7 Oppgjørsoppdrag
7.1 Gjeldende rett
Gjennomføring av oppgjøret i forbindelse med en eiendomshandel som skjer med hjelp av en eiendomsmegler, utgjør normalt en del av eiendomsmegleroppdraget, og regnes da som eiendomsmegling etter eiendomsmeglingsloven § 1-1. Dette er forutsatt i eiendomsmeglingsloven § 3-9 nr. 4 om at megleren skal sørge for gjennomføringen av det økonomiske oppgjøret med mindre kjøper og selger ønsker noe annet.
Finansdepartementet har imidlertid lagt til grunn at rene oppgjørsoppdrag i alminnelighet ikke omfattes av eiendomsmeglingsloven. I departementets høringsbrev 30. mai 1997 står det nærmere om dette:
«Finansdepartementet har i brev 19. september 1995 til Kredittilsynet lagt til grunn at oppgjørsoppdrag som ikke er en del av et ordinært megleroppdrag (rene oppgjørsoppdrag) i alminnelighet ikke omfattes av eiendomsmeglingsloven. Det ble imidlertid ut fra sterke forbrukerhensyn videre lagt til grunn at oppgjørsoppdrag som forestås av eiendomsmeglerforetak og advokater som driver eiendomsmegling, omfattes av eiendomsmeglingsloven.»
7.2 Eiendomsmeglerforbundets forslag
I brev av 28. mai 1996 fra advokatfirmaet Wikborg, Rein & Co på vegne av Norges Eiendomsmeglerforbund foreslås det en endring i eiendomsmeglingsloven § 1-1 som presiserer at også alle rene oppgjørsoppdrag omfattes av reglene i eiendomsmeglingsloven. Eiendomsmeglerforbundet uttaler om forslaget bl.a.:
«I forhold til ovennevnte betenkning [brev 27. desember 1995 fra advokatfirmaet Wikborg, Rein & Co på vegne av Norges Eiendomsmeglerforbund - brevet er omtalt i pkt. 7.3] og tidligere uttalelser fra Finansdepartementet presiseres at det for alle praktiske formål er lite relevant å skille mellom oppdrag der megler kun utfører oppgjør, og oppdrag der megler i tillegg til oppgjøret også utarbeider kontraktsdokumentasjon.
I denne sammenheng legges til grunn at et meglerforetak ved utførelse av rene oppgjørsoppdrag vil måtte forholde seg til bl.a. prinsippene i lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr. 53 (eml.) § 3-1, 3-8 og 3-9, uavhengig av hvilket stadium man befinner seg på i eiendomstransaksjonen når megler mottar oppdraget. En eiendomsmegler som mottar slikt oppdrag vil måtte vurdere den skriftlige dokumentasjon partene selv har utarbeidet. I normaltilfellene vil meglers gjennomgåelse avdekke behov for ytterligere presisering av partenes rettigheter og forpliktelser.
Regelmessig vil meglers gjennomgåelse lede til at det utarbeides en ny kjøpekontrakt, eventuelt i tillegg til kjøpekontrakten, eller en oppgjørsinstruks for kartlegging av partenes og meglers oppgaver i forbindelse med oppgjøret. Slik vi ser det vil derfor et oppgjørsoppdrag gitt til eiendomsmegler alltid medføre et behov for utarbeidelse av skriftlig dokumentasjon i tillegg til gjennomføring av selve oppgjøret.
Selv om man legger Finansdepartementets forståelse for så vidt gjelder oppgjørsoppdrag i forhold til eml. §1-1 til grunn, vil man derfor i normaltilfellene måtte konstatere at et oppgjørsoppdrag uansett inneholder så vidt sentrale deler av det tradisjonelle megleroppdrags oppgaver, at oppdraget må anses å falle innenfor rammen av eml. § 1-1. Disse praktiske forutsetninger vil også gjelde dersom en person eller et foretak uten tillatelse til å drive eiendomsmegling mottar oppgjørsoppdrag. Det rene oppgjørsoppdrag vil derfor i realiteten sjelden forekomme.
På bakgrunn av ovenstående, sammenholdt med de generelle rettslige og praktiske synspunkter det er redegjort for i vår tidligere betenkning, er vi av den oppfatning at det vil være hensiktsmessig å foreta en presisering i eml. § 1-1.»
Eiendomsmeglerforbundet foreslår etter dette en bestemmelse i eiendomsmeglingsloven § 1-1 tredje ledd om at «som eiendomsmegling etter første ledd regnes under enhver omstendighet oppdrag som omfatter gjennomføringen av oppgjør, jfr § 3-9».
7.3 Høringsinstansenes merknader
Kredittilsynet, Advokatforeningen, Nærings- og handelsdepartementet, Forbrukerombudet og Forbrukerrådet går mot Eiendomsmeglerforbundets forslag. Disse høringsinstanser legger vekt på ulike hensyn som de mener taler mot forslaget. Flere høringsinstanser legger vekt på at det kan være hensiktsmessig at andre enn eiendomsmeglere og advokater som stiller sikkerhet for eiendomsmegling kan utføre rene oppgjørsoppdrag. Dette gjelder særlig for oppgjørsoppdrag som utføres av banker og advokater som ikke driver eiendomsmegling. Det legges videre vekt på at det kan være særlig behov for bistand fra banker eller advokater ved oppgjør i forbindelse med eiendomsomsetning i distriktene. Forbrukerrådet opplyser at bruk av eiendomsmegler er et typisk by/tettsted-fenomen. Det anføres derfor at det fortsatt bør legges til rette for slike oppgjørsoppdrag. Enkelte mener konkurransen vil bli svekket som følge av begrensningen på hvem som kan påta seg oppgjørsoppdrag. Advokatforeningen framhever at oppgjørsoppdrag er et naturlig element i en rekke tradisjonelle advokatoppdrag, som felleseieskifte, arveoppgjør, konkursbobehandling, odelsløsning mv. og at eiendomsmeglers undersøkelsesplikt er unødig tidkrevende for slike oppdrag. Forbrukerrådet og Forbrukerombudet opplyser at de ikke har registrert klager fra personer som har lidt tap som følge av oppgjør utført av andre enn eiendomsmeglere, og mener dette taler mot forslaget.
Kredittilsynetuttaler:
«Kredittilsynet oppfatter endringen som er foreslått av Norges Eiendomsmeglerforbund, slik at opppgjørsoppdrag skal regnes som eiendomsmegling uten hensyn til hvem som gjennomfører oppgjøret. Konsekvensen vil være at det «å drive» slik form for eiendomsmegling vil være omfattet av meglermonopolet i eiendomsmeglingsloven § 1-2. Regelen vil da være at bare foretak eller personer med eiendomsmeglerbevilling og advokater kan drive oppgjørsvirksomhet uten hensyn til om denne kombineres med andre former for eiendomsmeglervirksomhet eller ikke. Videre vil arbeidet med oppgjør bli underlagt eiendomsmeglingslovens saksbehandlingsregler, krav til faglig ledelse, sikkerhetsstillelse m.m., samt komme under tilsyn.
I dag forestår advokater, banker og andre kredittgivere oppgjør uavhengig av annen meglervirksomhet. Etter en grundig gjennomgang av ulike aspekter ved spørsmålet, har Kredittilsynet kommet til at det neppe er behov for den foreslåtte lovendringen i § 1-1 om at oppdrag som omfatter gjennomføring av oppgjør skal regnes som eiendomsmegling.»
Advokatforeningen v/Advokatforeningens permanente lovutvalg for eiendomsmegling uttaler bl.a:
«Etter utvalgets erfaring er partene som regel interessert i å få gjennomført handelen raskt, og henvendelsen til megler eller advokaten går ikke ut på å foreta undersøkelser rundt eiendommen, vedrørende regluleringsforhold, sameieregnskaper eller andre opplysninger kjøperen har krav på å få etter eml. § 3-6.
Dersom meglerens undersøkelsesplikter etter eml. § 3-7 skal ivaretas, vil dette innebære at han må sende partene bort, for å komme tilbake 2-3 uker senere. [...]
I henhold til eml. § 2-6 kan eiendomsmeglingsforetak og eiendomsmeglere ikke drive annen virksomhet enn eiendomsmegling. Dersom oppgjørsoppdrag ikke defineres som eiendomsmegling, ville det kreve lovendring om disse skulle kunne få påta seg slike oppdrag.
Videre er sikkerhetsstillelsen for eiendomsmeglerne slik utformet at den bare dekker ansvar som pådras under utførelsen av eiendomsmegling.
Utvalget mener at alle hensyn tilsier at eiendomsmeglere og eiendomsmeglerforetak burde kunne påta seg denne type oppdrag.
Dette burde imidlertid kunne løses uten å foreta kunstige fortolkninger av eiendomsmeglingsbegrepet. [...]
I denne sammenheng bemerkes at det ikke er noen ting i veien for at partene ordner hele handelen selv, uten profesjonell bistand. Det kan vanskelig sees at den omstendighet at partene ønsker bistand til en begrenset del av overdragelsen, nødvendiggjør bruk av hele regelsettet knyttet til eiendomsmegling, et regelsett som i utgangspunktet ikke er beregnet for denne type oppdrag.
Forbrukerhensynene burde etter utvalgets mening være tilstrekkelig ivaretatt dersom partene får skikkelig informasjon om hvilke arbeidsoppgaver oppdraget omfatter, og gjerne hvilke de ikke omfatter i sammenligning med et eiendomsmeglingsoppdrag. [...]
Etter en naturlig forståelse av ordlyden i forslaget, vil en advokats medvirkning til hjemmelsovergang og økonomisk oppgjør i forbindelse med overdragelse av fast eiendom, i alle tilfeller føre til at oppdraget må behandles som et eiendomsmeglingsoppdrag.
Utvalget vil peke på at slik bistand er naturlige elementer i en rekke tradisjonelle advokatoppdrag, som felleseieskifte, arveoppgjør, konkursbobehandling, odelsløsning mv., uten at det på noen måte er naturlig å karakterisere arbeidet som eiendomsmegling.
Dersom forslaget skulle bli tatt til følge, vil en allerede uholdbar situasjon etter utvalgets syn bli forverret.
Utvalget kan vanskelig forstå hva som menes når advokatfirmaet i sitt brev av 28. mai 1996 uttaler at forholdet til advokatenes situasjon synes uproblematisk.
Konklusjon
Primært ønsker utvalget at loven og forskriftene endres slik at det klart fremgår at eiendomsmeglerne har anledning til å påta seg oppgjørsoppdrag, og at deres sikkerhetsstillelse dekker mulig ansvar i den forbindelse. Videre bør advokatsikkerheten som nevnt presiseres til også å omfatte oppgjørsoppdrag.
Samtidig presiseres at eiendomsmeglingsbegrepet forutsetter at megleren har bistått med å bringe partene sammen, noe som reelt sett burde være en forutsetning for å anse megleren ansvarlig for hvilke opplysninger som er gitt.
Subsidiært vil utvalget motsette seg at forslaget fra NEF blir vedtatt.»
Nærings- og handelsdepartementetuttaler:
«Nærings- og handelsdepartementet har ikke statistikk over hvilke typer foretak som faktisk påtar seg oppgjørsoppdrag. Vi vil imidlertid tro at dette for en stor del dreier seg om banker og advokater som ikke ellers driver eiendomsmegling. Dette er virksomheter som, selv om de ikke stiller sikkerhet for eiendomsmegling, stiller sikkerhet for de transaksjoner de utfører for kundene gjennom annen lovgivning. Finansdepartementet har tidligere lagt til grunn at rene oppgjørsoppdrag som foretas av foretak med eiendomsmeglerbevilling av forbrukerhensyn omfattes av eiendomsmeglerloven. Kundene står i dag fritt til å velge hvem de ønsker skal utføre et oppgjør ved eiendomshandel. Det er dermed opp til den enkelte kunde å vurdere om det innebærer en risiko å overlate et oppgjørsoppdrag til noen som ikke har eiendomsmeglerbevilling. Forslaget fra Eiendomsmeglerforbundet innebærer en innsnevring av hvem som kan påta seg rene oppgjørsoppdrag og vil dermed redusere konkurransen på dette området.»
Forbrukerombudetuttaler:
«Forbrukerombudet er ikke enig i det fremsatte forslag om at alle rene oppgjørsoppdrag skal omfattes av loven. Resultatet av en slik endring vil blant annet kunne bli at tilfredsstillende oppgjørsordninger som f.eks. oppgjør utført av en lensmann eller en lokal bank vil kunne opphøre. Faren for at en profesjon skal kunne opparbeide seg et monopol er også tilstede. Slike monopoldannelser kan medføre høyere priser.
Jeg viser også til uttalelse fra Forbrukerrådet i brev av 30.05.97, hvor rådet, på bakgrunn av egne erfaringer, etterlyser dokumentasjon for at dette er et problem for forbrukere.»
Forbrukerrådetuttaler:
«Så vidt Forbrukerrådet kan se, vil en vedtakelse av ovennevnte forslag i realiteten innebære at kun eiendomsmeglere og advokater vil kunne påta seg nevnte oppdrag. Dette vil igjen resultere i at meglere og advokater skaper seg et monopol på en tjeneste. Etter Forbrukerrådets mening medfører et monopol ofte høyere priser og dårligere valgmuligheter for forbrukere.
Forslaget begrunnes med at oppgjørsdelen er det leddet som oftest fører til de alvorligste skader. Forbrukerrådet er ikke uenig i at oppgjørsdelen er komplisert, og at feil kan medføre alvorlige konsekvenser for partene. Men i denne sammenheng savner Forbrukerrådet dokumentasjon fra Norges Eiendomsmeglerforbund på at begåtte feil ved oppgjørsoppdrag er et vesentlig problem, og at feil oftere begås av ukvalifiserte personer enn henholdsvis statsautoriserte meglere/advokater.
Til orientering har Forbrukerrådet ikke registrert klagesaker på oppgjørsoppdrag utført av andre enn meglere.
For øvrig kan vi opplyse om at en ikke ubetydelig del av eiendomsomsetningen i Norge skjer utenom megler. Bruk av megler et er typisk by/tettsted-fenomen. Grunnen til at mange forbrukere ikke benytter seg av megler er ulik, men en forklaring kan være at det ikke finnes eiendomsmeglerforetak der forbrukeren bor, eller at forholdene er såpass gjennomsiktige at meglerbistand synes unødvendig. I disse tilfellene er det vanlig å bruke lensmenn eller banken til oppgjørsdelen. Denne praksisen har sedvanemessig forekommet i mange år uten at Forbrukerrådet har registrert noen klager i denne sammenheng. En vedtakelse av nevnte lovforslag vil for mange forbrukere medføre både økte utgifter og praktiske problemer ved at partene tvinges til å bruke profesjonell bistand. Av ovennevnte grunner er Forbrukerrådet imot endringsforslaget.»
Økokrim, Konkurransetilsynet og Eiendomsmeglerforbundetstøtter forslaget.
Økokrimuttaler:
«Fordelen ved å presisere dette er, slik ØKOKRIM ser det, bla. at man unngår kompliserte grensedragninger mht. hvorvidt loven i et enkelttilfelle gjelder eller ikke. Eiendomsmeglerforbundet har påpekt, og ØKOKRIM legger til grunn, at det også ved oppgjørsoppdrag vil være behov for å vurdere den foreliggende dokumentasjon mv. og at det rene oppgjørsoppdrag derfor er nærmest ikke-forekommende. På denne bakgrunn synes det hensiktsmessig å foreta ovennevnte presisering, slik at prinsippene om god meglerskikk mv. og sanksjonsbestemmelsene i tilknytning til disse kommer til anvendelse.»
Konkurransetilsynetuttaler:
«Etter Konkurransetilsynets mening er det en viktig forutsetning for virksom konkurranse at aktørene i markedet for omsetning av fast eiendom kan fungere under de samme rammebetingelser. Tilsynet vil derfor støtte forslaget fra Norges Eiendomsmeglerforbund om at rene oppgjørsoppdrag i forbindelse med omsetning av fast eiendom også bør omfattes av lov om eiendomsmegling. Etter Konkurransetilsynets oppfatning vil en slik utvidelse av lovens virkeområde kunne bidra til mer like konkurransevilkår ved omsetning av fast eiendom.»
Eiendomsmeglerforbundet viser i sin høringsuttalese til brev 27. desember 1995 fra advokatfirmaet Wikborg, Rein & Co. på vegne av forbundet der det fremmes synspunkter på Finansdepartementets tolkningsuttalelse ved brev 19. september 1995 om oppgjørsoppdrag. I brevet står det bl.a:
«Det er etter vår oppfatning en misforståelse dersom oppgjørsfunksjonen historisk sett antas å ha hatt en underordnet rolle sett i forhold til meglers øvrige funksjoner.
Vi finner grunn til å fremheve at man i Norge, i motsetning til flere øvrige europeiske land, har en særlig praksis som understreker viktigheten av meglers bidrag i forbindelse med gjennomføring av oppgjør i eiendomshandel. Dette kan muligens ha en sammenheng med landets geografiske forutsetninger. [...]
Dersom man legger departementets uttalelse [i brev 19. september 1995] til grunn, vil det være fritt frem for hvem som helst til å etablere slik oppgjørsvirksomhet som næring. Ekstra uheldig og forvirrende for publikum vil det være dersom personer med eiendomsmeglerutdannelse og eiendomsmeglerbrev etter eml. [eiendomsmeglingsloven] § 2-3, men som ikke har tatt formell bevilling for eiendomsmeglervirksomhet med tilhørende sikkerhetsstillelse etter eml. § 2-1, etablerer ren oppgjørsvirksomhet ved eiendomshandel. Disse personer vil etter lovens § 2-3 være fullt berettiget til å benytte tittelen «statsautorisert eiendomsmegler».
Forholdet til publikum taler for at det må være i samsvar med lovgivers formål og intensjoner, å definere selvstendige oppgjørsoppdrag som eiendomsmegling.
Vi finner grunn til å fremheve at det ledd i eiendomsmeglingen som regelmessig har påført aktørene i eiendomshandelen de hyppigste og alvorligste skader, har vært oppgjøret. Det er av avgjørende betydning at de mellommenn som påtar seg slike oppdrag har nødvendige kvalifikasjoner. [...]
For så vidt gjelder bankene vil disse komme i en særlig posisjon. For det første vil det sikkerhetsrelaterte argument som er fremhevet i pkt. 3.3.3 ovenfor, ikke være av avgjørende vekt. Like fullt, hvis man på bakgrunn av de øvrige formelle betraktninger som er skissert i punktene 3.2 og 3.3 ovenfor, finner at lovens § 1-1 må omfatte også de selvstendige oppgjørsoppdrag, vil dette direkte ramme bankene.
Etter vårt syn behøver ikke bankene i betydelig grad å bli berørt av en begrensning der andre enn meglerforetak ikke gis rett til å foreta oppgjør i eiendomshandel mot betaling. For det første må det anses opplagt at bankene, der de selv er långiver i forhold til selger eller kjøper i en eiendomshandel, i samme eiendomshandel må ha anledning til å utføre alle ordinære depotfunksjoner-- herunder opprettelse og tinglysing av skjøte, sletting av heftelser m.v. Bankens oppgaver i denne sammenheng må anses som et naturlig aksessorium til bankens ordinære virksomhet som faller inn under lovens § 1-2, 2. ledd. Det er vårt syn at begrensningen til at slike funksjoner kun skal utøves i enkelttilfelle, ikke vil innebære faktiske hindre for bankers depotmessige oppgjør i eiendomshandel.
Så vidt vi kjenner til er det i dag vanlig at de større bankene, der de selv er inne som långiver for kjøper eller selger ved eiendomshandel, også tilbyr seg å forestå utveksling av ytelser mellom partene. I denne sammenheng ivaretar banken vesentlige egeninteresser, f.eks. kjøpers långivers behov for å sikre lånet med pantobligasjon til forutsatt prioritet.
Vi er imidlertid også kjent med at man særlig i distriktene har utviklet en praksis der bankene som selvstendige oppdrag påtar seg å utføre oppgjør i eiendomshandel mot vederlag. Konsekvensen av den fortolkning av lovens § 1-1 som det argumenteres til støtte for i pkt 3 ovenfor, vil være at slike oppdrag ikke lenger er lovlige. Vi er av den oppfatning av de eventuelle ulemper dette måtte medføre, vil være underordnet det generelle hensyn til publikums sikkerhet. Dersom man skal tolke loven i samsvar med det vi antar må ha vært lovgivers forutsetninger, vil dette, i likhet med hva som ofte er tilfelle i andre sammenlignbare situasjoner, av og til medføre uhensiktsmessige bivirkninger.
Vi vil i denne sammenheng legge til at de uønskede bivirkninger kan unngås ved at de lokale banker etter behov søker bevilling etter eml. § 2-1, 2. ledd. Departementet er etter denne bestemmelse gitt myndighet til å enkelttilfelle å gi eiendomsmeglings-bevilling til bl.a. banker. Det må antas at Kredittilsynet ved innvilgelse av søknad om slik bevilling, ikke vil stille tilleggsvilkår om øket sikkerhet utover de krav som allerede stilles til banken i henhold til finansieringsvirksomhets-lovgivningen.»
Bankforeningenmener en eventuell lovendring i tråd med Eiendomsmeglerforbundets forslag ikke må medføre en endring i bankenes adgang til å bistå med det økonomiske oppgjøret, og uttaler:
«Det er lang praksis for at bankene i enkeltstående tilfeller forestår det økonomiske oppgjøret mellom kjøper og selger av en eiendom. En slik oppgjørsform må anses som minst like sikker som den som gjennomføres av meglerforetak og advokater.
Finansdepartementet synes, i tråd med tidligere oppfatning, å forutsette i høringsbrevet at banker vil kunne opptre innenfor unntaket i eiendomsmeglingsloven § 1-2 annet ledd, som ikke krever bevilling for eiendomsmegling som skjer i enkelttilfelle i forbindelse med varetagelsen av andre økonomiske anliggender for oppdragsgiveren.
Bankforeningen forutsetter at bankene også etter lovendringen kan bistå med det økonomiske oppgjøret innenfor rammen av unntaket i § 1-2 annet ledd. For å unngå at det oppstår tvil om bankenes adgang til å bistå med det økonomiske oppgjøret, mener Bankforeningen det er ønskelig med en avklaring, primært ved at det blir inntatt en bestemmelse i loven som uttrykkelig sier at finansinstitusjoners bistand med oppgjøret ikke omfattes av eiendomsmeglingsloven. Dersom Finansdepartementet ikke er innstilt på en avklaring i selve loven, ber vi om Finansdepartementets og Bankforeningens felles syn blir uttrykkelig presisert i forarbeidene til lovendringen.»
Øvrige høringsinstanser har ikke hatt merknader til Eiendomsmeglerforbundets forslag.
7.4 Departementets vurdering
Departementet har merket seg at høringsinstansene er delt i synet på om det bør fastsettes en regel i eiendomsmeglingsloven som presiserer at oppgjørsoppdrag i forbindelse med eiendomshandler vil omfattes av definisjonen av eiendomsmegling og dermed reglene i eiendomsmeglingsloven.
Departementet mener det bør legges stor vekt på at det knytter seg viktige forbrukerbeskyttelseshensyn til det økonomiske oppgjøret ved eiendomshandler. Dette er også påpekt av flere av de høringsinstanser som går mot Eiendomsmeglerforbundets forslag. Krav om bevilling og sikkerhetsstillelse er i denne sammenheng viktig. På den annen side bør det etter departementes oppfatning, innen rammen av tilstrekkelig forbrukerbeskyttelse, legges til rette for en hensiktsmessig og sikker gjennomføring av oppgjør også i forbindelse med eiendomshandler som ikke skjer gjennom eiendomsmegler eller advokat som stiller sikkerhet for eiendomsmegling. Det mest praktiske synes her å la en bank eller advokat stå for oppgjøret. Departementet er enig med de høringsinstanser som påpeker at partenes behov for sikkerhet i disse tilfellene er godt ivaretatt gjennom krav til soliditet som gjelder for banker og krav om sikkerhetstillelse for advokater. Oppgjørsoppdrag som måtte utføres av andre, derimot, vil ikke være sikret på samme måte. Departementet vil her særlig peke på muligheten for at personer med rett til benytte tittelen «statsautorisert eiendomsmegler» kan utføre oppgjørsoppdrag uten eiendomsmeglerbevilling og uten å stille sikkerhet.
Flere høringsinstanser har pekt på de ulemper det vil medføre å begrense den mulighet banker og advokater har til å utføre rene oppgjørsoppdrag. Departementet er enig i at advokater og banker fortsatt bør kunne utføre slike oppdrag, men mener at dette i det alt vesentligste er ivaretatt gjennom de særregler som allerede følger av eiendomsmeglingsloven. I eiendomsmeglingsloven § 1-2 annet ledd er det fastsatt et generelt unntak fra eiendomsmeglingsloven for eiendomsmegling som skjer i enkelttilfelle i forbindelse med varetagelse av andre økonomiske anliggender for oppdragsgiveren. Bestemmelsen åpner for at banker og advokater vil kunne utføre oppgjørsoppdrag for personer det består et kunde- eller klientforhold til. Departementet legger til grunn at advokater i medhold av denne bestemmelsen kan utføre oppgjør i forbindelse med tradisjonelle advokatoppdrag, bl.a. de som er nevnt av Advokatforeningen i deres høringsuttalelse. Departementet legger etter dette til grunn at den nevnte bestemmelsen i all hovedsak vil ivareta de hensyn høringsinstansene har vist til.
Departementet legger videre til grunn at banker i medhold av det generelle unntaket som nevnt over vil kunne utføre oppgjør dersom det skjer i forbindelse med at en av partene i eiendomshandelen tar opp lån i banken, innfrir lån, foretar endinger i forhold til pantsettelser mv. På bakgrunn av den omfattende regulering banker er omfattet av samt at banker tradisjonelt har utført slike oppdrag som en naturlig del av virksomheten finner imidlertid departementet det ubetenkelig å fastsette et generelt unntak fra kravet til eiendomsmeglerbevilling for banker som forestår rene oppgjørsoppdrag. På bakgrunn av det som er sagt over mener departementet at det ikke er sannsynlig at forslaget om at oppgjørsoppdrag skal omfattes av eiendomsmeglingsloven vil medføre økte priser slik som anført av Forbrukerrådet og Forbrukerombudet. Departementet viser her også til at Konkurransetilsynet legger vekt på at en regulering vil medføre likere konkurransevilkår for denne type oppdrag. Videre mener departementet at det vil skape bedre klarhet i lovverket dersom alle oppgjørsoppdrag i forbindelse med eiendomshandler regnes som eiendomsmegling etter eiendomsmeglingsloven.
Advokatforeningen gir i sin høringsuttalelse uttrykk for at reglene i eiendomsmeglingsloven § 3-6 om kjøperens krav på opplysninger og § 3-7 om meglerens undersøkelsesplikt ikke er særlig godt tilpasset partenes interesser i forbindelse med rene oppgjørsoppdrag. Det er bl.a. vist til hensynet til å få handelen raskt gjennomført (se pkt. 7.2). Departementet viser til at meglerens plikter etter disse bestemmelsene ikke vil strekke seg lenger enn det som er relevant i forhold til oppdraget. Dette følger direkte av § 3-7 som bare omfatter innhenting og kontroll av «nødvendige» opplysninger. Eiendomsmeglingsloven § 3-6 lyder:
«(1) Megleren plikter før handel sluttes å gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder følgende opplysninger om eiendommen:
registerbetegnelse og adresse,
eierforhold,
heftelser,
tilliggende rettigheter,
grunnareal,
bebyggelsens arealer og angivelse av alder og byggemåte,
ligningsverdi og offentlige avgifter,
forholdet til endelige offentlige planer og til konsesjonslovgivningen.
(2) Ved overdragelse av andel i eller bruksrett til fast eiendom eller adkomstdokumenter som gir bruksrett til fast eiendom (jf. § 1-1 første ledd nr. 3, skal megleren dessuten gi opplysninger om rettigheter og forpliktelser ifølge avtaler og vedtekter. Omfatter overdragelsen part i sameie eller selskap, skal megleren også gi opplysninger om regnskap og eventuelt budsjett.»
Meglers plikter etter bestemmelsen skal oppfylles «før handel sluttes». På rene oppgjørsoppdrag må dette tillempes ved at pliktene oppfylles før gjennomføringen av oppgjøret. Departementet legger videre til grunn at ved rene oppgjørsoppdrag vil det normalt være opplysninger etter § 3-6 første ledd nr. 1 til 3 som er relevante, mens opplysninger etter første ledd nr. 4 til 8 og annet ledd normalt ikke vil ha betydning for partene.
Ut fra en helhetsvurdering av de hensyn som er nevnt over, foreslår departementet i tråd med Eiendomsmeglerforbundets forslag en endring i eiendomsmeglingsloven som presiserer at oppgjørsoppdrag regnes som eiendomsmegling etter eiendomsmeglingsloven § 1-1 første ledd. Det foreslås videre en særskilt presisering i loven av at banker kan forestå oppgjør ved eiendomshandler uten bevilling til å drive eiendomsmegling. Det vises til departementets forslag til endring i § 1-1 første ledd og § 1-2 annet ledd.