Har pandemien endret boligmarkedet?

– Å eie sin egen bolig ligger dypt i den norske folkesjelen. Boligpolitikken er viktig, favner bredt og engasjerer mange. Regjeringen er opptatt av å legge til rette for et sunt boligmarked.

Jeg vil starte med takke for invitasjonen hit.

Boligmarkedet engasjerer oss. Og med god grunn. For de fleste er boligkjøp den største investeringen vi gjør i livet og den viktigste delen av formuen vår. Samtidig handler bolig om mer enn investering og formue, det er også en viktig ramme rundt familienes liv.

Boligprisene når førstesidene i avisene enten de går opp eller ned. Det er ikke så rart fordi boligprisene påvirker økonomien vår privat, men har også stor betydning for økonomien som helhet – ikke minst fordi byggenæringen er en stor og viktig næring i Norge.

Det siste åre har både den sosiale og økonomiske aktiviteten endret seg dramatisk. Mange har blitt permittert. Butikker, restauranter og hoteller har måttet holde stengt.

Det har vært nødvendig å møte det økonomiske tilbakeslaget med kraftfulle tiltak. Og samlet sett har vi klart oss ganske godt, sammenlignet med de fleste andre land. Både når det gjelder helse og økonomi. Men det er stor forskjell mellom ulike næringer. Dét skiller denne krisen fra tidligere kriser.

På samme måte ser vi at denne krisen, i motsetning til de fleste tidligere kriser, ikke er forårsaket av ubalanser i økonomien. Dermed er også dynamikken i økonomien annerledes i denne krisen:

Noen bedrifter går bedre enn noen gang. Og det er en del familier som har fått bedre råd det siste året. Samlet sett har folk økt sparingen sin.

Samtidig har boligprisene steget kraftig. I motsetning til det mange så for seg da pandemien brøt ut i fjor vår. Da var det mange dystre spådommer om boligprisene. Og i mars og april i fjor var det riktignok et lite prisfall. Men deretter har prisene steget markert og omsetningen vært rekordhøy.

På landsbasis er boligprisene nå 12,5 prosent høyere enn for et år siden. Og i Oslo har prisene steget over 15 prosent det siste året. Og det samme bildet tegner seg i mange andre land.

Hva skyldes det?

Mange peker på pengepolitikken som en viktig forklaring. I tillegg har folk hatt begrenset mulighet til å bruke penger på forbruk, og mange har fått større økonomisk handlingsrom det siste året.

Sparingen har, som nevnt, økt. Også i andre land. I Norge har også gode inntektssikringsordninger og støttetiltak begrenset de økonomiske konsekvensene av koronakrisen for både folk og bedrifter.

Vi kan heller ikke utelukke at den midlertidige endringen i boliglånsforskriften i 2. og 3. kvartal i fjor kan ha spilt en rolle for utviklingen i boligmarkedet. For å hjelpe lånekunder gjennom en krevende periode, ga vi bankene økt fleksibilitet til å gi lån som avviker fra kravene i forskriften.

Det siste året har mange også vært mer hjemme enn noen gang før. Vi kan ikke reise bort, og hjemmet er for mange blitt både arbeidsplass og skolebenk.

Kanskje har vi kjent på behovet for større plass? Det kan i så fall ha påvirket betalingsviljen for bolig, og bidratt til høyere priser.

I utlandet nevnes også lavere boligtilbud som en viktig årsak til oppgangen i prisene. Det ser vi ikke i Norge. Her har utbud av boliger for salg vært høyt sammenliknet med det som har vært vanlig de siste ti årene. Det gjelder både for 2020 og tallene vi har fått så langt i år.

Det høye antallet boliger som har kommet for salg, er blitt absorbert av en enda høyere etterspørsel, og omsetningen har vært rekordhøy.

Høy etterspørsel og få tilgjengelige boliger bidrar til prispress i markedet. De siste to månedene har forholdet mellom omsetning og antall boliger som har kommet for salg vært litt bedre. Hvis det fortsetter, kan det bidra til å dempe prisveksten fremover.

Sist vi så en like høy prisvekst var i 2016. Også den gang steg prisene med 12,5 prosent på landsbasis. I Oslo steg de over 25 prosent. 

Antall førstegangskjøpere falt betydelig. Vi vet at førstegangskjøperne er en prissensitiv gruppe. Når prisene stiger kraftig blir det fort vanskeligere for dem å komme seg inn på markedet. Men, til tross for prisveksten det siste året, ser vi heldigvis ikke tegn til at unge stenges ute av boligmarkedet nå.

Tvert imot: Flere har kjøpt sin første bolig det siste året! Og det ser ikke ut til at unge kjøper verken mindre eller billigere boliger. Hva kan forklaringen være?

Prisveksten i 2016 var nok til dels investordrevet. Slik ser det ikke ut til å være nå. Faktisk var det en klar nedgang i andelen sekundærboliger gjennom fjoråret.

Jeg er likevel bekymret for den kraftige prisveksten vi har sett i boligmarkedet det siste året. Fordi det vil påvirke gjeldsbelastningen til folk. De færreste kan kjøpe bolig uten å ta opp lån. Derfor utvikler boligpriser og gjeld seg gjerne i takt.

I tillegg er det noen som tar opp mer lån sitt for å utnytte det handlingsrommet som oppstår når verdien av boligen deres øker.

Boligmarkedet er den viktigste kilden til gjeld i norske husholdninger. Rundt 90 prosent av gjelden til folk, er gjeld med pant i bolig. Det er bred enighet om at den høye gjelden er en av de største sårbarhetene for norsk økonomi og for det norske finansielle systemet.

Som sagt har ikke prisveksten i boligmarkedet det siste året vært et særnorsk fenomen. Men gjelden vår, den er dessverre i verdenstoppen.

Innledningsvis var jeg inne på at et særtrekk ved denne krisen er at den ikke skyldes ubalanser i økonomien. De fleste finansielle kriser i Norge og internasjonalt har oppstått etter perioder med sterk vekst i nettopp formuespriser og gjeld.

De fleste av dere husker antagelig godt bankkrisen. Boligprisene falt reelt med 40 prosent, og det tok tolv år før de var tilbake på førkrisenivå. Mange banker gikk over ende den gangen, og arbeidsledigheten tredoblet seg.

Med regulering og tilsyn av finansmarkedene kan vi forebygge slike kriser. Det er derfor vi stiller krav til bankenes soliditet og utlånspraksis. Solide banker har mer å gå på, slik at de kan tåle perioder med større tap.

Kravene til både soliditet og likviditet i bankene har blitt strengere etter den internasjonale finanskrisen. Det har gjort bankene mer robuste, også i Norge. I møte med pandemien har det vært viktig.  

Historien har vist oss at samspillet mellom bankene og resten av økonomien kan forsterke både oppgang og nedgang i økonomiske konjunkturer.

Det gjør at kravene til bankenes soliditet må være strengere enn om vi bare hadde vurdert risikoen i den enkelte bank for seg. Solide banker bidrar til trygghet for folk, familier og bedrifter - og for hele samfunnet.

Det betyr mye for oss nordmenn å eie vår egen bolig. Det ser vi også i tallene for mislighold av lån. Selv om økonomien blir trangere prioriterer de aller fleste av oss å fortsette å betale på boliglånet. Vi bruker heller mindre penger på andre ting.

Men hvis mange kutter ned forbruket samtidig, blir etterspørselen etter varer og tjenester mindre – og bedriftene blir rammet. Inntjeningen avtar og i verste fall kan bedriftene få problemer med å betjene sin gjeld.

Så det vi ser fra tidligere kriser, for eksempel fra bankkrisen, er at det er lån til bedrifter som påfører bankene mest tap, ikke boliglån. Hvis bankene får store tap, vil det kunne svekke bankens evne til å gi nye lån, noe som igjen kan forsterke et økonomisk tilbakeslag.

Slike tendenser har vi heldigvis ikke sett under pandemien. Solide norske banker har kunnet fortsette å gi kreditt til folk og bedrifter, selv om usikkerheten har vært høy. Den statlige lånegarantiordningen har bidratt til å opprettholde lånetilbudet til bedriftene, og midlertidige lettelser i boliglånsforskriften ga økt fleksibilitet overfor boliglånskundene.

I fjerde kvartal i fjor gikk vi tilbake til ordinære fleksbilitetskvoter i boliglånsforskriften. Hovedsakelig på grunn av den høye aktiviteten i boligmarkedet.

Det er en krevende balansegang mellom å gi folk mulighet til å låne nok til å kjøpe egen bolig, og det å ha en sunn og bærekraftig utvikling i gjelden.

Vi vil unngå at folk blir sittende med gjeld som kan bli for tung å bære. At de ikke tåler at renten øker. Og vi må unngå gjelden samlet sett blir så høy at vi risikerer negative spiraler i økonomien.

Når vi stiller krav til lånekundenes egenkapital og betjeningsevne, reduserer vi sannsynligheten for at boliggjelden blir for tung å bære, både for den enkelte og for økonomien som helhet.

Boliglånsreguleringen ble derfor videreført for fire nye år fra 1. januar.

Det er mange forhold som påvirker bolig- og kredittmarkedet. Vi politikere kan ikke påvirke alle disse forholdene, men vi kan påvirke noen.

Regjeringens strategi for boligmarkedet er et viktig bidrag til en helhetlig politikk for bærekraftig utvikling i boligmarkedet og gjeldsnivået. Strategien ble lagt frem i 2015 og fornyet i 2018.    

De siste årene har også hensynet til finansiell stabilitet fått større plass i pengepolitikken. Norges Bank skal i sin rentesetting blant annet legge vekt på å motvirke at finansielle ubalanser bygger seg opp.

Renten virker kraftig i boligmarkedet. Analyser viser at hvis renten settes varig ned med ett prosentpoeng, vil boligprisene stige omtrent ti prosent over tid.

Nå er renten rekordlav, men slik kommer det ikke til å være for alltid. Norges Bank har varslet om at renten mest sannsynlig vil bli satt opp i løpet av andre halvår i år.

Vi kan også bruke skatt som et virkemiddel for å påvirke boligmarkedet. Ved å endre formueskatten for sekundærboliger har regjeringen gjort det mindre gunstig å legge penger i bolig nummer 2 - eller 3 og 4. Vi mener det er riktig å behandle denne typen investeringer mer på linje med andre investeringer, skattemessig.

Boligbyggingen har naturligvis også mye å si for utviklingen i boligmarkedet. Regjeringen har gjort mye for å legge til rette for økt tilbud av boliger, slik at balansen i boligmarkedet blir bedre.

Som kommunal- og moderniseringsminister startet jeg opp et viktig arbeid for å forenkle og forbedre regelverk og plan- og byggeprosesser. Mye kom på plass. Videre har vi satset på digitalisering av plan- og byggesaksprosesser. Det har også vært høyt prioritert å målrette det boligsosiale arbeidet og styrke muligheten til å gå fra leie til eie.

Hva skjer den dagen pandemien endelig er bak oss? Vi kommer til å følge særlig godt med på hvordan boligprisene og gjeldsutviklingen utvikler seg. Men det er også andre spørsmål som blir spennende å følge med på:

Skal vi tilbake til kontoret eller har hjemmekontoret kommet for å bli i norsk arbeidsliv? Vi vil kunne se strukturelle endringer i boligmarkedet hvis det siste blir et faktum.

Da kan vi se en varig høyere etterspørselen etter boliger. Og vi kan se en endring i hva slags boliger vi vil ha - og hvor vi vil bo.

De siste tiårene har boligprisene steget mest i byene - der folk bor tett. Der det er kort avstand mellom bedriftene og kundene deres.

«Urbaniseringens århundre» har det tyvende århundret blitt kalt. I 1910 var det 13 byer i verden med mer enn én million innbyggere. I 2010 var det minst 450 slike byer! Før pandemien trodde vi at den utviklingen bare ville fortsette.

Men i fjerde kvartal i fjor snudde denne trenden i Norge. For første gang på tyve år var det flere som flyttet ut av Oslo enn inn. Samtidig var fem av de ti regionene som opplevde størst tilflytting, typisk landlige områder.

I kjølvannet av pandemien kan det hende at nye arbeidsmønstre blir etablert, og dermed også nye bosettingsmønstre. Vi kan på få større innslag av fjernaksess, mindre pendling og mer spredt bosetting. På sikt kan det bidra til mindre press på urbane boligmarkeder og økt etterspørsel etter boliger i mer landlige strøk.

For oss i Norge kan dette være spesielt relevant, fordi vi har en digital infrastruktur som er godt utbygd. Den er både vidtrekkende og velfungerende, sammenlignet med mange andre land vi pleier å sammenligne oss med.

I Norge er det også en selvfølge at velferdstilbudet er tilgjengelig over hele landet, noe som har blitt forsterket gjennom kommunereformen de siste årene.

Men det er for tidlig å si om utviklingen vil fortsette. Det er for tidlig å si hvor varige endringene blir og hvordan boligmarkedet vil se ut den dagen krisen er bak oss.

Selv om flyttemønstrene endrer seg over tid, tror jeg at byene vil ha en sentral posisjon også i fremtiden. Og jeg tror mange vil ønske oss tilbake til fellesskapet på den fysiske arbeidsplassen.

Å eie sin egen bolig ligger dypt i den norske folkesjelen. Boligpolitikken er viktig, favner bredt og engasjerer mange. Regjeringen er opptatt av å legge til rette for et sunt boligmarked.

For å sikre at vi treffer gode tiltak også i fremtiden, er vi avhengig av å forstå hvordan boligmarkedet fungerer, og av samspillet med resten av økonomien.

Vi trenger relevant forsking av høy kvalitet. Slik vi får blant annet gjennom boligforskningssenteret Housing Lab, som vi var med på å etablere og som har bidratt med nyttig kunnskap om markedet. Jeg vet at forskningssjef Erling Røed Larsen skal snakke her senere i dag. Det er bare å glede seg!

Takk for oppmerksomheten!