Landbruks- og matdepartementet går inn for ein slik regel. Hvaler Grunneierforening og Oslo kommune går subsidiært inn for alternativ 4 i høyringsnotatet, dvs. 25 gonger oppregulert festeavgift kombinert med ein rett for bortfestaren til å krevje 40 prosent av råtomtverdien ved tidsavgrensa avtalar. Fleire andre av dei nemnde høyringsinstansane presiserer at dei går imot forslaga til reine multiplikatorreglar (alternativ 1, 3 og 5 i høyringsnotatet). Statskog går imot alle framlegga frå departementet, og tilrår subsidiært ei kodifisering av gjeldande rett. Atter subsidiært støttar Statskog alternativ 4 i høyringsnotatet.
Dalan advokatfirma har mellom anna følgjande merknad til endringsforslaga:
«Den eneste endringen som det er nødvendig å gjøre i någjeldende tomtefestelov, for å få brakt loven i samsvar med det Høyesterett har sagt, er å endre § 37, slik at den lyder som følger:
'Ved innløsning av tomt som er festa bort til bustad eller fritidshus, skal innløsingssummen vere 30 x årleg festeavgift etter regulering på innløsingstida, om ikkje ein mindre innløsingssum er avtalt. Om ikkje anna er avtalt, kan bortfestarenlikevel kreve innløsingssummen for andre tomter enn dei som er festa bort på uavgrensa ti, utan oppseiingsrett for bortfestaren, skal vere 40 % av tomteverdi på innløsingstida, med frådrag for verdauke som festeren har tilført tomta med eige tiltak eller tilskott til tiltak som er gjort av andre.'
Her er 'kvar av partane' erstattet med bortfestaren.
Dette vil i tilfelle bli alternativ 6, hvor man altså opprettholder 30 gangeren og beholder 40%, men tar bort 40 % regelen for fester.
Denne endringen, som fører til at det bare er bortfester som kan kreve 40 % av tomteverdien, vil reparere den grunnlovsstrid som Høyesterett påpekte, og den vil opprettholde status quo, slik loven er nå.
De endringsforslag som departementet har foreslått, har kun ett siktemål, nemlig helt eller delvis å frata grunneieren muligheten til å få en anstendig innløsningssum når fester ønsker å innløse. Der hvor den avtalte festeavgift ikke gir en reell avkastningsverdi er retten til full erstatning allerede fratatt grunneier ved at han bare får 40 % av markedsverdi. Alternativ 1, 3 og 5 tar helt bort denne muligheten, der en kapitaliseringsfaktor vil gi en langt lavere festeavgift enn 40 % av tomteverdien. Alternativ 2 og 4, som beholder 40 % av råtomteverdien, gir også en dårligere posisjon for grunneier enn det loven i dag legger opp til fordi det opereres med en lavere kapitaliseringsfaktor enn i dag.
Det er derfor et paradoks at man ønsker å bruke grunnlovsstrid som oppsto fordi festeren fikk tomten for billig til å gjøre det enda vanskeligere for grunneier å få full erstatning ved innløsning, samtidig som man totalt sett bedrer festers muligheter til å få en rimelig tomt.
Etter dagens lov har fester alle rettigheter og valgmuligheter. Det er umulig for bortfester å motsette seg innløsning, og det er umulig for bortfester å påvirke om fester skal få fortsette på samme vilkår eller om han skal innløse. Bortfester er helt prisgitt festers valg.
Så lenge vi vet at de aller fleste festeavgifter er langt lavere enn det som er en forrentning av tomteverdien, vil de foreslåtte endringer slå ekstra uheldig ut for grunneier. Det vil bli en lovendring som nok en gang styrker festers posisjon vis a vis bortfester. Hele høringsnotatet bærer preg av at hensikten er å bedre forholdene for fester med en motsvarende forverring for bortfester.
Det er konstatert ovenfor at grunnlovsstriden i Sørheimsaken er knyttet til festers bruk av 40%-regelen. Det rimer da dårlig når det står i høringsnotatet at alt. 2 er til fordel for bortfesteren fordi fester ikke lenger kan påberope seg 40 % regelen. Denne endringen er fremhevet som en likeverdig fordel med at fester får rett til innløsning til 20 x oppjustert festeavgift. Det er jo nettopp å frata fester å bruke 40%-regelen som er en nødvendig endring som følge av grunnlovsstrid. Da virker det søkt å gi fester en annen fordel for å kompensere for det.»
Grunneierforeningen oppsummerer synspunkta sine slik:
«Ingen av forslagene er tilfredsstillende. Dagens lovgivning er heller ikke tilfredsstillende. Lovgiver må være varsom med å forverre situasjonen ytterligere. Høyesteretts avgjørelse representerer grunnlovens yttergrense for hva lovgiver kan bestemme i festers favør. Grunnlovens yttergrense oppfattes som urimelig.
Høyesteretts avgjørelser er ikke til hinder for at lovgiver kan finne en løsning som gir bedre balanse mellom bortfesters og festers interesser.
Hvis departementet ønsker å tilpasse dagens lovgivning til høyesteretts avgjørelser, er den enkleste modellen kanskje et alternativ 6: Beholde dagens regel, men kun fjerne festers rett til å påberope seg 40%-regelen. Det er det beste forslag sammenlignet med Justisdepartementets alternativer ovenfor, men forslag 6 er heller ikke tilfredsstillende. Også alternativ 6 vil kunne gi mange urimelige resultater.»
Landbruks- og matdepartementet konkluderer slik i si høyringsfråsegn:
«For å sikre at tomtefesteloven ikke bryter med Grunnlovens bestemmelser om full erstatning ved ekspropriasjon, og for å bidra til sikre forutsigbarhet og ro rundt håndteringen av festeforhold foreslår vi at:
Dagens regel om innløsningssum tilsvarende 30 ganger oppregulert festeavgift opprettholdes.
I tillegg videreføres 40%-regelen for de tidsavgrensede avtalene, men slik at regelen bare skal kunne påberopes av bortfesteren, jfr Høyesteretts dom i Sørheimsaken.
Vårt forslag til regel for innløsning vil bidra til å gjenopprette noe av balansen i forholdet mellom partene i en tomtefestavtale, og en bør da kunne leve med at det fortsatt blir behov for en viss skjønnsutøvelse i beregningen av innløsningssummer etter lovens § 37.»
NORSKOG vurderer endringsforslaga i høyringsnotatet på følgjande måte:
«I forhold til de fem alternative til beregning av innløsningssum gjengitt i høringsnotatet har NORSKOG følgende merknader:
Bortfester må få en lovfestet rett til å pårope seg en 40 eller helst 50% regel for kontrakter som opprinnelig var tidsbegrenset, i de tilfeller hvor hovedreglen om kapitalisering av festavgiften blir lavere enn en tilsvarende andel av markedsverdien på innløsningstidspunktet.
NORSKOG kan ikke akseptere at en høyere kapitaliseringsfaktor kan erstatte en slik regel. Dette skyldes at mange tomteleier er bagatellmessige og at innløsningssummen for slike blir bagatellmessig nærmest uansett kapitaliseringsfaktor.
Av de fem angitte innløsningsmetodene, representerer alternativ 4 det nærmeste som NORSKOG kan akseptere men under forutsetning av at kapitaliseringsfaktoren settes til 30.»
Opplysingsvesenets fond reiser i si høyringsfråsegn spørsmål om 40-prosentregelen er den mest tenlege tryggingsventilen. Instansen rår på det sterkaste frå å vedta alternativ 1, 3 eller 5, dvs. dei reine multiplikatorreglane. Instansen meiner vidare at det ikkje er grunnlag for å redusere dagens multiplikator på 30. Opplysningsvesenets fond har følgjande avsluttande merknad:
«Vi finner det noe underlig at departementet ikke uten nærmere merknader har unnlatt å ta med et alternativ 6: '30 gonger oppregulert festeavgift + ein rett for bortfestaren til å krevje 40 % av råtomtverdien ved tidsavgrensa avtaler'. Det er det alternativ som er i samsvar med begrunnelsen for både valg av faktor (multiplikator) og 40 %-regelen.
Under den forutsetning at en ikke diskuterer alternative sikkerhetsventiler som hensyntar tomteverdien, anser vi at nevnte alternativ 6 er det alternativ som gir den beste regel hensyntatt både fester, bortfester og samfunnet for øvrig.
Det ville dessuten fremstå som urimelig og ulogisk dersom resultatet av at en grunnlovsstridig regel må endres til fordel for bortfester, resulterer i at bortfester i de fleste tilfeller får en langt lavere erstatning.»
Oslo kommune fokuserer i si høyringsfråsegn særleg på festeforhold i pressområde:
«Oslo kommune ser at det er utfordrende å utarbeide et regelverk som tilfredsstiller alle de hensyn som bør ivaretas med hensyn til fastsettelse av innløsningssum. Vi ønsker imidlertid å poengtere viktigheten av regler som ivaretar begge kontraktsparters rett til en rimelig avslutning på festeforholdet.
De aller fleste festere som Oslo kommune har inngått festeavtaler med, fester tomter som har steget mye i verdi siden festeavtalen ble inngått. Slik Oslo kommune ser det er det ikke riktig at festere skal nyte godt av et regelverk som gjør at de kan erverve eiendom til en pris som ligger langt under normal markedspris.
I pressområder er det en rekke borgere med høy gjeldsgrad og unge mennesker sliter med å komme seg inn på boligmarkedet. Festerne tilføres en tilfeldig økonomisk fordel, de har festet en tomt for å bygge bolig eller kjøpt ferdig hus på festet grunn uten å måtte finansiere kjøp av tomten og får nå tilbud om kjøp av tomten til sterkt rabattert pris. Å besitte en bolig i et pressområde representerer i seg selv en stor verdi, fordelen for festerne kan slå tilfeldig ut.
At festeren må betale mer for tomten enn en multiplikator-variant av festeavgiften vil objektivt sett ikke være urimelig. Den foreslåtte 40%-regelen er uansett lavere enn full markedsverdi og må være tålelig.
Oslo kommune er negativ til enhver løsning der det ikke finnes noe alternativ til multiplikasjon av festeavgiften. Årsaken til dette er redegjort for ovenfor.
Oslo kommune foreslår et Alternativ 6:
30 ganger oppregulert festeavgift + en rett for bortfester til å kreve 40 prosent av råtomtverdien ved tidsavgrensede avtaler.
Av de alternativene som departementet har foreslått foretrekkes alternativ 4, slik at bortfester når fester krever innløsning, kan beregne innløsningssummen til 25 ganger oppregulert festeavgift eller kreve å få 40 % av råtomtverdien ved tidsavgrensede festeavtaler.»
Statskog oppsummerer sitt syn slik:
«Statskog SF tilrår at departementet utviser forsiktighet ved endring av tomtefesteloven og at det nå kun bør foretas den endring at festers adgang til å kreve innløsning etter 40%-regelen tas bort. Det bør heller vurderes å styrke bortfesters stilling ved å utvide 40%-regelens anvendelsesområde til å omfatte alle kontrakter.
Subsidiært anbefales det at rettstilstanden kodifiseres.
Statskog SF vil frarå at det på eksisterende grunnlag foretas mer dyptgripende endringer av loven. I tilfelle kun ett av de foreslåtte alternativer kan velges, er imidlertid alternativ 4 det alternativ som er å foretrekke.
De øvrige alternativer innebærer etter Statskog SFs syn for dyptgripende endringer.
Dersom det nå gis nye regler for innløsning er det svært viktig at det gis regler for løsning av saker i prosess (hvor formelt krav er fremmet), samt fastsettes et entydig virkningstidspunkt.»
Norges Bondelag, Norges Skogeierforbund og OBOS går inn for alternativ 4 i høyringsnotatet, dvs. 25 gonger oppregulert festeavgift kombinert med ein rett for bortfestaren til å krevje 40 prosent av råtomtverdien ved tidsavgrensa avtalar. Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund vurderer dei alternative lovforslaga slik:
«Justisdepartementet foretok i 2003 en spørreundersøkelse om reguleringsadgang og nivå på festeavgifter, jf. Ot.prp. nr. 41 (2003-2004). De aller fleste festeavgifter, ca. 80 %, kan kun konsumprisreguleres ut fra et historisk lavt nivå. Dagens nivå på festeavgiftene er i hovedsak fra kr. 100 til kr. 3000, jf. følgende tabell s. 80 (Tomtefesteforbundet og grunneierorganisasjonenes svar):
Tabell 6.1
Under kr 100 pr. dekar Mellom kr 100 og kr 1000 pr. dekar Mellom kr 1000 og kr 3000 pr. dekar Mellom kr 3000 og kr 6000 pr. dekar Mellom kr 6000 og kr 9000 pr. dekar Mer enn kr 9000 pr. dekar Bolig Tomtefesterforbundet 10,05 % 32,82 % 32,74 % 5,84 % 4,14 % 10,72 % NSF, NORSKOG Norges Bondelag 4,47 % 39,38 % 37.95 % 7,15 % 1,86 % 1,27 % Fritidshus Tomtefesterforbundet 4,11 % 21,39 % 48,56 % 8,33 % 4,78 % 0,56 % NSF, NORSKOG Norges Bondelag 3,51 % 25,32 % 53,12 % 9,63 % 1,51 % 0,23 % Dette tallmateriale burde ha vært omhandlet i høringsbrevet slik at konsekvensene av de forskjellige alternativene kom tydelig fram.
Hvis festekontrakten i Tau-saken ikke hadde gitt anledning til tomteverdi-regulering, men kun konsumprisindeks, ville festeavgiften (kr. 101,- konsumprisregulert fra 1966) blitt ca. kr. 800,- i 2006. Festetomten, som har en råtomtverdi på ca. kr. 200 000-, skulle altså etter festernes mening nå kunne innløses til (kr. 800 x 20) kr. 16 000,-, dvs. et tap for bortfester på kr. 184 000.
For dette tilfellet gjelder fortsatt 40 %-regelen som bortfester kan påberope seg, dvs. kr. 80 000 som innløsningssum. Det finnes mange eks. på langt verre utslag enn ovennevnte, dvs. med tilsvarende lave eller enda lavere festeavgifter, men hvor råtomtverdien er i millionklassen.
Som eks. på at lovforlaget vil slå helt tilfeldig ut, er at samme private bortfester ofte har forskjellig reguleringsklausul i sine kontrakter innenfor samme hyttefelt. Dette skyldes at hyttefelt ofte kan ha blitt utbygd over noe tid, eks. en 10-20 - årsperiode, og da vil reguleringsklausulene variere i innhold. Også standardkontraktene som ble anbefalt fra grunneierorganisasjonene varierte i innhold over tid. Siden er dette blitt enda mer tilfeldig med 'tvillaustkravet' i loven som har skjerpet kravet overfor bortfestere til å kunne påberope seg råtomtverdi som reguleringsgrunnlag.
Dersom 40%-regelen oppheves og innløsningssummen kun skal beregnes ut fra 20, 25 eller 30 ganger festeavgiften, vil det gi svært store forskjeller i innløsningssummer (konkret eks. på 500 000i forskjell) festere imellom med like tomter og dermed samme tomteverdi. Dette er jo null rettsikkerhet for bortfester og dessuten også merkverdig og urimelig for festere imellom, som må betale helt forskjellig innløsningssum for samme type tomt.
Dessuten vil en få enda flere prosesser etter 'tvillaust'-kravet, når det skal ha avgjørende betydning (i tre av fem alt.) for innløsningssummen hvorvidt reguleringsklausulen i kontrakten gir adgang til tomteverdi-regulering eller kun konsumpris-regulering.
Alternativene med innløsningssum beregnet kun etter faktorene 20, 25 eller 30 vil i så fall gi som resultat at det er leietager av formuesobjektet som får all verdistigningen av formuesobjektet utover konsumprisøkningen når en festetomt eksproprieres til fordel for leietager, selv om leietager aldri har hatt noen (med)eiendomsrett i formuesobjektet.»
Eidsvåg fabrikker og Norges Eiendomsmeglerforbund går inn for alternativ 2 eller 4 i høyringsnotatet, medan Eiendomsmeglerforetakenes Forening og Harstad kommune støttar alternativ 2. I høyringsfråsegna frå Norges Eiendomsmeglerforbund heiter det:
«NEF er på vegne av sine kunder, både på kjøper og selgersiden, opptatt av at regelverket rundt innløsning av tomtefeste skaper forutberegnelighet og klarhet. Innløsningsreglene bør være enkle å forholde seg til for de involverte parter.
Med det betydelige antall tomtefester med varierende avtalevilkår som eksisterer vil det være vanskelig å formulere en regel som alle berørte parter vil være tilfredse med, jf de ulike hensyn som fremkom i høringsmøtet. Det er likevel særdeles viktig at størrelsen av innløsningsummen kan skje etter enklest mulig verdsettingskriterier og er mest mulig forutsigbar. Dette er helt avgjørende for at vi skal ha et fungerende marked også for denne typen eiendom hvor kjøper og selger skal kunne ta hensyn til størrelsen på en eventuell innløsningssum ved vurderingen av salgsverdien av slik eiendom.
Dette hensyn alene taler for å velge en innløsningssum fastsatt etter en fast multiplikator på leiesummen. NEF mener imidlertid at det vil være uheldig å gjøre store endringer i regelverket nå og anbefaler at en nøyer seg med at gjeldende bestemmelse tilpasses slik at ikke innløsning i noen tilfeller kan føre til et resultat som er i strid med Grunnloven § 105, jf Rt 2007 side 1303. Dette tilsier valg av alternativ 2 eller 4 i høringsnotatet. Dvs innløsning til hhv 20/25 x oppregulert festeavgift + en alternativ rett for bortfesteren i tidsavgrensede avtaler til i stedet å kreve 40 prosent av råtomtverdien
NEF vil ikke ha noen formening om faktoren for bergning av festeavgift bør settes til 20 eller 25 ganger festeavgiften. Vi gir derfor ingen anbefaling i valget mellom alternativ 2 eller 4.»
Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange ved advokat Søren L. Lous har følgjande endringsforslag:
«De endringer departementet tar sikte på å foreslå etter de tre plenumsdommene av 21. september 2007 bør utformes slik at:
For tidsubestemte festekontrakter fastsettes innløsningen til 25 eller 30 ganger årlig festeavgift
For tidsbestemte festekontrakter som innløses før kontraktens utløp, fastsettes innløsningen til en kapitalisert verdi av festeavgiften for gjenværende festetid med tillegg av neddiskontert verdi av råtomten beregnet fra festekontraktens opphør.
For tidsbestemte festekontrakter som innløses etter at disse er forlenget på ubestemt tid fastsettes innløsningssummen lik råtomtpris
Bestemmelsen i tomtefesteloven § 37, første ledd siste setning utgår.»
6.2.3 Multiplikatorregel kontra tomteverdiregel
Festarsida legg stor vekt på at lovteksten skal vere klar og eintydig og ønskjer følgjeleg ein rein multiplikatorregel. Siljeholmen Vel på Hvaler viser i si høyringsfråsegn til eit av hovudproblema ved dagens reglar om innløysingssum, nemleg at reglane er vanskeleg å praktisere og dermed også tvisteskapande:
«Vi representerer Siljeholmen Vel på Hvaler, hvor det er 92 hytter med festekontrakter. Vellet engasjerte for tre år siden to representative takstmenn (som tingretten i Fredrikstad ofte bruker) i oppdrag å taksere tomtene på ca 1da. Med utgangspunkt i markedsverdien, trakk de fra 40 % for den infrastrukturen som var bekostet av festerne alene, for så å komme fram til råtomtpris. Tre år senere, i oktober 2007, ble det avholdt lensmannskjønn for en av festerne hvor markedspris ble satt til omtrent samme nivå som de tidligere takstmenn kom fram til, men her ble det trukket fra kun 10 % for infrastruktur.
Vi ser at allerede her ligger det mye 'advokatmat'. Nevnte hytteeier/fester som nå har vært igjennom denne prosessen, fram til lensmannsskjønnet. Prosessen har vært som følger:
Krav om innløsning i henhold til Tfl. § 37. Tvist om hvilken festeavtale som skulle ligge til grunn, om det var landbruksunntak, skulle brygge følge med, ferdsel over eiendommen osv. Særlig ble det tvist om hvilket areal som skulle følge med (det var store diskusjoner om det var punkt eller arealfeste). Saken ble da fremmet til fylkesmannen i Østfold som avgjorde hva som naturlig skulle følge med i h.t. fremlagte skisse fra fester, ca. 700 m2.
Bortfester anket til departementet, men fester fikk medhold som opprettholdt fylkesmannens avgjørelse. Til slutt lensmannskjønn som nevnt ovenfor, 2,5 år at begjæringen om innløsning ble fremmet ovenfor grunneier. Lensmannskjønnet kom frem til en slutning som ble en blanding av 30 ganger festeavgift og 40 % av råtomtverdi, hvori skjønnet la til grunn ovennevnte råtomtpris samt 30 ganger festeavgift og deretter delt på to.
Fester har pr. dato betalt juridiske honorarer stort kr. 169.000.
Vi tør be departementet legge særlig vekt på at den nye lovteksten blir så entydig at partene slipper å komme i det samme juridiske uføret som vårt nevnte eksempel.
Det synes dessverre å være slik at er det rom for tolkninger og skjønn, så blir det kostbart å fremme sin sak. Da vil det bli, som nevnt fra Tomtefesteforbundet, at mange bare trekker seg i redsel for store økonomiske konsekvenser og for den usikkerhet man løper i rettssystemet. Likeså det tidsperspektiv som blir for å fremme en sak rettssystemet, det vil fort påløpe 2-3 år før man har en endelig avgjørelse dersom grunneier er av den vanskelige sorten.
Det er jo faktisk også en del som trekker seg underveis i saken, idet støynivået mellom partene blir for belastende.»
Tomtefesterforbundet gir uttrykk for det same i si høyringsfråsegn, som det er sitert frå i punkt 6.2.2 ovanfor. Likeeins uttaler Landsorganisasjonen i Norge (LO):
«Både for festeren og bortfesteren er det viktig at regelen utformes slik at innløsningsverdien lett lar seg fastsette. Særlig for festeren, som tar initiativ til innløsning, er dette viktig. Alternativene 1, 3 og 5 i departementets alternative forslag ivaretar dette hensynet.»
Asker og Bærum Boligbyggelag trekkjer også fram samfunnsøkonomiske omsyn:
«En svakhet ved å ha et fast tall, enten 20, 25 eller 30 ganger festeavgiften, ved fastsettelsen av innløsningssummen er at man kan være i utakt med det alminnelige rentenivået ved kapitaliseringsberegningen. Likevel gir et fast tall, eksempelvis 30, ganger festeavgiften en nødvendig forutberegnelighet for partene.
Videre vil en endring til at innløsningssummen skal fastsettes til 30 ganger festeavgiften, uten mulighet for noen av partene til å påberope seg 40 prosent regelen, gi regler som er enkle å forholde seg til og som samfunnsøkonomisk vil koste mindre, enn at bortfester også skal ha mulighet til å påberope seg 40 prosent regelen.»
Bortfestarsida går i all hovudsak inn for å vidareføre 40-prosentregelen for tidsavgrensa kontraktar. Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund har i si høyringsfråsegn vist til moglege verknader av å oppheve 40-prosentregelen, jf. punkt 6.2.2 ovanfor. Opplysingsvesenets fond meiner at omsynet til forenkling ikkje kan forsvare å fjerne den tryggingsventilen som 40-prosentregelen kan seiast å representere:
«Hensynet til forenkling kan ikke forsvare å fjerne en rettssikkerhetsgaranti som vil ligge i en sikkerhetsventil. For det første var hele hensynet bak 40 %-regelen at 30 gangeren i enkelte tilfeller ville medføre urimelige resultater for bortfester, og hensynet til forenkling kan ikke gå så langt at en oppnår klart urimelige resultater. For det andre er det etter vår erfaring ikke korrekt at tomteverdiklausuler/-lovregler, herunder 40%-regelen er tvisteskapende. Store bortfestere har normalt god kjennskap til prisnivået, og kan tilby fester et godt begrunnet innløsningstilbud i samsvar med gjeldende rett. Det klart store flertall av innløsninger skjer derfor uten å involvere rettsapparatet. Ovf har foruten Sørheimsaken kun hatt ett tvangsinnløsningsskjønn, og er ikke kjent med nye saksanlegg. For det tredje er det ikke korrekt at en ved kun å ha en kapitaliseringsregel unngår skjønnsmessige vurderinger. For eksempel ved en oppregulering av festeavgiften etter tomtens markedsverdi (der det er hjemmel for det) for å fastsette innløsningssummen vil skjønnsmessige vurderinger måtte foretas. For det fjerde vil derimot festeavgiftens avgjørende betydning for innløsningssummen kunne øke tvisteomfanget ved de ordinære leiereguleringer. For det femte innebærer det mangfold av kontraktsforhold som foreligger, at det ikke er mulig å ha sjablonmessige regler uten noen form for sikkerhetsventil slik 3 av departementets alternativer legger opp til. En fjerning av en sikkerhetsventil vil øke sjansen for nye spørsmål om grunnlovsstrid. Ikke minst gjelder dette i forhold til å se tomtefestelovens regler om festeavgiftsregulering, forlengelse og innløsningsrett/vilkår som en enhet.
ROM eiendom meiner at 40-prosentregelen fungerer bra og ikkje verkar spesielt tvisteskapande:
«Vår erfaring ved innløsing av festetomter er at 40 %-regelen fungerer bra. Som bortfester er NSB/ROM eiendom AS interessert i å avhende disse tomtene, men da til en pris som gjenspeiler råtomtens verdi. Dette betyr at vi ennå ikke har kommet opp i en rettstvist ved innløsning, men at innløsningen har løst seg gjennom forhandlinger og da med et resultat partene finner akseptabelt.»
NORSKOG gir uttrykk for at det er behov for ein tryggingsventil i tilfelle der festeavgifta er bagatellmessig:
«NORSKOG mener at det er helt nødvendig at bortfester kan pårope seg en verdi som gjenspeiler den reelle verdien av tomta. Og NORSKOG vil presisere at dette ikke er en full erstatning, men vi kan akseptere en lik fordeling, 50/50 med den begrunnelse at dette i allfall har et logisk skjær over seg sammenliknet med 40/60 reglen som er helt ubegrunnet. En slik bunnplanke er helt nødvendig i de mange tilfellene hvor tomteleien er bagatellmessig. Om lag 5% av alle tomteleiene er faktisk under 100 kr/år, og da sier det seg selv at det spiller liten rolle om kapitaliseringsfaktoren er 20, 25 eller 30. Mange festeforhold har så lave tomteleier at 25-30 ganger tomteleien utgjør så lite som 1 % av markedsverdien. Innløsningssummen i slike tilfeller blir dermed bagatellmessig, og verdioverføringen fra bortfester til fester blir tilsvarende enorm.»
OBOS uttaler seg i same retning og viser til at ein rein multiplikatorregel etter omstenda kan gi ein innløysingssum som er langt lågare enn råtomtverdien:
«Den vesentligste forskjellen mellom departementets fem forslag, er om bortfester skal beholde sin rett til å kreve innløsningssummen fastsatt til 40 % av råtomtverdien ved tidsavgrensede avtaler.
Festavgiften er i en rekke løpende festeforhold så lav at innløsning til 20, 25 eller 30 ganger årlig festeavgift vil gi grunneier en urimelig lav innløsningssum. Et eksempel fra våre egne festeforhold kan belyse det. Festeforholdet gjelder en eiendom på Etterstad i Oslo. Eiendommen utgjør 44,8 dekar og den har blokkbebyggelse. Årlig festeavgift utgjør kr. 238.100,.-. Innløsning til for eksempel 25 ganger årlig festeavgift utgjør dermed ca kr 6.000.000,-.
Etter taksering av eiendommen gjennomført i september 2006, er tomteverdien vurdert å utgjøre kr 175.000.000,-. Innløsning til 40 % av tomteverdien vil i dette tilfelle utgjøre kr 70.000.000,-. OBOS finner det ikke rimelig at bortfester i et slikt tilfelle skal måtte akseptere innløsning til mindre enn 10 % av tomteverdien, som vil bli resultatet hvis 40%-regelen ikke videreføres.
Dersom fester finner at innløsning til 40 % av råtomtverdien ikke er interessant, kan fester i medhold av tomtefesteloven § 33 kreve forlengelse av festeavtalen på gjeldende vilkår. Festers interesser er dermed godt ivaretatt i loven selv om bortfester beholder sin rett til å kreve innløsningssummen fastsatt til 40 % av råtomtverdien.
På bakgrunn av dette vil OBOS gi sin tilslutning til departementets forslag benevnt Alternativ 4, med innløsning til 25 ganger oppregulert festeavgift + en rett for bortfester til å kreve 40 % av råtomtverdien ved tidsavgrensede avtaler.»
På bortfestarsida er det berre Trondheim kommune som meiner at det ikkje er behov for ein regel som tek omsyn til tomteverdien, og at rettstekniske omsyn ikkje kan tilleggjast avgjerande vekt, jf. sitatet i punkt 6.2.2 ovanfor. Harstad kommune meiner at det er mogleg å avdempe ulempene ved ein tomteverdiregel:
«Ulempen med 40-prosentregelen er som nevnt at den kan være prosessdrivende og rettsteknisk noe mer komplisert. På den annen side kan dette avdempes ved at man gir enkle regler for taksering av slike eiendommer. Et alternativ kan være å innføre sjablonmessige regler for fastsetting av minstepris.»
Hvaler Grunneierforening hevdar at forenkla innløysingsreglar ikkje åleine vil fjerne behovet for profesjonell hjelp:
«I høringsnotatet legges det uforholdsmessig stor vekt på å etablere enklest mulig regler, for å kunne behandle alle innløsningssaker/festeforhold likt. Det fremgår at forslagsstiller har klokkertro på at 'sjablongløsninger' vil virke forenklende og redusere behov for juridisk kompetanse ved innløsning av festeavtaler.
At sivilrettslige avtaler, med alle sine varierende forhold, inkludert forhold til tredjeparter, skulle la seg tolke og dernest omgjøres til selvstendige eiendommer etter et forenklet regelsett som ikke tar hensyn til avtalenes innhold, er naivt og må bygge på feilaktig informasjon eller feilaktig vurdering av dagens situasjon.
En slik praksis vil være i strid med alminnelig rettsoppfatning.
Det er i seg selv en fornektelse av at hver enkelt sivilrettslige avtale er juridisk unik og at alle parter, ut ifra inngåtte avtaler, har forskjellige rettigheter fra sak til sak, som de har påregnelige forventninger til å bli ivaretatt og oppfylt etter sitt innhold, og i samsvar med alminnelig rettsoppfatning.
Etter vår vurdering vil de foreslåtte 'sjablongløsninger' på 20,25 eller 30 ganger 'oppregulert avgift' medføre ytterligere behov for juridisk bistand og virke prosessdrivende.
Utformingen av regler for innløsningssum må etter vårt syn sees i sammenheng med reguleringsbestemmelsen i § 15. De fremsatte forslag til regler om beregning av innløsningssum vil bidra til ytterligere tvister rundt dette tema.
Vi kan ut ifra erfaring med sikkerhet fastslå at det ikke er forsvarlig å gjennomføre innløsning av festetomter uten juridisk kompetanse. Våre medlemmer har i de siste årene gjennomført en rekke innløsninger, hovedsakelig på omforent og frivillig basis, men med hjemmel i Tomtefesteloven.
I den sammenheng vil vi påpeke at det aldri har vært noe problem å fastsette tomteverdien ved innløsninger. Tomtene blir taksert profesjonelt og takstene aksepteres av begge parter som grunnlag for forhandlinger. Tomtefesterforbundets mange upresise og feilaktige utspill og påstander har imidlertid skapt mye usikkerhet og ekstraarbeid for begge parter og skapt grunnlag for helt unødvendige runder med juridisk oppklaring.
Selv der det ikke kan sies å være oppstått tvist om beløp, gjenstår likevel en rekke forhold som må avklares i tillegg til de formelle krav til prosess og dokumenter.
Svært mange festeavtaler har tillegg av diverse art, for eksempel avtalte, men ikke skriftlige bruksretter, rettigheter utenom tomt, sameieforhold i hele eller deler av avtaleobjektene.
Det ligger også klare forventninger hos partene i det at avtalenes innhold må forventes å ha gyldighet inntil partene avtaler nye vilkår. Dette gjelder alle detaljer i alle konkrete avtaler for både fester og bortfester.
Ved innløsning skal alle forhold som gjelder festeforholdet inngå som tinglyste rettigheter på ny grunneiendom. Dette er forhold som: båtplasser, brygger, stier, brønner, parkering, beiteretter, tredjemanns rettigheter etc. Ofte er dette forhold som både er uavklart, utenom tomten eller medfører behov for egne avtaler.
I tillegg er bare noen tomter oppmålt, slik at grensegangsak ofte må gjennomføres for å få påvist rette grenser.
Dette og de generelle formelle krav til dokumenter og prosess ved innløsning og etablering av ny grunneiendom, krever uansett en sakkyndig behandling av for eksempel et advokatkontor. Dette sikrer en korrekt fremgangsmåte og gir begge parter en viss rettssikkerhet.
Et forenklet regelsett for selve beregningsmåten av innløsningssummen vil derfor alene ikke fjerne behovet for profesjonell hjelp.»
Den Norske Advokatforening peiker på at det er fordelar og ulemper ved begge alternativa utan å gi uttrykk for nokon klar preferanse:
«Rent lovteknisk vil det være en forenkling med en ren multiplikator modell. I enkelte eldre festeforhold hvor festeavgift er satt svært lavt i forhold til dagens tomtepriser, vil dette imidlertid kunne innebære en meget betydelig verdioverføring fra bortfester til fester. Det blir da et politisk spørsmål hvorvidt man ønsker å beholde den sikkerhetsventil som 40 %-alternativet gir.»
Den Norske Advokatforening har følgjande synspunkt på spørsmålet om skjøn, sakskostnader, fristar og angrerett:
«Det fremgår ellers av lovforslaget at hvis 40 %-regelen fortsatt skal gjelde vil det være bortfester som må kreve skjønn, da det sannsynligvis vil være i dennes interesse at denne regelen blir gjennomført.
Ut fra skjønnslovens normalprinsipper vil det da være bortfester som også vil få saksomkostningene i en slik forbindelse, til tross for at det er fester som har igangsatt saken ved å begjære innløsning.
Advokatforeningen er noe usikker på om det er riktig at det er bortfester som skal bære kostnadene selv om det er denne som har den økonomiske interessen av et slik skjønn. Dette sett hen til at det fester som krever innløsning.
I tidligere lov var det krav om at skjønn skulle vært begjært senest 6 måneder før innløsningstidspunktet. Det kan være grunn for å ta opp dette igjen.
Dagens situasjon er at 'partene' kan kreve skjønn, men begge parter kvier seg for å sende inn begjæringen som følge av reglene om saksomkostninger. Dette medfører igjen at spørsmålet om innløsningssum ikke er avklart på innløsningstidspunktet.
Det kan være en fordel om man innfører en frist for bortfester til å begjære skjønn, og for det tilfelle at skjønn ikke er begjært skal man bruke hovedregelen som da er en multiplikator.
Forslag til § 37, 2 ledd kan være som følger:
'Med mindre partane er samde om innløysingsvilkåra, eller har avtalt vilkåra fastsette på annan måte, høyrer krav om innløysing under skjønn, som fastset innløysingssummen og innløysingsvilkåra elles. Krav om skjønn må vere sett fram av bortfester seinast seks månader før innløysingstida er inne, i motsatt tilfelle vil innløysningsummen være i samsvar med overnevnte multiplikator.'
Angreretten § 38.3 ledd
Dersom det blir en ren multiplikator kan man nå faktisk sette spørsmålstegn ved om angreretten i det hele tatt har noen hensikt lengre.»
6.2.4 Sams reglar for tidsavgrensa og tidsuavgrensa kontraktar?
Festarsida meiner at det etter høgsterettsdommen i Sørheimsaka ikkje er grunn til å skilje mellom tidsavgrensa og tidsuavgrensa kontraktar, sjå t.d. høyringsfråsegna til Norges Hytteforbund som er sitert i punkt 5.2 ovanfor. Landsorganisasjonen i Norge (LO), AL Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) og Asker og Bærum Boligbyggelag er her samde med organisasjonane på festarsida.
Fleire av instansane på bortfestarsida har derimot gitt uttrykk for at reglane om innløysingssum framleis bør skilje mellom tidsavgrensa og tidsuavgrensa kontraktar. NORSKOG uttaler t.d.:
«Det må fortsatt skilles mellom opprinnelige tidsavgrensede kontrakter og opprinnelige evigvarende kontrakter. For tidligere tidsavgrensede kontrakter og som hadde 40 %-reglen som alternativ beregningsmåte av innløsningssum, er det avgjørende at bortfester er sikret et 'gulv' i tråd med det faktum at 40%-reglen i visse tilfeller ble erkjent grunnlovsstridig.»
Opplysningsvesenets fond understrekar at reglar om innløysingssum må fastsetjast med utgangspunkt i det partane har avtalt:
«Det at en har et mål om å etterleve Grunnloven i lovgivningsarbeidet er en selvfølge, men det at en lov er i samsvar med Grunnlovens krav om full erstatning er like selvfølgelig ikke et selvstendig argument for at det er en god regel. Sagt på en annen måte: Det at en mottar full erstatning iht Grunnloven (minimumserstatning), er nødvendigvis ikke en rimelig regel sett i sammenheng med avtalen partene har inngått. Høringsnotatets rimelighetsvurderinger bygger i stor grad på forholdet mellom siste versjon av tomtefesteloven (hvor fester i strid med inngåtte avtaler allerede av lovgiver har fått overført store verdier fra bortfester) og det enkelte endringsalternativ, og tar derfor feil utgangspunkt. En korrekt rimelighetsvurdering ved innløsning av tidsbestemte festekontrakter må ta utgangspunkt i partenes rettigheter og plikter uavhengig av lovendringer etter avtaletidspunktet, for så å sammenligne med partenes rettigheter og plikter ved innføring av foreslåtte lovendringer. Det er følgelig avgjørende å opprettholde skillet mellom tidsbestemte og tidsubestemte kontrakter selv om tomtefesteloven § 33 fra 2004 nå gir en rett til forlengelse på samme vilkår. Det partene avtalte var jo hhv en tidsbestemt eller en tidsubestemt avtale. 40 %-regelen er et bevis på at lovgiver hele tiden har skilt, jfr. 'for andre kontrakter enn dei som er festa bort på uavgrensa tid'.»
Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange meiner at ein framleis må skilje mellom tidsavgrensa og tidsuavgrensa kontraktar, jf. punkt 5.2 og 6.2.2 ovanfor.
6.3 Departementets vurderingar
6.3.1 Innleiing
Vurderinga av endringsforslaga må skje på bakgrunn av dei omsyna som gjer seg gjeldande på området (jf. kapittel 4 ovanfor), og innanfor ramma av Grunnlova § 105 (jf. kapittel 5 ovanfor).
Justisdepartementet har i høyringsnotatet skissert fem forskjellige endringsforslag utan å gi uttrykk for ein klar preferanse for nokon av dei, jf. punkt 6.1 ovanfor. Enkelte høyringsinstansar - i all hovudsak representantar for bortfestarsida - har tatt til orde for andre endringsforslag. Det er gjort framlegg om å kombinere ein generell 30-gongerregel med ein rett for bortfestaren til å krevje 40 prosent av råtomtverdien ved tidsavgrensa avtalar. Ein av instansane har også gjort framlegg om at bortfestaren ved tidsavgrensa avtalar skal ha krav på den fulle noverdien av råtomta, eventuelt tillagt den kapitaliserte verdien av framtidig festeavgift dersom innløysing skjer før festetida er ute.
Justisdepartementet ser det som uaktuelt å følgje opp framlegg som inneber ei markant svekking av rettsstillinga til festarane. Formålet med dette lovarbeidet er å fastsetje reglar om innløysingssum som i rimeleg grad varetek interessene til begge partar. I lys av dette ser departementet ikkje grunn til å gå nærmare inn på framlegg som vil innebere ei einsidig styrking av bortfestarsida.
Ein av høyringsinstansane har subsidiært gjort framlegg om å kodifisere gjeldande rett. Det er i kapitel 3 ovanfor gjort greie for rettstilstanden etter høgsterettsdommen i Sørheimsaka. Rettstilstanden er komplisert og vanskeleg å setje seg inn i for folk flest. Det vil etter Justisdepartementets syn vere lite å vinne ved å kodifisere rettstilstanden. Omsynet til klare og enkle reglar taler klart imot ei slik løysing, og ingen av høyringsinstansane ønskjer prinsipalt ein slik regel. Departementet går etter dette ikkje inn for å kodifisere gjeldande rett.
Eit hovudspørsmål er om innløysingssummen åleine skal fastsetjast utfrå storleiken på festeavgifta, eller om ein også skal ta omsyn til tomteverdien. Det går her ei skiljelinje mellom festarsida, som meiner at storleiken på festeavgifta skal vere avgjerande, og bortfestarsida, som meiner at det også må takast omsyn til tomteverdien, i alle fall ved tidsavgrensa kontraktar.
Departementet vil i det følgjande skilje mellom tidsavgrensa og tidsuavgrensa kontraktar. Som tidsuavgrensa kontraktar reknar ein i denne samanhengen festekontraktar som etter kontrakten er evige. Som tidsavgrensa kontraktar reknar ein festekontraktar som inneheld ei tidsavgrensing. Festekontraktar som er tidsuavgrensa etter føresegna i tomtefestelova § 33, jf. også § 34 andre ledd, blir dermed ikkje rekna som tidsuavgrensa kontraktar i denne samanhengen. Dette er i samsvar med Høgsteretts tolking av tomtefestelova § 37 i Sørheimdommen (Rt. 2007 s. 1308), jf. punkt 5.3 ovanfor.
6.3.2 Tidsuavgrensa kontraktar
Tidsuavgrensa kontraktar er i dag underlagt ein rein 30-gongerregel. Ein bortfestar som har inngått ein tidsuavgrensa kontrakt, har aldri hatt ei forventing om å kunne råde over tomta som eigar igjen. Ein må sjå det slik at skipinga av festeforholdet inneber ei varig omdisponering av tomta. Skipinga av festeforholdet inneber følgjeleg at bortfestaren si økonomiske interesse i tomta er avgrensa til dei framtidige festeinntektene. Departementet meiner etter dette at det i desse tilfella bør gjelde ein rein multiplikatorregel.
Spørsmålet blir kva slag multiplikator som skal nyttast. Det er her naturleg å vise til dei vurderingane som ligg til grunn for dagens 30-gongerregel. I Ot.prp. nr. 41 (2003-2004) Om lov om endringer i lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste heiter det på s. 46-47 (punkt 6.4):
«Kapitaliseringsrenten er basert på en prognose om forventet avkastning ved investering av nåverdien, slik at avkastningen gir kompensasjon for den bortfalte festeavgiften. Siktemålet med kapitaliseringsrenten som anvendes ved innløsning etter tomtefesteloven § 36 første ledd er å sikre grunneieren en avkastning av innløsningssummen som ikke er dårligere enn den avkastningen han ville fått dersom festeforholdet hadde fortsatt på ubestemt tid. Jo lavere den forventede avkastningen (kapitaliseringsrenten) antas å bli, jo høyere beløp må grunneieren få utbetalt for å oppebære tilsvarende avkastning, og motsatt. Den viktigste faktoren i denne vurderingen er hvor stor avkastning en fornuftig og forsvarlig plassering av innløsningssummen antas å ville gi.
En kapitaliseringsfaktor på 20 vil gi full erstatning i de tilfellene hvor festeforholdet er tidsubegrenset (jf. tomtefesteloven § 36 første ledd og forskrift 8. juni 2001 nr. 570 om tomtefeste m.m. § 7), og i de tilfellene hvor festeren har rett til å kreve forlengelse på samme vilkår som før (se tomtefesteloven § 32 femte ledd første punktum og § 33 første ledd). En fornuftig og forsvarlig plassering av innløsningssummen skal da gi en årlig inntekt tilsvarende festeavgiften på innløsningstidspunktet.
Det lovforslaget departementet går inn for knytter ikke beregning av innløsningssummen ensidig opp til de hensyn som ligger bak en slik kapitalisering i vanlig forstand. Departementet bruker derfor i stedet uttrykkene multiplikator og multiplikatormodell om den løsningen som foreslås. Valget av multiplikator ved innløsning etter lovforslaget bør ta hensyn til at regelen skal gjelde generelt og få anvendelse for ulike typer festekontrakter. Regelen får bl.a. anvendelse der bortfesteren etter gjeldende rett ville hatt rett til å kreve endringer i festevilkårene, eller ny festeavtale. Valg av multiplikator bør også ta et visst hensyn til at festeavgiften i mange kontrakter ikke lenger avspeiler eiendommens nåværende tomteverdi pga. økt etterspørsel i eiendomsmarkedet. Hensynet til bortfesteren tilser derfor etter departementets vurdering at multiplikatoren settes noe høyere enn det som er tilfellet ved kapitalisering etter gjeldende rett. Er festeavgiften f.eks. 3000 kroner, ville innløsningssummen blitt 60 000 kroner dersom kapitaliseringsrenten i forskrift 8. juni 2001 nr. 570 om tomtefeste m.m. § 7 skulle legges til grunn. Legges en multiplikator på 30 til grunn, blir innløsningssummen i eksemplet 90 000 kroner, noe som i realiteten innebærer et påslag på 50 prosent på festeavgiften i forhold til hva en kapitalisering ville gitt. En multiplikator på 30 vil dermed gi klart mer enn full erstatning i de tilfellene hvor festeforholdet er tidsubegrenset, og i de tilfellene hvor festeren har rett til å kreve forlengelse på samme vilkår som før. I de øvrige tilfellene er det vanskeligere å si med sikkerhet om bortfestersiden generelt kommer bedre, likt eller dårligere ut enn dersom innløsning ikke hadde funnet sted. Det er ovenfor gjort rede for behovet for regelforenkling nettopp fordi en konkret skjønnsbasert utmålingsregel er vanskelig å anvende i praksis. Utmålingsregelen - og valg av multiplikator - må derfor etter departementets vurdering i større grad bestemmes ut fra det som framstår som en rimelig avveining av de hensyn som gjør seg gjeldende på begge sider i festeforholdet. Det har vært et hovedhensyn bak både 1975- og 1996-loven å sikre at festere av tomt til bolighus og fritidshus får en varig disposisjonsrett til tomten. En hovedmålsetting med lovforslaget vil fortsatt være å legge til rette for dette. Det må antakelig erkjennes at mange festere ikke vil være i stand til å innløse tomten dersom kostnadene ved lånefinansiering øker vesentlig i forhold til den årlige festeavgiften. Samtidig vil en multiplikator på 30 innebære at det gis en større erstatning til bortfesteren enn hva som ville følge av en ordinær kapitalisering av festeavgiften etter dagens regler. Alt i alt legger derfor departementet til grunn at en multiplikator på 30 vil gi den mest balanserte utmålingsregelen ved innløsning.
Justisdepartementet foreslår på denne bakgrunn at multiplikatoren for beregning av innløsningssummen skal være 30. Innløsningssummen vil etter dette utgjøre 30 ganger årlig festeavgift.»
Fleire av desse prinsipielle vurderingane har framleis relevans. Fastsetjing av reglar om innløysingssum ved tomtefeste er ikkje eksakt matematikk, men verdibasert politikk. Lovgivaren er ikkje bunden av at Høgsterett ved fleire høve har lagt til grunn ei kapitaliseringsrente på fem prosent, jf. punkt 5.3 ovanfor. For lovgivaren er utfordringa å fastsetje reglar om innløysingssum som i rimeleg grad varetek omsynet til både festarane og bortfestarane. Valet av multiplikator ved innløysing av festeforhold må følgjeleg byggje på ei samla vurdering der fleire moment kan spele inn. I denne vurderinga må det mellom anna takast omsyn til det store mangfaldet av festekontraktar.
Ein multiplikator på 30 medfører ein overkompensasjon i forhold til det som ville følgje av ei normal kapitalisering. I relasjon til Grunnlova § 105 vil truleg ein multiplikator på 20 gi full erstatning, jf. punkt 5.3 ovanfor. Departementet har likevel valt å ikkje gjere framlegg om ein 20-gongerregel. Bakgrunnen er i første rekke at ein slik regel ofte kan gi seg uheldige utslag. I mange festeforhold reflekterer ikkje festeavgifta den noverande råtomtverdien. Slik vil det typisk vere i pressområde, der tomteprisane dei siste tiåra har stege vesentleg meir enn den allmenne prisstinga i samfunnet. Spørjeundersøkinga som vart gjennomført som ledd i utarbeidinga av Ot. prp. nr. 41 (2003-2004), viste at festeavgiftene i dei fleste tilfella låg på eit moderat nivå, jf. tabell 2.7 i vedlegg 2. Sidan den tid kan festeavgiftene ha blitt regulerte, og i enkelte tilfelle kan det ha skjedd på grunnlag av tomteverdi. Tala frå undersøkinga er derfor ikkje fullt ut dekkjande, men indikerer likevel at festeavgiftene i storparten av tilfella ligg på eit moderat nivå. Det kan verke urimeleg om bortfestarar som har vore nøkterne ved fastsetjing og regulering av festeavgift, skal bli «straffa» ved å få eit tilsvarande lågt innløysingsvederlag.
Høgsterettsdommen i Sørheimsaka (Rt. 2007 s. 1308) har gitt ei nyttig avklaring av grunnlovsspørsmålet. Når Grunnlova § 105 truleg opnar for ein multiplikator på 20, kan det reiast spørsmål om ein multiplikator på 30 vil gi ein urimeleg overkompensasjon, og om multiplikatoren derfor bør reduserast til 25.
Problemet med ein 30-gongerregel er at den kan leie til høge innløysingssummar i tilfelle der festeavgifta er sett uforholdsmessig høgt i utgangspunktet, eller i tilfelle der festeavgifta har blitt regulert på grunnlag av tomteverdi. Det må i denne samanhengen takast omsyn til at bortfestaren har fått ei laupande avkasting på tomta i form av årlege festeavgifter. Festaren som løyser inn tomta, vil gjerne oppfatte det slik at han må betale to gonger for same tomt.
Etter Justisdepartementets syn kan ein multiplikator på 25 vere eit rimeleg kompromiss. Også ein slik regel kan etter omstenda leie til eit resultat som ein av partane meiner er urimeleg. Generelt er det likevel grunn til å tru at regelen i dei fleste tilfella vil gi ein innløysingssum som er akseptabel for begge partar. Interessene til bortfestaren må seiast å vere godt varetatt, ettersom bortfestaren får meir enn det ei normal kapitalisering av festeavgifta skulle tilseie. Festaren kan på si side krevje å bli eigar av tomta til ein lågare sum enn etter dagens reglar. Om festaren likevel meiner at summen er for høg, eller om han ikkje klarer å finansiere ei innløysing, kan han i staden velje å halde fram med festeforholdet på same vilkår, jf. tomtefestelova § 33. Interessene til festaren må dermed seiast å vere godt varetatt. Ein fordel ved å velje ein multiplikator på 25 er vidare at ein unngår einkvar tvil i høve til Grunnlova § 105. I lys av høgsterettsdommen i Sørheimsaka finn Justisdepartementet det klart at ein 25-gongerregel ikkje skaper problem i høve til Grunnlova § 105.
6.3.3 Tidsavgrensa kontraktar
Spørsmålet er her om ein rein 25-gongerregel også bør gjelde for tidsavgrensa kontraktar, eller om bortfestaren framleis skal kunne gjere gjeldande 40-prosentregelen.
Justisdepartementet vil innleiingsvis presisere at det ikkje er aktuelt med ein annan multiplikator for tidsavgrensa kontraktar enn for tidsuavgrensa kontraktar. Vidare er det ikkje aktuelt å oppretthalde ein regel som gir festaren rett til å krevje innløysing til 40 prosent av råtomtverdi, då ein slik regel etter omstenda kan føre til resultat som er i strid med Grunnlova § 105. Spørsmålet blir etter dette om ein bør oppretthalde den tryggingsventilen som 40-prosentregelen er for bortfestaren.
Forholdet til Grunnlova § 105 gjer det ikkje naudsynt å oppretthalde ein slik regel, jf. kapittel 5 ovanfor. Departementet kan heller ikkje sjå at regelen er naudsynt av omsyn til vernet om eigedomsretten i første tilleggsprotokoll til Den europeiske menneskerettskonvensjonen (EMK). Departementet viser i denne samanhengen til Høgsteretts drøfting i Rt. 2007 s. 1281 (Øvre Ullern Terrasse) avsnitt 122-132. Saka gjaldt retten til lenging på same vilkår i tomtefestelova § 33, men vurderingane til Høgsterett har overføringsverdi til innløysingsspørsmålet.
Omsynet til ein klar regel som er enkel å praktisere, taler for at 40-prosentregelen ikkje blir vidareført. Ein regel som føreset ei taksering av råtomtverdien og at det blir gjort ymse frådrag, kan verke tvisteskapande. Samanlikna med ein multiplikatorregel vil ein slik regel gjennomgåande føre til at innløysingsprosessen blir dyrare og meir tidkrevjande. Særleg gjeld dette dersom det ligg føre rettsleg usemje mellom partane slik at det er behov for å engasjere advokat, og eventuelt også å bringe saka inn for domstolane.
Rettstekniske omsyn har størst vekt dersom festeavgifta blir regulert etter konsumprisindeksen eller ein annan indeks som er lett å konstatere. Det er i desse tilfella lett å fastsetje den oppregulerte festeavgifta, som er avgjerande for storleiken på innløysingssummen. Om festeavgifta blir regulert på grunnlag av tomteverdi eller eit anna grunnlag som føreset ei skjønnsmessig vurdering, har rettstekniske omsyn noko mindre vekt. Sjølv om ein skulle innføre ein rein multiplikatorregel også for tidsavgrensa kontraktar, vil det i desse tilfella kunne oppstå usemje knytt til oppreguleringa av festeavgifta. Dette vil likevel vere eit mellombels problem. Retten til å regulere festeavgifta på anna grunnlag enn endringa i pengeverdien gjeld berre ved første gongs oppregulering av feste av tomt til bustadhus og fritidshus som er gjorde før 1. januar 2002, jf. tomtefestelova § 15 andre ledd nr. 2. Over tid vil alle feste til bustad- og fritidsformål bli regulert etter endringa i pengeverdien, slik at det vil vere kurant å fastsetje innløysingssummen etter ein multiplikatorregel.
Spørsmålet om innløysingssum ved tidsavgrensa kontraktar må etter Justisdepartementets syn sjåast i samanheng med den retten festaren har til å lenge festeforholdet på same vilkår som før, jf. tomtefestelova § 33, jf. også § 34 andre ledd. Lengingsretten har i denne samanhengen relevans på to måtar: For det første ved at retten ikkje eksisterte då den store majoriteten av dagens feste til bustad- og fritidsformål vart inngått. Ein allmenn rett til lenging på same vilkår som før vart innført ved lov 2. juli 2004 nr. 63, som vart sett i verk 1. november 2004. Før den tid var retten til slik lenging svært avgrensa, jf. nærmare i Ot.prp. nr. 41 (2003-2004) s. 54 (kapittel 7). Dette inneber at bortfestarane i mange tilfelle har hatt ei grunngitt forventing om ei økonomisk interesse i eigedommen utover den kapitaliserte verdien av festeavgifta. Ein rein multiplikatorregel vil innebere ei krenking av denne forventinga. Ein 40-prosentregel vil i større grad verne om dei forventingane bortfestaren hadde ved skipinga av festeforholdet. Mot dette kan det hevdast at offentlege styringsomsyn bør ha større gjennomslagskraft enn bortfestarane sine forventingar på avtaletidspunktet. At ein allmenn rett til lenging på same vilkår ikkje eksisterte ved skipinga av dei aller fleste tidsavgrensa festeavtalane, kan likevel vere eit argument for at reglane om innløysingssum framleis bør skilje mellom tidsavgrensa og tidsuavgrensa kontraktar, og då slik at ein rein multiplikatorregel berre skal gjelde for dei sistnemnde.
For det andre har lengingsretten relevans ved at den representerer eit alternativ til å krevje innløysing. Om festaren ikkje har råd til eller ikkje ser seg tent med å krevje innløysing, kan han i staden lenge festeforholdet på same vilkår som før. Lengingsretten kan seiast å dempe behovet for ein regel som gir festaren rett til å krevje innløysing basert på ein multiplikator. Gjennom lengingsretten er festaren i stor mon sikra mot at den økonomiske balansen i festeforholdet blir forskyvd i favør av bortfestaren. Det må i denne samanhengen takast omsyn til dei ufråvikelege skrankane for regulering av festeavgift i tomtefestelova § 15.
Fleire av høyringsinstansane har vist til at ein rein multiplikatorregel etter omstenda kan gi ein innløysingssum som er langt lågare enn råtomtverdien. Slik vil det vere dersom festeavgifta er låg i høve til dagens tomteverdi. Særleg i tilfelle der festeavgifta er sett til eit bagatellmessig beløp, kan innløysing etter ein multiplikatorregel verke urimeleg. Om multiplikatoren blir sett til 20, 25 eller 30 spelar i denne samanhengen ei lita rolle. Gapet mellom innløysingssummen og råtomtverdien vil uansett vere stort.
Rett nok kan bortfestaren i visse tilfelle krevje festeavgifta regulert opp etter den formuerettslege lempingsregelen i avtalelova § 36. Dette kan i første rekke vere aktuelt for eldre kontraktar som må tolkast slik at festeavgifta ikkje skal regulerast, jf. Rt. 1988 s. 276 (Skjelsvik-dommen) og Rt. 1988 s. 295 (Røstad-dommen). Dommane slår fast at avtalelova § 36 kan gi heimel for oppregulering av festeavgifta i tilfelle der fallet i kroneverdien har ført til at verdien av festeavgifta har blitt svært mykje lågare enn på festetida. Ifølgje dommane kan det ikkje leggjast vekt på at tilhøvet mellom ytingane på kvar side har endra seg som følgje av at tomteverdien har gått opp. Det er nedgangen i den allmenne pengeverdien som skal vere avgjerande både ved vurderinga av om det er grunnlag for lemping, og ved fastsetjinga av det nye vederlaget. Dette gjer at avtalelova § 36 ikkje i seg sjølv vil vere ein fullgod garanti for at bortfestarane får eit rimeleg vederlag ved innløysing.
Justisdepartementet ser klare fordelar ved ein enkel, sjablongmessig regel om innløysingssum. På bakgrunn av høyringa har departementet likevel kome til at bortfestaren framleis bør kunne gjere gjeldande 40-prosentregelen ved tidsavgrensa kontraktar. Den rettstekniske vinsten ved enkle og klare reglar kan etter departementet sitt syn ikkje vege tyngre enn ønsket om reglar som gjennomgåande gir rimelege og balanserte resultat i praksis. Det er også lagt vekt på at stillinga til festarane er styrka ved at multiplikatoren i § 37 første ledd første punktum er redusert frå 30 til 25, og på at festarane kan velje lenging på same vilkår som før i staden for innløysing, jf. § 33. Departementet viser også til at eit fleirtal av høyringsinstansane har gått inn for å oppretthalde 40-prosentregelen.
Den Norske Advokatforening har reist spørsmål om det er rimeleg at bortfestaren må bere kostnadene ved ei skjønssak, sjølv om det er festaren som har kravd innløysing. Justisdepartementet ser ikkje grunn til å endre regelverket på dette punktet. Det er bortfestaren som har økonomisk interesse av å gjere gjeldande 40-prosentregelen. Det er derfor rimeleg at han må bere kostnadene ved ei eventuell skjønssak.
Den Norske Advokatforening har også tatt til orde for ein regel om at bortfestaren må krevje skjøn seinast 6 månader før innløsningstidspunktet. Om fristen blir broten, kan bortfestaren ikkje gjere gjeldande 40-prosentregelen. Justisdepartementet ønskjer ikkje å følgje opp framlegget. For det første kan ein slik fristregel vere ei fallgruve som kan ha store økonomiske konsekvensar for partane. For det andre kan regelen etter omstenda motverke at partane blir samde om innløysingssummen på eiga hand.