3 Areal og eiendomsforhold

Siden 1992-93 har det vært en forutsetning for finansiering av den nye flyplassen på Gardermoen at salgsinntekter for 2,3 mrd kroner fra Fornebu skal overføres Oslo Lufthavn AS. Ved Stortingets behandling av Innst S nr 1 (1992-93) om ny hovedflyplass på Gardermoen, ble det vedtatt at statens andel av verdiene på Fornebu skulle tilføres utbyggingsselskapet, og nyttes til utbygging av ny hovedflyplass. Av St prp nr 1 (1994-95) for Administrasjonsdepartementet , side 60, og Samferdselsdepartementet, side 33, framgår det at staten som grunneier ønsket å se utviklingen av Fornebu-området i et lengre tidsperspektiv og at Regjeringen ville overføre ansvaret for etterbruk av statens eiendommer på Fornebu fra Luftfartsverket til Statsbygg fra 01.01.95. Ved overføring av utviklingsansvaret for Fornebu-området ville staten, slik tidligere forutsatt, utbetale til Luftfartsverket 2 mrd 1992-kroner i 1999 , se St prp nr 1 Tillegg nr 9 (1994-95). Dette vedtaket er fulgt opp i forslag til statsbudsjett for 1999 ved at staten kjøper Luftfartsverkets eiendommer for 2,3 mrd kroner. Arbeids- og administrasjonsdepartementet har tidligere orientert Stortinget om at anslaget på 2,3 mdr for statens verdier på Fornebu er beheftet med stor usikkerhet, jf St prp nr 1 (1995-96) og (1996-97).

Forslagene i meldingen om disponering av Terminalbygget og avhending av næringsarealene med IT-føringer vil medføre at det sannsynligvis ikke vil være mulig å realisere Stortingets vedtak om delfinansiering av Gardemoenutbyggingen med 2,3 mrd kroner gjennom avhending av statens arealer på Fornebu.

Staten har hittil solgt andeler av sitt areal på Fornebu til Norske Skogindustrier ASA, Telenor AS og SAS Park Royal Hotel AS på totalt ca 270 dekar, jf St prp nr 1 (1998-99) fra Arbeids- og administrasjonsdepartementet. Salgsinntektene for disse eiendommene er totalt ca 575 mill kroner.

I tillegg til arealer regulert til næringsformål eier staten arealer regulert til boligformål, grøntarealer mv. I Bærums kommunedelplan 1 var det aktuelle arealet eid av staten til boligformål 270 dekar. Inntektene fra dette salget er forutsatt å inngå i salgsinntektene på 2,3 mrd kroner.

Regjeringen legger opp til å avsette Terminalbygget og omkringliggende arealer på tilsammen ca 200 dekar til formålsbestemt IT-relatert virksomhet og undervisningsbruk. Statens eiendom nedenfor Terminalbygget mot Lysakerfjorden kan bli regulert til blandingsformål bolig/næring. Den endelige reguleringen av grunnen vil ikke være klar før kommunedelplan 2 vedtas. Det gjøres derfor oppmerksom på at arealene regulert til næringsformål kan bli redusert. I henhold til den foreløpige arealdisponeringen fra reguleringsmyndighetens side (kommunedelplan 1 og hovedkonsept for kommunedelplan 2) vil praktisk talt alle gjenværende arealer til næringsformål i statlig eie med dette bli anvendt til IT- og kunnskapsformål.

De salg av statlige eiendommer som hittil er gjennomført på Fornebu, verdivurderinger foretatt av Arbeids- og administrasjonsdepartementet i mellomtiden og den foreliggende plan for arealdisponering, tyder på at nevnte inntektsanslag på 2,3 mrd kroner er for høyt.

Bærum kommune er reguleringsmyndighet og regulerer området etter Plan- og bygningsloven. Den endelige arealdisponeringen vil først bli avklart i forbindelse med kommunedelplan 2. Bærum kommune skal etter planen vedta planen våren/sommeren 1999. Dette forutsetter imidlertid at konsekvensutredningen om nytt dobbeltspor for jernbanen i Vestkorridoren og kollektivløsning for Fornebu følger tidsplanen og kan legges ut til offentlig innsyn samtidig med kommunedelplan 2 for Fornebu. Alle praktiske hensyn tilsier at kommunedelplan 2 og konsekvensutredning om transportløsninger blir behandlet mest mulig parallelt. I påvente av eiendomsavhendingen er statens eiendommer, ekslusiv Terminalbygget, annonsert for midlertidig utleie.

3.1 EØS-reglene om offentlig støtte ved salg av offentlig eiendom

EØS-avtalen artikkel 61 forbyr i utgangspunktet konkurransevridende offentlig støtte til næringsvirksomhet. Denne bestemmelsen kan komme til anvendelse ved avhende/bortfeste av offentlig eiendom, da et salg til underpris, dvs under markedspris, normalt vil innebære et element av offentlig støtte.

Europa-kommisjonen har for sin egen saksbehandling laget retningslinjer¹1 for bedømmelsen av om et salg av offentlig eiendom inneholder støtte. EFTAs overvåkningsorgan vil også følge disse retningslinjene ved sin bedømmelse av offentlig eiendomssalg.

Hvis en velger å ikke følge Kommisjonens retningslinjer, må hvert enkelt salg forhåndsmeldes til EFTAs overvåkningsorgan for vurdering av om de eventuelt inneholder elementer av ulovlig støtte i form av salg til underpris. En godkjennelse fra EFTAs overvåkningsorgan må i slike tilfeller foreligge før salget kan iverksettes.

Retningslinjene slår fast at det som hovedregel ikke foreligger statsstøtte dersom salget foregår etter en åpen budrunde uten vilkår. Dette gjelder også når salget inneholder vilkår knyttet til bruk av eiendommen som er i det offentliges eller offentlighetens interesse. Forutsetningen er imidlertid at vilkårene må følges av alle potensielle kjøpere - og alle potensielle kjøpere har mulighet til å oppfylle dem.

Dersom salget ikke skjer gjennom en åpen budrunde uten vilkår, må det foretas en taksering av uavhengige takstmenn for å finne «markedsprisen». I taksten kan det tas hensyn til generelle bindinger i offentlighetens interesse tilknyttet eiendommen. Hvis det foretas rettet salg til bestemte kjøpere eller knyttes spesielle betingelser til eiendommen, som i praksis ekskluderer grupper av potensielle kjøpere, bør prosedyren med innhenting av uavhengig takst følges.

Når det gjelder salg av eiendommene på Fornebu med den planlagte IT-føring på bruken av arealene, vil det være mulig å benytte prosedyren for åpen budrunde uten vilkår. Det er imidlertid en forutsetning at vilkårene da utformes med en forholdsvis generell IT-føring, dvs at det må være mulig for alle potensielle kjøpere å oppfylle vilkårene.

Hvis man derimot skulle velge vilkår som pålegger mer konkrete forpliktelser, f eks at det kun skal drives nærmere spesifisert IT-virksomhet på eiendommene (virksomhet innen programvareproduksjon, bestemte teknologier e l), må dette i praksis antas å ekskludere grupper av potensielle kjøpere. Et eventuelt salg av eiendommene med slike konkrete bindinger må foregå etter den særskilte prosedyre som inneholder taksering av uavhengige takstmenn.

Regjeringen har også gitt en instruks for avhending av fast eiendom som tilhører staten. Denne bygger stort sett på tilsvarende prinsipper om budrunde, taksering og at avhendelsen skal skje på den måte som gir det beste økonomiske resultat for staten.

EØS-avtalens regler setter dermed skranker for hvordan offentlig eiendom kan avhendes. Regjeringen mener på bakgrunn av disse reglene at det ved salg av eiendommene på Fornebu bør settes forholdsvis generelle salgsvilkår mht bruk til IT-relatert virksomhet, slik at salgsprosedyren for åpen budrunde uten vilkår kan benyttes.

3.2 De ulike aktørers medvirkning til et IT- og kunnskapssenter

Et IT- og kunnskapssenter på Fornebu vil være et resultat av flere aktørers medvirkning og ikke bli skapt av en aktør alene. IT- og kunnskapssenteret vil bli realisert dels gjennom de føringer som legges på de arealer som staten bortfester eller selger til næringsformål, dels gjennom de bedrifter som allerede har besluttet å flytte til Fornebu og dels gjennom etablering av utdanningsvirksomhet og inkubator. Direkte salg av tomter vil således utgjøre bare en del av strategien for etablering av senteret. De viktigste delene av IT- og kunnskapssenteret vil følgelig bestå av:

1. Telenor AS vil, som landets klart største IT-bedrift, utgjøre en viktig del av et IT- og kunnskapssenter på Fornebu. Bedriften har besluttet å samle det aller meste av sin virksomhet i Oslo-området på Fornebu og vil kunne fungere som en drivkraft og samarbeidspartner for resten av bedrifts- og kunnskapsmiljøet. I forhold til et inkubatormiljø kan Telenor AS hjelpe fram nystartede- og små kunnskapsbedrifter.

2. Utdannings- og forskningsvirksomhet vil utgjøre en vesentlig del av IT- og kunnskapssenteret. Statens rolle i denne sammenheng vil være som tilrettelegger for slik virksomhet i Terminalbygget. Det er et nødvendig premiss at institusjonene har stabile rammebetingelser i form av husleie og andre kostnader. Dette vil bli sikret ved at de aktuelle arealene i Terminalbygget hvor utdannings- og forskningsaktiviteten legges, er eid av staten.

3. Etablering av inkubator vil bidra til et dynamisk innovasjons- og nyskapingsmiljø på Fornebu. Dette skal skje i et samarbeid mellom statlige virkemidler og private aktører.

4. Øvrige bedriftsetableringer på de arealer staten skal selge/bortfeste til næringsformål vil ytterligere bidra til innovasjons- og nyskapingsaktivitet på Fornebu. Disse etableringene vil skje på bedriftenes premisser med utgangspunkt i de IT-føringer statens pålegger ved bortfeste eller salg av tomtene.

Det er Regjeringens mål at disse tiltakene sammen vil medvirke til et nært samspill mellom utdanning, forskning og næringsliv, og et miljø som mange kunnskapsbaserte bedrifter vil finne attraktivt. Når IT- og kunnskapssenteret på Fornebu utvikles i et samarbeid mellom de ulike bedrifter og kunnskapsinstitusjoner, vil grunnlaget for et samspill med tilsvarende miljøer i andre deler av landet være til stede.

3.3 Utbudet av Koksa

Statsbygg og SAS, som begge er rettighetshavere i Koksa, vil i slutten av november 1998 foreta et felles utbud av Koksa med påstående bygninger. Staten er grunneier til området. SAS og staten er uenige om festerettighetenes omfang og har som en minnelig ordning valgt et felles utbud. Koksa-området omfatter ca 90 dekar, og utgjør ca halvparten av det arealet som skal avhendes med IT-føringer. Etter bestemmelsene i EØS-retten, vil Koksa-utbudet skje gjennom internasjonal utlysning. Partene er foreløpig kun enige om å foreta det felles utbudet. For å imøtekomme Stortingets intensjon om satsing på IT- og kunnskapsbasert virksomhet på Fornebu, vil det bli stilt generelle betingelser i utlysningen om bruk av området til dette formålet. Disse er formulert slik;

«Stortinget har gitt signaler om at et nasjonalt kunnskapssenter (IT) skal legges til Fornebu. Koksa-området vil inngå i disse planene hvor det offentlige og private i fellesskap skal gi innhold til visjonene. Kjøper av Koksa-området må kunne vise til en plan for sin medvirkning til IT- og kunnskapsrelatert virksomhet i området.»

Regjeringen foreslår at det legges en tilsvarende IT-føring for avhendingen av de ca 100 dekar gjenstående næringsarealer staten skal avhende på Fornebu.

Det kan ikke utelukkes at spesielle kontraktsforhold og føringer som legger begrensninger for hvordan et område kan brukes, vil påvirke verdien ved avhending eller bortfeste av eiendommer. Det er vanskelig å kvantifisere hvor stor prisendring slike bruksbegrensninger vil ha. Konseptet med etablering av et IT-miljø vil kunne føre til at interessenter vil være villig til å betale mer enn andre virksomheter. Spesielle føringer kan imidlertid også slå negativt ut i pris. Det er innhentet vurdering fra et meglerfirma som uttaler at; «Det er selvfølgelig vanskelig å kvantifisere nøyaktig hvor stor prisreduksjonen vil være, men at det dreier seg om en betydelig prisreduksjon i størrelsesorden 100 mill kroner eller mer anser vi som sannsynlig.» Det gjøres oppmerksom på at vurderingen er et anslag og ikke en verditakst. Videre bygger uttalelsen på at salgsprisen reduseres på grunn av få eller kun èn budgiver, leieinntektspotensialet som det skal kapitaliseres på blir lavere og at det vil oppstå negative ringvirkninger som reduserer leiepotensialet også på ordinære arealer.

Ut fra dette vil Regjeringen presisere at de føringer som nå legges for avhending av statlig eide næringsarealer kan redusere statens inntekter, og at denne reduksjonen kan bli ca 200 mill kroner. Usikkerheten i dette anslaget er betydelig.

3.4 Kontakt med interessenter

Statsbygg gjennomførte sommeren 1998 en undersøkelse om utvikling av et IT- og kunnskapssenter på Fornebu blant de private interessentene som har vist størst interesse for kjøp av Koksa. Dette skjedde uten at området var utlyst for salg, men megleren for det planlagte salget formidlet kontakt til tre grupperinger som hadde respondert positivt på meglerens forberedende sonderinger i markedet. Disse grupperingene er IT Fornebu AS samt bedriftssammenslutninger rundt Veidekke ASA og Steen & Strøm ASA. Spørsmålene i undersøkelsen var basert på de forhold rundt IT- og kunnskapssenter på Fornebu som Stortinget var særlig opptatt av ved behandling av St meld nr 38 (1997-98).

Undersøkelsen var ingen prekvalifisering eller konkurranse mellom grupperingene i forhold til det forestående salget. Grupperingenes svar viste at de hittil har kommet ulikt i bearbeidelsen av sine konsepter for Fornebu. Alle grupperingene ønsker å være tilretteleggere for så vel offentlige som private initiativ på Fornebu, og de kan innordne seg hovedkonseptet for kommunedelplan 2 som Bærum kommune og grunneierne samarbeider om for området.

Når det gjelder størrelsen på nødvendig arealbehov for å bidra til å starte et IT- og kunnskapssenter varierer dette fra hhv ca 90 dekar (Veidekke ASA), ca 200 dekar (Steen og Strøm ASA), og ca 500 dekar (IT-Fornebu AS). I henhold til Bærum kommunes foreløpige arealplaner, vil ca 200 dekar av de gjenværende statlige arealer være regulert til næringsformål. Utbyggingsinteressenter som har behov for større næringsarealer enn det staten disponerer, må forhandle direkte med Oslo kommune, som er den andre grunneieren. Alle grupperingene er interessert i en allsidig utbygging av næring, undervisning, bolig og service på Fornebu om anledningen byr seg for det.