12 Sikring mot tap av felleskostnader i borettslag

12.1 Innledning

Et lovutvalg ble oppnevnt ved kongelig resolusjon 3. oktober 2008. Hovedoppgaven til utvalget var å utarbeide lovforslag om nye regler til frivillig sikring mot tap av felleskostnader i borettslag, jf. punkt 2.1.

Når det gjelder utvalgets mandat siteres det følgende fra den kongelige resolusjonen:

«Utvalet bør få i oppdrag å koma med eit framlegg til minimumskrav til sikringsordningar i burettslag. Utgangspunktet for arbeidet er å sikra at lovverket legg til rette for trygge og gode sikringsordningar. Utvalet bør vurdera kva som skal vera minstekravet i slike ordningar, og dei bør vurdera om det skal vera vilkår knytte til ordninga. Slike vilkår kan til dømes vera krav om kor lenge sikringsordninga skal dekkja tapet, ei eventuell øvre grense for kor store tap som skal dekkjast, og eventuelle krav til kva som må gjerast for å minska tapet. Det kan òg vera grunn til å vurdera andre verkemiddel.

Utvalet bør vurdera om lovframlegget skal avgrensast til å innehalda minstekrav til ordninga, eller om det òg bør vera slik at ein må søkja om konsesjon for å tilby produktet. I samband med det bør utvalet òg vurdera om ordninga krev tilsyn, og i så fall kven som skal føra tilsyn. Utvalet bør òg vurdera kva lov krava skal forankrast i, og om nokre av vedtaka bør vera utforma som forskrifter.

Det finst fleire aktørar som tilbyr ordningar som skal sikra mot tap av felleskostnader. Utvalet bør vurdera om det er naudsynt med overgangsordningar for dei sikringsordningane som allereie finst. Utvalet bør òg vurdera om det bør vera innskrenkingar eller krav knytte til kva som kan marknadsførast som ei sikringsordning mot tap av felleskostnader eller liknande produkt.

Utvalet bør òg få i oppdrag å gjera andre vurderingar som det viser seg er naturleg å gjera i samband med arbeidet.»

Mandatet til utvalget ble presisert slik:

«1. Utvalet skal vurdera og gjera framlegg om minimumskrav til friviljuge sikringsordningar i burettslag - ei ordning som skal sikra andelseigarane mot å verta ansvarlege for felleskostnadene til dei andelseigarane som ikkje betalar.

2. Utvalet skal vurdera om det bør vera innskrenkingar eller krav knytte til kva som kan verta marknadsført som ei sikringsordning mot tap av felleskostnader, eller liknande produkt.

3. Utvalet må vurdera om ein skal krevja konsesjon for å tilby slike tenester, om det skal førast tilsyn med ordninga, og kven som i så fall bør vera tilsynsstyresmakt.

4. Utvalet må vurdera om det vil vera tilbydarar av slike sikringsordningar, medrekna om aktørar bør ha høve til å tilby produktet til berre delar av marknaden.

5. Utvalet skal òg gjera framlegg om korleis noverande burettslag utan sikringsordning kan koma inn under ei slik ordning.

6. Utvalet må vurdera om det er naudsynt med overgangsreglar for etablerte sikringsordningar.

7. Utvalet må gjere greia for dei administrative og økonomiske konsekvensane framlegga har for staten, bustadbyggjelaga og andre som har slike tilbod i dag.

Denne opplistinga er ikkje meint å vera uttømmande. Utvalet må òg vurdera andre tilhøve som vil vera av betyding for slike sikringsordningar.»

12.2 Kjente modeller for sikring mot tap av felleskostnader

Ordet «sikringsordning» blir gjerne benyttet for å omtale ordninger som direkte eller indirekte har til formål å sikre borettslag mot økonomiske tap som følge av manglende betaling av felleskostnader fra én eller flere andelseiere. Uten slike sikringsordninger vil det være fare for at borettslagets inntekter vil bli redusert dersom andelseiere misligholder sine betalingsforpliktelser overfor borettslaget. Slikt betalingsmislighold kan igjen få følger for de andre andelseierne, jf. punkt 3.3.

Det eksisterer flere sikringsordninger. De to største sikringsordningene i det norske markedet er: Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond (tilknyttet NBBL) og OBOS' «Avtale om garantert betaling av felleskostnader».

Utvalget innhentet tall over hvor mange borettslagsboliger som var sikret gjennom sikringsordningene. Pr. 1. januar 2009 sikret de to største ordningene til sammen 208 217 boliger, hvilket utgjorde 91 prosent av alle boligene som er sikret gjennom en sikringsordning. I tillegg til disse to store ordningene fant utvalget fram til flere mindre ordninger. I tabell 12.1 gis det en oversikt over sikringsordninger i Norge.

Utvalget har også innhentet informasjon som viser at inntektene og utbetalingene fra sikringsordningene har vært beskjedne. Det kan her vises til NOU 2009:17 på side 20-21. Dagens sikringsordninger er bygget opp på ulikt vis. Det er sikring ved fond, sikring ved avsetninger i tilbyders regnskap, sikring ved overtakelse av fordringer og sikring ved garanti fra utbygger. Disse ulike ordningene omtales i NOU 2009:17 side 21 flg. hvor følgende siteres:

«3.2 Oppbygning av sikringsordninger

3.2.1 Sikring ved fond

Én modell for sikringsordninger er et system med et sentralt fond. Borettslagene innbetaler terminvis et mindre beløp til et fond (sikringsordningen) som, etter nærmere fastsatte regler, dekker borettslagenes tapte felleskostnader hvis det ikke betales.

Sikringsordninger som bygger på denne modellen er ulikt selskapsrettslig organisert. Mens enkelte av sikringsordningene har organisert seg som en stiftelse, er andre organisert som aksjeselskaper.

De ulike sikringsordningenes vedtekter har forskjellig angivelse av hvilke borettslag som kan delta. Normalt krever sikringsordningene at borettslaget har et eller annet forhold til et bestemt boligbyggelag, enten ved at det er tale om et tilknyttet borettslag eller et borettslag som forvaltes av boligbyggelaget. Bare i sjeldne tilfeller tillates at andre frittstående borettslag kan søke om opptak i sikringsordningen.

Den største og mest kjente sikringsordningen som bygger på denne modellen er Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond. Også Stavanger boligbyggelags sikringsfond, Sandefjord Boligbyggelags sikringsfond og Oslo og Omegn Boligforvaltning AS» fond mot boligselskapers tap av fellesinntekter er bygget opp etter denne modellen.

3.2.2 Sikring ved avsetninger i tilbyders regnskap

En annen modell for sikringsordninger ligner i stor grad på sikring ved fond (se punkt 3.2.1). Også etter denne modellen samles de terminvise innbetalingene fra borettslagene opp med sikte på utbetaling etter fastsatte regler hvis felleskostnader ikke betales. Det som skiller modellene, er at midlene etter denne modellen ikke skilles ut i egne stiftelser eller aksjeselskaper, men finnes som bundne avsetninger i regnskapene til det boligbyggelaget som borettslaget er tilknyttet. Hvordan avsetningen regnskapsteknisk er ført i regnskapet til det enkelte boligbyggelaget varierer.

Av kjente ordninger bygger Skien boligbyggelags sikringsordning og Larvik boligbyggelags sikringsordning på denne modellen.

3.2.3 Sikring ved overtakelse av fordringer

Den tredje kjente modellen for sikringsordninger er grunnleggende annerledes enn sikring ved fond (punkt 3.2.1) og sikring ved avsetninger i tilbyders regnskap (punkt 3.2.2).

Denne modellen bygger på at borettslagene som deltar i ordningen overdrar sine framtidige krav mot andelseierne på betaling av felleskostnader til sikringsordningen. Etter overdragelsen betaler andelseierne ikke felleskostnadene til borettslaget, men til sikringsordningen. Uavhengig av hvor mye andelseierne innbetaler, utbetaler sikringsordningen noen tid etter forfallstidspunktet for felleskostnadene - typisk omkring to uker - beløpet andelseierne skulle ha innbetalt til borettslaget. Er det avvik mellom beløpet innbetalt fra andelseierne og det sikringsordningen har utbetalt til borettslaget, er dette sikringsordningens risiko. Det er sikringsordningen som må forsøke å inndrive det utestående beløpet. Sikringselementet i denne ordingen ligger altså i at tilbyderen overtar risikoen for manglende innbetaling av felleskostnader. Som kompensasjon for risikoen sikringsordningen løper, mottar sikringsordningen renteinntektene i tidsrommet mellom andelseiernes innbetaling og utbetalingen til borettslaget.

Hvem som mottar innbetaling og besørger utbetaling, varierer mellom sikringsordningene. I noen tilfeller er det boligbyggelaget selv som fyller denne funksjonen, mens det i andre tilfeller er etablert et eget aksjeselskap som driver denne virksomheten.

«Avtale om garantert betaling av fellskostnader» inngått mellom OBOS og borettslagene er den største sikringsordningen som bygger på denne modellen. Også Planbo Garanti AS» ordning er bygget opp på denne måten.

3.2.4 Sikring ved garanti fra utbygger

Den fjerde kjente modellen av sikring går ut på at utbyggeren stiller garanti overfor borettslagets felleslångiver for betaling av felleskostnader som ikke andelseierne dekker. Ved at felleslångiveren sikres full betaling, unngår borettslaget at felleslångiveren sier opp felleslånet grunnet manglende dekning av felleskostnader fra andelseierne. Så vidt utvalget kjenner til, har slik sikring bare blitt etablert i ett tilfelle, omtalt i Avisa Nordland 2. mai 2009.

3.2.5 Sammenligning av de ulike modellene

Det er vesentlige strukturelle forskjeller mellom modellene beskrevet i punkt 3.2.1 (sikring ved fond) og punkt 3.2.2 (sikring ved avsetninger i tilbyders regnskap) på den ene siden, og modellen i punkt 3.2.3 (sikring ved overtakelse av fordringer) på den andre siden. Utvalget framhever her noen av ulikhetene mellom disse. Sikring ved garanti fra utbygger (punkt 3.2.4) er en særordning som ikke omtales nærmere her, se likevel punkt 5.3.6.

Sikring ved fond eller sikring ved avsetninger i tilbyders regnskap krever at det er konstatert et endelig tap før borettslaget mottar betaling fra sikringsordningen. Sikring ved overtakelse av fordringer medfører betaling til borettslaget uten at et tap er konstatert. Denne forskjellen henger nær sammen med ulikheten i tidspunktet for utbetalingene. Mens sikring ved overtakelse av fordringer innebærer utbetaling til borettslaget kort tid etter at kravene mot andelseierne forfaller, medfører sikring ved fond og sikring ved avsetninger i tilbyders regnskap først betaling etter at tapet lar seg fastslå endelig. Dette forutsetter normalt en gjennomført tvangsfullbyrdelsesprosess mot andelseieren.

En annen side av dette, er at borettslag som er sikret ved fond eller ved avsetninger i tilbyders regnskap må ha tilstrekkelig egenkapital til å kunne håndtere sviktende inntekter i form av manglende betaling av felleskostnader i en periode. Disse sikringsordningene er dermed mer kapitalkrevende for borettslagene enn det sikring ved overtakelse av fordringer er. Denne modellen for sikring gir borettslaget betaling av alle felleskostnadene kort tid etter forfall av kravene mot andelseierne. Sett fra sikringsordningens ståsted, er derimot sikring ved overtakelse av fordringer mer kapitalkrevende enn sikring ved fond eller sikring ved avsetning i tilbyders regnskap.

Ovennevnte medfører også at det er forskjeller i hva som framstår som hovedformålet med de ulike sikringsordningene. Sikring ved fond og sikring ved avsetninger i tilbyders regnskap har kun som formål å avhjelpe den risiko borettslaget løper ved at borettslaget ikke mottar felleskostnader fra én eller flere andeler. De innebærer dermed en direkte risikodekning. For sikring som skjer ved overtagelse av fordringer er imidlertid formålet med å sikre borettslaget et stabilt inntektsgrunnlag det mest framtredende. Dekning av borettslagets risiko ved manglende betaling av felleskostnader er en følge av inntektssikringsformålet og dermed disse sikringsordningenes indirekte formål.

Selv om sikring ved fond og sikring ved avsetninger i tilbyders regnskap ligner mye på hverandre, synes sistnevnte sikringsordning likevel å være mindre sikre enn førstnevnte. Ettersom midlene når sikring skjer ved avsetninger i tilbyders regnskap ikke er skilt ut i egne rettssubjekter, er det risiko for at midlene kan bli tatt med i et generalbeslag etter dekningsloven § 2-2 ved konkurs i boligbyggelaget, selv om det ikke er virksomheten som sikringsordning som har foranlediget konkursen. Sikring ved fond innebærer derimot ingen risiko knyttet til annen virksomhet.»

OBOS har konsesjon som finansieringsforetak og er underlagt offentlig tilsyn fra Finanstilsynet, jf. finanstilsynsloven § 1 nr. 6. Sikringsordningene, som er organisert som stiftelser, er undergitt tilsyn fra Stiftelsestilsynet, jf. stiftelsesloven § 7 første ledd annet punktum bokstav b. Stiftelsestilsynet skal også føre tilsyn med at stiftelsens kapital forvaltes på en forsvarlig måte, jf. stiftelsesloven § 18. Utvalget var ikke kjent med om det ellers blir foretatt offentlig tilsyn med dagens sikringsordninger.

12.3 Behovet for å lovfeste krav til sikring mot tap av felleskostnader

12.3.1 Gjeldende rett

Departementet viser til at en stor andel av eksisterende borettslag er knyttet til en sikringsordning. Det gjelder omtrent 61 prosent av borettslagsboligene. Dette tyder på at det er et marked og et behov for sikring mot tap av felleskostnader i borettslag.

Ordninger for sikring mot tap av felleskostnader er ikke særskilt regulert utover det alminnelige regelverket. Spesielt kan nevnes forsikringsvirksomhets- og finansieringsvirksomhetsloven.

12.3.2 Utvalgets forslag

Utvalget mener at sikring mot tap av felleskostnader ved fond utgjør, og bør utgjøre, forsikringsvirksomhet i forsikringsvirksomhetslovens forstand, jf. NOU 2009:17 side 29.

Utvalget mener at sikring ved overtakelse av fordringer på felleskostnader vil utgjøre finansieringsvirksomhet i finansieringsvirksomhetslovens forstand, jf. NOU 2009:17 side 31.

Sikring ved avsetninger i tilbyders regnskap, og sikring ved avsetninger i borettslagets eget regnskap, anser utvalget ikke å tilfredsstille de kravene som bør stilles til sikkerhet og forutsigbarhet for borettslagene og andelseierne. Utvalget mener det ikke er behov for å foreslå en modell om sikring ved garanti fra utbygger.

Det er også, ifølge utvalget, et behov for å regulere særlig minstekrav for tilbud om sikring mot risiko for tap av felleskostnader. Det siteres følgende fra NOU 2009:17 side 26:

«Et viktig hensyn for utvalget er videre å bidra til at borettslag anses som en like trygg og forutsigbar eierform for bolig framover som andre eierformer. Utrygghet for framtidige utgifter til felleskostnader og for at borettslaget skal miste kontrollen over økonomistyringen pga. uforutsette tap av felleskostnader, kan virke uheldig for hele borettslagsformen i den forstand at boligkjøpere vil vegre seg mot denne type bolig. Slik utrygghet vil også kunne gjenspeiles i kredittmarkedet ved at borettslagene får dårligere finansielle vilkår. Dette er allerede kjent som en realitet i dagens marked. Etter utvalgets syn vil et etablert og forutsigbart regelverk for overtakelse av risiko mot tap av felleskostnader kunne bidra til å gi en bedre forutsigbarhet og trygghet for borettslagets økonomiske rammer, og dermed å motvirke slike tendenser som omtalt.

Etter utvalgets syn tilsier disse hensynene at det er behov for å lovregulere særlige minstekrav for tilbud om sikring mot risiko for tap i felleskostnader.»

Når det gjaldt forsikringsavtaler om sikring mot tap av felleskostnader, vurderte også utvalget å foreslå et lovfestet forbud mot å stille vilkår om bruk av en bestemt forretningsfører. Utvalget konkluderer med ikke å foreslå slike regler. Utvalget har følgende gjennomgang av forsikringsavtaleloven som ligger til grunn for utvalgets vurdering, jf. NOU 2009:17 side 36-37:

«Det følger av forsikringsavtaleloven § 3-10 første ledd at et skadeforsikringsselskap ikke uten saklig grunn kan nekte noen på vanlige vilkår en forsikring som selskapet ellers tilbyr allmennheten. Bestemmelsen gjelder også utenfor forbrukerforhold, jf. Ot.prp. nr. 41 (2007-2008) s. 36, og dermed også overfor borettslag. Etter utvalgets syn vil det antakelig være en saklig grunn å nekte et borettslag sikring mot tap av felleskostnader dersom det ikke har forretningsfører. Det vises til hva som er sagt ovenfor om hvor viktig rolle forretningsføreren spiller for borettslagets økonomiske situasjon. Om derimot et borettslag som vil benytte en forretningsfører som tilfredsstiller gitte kvalitetskrav kan nektes forsikring fordi forretningsføreren ikke er den forsikringsselskapet har utpekt, er ikke like opplagt, og kan i alle fall neppe oppstilles som en generell regel. Antakelig vil svaret på dette måtte avhenge av en helt konkret vurdering av avtalen og den konkrete situasjonen.

Etter forsikringsavtaleloven § 3-10 første ledd er det et vilkår for at bestemmelsen får anvendelse at forsikringen tilbys «allmennheten». Om dette heter det i Ot.prp. nr. 41 (2007-2008) s. 99:

«Dersom selskapet tilbyr forsikringer av en viss type bare til en bestemt krets, for eksempel bare til medlemmer av enkelte organisasjoner e.l., vil selskapene kunne fortsette med dette, da forsikringen her ikke tilbys allmennheten.»

I dag tilbyr sikringsordningene kun sikring mot tap av felleskostnader til borettslag som har en form for tilknytning til et boligbyggelag, en forretningsfører etc. Antakelig er denne avgrensningen tilstrekkelig til at det er tale om en bestemt krets og hvor den partielle kontraheringsplikten dermed ikke får anvendelse. Det nevnes for øvrig at et forsikringsselskap etter forsikringsvirksomhetsloven § 2-1 fjerde ledd kan få konsesjon til å bare tilby forsikring til en bestemt kundegruppe.»

12.3.3 Høringsinstansenes syn

Forbrukerrådet, Forbrukerombudet, Oslo kommune, Finansnæringens Hovedorganisasjon, HSH, Jussformidlingen, OBOS og Sparebankforeningen støtter forslaget.

Finanstilsynet og Finansnæringens Hovedorganisasjon deler utvalgets syn om at en ordning med sikring i fond vil være konsesjonsbelagt forsikringsvirksomhet, jf. forsikringsvirksomhetsloven § 1-2 første ledd. Finanstilsynet er også enig i at utvalgets forslag til sikring ved overtagelse av fordringer på felleskostnader vil være konsesjonsbelagt finansieringsvirksomhet, jf. finansieringsvirksomhetsloven § 1-2 første ledd.

Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen mener forslaget vil gi trygghet for økonomien til borettslag som har tegnet sikring mot tap av felleskostnader. Økt trygghet kan gi gunstigere betingelser på borettslagets fellesgjeld. Finansnæringens Hovedorganisasjon tror også forslaget vil gi økt tillit til borettslagsmodellen. Sparebankforeningen mener dette forslaget, sammenholdt med øvrige forslag til lovendringer, vil gjøre borettslagsmodellen trygg.

OBOS mener at legalpanteretten i kombinasjon med en god oppfølging ved mislighold av felleskostnadene, vil være tilstrekkelig til å unngå tap for de fleste borettslag. OBOS mener likevel en lovfesting av kravene vil gi større forutsigbarhet for borettslagene, og sikkerhet for at sikringsordningene faktisk gir dekning når behovet er der.

Asker og Bærum Boligbyggelag og Oslo og Omegn Boligforvaltning AS viser til at disse ikke har bokført tap under sine sikringsordninger. Asker og Bærum Boligbyggelag mener det derfor ikke er nødvendig å ha en sikring mot tap av felleskostnader. Forslag om sikring mot tap av felleskostnader kan sammenlignes med en forsikringsordning som vil påføre de enkelte borettslagene store kostnader. Å pålegge sikringsordningen som obligatorisk for alle borettslag ville redusere enhetskostnaden for den enkelte bolig, men på den annen side påføre de som ikke ønsker eller har behov for en slik ordning, unødvendige kostnader. Asker og Bærum Boligbyggelag mener det heller bør reguleres hvem som kan etablere borettslag. Oslo og Omegn Boligforvaltning AS mener at forslaget er for vidtrekkende og et unødvendig inngrep i markedet for sikringsordning.

Frittstående boligforvalteres interesseorganisasjon og Huseiernes Landsforbund mener at dersom man kan etablere sikringsordninger hvor tilbyder kan stille spesielle krav til tilknytning til bestemte forretningsførere, vil dette kunne medføre en konkurransevridning som verken borettslag, beboere eller forretningsførere er tjent med. Frittstående boligforvalteres interesseorganisasjon viser også til at i den nye burettslagslova ble bindingene mellom boligbyggelag og forretningsfører myket opp. Det bør ikke nå vedtas forslag som begrenser mulighetene til å fristille seg fra boligkooperasjonen. Frittstående boligforvalteres interesseorganisasjon er enig i at det bør være krav til at det benyttes profesjonell forretningsfører. Oslo og Omegn Boligforvaltning AS mener at dersom forslaget blir vedtatt, vil sikringsordninger i realiteten kun være tilgjengelig for borettslag som er medlem av, eller blir forvaltet, av boligbyggelag. Dette vil være en merkbar konkurransevridning.

HSH mener det ikke bør innføres lovgivning som kan virke diskriminerende mellom de ulike modellene for sikringsordninger som eksisterer i dagens marked. Det bør fortsatt være opp til tilbyder å fastsette de nærmere vilkårene for opptak i ordningen.

Etter Jussformidlingens og Den Norske Advokatforenings syn vil det være uheldig dersom flere lavinnskuddsborettslag ikke kan ta del i en sikringsordning. Jussformidlingen mener en løsning på dette er å opprette offentlige støtteordninger som kan tilbys på vilkår som lavinnskuddsborettslagene har råd til. Oslo og Omegn Boligforvaltning AS mener staten har ansvar for å etablere sikringsordninger som er tilgjengelig for alle borettslag. Jussformidlingen mener mulighetene for obligatorisk sikringsordning for visse borettslag og offentlige sikringsordninger er noe som bør tas opp til vurdering ved en senere anledning.

12.3.4 Departementets vurderinger

Borettslag har legalpant for krav på dekning av felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet. Legalpantet tilsvarer inntil to ganger grunnbeløpet i folketrygden, jf. punkt 3.1. Departementet konstaterer likevel at en stor andel av eksisterende borettslag er knyttet til en sikringsordning. Dette viser at det er et marked for denne type ordninger, og at det også er et behov for slike ordninger. Slike sikringsordninger mot tap av felleskostnader i borettslag er i dag ikke særskilt regulert utover det alminnelige regelverket for forsikrings- og finansieringsvirksomhet.

Det eksisterer flere ulike sikringsordninger på markedet. Av dagens tilbydere av sikringsordninger er mange små og har en liten kapitalbase, jf. oversikten i punkt 12.2. Det er derfor en risikofaktor for borettslag dersom slike sikringsordninger opplever store tap som følge av misligholdte felleskostnader. Borettslagene kan i verste fall ha betalt for en ordning som ikke eksisterer når borettslaget har behov for å benytte seg av denne.

Media har fokusert på at det er veldig positivt dersom borettslag er knyttet til en sikringsordning mot tap av felleskostnader. Dette blir også framhevet ved salg av borettslagsboliger. Det er dermed viktig at det er en reell trygghet i ordningene. Flere av høringsinstansene understreker at sikring mot tap av felleskostnader gir økt tillit og trygghet for borettslagene. Høringsinstansene er også i hovedsak positive til at det lovreguleres minimumskrav til sikringsordninger.

Enkelte høringsinstanser mener at det derimot ikke er nødvendig å ha en sikring mot tap av felleskostnader og viser til at instansene ikke har hatt tap under sine ordninger. Departementet vil her vise til at selv om de fleste sikringsordningene ikke har hatt tap, er det likevel grunn til å sikre at ordningen som tilbys gir borettslagene et minimum av rettigheter. Det er også viktig at sikringsordningene har et minimum av kapital slik at ordningene er i stand til å dekke tap.

Asker og Bærum Boligbyggelag mener en sikringsordning påfører borettslagene unødvendige kostnader. Forslaget bygger på at det er frivillig for borettslag å inngå en avtale om sikring mot tap av felleskostnader. Departementet er dermed ikke enig i at forslaget påfører borettslag unødvendige kostnader. Det vil være opp til borettslaget å avgjøre om borettslaget vil inngå en avtale om sikring mot tap av felleskostnader.

Enkelte høringsinstanser mener at å tillate at tilbyder kan stille krav til tilknytning til bestemte forretningsførere, vil kunne medføre en konkurransevridning som verken borettslag, beboere eller forretningsførere er tjent med. Departementet vil vise til at utvalget ikke har foreslått spesielle regler på dette punktet. I hvilken grad forsikringstilbyder av sikring mot tap av felleskostnader i borettslag kan stille krav til en bestemt forretningsfører, beror dermed på det alminnelige regelverket. Tilbyderne har frihet til å bestemme vilkårene innenfor disse rammene. Den generelle regelen etter forsikringsavtaleloven § 3-10 tilsier at en tilbyder av forsikring neppe kan kreve at et borettslag skal benytte en bestemt forretningsfører. Dersom selskapet ikke tilbyr forsikringen til allmennheten, vil selskapet derimot kunne stille krav til at et borettslag skal benytte en bestemt forretningsfører. I hvilken grad tilbyder kan stille krav til at det skal benyttes en bestemt forretningsfører vil dermed avhenge av om produktet tilbys til allmennheten. Som det framgår av forarbeidene til forsikringsavtaleloven, jf. Ot.prp. nr. 41 (2007-2008) Om lov om endringer i lov 16. juni 1989 nr. 69 om forsikringsavtaler m.m., er det avgjørende om forsikringstilbudet bare tilbys til en bestemt krets. Departementet mener hva som er «en bestemt krets» vil måtte vurderes helt konkret. I en slik vurdering vil det være sentralt hvem som har anledning til å kjøpe forsikringsproduktet.

Departementet har forståelse for betenkelighetene fra enkelte av høringsinstansene når det gjelder om tilbyder stiller krav til å benytte en bestemt forretningsfører. I denne omgangen vil departementet likevel ikke foreslå andre regler enn det som gjelder for forsikringsvirksomhet ellers. Departementet vil følge utviklingen, og spesielt følge opp om mange av produktene bare tilbys til en bestemt krets. Departementet vil også understreke at det er forbud mot utilbørlig utnyttelse av dominerende stilling og konkurransebegrensende avtaler mellom foretak i konkurranseloven, jf. konkurranseloven §§ 10 og 11. Departementet mener det også er opp til markedet å etablere ordninger for sikring mot tap av felleskostnader.

Departementet slutter seg til utvalgets forslag om å ha minimumskrav til sikring mot tap av felleskostnader i borettslag.

12.4 Unntak fra gjeldende lovgivning for sikring mot tap av felleskostnader

12.4.1 Gjeldende rett

Det alminnelige regelverket gjelder for forsikrings- og finansieringsvirksomhet.

12.4.2 Utvalgets forslag

Utvalget mener det må foreslås unntak fra gjeldende lovgivning dersom ikke den alminnelige lovgivningen for forsikrings- og finansieringsvirksomhet skal komme til anvendelse på produkt om sikring mot tap av felleskostnader i borettslag. Utvalget vurderte det slik at hensynene for å gjøre unntak fra de alminnelige kravene i forsikrings- eller finansieringslovgivningen ikke var tungtveiende nok sett i forhold til ulempene for borettslagene. Utvalget vurderte blant annet behovet for å gjøre unntak fra gjeldende startkapitalkrav. Det siteres følgende fra NOU 2009:17 på side 35:

«Antallet tilbydere av sikring mot tap av felleskostnader er i dag begrenset, jf. punkt 3.1. Om forsikringsselskaper eller finansieringsforetak som i dag driver med annet enn sikring mot tap av felleskostnader i framtiden vil tilby slik sikring, er uklart.

For å forsøke å få flere tilbydere av sikring mot tap av felleskostnader, har utvalget vurdert om det bør gjøres enklere å etablere seg som tilbyder enn det som følger av gjeldende krav til forsikrings- eller finansieringsvirksomhet, jf. omtalen i punkt 5.4.3 og punkt 5.4.4. Dersom det skal aksepteres slike lempeligere krav, vil dette gjelde den som har sikring mot tap av felleskostnader i borettslag som sin eneste virksomhet. Tilbydere som også skal drive annen virksomhet, vil uansett være underlagt de alminnelige kravene som regulerer forsikrings- og finansieringsvirksomhet.

Utvalget har i denne forbindelse vurdert om det bør gjøres unntak fra kravene til minste startkapital. Kravene innebærer at den som vil drive forsikrings- eller finansieringsvirksomhet allerede ved oppstart må ha en betydelig kapital til rådighet. Dette kan virke som et hinder for å etablere et foretak som skal drive med en begrenset virksomhet, som sikring mot tap av felleskostnader i borettslag vil være.

Etter de nasjonale reglene for forsikringsvirksomhet kreves en startkapital pr. 1. januar 2009 på 38,3 millioner kroner, (eventuelt 15,3 millioner kroner dersom det er tale om et gjensidig skadeforsikringsselskap med begrenset bransjekonsesjon). Etter EØS-reglene kreves en minste solvensmarginkapital på henholdsvis 3,2 millioner euro (ca. 29,1 millioner kroner pr. juni 2009) for selskaper som driver kredittforsikring og 2,2 millioner euro (ca. 20,0 millioner kroner pr. juni 2009) for selskaper som driver annen skadeforsikring enn ansvarsforsikring. Se nærmere punkt 5.4.3.

For å kunne starte finansieringsforetak kreves i utgangspunktet en minste startkapital på 5 millioner euro (ca. 45,5 millioner kroner pr. juni 2009), eventuelt et beløp ned til 1 million euro (ca. 9,1 millioner kroner pr. juni 2009) dersom foretaket kun skal drive en meget begrenset virksomhet innenfor landets grenser. Se punkt 5.4.4.

EØS-reglene stiller lavere krav til startkapital for skadeforsikringsselskaper som ikke er organisert som gjensidig selskap med begrenset bransjekonsesjon enn de nasjonale reglene. I forhold til EØS-avtalen er det følgelig rom for å lempe på det nasjonale kravet til startkapital (38,3 millioner kroner) for den forsikringsvirksomheten det her gjelder, dersom det finnes nødvendig og ønskelig for å sikre nok tilbydere. Rammen for hvor langt et slikt krav kan lempes, settes av EØS-regelverket (ca. 20,0 millioner kroner pr. juni 2009). Ettersom utvalget har konkludert med at de beste grunner taler for at de foreslåtte tilbydere bør følge gjeldende krav til forsikrings- og finansieringsvirksomhet, må det vises til sterke særlige behov for å gjøre unntak fra de generelle kravene.

Det kan reises spørsmål om et redusert krav til startkapital faktisk vil ha den virkning at det etableres flere tilbydere av sikring mot tap av felleskostnader. Kravene til startkapital vil i alle tilfelle måtte ligge innenfor rammene av EØS-regelverket (ca. 20,0 millioner kroner pr. juni 2009). Dette beløpet er så betydelig at det uansett vil representere et hinder for noen mot å etablere seg som tilbyder av sikring mot tap av felleskostnader. Dette tilsier at et unntak neppe vil ha stor betydning. I et konkurranseperspektiv kan det også spørres om det er heldig at én type forsikringsselskaper skal ha andre kapitalkrav enn andre forsikringsselskaper, selv om de bare skal drive innenfor et begrenset område. Et viktig hensyn mot å tillate unntak er at det ut fra et tilsyns- og forvaltningsperspektiv reises prinsipielle betenkeligheter mot å la visse finansinstitusjoner som tilbyr bestemte produkter operere under andre betingelser enn de øvrige. Når det er så usikkert om et redusert krav til startkapital vil ha den ønskede virkning og viktige hensyn taler mot en slik løsning, er utvalget kommet til at de beste grunner taler for at det ikke bør gjøres unntak fra kravene til startkapital for tilbyder av sikring mot tap av felleskostnader i borettslag.

For selskaper som er organisert på andre måter enn omtalt i de foregående avsnittene oppstår ikke det samme behovet for å lempe på kravet til startkapitalen. En tilbyder som bare skal drive med sikring mot tap av felleskostnader, vil kunne anses å drive en meget begrenset virksomhet innenfor landets grenser. Allerede etter gjeldende regelverk kan dermed foretaket etableres med et startkapitalkrav på 15,3 millioner kroner dersom det organiseres som et gjensidig skadeforsikringsselskap. På samme måte gir dagens regler mulighet for å kunne få konsesjon med et startkapitalkrav ned til ca. 9,1 millioner kroner (pr. juni 2009) som finansieringsforetak. Heller ikke for kredittforsikringsselskaper synes det å være et praktisk behov for å lempe gjeldende krav til startkapital. Et foretak som vurderer å tilby sikring mot tap av felleskostnader vil normalt velge å organisere seg på den enkleste/rimeligste måten. Forskrift 10. mai 1991 nr. 301 om forsikringstekniske avsetninger og risikostatistikk i skadeforsikring og gjenforsikring § 5 og § 6 stiller høyere krav til forsikringstekniske avsetninger i kredittforsikring enn i annen skadeforsikring. Derfor er det lite trolig at et foretak som bare skal tilby sikring mot tap av felleskostnader vil velge å organisere seg som et kredittforsikringsselskap.»

Utvalget foreslår derimot nye regler i burettslagslova som kommer i tillegg til de alminnelige kravene til forsikrings- eller finansieringsvirksomhet, jf. nedenfor.

12.4.3 Høringsinstansenes syn

Oslo og Omegn Boligforvaltning AS mener det under ingen omstendighet kan være behov for en så vidtgående regulering. Oslo og Omegn Boligforvaltning AS viser til at egenkapitalkravene må tilpasses den risiko ordningen tar, og har merket seg utvalgets betraktninger om konkurranse, jf. NOU 2009:17 side 121. Etter Oslo og Omegn Boligforvaltning AS» syn vil en konsolidering, som sannsynligvis må bestå av mange små aktører på grunn av høye kapitalkrav, ikke kunne ivareta konkurransedyktighet og krav til avkastning på en god måte. Oslo og Omegn Boligforvaltning AS mener at reguleringen vil kunne ha den virkning at det bare er noen få og store aktører som blir tilbydere av en sikringsordning mot tap av felleskostnader. Oslo og Omegn Boligforvaltning AS frykter også at en lovregulering vil føre til at finansinstitusjoner i større grad vil kreve at borettslag er medlem i en slik ordning, jf. NOU 2009:17 side 121.

Finanstilsynet er enig i at en vurdering av de hensynene som taler for å gjøre unntak fra gjeldende rett for denne type sikringsordninger, for eksempel kravene til kapital, ikke er tungtveiende nok i forhold til de hensyn som gjeldende lovgivning allerede ivaretar. Dagens rammelovgivning er egnet for tilbydere av sikring mot tap av felleskostnader.

Forbrukerombudet er enig i at det ikke skal gjøres unntak fra startkapitalkravene.

12.4.4 Departementets vurderinger

Departementet legger til grunn at det generelle regelverket i forsikrings- eller finansieringslovgivningen gjelder med mindre det gjøres særskilte unntak for sikringsordninger mot tap av felleskostnader i borettslag. Det stilles høye krav til startkapital når det gjelder forsikrings- og finansieringsvirksomhet. Departementet ser at det kan være et mulig hinder for at det etableres ordninger for sikring mot tap av felleskostnader. EØS-reglene legger sterke begrensninger på muligheten for å gjøre unntak fra startkapitalen som kreves for skadeforsikringsselskaper, jf. punkt 12.4.2. Utvalget har foretatt en grundig vurdering av dette spørsmålet. Departementet støtter utvalgets synspunkter om at når det uansett vil representere et hinder for noen mot å etablere seg som tilbyder av sikring mot tap av felleskostnader, vil et unntak neppe vil ha stor betydning. I et konkurranseperspektiv er det neppe heldig at én type forsikringsselskaper skal ha andre kapitalkrav enn andre forsikringsselskaper, selv om de bare skal drive innenfor et begrenset område. Det kan også ut fra et tilsyns- og forvaltningsperspektiv være prinsipielle betenkeligheter mot å la visse finansinstitusjoner som tilbyr bestemte produkter, operere under andre betingelser enn de øvrige. Finanstilsynet støtter utvalget i at det ikke er tungtveiende grunner nok til å gjøre unntak fra gjeldende lovgivning.

Departementet foreslår derfor ikke å gjøre unntak fra dagens regelverk i forsikrings- eller finansieringslovgivningen.

12.5 Krav til tilbyder av sikring mot tap av felleskostnader

12.5.1 Gjeldende rett

Det er ikke lovkrav til tilbyder av sikring mot tap av felleskostnader i borettslag utover de alminnelige reglene i forsikrings- eller finansieringslovgivningen.

12.5.2 Utvalgets forslag

For å kunne tilby en ordning mot tap av felleskostnader i borettslag, foreslår utvalget at det skal stilles krav til tilbyder. Utvalget har følgende begrunnelse, jf. NOU 2009:17 side 39 flg.:

«Sett fra borettslagenes side er det særlig to hensyn som gjør seg gjeldende når kravene til tilbyder av sikring mot tap av felleskostnader skal fastsettes. Ordningen må sikre borettslagene fullt og riktig oppgjør i henhold til avtalen som er inngått med tilbyderen, og den må utformes slik at flest mulig aktører finner det markedsmessig interessant å etablere et slikt tilbud.

Disse hensynene er til dels motstridende. Jo lavere krav man stiller til sikkerhet, desto mindre kostnadskrevende vil det å være å etablere seg som tilbyder av sikring. Dermed vil man kunne få flere tilbydere og større grad av konkurranse. Omvendt vil strenge krav til sikkerhet medføre større kostnader og færre tilbydere. Utfordringen for utvalget er å balansere disse hensynene mot hverandre.

Hva kravene til sikkerhet angår, står utvalget ikke fritt i utformingen av regelverket. Som det framkommer i punkt 5.3.7, mener utvalget at sikring mot tap av felleskostnader ved oppbygning av fond eller ved overtakelse av fordringer, utgjør forsikrings- eller finansieringsvirksomhet. Gjeldende rammelovgivning, som for en stor del bygger på Norges EØS-rettslige forpliktelser, får da anvendelse, se nærmere punkt 5.4.3 og punkt 5.4.4.

Utvalget anser imidlertid rammelovgivningen som et hensiktsmessig og egnet regelverk også for tilbydere av sikring mot tap av felleskostnader. Det er tale om et etablert system, utviklet over lang tid, og med gode tilsynsordninger som er velegnet for å ivareta de kravene til sikkerhet som må stilles til tilbyder av sikring mot tap av felleskostnader i borettslag.

...

Utvalget har etter dette vurdert hvordan man skal oppnå virksom konkurranse uten å redusere gjeldende krav til sikkerhet. Det bør åpnes for at så mange tilbydere som mulig, og som tilfredsstiller rammelovgivningen, kan tilby sikring.

Utvalget foreslår derfor at både forsikringsselskaper og selskaper som driver finansieringsvirksomhet skal kunne tilby sikring mot tap av felleskostnader. Vilkårene for å etablere slike foretak varierer noe, se punkt 5.4.3 og punkt 5.4.4.

For forsikringsselskaper følger det av separasjonsprinsippet i forsikringsvirksomhetsloven § 1-3 at en bestemt type forsikring bare kan tegnes av én bestemt type forsikringsselskap. Regelen gjelder imidlertid ikke unntaksfritt, og etter forsikringsvirksomhetsloven § 1-3 andre ledd andre punktum kan Finanstilsynet gi tillatelse til at et skadeforsikringsselskap kan overta livsforsikringer i form av rene risikoforsikringer av høyst ett års varighet. Utvalget har også merket seg at Finanstilsynet i sin høringsuttalelse til NOU 2008: 20 har gitt uttrykk for at «[d]ersom separasjonsprinsippet videreføres bør det vurderes om kundekredittforsikring kan tillates også i ordinære skadeforsikringsselskaper.»

Som utvalget har pekt på i punkt 5.3.2.2, har sikring mot tap av felleskostnader likhetstrekk både med kreditt- og skadeforsikring. Når det i tillegg er tale om et produkt med begrenset marked, mener utvalget at det av hensyn til å oppnå en så virksom konkurranse som mulig bør åpnes for at både kreditt- og skadeforsikringsselskaper kan gi slikt tilbud.»

12.5.3 Høringsinstansenes syn

Forbrukerombudet, Jussformidlingen og Eiendomsmeglerforetakenes forening støtter utvalgets vurderinger av krav til tilbyder.

Finanstilsynet mener det vil bidra til effektiv konkurranse at alle aktører nevnt i finansieringsvirksomhetsloven kan gis tillatelse til å tilby modellen som går ut på sikring ved overtagelse av fordringer på felleskostnader. Finanstilsynet har hatt en grundig gjennomgang av hvordan forsikringsproduktet skal klassifiseres. For å bedre samsvare med gjeldende forsikringslovgivning og Norges EØS-rettslige forpliktelser, foreslår Finanstilsynet at denne type forsikring klassifiseres som annen skadeforsikring enn kredittforsikring. Dette vil innebære at norske kredittforsikringsselskaper ikke vil ha anledning til å tilby den aktuelle forsikringen, men dette antas å ha liten, hvis noen, effekt på konkurransen, da det for tiden kun er ett aktivt norsk kredittforsikringsselskap. Finanstilsynet foreslår følgende ordlyd:

Ǥ 5-20 b. Krav til tilbydaren

Berre føretak som har løyve til å drive skadeforsikrings- eller finansieringsverksemd kan tilby sikring etter § 5-20 a.»

Videre tilrår Finanstilsynet at det klargjøres i proposisjonen at forsikring mot tap av felleskostnader i borettslag som bygger på sikring ved fond vil være annen skadeforsikring enn kredittforsikring, og at slik sikring kun kan tilbys av forsikringsforetak hjemmehørende i Norge eller EØS-området med konsesjon i klasse 16 slik denne er definert i klasseforskriften § 2 og vedlegg A til Direktiv 73/239/EØS.

Finansnæringens Hovedorganisasjon mener det er positivt at forslaget legger til rette for konkurranse i markedet ved å gi skadeforsikringsselskapene rett til å tilby denne type sikring. Finansnæringens Hovedorganisasjon påpeker at det er svært få kredittforsikringsselskaper, og mener det er uklart med dagens lovgivning om skadeforsikringsselskapene har anledning til å tilby dette. Finansnæringens Hovedorganisasjon ser ikke bort fra at det med ny lovgivning kan være aktuelt for skadeforsikringsselskaper å knytte sikring mot tap av felleskostnader til det allerede etablerte kundeforholdet til borettslag. En slik utvikling vil bidra til konkurranse til gode for borettslagene.

Jussformidlingen er enig i at det er opptil den enkelte tilbyder å vurdere om en ønsker å tilby en sikringsordning. En ordning der flere lavinnskuddsborettslag ikke kan ta del i en sikringsordning vil være uheldig. Dette er fordi disse er i kjernen av risikogruppen for å komme i betalingsmislighold.

Oslo og Omegn Boligforvaltning AS mener forslaget er for omfattende.

12.5.4 Departementets vurderinger

Departementet mener ordningen må sikre borettslag fullt og riktig oppgjør i henhold til avtalen som er inngått med tilbyder. Dette hensynet må likevel vurderes opp mot at flest mulig aktører finner det markedsmessig interessant å etablere et slikt tilbud. Departementet mener utvalget har balansert disse hensynene på en tilfredsstillende måte.

Departementet har merket seg Finanstilsynets forslag om at denne type forsikring bør klassifiseres som annen skadeforsikring, enn kredittforsikring, for å samsvare bedre med gjeldende forsikringslovgivning og Norges EØS-rettslige forpliktelser. Departementet slutter seg til disse vurderingene. Endringen vil innebære at norske kredittforsikringsselskaper ikke vil ha anledning til å tilby den aktuelle forsikringen. Etter Finanstilsynets oppfatning antas denne endringen å ville ha liten, hvis noen, effekt på konkurransen, da det for tiden kun er ett aktivt norsk kredittforsikringsselskap. Finansnæringens Hovedorganisasjon bekrefter det samme.

Enkelte høringsinstanser mener forslaget er for omfattende. Her vil departementet påpeke at mange av eksisterende sikringsordninger allerede er regulert av det alminnelige regelverket for forsikrings- og finansieringsvirksomhet. Forslaget stiller imidlertid minimumskrav til hva slike ordninger bør dekke. Departementet mener at dersom et borettslag inngår en avtale om sikring mot tap av felleskostnader, bør ordningen gi borettslaget et minimum av rettigheter. Borettslagsmodellen er en kompleks eiermodell. Det er dermed viktig at andelseierne har trygghet for at en sikringsordning gir disse et minimum av rettigheter.

12.6 Krav til produktet

12.6.1 Gjeldende rett

Det er ikke lovkrav til innholdet i en sikringsordning mot tap av felleskostnader i borettslag.

12.6.2 Utvalgets forslag

Utvalget har vurdert om det burde stilles minstekrav til produktet, og i så fall hvilke krav. Utvalget pekte på at det innenfor skadeforsikringsvirksomhet ikke er vanlig at lovgivningen stiller krav til den materielle utformingen av forsikringsproduktet. Det ble også pekt på at utvalget ikke kjente til at situasjonen er vesentlig annerledes for kredittforsikringer eller finansieringsavtaler.

Utvalget foreslår likevel at det lovfestes minstekrav til produktet. Utvalget viser til følgende begrunnelse, jf NOU 2009:17 side 40:

«Det er av stor betydning for forutsigbarheten for både borettslag og andelseiere at et tilbud om sikring mot tap av felleskostnader inneholder grunnleggende vilkår som minstekrav. At sikringsordningen har som formål å gi trygghet for mange menneskers bolig, underbygger dette sterkt. Også hensynet til kredittgiver, og potensielle kjøpere, tilsier at tilbudene bør være gjenkjennbare og sikre minstekrav tilpasset dette særlige sikringsbehovet.»

Utvalget vurderte om det burde fastsettes felles materielle minstevilkår. Utvalget la vekt på at felles vilkår er fordelaktig av informasjonsmessige hensyn. Borettslagene som inngår avtalene vil lettere finne ut hvilke regler som gjelder hvis minstevilkårene er felles. Utvalget mener særlige hensyn likevel kan tilsi at det bør innføres særregler i enkelte tilfeller. Utvalgets forslag til regler er nærmere tradisjonelle forsikringsrettslige enn finansieringsvirksomhetsrettslige regler. Dette er begrunnet med at når de materielle minstevilkårene skal angi hvor stor risiko tilbyderen minst må overta fra borettslaget, kommer dette best fram ved regler som ligner de forsikringsrettslige. Utvalget foreslår minstekrav dels til hvilket tap, dels til hvilken tapsperiode som dekkes, jf. NOU 2009:17 på side 41 flg.

12.6.3 Høringsinstansenes syn

Finanstilsynet, Forbrukerombudet, Den Norske Advokatforening, Finansnæringens Hovedorganisasjon og Jussformidlingen støtter utvalgets vurderinger av krav til produktet. Finansnæringens Hovedorganisasjon mener minstekravene gir trygghet både for borettslaget og andelseierne.

Finanstilsynet støtter også at tilbyderne skal kunne sette egne vilkår for opptak i ordningene ut fra en vurdering av hva som anses markedsmessig og risikomessig forsvarlig. En ordning der tilbyderne fratas muligheten til å avpasse pris etter en konkret risiko vil kunne tenkes å gå på akkord med de konsesjons- og lovfestede krav til forsvarlig styring mv.

OBOS legger til grunn at sikringsordningen ikke dekker tap som oppstår i tiden etter at oppsigelsesfristen løper ut. Utvalget har foreslått at sikringen for den enkelte andel skal dekke tap for minst 24 måneder. I forbindelse med en oppsigelse kan dekningsperioden for misligholdstilfellene bli kortere enn 24 måneder. OBOS mener virkningene av en oppsigelse bør presiseres i § 5-20.

Jussformidlingen mener forslaget bør inneholde klare regler for når sikringsmidlene skal utbetales. Mangel på klare vilkår for utbetaling kan undergrave formålet med sikringsordningene. Vilkårene for utbetaling bør så langt som mulig få et preseptorisk vern som sikrer snarlig utbetaling.

Huseiernes Landsforbund mener små borettslag med høy fellesgjeld vil komme dårlig ut av forslaget om en sikkerhet på 15 prosent av de årlige fastsatte felleskostnadene. Huseiernes Landsforbund ber om at sikkerheten for de mindre lagene vurderes forhøyet, for eksempel at sikkerheten skal utgjøre 20 prosent for de 20 første andelene, og 15 prosent for de øvrige.

12.6.4 Departementets vurderinger

Minstekravene skal sikre forutsigbarhet for borettslag, andelseiere, kredittgivere og potensielle kjøpere. Minstekravene vil dermed sørge for at det ikke vil være nødvendig for aktørene å sette seg grundig inn i sikringsordningen til borettslaget. Departementet støtter utvalgets syn til at det bør være minstekrav til produktet som tilbys.

Utvalget foreslår meget detaljerte regler som sikrer minstekrav til produktet. Departementet mener at reglene er bedre egnet til å reguleres i forskrift. Departementet foreslår derfor at det gis en hjemmel til departementet til å gi forskrifter om minstekravene til produktet. Departementet vil vurdere innkomne høringsuttalelser i forbindelse med forskriftsarbeidet.

12.7 Oppsigelse av sikringen

12.7.1 Gjeldende rett

Det er regler i forsikringsvirksomhetsloven om oppsigelse av forsikringer. Det er ikke spesielle regler i burettslagslova med hensyn til hvem som har kompetanse til å si opp forsikringer eller oppsigelsesfrist. Når det gjelder forretningsføreravtaler, er hovedregelen at avtalen skal kunne sies opp med seks måneders frist om ikke kortere frist er avtalt. Styret kan inngå avtale om forretningsførsel. Oppsigelse av avtale om andre tjenester vil følge vanlige regler, og oppsigelsesfristen kan være både kortere og lengre. Det kan også vises til følgende uttalelser i burettslagslova når det gjelder avtalte oppsigelsesfrister, jf. Ot.prp. nr. 30 (2002-2003) Om lov om bustadbyggjelag (bustadbyggjelagslova) og lov om burettslag (burettslagslova) på side 296, jf. NOU 2000:17 Burettslovene side 153:

«Føresegnene her og i dei neste paragrafane om oppseiingsfrist m.m. gjeld for den eigentleg forretningsførselen. Avtalar om andre tenester følgjer vanlege reglar, og da kan oppseiingsfristane vere både lengre og kortare. For avtalar om forvaltning av midlar har utvalet likevel teke med ein særregel om oppseiingsfrist i § 8-13. I andre tilfelle kan spesielt lange bindingstider bli råka av generalklausulen i § 36, ikkje minst dersom avtalen er gjord medan bustadbyggjelaget eller ein annan utbyggjar sit med alle andelane i laget.

Viktige unntak frå reglane om oppseiingstid følgjer av § 8-11»

12.7.2 Utvalgets forslag

Utvalget foreslår å overlate til partene å regulere borettslagets oppsigelsesfrist. Utvalget viser i den sammenheng til den alminnelige oppsigelsesfristen etter burettslagslova § 8-10 annet ledd for avtaler om forretningsførsel. Utvalget mener at ettersom sikring mot tap av felleskostnader angår andelseierne direkte økonomisk, burde andelseierne også ha direkte innflytelse på om, og når, en avtale om sikring bør sies opp. Utvalget foreslår derfor at generalforsamlingen i borettslaget må vedta oppsigelse av avtalen om sikring. Styret vil etter dette ikke ha kompetanse til annet enn å fremme forslag om oppsigelse overfor generalforsamlingen, og sette vedtaket i verk.

Dersom avtaler om sikring stiller vilkår om bruk av bestemt forretningsfører, må oppsigelse av avtalen om forretningsførsel også vedtas av generalforsamlingen.

12.7.3 Høringsinstansenes syn

Forbrukerombudet, Den Norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening er positiv til at oppsigelsesadgangen blir regulert.

Eiendomsmeglerforetakenes forening støtter at oppsigelsen vedtas av generalforsamlingen med alminnelig flertall. Eiendomsmeglerforetakenes forening mener at også i de tilfeller hvor avtale om sikring sies opp av tilbyder bør andelseierne bli informert om dette. Eiendomsmeglerforetakenes forening begrunner dette med at slik oppsigelse kan påvirke omsetteligheten av andelen, samt andelens verdi.

12.7.4 Departementets vurderinger

Utvalget foreslår å overlate til partene å regulere borettslagets oppsigelsesfrist. Høringsinstansene har ikke kommet med synspunkter til dette. Departementet mener det er viktig å sikre borettslagene når det gjelder inngåelsen av slike avtaler. Avtaler om sikring kan være inngått av utbygger på vegne av borettslaget. En utbygger vil ikke nødvendigvis ha samme interesser som borettslaget selv. Hvis et borettslag inngår en slik avtale, er det ikke sikkert at borettslaget, som gjerne er den mindre profesjonelle aktør i den sammenheng, vil ha fokus på hva slags oppsigelsestid som gjelder for borettslaget. Departementet vil derfor foreslå at det også for borettslaget fastsettes en maksimal oppsigelsestid. Når det gjelder lengden på oppsigelsestiden, legger departementet vekt på hva slags oppsigelsestid som gjelder for forretningsførselen og hva utvalget foreslår som oppsigelsestid for avtaler om sikring som ikke er omfattet av forsikringsavtaleloven. For slike avtaler foreslår utvalget en seks måneders frist, jf. NOU 2009:17 side 47 flg. Departementet vil følge opp en slik oppsigelsesfrist i forskriften til produktet, jf. forslag til bestemmelse i burettslagslova § 5-28.

Utvalget foreslår at det er generalforsamlingen som har kompetanse til å si opp en avtale om sikring mot tap av felleskostnader. Departementet støtter synspunktet om at det er viktig at andelseierne har innflytelse på om og når en avtale om sikring mot tap av felleskostnader sies opp. Dette tilsier at en beslutning om oppsigelse av en sikring mot tap av felleskostnader skal besluttes av generalforsamlingen. Krav om behandling av borettslagets generalforsamling vil også bidra til at andelseierne blir kjent med at en avtale om sikring mot tap av felleskostnader kan vedtas å bli oppsagt. Departementet følger derfor opp dette forslaget fra utvalget.

Utvalget foreslår også at hvor en avtale om sikring stiller vilkår om bruk av en bestemt forretningsfører, må også oppsigelse av avtalen om forretningsførselen vedtas av generalforsamlingen. Oppsigelse av forretningsførselen vil i slike tilfeller kunne føre til at forretningsføreren sier opp avtalen om sikring mot tap av felleskostnader. Departementet er derfor enig i at slike forretningsførselsavtaler også må sies opp av generalforsamlingen.

Tilbyderen av sikringen mot tap av felleskostnader vil også under visse betingelser kunne si opp avtalen. Eiendomsmeglerforetakenes forening mener at andelseierne bør informeres om dette. Departementet ser ikke behov for en slik lovbestemmelse på nåværende tidspunkt. Departementet antar at styrene i borettslag, uavhengig av et lovpålegg, vil orientere andelseierne dersom tilbyder sier opp en avtale om sikring mot tap av felleskostnader.

12.8 Markedsføring av sikringen

12.8.1 Gjeldende rett

Det er i dag ikke særegler for markedsføring av sikring mot tap av felleskostnader i borettslag. Dette reguleres av de alminnelige rettsreglene om markedsføring mv.

12.8.2 Utvalgets forslag

Utvalget vurderte om det skulle foreslås en bestemmelse om markedsføring i burettslagslova. I den forbindelse siteres det følgende fra NOU 2009:17 side 48.

«Utvalget foreslår preseptoriske regler for tilbud om sikring mot tap av felleskostnader i borettslag. Dette innebærer at det ikke vil være rettslig adgang til å tilby eller drive ordninger for slik sikring uten at lovens krav tilfredsstilles. Ved omsetning av borettslagsandeler vil det være en markedsmessig fordel å kunne vise til at borettslaget har en avtale om sikkerhet mot risiko for tap på felleskostnader. Etter utvalgets syn er det viktig å sikre at markedsføring og informasjon om slik sikkerhet er i samsvar med lovens krav til hva som lovlig kan tilbys.

Å markedsføre tilbud om sikkerhet mot tap av felleskostnader som ikke oppfyller lovbestemte krav, vil være i strid med lov om markedsføring (lov 9. januar 2009 nr. 2). Det er følgelig ikke nødvendig å lovfeste en særlig regel om dette i burettslagslova for så vidt gjelder de aktører som faller inn under markedsføringslovens virkeområde. Ettersom markedsføringsloven retter seg mot næringsdrivende, vil likevel en bestemmelse om at det ikke er tillatt å markedsføre en ordning for sikring mot tap av felleskostnader i strid med bestemmelsene i burettslagslova kunne virke opplysende og forhindrende i forhold andre aktører i boligmarkedet.

Det foreslås ikke særlige sanksjoner for brudd på denne bestemmelsen. For næringsdrivende vil som nevnt markedsføringslovens alminnelige regler komme til anvendelse. Generelt vil en kjøper kunne anføre at det er mangel ved kjøpet om en andel er solgt med løfte om en ulovlig sikringsordning. Videre har Finanstilsynet adgang til å pålegge stans av ordninger som ikke tilfredsstiller lovens krav, jf. kredittilsynsloven § 4a. Overtredelse av kredittilsynsloven kan sanksjoneres med straff og løpende mulkt, jf. kredittilsynsloven § 10 første og andre ledd. Dette vil imidlertid være en konsekvens av at det er etablert en ordning i strid med loven, ikke som konsekvens av ulovlig markedsføring alene.»

12.8.3 Høringsinstansenes syn

Forbrukerombudet er enig med utvalget i at dersom man i næringsvirksomhet markedsfører at et borettslag er tilknyttet en sikringsordning, vil det være villedende og innebære et brudd på markedsføringsloven dersom denne sikringsordningen ikke fyller minstekravene i burettslagslova. I de fleste tilfeller vil markedsføringsloven komme til anvendelse når boliger selges. Forbrukerombudet mener det likevel kan være fornuftig å ha et klart forbud i burettslagslova. Dette vil tydeliggjøre regelen og på den måten virke opplysende.

Den Norske Advokatforening ser det som positivt at kun sikringsordninger som oppfyller lovens minstekrav kan markedsføres som sikringsordning.

12.8.4 Departementets vurderinger

Departementet antar at det som regel vil være ulovlig etter gjeldende regler å markedsføre en ordning for sikring mot tap av felleskostnader hvis ordningen er i strid med bestemmelsene i burettslagslova. Det vil følge av markedsføringsloven, avhendingslova og bustadoppføringslova. Utvalget mener likevel at det kan virke opplysende og foreslår uttrykkelig å presisere dette i burettslagslova. Departementet viser til at høringsinstansene stiller seg positive til dette, og foreslår å følge utvalgets forslag.

12.9 Tvangssalg av borettslagsboliger

12.9.1 Gjeldende rett

Ved tvangssalg av borettslagsbolig må reglene i tvangsfullbyrdelsesloven følges. Gjennomføring av tvangssalg følger reglene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11 II. Det er retten, som på grunnlag av hva som antas å gi størst utbytte, som avgjør om tvangssalget skal gjennomføres med bistand av en medhjelper eller auksjon, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-12.

12.9.2 Utvalgets forslag

Utvalget kom fram til at det var mer formålstjenlig å foreslå regler som kan påskynde og forenkle tvangssalget enn andre mulige regelendringer som for eksempel en rett til å leie ut boligen. Utvalget er opptatt av å sikre et effektivt tvangssalg ved en raskest mulig overdragelse. Utvalget uttaler i den forbindelse, jf. NOU 2009:17 side 54 flg:

«Etter det utvalget er kjent med, gjennomføres tvangssalg som oftest som såkalt medhjelpersalg, dvs. at salget overlates til en eiendomsmegler eller advokat (se omtalen i punkt 2.6). Det må reises spørsmål ved om ikke et medhjelpersalg ofte vil føre til unødige forsinkelser og kostnader i tvangssalgsprosessen. Når andelseieren selv ikke har maktet å selge andelen frivillig før og under oppsigelsesperioden, synes det lite sannsynlig at en ny utlysning ved eiendomsmegler vil sikre fortgang i prosessen. Etter utvalgets syn er borettslaget bedre sikret en rask prosess for tvangssalg dersom dette gjennomføres ved tvangsauksjon som hovedregel.

Det følger av tvangsfullbyrdelsesloven § 11-12 første ledd at retten avgjør om tvangssalg skal gjennomføres ved medhjelpersalg eller ved tvangsauksjon. Valget skal gjøres ut fra hva som antas å gi størst utbytte. Men når andelseieren som her har flyttet fra boligen uten å ha solgt, er situasjonen en annen enn i den normale tvangssalgssituasjonen. Når andelseieren har sagt opp boretten vil det allerede være forsøkt å selge boligen i det åpne markedet, og det kan normalt konstateres at det ikke har latt seg gjøre. Når en borettslagsbolig som er fraflyttet skal tvangsselges, vil valg av framgangsmåte for salget ikke være avgjørende for utbyttet, men for å avverge ytterligere tap. Eventuelle panthaveres krav i andelen vil være konstatert og fast, men borettslagets tap vil vokse fram til tvangssalget er gjennomført. Etter utvalgets syn bør det i denne situasjonen legges avgjørende vekt på å hindre at tapene vokser på borettslagets hånd. Dette kan best sikres ved rask overføring av andelen til en ny eier. Når andelen ikke har latt seg selge i det normale markedet, er det viktigste ved tvangssalget å få overført andelen til noen som er villig til å ta på seg forpliktelsen med felleskostnaden, eller til borettslaget selv. Borettslaget vil etter overtakelse av andelen kunne leie den ut for å begrense sitt tap. Utvalget mener derfor at tvangssalg av borettslagsboliger som hovedregel bør gjennomføres ved tvangsauksjon. Etter utvalgets syn er det ikke nødvendig å lovfeste en særregel i tvangsfullbyrdelsesloven om dette. Utvalget vil foreslå at det i stedet tas inn en ny bestemmelse i burettslagslova § 5-21 tredje ledd, om at tvangssalg med grunnlag i § 5-21 skal skje ved tvangsauksjon med mindre borettslaget krever en annen framgangsmåte.»

12.9.3 Høringsinstansenes syn

OBOS er enig i at det er viktig å sikre at borettslaget raskt kan få inntekter fra en andel der andelseier har sagt opp boretten og fraflyttet boligen. OBOS mener tvangssalget i prinsippet nok kan gjennomføres raskere enn medhjelpersalg, men at tidsforbruket er avhengig av saksbehandlingstiden hos namsmyndighetene. OBOS mener at når boligene er uselgelige pga fellesgjeldens størrelse, bør det innføres en ny ordning som medfører de samme rettsvirkninger som tvangssalg, men med vesentlig kortere saksbehandlingstid. OBOS viser også til at overbeheftede boliger i sin alminnelighet kan selges fordi det gjelder regler om sletting av heftelser, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-21. Men plikten til å betale felleskostnader (og dermed fellesgjeld indirekte), reduseres ikke etter tvangssalg. Det er derfor vanligvis ingen andre enn borettslaget som er interessert i å overta disse boligene. Det bør derfor utredes mulige tiltak for å sikre rask gjennomføring av tvangsrealisering av boligen når andel fellesgjeld overstiger markedsverdien.

Den Norske Advokatforening støtter forslag som bidrar til en raskere gjennomføring av tvangssalg.

12.9.4 Departementets vurderinger

Departementet viser til at det følger av dagens regelverk at retten kan bestemme om tvangssalget skal gjennomføres med bistand av en medhjelper eller auksjon, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-12. Det er dermed retten som etter en vurdering avgjør hva som er den mest egnede måten. Utvalget foreslår at tvangssalg skal gjennomføres som auksjonssalg med mindre borettslaget krever en annen framgangsmåte.

Departementet mener dagens lovbestemmelse gir retten mulighet til å bestemme auksjonssalg som framgangsmåte ved salg av borettslagsboliger. I de fleste tilfeller vil en andelseier som har sagt opp sin borett, ha en overbeheftet andel. I slike tilfeller vil auksjonssalg som regel være den mest egnede måte. Det er også viktig at prosessen går så raskt som mulig, og borettslaget må anses som egnet til å vurdere hva som er den mest egnede framgangsmåten. Departementet følger derfor opp utvalgets forslag.

12.10 Overgangsregler

12.10.1 Utvalgets forslag

Utvalget viste til at det i dag finnes en rekke ulike former for sikring mot tap av felleskostnader i borettslag. Utvalget mener at noen av disse formene for sikring tilfredsstiller lovforslagets krav til tilbyder, andre tilfredsstiller kravene til produktet, mens enkelte ordninger ikke tilfredsstiller noen av kravene. Utvalget mener det derfor vil variere hvor raskt sikringene vil kunne bringes i samsvar med kravene i lovforslaget. Utvalget uttaler også, jf. NOU 2009:17 side 66:

«Utvalget foreslår at ordninger som er etablerte før ikrafttredelsen av lovforslaget, gis to år til å oppfylle og tilpasses kravene i loven her.

Overgangsordningen innebærer dermed at ordninger som i dag ikke har konsesjon til å drive skadeforsikrings-, kredittforsikrings- eller finansieringsvirksomhet senest innen to år må få slik konsesjon for å kunne fortsette sin virksomhet (se § 5-20 b). Borettslag som har inngått avtaler med tilbydere som ikke tilfredsstiller minstevilkårene får dermed også to år til eventuelt å finne en annen tilbyder.

Videre innebærer overgangsordningen at tilbyderne innen to år må sørge for at alle inngåtte avtaler tilfredsstiller de nye kravene til produktet (se § 5-20 c). Ettersom loven oppstiller minstevilkår vil det bare være de avtalene som i dag ikke oppfyller kravene som må endres. Eventuelle endringer vil dermed i utgangspunktet utelukkende være til fordel for borettslagene.

Overgangsbestemmelsen hjemler bare unntak fra denne lovens krav i overgangsperioden. Om etablerte tilbud om sikring er i strid med annet gjeldende regelverk, tar ikke utvalget stilling til, og det reguleres heller ikke av utvalgets lovforslag.»

12.10.2 Høringsinstansenes syn

NBBL mener at for å tilfredsstille lovens krav må ordningen få konsesjon enten til å drive forsikrings- eller finansieringsvirksomhet. Kravene til ansvarlig startkapital er meget høye. Det vil derfor være en grunnleggende forutsetning at Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond kan omdannes, og at kapitalen som ligger i stiftelsen kan danne basis for det kapitalkravet som tilsynsmyndigheten vil fastsette for at konsesjon kan gis. Omdanning er en omfattende og komplisert prosess. NBBL frykter at omdanningsprosessen vil kunne trekke ut i langdrag, og ikke vil bli gjennomført innen den overgangsperioden som er foreslått i lovforslaget. NBBL viser til at det vil være en ulykke om man som følge av komplikasjoner i forbindelse med omdanning av stiftelsen ikke kan opprettholde en kontinuerlig sikring, men må avvikle eller nedlegge virksomheten for en kortere eller lengre tid. NBBL foreslår derfor at det inntas en særlig omdanningshjemmel for stiftelser som skal videreføre sin virksomhet med sikring mot tap av felleskostnader.

Oslo og Omegn Boligforvaltning AS mener det er nødvendig å etablere varige unntaksordninger for å ivareta medlemmer i allerede eksisterende ordninger.

12.10.3 Departementets vurderinger

Departementet mener det er viktig å gi eksisterende ordninger en overgangsperiode som er tilstrekkelig lang til at tilbyderne får tilpasset seg minstekravene som foreslås innført i burettslagslova. Utvalget foreslår en overgangsperiode på to år. NBBL frykter at Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond ikke klarer å gjennomføre omdanningen innen denne tidsperioden. Oslo og Omegn Boligforvaltning AS ønsker varige unntaksordninger.

Departementet ser at det kan være tidskrevende å innrette seg etter nye regler. Aktørenes behov for overgangsperiode må imidlertid avveies mot behovene til borettslagene. Borettslagene har behov for ensartede og trygge ordninger. Departementet er ikke blitt forelagt konkrete opplysninger om hva som er tilstrekkelig med tid. Departementet mener en overgangsperiode på to år i utgangspunktet er romslig.

Departementet foreslår imidlertid at loven kan settes i verk til ulik tid. Når det gjelder iverksetting av minstekravene til sikring mot tap av felleskostnader, vil ovennevnte synspunkter bli tillaget vekt.

12.11 Andre forslag fra høringsinstansene

12.11.1 Høringsinstansenes forslag

NBBL viser til at, i avtale mellom borettslag og sikringsordningen om overtakelse av borettslagets krav på felleskostnader, vil det antakelig avtales at sikringsordningen også overtar borettslagets panterettslige posisjon i forhold til den enkelte andel. Det vil i den forbindelse kunne oppstå usikkerhet om den rettslige posisjon som sikringsordningen besitter, blant annet forholdet til overtakelse av borettslagets legalpanterett. I forhold til tvangsrealisasjon er det en rekke ulike beføyelsesbestemmelser i borettslagsloven og tvangsfullbyrdelsesloven som er tillagt borettslaget. NBBL foreslår at det inntas en bestemmelse i loven om at sikringsordningen ved overtakelse av borettslagets krav på felleskostnader kan gis rett til samtidig å overta alle borettslagets beføyelser i forhold til andeler hvor det oppstår mislighold.

NBBL viser til at Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond pr. i dag er fritatt for skatteplikt, og ber om en fritaksordning etter skatteloven § 2-30 første ledd bokstav l.

12.11.2 Departementets vurderinger

Etter burettslagslova er beføyelsene ved mislighold av en borettslagsandel lagt til borettslaget. Om tilbyder av ordning mot tap av felleskostnader i borettslag kan opptre på vegne av borettslaget, beror på hvilke avtaler borettslaget har inngått med tilbyder. NBBL foreslår at sikringsordningen kan overta alle borettslagets beføyelser. Det er uklart i hvilke tilfeller og hvordan NBBL mener sikringsordningen skal overta alle borettslagets beføyelser. Departementet er ikke kjent med at det er et slikt behov ut fra dagens regler. Her kan det nevnes at OBOS, som har konsesjon til å drive med finansieringsvirksomhet, ikke melder om behov for en slik regelendring. Departementet finner derfor ikke grunn til å foreslå en lovbestemmelse som foreslått av NBBL. Departementet viser også til at et slikt forslag ikke har vært på høring.

Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond har en fritaksordning for skatt etter skatteloven § 2-30 første ledd bokstav l. Departementet kan ikke foreslå å innføre en særordning som bare skal gjelde for NBBLs fremtidige sikringsordning som oppfyller kravene i burettslagslova. Departementet ser heller ikke grunn til at det skal innføres en særordning for skatt på dette området. Bestemmelsen i skatteloven § 2-30 første ledd bokstav l vil bli gjenstandsløs når Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond omdannes fra stiftelse til annen organisasjonsform. Departementet foreslår derfor at dagens bestemmelse i skatteloven § 2-30 første ledd bokstav l oppheves ved iverksetting av forslag til nye bestemmelser om sikring mot tap av felleskostnader i borettslag.

12.12 Endringer i eiendomsmeglingsloven

12.12.1 Utvalgets forslag

Utvalget foreslår endringer for å klargjøre innholdet i den skriftlige salgsoppgaven som eiendomsmeglerne må gi til kjøper før handel sluttes. Rekkevidden av bestemmelsen ble ansett som uklar. Utvalget uttaler følgende, jf. NOU 2009:17 side 56 flg:

«Etter utvalgets syn er det grunn til å klargjøre innholdet i bestemmelsen, slik at eiendomsmeglerne ikke er i tvil om hvilke opplysninger de plikter å gi og kjøpere vet hvilke opplysninger de har krav på. Dagens bestemmelse omfatter tre ulike opplysninger som eiendomsmegleren må gi til kjøper. Utvalget foreslår dagens § 6-7 tredje ledd nr. 3 omredigert slik at opplysninger om hva borettslagsmodellen innebærer og betydningen av usolgte andeler skal framgå av nr. 3, mens opplysninger om sikringsordning skal framgå av nr. 4.

Lovforslagets § 6-7 tredje ledd nr. 3 innebærer at eiendomsmeglere må opplyse om at borettslagsmodellen er slik at en andelseier kan bli ansvarlig for felleskostnadene andre andelseiere ikke betaler, herunder også konsekvenser for felleskostnadene ved usolgte andeler i et prosjekt. En slik opplysning antar utvalget vil kunne inntas som en standardtekst i eiendomsmeglernes salgsoppgaver når de bistår ved omsetning av en borettslagsbolig. Selv om borettslaget på tidspunktet for kjøpet har sikring mot tap av felleskostnader, vil en slik opplysning ha en funksjon, fordi en avtale om sikring kan sies opp. Sikringen er også tidsmessig og beløpsmessig avgrenset. I begge disse tilfellene vil det kunne være viktig å vite hva som gjelder når sikringen ikke (lenger) gir dekning.

Lovforslagets § 6-7 tredje ledd nr. 4 innebærer at eiendomsmegler må opplyse særskilt om borettslaget har sikring mot tap av felleskostnader eller ikke. En slik opplysning alene vil imidlertid ofte ikke gi kjøper nok informasjon. Meglers opplysningsplikt bør derfor rekke noe lenger enn dette. Det nærmere innholdet av hva eiendomsmegler må opplyse om bør derfor være det samme som hva borettslaget skal gi opplysninger om. Det vises til punkt 6.3.5.1 og begrunnelsen som er gitt der.

Dagens bestemmelse i § 6-7 tredje ledd nr. 3 omfatter eiendomsmeglers plikter både ved omsetning av andeler i borettslag/boligaksjeselskap og eierseksjoner/sameieandeler. Etter utvalgets syn er det prinsipielt uheldig at de to boligformene som bygger på fundamentalt ulike eierforhold behandles likt i loven. Når de behandles i samme bestemmelse, bidrar det også til å skape uklarhet med hensyn til hva bestemmelsen regulerer. Utvalget foreslår derfor at gjeldende eiendomsmeglingslov § 6-7 tredje ledd bare skal regulere boligselskaper (borettslag og boligaksjeselskap), mens et nytt fjerde ledd skal regulere sameieandeler og eierseksjoner.

I forslaget til nytt tredje ledd er det foreslått mindre endringer av ordlyden i forhold til gjeldende bestemmelse i punktene 1-3 og 5-6. Disse er ikke er ment å ha materiell betydning. Krav til opplysninger om sikringsordning er presisert i nr. 4.

Da forslaget til ny eiendomsmeglingslov § 6-7 fjerde ledd bare gjelder formidling av sameieandeler og eierseksjoner, foreslår utvalget en annen og enklere utforming av bestemmelsen. Opplysninger om betaling av løpende felleskostnader skal opplyses i medhold av eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 11. Etter det utvalget er kjent med, er det ikke vanlig at boligsameier tar opp felles lån av vesentlig størrelse. Dette fordi en seksjonert eiendom ikke kan pantsettes. Dersom eierseksjonssameiet har behov for å få tilført kapital i forbindelse med rehabilitering, vil det normalt kreves at hver sameier tar opp lån som tinglyses på hver seksjon. Utvalget antar også at et felles låneopptak kan tinglyses pro rata på hver seksjon. Slik gjeld vil i så fall framkomme av panteattesten. Heftelser som ikke innfris i forbindelse med handelen, skal etter § 6-7 andre ledd nr. 3 opplyses i salgsoppgaven på lik linje med andre tinglyste heftelser som skal følge eiendommen. Det kan hende sameiet tar opp et mindre lån som betjenes via felleskostnadene, men hvor långiver ikke krever pantsikkerhet. Slike låneopptak må opplyses i medhold av forslagets henvisning til nr. 5 i tredje ledd; rettigheter og forpliktelser for sameiet i følge avtaler. Bestemmelsen innebærer at det minst må opplyses om lånets avdragstid, eventuell avdragsfri periode og rentebetingelser. Utvalget ser det som upraktisk og unødvendig å ha et krav om beregning av månedlige felleskostnader etter en eventuell avdragsfri periode for boligsameier. Utvalget viser i den forbindelse til høringsforslaget fra Kommunal- og regionaldepartementet av mars 2009, se punkt 2.1, om at slik beregning skal inntas i borettslagets årsregnskap. Noen tilsvarende bestemmelse er ikke foreslått i eierseksjonsloven.»

12.12.2 Høringsintansenes syn

Eiendomsmeglerforetakenes forening mener det er viktig at informasjon om hvorvidt det er stilt sikring eller ikke, samt vilkårene for eventuell sikring blir tilgjengelige for eiendomsmeglerforetak som får i oppdrag å formidle andeler i borettslag. Forslaget legger opp til en endring i eiendomsmeglingsloven hvor det i punkt 4 reguleres nærmere hvilke opplysninger om eventuell sikring som skal framgå av salgsoppgaven. Eiendomsmeglerforetakenes forening mener det bør pålegges en plikt til å gi slike opplysninger.

12.12.3 Departementets vurderinger

Departementet understreker viktigheten av at eiendomsmeglingsloven så lang som mulig har klare regler med hensyn til hvilke opplysninger som eiendomsmeglerne må gi til kjøper i anledning salget. Departementet støtter derfor utvalgets forslag om å klargjøre innholdet i den skriftlige salgsoppgaven som eiendomsmeglerne må gi til kjøper før handel sluttes. Departementet følger hovedgrepene i forslaget til utvalget. Departementet mener disse endringene i tilstrekkelig grad ivaretar synspunktene til utvalget.