9 Plikt til forretningsførsel i borettslag

9.1 Gjeldende rett

Et borettslag skal ha en forretningsfører med mindre annet er fastsatt i vedtektene, jf. burettslagslova § 8-10 som lyder:

«§ 8-10. Forretningsførsel

(1) Laget skal ha ein forretningsførar om ikkje anna er fastsett i vedtektene. Forretningsføraren kan vere ein juridisk person.

(2) Avtale om forretningsførsel kan gjerast av styret. Avtalen kan seiast opp av laget med seks månaders varsel om ikkje kortare varsel er avtala. Med to tredjedels fleirtal kan generalforsamlinga gi samtykke til at avtale om forretningsførsel blir gjord uoppseieleg for eit tidsrom på opp til fem år.»

Etter den tidligere borettslagsloven kunne borettslaget bestemme om det skulle ha forretningsfører eller ikke, uten å vedtektsfeste dette. Dette kan utledes indirekte av borettslagsloven av 1960 § 46.

Selve forretningsførertjenesten som sådan er ikke lovregulert. Det er likevel to regelsett som kan ha betydning for utførelse av forretningsførselen. Forretningsførere som påtar seg regnskapsførsel for borettslag, skal ha autorisasjon fra Finanstilsynet, jf. lov 18. juni 1993 nr. 109 om autorisasjon av regnskapsførere § 1 første ledd. Slik autorisasjon kan bare gis dersom vedkommende fyller visse kvalifikasjonskrav, jf. lovens § 4 første ledd. Det er unntak fra autorisasjonskravet i konsernforhold og for andre samarbeidende foretak, jf. forskrift 8. februar 1999 nr. 196 om autorisasjon av regnskapsførere mv. § 5-1.

Hvis forretningsfører også innkrever forfalte felleskostnader, gjelder i utgangspunktet inkassoloven, jf. inkassoloven § 1 første ledd. Finanstilsynet tildeler inkassobevillinger til personer som oppfyller kvalifikasjonskravene i lovens § 5, jf. lovens § 30 annet ledd.

9.2 Departementets høringsutkast

Departementet foreslo en regel som skulle pålegge borettslag å ha forretningsfører, men likevel slik at borettslag med åtte andeler eller færre kunne vedtektsfeste at borettslaget ikke måtte ha forretningsfører.

9.3 Høringsinstansenes syn

Finanstilsynet, Forbrukerrådet, Forbrukerombudet, Husbanken, Marker kommune, Porsgrunn kommune, Trondheim kommune,Eiendomsmeglerforetakenes Forening, Finansnæringens Hovedorganisasjon, Huseiernes Landsforbund, KBL, NBBL og Norges Eiendomsmeglerforbund støtter forslaget.

Eiendomsmeglerforetakenes Forening er enig i at grensen går ved ni andeler hvis det betyr at de fleste borettslag vil omfattes av kravet til forretningsførsel.

Husbanken er usikker på om grensen bør gå ved ni andeler. Det er gjerne de minste borettslagene som er mest sårbare og utsatt for betalingsmislighold. Det kan også vise seg å være en nødvendig forutsetning å ha forretningsfører knyttet til laget for å fremskaffe informasjon og oppfylle informasjonsplikten som foreslås innført.

NBBL foreslår at grensen bør gå ved fire andeler.

Forbrukerombudet, Porsgrunn kommune, Trondheim kommune,Finansnæringens Hovedorganisasjon, KBL og Sparebankforeningen mener det bør stilles krav til profesjonell forretningsfører i alle borettslag, uavhengig av størrelse. Finansnæringens Hovedorganisasjon viser til at styret ikke alltid har nødvendig kompetanse på regnskap og formueshåndtering til å sikre at borettslaget skal ha en sunn drift. Organisasjonen mener det derfor er særlig viktig å kunne støtte seg på en profesjonell forretningsfører. Finansnæringens Hovedorganisasjon viser også til at særlig borettslag med få andeler er utsatt hvis det går så langt at én eller flere andelseiere misligholder felleskostnadene.

Barne- og likestillingsdepartementet påpeker at det er uklart hva en eventuell plikt til å ha forretningsfører i realiteten innebærer, og derved også hva som blir konsekvensene av å innføre et skille som foreslått. Det pekes på at de forutsetninger som synes å ligge til grunn for å kunne benevne noen som forretningsfører, ikke er de samme som gjeldende bestemmelser i kapittel 8 eller etter forslaget. Det sies heller ikke noe om forretningsførers oppgaver, funksjoner og ansvar. Det er videre ikke henvist til andre eventuelle bestemmelser som regulerer slike forhold.

Forbrukerrådet mener at alle borettslag, uansett andeler, bør ha forretningsfører ved stiftelsen. Dette for å unngå at mer kyniske utbyggere deler opp et prosjekt i flere borettslag som ikke omfattes av et krav til å ha forretningsfører. Når alle andelene er solgt eller tidligst når utbygger ikke lenger eier alle andelene, jf. burettslagslova § 2-12, mener Forbrukerrådet at mindre lag igjen kan vedtektsfeste ikke å ha forretningsfører. Dette mener Forbrukerrådet sikrer at det er beboerne i de små borettslagene som reelt tar stilling til om de finner det hensiktsmessig å ha forretningsfører. Forbrukerrådet mener også at grensen for plikt til å ha forretningsfører når borettslaget har kommet i normal drift kan settes noe høyere enn ni andeler, og foreslår en grense ved 16 andeler. Barne- og likestillingsdepartementet mener også grensen bør kunne settes høyere enn åtte andeler, gjerne opp mot 16.

OBOS mener grensen for plikt til forretningsfører bør settes noe høyere, for eksempel ved 20 andeler eller flere. Etter OBOS' praksis er også borettslag med 9 andeler eller mindre ansett som for lite til at det har behov for full forretningsførsel. Det vil normalt være tilstrekkelig med regnskapsførsel og mulighet til å kjøpe tilleggstjenester etter behov. OBOS poengterer også at loven ikke inneholder krav til forretningsførers kompetanse eller kvalifikasjoner for øvrig, noe som kan gjøre det enkelt å omgå bestemmelsen.

Huseiernes Landsforbund ber departementet vurdere om det kan være mer hensiktsmessig å knytte plikten til å ha forretningsfører til størrelsen på fellesgjelden, og ikke til antall andeler. Huseiernes Landsforbund mener det ikke er størrelsen på borettslaget alene som er avgjørende for behovet for en forretningsfører, men i like stor grad andelen fellesgjeld.

Asker og Bærum Boligbyggelag mener ethvert lavinnskuddsborettslag bør ha en forretningsfører, og forretningsføreren må være et boligbyggelag med lovbestemt tilknytningsforhold.

9.4 Departementets vurderinger

Burettslagslova slår fast at borettslag skal ha en forretningsfører om ikke annet er bestemt i vedtektene, jf. burettslagslova § 8-10 første ledd. Innholdet i forretningsføreravtalen er ikke nærmere regulert. Når det gjelder hva som er en forretningsførers ordinære oppgaver, siteres det følgende fra Ot.prp. nr. 30 (2002-2003) Om lov om bustadbyggjelag (bustadbyggjelagslova) og lov om burettslag (burettslagslova) på side 296:

«Når det her er tale om forretningsførsel, er det tale om den daglege leiinga av burettslaget. Utvalet reknar med at gjeldande avtalepraksis kan gje rettleiing i avgrensinga av dette omgrepet. ... dei sentrale oppgåvene er føring av rekneskap og i den samanhengen utarbeiding av sjølvmelding for burettslaget og oppgåver til likningsstyresmaktene; innkrevjing og utbetaling av faste inntekter og utgifter; husleigeinnkrevjing, fremjing av utkastingssaker medrekna ...; betaling av forsikring.»

Departementet har ikke foreslått lovregler som regulerer oppgavene til forretningsførerne. Departementet vil vurdere en regulering av disse oppgavene dersom dette viser seg nødvendig.

Departementet mener de fleste borettslag vil være tjent med å ha en forretningsfører som utfører oppgaver som er nevnt ovenfor, og at dette blir gjort på en profesjonell måte. Innholdet i forretningsførselen vil likevel kunne variere fra borettslag til borettslag, avhengig av hvilke oppgaver som ønskes utført, og forholdene i det enkelte borettslag. En viktig oppgave for forretningsføreren vil vanligvis være å påse at andelseierne betaler felleskostnadene til riktig tid, og sørge for inndrivelse dersom felleskostnader ikke blir betalt i tide. I lavinnskuddsborettslag fører den høye fellesgjelden normalt til at felleskostnadene er høyere enn i borettslag med lav fellesgjeld. For lavinnskuddsborettslag vil det derfor være ekstra viktig med en effektiv inndriving av felleskostnadene.

I dag kan borettslag vedtektsfeste at laget ikke skal ha forretningsfører, jf. burettslagslova § 8-10. Det vil gjerne være utbygger som tar initiativ til slike vedtekter ved stifting av borettslaget. De stipulerte felleskostnadene i et utbyggingsprosjekt er lavere uten forretningsfører, og utbygger vil derfor ha et incitament til å vedtektsfeste at borettslaget ikke skal ha en forretningsfører. De framtidige andelseierne i et nystiftet borettslag vil derimot ofte ha behov for en forretningsfører. En forretningsfører kan gi andelseierne trygghet for at forvaltningen av borettslaget er tilfredsstillende. Andelseiere i nystiftede borettslag vil dermed vanligvis ønske å engasjere en forretningsfører. Det er også en fordel at det foreligger en forretningsfører så tidlig som mulig etter at borettslaget er i drift.

Departementet mener det er uheldig at det er full frihet til å vedtektsfeste at et borettslag ikke skal ha forretningsfører. Departementet anser det som spesielt uheldig at utbyggere ut fra egne ønsker om størst mulig fortjeneste ved salg av boligene, kan stifte borettslag uten at det inngås avtale om forretningsførsel. En forskriftsbestemmelse som fastslår at forretningsførsel skal inngå i felleskostnadene, vil på en indirekte måte sikre at borettslaget har forretningsfører, jf. mer om dette i kapittel 8. Det foreligger ikke slike forskrifter i dag. Etter departementets vurdering er det bedre å regulere en eventuell plikt til å ha forretningsfører direkte i loven.

Departementet har derfor vurdert om det skal være en plikt til å ha forretningsfører i alle borettslag. I høringsutkastet foreslo departementet at alle borettslag med mer enn 9 andeler måtte ha forretningsfører. De fleste høringsinstansene er enige i at borettslag bør ha forretningsfører, men høringsinstansene har ulikt syn på hvilke borettslag som bør ha plikt til å ha forretningsfører. Enkelte høringsinstanser mener grensen for å måtte ha en forretningsfører bør settes noe høyere enn det departementet foreslo i høringsutkastet, andre mener grensen bør settes lavere.

Etter departementets vurdering er det flere hensyn som gjør seg gjeldende. Departementet er enig med Finansnæringens Hovedorganisasjon i at borettslag med få andeler og høy prosentvis andel fellesgjeld er mer risikoutsatte enn borettslag med tilsvarende andel fellesgjeld, men som består av mange andeler. Grunnen til at borettslag med høy fellesgjeld og få andeler er mer risikoutsatt, skyldes at dersom enkelte av andelseierne ikke betaler sine felleskostnader, vil disse kostnadene som utgangspunkt måtte dekkes av et fåtall andre andelseiere. Dette tilsier at plikten til å ha forretningsfører bør gjelde for borettslag med få andeler. For borettslag med få andeler, men med lav fellesgjeld, kan det være unødvendig kostnadskrevende å ha forretningsfører. Dette skulle tilsi at plikten til forretningsførsel også er knyttet til størrelsen på borettslagets fellesgjeld.

Departementet mener at størrelsen på fellesgjelden ville måtte sees i sammenheng med antall andeler. Det ville dermed ikke være en god løsning å knytte plikten til forretningsførsel til en bestemt størrelse på fellesgjelden. Departementet mener det heller ikke er en god løsning å legge den relative størrelsen på fellesgjelden til grunn, fordi den relative størrelsen kan variere over tid, avhenge av markedsforholdene med videre. Departementet har etter dette kommet til at alle borettslag, uavhengig av størrelse på borettslag og fellesgjeld, i utgangspunktet skal ha en forretningsfører og at stifteren av borettslaget ikke bør ha mulighet til å fravike dette kravet gjennom en vedtektsbestemmelse. Etter at andelene er overtatt av beboerne, vil det etter departementets vurdering ikke være samme behov for å opprettholde en plikt til at alle borettslag må ha en forretningsfører. Det foreslås derfor at beboerne etter overtagelse kan beslutte å endre vedtektene slik at borettslaget ikke lenger skal ha forretningsfører. I den forbindelse bør andelseierne legge vekt på størrelsen på fellesgjelden, antall andeler, kompetansen blant andelseierne med videre.

Det bør ikke være enkelt å fjerne en vedtektsbestemmelse som pålegger en plikt til å ha forretningsfører i et borettslag. Å ha forretningsfører gir som nevnt borettslag trygghet for at inndrivelse og forvaltning er tilfredsstillende. Departementet mener kravet til kvalifisert flertall for å endre vedtektene til et borettslag ivaretar hensynet til at det ikke skal være enkelt å fjerne en plikt til å ha forretningsfører, jf. burettslagslova § 7-11 tredje ledd. Departementet vil også foreslå at borettslag først kan vedtektsfeste at laget ikke skal ha forretningsfører når to tredjedeler av beboerne har overtatt sine andeler.

Departementet bemerker at borettslag på annet grunnlag kan ha forpliktet seg til å ha forretningsfører. Som eksempel kan borettslaget ha bundet seg til en bestemt forretningsfører for fem år, jf. burettslagslova § 8-10 annet ledd, eller en forretningsføreravtale mellom et boligbyggelag og et tilknyttet borettslag kan være uoppsigelig i ti år, jf. burettslagslova § 8-11.