Utlånsforskriften

Omtale av utånsforskriften som trådte i kraft 1. januar 2021 og som gjelder til og med 31. desember 2024.

For å bidra til en mer bærekraftig utvikling i husholdningenes gjeld, har Finansdepartementet satt rammer for bankenes utlånspraksis. For boliglån har utlånspraksisen vært regulert i forskrift siden 2015, mens det har vært stilt forskriftskrav til forbrukslån siden 2019.

Bakgrunn

Sterk vekst i husholdningenes gjeld og i boligprisene førte til at Finansdepartementet 15. juni 2015 fastsatte en forskrift som regulerer bankenes utlånspraksis for lån med pant i bolig. Boliglånsforskriften har senere blitt videreført og endret tre ganger. Forbrukslånsforskriften ble fastsatt 12. februar 2019 med virkning frem til 31. desember 2020. Finansdepartementet fastsatte 9. desember 2020 en ny utlånsforskrift som viderefører bestemmelsene i de to forskriftene.

Den nye utlånsforskriften gjelder fra 1. januar 2021 til og med 31. desember 2024. Forskriften skal evalueres høsten 2022.

Utlånsforskriften fastsetter krav til bankenes utlånspraksis. Forskriften stiller bl.a. krav til:

  • Kundens betjeningsevne
  • Kundens samlede gjeld i forhold til inntekt (gjeldsgrad)
  • Lånets størrelse i forhold til boligens verdi (belåningsgrad)
  • Avdragsbetaling for boliglån med høy belåningsgrad og alle forbrukslån

Det er opp til banken å vurdere den enkelte lånesøknad. For å sikre at bankene fortsatt skal kunne utvise skjønn i enkeltsaker, åpner forskriften for at en viss andel av bankens utlån kan bryte med enkeltkravene i forskriften. For boliglån er det fastsatt to uavhengige fleksibilitetskvoter for Oslo kommune og for resten av landet. Utenfor Oslo er fleksibilitetskvoten 10 prosent av utlånsvolumet hvert kvartal, mens den i Oslo er 8 prosent. For forbrukslån er fleksibilitetskvoten 5 prosent i hele landet. Bankene har adgang til å benytte fleksibilitetskvotene dersom de ønsker å tilby lån utover de kravene som forskriften stiller.

Krav i utlånsforskriften

 

Boliglån

Forbrukslån

Maksimal belåningsgrad, nedbetalingslån

-        sekundærbolig i Oslo

85 prosent

60 prosent

-

Maksimal belåningsgrad, rammekreditter

60 prosent

-

Krav om avdragsbetaling

Lån med belåningsgrad over 60 prosent

Alle lån

Maksimal gjeldsgrad

500 prosent

500 prosent

Stresstest av betjeningsevne ved renteøkning

5 prosentpoeng

5 prosentpoeng

Fleksibilitetskvote

-        i Oslo

10 prosent

8 prosent

5 prosent

 

Virkeområde

Forskriften gjelder finansforetakenes utlånspraksis for henholdsvis boliglån og forbrukslån. Forskriften gjelder også for utenlandske finansforetak som driver virksomhet i Norge i medhold av finansforetaksloven.

Kravene til boliglån gjelder lån til privatpersoner og enkeltpersonforetak. Lån med pant i fritidsbolig er omfattet av forskriften. Det betyr at samme krav gjelder for lån med pant i fritidsbolig som for lån med pant i bolig. Forskriftens grenser for belåningsgrad for boliglån gjelder også for lån til juridiske personer (selskaper). Kravene til usikrede lån gjelder lån til forbrukere.

Betjeningsevne og gjeld i forhold til inntekt

Forskriften § 5 stiller krav om at banken skal beregne kundens evne til å betjene lånet. For rammekreditter som f.eks. kredittkort skal full utnyttelse av samlede rammer ligge til grunn for vurderingen. I beregningen skal banken ta hensyn til kundens inntekt og alle relevante utgifter.

Ved beregningen av kundens betjeningsevne skal bankene legge til grunn en rente som er 5 prosentpoeng høyere enn det aktuelle rentenivået. Renteøkningen skal ikke fases inn over tid. Ved fastrentelån skal det legges inn en tilsvarende renteøkning fra utløpet av rentebindingsperioden. Dersom lånekunden ikke har tilstrekkelige midler til å dekke normale utgifter til livsopphold etter en slik renteøkning, kan lånet kun innvilges innenfor bankens fleksibilitetskvote.

Kravet om at låntager skal tåle en rente som er 5 prosentpoeng høyere enn den aktuelle renten er en stresstest av kundens betjeningsevne. Stresstesten er ikke ment å simulere en realistisk situasjon på kort sikt, men å teste robustheten i betjeningsevnen og sikre at låntageren har en likviditetsbuffer.

Forskriften § 6 setter en grense for hvor stor kundens samlede gjeld kan være i forhold til kundens inntekt (gjeldsgrad). Etter forskriften skal kundens samlede gjeld ikke overstige fem ganger årsinntekt. I beregningen er det kundens samlede gjeld, og ikke bare det aktuelle låneopptaket som skal medregnes:

figur 1

Forskriften åpner for at bankene kan medregne innestående midler på kundens BSU-konto ved beregning av gjelds- og belåningsgrad. Fra 1. januar 2021 trekkes det et skille mellom skattefavoriserte midler som kan medregnes, og ikke-skattefavoriserte midler som ikke kan medregnes. Med skattefavoriserte midler menes etter forskriften:

  • Innskudd som kunden har fått skattefradrag for.
  • Innskudd som kunden ikke har fått skattefradrag for pga. lav inntekt.
  • Renter på ovennevnte innskudd.

Kvalifiserende beløp kan trekkes fra kundens samlede gjeld i beregningen:

figur 2

Fra 2021 gis det ikke skattefradrag for BSU-sparing dersom man 31. desember i inntektsåret helt eller delvis eier primær- eller sekundærbolig, se nærmere informasjon på Skatteetatens nettsider. Når banken innvilger et boliglån må den legge til grunn at kunden ikke vil få skattefradrag for eventuelle BSU-innskudd inneværende år. Innskudd på BSU-konto samme år som låneopptaket vil derfor ikke kunne medregnes etter utlånsforskriften. Renter på slike BSU-innskudd vil heller ikke kunne medregnes.

I beregningen av gjeldsgraden skal bankene legge til grunn personinntekten slik den er definert i skatteloven, eventuelt alminnelig inntekt før minstefradrag og personfradrag. Forskriften åpner for at bankene i beregningen kan ta hensyn til skattefri inntekt dersom inntekten er dokumenterbar og stabil over tid. Barnetrygd er et eksempel på en skattefri inntekt som er dokumenterbar og stabil over tid, og derfor kan tas med i beregningen. Sikre og dokumenterbare leieinntekter kan også tas med i beregningen. Skattefrie spillgevinster og kontantstøtte er eksempler på skattefrie inntekter som ikke kan regnes som stabile over tid og dermed ikke kan tas med i beregningen.

Forskriften har ikke særlige regler om hvordan kravet til betjeningsevne og gjeldsgrad skal beregnes i situasjoner med flere låntakere. Ansvarsforholdet overfor banken kan legges til grunn for de vurderingene banken skal gjøre etter forskriften. Forskriften er derfor ikke til hinder for en samlet vurdering av låntakernes betjeningsevne og gjeldsgrad. Alle relevante forhold ved låntakernes økonomi som inntekt, utgifter og gjeld, skal vurderes. Bankene må imidlertid uansett gjøre en selvstendig forsvarlighetsvurdering av alle låntakerne.

Grenser for belåningsgrad

Forskriften § 7 setter grenser for hvor stort boliglånet kan være i forhold til boligens verdi (belåningsgrad). Maksimal belåningsgrad for nedbetalingslån og rammekreditter er henholdsvis 85 og 60 prosent. I beregningen av belåningsgrad skal alle lån med pant i boligen regnes med, herunder fellesgjeld i borettslag og boligsameier:

figur 3

For nedbetalingslån med pant i sekundærbolig i Oslo gjelder et særskilt krav om at belåningsgraden ikke kan overstige 60 prosent. Med sekundærbolig menes annen bolig enn boligen kunden skal benytte som sin folkeregistrerte adresse. Bolig eid av aksjeselskap er å anse som sekundærbolig.

Forskriften § 8 åpner for at bankene kan ta hensyn til betryggende tilleggsikkerhet i form av pant i annen fast eiendom, kausjon eller garanti ved beregning av belåningsgrad. Bankene kan medregne innestående, skattefavorisert sparing på kundens BSU-konto. Kvalifiserende BSU-midler skal trekkes fra lånebeløpet ved beregningen. Tilleggssikkerhet i form av pant i annen fast eiendom, kausjon eller garanti skal legges til boligens verdi:

figur 4

Tilleggssikkerhet i pant i annen fast eiendom skal være innenfor grensene for belåningsgrad i forskriften.

Avdrag

Forskriften § 9 stiller krav om at bankene skal kreve avdragsbetaling for boliglån med belåningsgrad over 60 prosent. I beregningen av belåningsgrad kan banken ta hensyn til tilleggssikkerhet i form av pant i annen fast eiendom som låntaker eier.

Om banken innvilger et nedbetalingslån i tillegg til rammekreditt, må nedbetalingslånet gis en avdragstakt som tilfredsstiller avdragskravet i § 9 for summen av innvilget rammekreditt og nedbetalingslån.

Etter forskriften § 13 skal bankene kreve månedlig nedbetaling av alle forbrukslån. Den månedlige nedbetalingen skal utgjøre et beløp som medfører at lånet nedbetales i løpet av fem år. For rammekreditter (som f.eks. kredittkort) skal minimumsbeløpet beregnes hver måned basert på benyttet kreditt.

Forskriften er ikke til hinder for at banken på et senere tidspunkt innvilger rente- og avdragsutsettelse på grunn av omstendigheter som inntreffer i lånets løpetid og som midlertidig forverrer kundens betalingsevne, som sykdom, samlivsbrudd eller arbeidsledighet.

Refinansiering

Forskriften er ikke til hinder for at et eksisterende bolig- eller forbrukslån kan refinansieres i samme bank eller flyttes til en annen bank. For boliglån stilles det som vilkår at det nye lånet:

  • ikke overstiger det eksisterende lånets størrelse,
  • har pant i samme bolig,
  • har en løpetid som ikke er lengre enn gjenværende løpetid på det eksisterende lånet og
  • har samme eller strengere krav til avdragsbetaling.

For forbrukslån er vilkårene at det refinansierte lånet:

  • ikke overstiger det eksisterende lånet eller lånenes størrelse og
  • ikke øker summen av renter, gebyrer og andre kostnader som kunden skal betale.

Restrukturering

Forskriften § 12 åpner for at bankene kan se bort fra kravet til gjeldsgrad og rentestresstest av betjeningsevne når de innvilger såkalte omstartslån for å restrukturere kunders gjeld. Det stilles som vilkår at det nye lånet har pant i bolig, at kundens samlede gjeld ikke øker og at kunden ikke vil være i stand til å betjene samlet gjeld uten restruktureringen.

Unntak

Forskriften gjelder ikke såkalte kapitalfrigjøringskreditter med en belåningsgrad under 85 prosent. Kapitalfrigjøringskreditter er lån med pant i bolig som innfris ved fremtidig salg av boligen. Lånet forfaller når en eller flere avtalte og livsrelaterte hendelser inntreffer. Kapitalfrigjøringskreditter tilbys i Norge blant annet under navnene «Seniorlån» og «Litt Extra».

Forskriften gjelder heller ikke ved innvilgelse av kredittkort dersom kundens samlede kredittkortrammer ikke vil overstige 25 000 kroner, eller når finansforetak yter usikret kreditt rente- og kostnadsfritt.

Lån som er unntatt forskriften, skal ikke medregnes i beregningen av fleksibilitetskvotene.

Annet

Finanstilsynet har gitt rundskriv om utlånsforskriften: Rundskriv 1/2021

Departementet har tidligere publisert artikler som redegjør for endringer i boliglånsforskriften, og hvordan enkelte krav skal forstås:

Utvikling i krav til boliglån

 

Retningslinjer fra Finanstilsynet

Forskrift

 

03.03.2010–30.11.2011

01.12.2011–30.06.2015

01.07.2015–31.12.2016

01.01.2017–31.12.2024

Maksimal belåningsgrad, nedbetalingslån

90 pst.

85 pst.

85 pst.

85 pst.

Maksimal belåningsgrad, rammelån

75 pst.

70 pst.

70 pst.

60 pst.

Maksimal belåningsgrad, avdragsfrihet

Ikke spesifisert

70 pst.

70 pst.

60 pst.

Maksimal gjeldsgrad

300 pst.

-

-

500 pst.

Stresstest av betjeningsevne v/renteøkning

Ikke spesifisert

5 pp.

5 pp.

5 pp.

Maksimal andel lån som kan gå utover kravene per kvartal

-

-

10 pst.

10 pst. (8 pst. i Oslo)

Maksimal belåningsgrad, sekundærbolig i Oslo

-

-

-

60 pst.