3 Notat fra Statsbygg av 11. februar 1998 om verdivurderinger av eiendommer i Folketeaterkvartalet
Notatet tar utgangspunkt i de to utbyggingsalternativene - hovedalternativet og minimumsalternativet, som arkitektkontoret 4B har utredet.
Bygningsmessige fakta
Folketeaterbygningen (Ftb):
Folketeaterbygningen er en del av Folketeaterkvartalet og har adressene Youngsgate 2 og Storgata 21 og 23.
| Bruttoareal, BTA: | ca. 33 000 m2 | |
| Bruksareal, BRA: | ca. 29 500 m2 |
Den norske operas leieareal i Ftb utgjør i dag ca. 15 000 m2. Størsteparten av disse arealene vil bli berørt ved ombygging eller riving dersom dette lokaliseringsalternativet blir valgt. (jmf. 4Bs tegninger).
Folketeaterkvartalet:
I tillegg til Folketeaterbygningen består kvartalet av i alt 10 gårder. Operaen leier ca. 1 850 m2. utenom Folketeateret i Storgata 19 og 25, og i Pløensgate 1. I hovedalternativet forutsettes det at hele Storgata 19 og Pløensgate 1 erverves og rives, mens i Storgata 25 erverves kun de arealene operaen benytter i dag. For minimumsalternativet må kun en liten del av Storgata 19 erverves og rives. For de to andre bygningene er alternativene like.
Eiendomsforhold:
Folketeaterbygningen eies av Folketeaterbygningen AS. De øvrige bygningene eies av forskjellige privatpersoner eller selskaper.
Eiendommer i Folketeaterkvartalet
Tabell 3.1 Oversikt over eiendommer som må overtas og eventuelt rives
| Adresse | Benevning | Hovedalternativ | Minimumsalternativ | |
| Youngstorget 3 | m2 | 3.160 | 3.160 | |
| Pløensgate 1 | m2 | 1.130 | 1.130 | |
| Storgata 17 | m2 | 1.750 | 0 | |
| Storgata 19 | m2 | 2.650 | 440 | |
| Folketeateret + | m2 | 15.000 | ||
| del av Storgata 25 | m2 | 810 | 15.000 | |
| SUM | m2 | 24.500 | 19.730 |
Tabell 3.2 Stipulert verdi av arealer som må overtas og eventuelt rives1:
| hovedalternativ | 110 mill. kr. | |
| minimumsalternativ | 2) 70 mill. kr. |
1) I disse beregningene er det ikke forutsatt at staten skal betale vederlag for overtakelse av de lokaler som Den Norske Opera disponerer i Folketeaterbygningen i dag.
2) Dette beløpet inkluderer erstatning av et trappeløp i tillegg til ervervs- og rivekostnader.
Operaens lokaler holder generelt lav teknisk og funksjonell standard. Et brukerskifte vil utløse krav om oppgradering til bygningsmessige forskriftskrav. Funksjonelle endringer i form av ombygginger vil komme i tillegg.
I samråd med eksterne konsulenter har Statsbygg gjort følgende vurderinger:
Rivekostnadene er med utgangspunkt i erfaringstall vurdert til 1000-2000 kr/m2. Leieinntektene er dels oppgitt av utleierne, dels skjønnsmessig vurdert ut fra markedsbetraktninger. Verdien for den enkelte eiendom er framkommet gjennom en neddiskontering av leien. Eiendomserstatningene er større enn antatt tomteverdi.