8 Vedlikeholdsansvar
8.1 Dagens regel
Utleieren har hovedansvaret for å vedlikeholde husrommet og eiendommen for øvrig, jf. § 5 – 3. Utleieren skal også vedlikeholde fellesarealer og tilbehør/gjenstander som leieren etter avtalen har rett til å bruke.
Leieren har en avgrenset plikt til å vedlikeholde husrommet. Leierens vedlikeholdsplikt gjelder dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, samt varmtvannsbeholdere. Leieren har også plikt til å vedlikeholde inventar og utstyr som ikke er en del av den faste eiendommen. Dette gjelder blant annet møbler og tekniske hjelpemidler. Leieren er ikke bare forpliktet til å utføre vedlikeholdet, men også til å dekke de utgiftene som dette medfører. Når det ikke lenger er regningssvarende å vedlikeholde og partene ikke har avtalt annet, har utleieren ansvar for at utskifting blir gjennomført.
Partene kan bli enige om en annen fordeling av vedlikeholdsansvaret enn det som framgår ovenfor. Leieren kan for eksempel få redusert leien mot å overta alt eller større deler av vedlikeholdsansvaret.
Utbedring av tilfeldig skade regnes ikke som vedlikehold. Utleieren har dermed ansvar for utbedring av dette. Det fremgår av lovens forarbeider at annet kan være særskilt avtalt, jf. for eksempel i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 181, men dette fremgår ikke klart av lovteksten.
8.2 Departementets høringsutkast
Departementet foreslo at ansvarsfordelingen i forhold til røykvarslings- og brannslokkingsutstyr skulle fremgå av husleieloven. Departementet foreslo også at det ble presisert i lovbestemmelsen at det kunne avtales at leieren skulle ha ansvar for utbedring av tilfeldig skade.
8.3 Høringsinstansenes syn
Forbrukerrådet, Bergen kommune, Oslo kommune, Porsgrunn kommune, Skien kommune, Trondheim kommune, Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd, KS, Den Norske Advokatforening, Huseiernes Landsforbund, NBBL og OBOSstøtter forslaget om å presisere i lovteksten hvem som har ansvar for vedlikehold av røykvarslere og brannslukkingsutstyr.
Forbrukerrådetønsker en ansvarsfordeling som harmonerer med blant annet forsikringslovgivningen. Den Norske Advokatforeningog Huseiernes Landsforbund oppfatter høringsforslaget som tvetydig.
Forbrukerrådet, Bergen kommune, Stavanger kommune, Trondheim kommuneog KSer enig i at det presiseres i bestemmelsen at leieren ikke er ansvarlig for tilfeldig skade med mindre dette er særskilt avtalt.
Leieboerforeningen, Leieboerforeningen BergenJussformidlingen, og Juss-Bussmener det ikke bør være adgang til å avtale at utbedring av tilfeldig skade er leierens ansvar. Jussformidlingen mener dette vil føre til en mer utstrakt bruk av en slik ansvarsoverføring, og mener denne muligheten må strammes inn. Leieboerforeningenog Jussformidlingen mener det er naturlig at huseieren tar dette ansvaret. Huseieren har mulighet for å tegne forsikring. Jussformidlingen ser at det kan være et slikt behov ved langvarige uoppsigelige kontrakter, og foreslår en slik regel for tidsbestemte leieavtaler med varighet på minst fem år.
Juss-Buss erfarer at et økt vedlikeholdsansvar for leieren, sjelden medfører lavere leie, og at man derfor ikke bør ha mulighet til å fravike lovens regler om vedlikeholdsansvar til ugunst for leieren.
8.4 Departementets vurderinger
Departementet har stort sett mottatt positive tilbakemeldinger til dagens bestemmelse. Det har riktignok vært fremmet innvendinger om at utleieren burde få et større ansvar for det innvendige vedlikeholdet. Dette er begrunnet med at en del av vedlikeholdet må foretas av fagpersoner. Departementet har forståelse for at det enkelte ganger kan være hensiktsmessig at vedlikehold, som må foretas av fagpersoner, påhviler utleieren. På den annen side kan leierens bruk ha stor betydning for vedlikeholdsbehovet, og dette gjelder også når vedlikeholdet må utføres av fagpersoner. Dette tilsier at ethvert vedlikehold som krever fagkompetanse, ikke skal være utleierens ansvar.
Huseiernes Landsforbund har påpekt en uklarhet i lovgivningen i forhold til kontroll/utskifting av røkvarslere og brannslukningsapparat i utleide husrom. Det følger av brann- og eksplosjonsvernloven § 6 at blant annet eier av byggverk, her utleieren, plikter å sørge for nødvendige sikringstiltak for å forebygge og begrense brann, eksplosjon eller annen ulykke. Både eieren, her utleieren, og brukeren, her leieren, av byggverk plikter å holde bygningstekniske konstruksjoner, sikkerhetsinnretninger og øvrige sikringstiltak til vern mot brann, eksplosjon eller annen ulykke i forsvarlig stand, og påse at disse til enhver tid virker etter sin hensikt. Med hjemmel i denne lovbestemmelsen er det gitt forskrift om brannforebyggende tiltak og tilsyn. Forskriften § 2 – 5 lyder som følger:
«§ 2 – 5 Røykvarsler og manuelt slokkeutstyr i bolig
Eier av bolig skal sørge for at boligen er utstyrt med minst en godkjent røykvarsler, plassert slik at den høres tydelig på alle soverommene når dører er lukket.
Eier skal også sørge for at boligen er utstyrt med manuelt slokkeutstyr som kan benyttes i alle rom.»
Når det gjelder brukerens plikter, uttales i veiledningen til forskriften § 2 – 5 følgende:
«Anskaffelse og formålstjenlig valg og montering av egnet røykvarsler er eiers ansvar (huseier, borettslag o.a.), mens nødvendig funksjonskontroll med rengjøring, batteriskift (eventuell kontroll av annen kraftforsyning) og testing er brukers ansvar…
Anskaffelse og kontroll/vedlikehold (service) av manuelt slokkeutstyr er eierens ansvar (huseier, borettslag o.l.). Visuelt ettersyn av utstyret er brukerens ansvar, f.eks. at det er tilfredsstillende trykk på håndslokkeren, og at plombering og slange er intakt. Brannslangen etterses ved å se til at slangen tåler vanntrykket uten å lekke, at tilkoblingskranen fungerer etter sin hensikt mv.»
Ansvaret er således fordelt slik at utleieren har ansvar for anskaffelse av røykvarslings- og brannslokkingsutstyr. Leieren har ansvar for funksjonskontroll av røykvarslings- og brannslukkingsutstyret. Departementet mener det er viktig at denne ansvarsfordelingen også framgår av husleieloven. En slik presisering i husleieloven vil hindre tvil om regelen, og kan bidra til å bevisstgjøre partene om en viktig ansvarsdeling for vedlikeholdet av brannsikringsutstyr. De fleste høringsinstansene er enig i disse vurderingene. Departementet mener dessuten at denne fordelingen er den mest praktiske å gjennomføre i forhold til hvem som bebor boligen og lettest kan foreta ettersyn. Departementet foreslår derfor en slik presisering i loven.
Det fremgår ikke av lovteksten at det kan avtales at leieren skal ha ansvar for utbedring av tilfeldig skade. I lovens forarbeider er det imidlertid presisert at det kan avtales en annen fordeling. Departementet foreslo at dette ble presisert i lovteksten. Enkelte høringsinstanser fraråder at utleieren kan overføre ansvaret for utbedring av tilfeldig skade til leieren. Høringsinstansene viser til at det trolig vil føre til utstrakt ansvarsoverføring og at det er utleieren som best kan tegne forsikring mot slike skader. Departementet er kjent med at det i dag er ulik ansvarsdekning i forsikringer når det gjelder tilfeldig skade. Enkelte tilfeldige skader vil være dekket av innboforsikringen, men best dekning oppnås vanligvis ved en såkalt villaforsikring. Departementet er etter dette kommet til at utleieren derfor bør være ansvarlig for tilfeldig skade på boligen. Departementet vil derfor ikke foreslå noen endringer av lovens ordlyd i forhold til tilfeldige skader.