Aktiver Javascript i din nettleser for en bedre opplevelse på regjeringen.no

Prinsensgate 25 AS

Vi viser til søknad datert 25. oktober 2013 fra Advokatfirmaet BA-HR DA og påfølgende korrespondanse om saken senest ved e-post med ytterligere opplysninger fra advokaten til departementet 21. oktober 2014. Søknaden gjelder unntak fra aksjeloven § 8-10 slik at Prinsensgate 25 AS kan stille sine midler som sikkerhet i forbindelse med AS Klubbygningens erverv av samtlige aksjer i selskapet.

Nærings- og fiskeridepartementet har kommet til at søknaden kan innvilges. Den nærmere vurderingen og vedtaket følger nedenfor. Vi beklager den lange saksbehandlingstiden.

Om søknaden
I søknaden skriver Adv.fa. BA-HR at AS Klubbygningen i mai 2013 ervervet samtlige aksjer i Prinsensgate 25 AS (Prinsensgate), org.nr. 930181943. Selskapets hovedaktivum er en eiendom i Oslo kommune, gnr. 207, bnr. 191. Advokaten skriver at Prinsensgate er et eiendomsselskap hvis eneste virksomhet er drift og utleie av denne eiendommen til to leietakere. Prinsensgate har ingen ansatte, og kjøper er eneste aksjonær.

Aksjene i selskapet overdras for (unntatt offentlighet med hjemmel i offl. § 13 jf. fvl. § 13 første ledd nr. 2) kroner, hvilket anses å være markedspris. Aksjekjøpet er fullfinansiert ved lån i DNB Bank ASA på (unntatt offentlighet med hjemmel i offl. § 13 jf. fvl. § 13 første ledd nr. 2) kroner der AS Klubbygningen er debitor. Lånet er avdragsfritt og forfaller i sin helhet 1. juni 2018.

For dette pengekravet ønsker kjøper at banken får
(i)    førsteprioritets panterett i aksjene i Prinsensgate
(ii)   førsteprioritets panterett i eiendommen til Prinsensgate
(iii)  førsteprioritets pant i utestående fordringer (enkle pengekrav) knyttet til leiekontrakten i det største leieforholdet (factoringpant)

Advokaten har vedlagt revisorbekreftede årsregnskap for 2013 som dokumentasjon for selskapenes økonomiske stilling. Renter og avdrag skal betales av kjøper med utbytte fra selskapet. Advokaten opplyser at selskapet med dagens leieinntekter har et tilstrekkelig utbyttegrunnlag til å betjene lånet.

Eiendelene i AS Klubbygningen består i hovedsak av eiendommer og kunst. Bokført balanse i morselskapet er på ca. 198,4 mill. kroner. På grunn av en større utbygging av tidligere oppkjøpt eiendom for ca. 10 år siden, er bokført egenkapital på ca. –47,3 mill. kroner, og morselskapet har et fremførbart underskudd på ca. 80 mill. kroner. En redegjørelse for dagens markedsverdi fra advokaten viser imidlertid at eiendommene har en anslått markedsverdi på ca. (unntatt offentlighet med hjemmel i offl. § 13 jf. fvl. § 13 første ledd nr. 2) kroner, noe som tilsvarer en merverdi ut over bokført verdi på (unntatt offentlighet med hjemmel i offl. § 13 jf. fvl. § 13 første ledd nr. 2) kroner. Dette gir en egenkapital som er justert for anslåtte merverdier i eiendommene på ca. (unntatt offentlighet med hjemmel i offl. § 13 jf. fvl. § 13 første ledd nr. 2) kroner. For å beregne eiendomsverdiene har søker benyttet bruttoleie med fradrag for gjennomsnittlige driftskostnader på 10 pst. og et avkastningskrav på 6 pst. med bakgrunn i vurderingen av eiendommenes gunstige beliggenhet i Oslo sentrum.

Som resultat av fornyelse av leieavtaler i 2013 og 2014 har advokaten oppgitt at den årlige leieinntekten i 2014 har økt til ca. (unntatt offentlighet med hjemmel i offl. § 13 jf. fvl. § 13 første ledd nr. 2) kroner i morselskapet og til ca. (unntatt offentlighet med hjemmel i offl. § 13 jf. fvl. § 13 første ledd nr. 2) i målselskapet. I tillegg har morselskapet innbetalt et ekstraordinært avdrag i september 2014 på oppkjøpslånet på (unntatt offentlighet med hjemmel i offl. § 13 jf. fvl. § 13 første ledd nr. 2) kroner med midler fra innfridde fordringer, innløst tidsinnskudd i banken og bankinnskudd. 

Rettslig grunnlag
Etter lov 13. juni 1997 om aksjeselskaper (aksjeloven) § 8-10, første ledd, kan et aksjeselskap ”stille midler til rådighet eller gi kreditt eller stille sikkerhet i forbindelse med en tredje­persons erverv av aksjer eller rett til erverv av aksjer i selskapet eller selskapets morselskap innenfor rammen av de midler selskapet kan benytte til utdeling av utbytte etter § 8-1.” Det følger videre av første ledd at ”(s)elskapets bistand skal ytes på vanlige forretningsmessige vilkår og prinsipper, og det skal stilles betryggende sikkerhet for kravet på tilbakebetaling eller tilbakesøkning. Det kan bare ytes bistand til erverv av aksjer som er fullt innbetalt.” Etter § 8-10, andre til fjerde ledd, følger det nærmere saksbehandlingsregler for en beslutning om finansiell bistand. Blant annet skal styrets vedtak om bistand godkjennes av generalforsamlingen før bistanden ytes.  Bestemmelsen trådte i kraft 1. juli 2013 og erstatter den tidligere forbudsbestemmelsen i aksjeloven § 8-10.

Kongen kan ved forskrift eller enkeltvedtak gjøre unntak fra reglene i § 8-10 første til fjerde ledd, jf. § 8-10, femte ledd. I forbindelse med unntak fra første til fjerde ledd kan det samtidig gjøres unntak fra §§ 8-7 til 8-9. Nærings- og fiskeridepartementet er ved kgl. res. 14. juni 2013 nr. 636 delegert myndighet etter denne bestemmelsen. Departementet har gitt et generelt unntak fra aksjeloven § 8-10 i forskrift 30. november 2007 nr. 1336 om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmennaksjeloven § 8-10 (”unntaksforskriften”). Unntaksforskriften gjelder også etter lovendringen.

I forarbeidene til ny § 8-10 (Prop. 111 L (2012–2013) pkt. 5.9.5) uttalte Justis- og beredskapsdepartementet at ”(d)en foreslåtte lovbestemmelsen i § 8-10 oppstiller nokså strenge vilkår for at selskapet skal kunne yte finansiell bistand til erverv av aksjer, og det kan etter departementets vurdering fortsatt være behov for en adgang til å gi dispensasjon fra reglene.” Det er ikke gitt uttalelser om den nærmere praktiseringen av dispensasjons­adgangen. I Prop. 111 L (2012–2013) uttaler Justis- og beredskapsdepartementet på s. 74 at ”hensynene dagens forbudsregel er ment å ivareta, vil være tilstrekkelig ivaretatt også med den foreslåtte bestemmelsen.” På samme sted vises det blant annet til at kravet om at bistanden må ligge innenfor selskapets frie egenkapital vil ivareta kreditorenes interesser, og at hensynet til aksjeeiernes, herunder mindretallets interesser, er søkt ivaretatt ved kravet om generalforsamlingsbehandling, kravet om redegjørelse fra styret og ved de alminnelige misbruksreglene i aksjeloven §§ 5-21 og 6-28. På denne bakgrunn legger departementet til grunn at de hensynene som den tidligere forbudsbestemmelsen søkte å ivareta, nemlig ”hensynet til vern av selskapskapitalen og dermed ivaretakelse av kreditorenes og aksjonærenes interesse”, jf. Ot.prp. nr. 23 (1996–97) s. 48, fortsatt er relevante ved en vurdering av om det skal gis dispensasjon.

I forarbeidene til den forrige aksjeloven § 8-10 er hensynene bak bestemmelsen begrunnet nærmere med at det er en klar fare for at aksjeerverv som er finansiert av selskapet selv, ”ikke vil innebære noen reell tilførsel av kapital til selskapet og dermed en svekkelse av selskapets kapitalgrunnlag”. Det uttales også at finansiering av aksjeerverv gjennom selskapets egne midler vil kunne gi grunnlag for spekulasjonsoppkjøp av selskapets aksjer, og at dette igjen kan lede til disposisjoner som er til skade ikke bare for kreditorer og aksjeeiere, men også for arbeidstakere og andre interessegrupper.

I de tidligere forarbeidene fremgår det også at dispensasjon ved enkeltvedtak kan gis dersom transaksjonen har en fornuftig og forretningsmessig begrunnelse og ikke strider mot hensynene bak forbudet i § 8-10. I den nye § 8-10 første ledd er det nå lovfestet et krav om at selskapets bistand skal ytes på ”vanlige forretningsmessige vilkår og prinsipper”. Når det gjelder kravet om at det skal stilles ”betryggende sikkerhet for kravet på tilbakebetaling eller tilbakesøkning”, jf. asl. § 8-10 første ledd tredje punktum, er det i forarbeidene uttalt at også dette er et viktig element i lovforslaget, og at et ”slikt vilkår gjør bestemmelsen mindre betenkelig både ut fra kreditorenes og andre aksjeeieres interesser”, jf. Prop. 111 L (2012–2013) s. 74. Det er på samme sted vist til at ”(d)epartementet har vanskelig for å se at det i praksis vil være særlig forskjell på lovforslaget og direktivets løsning i og med at direktivet krever at bistanden skal skje på markedsvilkår, og da særlig med hensyn til renter og sikkerhetsstillelse. Etter departementets syn er det en fordel at vilkåret om sikkerhetsstillelse kommer klart til uttrykk i loven.”

Departementets vurdering
Bestemmelsene om adgangen til å stille sikkerhet for oppkjøpsfinansiering i aksjeloven omfatter ikke panterett i aksjer. Søker legger til grunn at sikkerheten i eiendommen oppfyller vilkårene i forskrift om unntak fra aksjeloven § 8-10, slik at det ikke er nødvendig å søke dispensasjon. Søknaden gjelder dermed sikkerhetsstillelsen i fremtidige enkle pengekrav, jf. punkt (iii) ovenfor.

Etter gjennomgang av årsregnskapet og revisors beretning for regnskapsåret 2013 for AS Klubbygningen og Prinsensgate, synes de avgitte regnskapene å være tilstrekkelig konsistent og korrekt i dette tilfellet. Departementet gjør oppmerksom på at oversendte transaksjoner og bilag ikke er gjennomgått i detalj. En nærmere gjennomgang av disse kreves ikke for å få saken opplyst tilstrekkelig i tråd med departementets utredningsplikt som følger av forvaltningsloven § 17. I denne saken vil en gjennomgang av regnskapets transaksjoner og bilag være krevende. Regnskapet er godkjent av revisor, og eventuelle avvik antas ikke å få vesentlig betydning for utfallet av saken. Departementet tar således utgangspunkt i de aktuelle årsregnskapene for sine beregninger i denne saken.

Som det fremgår under ”Rettslig grunnlag” er formålet med aksjeloven § 8-10 at selskapets egenkapital ikke skal svekkes ved transaksjonen. Egenkapitalandelen sier noe om selskapets evne til å tåle tap uten kapitaltilskudd eller kreditt fra andre aktører. Egenkapitalandelen er viktig for å vurdere selskapets evne til å tåle et eventuelt tap dersom panteobligasjonene i kundefordringene realiseres. En større egenkapitalandel, og dermed tapsbuffer, bidrar til å redusere kreditorenes risikoeksponering. I denne transaksjonen er kjøpet fullfinansiert med fremmedkapital og det er således ikke noen egenkapitalandel. Morselskapet står imidlertid ansvarlig for samtlige forpliktelser til sine datterselskaper og har anledning til å foreta konsernbidrag og konserninterne overføringer. Derfor har departementet foretatt en vurdering av soliditeten i AS Klubbygningen, som også er lånedebitor i denne saken.

I morselskapet er bokført egenkapital (unntatt offentlighet med hjemmel i offl. § 13 jf. fvl. § 13 første ledd nr. 2). Eiendelene i morselskapet består i hovedsak av fast eiendom som har blitt avskrevet over flere år, og kunst. Markedsverdien av eiendommene vurderes derfor til å være vesentlig større enn bokført verdi. Med utgangspunkt i verdiestimatet til søker har departementet beregnet at egenkapitalandelen justert for anslått markedsverdi i morselskapet er på om lag (unntatt offentlighet med hjemmel i offl. § 13 jf. fvl. § 13 første ledd nr. 2) pst.

Etter departementets mening bør et avkastningskrav for næringseiendom ta høyde for faktorer som blant annet beliggenhet, markedssegment og leiekontraktsforhold. Søker har oppgitt at det først og fremst er beliggenheten som ligger til grunn for valget av avkastningskravet på 6 pst. Det synes å være i samsvar med offentlig tilgjengelig informasjon om eiendommenes beliggenhet. Søker har ikke medregnet noen kostnad for eventuell ledighet, men opplyser at flere av leiekontraktene har varighet ut over banklånets løpetid. Etter departementets vurdering er det derfor enkelte forhold som taler for å legge til grunn en mer nøktern verdivurdering enn den som søker har beregnet. Dersom en for eksempel benytter tall for brutto leieinntekt fra årsregnskapet på ca. 20 mill. kroner med fratrekk av ledighetskostnader på 5 pst. og gjennomsnittlige driftskostnader på 10 pst. og et avkastningskrav på 6 pst. blir samlet eiendomsverdi i morselskapet på om lag (unntatt offentlighet med hjemmel i offl. § 13 jf. fvl. § 13 første ledd nr. 2) kroner. Etter departementets mening danner eksempelet et mer nøkternt verdigrunnlag for beregning av morselskapets egenkapitalandel. Selv om departementet hadde benyttet et lavere verdiestimat på (unntatt offentlighet med hjemmel i offl. § 13 jf. fvl. § 13 første ledd nr. 2) kroner, utgjør egenkapitalandelen etter justering for merverdier om lag (unntatt offentlighet med hjemmel i offl. § 13 jf. fvl. § 13 første ledd nr. 2) pst. I lignende saker har departementet normalt vurdert at en egenkapitalandel på om lag 20 pst. som tilstrekkelig tapsbuffer. Departementet vurderer derfor soliditeten som tilfredsstillende i dette tilfellet.

Eiendomsselskaper har ofte en lav andel løpende driftskostnader sammenlignet med verdiene i selskapets eiendeler, som normalt består av tomt, bygninger eller annen fast eiendom. I dette tilfellet utgjør driftskostnadene i selskapet etter departementets beregning ca. (unntatt offentlighet med hjemmel i offl. § 13 jf. fvl. § 13 første ledd nr. 2) pst. av eiendommens fremforhandlede markedsverdi. Eventuelle krav fra kreditorer knyttet til løpende drift vil dermed være begrenset sammenlignet med selskapets verdi. Videre har morselskapet en positiv egenkapitalandel etter justering for merverdier i eiendommene, som kan fungere som en tapsbuffer for målselskapet som inngår i samme konsern. Departementet gjør imidlertid oppmerksom på at både eiendom og kunst anses som relativt lite likvide eiendeler. Etter departementets mening kan en egenkapitalandel i transaksjonen på 0 pst. kun aksepteres dersom konsernets samlede kontantstrøm gir en tilfredsstillende dekning av selskapets løpende driftskostnader i dette tilfellet.

Leieinntektene (den største leietakeren er Festmagasinet Standard AS) i selskapet utgjør i all hovedsak målselskapets inntektsgrunnlag. I tillegg til husleie faktureres leietakerne for fellesutgiftene ved driften av eiendommen. Etter årsregnskapet har målselskapet totale driftsinntekter på ca. 1,6 mill. kroner og et positivt resultat etter betjening av rentekostnader og øvrige kreditorers krav relatert til den alminnelige driften. For resten av konsernet er driftsinntektene på ca. 18,4 mill. kroner. Etter departementets beregning har selskapene samlet sett en positiv kontantstrøm før skatt på ca. (unntatt offentlighet med hjemmel i offl. § 13 jf. fvl. § 13 første ledd nr. 2) kroner i 2013 til dekning av finanskostnader og avdrag på oppkjøpslånet. Søker har imidlertid opplyst at leieinntekten har økt i 2014 som følge av fornyede kontrakter. Etter justering for leieøkning i 2014 blir således den årlige kontantstrømmen til dekning av oppkjøpslånet ca. (unntatt offentlighet med hjemmel i offl. § 13 jf. fvl. § 13 første ledd nr. 2) kroner. Ettersom morselskapet har et betydelig fremførbart underskudd, har departementet ikke medregnet skattekostnader. Ut fra nedbetalingsplanen som er oversendt av søker, synes det klart at kjøper kan betjene den totale gjelden gjennom mottatt leie fra eiendommenes leietakere også etter sikkerhetsstillelse for oppkjøpslånet.

AS Klubbygningen har videre innbetalt et ekstraordinært avdrag på oppkjøpsgjelden på (unntatt offentlighet med hjemmel i offl. § 13 jf. fvl. § 13 første ledd nr. 2) kroner, noe som tilsvarer ca. (unntatt offentlighet med hjemmel i offl. § 13 jf. fvl. § 13 første ledd nr. 2) pst. av det opprinnelige lånebeløpet. Departementet vurderer dette forholdet som en indikasjon på morselskapets betalingsvilje og -evne. 

Departementet har lagt vekt på at banken har innvilget lånet. En uavhengig finansinstitusjon har dermed vurdert det slik at de økonomiske forpliktelsene som lånet innebærer, vil bli dekket. Bankens vurdering baserer seg på en risikovurdering av morselskapets og mål­selskapets interne forhold og av eksterne markedsforhold. På denne bakgrunn legger departementet til grunn at målselskapet vil ha finansiell kapasitet til å betjene oppkjøps­gjelden.

Leieinntekten utgjør som nevnt størsteparten av driftsinntektene. Verdien av målselskapets kortsiktige fordringer var bokført til ca. 28 000 kroner i årsregnskapet. Til sammenligning er eiendommens fremforhandlede markedsverdi på (unntatt offentlighet med hjemmel i offl. § 13 jf. fvl. § 13 første ledd nr. 2). kroner. Panteretten i eiendommene gir dermed en langt større sikkerhetsdekning for de samlede forpliktelsene i målselskapet enn panteretten i løpende leieinntekter fra største leietaker.

Dersom selskapet ikke er i stand til å betjene sine forpliktelser, vil banken ha første prioritet på realisering av fremtidige leieinntekter. Hovedbankforbindelsen vil normalt sett også være den første kreditoren til å registrere eventuelle faresignaler i driften til debitor. Dermed kan det tenkes at driften kan fortsette lenger for kreditorenes regning fordi banken er sikret med factoringpant. På grunn av factoringpantets karakter i såkalt tingsinnbegrep, der pantsetteren har rett til å skifte ut eller avhende de enkelte gjenstander innenfor rammen av en vanlig og forsvarlig forretningsdrift, er det knyttet stor usikkerhet til pantets verdi ved en eventuell realisasjon. Departementet vil derfor påpeke at fordringspantet betraktes som et relativt begrenset sikkerhetsobjekt sammenlignet med for eksempel panterett i fast eiendom. Etter departementets vurdering vil ikke factoringpantet alene medføre en vesentlig bedring av et eventuelt konkursbos økonomiske stilling. Som det fremgår ovenfor er det relativt lave driftskostnader og få kreditorer forbundet med virksomheten i rene eiendomsselskaper. På denne bakgrunn vurderer departementet at factoringpantet vil ha en begrenset påvirkning på ivaretakelsen av interessene til målselskapets kreditorer og aksjeeiere.

Kjøper vil etter ervervet eie 100 pst. av aksjene i målselskapet. Kjøper har dermed kontroll over samtlige aksjer i målselskapet. Målselskapet har ingen ansatte, og forholdet i søknaden ligger tett opp til vilkårene i unntaksforskriften. Etter departementets vurdering bidrar dette til å sikre vern av selskapskapitalen og dermed ivaretakelse av kreditorenes og aksjeeiernes interesser. Kjøpesummen for aksjene i målselskapet opplyses å være markedsverdi, og det fremstår som at det er likevekt i kontraktsforholdet når det gjelder partenes ytelser og vilkår ellers. Videre er sikkerhetsstillelsen i målselskapets interesse. På denne bakgrunn mener departementet at ervervet og sikkerhetsstillelsen er grunnet på vanlige forretningsmessige vilkår og prinsipper.

Etter en samlet vurdering har departementet kommet til at det i dette tilfellet kan gjøres unntak fra aksjeloven § 8-10 gjennom enkeltvedtak for sikkerhetsstillelse i forbindelse med erverv av aksjene. Departementet har i vurderingen lagt særlig vekt på at banken har gitt lånetilsagnet, og at kontantstrømanalysen viser til tilfredsstillende betjening av forpliktelsene som et oppkjøpslån medfører. 

Vedtak
Nærings- og fiskeridepartementet gjør med hjemmel i lov 13. juni 1997 nr. 44 (aksjeloven)    § 8-10 femte ledd, jf. kongelig resolusjon 17. juli 1998 nr. 619, unntak fra forbudet i § 8-10 mot at et selskap kan stille midler til rådighet eller yte lån eller stille sikkerhet i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet.

Prinsensgate 25 AS kan stille sikkerhet i førsteprioritets panterett i utestående fordringer knyttet til leiekontrakten for eiendommen i forbindelse med AS Klubbygningens erverv av aksjene i selskapet.

Søknaden er innvilget, men for ordens skyld gjør vi likevel oppmerksom på at vedtaket kan påklages til Kongen i statsråd etter reglene i forvaltningsloven kapittel VI, §§ 28-32. Klagefristen er tre uker, og klagen sendes til Nærings- og fiskeridepartementet, jf. forvaltningsloven § 32 første ledd. Vi gjør også oppmerksom på at det ikke er mulig å klage til Sivilombudsmannen hvis en klagesak er avgjort av Kongen i statsråd.

Vi publiserer rutinemessig vedtak og prinsipputtalelser på nettsiden www.nfd.dep.no/enkelt­vedtak. Vi ber om at eventuelle synspunkter på dette sendes oss innen 14 dager.