6 Depositum

6.1 Dagens regel

Det kan avtales at leieren, som sikkerhet for skyldig leie, skader på husrommet, utgifter til fravikelse og for andre krav som reiser seg av leieavtalen, skal deponere et beløp på opptil seks måneders leie, jf. § 3 – 5. Partene må avtale at det skal stilles et depositum, og hvis så, hvilke krav depositumet skal sikre. Dersom partene ikke har avtalt hva depositumet skal sikre, utfylles avtalen av husleielovens bestemmelser.

For å skape tilstrekkelig sikkerhet om selve depositumet, skal pengene settes på særskilt konto i bank eller annen finansinstitusjon som har rett til å motta slike innskudd. Det er utleieren som må dekke kostnadene med å etablere depositumskonto. Utleieren kan som hovedregel kreve utbetalt skyldig husleie ved leieforholdets slutt uten at leieren varsles på forhånd, mens utbetaling av andre krav alltid forutsetter samtykke fra leieren (erkjennelse av kravet) eller rettskraftig dom.

6.2 Departementets høringsutkast

Departementet foreslo at det skulle etableres en egen konto for hvert leieforhold, og at dette fremgikk klart av husleieloven. Det ble videre foreslått at leieren skulle varsles dersom utleieren krevde utbetaling fra depositumet. Fristen for å protestere ble foreslått satt til to uker etter en avveining av utleierens og leierens interesser. Hvis leieren ikke protesterte innen fristen, ville utleieren få utbetalt fra depositumet i samsvar med sitt krav. Utbetaling var dermed ikke begrenset til skyldig leie. Slik som i dag, skulle finansinstitusjonen også kunne utbetale i samsvar med den annen parts skriftlige samtykke.

Departementet foreslo videre at dersom utleieren krevde utbetaling og leieren protesterte, måtte utleieren reise søksmål innen én måned etter at protesten ble mottatt. Ved fastsettelse av fristen ble det bl.a. lagt vekt på at utleieren etter dagens lov har en tilsvarende søksmålsfrist for å hindre utbetaling av depositumet etter krav fra leieren.

Departementet foreslo at det skulle gå klart fram av loven at beløpet ikke kunne utbetales til leieren hvis utleieren hadde iverksatt tvangsfullbyrdelse. Det ville eksempelvis kunne være igangsatt en prosess for å ta utlegg i en depositumkonto etter den forenklede fremgangsmåten i tvangsfullbyrdelsesloven § 7 – 2 bokstav f til sikring av krav som springer ut av leieavtalen.

Det ble også foreslått uttrykkelig å presisere i loven at utleieren skulle betale utgiftene ved opprettelse av kontoen. Departementet foreslo også at det ble klargjort i bestemmelsen at utleieren kunne bestemme i hvilken finansinstitusjon depositumet skulle plasseres, så sant dette ikke innebar en urimelig ulempe for leieren. Leieren pliktet ikke å opprette depositumskonto i utlandet.

6.3 Høringsinstansenes syn

6.3.1 Størrelsen på depositumet mv.

Leieboerforeningen Bergen støtter endringene, men ønsker begrensninger i depositumets størrelse. Leieboerforeningen Bergen foreslår at utleieren ikke kan kreve mer enn en måneds leie i depositum for bokollektiver med studenter, og ikke mer enn to måneders leie for leiere av mer enn to rom. Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd, Porsgrunn kommune, Skien kommune er enige i forslaget, men ønsker en særregel for offentlig utleie.

Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen i Norge er opptatt av at bankene i minst mulig grad skal måtte vurdere privatrettslige forhold, og mener forslaget ikke helt ivaretar dette hensynet. Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen i Norge viser i den forbindelse til at det synes som bankene er tiltenkt en rolle som mottaker/utveksler av protestbrev der leieren protesterer mot utbetaling av depositumet. Dersom det skorter på betalingsvilje eller partene ikke er enige om hvem som har krav på depositumsbeløpet, mener Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen i Norge at spørsmålet må avgjøres av domstolene. Det vises i denne sammenhengen til at det med ny tvistelov er kommet forenklede prosessregler for små krav. Eventuelt kunne man i tillegg vurdere å innføre en regel der banken kan utbetale til en av partene dersom banken først har sendt varsel til den annen part til folkeregistrert adresse og det deretter har gått svært lang tid (flere måneder) uten at vedkommende har reagert. Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen i Norge viser også til at dagens regler fører til en del arbeid i bankene som gjenspeiler seg i gebyret som kreves for å opprette slike kontoer.

Kunnskapsdepartementet fremholder at det bør legges vekt på Samskipnadsrådets merknader til endringer i depositumsbestemmelsen.

6.3.2 Samlekontoer

Forbrukerrådet, Husleietvistutvalget, Leieboerforeningen i Osloog NBBL støtter forslaget om å opprette én konto pr. leieforhold. Forbrukerrådet mener de praktiske ulempene og beskjedne kostnader utleierne måtte ha i den forbindelse bør tillegges begrenset betydning. Leierne bør ha samme sikkerhet for depositumbeløp som for andre bankinnskudd.

Oslo kommune, Trondheim kommune, Huseiernes Landsforbund, Norsk Studentunion, Norges Eiendomsmeglerforbund, Studentenes Landsforbund, Studentsamskipnaden i Oslo og Utleiemegleren AS mener at loven ikke bør utelukke bruk av samlekontoer for depositum. Hvis utleiere har behov for en slik ordning, er det ønskelig at reglene ikke gjør administrasjon av ordningen unødig kostnads- og ressurskrevende. Trondheim kommune viser til at dette demper utleierens motivasjon for å leie ut. Huseiernes Landsforbund mener bankenes innskuddsgaranti er god nok.

Norges Eiendomsmeglerforbundviser til at en ordning med felles konto mer er i overensstemmelse med praksis for øvrig i eiendomsmeglerbransjen hvor det er felles klientkonto. Utleiemegleren AS foreslår at det deponerte beløp kan settes på klientkonto tilhørende foretak som har tillatelse til å drive advokat- eller eiendomsmeglervirksomhet. Utleiemegleren mener dette vil kunne profesjonalisere leiemarkedet, og at samfunnet er tjent med dette.

Norsk Studentunion, Samskipnadsrådet, Studentsamskipnaden i Trondheim, Studentsamskipnaden i Oslo, Velferdstinget i Trondheimog Velferdstinget i Oslo mener forslaget om én konto for hvert leieforhold vil medføre store praktiske vanskeligheter og innebære en betydelig økonomisk belastning. Ifølge Samskipnadsrådetbør det gis mulighet til at det kan opprettes én felles konto, for eksempel at samskipnadene gis anledning til å opprette én særskilt konto adskilt fra virksomhetens øvrige midler med en spesifisert oversikt over hvilke studenter som har depositum til gode. Ifølge Velferdstinget i Oslo deponeres det i dag vanligvis mellom en og to månedsleier, og dette er vesentlig lavere beløp enn hva som er vanlig i det private markedet. Studentsamskipnaden i Trondheim viser også til at samskipnaden opererer med et depositum tilsvarende ca. en månedsleie.

Velferdstinget i Trondheimog Studentsamskipnaden i Trondheimviser til at samskipnadene i dag opererer med en felles konto hvor bare utleieren har disposisjonsrett. Velferdstinget i Trondheim mener en felles konto ikke vil svekke studentenes sikkerhet. Ifølge Studentenes Landsforbund praktiserer de aller fleste samskipnadene en ordning med felles depositumskonto, slik at forslaget vil innebære en betydelig omlegging. Dette innebærer merkostnader som må dekkes av leierne selv. Norsk Studentunion, Studentenes Landsforbund, Velferdstinget i Trondheimog Velferdstinget i Oslo viser også til at studentene flytter oftere enn andre slik at det er høy grad av turnover. Samskipnadsrådetog Studentenes Landsforbund mener endringen fører til at samskipnadene vil måtte møte opp personlig i banken ved opprettelse og nedleggelse av konto, en praksis som vil koste dem betydelige ressurser.

Samskipnadsrådet, Studentenes Landsforbund, Studentsamskipnaden i Trondheim, Studentsamskipnaden i Oslo, Velferdstinget i Trondheimog Velferdstinget i Oslo fremhever at samskipnadene ikke generer noe overskudd, slik at kostnadsøkninger må lempes over på leierne gjennom økt husleie. Samskipnadsrådet viser til at dette dreier seg om ca 20 000 leieforhold årlig. Studentsamskipnaden i Trondheim viser til at studentene selv sitter i styret og dermed har innsikt i bedriftens økonomi og disposisjoner.

Norsk Studentunion, Samskipnadsrådet, Studentenes Landsforbund, Studentsamskipnaden i Trondheim, Studentsamskipnaden i Osloog Velferdstinget i Trondheimmener forslaget vil skape problemer ved utleie til internasjonale studenter som vanligvis ikke har norsk personnummer og dermed ikke har anledning til å opprette konto i Norge før slikt personnummer foreligger. Studentsamskipnaden i Oslo viser til at majoriteten av utenlandske studenter er her 3–10 måneder.

Ifølge Norsk Studentunion, Samskipnadsrådet, Studentenes Landsforbund og Velferdstinget i Oslo er et alternativ for samskipnadene som følge av forslaget å slutte å kreve inn depositum fra leierne. Dette vil føre til økte vedlikeholdskostnader og økt avsetninger til tap av fordringer, noe som igjen fører til økt leie. Studentenes Landsforbund viser til at forslaget vil motvirke arbeidet med å sikre flest mulig studenter et billig og godt sted å bo. Studentenes Landsforbund viser til at dette er et paradoks i forhold til regjeringens satsning på økt studentboligbygging.

6.3.3 Utbetaling av skyldig leie

Huseiernes Landsforbundog Norges Eiendomsmeglerforbund er imot å endre dagens regel om at utleieren på visse betingelser kan få utbetalt fra depositumet. Ifølge Samskipnadsrådet og Studentsamskipnaden i Oslo er det viktig å kunne trekke skyldig husleie fra depositumskonto uten søksmål pga kostnadene knyttet til dette. Samskipnadsrådet viser også til at samskipnadene opererer med lave depositum av hensyn til studentenes økonomi.

Samskipnadsrådetog Studentsamskipnaden i Trondheim sier at det vil være vanskelig med varsling. Studentsamskipnaden i Trondheim mener dette spesielt gjelder internasjonale studenter som flytter uten å betale siste månedsleie, og uten å si fra hvor vedkommende flytter.

Huseiernes Landsforbund henviser til Stortingets flertallsbegrunnelse for å innføre regelen i 1999-loven. Huseiernes Landsforbund har ikke erfart at dagens regel ikke har fungert. Også OBOS mener at det ikke er dokumentert at gjeldende bestemmelse har vært uheldig fordi leiere av ulike årsaker rettmessig har holdt tilbake deler av leien. OBOS har ikke slike erfaringer.

Huseiernes Landsforbund mener det fortsatt er slik at utleieren risikerer å stå uten leie de siste månedene av leieforholdet fordi utkastelse ikke lenger er noen trussel for leieren. OBOSmener at det vil kunne gi uheldige utslag hvis leieren kan protestere og utleieren må reise søksmål for å få tilgang til depositumet. OBOS viser til at utleiere vil kunne ha behov for rask og problemfri tilgang til det deponerte beløp for eksempel hvis husleien delfinansierer boliglånet.

Huseiernes Landsforbund og Norges Eiendomsmeglerforbund viser til at endringen kan føre til utleievegring.

Bergen kommune ønsker ikke en endring av utleierens mulighet til å få dekket skyldig leie av depositumet hvis kontoen befinner seg i samme bank som der husleien innbetales. En slik endring kan føre til at det er nødvendig å utvide depositumets størrelse. Dette mener også Huseiernes Landsforbund. Bergen kommune mener regelen vil virke ekskluderende for personer som er vanskeligstilt på boligmarkedet.

Statsbygg erfarer problemer med innbetaling av husleie mot slutten av et leieforhold. Leieren har da ofte behov for å avsette midler til nytt depositum eller innskudd for leie av annet objekt. Statsbygg mener utleieren løper en betydelig økonomisk risiko ved avslutning av leieforhold hvis regelverket endres slik at utleieren ikke får tilgang til depositumet selv ved dokumentert uteblitt leie.

6.3.4 Protestrett til leieren

Huseiernes Landsforbund støtter endringsforslagene.

I forhold til utleierens protestfrist gjør Norske Inkassobyråers Foreningoppmerksom på de ordinære varslingspliktene og fristene som følger av inkassoloven. Norske Inkassobyråers Forening viser til at dersom utleieren skal overholde fristene, vil det være umulig å dokumentere at søksmål er reist. Norske Inkassobyråers Forening foreslår at fristen vurderes forlenget eller kravet omformuleres.

6.3.5 Utbetale skyldig leie uten varsel til leieren

Forbrukerrådet, Oslo kommune, Stavanger kommune, Trondheim kommune, KS, Jussformidlingenog Leieboerforeningen i Oslo slutter seg til forslaget om at utleieren ikke lengre skal få utbetalt skyldig leie fra depositumskontoen uten at leieren varsles på forhånd. KS er derimot ikke enig i at utleieren ved protest må reise søksmål . Forbrukerrådet mener det er fornuftig at søksmålsbyrden plasseres hos utleieren, og at det er en fordel at forslaget gir finansinstitusjonene enklere regler å forholde seg til. Leieboerforeningen i Oslo viser til at leieren i mange tilfeller har rett til å la være å betale husleie i leieforholdets avslutningsfase. Leieboerforeningen i Oslo mener likviditetshensyn også er et argument i leierens favør.

Finansnæringens Hovedorganisasjonog Sparebankforeningen i Norge mener at uttrykket utleieren har «mottatt» varsel, skaper usikkerhet. Dels kan det være uklart når utleieren faktisk har mottatt varselet, hvilket igjen skaper usikkerhet om starttidspunktet for å utbetale depositumsbeløpet til leieren. Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen i Norge ønsker at fristen for utleieren til å reagere regnes fra varselet er sendt. De mener det gjerne må presiseres i loven om varselet skal sendes til den adresse kunden har oppgitt til banken eller til folkeregistrert adresse. Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen i Norge mener at dersom fristen skal regnes fra når det ble sendt, kan fristen for å reagere gjerne forlenges noe. Det anbefales alternativt et mer objektivt konstaterbart utgangspunkt for fristen.

Husleietvistutvalget mener endringen representerer en utvidelse av utleierens mulighet til å få dekning i leierens depositum. De viser til at utleieren i dag kun kan kreve utbetaling ved mislighold av leiebetalingen, der det er avtalt på forhånd og pengene er i samme bank. Husleietvistutvalget viser til at det er stor forskjell på om kravet gjelder skyldig leie eller skader på husrommet. Det er sjelden Husleietvistutvalget opplever at utleieren uberettiget har fått dekning i depositumet for leie etter dagens regler. Når det gjelder erstatning for skader på husrommet, stiller dette seg helt annerledes. En stor andel av tvistene som blir brakt inn for Husleietvistutvalget gjelder krav fra utleieren om dekning i depositum på grunn av manglende rengjøring og erstatning for skader. Husleietvistutvalget foreslår at det heller innføres en varslingsplikt i et nytt punkt c for å unngå at utleieren uberettiget får utbetalt skyldig leie.

Jussformidlingen anser det som positivt at det gis en frist for utleieren til å reise søksmål ved leierens protest på utbetaling av depositumet.

Stavanger kommune, NBBLog OBOS er uenig i at utleieren må reise søksmål dersom leieren protesterer. NBBLog OBOS mener at dersom leieren skal varsles bør det være leieren som reiser søksmål. OBOSviser til at dette kan hindre unødvendige søksmål og utgifter. NBBLog OBOS har heller ikke inntrykket av at bestemmelsen har virket uheldig.

Stavanger kommune ser behov for et forenklet system hvor for eksempel et offentlig organ kan foreta vurderingen av hvorvidt depositum kan utbetales eller ikke. Dette er fordi det både er tids- og kostnadskrevende å reise søksmål, og at kostnadene frem til saken er kommet til retten kanskje allerede har nådd de samme summer som leierens eventuelle skyldige husleie.

KS mener det bør inntas at kommunale instanser kan stille med kommunal garanti og at dette likestilles med depositum. KS viser til at flere kommuner opplever at mange utleiere nekter å ta imot kommunal garanti.

6.3.6 Utleierens søksmålsfrist

OBOS viser til at fristen for utleieren til å reise søksmål under enhver omstendighet må forlenges fra en til tre måneder. I motsatt fall vil man lett kunne oppleve at utleieren ikke rekker å ta ut søksmål for eksempel i forbindelse med avvikling av ferier. Statsbygg mener at de foreslåtte tidsfristene for å reise søksmål eller igangsette tvangsfullbyrdelse er for knappe med henblikk på mislighold mot slutten av leieperioden.

Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen i Norge forstår forslaget dit hen at banken vil kunne utbetale depositumsbeløpet til leieren, når den foreslåtte månedsfristen for å gi tilbakemelding med dokumentasjon for å ha reist søksmål oversittes. Slik utkastet er formulert, gjelder dette også selv om søksmål er reist innen fristen, men banken ikke får melding/dokumentasjon før etter fristens utløp. Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen i Norge mener banken kan utbetale selv om den har mottatt melding /dokumentasjon for eksempel etter 35 dager.

Finansnæringens Hovedorganisasjonog Sparebankforeningen i Norge mener det er uklart hva banken må kreve for å legge til grunn at det er «dokumentert» at søksmål er reist. Banken vil ofte godta en kopi av forliksklagen dersom det er en advokat som henvender seg til banken på vegne av utleieren og bekrefter at forliksklagen er sendt forliksrådet. Derimot mener Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen i Norge at det neppe kan være tilstrekkelig med en kopi av forliksklagen dersom den sendes inn av utleieren, fordi dette ikke er noen dokumentasjon for at klagen virkelig er sendt til forliksrådet. Etter det disse kjenner til, har ikke forliksrådene noen rutiner for å bekrefte mottak av forliksklager, og det er ikke ønskelig at bankene må behøve å kontakte forliksrådene med sikte på å innhente en slik bekreftelse. En del av uklarhetene som gjelder utleierens søksmålsfrist, gjelder også om leieren krever utbetaling av depositumet ifølge Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen i Norge. I tilfeller der man ikke vet hvor leieren befinner seg, legges det til grunn at søksmålsfristen ikke begynner å løpe før man har funnet frem til leieren. Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen i Norge viser også til at lovforslaget ikke inneholder noen klare bestemmelser om hvor leieren skal sende sin protest mot utbetalingen eller hvordan utleieren skal gjøre seg kjent med denne. Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen i Norge stiller også spørsmål ved om banken skal være en slags utvekslingssentral for meldinger. Det må i så fall påregnes saksbehandlingstid.

Jussformidlingen mener at leieren bør få tre ukers frist til å protestere mot utleierens krav om utbetaling. Jussformidlingen kan ikke se at en slik frist nedprioriterer hensynet til utleierens likviditet i urimelig grad. Husleietvistutvalget mener en to ukers frist er altfor kort fordi det er urealistisk at leieren protesterer innen denne fristen. Ved flytting tar det tid for posten å komme til riktig adressat. Erfaringsmessig mener Husleietvistutvalget at det er vanskelig å få tak i leieren, og at det er en betydelig andel ressursvake leiere som overser eller ikke forholder seg til denne type frister.

6.3.7 Tvangsfullbyrdelsesloven

Husleietvistutvalget er betenkt over at igangsetting av en rettslig prosess etter tvangsfullbyrdelsesloven skal likestilles med et ordinært søksmål. Krav om dekning i depositumskonto på bakgrunn av påståtte skader på husrom etter utflytting står i en helt annen stilling enn ordinære pengekrav. Husleietvistutvalget viser også til at leieren i slike prosesser må uttale seg innenfor knappe tidsfrister.

Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen i Norge mener det ikke uten videre er klart hva som ligger i begrepet å ha «igangsatt rettslig prosess etter tvangsfullbyrdelsesloven».

6.3.8 Betaling av gebyr for opprettelse av depositumskontoen

Forbrukerrådet anser det rettslig sett som unødvendig å spesifisere hvem som skal belastes kostnadene for opprettelse av depositumskonto. Pedagogiske hensyn tilsier likevel at det står nevnt i loven. Husleietvistutvalget og Oslo kommuneer positiv til presiseringen. Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen i Norge stiller også spørsmål om det er nødvendig å presisere dette i lovbestemmelsen. Dersom leieren kontakter banken, antas det at bestemmelsen ikke er til hinder for at banken i første omgang krever gebyret av leieren slik at det blir et etteroppgjør mellom leieren og utleieren.

Finansnæringens Hovedorganisasjonog Sparebankforeningen i Norge forutsetter at banken ikke skal kontrollere om leieren har fulgt utleierens anvisning med hensyn til i hvilken finansinstitusjon depositumskontoen skal opprettes.

6.4 Departementets vurderinger

6.4.1 Depositumets størrelse

Formålet med et depositum er å gi utleieren sikkerhet for skyldig husleie og andre krav mot leieren. Dersom utleieren skal få slik sikkerhet, må det være mulig å avtale et depositum av en viss størrelse. Et depositum tilsvarende én til to måneders leie, som Leieboerforeningen Bergen foreslår, vil gi liten sikkerhet. Departementet vil derfor ikke foreslå en slik endring.

6.4.2 Om samlekontoer

Det deponerte beløp skal i dag settes på «særskilt» konto i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. I særskilt konto ligger at innestående må være utskilt fra så vel leierens som utleierens øvrige midler. Det har vært knyttet tvil til om det kan etableres en felles depositumskonto for flere leieforhold. Departementet foreslår at det som hovedregel skal etableres en særskilt konto i leierens navn for hvert leieforhold. Krav om én konto for hvert leieforhold vil trolig gi best oversikt, og gjøre det enkelt å kontrollere at lovens øvrige vilkår oppfylles. Det er begrenset krav til innskuddsgaranti for bank og finansinstitusjoner som har rett til å tilby slike tjenester i Norge. Bankene og andre finansinstitusjoner som tar imot innskudd i Norge, har heller ikke samme størrelse på innskuddsgarantien. Innskuddsgarantigrensen kan raskt bli overskredet dersom det opprettes en felles deponeringskonto for mange leiere.

Særlig studentsamskipnadene og ulike studentorganisasjoner har under høringen pekt på at samskipnadene i dag har en felles depositumskonto. Kontoen disponeres av samskipnaden, og ikke av en finansinstitusjon. Organisasjonene har av praktiske og kostnadsmessige grunner bedt om at dagens praksis med en samlekonto kan videreføres og at den ulovlige disponeringen over kontoen kan legaliseres. Departementet vil peke på at omtalte praksis for studentsamskipnadene er ulovlig, og at studentene derfor ikke har den sikkerheten for depositumet som de skal ha.

Det er ikke slik at en studentsamskipnad behøver å oppsøke banken for hver nye konto som opprettes, slik enkelte har hevdet. Med utgangspunkt i en stor portefølje av depositumskontoer, vil departementet videre anta at det vil være mulig for samskipnaden å oppnå rabatter i etableringskostnadene ved opprettelse av slike kontoer. Det vil også være administrative oppgaver knyttet til en samlekonto.

Selv om det fra leierens ståsted er ulemper med en samlekonto, ser departementet at enkelte større aktører, som studentsamskipnadene, med mange leieforhold av kort varighet, kan ha ønsker om å opprette samlekontoer. Studentsamskipnadene driver heller ikke kommersielt slik at økte utgifter veltes over på leierne. Departementet foreslår etter dette at det som utgangspunkt skal opprettes en særskilt konto i leierens navn for hvert leieforhold, men at departementet får hjemmel til å gjøre unntak fra lovens krav gjennom forskrift, for eksempel unntak fra kravet om særskilt konto i leierens navn for hvert leieforhold. Forskriftshjemmelen er spesielt aktuell i forhold til studentsamskipnadene. Som tidligere nevnt er hvem som kan administrere kontoordningen også viktig for studentsamskipnadene. Dette kan også vurderes i forbindelse med en forskrift. Departementet vil i den forbindelse måtte vurdere om det skal stilles krav til konsesjon, tilsyn av virksomheten, sikkerhetsstillelse mv. Før det er aktuelt å benytte en slik forskriftshjemmel, vil departementet undersøke om det kan oppnås tilfredsstillende løsninger og i så fall, hva som vil være kostnadene med en slik løsning. Departementet vil foreta slike vurderinger i dialog med relevante aktører. Departementet vil også foreslå at det for klausulerte boliger til elever og studenter gis adgang til å kreve forskuddsleie for inntil tre måneder, jf. punkt 12.3 om dette.

6.4.3 Utbetaling av skyldig leie

I høringsutkastet ble det foreslått å fjerne dagens spesialregel, som gir utleieren på visse vilkår rett til utbetaling av skyldig husleie ved leieforholdets slutt. Departementet foreslår likevel å videreføre denne bestemmelsen, men med noen endringer. Departementet har spesielt lagt vekt på at dette er en svært praktisk regel for utleiere, og at Husleietvistutvalget ikke har opplevd at utleiere uberettiget har fått dekning i depositumet for skyldig leie etter dagens regler. Departementet har videre lagt vekt på at en videreføring av regelen kan ha betydning for utleierens motivasjon for å leie ut.

Flere instanser har gitt uttrykk for at det er uheldig at finansinstitusjoner kan utbetale det utleieren oppgir som skyldig leie, uten at leieren varsles på forhånd. Leieren kan av ulike årsaker rettmessig ha holdt tilbake deler av leien. Departementet har forståelse for at utleieren kan ha behov for en rask og problemfri tilgang til det deponerte beløpet i enkelte tilfeller, blant annet av likviditetsgrunner. Det samme argumentet kan imidlertid påberopes av leieren. Departementet foreslår etter dette at det stilles krav om at utleieren ikke lenger kan få utbetalt påstått skyldig husleie uten at leieren varsles på forhånd. Regelen vil gi utleieren sikkerhet mot tap så lenge pengene er deponert, samtidig som leieren får anledning til å forhindre uberettiget utbetaling. Det kan være leieren ikke har betalt, eller har betalt lavere leie fordi leieren mener det foreligger et mislighold fra utleierens side. Forslaget harmonerer også med kravet om at utleieren varsles før finansinstitusjonen kan foreta utbetalinger til leieren der leieren krever utbetaling.

Departementet foreslår videre at dersom leieren protesterer mot utbetaling av skyldig husleie fra depositumskontoen, må leieren gå til søksmål mot utleieren. Bestemmelsen er begrenset til skyldig leie. En utleier som vil gjøre bruk av bestemmelsen, må videre dokumentere avvik i forhold til avtalt leie. Finansinstitusjonen må kunne anse dette dokumentert ved at finansinstitusjonen gjennomgår kontoen hvor husleien er innbetalt, og sammenholder beløpet med hva som skulle vært innbetalt etter husleieavtalen. Dette innebærer at finansinstitusjonen ikke trenger å ta stilling til påstander fra leieren, for eksempel om at deler av husleien er betalt kontant, at det er avtalt at leieren skal utføre arbeid istedenfor å betale leie eller liknende. Når leieren må reise søksmål for å forhindre utbetaling, foreslås det at fristen for å gjøre dette settes til fem uker fra varselet er sendt. Dette samsvarer med den frist som utleieren i praksis har hatt hvis leieren krever utbetaling av depositumet.

Det foreslås at det er finansinstitusjonen som skal sørge for å sende varsel til leieren. Varselet skal sendes både til den gate- eller postboksadressen som leieren har oppgitt og til elektronisk postadresse for leier som har oppgitt en slik. Departementet har i den forbindelse lagt vekt på at finansinstitusjonen har behov for enkle regler å forholde seg til, samt at hensynet til leieren må anses tilfredsstilt ved at varsel skal sendes til oppgitt adresse samt til elektronisk postadresse hvis slik er oppgitt.

Departementet foreslår ellers noen presiseringer i ordlyden slik at det fremkommer klarere når finansinstitusjonen plikter å foreta utbetaling fra kontoen. Endringene skal bidra til å imøtekomme Finansnæringens Hovedorganisasjonog Sparebankforeningen i Norges ønsker om en praktisk enklere bestemmelse for finansinstitusjonene. Departementet mener også at enklere regler vil kunne komme leierne til gode fordi dette kan bidra til rimeligere gebyrer for opprettelse av depositumskontoer samtidig som hensynet til leieren og utleieren er ivaretatt i forenklingen. Departementet fastholder for øvrig hovedprinsippene i dagens lov og har dermed gått tilbake på utleierens muligheter til å få dekning i leierens depositum utover skyldig husleie.

For å imøtekomme Finansnæringens Hovedorganisasjonog Sparebankforeningen i Norges behov for praktisk enklere regler, foreslås det at dersom leieren krever utbetaling av depositumet, skal utleieren innen fem uker fra varsel er sendt, fremme krav om utbetaling av skyldig husleie etter ovennevnte bestemmelse, eller reise søksmål. Fristen på fem uker er i samsvar med bestemmelsen slik den praktiseres i dag, ifølge Finansnæringens Hovedorganisasjonog Sparebankforeningen i Norge. Dette vil således neppe innebære noen store endringer for utleieren. Departementet antar at utleieren må anses å ha dokumentert at det er reist søksmål dersom det fremlegges kopi av forliksklage, stevning eller lignende fra advokat. Dersom utleieren selv fremmer søksmålet, må dette kunne bekreftes av forliksrådet eller Husleietvistutvalget, for eksempel ved en bekreftelse på at klagen er mottatt på dokumentet.

Norske Inkassobyråers Forening viser til at inkassoloven gjør det umulig å dokumentere søksmål innen fristene i husleieloven. Til dette viser departementet til at dersom et pengekrav bestrides, kan spørsmålet om kravets rettmessighet bringes inn til rettslig avgjørelse uten at fristene i inkassoloven følges, jf. inkassoloven § 12 tredje ledd. Departementet er ellers ikke kjent med at dagens fristregel har ført til problemer, og ser ikke grunn til å foreta endringer i dagens praktisering.

6.4.4 Forholdet til tvangsfullbyrdelsesloven

Det kan stilles spørsmål om igangsetting av en rettslig prosess etter de alminnelige reglene i tvangsfullbyrdelsesloven kan likestilles med et søksmål etter husleieloven. Dette fremgår ikke klart av husleieloven, men loven er blitt tolket slik at utleieren kan kreve dekning i en depositumskonto gjennom en slik prosess. Departementet hadde derfor foreslått at det skulle fremgå at beløpet heller ikke kunne utbetales til leieren dersom utleieren har påbegynt en tvangsfullbyrdelsesprosess.

Husleietvistutvalget er skeptisk til at en rettslig prosess etter tvangsfullbyrdelsesloven likestilles med et søksmål. Finansnæringens Hovedorganisasjonog Sparebankforeningen i Norge mener at det kan være uklart når det er «igangsatt rettslig prosess etter tvangsfullbyrdelsesloven». Departementet ser at dette kan skape ytterligere tvilsspørsmål for eksempel i forhold til når utleieren kan sies å ha reist et slikt søksmål. Departementet utelukker ikke at utleieren kan søke dekning i kontoen etter de alminnelige reglene i tvangsfullbyrdelsesloven. Dette må imidlertid løses etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven, og utleieren kan ikke stanse en utbetaling av depositumet ved å ha igangsatt en slik prosess.

6.4.5 Betaling av gebyr for opprettelse av depositumskontoen

Departementet foreslår at det klargjøres i bestemmelsen at utleieren skal betale for opprettelse av depositumskontoen. Rettslig sett kan dette anses å være en unødvendig presisering fordi utleierens plikt til å betale gebyret indirekte følger av husleieloven § 3 – 7.

En kartlegging av befolkningens kunnskapsnivå om husleieloven gjennomført av Norsk institutt for forskning om oppvekst, levekår og aldring (NOVA), har vist at det generelt sett er dårlige kunnskaper om loven, jf. NOVAs rapport 6/06. Departementet mener derfor at det kan være klargjørende at dette utrykkelig står i loven. Det påhviler imidlertid ikke finansinstitusjonen en plikt til å føre kontroll med dette slik at finansinstitusjonen kan motta betaling fra leieren. Leieren kan da kreve gebyret tilbakebetalt av utleieren, alternativt motregne kravet i neste leiebetaling.

Størrelsen på gebyret for opprettelse av depositumskonto avhenger av gebyrene i den enkelte finansinstitusjon. Når utleieren skal betale gebyret, er det derfor rimelig at utleieren kan velge i hvilken finansinstitusjon deponering skal finne sted, så sant dette ikke innebærer en urimelig ulempe for leieren. Skal utleieren kunne kreve utbetaling av skyldig husleie, vil det også være et krav at depositumet er plassert i samme finansinstitusjon som husleien innbetales til. Leieren plikter ikke å opprette depositumskonto i utlandet.