Foredrag Norges Eiendomsmeglerforbund

Sjekkes mot
fremføring

 

Tusen takk for invitasjonen.

Temaene dere har på dagsorden i dag er høyst aktuelle og det er ingen tvil om at det engasjerer folk flest. Men før jeg går nærmere inn på regjeringens boligpolitikk, vil jeg starte med å si noen ord om utviklingen i norsk økonomi, og hvordan regjeringens politikk er tilpasset dagens situasjon.

I over to år har vi nærmest kontinuerlig fått nyheter om nedleggelser, omstilling og utfordringer for de delene av norsk næringsliv som er knyttet til oljevirksomheten.

Sør- og Vestlandet har vært særlig hardt rammet. Oljeselskapene har måttet kutte kostnader, og flere har mistet jobben, både i petroleumsnæringen og andre bransjer i regionen.

Beregninger fra Statistisk sentralbyrå viser at 50 000 jobber som var knyttet til oljevirksomheten, er falt bort de siste par årene. Det fallet finner vi heldigvis ikke igjen i den samlede sysselsettingen, og det viser at det hele tiden skapes nye arbeidsplasser i privat næringsliv – bedriftene omstiller seg og finner nye forretningsmuligheter. Det er bra.

Regjeringen har ført en aktiv økonomisk politikk, som inneholder en kraftfull innsats for å sette ledige hender i arbeid, og for å skape nye lønnsomme arbeidsplasser.

 Trygge arbeidsplasser til enda flere er Høyre/FrP-regjeringens viktigste jobb. Også i budsjettet for i år ligger det en betydelig tiltakspakke rettet mot Sør- og Vestlandet og berørte bransjer, på til sammen 4 milliarder kroner.

Selv om det fortsatt er vanskelige tider innenfor petroleumsrettet næringsliv, er det tegn til bedring i andre deler av økonomien. Kontaktene i Norges Banks regionale nettverk melder at veksten tiltok gjennom fjoråret, og de venter at oppgangen vil fortsette fremover.

Også forbrukerne er blitt mer positive i sin vurdering av de økonomiske utsiktene i løpet av det siste året.

Veksten i norsk fastlandsøkonomi ligger an til å ta seg opp fremover. Etter hvert som veksten i norsk økonomi blir sterkere, venter vi også at ledigheten gradvis vil gå ned.

Det er likevel for tidlig å friskmelde norsk økonomi. Den økonomiske veksten har så langt vært moderat.

Norge må gjennom omstillinger i årene fremover. Stigende etterspørsel etter varer og tjenester fra oljevirksomheten var i mange år en viktig motor for økonomisk vekst i Norge, og vi har lenge visst at denne utviklingen etter hvert ville snu.

Fallet i oljeprisen har fremskyndet og forsterket en ventet utvikling, selv om det norske oljeeventyret langt fra er over.

I årene fremover vil norsk næringsliv trenge flere ben å stå på. Og vi vet av erfaring at store omstillinger i økonomien er krevende. Bedringen av konkurranseevnen er en velkommen drahjelp, men det er også viktig hvordan vi bruker pengene i statsbudsjettet.

Skal vi lykkes med omstillingene og få til langsiktig vekst, må vi prioritere tiltak som kan øke vekstevnen i økonomien og styrke det private næringslivet. Et godt skattesystem med et konkurransedyktig skattenivå blir viktig.

Tapte arbeidsplasser i oljeindustrien kan ikke erstattes av arbeidsplasser i det offentlige. Sammen skal vi klare omstillingen. Det er tross alt arbeidsinnsatsen til folk over hele landet, i små og store virksomheter, som bærer det norske velferdssamfunnet.

Jeg er invitert hit i dag for å snakke om regjeringens boligpolitikk.

Fordelen ved å bo i et land med gode boliger til overkommelige priser er stor.  Heldigvis kommer Norge på svært mange områder godt ut på internasjonal boligstatistikk.

Vi bor godt i Norge – og jevnt over har vi god plass. Sammenlignet med andre land i Europa er det få nordmenn som bor trangt.

En stor andel av oss bor i enebolig og tilsvarende bor relativt færre i leilighet eller rekkehus.  De fleste av oss eier enten egen bolig, eller leier til markedspris. Statistikken viser altså at de fleste skaffer seg sin egen bolig til markedsvilkår.

Statistikken kunne sett annerledes ut. I 1981 fjernet Regjeringen Willoch bestemmelser som regulerte husleien og boligprisene. Samtidig ble kredittfavoriseringen av Husbanklån til «Husbankstandard» avviklet. Dereguleringene ble gjennomført til protester, men intet politisk flertall har for alvor forsøkt å gjeninnføre de reguleringene som ble avviklet. 

Omleggingene innebar en forbedring av norsk boligpolitikk. Omleggingene førte til at boligmassen ble utnyttet bedre. Omleggingen førte også til at boligmassen fikk en nødvendig videreutvikling. Det var en videreutvikling som i mange tilfeller hadde stoppet opp som følge av rigide husleie- og boligprisreguleringer.

For den enkelte husholdning førte dereguleringen til økt frihet og mobilitet. Makt og innflytelse over den enkeltes låneskjebne ble flyttet fra Husbanken til markedet.

Spørsmålet når du skulle få lån, var ikke lenger et spørsmål om boligen tilfredsstilte Husbankstandard, men om du hadde inntekt til å betale det tilbake.

Fremskrittspartiet har alltid vært tilhenger av et fritt markedet, og minst mulig grad av statlig regulering og inngrep.

Etter omleggingene i 1981 har kjernen i en velfungerende boligpolitikk i Norge vært et velfungerende bolig- og boliglånsmarked. Slik er det også for denne regjeringen.

Regjeringen har derfor med en viss bekymring sett at befolkningen, boligprisene og husholdningenes gjeld alle har økt til nye rekordnivåer, samtidig som boligbyggingen har vært moderat og renten rekordlav.

De økende boligprisene har ført til at mange husholdninger har tatt opp svimlende lån. Godt hjulpet av lav rente og økende boligpriser har dette gått godt for de fleste, men tallene viser ubønnhørlig at risikoen i mange husholdninger er farlig høy. Så, hvorfor har ikke boligtilbudet økt raskere?

Spørsmålet kan besvares på mange måter, men denne regjeringens konklusjon har vært at vi ikke kan stå rolig og se på utviklingen. Vi har tatt grep, og grepene er tatt på flere områder samtidig.

Vi har:

• avskaffet unødvendige reguleringer som har hindret ny boligbygging,
• målrettet boliglånsforskriften,  
• målrettet og styrket Husbankens virksomhet mot den gruppen som faller utenfor det ordinære boligmarkedet.

Vi har også styrket satsingen på infrastruktur, ikke minst rundt vekstområdene. Jeg skal gå grundigere gjennom de ulike tiltakene senere.

Før jeg går gjennom ny politikk, vil jeg peke på noe som ligger fast, og som vi må ta hensyn til. 

I Norge har vi lang tradisjon for å eie egen bolig. Gjennom vår politikk har regjeringen lagt til rette for at vi kan videreføre denne tradisjonen.

Så godt som alle nordmenn eier en gang i løpet av livet sin egen bolig. 8 av 10 nordmenn bor i dag i en bolig de eier selv, en andel som har vært stabil over tid, og som er høy sammenlignet med de fleste andre land.

For svært mange nordmenn er boligkjøpet den største investeringen vi gjør. For de fleste som eier bolig, utgjør boligen derfor en betydelig del av formuen.

I gjennomsnitt utgjør verdien av den boligen vi bor i, to tredjedeler av vår finansielle formue.

Legger vi til verdien av fritidsboliger og sekundærboliger utgjør boligformuen nesten tre fjerdedeler av norske husholdningers samlede formue.

Det er ikke bare formuen vår som er dominert av bolig. Ser vi på gjelden, ser vi at om lag 90 prosent av gjelden husholdningene har tatt opp i bankene, er gjeld som er tatt opp med pant i bolig.

De færreste av oss har betalt ned gjelden på boligen vi bor i. Over 60 prosent av nordmenn bor i en bolig de eier, men som de fortsatt har lån på. Det er en høy andel sammenlignet med andre land.

At en så stor andel av nordmenn eier sin egen bolig, og at boligene utgjør en så stor andel av nordmenns personlige økonomi, betyr at et velfungerende boligmarked ikke bare er viktig for den enkelte av oss, men også for næringslivet, for bankene og for norsk økonomi som helhet.

Det er også en grunn til at vi er opptatt av at boligmarkedet skal fungere godt. Et velfungerende boligmarked innebærer at det er samsvar mellom tilbud og etterspørsel, at det bygges boliger og infrastruktur der folk vil bo, og at prisene på bolig reflekter fundamentale forhold i økonomien.

De siste årene har vært preget av en sterk vekst i boligprisene. Mye av veksten kan forklares ved at rentene har falt til rekordlave nivåer, både nominelt og reelt. De lave rentene gjør det lettere å betjene lån og har bidratt til økt lånevilje blant norske husholdninger.

Vi lever ikke i en planøkonomi, og det er ikke regjeringens oppgave å bygge nye boliger. Men det er vår oppgave å peke på at dersom det bygges opp en ubalanse mellom tilbudet av boliger og etterspørselen etter boliger, vil det bidra til å dra boligprisene oppover.

Mange analytikere har ment at særlig i Oslo, hvor boligprisveksten har vært stor, har tilveksten av nye boliger vært for lav.

Vi har gjennomført en rekke tiltak for at flere kan få mulighet til å eie sin egen bolig.

SVs svar på boligmangelen og for at flere unge skal få anledning til å komme inn på boligmarkedet, er å sende en skyhøy skatteregning til alle huseiere i landet.

Jeg er uenig. Det er usosialt og lettvint.

For å hanskes med boligmangelen må det bygges mer, ikke skattes mer.

For dem som har for små ressurser til å kjøpe egen bolig, hjelper det ikke om staten tar mer av sparepengene og inntekten din.

Mens SV i regjering innførte nye byggekrav som gjorde det dyrere og tregere å bygge bolig, har Frp og Høyre lempet byggekrav og byråkrati slik at nye boliger kan bygges raskere og billigere.

Vi har satt i gang et omfattende forenklingsarbeid. Både når det gjelder krav til plan- og byggeprosesser, og på tekniske krav til bygg.

Vi lempet på tekniske krav til de minste leilighetene i 2015, som det typisk er førstegangsetablerere som kjøper. Ifølge OBOS kan disse nå bygges flere hundre tusen kroner rimeligere.

Vi har sendt forslag til ny byggteknisk forskrift på høring (TEK17). Vi har prioritert endringer som har størst potensial for kostnadsreduksjon - uten at dette skal gå på bekostning av viktige kvaliteter og sikkerhet. Forslagene innebærer at byggekostnadene kan reduseres med 100 000 kroner per bolig.

Vi rydder også opp i regelverket slik at det blir enklere å forstå hvilke krav som gjelder, og hva som må til for å oppfylle kravene. Det er vanskelig å tallfeste hva dette betyr, men enklere regler og mindre byråkrati vil også bidra til redusert tidsbruk og reduserte kostnader.

Med et mer oversiktlig og forutsigbart regelverk og med mindre strenge krav legger vi til rette for at produktiviteten i næringen kan bli bedre.

Etter forslag fra oss vedtok Stortinget i februar nye forenklinger i plandelen av plan- og bygningsloven. Nå kan kommunene ta en mer aktiv koordinerende rolle i planprosessen, blant annet for å avklare motstridende interesser. Planprosessen blir mer strukturert, og partene blir enige om målet tidligere og hvordan man kommer dit.

Større planendringer enn i dag skal kunne gjennomføres uten at det er nødvendig med full planbehandling. Kommunene skal få kunne bruke sitt eget, gode planfaglige skjønn når de vurderer hvor mye saksbehandling som er nødvendig for å gjennomføre endringer.

Samlet sett blir planprosessen mer forutsigbar, og smidigere. Reglene blir enklere, og vi sparer tid og penger.

Vi har satt i gang forsøk hvor fylkesmannen samordner og eventuelt avskjærer statlige innsigelser. Innsigelser til kommunale planer skal kun fremmes når det er helt nødvendig og må begrunnes konkret i nasjonale eller viktige regionale interesser.

Vi ser nå at tiltakene regjeringen har gjort for å legge til rette for økt bygging av boliger, har begynt å virke.

Samtidig så vet vi at det tar tid før tiltak på tilbudssiden får effekt på utviklingen i boligmarkedet. I mellomtiden kan det bygge seg opp store ubalanser.

Jeg ser alvorlig på den sterke gjeldsveksten i husholdningene.  Veksten i boligprisene har bidratt til at husholdningenes gjeld har vokst raskere enn inntektene over flere år. Dette har ført til at husholdningenes gjeld, målt som andel av disponibel inntekt, har kommet opp nivåer vi ikke har sett i Norge tidligere. Gjelden er også høy om man sammenligner med andre land.

Husholdninger med stor gjeld er sårbare. Ved høy gjeldsbelastning vil selv mindre renteøkninger eller inntektsbortfall kunne føre til at husholdningen får problemer med å betjene gjelden.

Én husholdning som får problemer med å betjene et lån kan selge boligen. Dersom mange rydder i egen økonomi på denne måten, vil boligprisene falle.

For noen kan boliggjelden bli høyere enn hva boligen er verdt. Dette kan gjøre det vanskelig å flytte – for eksempel for å finne nye jobbmuligheter. Et velfungerende boligmarked er derfor også med på å bidra til et velfungerende arbeidsmarked.

Den høye gjelden i norske husholdninger trekkes frem, både av nasjonale myndigheter som Finanstilsynet og Norges Bank og internasjonale organisasjoner som IMF og OECD, som en av de største sårbarhetene i det norske finansielle systemet.

Advarslene kan minne om Murphys lov: «alt som kan gå galt, vil gå galt». Det finnes imidlertid enda større pessimister enn Murphy, og de har lagt til «…på det verst mulige tidspunkt». 

Jeg venter ikke at vanlige boligkjøpere skal tenke gjennom norsk økonomis sårbarheter når de søker om boliglån. Men en finansministers oppgave er også å tenke gjennom hva som kan gå galt for Norge.

Regjeringens boligstrategi er en sursøt blanding hvor vi planlegger for at det skal gå bra, men også reduserer fallhøyden for det tilfellet at det ikke går slik vi håper. 

På bakgrunn av den sterke veksten i husholdningenes gjeld, fastsatte vi i 2015 en boliglånsforskrift for å sette rammer for bankenes utlånspraksis.

Målet med forskriften er å bidra til en mer bærekraftig utvikling i husholdningenes gjeld og dermed redusere risikoen for finansiell ustabilitet.

I utformingen av forskriften i 2015 la jeg stor vekt på at bankene skulle ha fleksibilitet til å gi lån til kredittverdige kunder som ikke nødvendigvis oppfylte alle kravene i forskriften.

Fleksibiliteten boliglåns­forskriften gir blant annet førsteetablerere med god betjeningsevne mulighet til å komme inn på boligmarkedet, selv om de skulle mangle litt på å ha den egenkapitalen som forskriften i utgangspunktet stiller krav om.

Når vi videreførte og strammet inn boliglånsforskriften før nyttår var det viktig for meg å videreføre å fleksibiliteten.

Det har de siste årene vært sterk vekst i boligprisene landet sett under ett. Samtidig så ser vi at det har vært regionale forskjeller i boligprisutviklingen.

Prisveksten har vært høy i store deler av landet, mens i enkelte områder – som i Rogaland – har prisene falt. Dette vitner om at det norske boligmarkedet ikke er ett, stort marked men består av mange, mindre boligmarkeder.

I Oslo hvor boligprisveksten har vært sterkest, har boligprisene økt med 24 prosent det siste året. Det er en svært høy prisvekst, og det er bred enighet om at en slik prisvekst ikke er bærekraftig over tid.

Den nye boliglånsforskriften er tilpasset de regionale forskjellene i boligmarkedet. Mens vi har opprettholdt bankenes fleksibilitet i resten av landet, har vi begrenset bankenes fleksibilitet i Oslo noe.

Når prisene stiger så raskt som de har gjort de siste årene, kan det være fristende å investere i en bolig nummer to eller tre for å spekulere i videre prisoppgang. Slike investeringskjøp kan være med på å presse opp prisene for andre i markedet, og kanskje særlig for førstegangskjøpere som konkurrerer om de minste leilighetene.

For å gjøre det mindre attraktivt å gjeldsfinansiere boligkjøp for investeringsformål, stiller vi i boliglånsforskriften derfor strengere krav til egenkapital for lån til kjøp av sekundærbolig i Oslo.

Jeg har merket meg at Norges Eiendomsmeglerforbund var én av høringsinstansene som tok til orde for at vi burde vurdere muligheten for en regional tilpassing av forskriftskravene.

Min erfaring er at Norges Eiendomsmeglerforbund er en konstruktiv og viktig bidragsyter i den bolig- og bransjepolitiske debatten.

Det er mange oppslag i mediene om boligmarkedet, boligpriser og om eiendomsmeglere. Noen av oppslagene, og deler av debatten, rundt boligmarkedet er preget av anekdotiske bevis. Flere ganger har vi sett at Norges Eiendomsmeglerforbund har bidratt med en nøktern og faktabasert tilnærming, som et korrektiv til dette.

Norges Eiendomsmeglerforbund representerer medlemmer som har høye faglige kvalifikasjoner, og som har omfattende erfaring fra bransjen.

Mitt inntrykk er at Norges Eiendomsmeglerforbund er en organisasjon som er sitt ansvar bevisst, og som er opptatt av at eiendomsmeglere skal ha integritet og faglighet i arbeidet som utføres.

Omsetning av fast eiendom gjelder store verdier, både for samfunnet totalt og ikke minst for den enkelte.

Eiendomsmeglerne har en helt sentral rolle i eiendomsomsetningen og for et velfungerende boligmarked. Eiendomsmegleren skal sikre at forbrukerne får god og uavhengig bistand, uansett om de er kjøpere eller selgere.

Det er viktig at eiendomsmeglerne er sin rolle bevisst. Det siste året har det vært en del debatt og oppmerksomhet rundt meglerens rolle når det kommer til prising av boliger i Oslo.

Riktig prising bidrar til et velfungerende boligmarked. Usikkerhet rundt hva en oppgitt pris elle prisantydning egentlig er, gjør det vanskeligere både for kjøpere og for selgere å orientere seg i markedet.

I fjor høst tok Norges Eiendomsmeglerforbund sammen med Eiendom Norge grep etter at en kartlegging gjennomført av Forbrukerombudet viste tegn til lokkeprising av boliger i Oslo.

Det ser ut til at prisingen av boliger i Oslo har blitt bedre de siste månedene, og at grepene meglerorganisasjonene tok har bidratt til en holdningsendring i bransjen. Det er jeg glad for.

De siste årene har eiendomsmeglingsbransjen gjennomgått stadige endringer. Blant annet har det vært økende grad av sentralisering og spesialisering av deler av eiendomsmeglingen.

Samtidig ser vi at det dukker opp nye tjenester og aktører som utfordrer eiendomsmeglings­bransjen slik vi tradisjonelt kjenner den. Dette reiser flere spørsmål av overordnet og prinsipiell karakter, og som kan ha betydning for hvordan reguleringen av eiendomsmegling bør være i fremtiden.

Jeg har allerede varslet i brev til Finanstilsynet og bransjeforeningene at jeg på et senere tidspunkt tar sikte på å oppnevne et lovutvalg, som kan se grundig på de mer overordnede sidene ved reguleringen av eiendomsmegling. I et slikt lovutvalg bør både representanter fra eiendomsmeglingsbransjen, myndighetene og forbrukersiden delta.

I tillegg til de mer overordnede spørsmålene, har jeg fått konstruktive forslag fra bransjeforeninger som Norges Eiendomsmeglerforbund til regelendringer på mer avgrensede områder.

Det er viktig at bransjeorganisasjoner som Norges Eiendomsmeglerforbund fortsetter å bidra ved regelverksutviklingen og sier fra om hvor skoen trykker.

Jeg ser frem til fortsatt god og konstruktiv dialog med Norges Eiendomsmeglerforbund om boligmarkedet, og om det videre arbeidet med å modernisere og oppdatere regelverket for eiendomsmegling.

La meg avslutte med å si at vi trenger gode boliger i dette landet.

De boligene vi har i dag, gjenspeiler historien: velstandsutviklingen, sentraliseringen, nye byggeskikker, miljøhensyn og omleggingen fra med mange barn og én lønnsinntekt: Alt kan avleses i boligene våre.

Slik vil også de nye boligene og bomiljøene vi bygger i dag, og det er heldigvis mange, bli en viktig del av den arven vi etterlater oss til fremtidige generasjoner.