7 Økonomiske og administrative konsekvensar

7.1 Høyringsnotatet

I høyringsnotatet punkt 6 vart det gjort greie for dei økonomiske og administrative konsekvensane av endringsforslaga:

«Ved vurderinga av dei økonomiske og administrative konsekvensane må det skiljast mellom tidsavgrensa og tidsuavgrensa kontraktar.

For tidsuavgrensa kontraktar inneber alternativ 5 inga endring i rettstilstanden. Dei andre alternativa inneber ei styrking av stillinga til festarane ved at dei kan krevje innløysing til høvesvis 20 eller 25 gonger oppregulert festeavgift, medan dei i dag har krav på innløysing til 30 gonger oppregulert festeavgift.

For tidsavgrensa kontraktar inneber alternativ 1 ei styrking av stillinga til festarane, og ei tilsvarande svekking av stillinga til bortfestarane. Dersom 40-prosentregelen medfører ein lågare innløysingssum enn den kapitaliserte festeavgifta, vil stillinga rett nok bli om lag som etter gjeldande rett. Men i tilfelle der ein 40-prosentregel vil gi ein høgare innløysingssum enn ein 20-gongerregel, inneber alternativ 1 ei styrking av stillinga til festarane.

Alternativ 2 inneber langt på veg ei kodifisering av gjeldande rett og er derfor det alternativet som i minst grad endrar styrkeforholdet mellom festarane og bortfestarane. Bortfestaren er som i dag sikra ein sum som minst svarer til 20 gonger oppregulert festeavgift. Skilnaden frå alternativ 1 er at bortfestaren kan krevje 40 prosent av råtomtverdien dersom dette gir ein høgare sum enn 20 gonger oppregulert festeavgift.

Alternativ 3 kan vere gunstig for festarane i tilfelle der 40-prosentregelen leier til ein høgare sum enn 25-gongerregelen. Dersom så ikkje er tilfelle, er det bortfestaren som vil tene på ein slik regel. I staden for å kunne krevje minst 20 gonger oppregulert festeavgift, kan bortfestaren krevje 25 gonger oppregulert festeavgift.

Alternativ 4 inneber ei styrking av stillinga til bortfestarane, idet dei er sikra ein innløysingssum som minst svarer til 25 gonger oppregulert festeavgift. For festarane inneber ein slik regel ei svekka rettsstilling, ettersom dei ikkje lenger kan oppnå ein innløysingssum i sjiktet mellom 20 gonger oppregulert festeavgift og 25 gonger oppregulert festeavgift. I tilfelle der 40 prosent av råtomtverdien ligg over 25 gonger oppregulert festeavgift, medfører alternativ 4 inga endring i rettstilstanden.

Alternativ 5 vil nok i dei fleste tilfella medføre ei styrking av stillinga til bortfestarane og ei tilsvarande svekking av stillinga til festarane. Alternativet inneber at festarane aldri kan krevje innløysing til mindre enn 30 gonger oppregulert festeavgift. Motstykket er at bortfestarane aldri kan krevje meir enn 30 gonger oppregulert festeavgift.

Alternativ 1, 3 og 5 gir reglar som er enkle og praktikable for folk flest. Alternativ 2 og 4 inneber at innløysingsoppgjeret ofte ikkje kan gjennomførast utan å involvere takstmann, og kanskje også jurist. Dette medfører auka kostnader for partane. I tillegg kan 40-prosentregelen i alternativ 2 og 4 lett gi opphav til rettstvistar med den tid- og ressursbruken det fører med seg. I gjennomsnitt vil kostnadene ved å gjennomføre innløysing etter alternativ 1, 3 og 5 vere langt lågare enn kostnadene ved å gjennomføre innløysing etter alternativ 2 og 4. Det let seg ikkje gjere å talfeste kor mykje samfunnet og partane i festeforhold kan spare på å gå bort frå ein 40-prosentregel, men det er truleg tale om store beløp.»

7.2 Høyringsfråsegnene

Ingen av høyringsinstansane har kome med særskilte merknader knytt til dei økonomiske og administrative konsekvensane av framlegga. Fleire av høyringsinstansane har likevel i sine høyringsfråsegner peikt på kva slags utslag dei ulike framlegga kan gi, sjå særleg punkt 6.2.2 og 6.2.3 ovanfor.

7.3 Departementets vurderingar

For tidsuavgrensa kontraktar inneber framlegget ei styrking av stillinga til festarane ved at dei kan krevje innløysing til 25 gonger oppregulert festeavgift, medan dei i dag kan krevje innløysing til 30 gonger oppregulert festeavgift. Dersom den oppregulerte festeavgifta t.d. er på 5 000 kroner i året, inneber dette at innløysingssummen blir 125 000 kroner etter framlegget mot 150 000 kroner etter dagens reglar.

For tidsavgrensa kontraktar inneber framlegget ei styrking av stillinga til bortfestarane, idet dei er sikra ein innløysingssum som minst svarer til 25 gonger oppregulert festeavgift. For festarane inneber framlegget ei svekka rettsstilling, ettersom dei ikkje lenger kan oppnå ein innløysingssum i sjiktet mellom 20 gonger oppregulert festeavgift og 25 gonger oppregulert festeavgift. I tilfelle der 40 prosent av råtomtverdien ligg over 25 gonger oppregulert festeavgift, medfører framlegget inga endring i rettstilstanden utover at utgangspunktet etter framlegget er ein 25-gongerregel, og ikkje ein 30-gongerregel.

Ved vurderinga av dei økonomiske konsekvensane for offentlege bortfestarar må det takast omsyn til instruksen om innløysing og regulering av festeavgift i festeforhold der staten eller statleg styrde verksemder eig tomta. Instruksen vart vedtatt ved kongeleg resolusjon 14. september 2007, endra ved kongeleg resolusjon 13. juni 2008 og sett i verk 1. juli 2008. Instruksen gir føresegner om innløysing og regulering av festeavgift. Departementa skal syte for at departementa sjølve og underlagde forvaltningsorgan og forvaltningsverksemder gjennomfører instruksen når det gjeld festetomt som er eigd av staten, statsforetak, Opplysningsvesenets fond og andre fond så langt staten eller eit statsforetak kan gi instruks til fondet. Instruksen gjeld for festetomt som er til bustadhus for festaren.

Tomtefesteinstruksen punkt 2 har følgjande reglar om innløysing:

«Festar kan krevje å få innløyst festetomt til bustadhus når det er gått 30 år av festetida, om ikkje stuttare tid er avtalt, og seinare kvar gong det er gått 2 nye år, eller når festetida er ute.

Krav om innløysing må festaren setje fram skriftleg seinast eitt år før innløysinga kan gjennomførast.

Bortfestar skal ikkje påberope tomtefestelova § 37 fyrste ledd fyrste og andre punktum når innløysingssummen skal fastsetjast. Prisen for tomta vert sett til 30 gonger opphavleg normalleige regulert i samsvar med endringa i pengeverdien, jf. lov om tomtefeste § 15 sjuande ledd. Er det avtalt betre vilkår for festaren, går avtalen føre.»

Etter punkt 5 i instruksen gjeld føresegnene om innløysing også ved framfeste, dvs. tilfelle der den statlege grunneigaren har leigd grunnen til eit rettssubjekt (typisk ein kommune), som så har festa bort grunnen til ein tredjeperson som har ført opp hus på grunnen.

Tomtefesteinstruksen inneber mellom anna at bortfestaren ikkje kan gjere gjeldande 40-prosentregelen i tomtefestelova § 37 første ledd andre punktum. At lovframlegget her vidarefører 40-prosentregelen får dermed ikkje konsekvensar for festekontraktar som er omfatta av instruksen. Instruksen vil gjelde for om lag 8 500 festeforhold. Innløysingsføresegnene i instruksen vil i tillegg gjelde for om lag 4 000 framfestekontraktar.

For Opplysningsvesenets fond, som er bunde av tomtefesteinstruksen, medfører lovforslaget at det estimerte tapet ved å gjennomføre instruksen aukar frå 1,0-1,25 milliardar kroner til 1,4-1,65 milliardar kroner, dvs. med 400 millionar kroner. Tapsoverslaget på 1,0-1,25 milliardar kroner var basert på ein multiplikator på 20, jf. Ot.prp. nr. 60 (2007-2008) Om lov om endring i lov 7. juni 1996 om Opplysningsvesenets fond s. 7.