2 Bakgrunnen for lovforslaget
2.1 Tidligere lovendringer og Innst. 74 L (2010–2011)
Garantireglene i bustadoppføringslova § 12 ble innført ved lovens ikrafttredelse 1. juli 1998. På bakgrunn av forslagene i Prop. 130 L (2009–2010) ble det ved lov 10. desember 2010 nr. 74 vedtatt å øke størrelsen på garantibeløpene og utvide garantitiden i bustadoppføringslova § 12 for å styrke forbrukerbeskyttelsen. Bakgrunnen for forslagene var tilrådningene i NOU 2005: 12 Mer effektiv bygningslovgivning II. Lovendringen ble satt i kraft 1. juli 2011 med virkning for garantiavtaler inngått etter 1. juli 2011.
Under stortingsbehandlingen av forslagene i Prop. 130 L (2009–2010) understreket justiskomiteen behovet for en senere evaluering av garantireglene, jf. Innst. 74 L (2010–2011) side 3. Justiskomiteen viste til at det hadde kommet frem ulike synspunkter på garantiordningen under høringsrunden, og understreket behovet for å følge utviklingen på området med hensyn til omfanget av tilfeller som ikke får tilstrekkelig dekning, byggefeil og kostnader. Det ble forutsatt at det ved evalueringen må innhentes erfaringer fra de ulike aktørene på feltet, særlig fra forbrukersiden og byggenæringen. Komiteen la til grunn at evalueringen burde finne sted fem år etter at lovendringene ble satt i kraft.
2.2 Regjeringens strategi for boligmarkedet
Regjeringen la i juni 2015 frem en strategi for boligmarkedet. Det fremgår av strategien at regjeringen vil legge forholdene til rette for en raskere, enklere og billigere boligbygging for å bidra til å dempe veksten i boligpriser og gjeld. To av tiltakene i strategien omhandler garantireglene i bustadoppføringslova § 12. Det ene tiltaket går ut på at det skal gjøres en helhetlig evaluering av garantireglene ved å nedsette et lovutvalg, i tråd med justiskomiteens forutsetning i Innst. 74 L (2010–2011), se punkt 2.1 over. Tiltaket om å evaluere garantireglene følges opp i denne proposisjonen.
Det andre tiltaket i regjeringens boligstrategi gikk ut på at regjeringen skulle foreta en vurdering av tidspunktet for garantistillelse etter bustadoppføringslova § 12. På bakgrunn av denne vurderingen fremmet regjeringen 15. april 2016 Prop. 108 L (2015–2016) med forslag til endringer i bustadoppføringslova § 12 om tidspunktet for entreprenørens plikt til å stille garanti for oppfyllelse av avtalen. Forslagene i proposisjonen ble vedtatt ved endringslov 16. desember 2016 nr. 94. Endringsloven trådte i kraft 1. januar 2017. Endringene er nærmere omtalt i punkt 2.5 og punkt 8 og 9 i denne proposisjonen.
2.3 NOU 2016: 10 Evaluering av garantireglene i bustadoppføringslova
Ved kongelig resolusjon 19. juni 2015 ble det oppnevnt et offentlig lovutvalg for å evaluere garantireglene i bustadoppføringslova § 12. Utvalget fikk følgende sammensetning:
Førsteamanuensis Herman Bruserud, leder, Oslo
Dommer Tonje Berggren, Oslo
Advokat Jarbjørg Grøtte, Stavanger
Administrerende direktør og representant for byggenæringen, Per Jæger, Bærum
Regiondirektør og representant for forbrukerne, Torgeir Øines, Bodø
Advokatfullmektig Kristine Møse var utvalgets sekretær.
Utvalgets mandat var å kartlegge om dagens garantiregler fungerer hensiktsmessig når kostnadene ved ordningen sammenholdes med den forbrukerbeskyttelsen som oppnås. Utvalget skulle bygge på oppdatert informasjon og erfaringer blant annet fra byggenæringen og forbrukersiden. Som ledd i evalueringen skulle utvalget utrede behovet for endringer i garantireglene, og eventuelt foreslå lovendringer. Utvalget skulle i den forbindelse vurdere blant annet garantiens størrelse og lengde, og om garantiordningen burde erstattes av en annen ordning for sikkerhetsstillelse. For en fullstendig gjengivelse av utvalgets mandat vises det til NOU 2016: 10 Evaluering av garantireglene i bustadoppføringslova punkt 1.3.
Utvalget avga sin utredning 27. juni 2016. I utredningen kommer utvalget til at garantiordningen i bustadoppføringslova § 12 bør opprettholdes, men at det er behov for enkelte endringer av dagens regelverk. Utredningen er enstemmig med unntak av spørsmålet om størrelsen på garantibeløpene, se punkt 8 i proposisjonen.
I utredningen punkt 7.6.3 har utvalget gitt uttrykk for at departementet bør utrede behovet for offentligrettslig håndheving av garantiplikten i bustadoppføringslova § 12. Siden utvalget kun peker på et behov for ytterligere utredning, har konkrete endringsforslag ikke vært på høring. Spørsmålet om offentlig håndheving blir derfor ikke drøftet nærmere i proposisjonen her.
2.4 Høringen
NOU 2016: 10 Evaluering av garantireglene i bustadoppføringslova ble sendt på høring 1. juli 2016, med høringsfrist 3. oktober 2016. Utredningen ble sendt til følgende instanser:
Alle departementene
Datatilsynet
Direktoratet for byggkvalitet
Finanstilsynet
Forbrukerombudet
Forbrukerrådet
Konkurransetilsynet
Norges Bank
Norsk Eiendomsinformasjon AS
Regelrådet
Regjeringsadvokaten
Statens kartverk
Stortingets ombudsmann for forvaltningen
Bergen kommune
Bodø kommune
Kristiansand kommune
Oslo kommune
Stavanger kommune
Tromsø kommune
Trondheim kommune
Advokatforeningen
Anticimex
Arkitektbedriftene i Norge
Asker og Bærum Boligbyggelag
Bedriftsforbundet
Bergen Huseierforening
Boligprodusentenes Forening
Byggenæringens Landsforening
Byggmesterforbundet
Den norske Dommerforening
Eiendomsmeglerforetakenes Forening
EL og IT Forbundet
Entreprenørforeningen – Bygg og Anlegg
Finans Norge
Finansforbundet
Finansieringsselskapenes Forening
Finansklagenemnda
Hovedorganisasjonen Virke
Husbanken
Huseiernes Landsforbund
Juss-Buss
Jussformidlingen i Bergen
Jusshjelpa i Midt-Norge
Jusshjelpa i Nord-Norge
Kommunesektorens organisasjon (KS)
Landsorganisasjonen i Norge
Maskinentreprenørenes Forbund
NITO Takst
NKF byggesak
Norges Autoriserte Regnskapsføreres Forening
Norges Bygg- og Eiendomsforening
Norges Eiendomsmeglerforbund
Norges Huseierforbund
Norges Hytteforbund
Norges Jordskiftekandidatforening
Norges Juristforbund
Norges TakseringsForbund
Norsk Bergindustri
Norsk Eiendom
Norsk Huseierforening
Norsk Teknologi
Norske Arkitekters Landsforbund
Norske Boligbyggelags Landsforbund
Norske Kommunale Regnskapskontrollørers Forbund
Norske Murmestres Landsforening
Næringslivets Hovedorganisasjon
Oslo Bolig- og Sparelag
Rørentreprenørene i Norge
Rådgivende Ingeniørers Forening
SINTEF
Sparebankforeningen i Norge
Standard Norge
Statsbygg
Takentreprenørenes Forening
Tekna
USBL
Handelshøyskolen BI
Norges Teknisk-Naturvitenskapelige Universitet
Universitetet for miljø- og biovitenskap
Universitetet i Bergen
Universitetet i Oslo
Universitetet i Tromsø
Følgende instanser har hatt realitetsmerknader til forslaget:
Forbrukerombudet
Forbrukerrådet
Konkurransetilsynet
Advokatforeningen
Boligprodusentenes landsforening
Byggmesterforbundet
Eiendom Norge
Finans Norge
Huseiernes Landsforbund
Mestergruppen AS
Norges eiendomsmeglerforbund
Norsk Boligbyggelags Landsforbund
Norsk hyttelag
Privatmegleren AS
Følgende instanser har uttalt at de ikke avgir høringsuttalelse eller ikke har merknader til forslaget:
Arbeids- og sosialdepartementet
Finansdepartementet
Forsvarsdepartementet
Helse- og omsorgsdepartementet
Klima- og miljødepartementet
Landbruks- og matdepartementet
Samferdselsdepartementet
Utenriksdepartementet
Finanstilsynet
Norges Bank
Landsorganisasjonen i Norge
2.5 Endringslov 16. desember 2016 nr. 94
På bakgrunn av Regjeringens strategi for boligmarkedet, jf. punkt 2.2, ble det ved endringslov 16. desember 2016 nr. 94 gjort endringer i bustadoppføringslova § 12 ved at tidspunktet for garantistillelse ble presisert. I tillegg ble det gjort endringer i reglene om forbrukerens sanksjoner ved oversittelse av garantifristen etter den nevnte bestemmelsen. Endringene ble vedtatt på bakgrunn av forslagene i Prop. 108 L (2015–2016), som ble fremmet 15. april 2016. NOU 2016: 10 Evaluering av garantireglene i bustadoppføringslova ble avgitt 27. juni 2016. Utredningen ble dermed avgitt etter at Prop. 108 L (2015–2016) var fremmet, men før proposisjonen ble behandlet av Stortinget. Utvalgets mandat var ikke avgrenset mot å utrede de spørsmålene som er behandlet i Prop. 108 L (2015–2106). I NOU 2016: 10 er det fremmet forslag til lovendringer som dels viderefører og dels fraviker forslagene i Prop. 108 L (2015–2016). Det gis en nærmere redegjørelse for endringslov 16. desember nr. 94 i tilknytning til drøftelsen av utvalgets forslag om tidspunktet for garantistillelse og forbrukerens sanksjonsmuligheter ved manglende garantistillelse, se punkt 8 og 9 i proposisjonen.