Bakgrunn
Detaljreguleringen for Snaret 34 og 36 ble sendt til Kommunal- og distriktsdepartementet fra Statsforvalteren i Østfold, Buskerud, Oslo og Akershus 22. september 2025, på grunn av uløste innsigelser fra statsforvalteren og Akershus fylkeskommune. Begge mener at den lave utnyttelsen av planområdet er i strid med statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging og med føringer i regional plan. Kommunal- og distrikts-departementet avgjør etter plan- og bygningsloven § 12-13 om innsigelsen skal tas til følge.

Reguleringsplanen legger opp til etablering av 14 boenheter i rekkehus, med tilhørende grøntområder og infrastruktur. Planen stiller krav om 1-1,2 parkeringsplasser per boenhet, og noe gjesteparkering. Området har tidligere være brukt til telesentral med tilhørende kontorer, og teknisk infrastruktur for Sporveien og Telenor. I kommuneplanen er området satt av til framtidig boligbebyggelse.

Planområdet er på 3,2 dekar, og ligger rett ved Eiksmarka T-banestasjon. Eiksmarka er definert som et lokalsenter i kommuneplanen og ligger nær grensa mot Oslo kommune. Det er også bussforbindelse i området.

Akershus fylkeskommune fremmet innsigelse til planforslaget 30. mai 2024. Innsigelsen er begrunnet med at planforslaget legger opp til betydelig lavere arealutnyttelse enn det som er nedfelt i regionale føringer. Fylkeskommunen mener at planen legger opp til en utnyttelse på 87 % bruksareal (BRA), selv når et gangareal blir inkludert. Den regionale planen for areal og transport i Oslo og Akershus sier at det i bybåndet skal være en områdeutnyttelse på 80 – 100% der det er gangavstand til skinnegående kollektivtransport. For å oppnå en slik områdeutnyttelse bør enkeltplaner ha en utnyttelse på mellom 150 og 250 % BRA. Fylkeskommunen mener også at en så lav utnyttelse er i strid med ambisjonene i Bærums egen kommuneplan, og med statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal-, og transportplanlegging.

I saksframlegget som lå til grunn for innsigelsen er også forholdet til byvekstavtalen for Osloområdet omtalt. Bærum kommune er part i avtalen, sammen med fylket, staten og andre kommuner. Bærum kommune vil de kommende årene få en vesentlig andel av hovedstads-områdets investeringer til infrastruktur. Fylkeskommunen mener derfor at det er helt sentralt at Bærum kommune bidrar tilsvarende med å nå målene i byvekstavtalen om nullvekst i biltrafikken. Akershus fylkeskommune forventer derfor at Bærum kommune tar en vesentlig større del av den regionale veksten enn de andre kommunene i Akershus.

Fylkeskommunen mener videre at dersom man tillater dette prosjektet med en så lav utnyttelse, så kan det skape en uønsket forventning om at fylkeskommunen vil akseptere tilsvarende lav utnyttelse ved andre stasjonsnære områder. Fylkeskommunen mener at en slik praksis kan føre til mindre effektiv bruk av tilgjengelige arealer og svekke intensjonene om å utvikle bærekraftige byområder. De ser det som en avgjørende samfunnsinteresse å sikre at nytten av de store investeringene i infrastruktur i Bærum blir maksimert.

Statsforvalteren i Østfold, Buskerud, Oslo og Akershus fremmet innsigelse 6. juni 2024. Innsigelsen er begrunnet i de samme forholdene som fylkeskommunes har gjort i sin innsigelse. Statsforvalteren mener at det ikke er i tråd med nasjonale og regionale føringer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging å legge opp til så lav utnyttelse som planforslaget legger opp til. Statsforvalteren mener at utnyttelsen avviker vesentlig fra statlige planretningslinjer og regional plan.

Bærum kommune mener at bebyggelsestype og antall boliger er resultat av en avveining mellom nasjonale og regionale føringer om høy tetthet ved kollektivknutepunkt, og lokale hensyn på Eiksmarka. Kommunen mener at planen er i tråd med føringene i den regionale planen og de statlige planretningslinjene.

Kommunen oppgir flere grunner til at de har sagt nei til et planinitiativ for blokker og i stedet gått videre med rekkehus på den aktuelle tomta. De mener at et blokkprosjekt vil gi økt trafikk, dårlig terrengtilpasning og dårlig tilpasning til nabobebyggelse. Det blir lagt særlig vekt på de trafikale forholdene i Niels Leuchs vei og Snaret, som er skoleveier for mange barn. En stengning av et kryss i nærheten som følge av et fylkeskommunalt veiprosjekt har gitt økt trafikkbelastning. Flere boenheter vil gi økt trafikk og dårligere trafikksikkerhet for gående. Kommunen mener også at et rekkehusprosjekt passer godt i overgangen mellom de store områdene med frittliggende småhusbebyggelse og Eiksmarka senter.

Bærum kommune mener at de tar sin del av ansvaret for å legge til rette for økt boligbygging, og viser til at kommunen har en kortsiktig boligreserve på 3250 ferdigregulerte enheter, og en langsiktig boligreserve på rundt 20 000 boliger som er satt av i kommuneplanen.

Kommunen viser også til høy utnyttelse i en rekke andre lokalsenter og større tettsteder, hvor utnyttelsen er like høy eller høyere enn det den regionale planen krever. Kommunen nevner også andre utbyggingsprosjekter på Eiksmarka som har høyere utnyttelse enn detaljreguleringen for Snaret 34 og 36.

Bærum kommunen mener at områdeutnyttelsen som den regionale planen viser til, skal beregnes på områdenivå. Det innebærer etter kommunens syn at hver enkelt detaljregulering innenfor området ikke må ha en høy utnyttelse, så lenge summen av planer har det. Summen av nyere prosjekter på Eiksmarka ligger ifølge kommunen på rundt 170 % BRA.

Mekling ble gjennomført 27. mai 2025, uten at partene kom til enighet.

Bærum kommunestyre vedtok planen i møte 18. juni 2025 uten å ta innsigelsene til følge.

Statsforvalteren i Østfold, Buskerud, Oslo og Akershus viser i sin tilrådning til departementets vedtak i innsigelsessaken om kommuneplanens arealdel for Bærum kommune 4. juli 2025, hvor et av temaene var arealutnyttelsen i kommunens område- og lokalsentresentra. I avgjørelsen uttalte departementet at det er avgjørende at det legges opp til høy arealutnyttelse i knutepunktene knyttet til den skinnegående kollektivtrafikken i Bærum kommune. Departementet skrev også at kommunen har flere verktøy for å sikre god stedstilpasning i fortettingsprosesser uten å måtte fravike målet om høy arealutnyttelse. I vedtaket slo departementet fast at det ikke skulle stå i bestemmelsene til kommuneplanen at lokalsentrene skulle ha moderat utnyttelse. Eiksmarka er et av lokalsentrene i kommunen.

Statsforvalteren kommer ikke med en uttalt tilrådning, men mener det må være opp til departementet å vurdere om det aktuelle planområdet i denne saken kan utvikles slik kommunen gjennom sitt vedtak av denne planen ønsker.

Møte om saken ble holdt 16. januar 2026. På møtet deltok representanter fra Bærum kommune, Statsforvalteren i Østfold, Buskerud, Oslo og Akershus, Akershus fylkeskommune, Klima- og miljødepartementet, Miljødirektoratet, Samferdselsdepartementet og Kommunal- og distriktsdepartementet.

Klima- og miljødepartementet tilrår i brev av 16. februar 2026 å ta innsigelsene til følge. Departementet påpeker at statlige planretningslinjer for arealbruk og mobilitet legger til grunn at arealutvikling og transportsystem skal planlegges i sammenheng, slik at utbygging bidrar til redusert transportbehov og effektiv utnyttelse av arealer. Bærum kommune er omfattet av retningslinje 3.1 i de statlige planretningslinjene. Her understrekes behovet for å legge opp til arealeffektive løsninger, som legger til rette for kollektivtransport, sykkel og gange og fortetting rundt knutepunkter. Bærum kommune omfattes dessuten av retningslinje nummer 4.5, som sier at rundt kollektivknutepunkter skal det legges særlig vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon med kvalitet.  

I kommuneplanen er Eiksmarka omtalt som lokalsenter, og er et område der det skal legges til rette for fortetting og transformasjon. Bærum kommune har inngått byvekstavtale og har forpliktet seg til nullvekstmålet som part i avtalen. Det er 16 minutter med T-bane til Nationaltheatret stasjon. Klima- og miljødepartementet vurderer derfor at forslaget ikke i tilstrekkelig grad legger til rette for arealeffektive løsninger som begrenser transportbehovet.

Klima- og miljødepartementet viser også til de vurderingene Kommunal- og distriktsdepartementet gjorde i innsigelsessaken om kommuneplanens arealdel for Bærum kommune. Her ble kommunens ønske om «moderat utnyttelse» i lokalsentrene ikke tatt inn i bestemmelsene til kommuneplanen, og det ble poengtert at nasjonale og regionale føringer sier at det skal legges vekt på høy arealutnyttelse i slike områder.

Samferdselsdepartementet tilrår i brev av 18. februar 2026 å ta innsigelsene til følge. Departementet er enig i statsforvalterens og fylkeskommunens vurdering av at en så lav arealutnyttelse som det legges opp til, verken er i tråd med ambisjonene i Bærum kommune sin kommuneplan, regional plan for areal og transport eller de statlige planretningslinjene for areal og mobilitet. Høy utnyttelsesgrad rundt lokalsentre som Eiksmarka er også viktig for å nå målene i byvekstavtalen for Oslo-området, som Bærum kommune er part i. Samferdselsdepartementet mener at en høyere utnyttelsesgrad enn det planforslaget legger opp til vil være en naturlig oppfølging av Kommunal- og distriktsdepartementets avgjørelse i innsigelsessaken om kommuneplanen til Bærum.

Når det gjelder den lokale trafikkbelastningen viser Samferdselsdepartementet til Statens Vegvesens vurdering av denne. Veinettet rundt T-banestasjonen og Eiksmarka senter har blandet trafikk. Derfor må tilrettelegging for - og prioritering av - gående og syklende gjøres uavhengig av hvilken utnyttelsesgrad som velges for utbyggingen i Snaret. Trafikken fra dette området vil uansett utgjøre en liten andel av trafikken rundt stasjonen og senteret.

 

Kommunal- og distriktsdepartementets vurdering
Kommunal- og distriktsdepartementet skal etter plan- og bygningsloven § 12-13 andre ledd ta stilling til om innsigelsene skal tas til følge, eller om kommunens vedtak skal godkjennes. Departementet kan gjøre nødvendige endringer i planen.

Nasjonale forventninger til kommunal og regional planlegging 2023-2027 gir føringer om at arealplanleggingen skal bidra til å redusere utslipp, arealbeslag og transportbehov. Det står også at regionalt utbyggingsmønster bør fastlegges i regionale eller interkommunale areal- og transportplaner. For Bærum kommune gjelder Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus. Tilstrekkelig boligforsyning er i seg selv et viktig hensyn som blir framhevet både i plan- og bygningsloven og i de statlige planretningslinjene for arealbruk og mobilitet.

En sentral del av uenigheten mellom Bærum kommune og innsigelsesmyndighetene, gjelder forståelsen av begrepet områdeutnyttelse. Den regionale planen for areal og transport i Oslo og Akershus sier at det skal være en områdeutnyttelse på 80 – 100% i bybåndet, der det er gangavstand til skinnegående kollektivtransport. For å oppnå en slik områdeutnyttelse bør enkeltplaner ha en utnyttelse mellom 150 og 250 % BRA. Statsforvalteren og fylkeskommunen viser til at utnyttelsen i detaljreguleringen for Snaret 34 og 36 ligger langt under dette, og derfor er i strid med den regionale planen. Kommunen mener på sin side at områdeutnyttelsen må sees over et større område. Ettersom to andre nyere planer på Eiksmarka legger opp til en høyere utnyttelse enn detaljreguleringen for Snaret 34 og 36, viser kommunen til at den samlede områdeutnyttelsen for de nye planene blir på 170 % BRA. Dette ligger innenfor spennet mellom 150 og 250 % BRA, som den regionale planen at enkeltplaner på Eiksmarka skal bidra til.

Begrepet områdeutnyttelse er etablert for å kunne si noe om hvor høy utnyttelse det kan være innenfor et større område enn det som gjelder for den enkelte reguleringsplan. Innenfor avgrensningen på området vil det være variasjoner i utnyttelsen ut fra lokale tilpasninger. I den regionale planen går det fram at de anbefalte områdeutnyttelsene for prioriterte vekstområder i Akershus er satt med tanke på hva som skal til for på sikt å kunne dekke daglige behov innenfor gangavstand. Tallene for områdeutnyttelse er for stedet som helhet, og er satt som et langsiktig styringsmål.

Kommunal – og distriktsdepartementets forståelse av den regionale planens føringer for områdeutnyttelse er at den gjelder for hele stedet Eiksmarka. Det innebærer at ikke alle detaljreguleringer innenfor området må ha en utnyttelsesgrad på 150 – 250 % BRA. På den andre siden betyr det også at heller kommunens regnestykke som bare inkluderer tre utviklingsprosjekter, vil være dokumentasjon på at områdeutnyttelsen vil bli nådd. En beregning av områdeutnyttelsen måtte ha sett på alle areal innenfor en viss avstand eller gangtid til T-banestasjonen, ikke bare nye utviklingsprosjekter. Mye av områdene rundt Eiksmarka er enten regulert til park eller er bebygd med frittliggende småhus. Det er derfor grunn til å tro at utnyttelsen ligger betydelig lavere enn det den regionale planen legger opp til, selv om Eiksmarka senter trekker utnyttelsen opp. Det gjør at når Snaret 34 -36 som et av få gjenstående byggeområdene på Eiksmarka skal utvikles, må utnyttelsen bidra til at områdeutnyttelsen nærmer seg målet i regional plan. Kommunens planvedtak om rekkehusbebyggelse rett ved stasjonen vil ikke gjør ikke det.

Uavhengig av forståelsen av føringene for områdeutnyttelse i den regionale planen, mener departementet at detaljreguleringen er i strid med de statlige planretningslinjene for arealbruk og mobilitet på flere punkter. Planretningslinjene skal fremme et lavutslippssamfunn gjennom utvikling av bærekraftige, kompakte og attraktive byer og tettsteder. Utbyggingsmønster og transportsystem må samordnes for å oppnå løsninger som er arealeffektive, begrenser transportbehovet og legger til rette for kollektivtransport, sykkel og gange, og fortetting rundt knutepunkter. I byområder med byvekstavtale skal hovedtyngden av veksten komme i eller i nærheten av store kollektivknutepunkter innenfor avtaleområdet. Dette taler for en høyere utnyttelse enn det detaljreguleringa for Snaret 34 og 36 åpner for.

Kommunal- og distriktsdepartementet avgjorde i brev av 4. juli 2025 innsigelser til kommuneplanens arealdel for Bærum kommune 2022-2024. Et av temaene i departementets behandling var uenighet mellom kommunen, statsforvalteren og fylkeskommunen om arealutnyttelsen i kommunens områdesentre. Selv om innsigelsen ikke var knyttet til områdeutnyttelsen i lokalsentrene, som Eiksmarka er en del av, valgte departementet likevel ikke å imøtekomme kommunens ønske om at ordlyden «moderat utnyttelse» skulle gjelde for lokalsentrene. Departementet begrunnet dette med følgende:

«Lokalsentrene i Bærum (Østerås, Haslum, Eiksmarka, Slependen og Gjettum) ligger i tilknytning til kollektivknutepunkter og har en reisevei til Nasjonalteateret stasjon på mellom 16-25 minutter. Dette gjør beliggenheten til disse lokalsentrene svært sentral. I henhold til nasjonale og regionale føringer skal det legges vekt på høy arealutnyttelse også i slike områder.»

Kommunal- og distriktsdepartementet vurderer at Bærum kommunes vedtak av detaljreguleringen for Snaret 34 og 36 ikke er i tråd med departementets vedtak i innsigelsessaken om kommuneplanens arealdel.

Det går fram av sakens dokumenter at kommunen har avvist et planinitiativ med blokk-bebyggelse som la opp til ca. 40 enheter på den aktuelle eiendommen. Bærum kommune framhever i saken behovet for lokal stedstilpasning. Kommunal- og distriktsdepartementet er i utgangspunktet enig i at dette er viktig. Samtidig er det på det rene at tomta i dette tilfellet allerede er bebygd med et eldre, høyt bygg som skal rives for å gi plass til de nye boligene. At byggeområdet ligger noe lavere enn de fleste nærliggende boligene, kan også gjøre det lettere å oppnå høyere utnyttelse uten store negative virkninger for nabobebyggelsen. Når det gjelder trafikksituasjonen lokalt, slutter departementet seg til Samferdselsdepartementet sin vurdering. Lavere parkeringskrav kan også redusere trafikkøkningen fra nye boliger.

Samlet mener departementet at de grunnene Bærum kommune oppgir for sitt vedtak ikke veier tyngre enn de hensynene som taler for en høyere utnyttelse av et så stasjonsnært område som dette. Det er ikke spesielle forhold i denne saken som tilsier at de generelle føringene om høy utnyttelse nær kollektivknutepunkter bør fravikes. Detaljreguleringen godkjennes derfor ikke, og innsigelsene tas til følge.

Vurdering etter naturmangfoldloven §§ 8-12
Etter naturmangfoldloven § 7 skal prinsippene i loven §§ 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøvelse av offentlig myndighet som gjelder naturmangfold. Vurderingene skal gå fram av vedtaket. Planområdet består av en høy andel asfalterte eller bebygde flater, men har noe kantvegetasjon. Det er ikke viktige naturtyper innenfor planområdet, men mange forekomster av fremmede arter. Ut fra sakens dokumenter framstår det som at et rekkehusalternativ gir noe større muligheter for å ta vare på eksisterende trær og gjøre tilpasninger til terrenget, sammenlignet med et blokkalternativ. Siden naturverdiene i saken er små, har departementet ikke gått nærmere inn i disse vurderingene.

Vedtak
I medhold av plan- og bygningsloven § 12-13 andre ledd godkjenner ikke Kommunal- og distriktsdepartementet detaljreguleringen for Snaret 34 og 36, vedtatt av Bærum kommunestyre 18. juni 2025.

Kommunen er orientert om vedtaket gjennom kopi av dette brevet. Departementets vedtak er endelig og kan ikke påklages, jf. plan- og bygningsloven § 12-13 siste ledd.

Med hilsen
Bjørnar Selnes Skjæran

Kopi: 
Akershus fylkeskommune
Bærum kommune
Klima- og miljødepartementet
Samferdelsdepartementet