5 Krav om fornyelse av eiendomsmeglerbrev
5.1 Gjeldende rett
Etter eiendomsmeglingsloven § 2-3 utstedes eiendomsmeglerbrev av departementet (delegert til Kredittilsynet) til den som oppfyller nærmere angitte krav (disse er omtalt under punkt 4.1). Det er ikke stilt krav om faglig oppdatering eller lignende som grunnlag for å beholde eiendomsmeglerbrev.
5.2 Kredittilsynets forslag
Kredittilsynet foreslår at eiendomsmeglerbrev gis for et tidsrom av 10 år, og at departementet kan gi nærmere regler om krav til fornyelsen, krav til praksis, videreutdanning og avgifter. Kredittilsynet uttaler om dette (brev 20. mars 1995):
«Dagens regler stiller intet krav til faglig og erfaringsmessig oppdatering for å opprettholde meglerbrev. Kredittilsynet finner det imidlertid ikke uten videre gitt at en person som ikke har vært beskjeftiget med eiendomsmegling i en årrekke, eventuelt ikke sørger for faglig oppdatering, uten videre er kvalifisert til å fungere som faglig leder i et foretak. Vi foreslår derfor inntatt en hjemmel som prinsipielt fastslår kravet til fornyelse. De nærmere regler om krav til fornyelse foreslås inntatt i forskrifts form. Det foreslås i denne forbindelse å utskyte ikrafttredelsen av bestemmelsen til forskriften er utarbeidet.»
Kredittilsynet uttaler videre (notat vedlagt brev 20. mars 1995 s. 9-10):
«I dag er forholdet at dersom man blir tildelt et eiendomsmeglerbrev, gjelder dette livet ut dersom det ikke senere skulle inntreffe forhold som medfører at brevet trekkes tilbake. Det kan reises spørsmål om en slik ordning er hensiktsmessig. Det skal her bemerkes at meglerbrevet bare er nødvendig dersom vedkommende ønsker å være faglig leder.
Kredittilsynet finner det ikke uten videre gitt at en person som ikke har vært beskjeftiget med eiendomsmegling i en årrekke, fremdeles er kvalifisert til en slik stilling.
Når det gjelder eiendomsmeglere som har vært i virksomhet, enten som faglig leder eller ansatte i eiendomsmeglingsforetak, vil disse normalt være mer oppdaterte enn meglere som i det hele tatt ikke har drevet eiendomsmegling. Kredittilsynet ser det imidlertid slik at det også for disse kan være behov for en jevnlig oppdatering for å opprettholde eiendomsmeglerbrevet. Regelverk som berører omsetning av fast eiendom er i stadig endring, og det har vist seg at det for enkelte kan by på problemer å prioritere den etterutdanning og oppdatering som er nødvendig for å utøve eiendomsmelgervervet på en forsvarlig måte.
Det skal i denne forbindelse nevnes at det i revisorloven av 14. mars 1964 nr. 2 § 12 er tatt inn et nytt 3. ledd. Dette innebærer at registrering av revisorer, evt. tildeling av bevilling, gis for en periode av fem år. De nærmere vilkår for fornyelse skal inntas i forskrift, og denne er for tiden under utarbeidelse. Bestemmelsen trer ikke i kraft før forskriftene er ferdig utarbeidet. Det sentrale elementet i forslaget til vilkår for fornying er at revisor i løpet av femårsperioden må tilfredsstille visse krav til etterutdanning. Lovbestemmelsen hjemler imidlertid også adgang til å stille nærmere krav til praksis.
Også bevilling gitt i medhold av inkassoloven er tidsbegrenset. Loven må antakelig tolkes dithen at det kreves at en bevillingshaver må ha minst tre års praksis innenfor en tiårs periode for å opprettholde sin inkassobevilling.
I utkastet til ny lov om verdipapirhandel er det foreslått å stille krav til ledelsen vedrørende erfaring. Forslaget går her ut på at administrerende direktør, eller eventuelt den som leder investeringstjenestevirksomheten, skal ha erfaring fra slik virksomhet i minst to av de fem foregående år før tiltredelse. Det er imidlertid ikke foreslått noe eksplisitt krav til faglig oppdatering.
Kredittilsynet ser det slik at fornyelse hvert femte år, slik forholdet er for revisorer, er for kort tidsintervall for eiendomsmeglere. Det vises her til at revisjonsbransjen i større utstrekning enn eiendomsmeglere er underlagt et omskiftelig regelverk, og at behovet for oppdatering nok er mer fremtredende enn tilfellet er innen eiendomsmeglingsbransjen.
Det foreslås derfor at det innføres en hjemmel for fornyelse hvert tiende år. Kredittilsynet har på det nåværende tidspunkt ikke vurdert hvilke krav som bør stilles til fornyelsen. Det antas imidlertid at fornyelse bør skje etter de samme prinsipper som ligger til grunn for revisorlovens § 12. [...]
Overgangsbestemmelser for de som er tildelt eiendomsmeglerbrev før ikrafttredelsen av lovendringen, bør inntas i forskriften. Det kan her nevnes at det i forslag til fornyelsesordning for revisorer er lagt opp til at de som er registrert ved ikrafttredelsen av forskriften, gis automatisk fornyelse med utløp en nærmere angitt dato.»
5.3 Høringsinstansenes merknader
Norges Forsikringsforbund stiller seg «positive til forslag om utdannelse». OBOSser på tilsvarende måte «behov for at de faglige lederne til enhver tid er faglig oppdatert».
Den Norske Advokatforening v/Advokatforeningens permanente lovutvalg for eiendomsmegling legger til grunn at forslaget ikke vil ha betydning for advokater som driver eiendomsmegling, men går mot forslaget på mer prinsipielt grunnlag. Foreningen uttaler:
«Utvalget forstår forslaget slik at det utelukkende dreier seg om betingelser for å opprettholde eiendomsmeglerbrev, og at den foreslåtte hjemmel ikke kan få som konsekvens at advokater fratas retten til å drive eiendomsmegling etter lovens § 2-8 (4), på bakgrunn av at Kredittilsynet mener at tilstrekkelig fornyelse ikke har funnet sted.
Utvalget forutsetter således at advokatbevilling fortsatt vil være tilstrekkelig kriterium for å kunne drive eiendomsmegling og for å kunne være faglig leder i et foretak med bevilling etter § 2-1. [...]
I tillegg vil utvalget uttrykke betenkeligheter ved den fullmaktslovgivning det legges opp til. Kredittilsynet sier i forslaget at man ikke har vurdert hvilke krav man skal stille til fornyelse av eiendomsmeglerbrevet, og at disse krav bør utformes i forskrift etter lovhjemmelen er gitt. Etter at någjeldende lov har virket i 7 år, uten at Kredittilsynet har dokumentert et påtrengende behov for den nye bestemmelse, og etter at også Norges Eiendomsmeglerforbund har innført obligatorisk etterutdannelse for sine medlemmer, burde det være tid til å vente med å innføre lovhjemmelen til det er klart hvilke krav som ønskes innført.
At tilsvarende fremgangsmåte som den foreslåtte er valgt i revisorlovgivningen, er etter utvalgets oppfatning ikke tilstrekkelig begrunnelse.»
Norges Eiendomsmeglerforbund går inn for et mer begrenset krav enn foreslått av Kredittilsynet, og uttaler:
«På grunnlag av et landsmøtevedtak i 1995 utviklet Norges Eiendomsmeglerforbund i perioden 1995-1996 en modell for obligatorisk etterutdanning for sine medlemmer. Ordningen med obligatorisk etterutdanning ble satt i kraft 1. juni 1996.
Norges Eiendomsmeglerforbund mener at forbundets krav til etterutdanning og det utdanningstilbud som organisasjonen selv gir sine medlemmer innebærer at medlemmene fyller kravet til nødvendig faglig oppdatering som forslaget tar sikte på å oppnå.
For de eiendomsmeglere som er i arbeid som sådanne og som har fulgt den obligatoriske etterutdanning i organisasjonen, mener Norges Eiendomsmeglerforbund det er unødvendig med fornyelse av meglerbrevet.
Det kan imidlertid være behov for fornyet prøve for den som har vært ute av næringen for en tid Norges Eiendomsmeglerforbund mener at det i så måte må være likestilling for advokater og eiendomsmeglere, slik at medlemmer av begge grupper må avlegge prøve dersom det er gått lang tid etter utdanningen før man praktiserer eiendomsmegleryrket, eller om det har vært et lengre opphold i eiendomsmegling i praksis.
Norges Eiendomsmeglerforbund mener at organisasjonens Utdanningssenter må være det faglige organ som det offentlige benytter til å overvåke at innehavere av meglerbrevet til enhver tid innehar de nødvendige kvalifikasjoner. [...]
NEF er innstilt på å påta seg de oppgavene som knytter seg til etterutdanning, såvel ajourhold og oppdatering samt de oppgaver som er nevnt i tilknytning til det andre generelle EØS-direktiv [se kapittel 6 i proposisjonen her].»
Øvrige høringsinstanser har ikke hatt merknader til Kredittilsynets forslag.
5.4 Departementets vurdering
Departementet viser til Kredittilsynets vurdering av at det ikke uten videre bør være gitt at en person som ikke har vært beskjeftiget med eiendomsmegling på flere år skal anses som kvalifisert til stilling som faglig leder av eiendomsmeglingsforetak. Det vises videre til Kredittilsynets vurdering av at det også for eiendomsmeglere som har vært i virksomhet kan være behov for jevnlig oppdatering for å opprettholde eiendomsmeglerbrevet. Departementet legger til grunn at etterutdanning og oppdatert praksis vil øke sikkerheten for at eiendomsmeglere driver sin virksomhet på en forsvarlig måte. Som det vil fremgå nedenfor anser imidlertid departementet det ikke nødvendig at det stilles lovkrav til etterutdanning mv. Det legges vekt på en konkret vurdering av behovet for oppdatering av kunnskap, den oppdatering som eiendomsmeglerne i dag gjennomfører i egen regi og de administrative kostnadene forbundet med et krav om etterutdanning.
Kredittilsynet viser til at det er fastsatt i revisorloven § 12 tredje ledd at registrering og statsautorisering av revisorer gis for et tidsrom av fem år, og at departementet i den forbindelse kan gi forskrifter om fornyingen, krav til revisjonspraksis, videreutdanning og avgifter. Bestemmelsen tilsvarer Kredittilsynets forslag for eiendomsmeglere. Bestemmelsen ble fastsatt ved lov 16. juni 1989 nr. 55, men er ikke satt i kraft. I Ot.prp. nr. 75 (1997-98) om ny revisorlov, som ble fremmet etter at Kredittilsynet utformet sitt høringsbrev, er det foreslått en bestemmelse i § 3-7 om at revisor skal gjennomgå etterutdanning i samsvar med regler fastsatt av departementet. Etter forslaget skal godkjenningen kalles tilbake dersom revisor ikke har gjennomgått slik etterutdanning, jf. forslaget § 9-1. Det er ikke foreslått å videreføre en tidsbegrensning på godkjenning av revisorer. I Ot.prp. nr. 75 (1997-98) står det bl.a. om forslaget (pkt. 6.9.5):
«Departementet går ikke inn for at godkjenning skal gis for en tidsbegrenset periode. Etter departementets syn vil en slik løsning være unødig arbeidskrevende for Kredittilsynet. Dersom Kredittilsynet i forbindelse med sitt tilsyn ser at godkjent revisor ikke har gjennomført nødvendig etterutdanning, vil Kredittilsynet kunne tilbakekalle godkjenningen etter lovforslagets § 9-1.»
Kredittilsynet uttaler, i forbindelse med tidsintervall for fornyelse, at «revisjonsbransjen i større grad enn eiendomsmeglere er underlagt et omskiftelig regelverk, og at behovet for oppdatering nok er mer fremtredende [for revisorer] enn tilfellet er innen eiendomsmeglingsbransjen».
Norges Eiendomsmeglerforbund viser i sin høringsuttalelse til at det siden 1996 har fungert en ordning i regi av forbundet med obligatorisk etterutdanning for organisasjonens medlemmer. Departementet antar denne ordningen bidrar til faglig oppdatering av eiendomsmeglere og forsvarlig eiendomsmegling. På den annen side er det ikke noe krav om at eiendomsmeglere skal være medlemmer av Norges Eiendomsmeglerforbund. Ordningen vil derfor ikke omfatte alle meglere. Departementet antar likevel at etterutdanningen i regi av Eiendomsmeglerforbundet i stor grad bidrar til å redusere det reelle behovet for et lovkrav om fornyelse av eiendomsmeglerbrev som foreslått av Kredittilsynet.
Departementet mener, i tråd med høringsuttalelsene til Advokatforeningen og Eiendomsmeglerforbundet, at de økte administrative kostnader som må antas å følge med et krav om fornyelse av eiendomsmeglerbrev, tilsier at det påvises et klart behov før det innføres et slikt krav. Departementet kan ikke se at det er påvist forhold blant eiendomsmeglerne som tilsier at det er noe utbredt problem at det ikke gjelder noe krav om faglig oppdatering og fornyelse av eiendomsmeglerbrev. Det vises videre til at Kredittilsynets forslag ikke inneholder noe tilsvarende krav om faglig oppdatering for advokater som driver eiendomsmegling. Dette taler etter departementets oppfatning også mot å innføre et slikt krav.
Etter en helhetsvurdering av de forhold som er nevnt over, mener departementet det bør legges størst vekt på de hensyn som taler mot å innføre et krav om fornyelse av eiendomsmeglerbrev, og går ikke inn for lovendringer på dette punktet nå. Departementet vil eventuelt kunne vurdere dette på nytt, dersom det senere skulle vise seg at manglende faglig oppdatering blant eiendomsmeglere er et problem for eiendomsmeglernes kunder.