5 Leie, leietillegg og betaling for elektrisitet, brensel m.v.

5.1 Dagens regel

Husleien skal være fastsatt til et bestemt beløp, jf. § 3 – 1 første ledd. Formålet med bestemmelsen er å gjøre leierens utgifter forutsigbare og faste, jf. Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 41. En fast leiepris skal også gjøre det lettere å sammenlikne leiepriser for ulike objekter og dermed stimulere til priskonkurranse. I tillegg kan det stimulere utleieren til rasjonell og effektiv drift.

Det er likevel adgang til å avtale at forbruksavhengige utgifter som elektrisitet og brensel skal betales etter faktisk forbruk. Leieren får da egeninteresse i å holde lavt forbruk. Skatter og avgifter er derimot ansett som vanlige driftskostnader som i liten grad er knyttet opp mot faktisk forbruk. Det er derfor ikke ansett som naturlig å overføre risikoen for slike økninger på leieren gjennom krav om tilleggsleie.

Partene kan også bli enige om nye installasjoner (for eksempel port-telefon eller kabel-tv) mot leieøkning. Dersom partene ikke blir enige, får utleieren enten vente med installasjonen, eller akseptere at merkostnaden ikke blir dekket.

Dersom leieren skal betale for utleierens kostnader til elektrisitet og brensel i en eiendom med felles anlegg for levering av varme og varmt vann, kan et flertall av leierne kreve installert apparat for måling av den enkeltes forbruk. En måler skal bidra til at den enkelte ikke betaler mer enn eget forbruk.

5.2 Departementets høringsutkast

Departementet foreslo at det kunne avtales at utleierens utgifter til vann skulle betales som tillegg til husleien. Det var en forutsetning at disse utgiftene ble betalt ut fra forbruk. Departementet foreslo videre at leieren kunne kreve at det ble installert apparat for måling av den enkeltes forbruk i eiendom med felles anlegg for levering av vann, og at utleieren i så fall kunne utlikne omkostningene ved slike installasjoner på samtlige leiere i eiendommen over et tidsrom på ett år.

5.3 Høringsinstansenes syn

Forbrukerrådet, Bergen kommune, Drammen kommune, Oslo kommune, Porsgrunn kommune, Skien kommune, Stavanger kommune, Trondheim kommune, Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd, KS, Den Norske Advokatforening, NBBL og OBOS støtter forslaget om at leieren skal betale for utgiftene til vann der vannutgiftene er avhengig av forbruk.

Forbrukerrådet, Den Norske Advokatforeningog Huseiernes Landsforbund mener at dersom det åpnes for å ta betalt for vannavgift, bør dette også gjelde for avløpsavgift . Forbrukerrådetmener regelen må utformes slik at den bare kan brukes der avgiften beregnes etter målt forbruk. Det kan ikke være tilstrekkelig at kommunen har mulighet til å beregne avgiften etter forbruk.

Huseiernes Landsforbund og Norges Eiendomsmeglerforbund mener bestemmelsen bør utvides til å gjelde for alle kommunale avgifter.

Bergen kommune ønsker også å kunne ta tillegg for utgifter til data/telenett. Kommunen anser dette som samfunnsmessig nyttig og ofte nødvendig. Drammen kommune ønsker å kunne fakturere separat ved alle målbare tjenester som kun dekker leierens private forbruk. Drammen kommune viser til at enkelte kommuner har innført renovasjonsavgift etter vekt, og antar at andre tjenester kan innføres på denne måten.

Oslo kommunemener at det bør være adgang til å ta tilleggsbetaling for andre ytelser. Oslo kommune mener at flere relevante tilleggsytelser er av en slik art at det må antas at markedet vanskelig kan sørge for en korrekt prissetting når alt skal inngå i ett beløp. Kommunen mener at konsekvensen vil kunne bli at utleieren vil begrense sitt tilbud til kun å gjelde husrommet. Dette vil videre kunne føre til at de som leier, bor i dårligere utrustede boliger enn dem som har hatt anledning til å kjøpe egen bolig. Oslo kommune mener derfor at den binding på avtalefriheten som departementet foreslår fortsatt er for streng.

Jussformidlingen, Juss-Buss og Leieboerforeningen Bergen er uenige i endringsforslaget. Leieboerforeningen Bergen mener forslaget om særskilt betaling for vann vil føre til høyere leie og dermed høyere boutgifter for leierne. Jussformidlingen mener det ikke er nødvendig å redusere vannforbruket i Norge, og at miljøbelastningen ved å montere en måler kan være større enn gevinsten ved et redusert vannforbruk. Det vil neppe være særlig praktisk eller hensiktsmessig å administrere ut fra beløpets størrelse. Juss-Buss mener ordningen vil føre til flere konflikter mellom leiere og utleiere. Juss-Buss erfarer at det allerede er stor forvirring om hvilke ytelser som kan kreves i tillegg til leien.

Forbrukerrådet påpeker at det må installeres en vannmåler for å beregne vannavgiften. Det vil føre til installasjonskostnader, og det vil ofte være en årlig leieavgift til kommunen for å ha vannmåler. Leieavgiften mener Forbrukerrådet at utleieren må kunne belaste leieren i tillegg til husleien.

Forbrukerrådet, Sarpsborg kommuneog Juss-Buss legger til grunn at utleieren må betale for installering av vannmåleren .Sarpsborg kommune viser til at det kan være problematisk å kreve at leierne skal betale for forbruket hvis utleieren ikke utbedrer mangler som fører til økt forbruk av vann, for eksempel på grunn av lekkasjer i rørene.

5.4 Departementets vurderinger

Departementet mener at det er viktig at leien er forutsigbar og fast. Dette tilsier at husleieloven, slik som i dag, begrenser adgangen til å ta betalt for tilleggsytelser utover leien. Det er fra enkelte hold anført at hensynet til å sammenlikne priser tilsier en større adgang til å ta betalt for tilleggsytelser. Departementet er ikke enig i dette. Det utvikles en husleiestatistikk som vil bedre mulighetene for å sammenligne leiepriser. Det er mange opplysninger som skal gis i den forbindelse. Blant annet boligens standard, størrelse, tilgang på kabel-tv, bredbånd m.m.

Når det gjelder tilleggsytelser har partene i dag bare mulighet til å avtale at utgiftene ved forbruk av elektrisitet og brensel kan fordeles forholdsmessig mellom brukerne av eiendommen. Denne adgangen er begrunnet med at dette er utgifter som avhenger av leierens forbruk og som ikke lar seg beregne på forhånd. Leieren kan da begrense egne kostnader gjennom å redusere sitt forbruk. Departementet ser at de samme hensyn gjør seg gjeldende for utgifter til vann. Departementet mener også at det er positivt å motivere til handlinger som kan ivareta miljøhensyn. Departementet foreslår derfor at også utleierens utgifter til vann kan kreves i tillegg til leien hvor utgiftene betales etter målt forbruk. Som Forbrukerrådet påpeker, er det bare der utgiften beregnes etter målt forbruk, at det kan avtales at leieren skal betale for utleierens utgifter til vann. Er det behov for å leie måler for å beregne forbruket, mener departementet at partene kan avtale at leieren også skal dekke denne utgiften. Dersom dette ikke er avtalt, vil det bero på en konkret helhetsvurdering hvem som skal betale for leie av måler. Hvis utleieren tar initiativ til å installere vannmåler og til å fakturere for utgifter til vann og avløp særskilt, må utleieren som utgangspunkt selv dekke utgiftene ved leie av måleapparat. Det samme gjelder dersom det er behov for å kjøpe måler.

Flere høringsinstanser mener at de samme hensyn gjør seg gjeldende for avløpsavgift. Departementet ser at det som hovedregel er slik at utgiftene til avløp beregnes ut fra vannkonsumet, og foreslår en endring slik at det i slike tilfeller også kan avtales at leieren skal betale avløpsavgiften.

Flere høringsinstanser foreslår at det også skal kunne avtales at leieren betaler for andre tilleggsytelser utover leien. Det nevnes som eksempler alle kommunale avgifter, utgifter til data/telenett, alle tjenester som dekker leierens forbruk og som er målbare samt andre tilleggsytelser. Departementet mener imidlertid at hensynet til at leien er forutsigbar og fast tilsier at det ikke åpnes for å avtale at leieren betaler for ytterligere tilleggsytelser i tillegg til leien. Som påpekt av Juss-Busskan slike tillegg føre til forvirring om hvilke tilleggsytelser som kan kreves, samt føre til konflikter. Departementet mener dette er ytterligere argumenter for ikke å foreslå en enda videre adgang til å ta betalt for tilleggsytelser utover leien.

Når det gjelder betaling for forbruk av vann og avløp i eiendommen, foreslår departementet tilsvarende regler som gjelder for elektrisitet og brensel. Dette innebærer at leieren kan kreve at utleieren legger fram regnskap som viser størrelsen på kostnadene og fordelingen av disse på eiendommens husrom. Leierne kan på visse betingelser også kreve installering av apparat for måling av den enkeltes forbruk.