7 Merknader til de enkelte bestemmelsene i lovforslaget

Til § 1 Lovens virkeområde

Paragrafen angir lovens virkeområde. For å avhjelpe konsekvenser av utbruddet av covid-19 for boligbyggelag, borettslag og eierseksjonssameier, legger loven til rette for at saksbehandlingen i generalforsamlingen og på årsmøtet kan skje uten fysisk møte og papirutveksling.

Paragrafen angir hvilke lover denne loven gir unntak fra. Dette er boligbyggelagsloven, borettslagsloven og eierseksjonsloven.

Paragrafen slår fast at bestemmelser i denne loven ved motstrid går foran bestemmelser i lovene angitt i paragrafen og i eventuelle vedtekter.

Til § 2 Adgang til å gjennomføre generalforsamling og årsmøte uten fysisk oppmøte

Paragrafen gjør unntak fra boliglovenes krav om at årsmøte og generalforsamling skal gjennomføres med fysisk oppmøte.

Første ledd gir styret myndighet til å beslutte at årsmøtet eller generalforsamlingen skal holdes uten fysisk oppmøte. Styret beslutter hvordan møtet skal gjennomføres. Dette omfatter blant annet bruk av digitale møteapplikasjoner, telefon- eller videomøte. Behandlingsmåten må vurderes i lys av kravet om at gjennomføringen må skje på «betryggende måte». Styret må vurdere om bruk av digitale møteapplikasjoner, telefon- eller videomøte eller andre løsninger er betryggende for det enkelte årsmøte eller den enkelte generalforsamling. Det innebærer at de løsningene som benyttes må være egnet til å sikre at andels- og seksjonseierne har mulighet til å ivareta sine interesser. Ved valg av møteform, og i vurderingen av om møtet kan gjennomføres på betryggende måte, må styret se hen til blant annet sakens karakter og viktighet, beboersammensetningen, antallet andels- eller seksjonseiere, mulige tilgjengelige teknologiske løsninger og anskaffelseskostnadene ved disse. Seksjons- eller andelseiernes syn på behandlingsmåten er også relevant. Styret må sørge for at rettigheter, herunder talerett, ivaretas på samme måte som i et fysisk møte. Dette innebærer også at styret ikke kan velge en behandlingsmåte som i praksis forhindrer andels- eller seksjonseiere fra å delta og stemme. Elektroniske løsninger må være tilgjengelig uten nevneverdige kostnader for beboerne.

Etter annet ledd første punktum har styret en plikt til å gi samtlige seksjons- eller andelseiere mulighet til å delta i behandlingen av sakene. Videre gis styret i annet punktum rett til å fastsette nærmere krav til gjennomføringen av deltakelsen og stemmegivningen, herunder tillate bruk av forhåndsstemme. Det følger av tredje ledd at forretningsfører, revisor og eventuell daglig leder skal gis mulighet til å uttale seg om aktuelle saker. I fjerde ledd slås det fast at styrets leder, eller en annen møteleder som velges, skal sørge for at det føres protokoll.

Det følger av boligbyggelagsloven § 5-8 annet ledd, borettslagsloven § 7-6 annet ledd og eierseksjonsloven § 43 annet ledd at styret har plikt til, på begjæring, å innkalle til årsmøte eller generalforsamling, dersom styret ikke innkaller til møtes om skal holdes etter loven, vedtektene eller tidligere årsmøte- eller generalforsamlingsbeslutning. Femte ledd bestemmer at første til fjerde ledd gjelder tilsvarende så langt det passer for tingretten.

Sjette ledd fastslår at bestemmelsene i eierseksjonsloven kapittel VI, burettslagslova kapittel 7 og bustadbyggjelagslova kapittel 5 gjelder. Disse kapitlene regulerer årsmøtets og generalforsamlingens myndighet, og oppstiller regler for behandling av saker.

Til § 3 Adgang til å kreve fysisk møte

Det følger av første ledd at dersom styret beslutter å holde årsmøte eller generalforsamling i medhold av § 2, kan ingen seksjons- eller andelseiere kreve at møtet avholdes som fysisk møte. Annet ledd første punktum slår fast at dersom noen krever ekstraordinært årsmøte eller generalforsamling, så skal styret vurdere om det er mulig å gjennomføre dette etter reglene i § 2. Det følger av annet punktum at ingen kan kreve at ekstraordinært årsmøte eller generalforsamling holdes som fysisk møte. Styret kan etter en slik vurdering ifølge tredje punktum beslutte at saken skal utsettes til det kan holdes fysisk møte.

Til § 4 Signatur på protokoll

Første ledd fastsetter at protokoll fra årsmøte og generalforsamling kan signeres ved bruk av betryggende elektronisk signatur. eID og elektronisk signatur som er i samsvar med kravene i lov 15. juni 2018 nr. 44 om elektroniske tillitstjenester med forskrifter, som implementerer eIDAS-forordningen, tilfredsstiller kravet om «betryggende» elektronisk signatur. Dette gjelder blant annet både BankID, eID og e-signatur fra Buypass og Commfides.

Annet ledd presiserer at et bilde av protokollen med underskrift er likestilt med fysisk signatur. Bestemmelsen åpner for en løsning som innebærer at det anses likestilt med fysisk underskrift når det er undertegnet på et dokument, som skannes inn eller lastes opp som et bilde. Med skanning menes at et elektronisk bilde av dokumentet opprettes. Bildet må være i et lesbart format.

Til § 5 Elektronisk kommunikasjon

Paragrafen gjør i første punktum unntak fra kravet om uttrykkelig samtykke i boligbyggelagsloven § 1-5 og borettslagsloven § 1-6 for å kommunisere elektronisk med andelseierne. Lagene kan med hjemmel i denne paragrafen kommunisere elektronisk med alle andelseierne. Bestemmelsen fastslår videre i annet punktum at også eierseksjonssameiene kan kommunisere elektronisk med seksjonseierne. Selv om det ikke kreves uttrykkelig samtykke for elektronisk kommunikasjon, har styret ansvar for å gi informasjon også til andels- eller seksjonseiere det ikke er mulig å kommunisere med elektronisk.

Til § 6 Forlenget frist for ordinær generalforsamling og årsmøte

Fristen for å gjennomføre ordinær generalforsamling, jf. boligbyggelagsloven § 5-6 første ledd og borettslagsloven § 7-4 første ledd og årsmøte, jf. eierseksjonsloven § 41, er innen utgangen av juni. Paragrafen forlenger fristene i 2020 med to måneder, til 31. august.

Til § 7 Lovens ikrafttredelse og opphevelse

Første ledd angir at loven trer i kraft straks, og at den gjelder frem til 1. november 2020. Hvis situasjoner skapt ved utbruddet av covid-19 vedvarer ut over denne perioden, kan Stortinget forlenge lovens varighet ved nytt lovvedtak. Selv om loven gjelder til 1. november, vil det være i strid med § 6 å gjennomføre ordinær generalforsamling eller ordinært årsmøte etter 31. august. At loven foreslås å gjelde i perioden mellom utløpet av den forlengede fristen 31. august og 1. november, innebærer imidlertid at det vil være anledning til å gjennomføre eventuelle ekstraordinære møter uten fysisk oppmøte, at møteprotokoller kan signeres elektronisk og at man kan kommunisere elektronisk.

Annet ledd åpner for at møter som det er sendt innkalling til før 1. november 2020, kan avholdes etter bestemmelsene i denne loven. Skjæringstidspunktet knytter seg til når innkallingen er «sendt». Det betyr at innkallingen ikke trenger å være mottatt av andels- eller seksjonseierne før 1. november 2020, for at møte kan avholdes uten fysisk deltakelse etter bestemmelsene i denne loven. Bestemmelsen vil særlig være aktuell for ekstraordinær generalforsamling og ekstraordinært årsmøte.