Enklere krav ved endring og utleie av boliger

Regjeringen vil skape en enklere hverdag for innbyggere og næringsliv. I Sundvolden-plattformen er det slått fast at kravene til utleieboliger skal forenkles. Det er gjennomført høring av forslag til forenklinger i byggesaksforskriften og byggteknisk forskrift for eksisterende bygg.

Målet med forskriftsendringene er at det skal bli enklere og billigere å tilpasse boligen sin etter egne behov, for eksempel som følge av endrede familiebehov eller ønske om å leie ut deler av boligen. Forskriftsendringene skal forenkle og tydeliggjøre hvilke krav som gjelder. 

Det er store forskjeller i opprinnelige kvalitetskrav til eldre bygg og de kravene som stilles i dag. Dette er en utfordring ved arbeid på eksisterende bygg. Å gjøre om kjeller, loft og bod til oppholdsrom, kjøkken, bad og soverom vil etter dagens regelverk utløse krav som er umulig eller svært dyrt å oppfylle i mange eldre hus. Et mer fleksibelt regelverk for å tilpasse og disponere egen bolig vil gi eier bedre mulighet til å utnytte sitt areal ut fra egne ønsker og behov.

Endringene i byggesaksforskriften og byggteknisk forskrift skal gjøre det enklere å gjennomføre tiltak i eksisterende byggverk. Selv om plan- og bygningslovgivningen ikke regulerer utleie, vil forskriftsendringene føre til at mer areal i boligmassen kan bli godkjent som boligareal, og dermed kan leies ut. Å ta i bruk en større del av eksisterende boligmasse til boligformål er fornuftig ut fra samfunnsøkonomiske, miljømessige og privatøkonomiske hensyn.

Høringsforslaget er konsekvensutredet av Oslo Economics. Samlet sett konkluderes det med at endringene vil ha større samfunnsmessig nytte enn kostnad. 

Forskriftsendringene trer i kraft 1. januar 2016.

Endringer i byggesaksforskriften (SAK)

Ny SAK § 2-2: Presisering av når det oppstår ny boenhet

Enkelte kommuner har praktisert regelverket på en slik måte at det å legge til rette for utleie i egen bolig er blitt likestilt med at boligeier etablerer en ny selvstendig boenhet, noe som utløser en rekke krav. Det har vært mye ulik behandling og uforutsigbarhet knyttet til forståelsen av regelverket.

Regjeringen innfører derfor en ny bestemmelse i byggesaksforskriften § 2-2 som gjør det tydelig at det å tilpasse boligen for utleie ikke betyr at det oppstår en selvstendig boenhet. For at det skal foreligge en ny selvstendig boenhet må tre vilkår være oppfylt:

  • boenheten må inneholde alle hovedfunksjoner for bolig, dvs. stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett,
  • boenheten må ha egen inngang, dvs. at det må være mulig å komme til boenheten uten å måtte gå gjennom andre boenheter og
  • boenheten må være fysisk adskilt fra øvrig boligareal i den eksisterende boligen, dvs. det kan ikke være en intern forbindelse mellom boenhetene.

Hvis ikke disse vilkårene er oppfylt, er det ikke en ny boenhet. Boligeier står fritt til å leie ut arealet eller bruke det selv. Hvis tidligere tilleggsdel (for eksempel bod) skal brukes som hoveddel (for eksempel stue) må det søkes om bruksendring.

Utredningen fra Oslo Economics viser at de største kommunene, som følge av føringer i tidligere lovproposisjon og Direktoratet for Byggkvalitet sin veiledning, allerede praktiserer regelverket i tråd med presiseringen.

SAK § 3-1 første ledd bokstav c: Unntak fra krav om bruk av ansvarlig foretak ved bruksendring fra hoveddel til tilleggsdel

Det å endre en kjeller til soverom eller stue (tilleggsdel til hoveddel), eller stue til garasje (hoveddel til tilleggsdel), er i dag søknadspliktig etter SAK § 3-1 første ledd bokstav c. I det første tilfellet kan tiltakshaver selv stå ansvarlig for søknaden om bruksendring, mens i det andre tilfellet må tiltakshaver bruke et ansvarlig foretak for både søknad og eventuelle bygningsmessige arbeider. Endringen går ut på å harmonisere reglene slik at kravet om bruk av ansvarlig foretak oppheves, og at tiltakshaver selv kan stå ansvarlig for bruksendringen. For tiltakshaver vil endringen bl.a. innebære reduksjon av byggesaksgebyr fordi det ikke vil være behov for behandling av søknader om ansvarsrett for foretak. Det vil også bidra til forenkling og effektivisering av søknadsprosessen og gi bedre sammenheng i regelverket.

Endringer i byggteknisk forskrift (TEK)

TEK § 1-2 åttende ledd: Lemping av tekniske krav ved bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i bolig

I dag må boligeiere i stor grad følge krav for nybygg ved bruksendring av areal i eksisterende bygg, f.eks. ved å omdisponere bod til et soverom. Dette vil ofte være krevende og kostbart.

For at boligeier enklere skal kunne endre bruken, gis det unntak fra enkelte tekniske krav ved søknad om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel (bod til soverom), eller omvendt, innenfor en boenhet. Unntaket gjelder ikke ved bruksendring som resulterer i ny boenhet.

Disse kravene lempes det på:

  • Unntak fra krav om tilgjengelig boenhet, dvs. unntak fra bl.a. krav til trinnfri adkomst, dimensjonering for rullestol, passasjebredder og sideplass ved dør. (TEK § 12-2)
  • Unntak fra krav om at byggverk skal ha planløsning som gjør det lett å orientere seg. (TEK § 12-5 annet ledd)
  • Unntak fra krav om tilgjengelig bad og toalett. (TEK § 12-9)
  • Unntak fra kravet til minimum størrelse for bod og oppbevaringsplass. Det generelle kravet om at boenhet skal ha tilstrekkelig plass for oppbevaring, er ikke unntatt. (TEK § 12-10 første ledd annet punktum bokstav a og b)
  • Unntak fra krav om radonsperre og tilrettelegging av tiltak i grunnen. Kravet om minimum radonkonsentrasjon i inneluften lempes ikke. (TEK § 13-5 annet og tredje ledd)
  • Unntak fra krav om tilfredsstillende utsyn. (TEK § 13-13)
  • Dagens krav om at bygninger skal prosjekteres og utføres slik at det tilrettelegges for forsvarlig energibruk vil fortsatt  gjelde, men det gis unntak fra alle de øvrige bestemmelsene om energikrav. (TEK § 14-2 til § 14-5)
  • Lempe krav til romhøyde fra 2,2 m til 2,0 m ved bruksendring. Deler av rom kan ha skrå himling med lavere romhøyde. (Preakseptert ytelse i veiledning til TEK § 12-7)
  • Det klargjøres at krav til ventilasjon kan nås ved lufting via vindu og luftventiler når forholdene ligger til rette for det. (Preakseptert ytelse i veiledning til TEK § 13-2)
  • Lempe krav til hva som anses som tilfredsstillende tilgang på dagslys. Dette skal tilsvare vindu for rømning. (Preakseptert ytelse i veiledning til TEK § 13-12)

Unntaket gjelder kun boliger som er omsøkt før 1. juli 2011

Flere høringsinstanser har pekt på muligheten for omgåelse av regelverket ved bygging og salg av nye boliger. Den foreslåtte unntaksbestemmelsen kan føre til spekulasjon ved at man bygger med stort tilleggsareal i loft, boder og kjellere med lavere krav til kvalitet og kostnad, som etter salg kan gjøres om til boareal ved å benytte unntaket.

For å unngå omgåelse av regelverket, vil unntaket i nytt åttende ledd gjelde bruksendring i boliger der det ble søkt om oppføring av boligen før 1. juli 2011. For alle boliger søkt om etter 1. Juli 2011 har det vært obligatorisk å følge dagens byggtekniske forskrift, TEK10. Disse boligene har derfor en god standard og behovet for unntak er minimalt. De få som eventuelt har behov kan søke om unntak etter pbl § 31-2 fjerde ledd eller dispensasjon.

TEK § 7-2 femte ledd og § 7-3 tredje ledd: Forenkling av krav til tiltak på eksisterende bygg i fareområder

I dag er kravet til sikkerhet mot naturpåkjenninger det samme for nybygg som ved endring av eksisterende bebyggelse. Dette kan innebære at bygg som allerede ligger i et fareområde, ikke kan utvides eller ombygges fordi krav til sikkerhet mot flom eller skred ikke er oppfylt. Mange eldre bygg er lovlig plassert i områder hvor det i dag ikke vil kunne oppføres tilsvarende nybygg.

For de som allerede bor i et slikt område, kan kravene oppleves som urimelig strenge. Skal det utføres tiltak etter plan- og bygningsloven, vil det kreve dispensasjon eller egen tillatelse til å fravike forskriften etter pbl. § 31-2.

Endringene innebærer at krav til sikkerhet mot naturpåkjenninger ved tilbygg, påbygg, bruksendring og ombygging på inntil 50 m² reduseres til laveste sikkerhetsklasse S1/F1*. Tiltaket trenger da ikke å oppfylle de krav til sikkerhet som normalt stilles for bygningstypen. Forutsetningen er at tiltaket ikke fører til redusert personsikkerhet.

Utredningen fra Oslo Economics viser at endringen vil kunne berøre om lag 100 000 personer som i dag bor i områder utsatt for flom og skred. Dette tilsvarer om lag 45 000 boliger. Mulighet for tilbygg, påbygg, bruksendring og ombygging vil øke nytteverdien av eget bygg. Lempingen åpner for utvikling og vil kunne bidra til mer levedyktige lokalsamfunn. Endringen vil føre til en mer oversiktlig og forutsigbar rettssituasjon, samt være tids- og ressursbesparende ettersom omfanget av dispensasjonssøknader og søknader etter pbl. § 31-2 blir redusert.

* Sikkerhetsklasse S1/F1 er område der årlig sannsynlighet for skred er 1/100 (100-års-skredet) og årlig sannsynlighet for flom er 1/20 (20-års-flommen).