2 Bakgrunn for lovforslagene
2.1 Om borettslagsboliger med høy fellesgjeld
De siste årene har det vært mye negativt fokus på såkalte lavinnskuddsboliger og borettslag. Media har særlig fokusert på enkelte prosjekter hvor unge mennesker har latt seg lokke til å kjøpe boliger til en tilsynelatende lav pris. Ansvar for fellesgjeld, muligheter for økte felleskostnader og ansvar for naboens betalingsproblemer har vært underkommunisert til kjøperne. Dette har ført til at enkelte kjøpere har fått problemer med å betjene sine gjeldsforpliktelser. Denne type borettslagsboliger er blitt omtalt som «lavinnskuddsboliger». Den 23. april 2008 nedsatte regjeringen et hurtigarbeidende statssekretærutvalg til å vurdere tiltak for å forebygge problemer med lavinnskuddsboliger.
Lavinnskuddsboliger er en variant av borettslag. Lavinnskuddsboliger kjennetegnes ved at kjøper ikke trenger mye egenkapital for å finansiere boligkjøpet. Boligene er i det vesentlige finansiert gjennom felleslån som borettslaget har tatt opp. Det er ikke lovfestet hva som er en lavinnskuddsbolig. I praksis omtales lavinnskuddsboliger gjerne som boliger hvor fellesgjelden utgjør 80 prosent eller mer av boligens totalpris ved stiftelsen av borettslaget.
En fordel med lavinnskuddsboliger er at det blir lettere for personer med begrenset egenkapital å komme inn på boligmarkedet. På 50-, 60- og 70-tallet var mange av borettslagene som Husbanken finansierte lavinnskuddsboliger. Lavinnskuddsboliger har bidratt til at «vanlige folk» har kunnet kjøpe egen bolig. Det er imidlertid et problem hvis kjøperne ikke forstår konsekvensene av hva de har kjøpt, og kjøperne heller ikke har økonomi til å betale sin del av felleskostnadene.
Det finnes ca. 345 000 borettslagsboliger i Norge. Av disse utgjør de omtalte lavinnskuddsboligene en meget liten andel.
Regjeringen ba det nedsatte hurtigarbeidende statssekretærutvalget om å sette opp en tiltaksplan for å forebygge problemer med lavinnskuddsboliger. Tiltakene fra statssekretærutvalget skulle ikke være avgrenset til lavinnskuddsboliger, dersom tiltakene kunne hindre liknende problemer i andre boligsammenslutninger. Statssekretærutvalget la fram følgende tiltaksplan for regjeringen den 20. juni 2008:
Det vert lagt fram lovframlegg som sikrar kjøparar av nye og brukte burettslagsbustader informasjon om totalpris og forventa kostnadsutvikling. Kjøparar bør så langt rå er få same informasjon enten bustaden er selt gjennom meklar, utbyggjar eller annan profesjonell seljar. Ein må mellom anna vurdere kva slags informasjon kjøparar av burettslagsbustader skal få om lånevilkår, konsekvensar av endra rente på fellesgjelda og liknande. Ein må dessutan sikre at burettslaget/forretningsføraren får plikt til å levere ut naudsynt informasjon slik at seljar/meklar kan oppfylle informasjonsplikta si.
Partane forhandlar om å endre bransjenorma for marknadsføring av bustader. Partane vert truleg samde om å endre norma slik at kjøparar ved sal gjennom eigedomsmeklar får informasjon om totalpris for bustaden inkludert fellesgjeld.
Det blir nedsett eit utval som skal komme opp med ny lovgivning for sikringsordning mot husleigetap. Utvalet skal også komma med forslag til borettslaga som ikkje er omslutta av slike ordningar i dag, at dei kan bli omslutta av ei slik forsikring.
Det vert lagt fram lovframlegg om nokre endringar i burettslagslova.
Det skal fastsetjast ei maksimalgrense for storleiken på andelen fellesgjeld for den einskilde andelseigaren ved stifting av nye burettslag. Framlegget vil sikre kredittvurdering av dei fleste kjøparar, og bankane vil ha frårådingsplikt etter gjeldande reglar dersom lånsøkar ikkje har råd til å betale bu- og lånekostnadene.
Det skal vere forbod mot seljarfinansiering ved sal av burettslagsbustader. Alle som treng lån frå framande vil då vere sikra den same kredittvurderinga og bankane vil ha same frårådingsplikt for dei som manglar betalingsevne.
Det skal fastsetjast klare regler om stipulering av felleskostnader i burettslag, mellom anna kva kostnader som skal inngå i budsjettet som ligg til grunn for fordelinga, og ansvar for feilstipulering.
Det skal vurderast å påby burettslag over ein fastsett grense å ha forretningsførar. I dag er det mogeleg å gjere unntak.
Det skal vurderast å innføre forbod mot at burettslag eig enkeltseksjonar i eigarseksjonssameiger. Slike koplingar kan gje uoversiktlege eigarformer.
Det skal vurderast om ein skal «adoptere» nokre reglar frå den svenske burettslagsmodellen, til dømes strengare krav til og kontroll med oppretting av burettslag.
Husbanken har skjerpa praksisen sin for utlån til burettslag. For at burettslag skal få lån stiller banken no krav om at burettslaget har teikna forsikring mot «husleigetap». Dei som tilbyr slike forsikringar stiller krav om at burettslaget ved stifting av laget ikkje har høgare fellesgjeld enn 80 pst. Dermed vert òg kravet om maksimalt 80 pst. felleslån eit vilkår for å få lån i Husbanken. Dette blir no regelfesta.
Husbanken er i konstruktive forhandlingar med to låginnskottsburettslag som har økonomiske problem, og der banken har finansiert fellesgjelda. Siktemålet er å finne varige løysingar som hindrar at burettslaget går konkurs. Arbeidet er i god gjenge.
Finansdepartementet har dialog med finansnæringa om problema kring låginnskottsburettslag og frårådingsplikta til bankane. Utvalet tek til etterretning at Bankklagenemnda i ei fråsegn har kome til at ein bank, som ikkje har oppfylt frårådingsplikta si må ettergje gjeld til to forbrukarar som ikkje har råd til å betale auka lånekostnader på fellesgjelda til burettslaget.
Husbanken skal gjennomføre ei ny kartlegging av omfanget av, og problema knytt til låginnskottsburettslag. Kartlegginga vil gje grunnlag for å vurdere fleire tiltak. Kartlegginga føreligg før jul.
Vi vil gjere gjeldsrådgivarane i kommunane betre i stand til å handtere desse problema. Informasjonen vert retta mot styra i burettslaga, andelseigarar, forbrukarar og kommunane.
Det vert lagt fram eit lovframlegg om at ein ikkje kan etablere nye festeforhald for bustader på grunn som allereie er bygd ut. Bakgrunnen er at det ved etablering av ein del prosjekt med låginnskottsbustader er inngått festekontraktar som gjer det vanskeleg å verdsetje prisen på bustadane, og som gjer det vanskeleg å vite noko om kostnadsutviklinga. Dessutan vil det gjennomgåande ikkje vere eit reelt behov for å etablere nye bustadfeste på grunn som er bygd ut, og som så langt har vore eigartomter.
Det vert vurdert å opprette ei sentral rådgjevingsgruppe. Dersom kartlegginga, jf. omtalen ovanfor viser at det er mange som vil få store økonomiske problem etter investering i låginnskottsburettslag, skal ein vurdera å opprette ei sentral rådgjevingsgruppe som kan hjelpe til med rådgjeving til gjeldsrådgjevarane i kommunane, burettslag, og andelseigarar.»
Statssekretærutvalget foreslo således mange tiltak for å forebygge problemer med lavinnskuddsboliger, deriblant vurdere flere forslag til lovendringer. Departementet vurderte forslagene og utarbeidet et høringsnotat. Enkelte av forslagene til lovendringer bygde på departementets egne erfaringer. Notatet ble sendt på høring 6. mars 2009.
Statssekretærutvalget foreslo også at Kommunal- og regionaldepartementet skulle sette ned et utvalg til å komme med lovforslag om minimumskrav til frivillige sikringsordninger mot tap av felleskostnader i borettslag. Et slikt utvalg ble oppnevnt ved kongelig resolusjon den 3. oktober 2008 med følgende medlemmer:
Advokat Kristin Bjella, leder
Advokat Thor Eek (etter forslag fra NBBL)
Fagsjef Rune Fjørtoft (etter forslag fra Finansnæringens Hovedorganisasjon)
Spesialrådgiver Anne-Kari Tuv (etter forslag fra Finanstilsynet 1)
Regiondirektør Torgeir Øines (etter forslag fra Forbrukerrådet)
Utvalget leverte sitt lovforslag 1. juli 2009, NOU 2009:17 Sikring mot tap av felleskostnader i borettslag.
2.2 Gjennomførte undersøkelser
Det er gjennomført to større kartlegginger som belyser om og hva som er spesielle utfordringer ved lavinnskuddsborettslag.
Etter oppdrag fra Husbanken utarbeidet Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) høsten 2006 en undersøkelse om boliger i borettslag med lave innskudd og høy fellesgjeld, jf. rapporten Høyt og lavt - En undersøkelse om boliger i borettslag med lave innskudd og høy fellesgjeld av Arntsen, Bugge og Johannesen. I rapporten defineres lavinnskuddsboliger som boliger hvor inntil 20 prosent av totalprisen (sum av innskudd og andel fellesgjeld) utgjør kjøpe-/kontantsummen (heretter kalt innskuddsandel). I NBBLs rapport vil dermed borettslaget ikke nødvendigvis ha en gjennomsnittlig innskuddsandel på 20 prosent eller mindre, selv om noen leiligheter har innskuddsandeler i denne størrelsesorden.
I rundt halvparten av prosjektene i rapporten er det bare noen av boligene i borettslagene som har en innskuddsandel på 20 prosent eller mindre.
Det vises til følgende funn fra rapporten:
Lavinnskuddsboliger er nokså like andre borettslagsboliger både i størrelse og hustype.
Lavinnskuddsboliger er overrepresentert i Oslo og tildels i Stavanger, og underrepresentert i Bergen og Trondheim.
I mange av prosjektene varierte innskuddsandelen mellom boligene i samme prosjekt, dvs. at prosjektene dels kunne bestå av lavinnskuddsboliger og dels av andre boliger.
En oversikt over kvadratmeterprisene synes ikke å vise at lavinnskuddsboligene hadde høyere kvadratmeterpriser enn andre nye boliger. Her tas det i rapporten forbehold siden det ikke eksisterer god statistikk over salgspriser på nye boliger.
De fleste av prosjektene har felleslån med en avdragsfri periode på 5 år, deretter en nedbetaling over 20 år etter annuitetsprinsippet.
Husbanken er overrepresentert i finansieringen av lavinnskuddsboliger sammenlignet med bankens engasjement i andre boligprosjekter.
Markedsføringen av prosjektene synes ikke å avvike fra det som ellers er vanlig for nye boliger.
Andelen lavinnskuddsprosjekter antas å ligge i intervallet 15-20 prosent av det totale antallet nyregistrerte borettslag.
Høsten 2008 ga Husbanken Norsk institutt for by- og regionforskning (NIBR) i oppdrag å gjennomføre en ny kartlegging av lavinnskuddsboliger. Poenget med undersøkelsen var å bidra med oppdatert kunnskap om omfang og problemer knyttet til lavinnskuddsboliger. Det var blant annet ønske om å belyse hva boligene ble solgt for, finansieringen, hvordan fellesgjelden nedbetales, i hvilket omfang borettslagene er forsikret mot tap ved mislighold av felleskostnader, hvem som solgte boligene og om god meglerskikk er fulgt. Rapporten ble ferdigstilt 21. januar 2009 Lavinnskuddsboliger - En felle for boligkjøpere? av Barlindhaug, Astrup og Nordahl. Rapporten baserer sine konklusjoner på prosjekter som var lagt ut for salg i databasen til Eiendomsverdi AS i perioden 1. juli 2006 til og med september 2008. NIBR fikk også tilgang til databasen som NBBL lagde i forbindelse med sin rapport.
Det vises til følgende funn fra NIBR rapporten:
En undersøkelse av nye boliger bygd i 2005, viste at 9 prosent av beboerne i nye borettslagsboliger har en innskuddsandel under 20 prosent, mens 77 prosent har en innskuddsandel på 25 prosent eller mer. Andelen borettslag med innskuddsandel lavere enn 20 prosent har vært avtagende i perioden fra 2005 og fram til september 2008.
Omtrent 1 av 3 lavinnskuddsborettslag bebos av kategorien unge, mens 40 prosent av borettslagene har en blanding av alle aldersgrupper.
Omtrent halvparten av borettslagsboligene er tilknyttet et boligbyggelag og andelen som er knyttet til et boligbyggelag er høyest blant borettslagene med innskuddsandel under 20 prosent.
Forretningsførerne i spørreundersøkelsen oppgir at 8 av 10 lavinnskuddsborettslag er forsikret mot tap som skyldes mislighold av felleskostnader.
God meglerskikk ble definert etter endringene i eiendomsmeglingsloven vedtatt i 2007. Forretningsførerne mener at god meglerskikk er fulgt i 6 av 10 borettslag. NIBRs gjennomgang av prospektene viser at kun 14 prosent tilfredsstiller kravet til god meglerskikk etter dagens lov.
Mange av prospektene har mangelfulle opplysninger om hvem som skal finansiere fellesgjelden. For borettslag som er etablert og har finansieringen på plass, svarer forretningsførerne at Husbanken finansierer fellesgjelden i 44 prosent av prosjektene med innskuddsandeler under 25 prosent.
Av registrerte borettslag var det 8 prosent som hadde en innskuddsandel under 20 prosent, mens 25 prosent av borettslagene hadde en innskuddsandel på 20 prosent.
Antall borettslag med innskuddsandel under 20 prosent har vært synkende over registreringsperioden, men andelen har økt fra 2007 til 2008. Også andelen borettslag med 20 prosent innskuddsandel finansiering er redusert i perioden.
De fleste borettslag i undersøkelsen har leiligheter av ulik størrelse. Nesten 4 av 10 borettslag har kun leiligheter som er på 3 rom eller mer.
Utbyggere mener at omfanget av spekulasjonssalg er stort. For små leiligheter i sentrum anslår de at omtrent 20 prosent av leilighetene selges til spekulanter, jf. mer om dette under punkt 10.
I omtrent halvparten av prospektene, opplyses det om at borettslaget har eller vil få en ordning med individuell nedbetaling av fellesgjelden (IN-ordning).
Omfanget av betalingsproblemer varierer ikke med byggeår, men er noe høyere i borettslagene med de laveste innskuddsandelene.
2.3 Høringen
2.3.1 Hovedhøringen
Hovedforslagene fra statssekretærutvalget om endringer av burettslagslova, bustadoppføringslova, eiendomsmeglingsloven, finansieringsvirksomhetsloven og tomtefesteloven ble sendt på høring 6. mars 2009 til følgende instanser:
Alle departementene
Finanstilsynet
Forbrukerombudet
Forbrukerrådet
Forsvarsbygg
Fylkesmennene
Husbanken 2
Innovasjon Norge
Konkurransetilsynet
Norges Bank
Norges Teknisk-Naturvitenskapelige Universitet
Norges Statsbaner
Regjeringsadvokaten
Sametinget
Standard Norge
Stortingets ombudsmann for forvaltningen
Statens bygningstekniske etat
Statens landbruksforvaltning
Statens vegvesen / Vegdirektoratet
Statistisk Sentralbyrå
Statsbygg
Statskog SF
Universitetet for miljø- og biovitenskap
Universitetet i Bergen Det juridiske fakultet
Universitetet i Oslo Det juridiske fakultet
Universitetet i Tromsø Det juridiske fakultet
Alle kommuner
Asker og Bærum Boligbyggelag
Bankklagenemnda
Bedriftsforbundet
Boligprodusentenes Forening
Byggenæringens Landsforening
Den Norske Advokatforening
Den norske Dommerforening
Eiendomsmeglerforetakenes forening
Entreprenørforeningen - Bygg og Anlegg
Finansforbundet
Finansieringsselskapenes forening
Finansnæringens Hovedorganisasjon
Finnmarkseigedomen
Forening for Byggesak og Samarbeid
NKF-byggesak
Grunneierforeningen
Handelshøyskolen BI
HSH
Huseiernes Landsforbund
Juss-Buss
Juss-Hjelpa i Nord-Norge
Jussformidlingen i Bergen
Kommunale boligadministrasjoners landsråd (heretter omtalt som KBL)
KS
Landsorganisasjonen i Norge
Leieboerforeningen
Leieboerforeningen Bergen
Maskinentreprenørenes Forbund
Norges Autoriserte Regnskapsføreres Forening
Norges Bondelag
Norges Byggmesterforbund
Norges Eiendomsmeglersforbund
Norges Huseierforbund
Norges Jordskiftekandidatforening
Norges Juristforbund
Norges Praktiserende Arkitekter
Norges Skogeierforbund
Norges Takseringsforbund
Norges tomtefesteforbund
Norsk forening for Byggesak og Byggeplasstilsyn
Norsk Almenningsforbund
Norsk senter for menneskerettigheterNorsk Bonde- og Småbrukarlag
Norske Arkitekters LandsforbundNorske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL)
Norske Kommunale Regnskapskontrollørers forbund
Norske Murmesteres Landsforening
NORSKOG
Næringslivets Hovedorganisasjon
Opplysningsvesenets fond
Oslo Bolig- og Sparelag (heretter omtalt som OBOS)
Rådgivende Ingeniørers Forening
Sintef Byggforsk
Sparebankforeningen i Norge
Takentreprenørenes Forening
Tekniske Entreprenørers Landsforening
Teknisk-Naturvitenskapelig Forening
Tomtefesteforbundet i Norge
Høringsfristen ble satt til 5. juni 2009. Det har kommet uttalelser fra følgende instanser:
Barne- og likestillingsdepartementet
Justisdepartementet
Miljødepartementet
Husbanken
Forbrukerombudet
Forbrukerrådet
Finanstilsynet
Statens landbruksforvaltning
Bergen kommune
Horten kommune
Larvik kommune
Marker kommune
Porsgrunn kommune
Trondheim kommune
Asker og Bærum Boligbyggelag
Boligprodusentenes Forening
Den Norske Advokatforening
Eiendomsmeglerforetakenes forening
Finansieringsselskapenes forening
Finansnæringens Hovedorganisasjon
HSH
Huseiernes Landsforbund
Jussformidlingen i Bergen
KBL
Norges Eiendomsmeglersforbund
NBBL
Opplysningsvesenets fond
OBOS
Sparebankforeningen i Norge
Følgende instanser har oppgitt at de ikke har merknader til forslagene:
Arbeids- og inkluderingsdepartementet
Forsvarsdepartementet
Fornyings- og administrasjonsdepartementet
Helse- og omsorgsdepartementet
Kunnskapsdepartementet
Landbruks- og matdepartementet
Nærings- og handelsdepartementet
Utenriksdepartementet
Forsvarsbygg
Konkurransetilsynet
Norges Bank
Regjeringsadvokaten
Statistisk sentralbyrå
Hå kommune
Næringslivets Hovedorganisasjon
Statens bygningstekniske etat, Fjell kommune, Landsorganisasjonen i Norge og Teknisk-Naturvitenskapelig Forening støtter framlagte forslag i høringsnotatet uten å kommentere de enkelte forslagene.
HSH anmoder departementet om å foreta en ny vurdering av lovforslagene ut fra forholdene som er påpekt i høringsuttalelsen fra Asker og Bærum Boligbyggelag. Relevante hovedsynspunkter fra de øvrige høringsinstansene er referert i tilknytning til de enkelte forslagene.
2.3.2 Høring av NOU 2009:17
NOU 2009:17 Sikring mot tap av felleskostnader i borettslag ble sendt på høring 13. august 2009 til følgende:
Alle departementer
Finanstilsynet
Forbrukerombudet
Forbrukerrådet
Forsvarsbygg
Fylkesmennene
Husbanken
Konkurransetilsynet
Norges Bank
Statistisk Sentralbyrå
Statsbygg
Universitetet i Bergen Det juridiske fakultet
Universitetet i Oslo Det juridiske fakultet
Universitetet i Tromsø Det juridiske fakultet
Alle kommuner
Asker og Bærum Boligbyggelag
Bergen Huseierforening
Boligprodusentenes Forening
Byggenæringens Landsforening
Den Norske Advokatforening
Den norske Dommerforening
Eiendomsmeglerforetakenes forening
Entreprenørforeningen - Bygg og Anlegg
Finansforbundet
Finansieringsselskapenes forening
Finansnæringens Hovedorganisasjon
Handelshøyskolen BI
Huseiernes Landsforbund
Juss-Buss
Juss-Hjelpa i Nord-Norge
Jussformidlingen i Bergen
Kommunale boligadministrasjoners landsråd (heretter omtalt som KBL)
KS
Leieboerforeningen
Leieboerforeningen Bergen
LO
Norges Autoriserte Regnskapsføreres Forening
Norges Eiendomsmeglersforbund
Norges Huseierforbund
Norges Juristforbund
Norges Takseringsforbund
NBBL
Norske Kommunale Regnskapskontrollørers forbund
Næringslivets Hovedorganisasjon
OBOS
Sintef Byggforsk
Sparebankforeningen i Norge
NOU 2009:17 Sikring mot tap av felleskostnader i borettslag ble også ettersendt til følgende høringsinstanser: Stavanger Boligbyggelags sikringsfond, Sandefjord Boligbyggelags sikringsfond, Oslo og Omegn Boligforvaltning fond AS' mot boligselskapers tap av fellesinntekter, Skien Boligbyggelag - Borettslagenes sikringsfond, LABOs sikringsfond for felleskostnader (Larvik boligbyggelag) og Planbo Garanti AS.
Høringsfristen ble satt til 20. november 2009. Det har kommet uttalelser fra følgende instanser:
Forbrukerrådet
Forbrukerombudet
Finanstilsynet
Oslo kommune
Asker og Bærum Boligbyggelag
Boligbyggelaget Romerike
Den Norske Advokatforening
Eiendomsmeglerforetakenes forening
Finansnæringens Hovedorganisasjon
Frittstående boligforvalteres interesseorganisasjon
HSH
Huseiernes Landsforbund
Jussformidlingen
NBBL
Norges EiendomsmeglerforbundOBOS
Oslo og Omegn Boligforvaltning AS
Sparebankforeningen
Følgende instanser har ikke hatt merknader til forslagene:
Arbeids- og inkluderingsdepartementet
Finansdepartementet
Fornyings- og administrasjonsdepartementet
Forsvarsdepartementet
Justis- og politidepartementet
Helse- og omsorgsdepartementet
Kunnskapsdepartementet
Landbruks- og matdepartementet
Miljøverndepartementet
Nærings- og handelsdepartementet
Samferdselsdepartement
Utenriksdepartementet
Konkurransetilsynet
Norges Bank
Regjeringsadvokaten
Sametinget
Statistisk sentralbyrå
Horten kommune
LO
Næringslivets hovedorganisasjon
Relevante hovedsynspunkter fra de øvrige høringsinstansene er referert i tilknytning til de enkelte forslagene.