8 Tidspunktet for garantistillelse
8.1 Gjeldende rett
Ved endringslov 16. desember 2016 nr. 94 om endringer i bustadoppføringslova mv. ble tidspunktet for når garantien skal stilles, presisert i bustadoppføringslova § 12 annet ledd. Bestemmelsen lyder slik:
«Entreprenøren skal stille garantien straks etter avtaleinngåinga. Er det i avtalen teke atterhald om opning av byggjelån, sal av eit bestemt tal bustader eller løyve om igangsetjing, er det likevel tilstrekkeleg at entreprenøren stiller garantien straks etter at atterhalda fell bort, men entreprenøren skal i alle høve stille garanti før byggjearbeidet tek til.»
Loven ble vedtatt på bakgrunn av forslagene i Prop. 108 L (2015–2016) og tråde i kraft 1. januar 2017. Formålet med lovendringen var blant annet å presisere tidspunktet for garantistillelse uttrykkelig i lovteksten. Regelen i § 12 annet ledd annet punktum om utsatt garantistillelse ved nærmere angitte forbehold fra entreprenørens side ble begrunnet med at det var kostnadskrevende å stille garanti før forbehold er avklart, og at risikoen for forbrukeren er svært liten frem til forbeholdene er avklart, jf. Prop. 108 L (2015–2016) side 13.
8.2 Utvalgets forslag
Utvalget avga sin utredning 27. juni 2016, det vil si etter at Prop. 108 L (2015–2016) ble fremmet, men før proposisjonen ble behandlet av Stortinget. Utvalget har vurdert og i hovedsak sluttet seg til forslaget om tidspunktet for garantistillelse i Prop. 108 L (2015–2016). Om dette uttaler utvalget på side 37 i utredningen:
«Utvalget er enig med Justisdepartementet i at det som en hovedregel bør stilles krav om at entreprenører stiller sikkerhet straks etter avtaleinngåelse.
Det er imidlertid ikke uvanlig at entreprenører tar visse forbehold i avtalene med forbrukere, herunder forbehold om igangsettelsestillatelse eller salg av et visst antall boliger. Utvalget har fått bekreftet av entreprenører og finansinstitusjoner at det ikke er hensiktsmessig at plikten til å stille sikkerhet uten unntak skal inntre ved avtaleinngåelse, da dette innebærer at det i enkelte tilfeller stilles sikkerhet for prosjekter som ikke blir gjennomført. Høringssvarene til departementets høringsnotat 28. oktober 2015 bekreftet inntrykket.
Utvalget slutter seg derfor til departementets forslag om at entreprenører som tar forbehold om innvilgelse av byggelån, salg av et visst antall boliger eller igangsettingstillatelse først plikter å stille sikkerhet etter at forbeholdene er bortfalt, på den betingelse at sikkerheten senest stilles før bygging igangsettes. En slik regel vil etter utvalgets syn ikke medføre særlige ulemper for forbrukerne. For det første vil det være lavere risiko for mislighold av kontrakten i perioden før forbeholdene er bortfalt eller før byggingen igangsettes. For det andre vil forbrukerne i dette tidsrommet som oftest ikke ha ytt vederlag og vil uansett ha rett til å kreve eventuelle forskudd tilbakebetalt dersom forbeholdene blir aktuelle. For det tredje har entreprenøren plikt til å stille særskilt garanti som sikkerhet for slike eventuelle forskudd fra forbruker, jf. § 47 tredje ledd. For det fjerde har ikke forbrukeren krav på at entreprenøren faktisk oppfører nybygget før forbeholdene er bortfalt, og man må forvente at forbrukeren avventer med å foreta disposisjoner som vil kunne påføre forbrukeren tap dersom forbeholdene blir gjort gjeldende slik at boligprosjektet ikke realiseres (for eksempel merutgifter til leie av bolig, lagring av møbler og finansiering), jf. høringsnotat 28. oktober 2015 punkt 4.»
Utvalget tar til orde for at adgangen til å utsette sikkerhetsstillelsen bør gjelde også dersom forbrukeren tar forbehold. Etter utvalgets syn er det liten grunn til at de to situasjonene skal behandles ulikt. Utvalget uttaler at forbrukere bør kunne ta ytterligere forbehold enn entreprenør, for eksempel salg av egen bolig. Etter utvalgets forslag er det tilstrekkelig at entreprenøren stiller garanti straks etter at forbrukerens forbehold er falt bort, og senest før byggearbeidene igangsettes.
8.3 Høringsinstansenes syn
Følgende høringsinstanser støtter utvalgets forslag om videreføring av reglene om tidspunktet for garantistillelse: Advokatforeningen, Byggmesterforbundet, Eiendom Norge, Finans Norge, Huseiernes Landsforbund, Norges Eiendomsmeglerforbund, Norsk Boligbyggelags Landsforbund og Privatmegleren. Ingen høringsinstanser har gått imot utvalgets forslag.
Finans Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund støtter utvalgets forslag om at entreprenørene skal kunne utsette garantistillelsen også i tilfeller der det er forbrukeren som tar forbehold.
8.4 Departementets vurdering
Departementet viser til at utvalgets forslag om tidspunktet for garantistillelse i hovedsak allerede er fulgt opp ved endringslov 16. desember 2016 nr. 94. Departementet går derfor ikke nærmere inn på utvalgets lovforslag så langt det svarer til bustadoppføringslova § 12 annet ledd slik bestemmelsen lyder i dag.
Gjeldende lov har i dag ikke regler om utsatt garantistillelse for det tilfelle at forbrukeren tar forbehold. Utvalget har foreslått at entreprenøren skal kunne utsette garantistillelsen også i slike tilfeller. Departementet er enig med utvalget i at entreprenøren bør kunne vente med å stille garanti dersom forbrukeren tar forbehold, eksempelvis om finansiering eller salg av eksisterende bolig. De hensynene som begrunner unntaket om utsatt garantistillelse ved forbehold fra entreprenørens side, jf. bustadoppføringslova § 12 annet ledd annet punktum, gjør seg tilsvarende gjeldende for det tilfellet at forbrukeren tar forbehold. Et hovedsynspunkt er at forbrukerens risiko for å lide tap vil være begrenset frem til eventuelle forbehold er avklart og byggingen er satt i gang. I tråd med forslaget i utredningen foreslår departementet derfor å føye til et nytt tredje punktum i bustadoppføringslova § 12 annet ledd om tidspunktet for garantistillelse ved forbehold fra forbrukerens side. Forslaget er nærmere omtalt i merknadene til § 12.