4 Endringer i tvangsfullbyrdelsesloven

4.1 Tvangsdekning i driftstilbehør

4.1.1 Forslaget i høringsbrevet

I departementets høringsbrev heter det:

«Tvangsfullbyrdelsesloven § 11-18 annet ledd bestemmer at tvangssalg av fast eiendom skal omfatte driftstilbehør som saksøkeren har panterett i. Kjøpesummen fordeles under ett, jfr. annet ledd fjerde punktum. Det innebærer at foranstående panthaver som bare har pant i fast eiendom, vil få dekket sitt krav fullt ut før det blir noe til saksøkeren. Saksøkeren kan likevel kreve i begjæringen at eiendommen skal selges uten driftstilbehøret dersom de bedre prioriterte panthaverne ikke har pant i driftstilbehøret og det må antas at samlet salg vil redusere saksøkerens eller etterstående panthaveres dekningsmuligheter. Dersom eiendommen skal selges uten driftstilbehøret, kan saksøkeren innen en frist som medhjelperen setter, kreve at også driftstilbehøret selges under forfølgningen, dvs. at medhjelperen skal selge det etter reglene i kap.11. Dersom saksøkeren ikke krever dette, må realisasjon av driftstilbehøret skje som særskilt forfølgning etter kapittel 8. Etter § 11-18 tredje ledd kan en som har panterett i en fast eiendom med prioritet etter saksøkerens krav, og som i tillegg har panterett i driftstilbehør som ikke omfattes av den bedre prioriterte panthavers panterett, kreve at salget skal omfatte også driftstilbehøret. Tvangsfullbyrdelsesloven § 8-1 annet ledd bestemmer at den som har pant i driftstilbehør som nevnt i panteloven § 3-4, kan begjære særskilt tvangssalg av tilbehøret eller deler av det etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 8. Etter § 8-1 annet ledd annet punktum er slikt separat salg bl.a. betinget av at saksøkeren i begjæringen har varslet samtlige kjente rettighetshavere i tilbehøret om at salg vil bli krevet dersom ikke kravet oppfylles eller utløsning finner sted. Bakgrunnen for dette vilkåret er at separat salg i enkelte tilfeller kan føre til verditap. Spørsmålet er hvilken virkning opphevelsen av påbudet om samlet pantsettelse i panteloven § 3-4, bør få for påbudet om samlet realisasjon i tvangsfullbyrdelsesloven § 11-18 annet ledd. Departementet antar at det fremdeles bør være en mulighet for samlet realisasjon i tilfeller der dette vil gi størst utbytte. I stedet for et påbud om at tvangssalg i fast eiendom som hovedregel skal omfatte driftstilbehør som saksøkeren har panterett i, kan det innføres en adgang til samlet realisasjon av eiendommen og driftstilbehøret dersom saksøkeren krever det. Dette kan gjennomføres ved at det tas inn en ny regel i tvangsfullbyrdelsesloven § 11-18 med sikte på å gi adgang til samlet realisasjon i tilfeller hvor tilbehøret og den faste eiendommen kan sies å utgjøre en naturlig driftsenhet og samlet realisasjon antas å gi størst samlet utbytte. Dette kan gjøres ved at nåværende annet og tredje ledd i § 11-18 endres slik at de bare gjelder lagrede reservedeler ved tvangssalg av luftfartøy, og at det tas inn et nytt ledd i § 11-18 om samlet realisasjon av fast eiendom og driftstilbehør. Et slikt nytt ledd kan f. eks. lyde:

«Ved salg av fast eiendom kan en saksøker som også har panterett i driftstilbehør som nevnt i panteloven § 3-4, kreve at salget skal omfatte driftstilbehøret dersom samlet salg antas å gi størst samlet utbytte og det for driftstilbehøret foreligger tvangskraftig tvangsgrunnlag som nevnt i loven her § 8-2. Kravet må fremsettes i begjæringen om tvangssalg. § 8-6 første og annet ledd, § 8-7 første ledd annet punktum og annet ledd og § 8-8 gjelder tilsvarende. Ved samlet salg av fast eiendom og driftstilbehør kan bud på den faste eiendommen gjøres betinget av at bud på driftstilbehøret eller deler av dette også blir stadfestet. Tilsvarende kan bud på driftstilbehøret eller deler av dette gjøres betinget av at bud på den faste eiendommen blir stadfestet.»

Tvangsfullbyrdelsesloven § 11-55 første ledd tredje punktum bestemmer at om tvangsbruk av driftstilbehøret til en fast eiendom gjelder § 11-18 annet og tredje ledd tilsvarende. I Ot. prp. nr. 3 (1999-2000) er det fremmet forslag om et nytt annet ledd i § 11-55 som gir adgang til tvangsbruk sammen med fast eiendom av driftstilbehør som nevnt i panteloven §§ 3-8 og 3-9 og varelager som nevnt i panteloven § 3-11. Forutsetningen for slik samlet tvangsbruk er etter forslaget at de aktuelle verdiene har en naturlig tilknytning til den faste eiendommen. Dersom tvangsl. § 11-18 annet og tredje ledd endres som foreslått foran, bør tvangsl. § 11-55 første ledd tredje punktum oppheves, og det foreslåtte nytt annet ledd i § 11-55 utvides til også å omfatte driftstilbehør som nevnt i panteloven § 3-4.

Det må også foretas tekniske endringer i reglene om driftstilbehør i tvangsl. §§ 7-20 første ledd siste punktum, 8-1 annet ledd, 8-2 annet ledd og 8-6 tredje ledd.»

4.1.2 Høringsinstansenes syn

Sorenskriveren i Inderøy skriver:

«Med den foreslåtte endring av panteloven § 3-4, blir forbindelsen mellom pant i en fast eiendom og pant i driftsløsøre brutt. En næringsdrivende kan eie flere faste eiendommer som kan være pantsatt hver for seg. Hvilken panthaver skal ha rett til å kreve driftsløsøre solgt sammen med den eiendom han har pant i?»

Lindorff AS uttaler:

«Etter vår mening bør det åpnes for adgang til at begjæringen underveis kan utvides til også å omfatte driftstilbehøret. Målet med tvangssalget er hele tiden å oppnå best mulig pris sammen med lavest mulig kostnader. Det er ikke alltid man vil kunne vite på forhånd om samlet salg er det beste alternativet. «Ånden» i tvangsfullbyrdelsesloven § 11-13 i forbindelse med medhjelpersalg, tilsier at det for medhjelper også vil kunne være naturlig å ta opp spørsmålet om tvangssalget bør omfatte driftstilbehøret. Vi foreslår derfor at det også etter at begjæring om tvangssalg er fremsatt og tatt til følge, burde kunne gis mulighet for å utvide tvangssalget til også å omfatte driftstilbehøret.»

Nord-Troms herredsrett uttaler om tvangsfullbyrdelsesloven § 11-18 nytt annet ledd:

«Nåværende forslag oppfattes slik at når det skjer samlet salg, vil det bli gitt et felles bud på eiendom og driftstilbehøret, jfr. 1.pkt. Det fremstår da som forvirrende at bud skal gjøres betinget som nevnt i forslaget. Betingelsen forutsetter jo normalt at det blir gitt separate bud på hhv eiendom og løsøret - dvs at dette ikke selges samlet....»

Trondheim byfogdembete støtter forslaget til endring av tvangsfullbyrdelsesloven § 11-18 annet ledd. De øvrige høringsinstansene har ikke kommentert forslaget.

4.1.3 Departementets vurdering

Etter departementets syn bør det legges til rette for at det kan gjennomføres tvangssalg i samme forfølgning av både driftstilbehøret og den faste eiendommen i tilfeller hvor driftstilbehør sammen med fast eiendom kan sies å utgjøre en naturlig driftsenhet, og hvor felles forfølgning derfor kan antas å gi størst utbytte. Departementet går derfor inn for å innføre en adgang til samlet realisasjon av driftstilbehør og fast eiendom i tilfeller der samlet salg kan antas å gi størst utbytte, slik som foreslått i høringsbrevet.

Tvangsfullbyrdelsesloven § 11-55 annet ledd ble endret ved lov 28. april 2000 nr. 4. Regelen bestemmer nå at ved tvangsbruk av fast eiendom kan en saksøker som også har panterett for pantekravet i driftstilbehør som nevnt i panteloven §§ 3-8 og 3-9 eller i varelager som nevnt i § 3-11, kreve at tvangsbruken også skal omfatte disse verdiene dersom verdiene har en naturlig tilknytning til den faste eiendommen, og det for disse verdienes del foreligger tvangskraftig tvangsgrunnlag som nevnt i tvangsfullbyrdelsesloven § 8-2. § 11-55 første ledd tredje punktum bestemmer at for tvangsbruk av driftstilbehør som nevnt i panteloven § 3-4 til en fast eiendom gjelder § 11-18 annet og tredje ledd tilsvarende.

Som en følge av endringene i § 11-18 annet og tredje ledd, bør § 11-55 første ledd tredje punktum oppheves, og driftstilbehør som nevnt i panteloven § 3-4 i stedet omfattes av regelen i § 11-55 annet ledd.

Til spørsmålet om hvilken panthaver som skal ha rett til å kreve driftstilbehøret solgt sammen med den eiendom han har pant i i tilfelle hvor flere faste eiendommer tilhørende samme næringsdrivende er pantsatt hver for seg, vil departementet bemerke:

Etter lovforslaget er vilkåret for samlet salg at dette må antas å gi størst samlet utbytte. Det vil normalt være slik at det er driftstilbehør som befinner seg på eller er nært tilknyttet den faste eiendommen, som har slik tilknytning til eiendommen at samlet salg antas å gi størst samlet utbytte. Departementet antar derfor at dette spørsmålet normalt vil bli løst gjennom vurderingen av om samlet salg må antas å gi størst samlet utbytte.

I det lovutkastet som ble sendt på høring var det foreslått en regel i § 11-18 annet ledd tredje og fjerde punktum om at ved samlet salg av fast eiendom og driftstilbehør kan bud på den faste eiendommen gjøres betinget av at bud på driftstilbehøret eller deler av dette også blir stadfestet, og at bud på driftstilbehøret kan gjøres betinget av at bud på den faste eiendommen blir stadfestet. Men dette bygger på en forutsetning om at det ved samlet salg kan inngis separate bud på henholdsvis den faste eiendommen og driftstilbehøret, noe som ikke er tilfellet. Når driftstilbehør og fast eiendom selges samlet, må det også gis bud på det hele samlet. Bestemmelsene som var foreslått i § 11-18 annet ledd tredje og fjerde punktum bør derfor utgå av lovforslaget.

Etter departementets vurdering er det ikke noe stort behov for lovregler om adgangen til å utvide tvangssalget til også å gjelde driftstilbehøret etter at tvangssalgsbegjæringen er fremmet. Etter gjeldende rett er det slik at et krav om separat salg må fremsettes i begjæringen om tvangssalg. Men det er antatt at det også må være adgang til å fremsette kravet senere, og at medhjelperen må godta dette med mindre salgsprosessen er kommet så langt at det vil by på praktisk store problemer, jf. Falkanger, Flock, Waaler: Tvangsfullbyrdelsesloven med kommentarer 2. utgave 1995 s. 594. Dersom et tvangssalg i ettertid skal utvides til også å gjelde driftstilbehøret etter den nye regelen i § 11-18 annet ledd, må forutsetningen iallfall være at det er fremmet begjæring om tvangssalg av både den faste eiendommen og driftstilbehøret. Departementet antar at dersom det oppstår ønske om å gjennomføre samlet salg etter at tvangssalgsbegjæringen fremmes, må det være adgang til dette dersom panthaverne er enige om det, og salgsprosessen ikke er kommet så langt for det ene objektets del at det vil by på vanskeligheter å utvide salget.

4.2 Tvangsdekning i adkomstdokumenter

Som følge av endringene i panteloven § 4-3 må enkelte bestemmelser i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 12 endres. Etter gjeldende rett er det antatt at leierett og obligasjon som er sammenkoblet i forretningsleieforhold, skal realiseres under ett i samsvar med reglene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11, jf. Falkanger, Flock, Waaler: Tvangsfullbyrdelsesloven med kommentarer, 2. utg., Oslo 1995 s. 531. For fremtiden bør også tvangsdekning i adkomstdokumenter til leierett til forretningslokaler følge reglene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 12. Dette innebærer at det må foretas mindre endringer i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 12.