9 Omtale av fastsetjing av likningsverdi for bustader som blir leigd ut som del av næringsverksemd

Departementet foreslo i Ot.prp. nr. 1 (2008-2009) at næringseigedomar som blir leigd ut skulle få fastsett likningsverdi ut frå faktisk utleigeverdi. I proposisjonen blei det uttala at med «næringseiendom menes også bolig- og fritidseiendom som leies ut i næringsvirksomhet». Bakgrunnen var at gjeldande likningsverdiar for bustader var låge og vilkårlege, og derfor meinte departementet at også bustader og fritidsbustader som blei leigd ut i næringsverksemd burde vere omfatta av forslaget. Stortinget støtta forslaget, og det blei også vedteke ein forskriftsheimel om at kva som skal bli rekna som næringseigedom kan fastsetjast av departementet, jf. skattelova § 4-10. Definisjon av næringseigedom er i dag innteke i samleforskrift til skattelova (FSFIN) § 4-10-2.

I Prop. 1 L (2009-2010) blei det foreslått eit nytt system for å fastsetje likningsverdiar for næringseigedom som ikkje blir leigd ut. Samstundes blei det foreslått eit nytt system for å fastsetje likningsverdiar for bustader unnteke fritidsbustader, bustader i utlandet og jordbrukseigedom. Likningsverdiane av bustadene som er omfatta av det nye systemet skal fastsetjast ut frå registrerte omsetningsprisar, areal, geografisk plassering og bustadtype. I Prop. 1 L (2009-2010) blei det uttala at grensa mellom bustader som er leigd ut i og utanfor næringsverksemd skulle gjelde også med dei nye reglane.

Likningsverdi for næringseigedom skal vere 40 pst. av berekna verdi for eigedomen. Dersom likningsverdien faktisk blir høgre enn 60 pst. av dokumentert marknadspris for ein eigedom, kan skattytar krevje at den blir sett ned. For bustader som blir brukt som eigen primærbustad vil likningsverdien med det nye systemet vere 25 pst. av berekna marknadspris for bustaden. Grensa for å krevje likningsverdien sett ned, er på 30 pst. av dokumentert marknadspris for primærbustader. For bustader som blir leigd ut utanfor næringsverksemd (sekundærbustader) skal derimot likningsverdien vere 40 pst. av berekna marknadspris for sekundærbustaden. Grensa for å krevje likningsverdien sett ned er den same for sekundærbustader som for næringseigedom, nemleg 60 pst. av dokumentert marknadspris for eigedomen.

I samråd med skatteetaten har departementet vurdert å endre klassifiseringa av næringseigedom slik at også bustader som blir leigd ut i næringsverksemd får fastsett likningsverdi som sekundærbustader. Bakgrunnen er at det er enklare administrativt med eitt regelsett for alle bustader som blir leigd ut. Det kan vere ressurskrevjande både for skattytar og likningsstellet å vurdere om grensa for å drive verksemd er oppfylt, og såleis kva for regelsett bustadene skal få fastsett likningsverdi ut frå. For nokre utleigarar kan det også variere over tid om utleiga er næringsverksemd eller ikkje. Både reglane om fastsetjing av likningsverdi for næringseigedom og sekundærbustad er meint å treffe om lag 40 pst. av marknadsprisen for eigedomane. Grensa for når skattytar kan krevje å få sett ned likningsverdien, er også den same for begge regelsetta. Ideelt sett skal dermed ein og same bustad få tilnærma same likningsverdi med begge regelsetta.

Departementet har derfor kome til at verdsetjingsreglane for sekundærbustad også bør gjelde utleigebustader i eigaren si næringsverksemd. Departementet vil endre forskrifta til skattelova § 4-10-2 (FSFIN), slik at bustader som blir leigd ut i næringsverksemd ikkje lenger får fastsett likningsverdi som næringseigedom. Dei vil då i staden falle inn under regelverket for utleigebustader (sekundærbustader). Generell bruk av sekundærbustadmetoden for bustader som blir leigd ut, også når utleiga har næringskarakter, inneber reelt sett ei forenkling av regelverket utan større materielle endringar.

Endringa inneber at utleigarar som leiger ut bustader som del av næringsverksemd også vil få tilsendt skjema for å rapportere opplysningar om areal o.a. for bustadene dei leiger ut. Dei same utleigarane slepp derimot årleg å rekne ut likningsverdiane for bustadene i skjemaet RF-1098, som er ordninga i dag. Forslaget vil truleg ikkje ha nokon vesentleg provenyverknad sidan både sekundærbustader og bustader som blir leigd ut i næringsverksemd blir verdsett til 40 pst. av estimert marknadsverdi, og har same grensa på 60 pst. for å kunne krevje at likningsverdien blir sett ned.

Departementet har heimel til å endre definisjonen av næringseigedom i forskrift, jf. skattelova § 4-10 femte ledd, og det er derfor ikkje naudsynt med eit lovforslag for å endre klassifiseringa av næringseigedom slik at bustader som blir leigd ut i næringsverksemd også får fastsett likningsverdi som sekundærbustader. Fordi føresetnadene i forarbeida er så klåre når det gjaldt klassifisering av bustader som blir leigd ut i næringsverksemd, velgjer departementet likevel å orientere Stortinget om forskriftsendringa. Endringa skal gjelde frå og med inntektsåret 2010.

Fritidsbustader er ikkje omfatta av dei nye reglane om fastsetjing av likningsverdi for bustader, og har same grensa for å krevje nedsett likningsverdi som gjeld for primærbustader. Derfor må fritidsbustader som blir leigd ut som del av næringsverksemd framleis få fastsett likningsverdi etter reglane om næringseigedom. Departementet vil heller ikkje gjere endringar i reglane om klassifisering av bustader i utlandet eller som del av jord- og skogbrukseigedom.