11 Seksjoneringstidspunktet

11.1 Gjeldende rett

Spørsmålet om når seksjonering tidligst bør kunne foretas, beror først og fremst på en avveining mellom en utbyggers finansieringsbehov på den ene siden, og på den andre siden hensynet til å unngå at det registreres bruksenheter som aldri blir bygd.

Tidspunktet for når en eiendom kan seksjoneres er regulert i eierseksjonsloven § 6 femte ledd.

Nybygg kan først seksjoneres når det foreligger igangsettingstillatelse. Tidspunktet er valgt fordi det etter dette tidspunkt ikke kan skje vesentlige endringer av byggeplanene uten ny byggesaksbehandling. Slik sikrer man at seksjoneringen stemmer med sluttresultatet.

Ved seksjonering av bestående bygg må bruksenhetene være ferdig utbygd, og i Ot.prp. nr. 33 (1995–96) om lov om eierseksjoner er dette begrunnet slik på side 33:

Seksjonering av en bestående bygning bør derimot bare kunne omfatte bruksenheter som er ferdig utbygd. Det kan nok være et visst behov for å ta med bruksenheter som ikke er utbygd, for eksempel av hensyn til finansieringen av byggearbeidene. Hvis seksjoneringen skulle kunne omfatte slike enheter, ville dette åpne for en omgåelse av standardkravene til boligseksjonene. Der utbyggingsplanene ikke ble realisert ville det skape en uklar situasjon med tanke på fordeling av fellesutgifter, stemmeavgivning m.m. Også ellers ville det være uheldig med en seksjonering som kanskje for lang tid ikke svarte til den faktiske inndelingen i bruksenheter. Departementet har merket seg at tinglysingsmyndighetene i de største byene, samt Den norske Advokatforening gir uttrykk for at seksjonering av nye ikke utbygde bruksenheter i bestående bygg langt oftere skaper problemer for resten av sameiet enn man opplever ved seksjonering av nybygg.

En anleggseiendom kan heller ikke seksjoneres før det er gitt igangsettingstillatelse for prosjektet.

Tidspunktet for seksjonering skaper en del problemer

Utbygger har ofte behov for å finansiere sitt byggeprosjekt på et tidlig tidspunkt. Normalt vil finansiering forutsette et panteobjekt til sikkerhet for byggelån.

Nybygg

Når et nybygg skal seksjoneres av en og samme utbygger vil seksjonering normalt gjennomføres samtidig med selve byggesaken. Tidspunktet for når utbygger først kan seksjonere byr i slike tilfeller ikke på særlige problemer fordi byggetiden normalt vil være lengre enn tiden det tar å seksjonere. I disse tilfellene er det ikke behov for seksjonering før bygget er ferdigstilt og skal skjøtes over til kjøper.

Imidlertid kan gjeldende seksjoneringstidspunkt være til hinder for hensiktsmessig eiendomsutvikling i en del andre situasjoner, som utvalget har redegjort for i NOU 2014: 6 sidene 48–49.

For det første er det sene seksjoneringstidspunktet et problem når flere utbyggere bygger ut samme eiendom. Utbyggerne har behov for å etablere seksjoner så tidlig som mulig, slik at de hver for seg kan finansiere sitt byggelån med sikkerhet i egne seksjoner.

For det andre er det sene seksjoneringstidspunktet et problem når en eiendom bygges ut over flere byggetrinn. I disse tilfellene vil utbyggers utbyggingstakt avhenge av salgstakten (utbygger starter normalt ikke byggingen av et byggetrinn før halvparten av boligene er forhåndsolgt). Salgstakten vil derfor også styre når utbygger kan søke om igangsettingstillatelse, og før igangsettingstillatelse foreligger kan han altså ikke etter dagens lov søke om seksjonering. Siden utbygger må ha første byggetrinn ferdig seksjonert når kjøperne skal overta boligene, har han ikke tid til å vente på igangsettingstillatelse for de senere byggetrinnene i prosjektet. En løsning for utbygger er da å dele opp eiendommen i flere grunneiendommer og etablere flere eierseksjonssameier.

Oppdeling i flere grunneiendommer er ikke alltid like hensiktsmessig for fremtidige eiere og brukere. Oppdelingen kan føre til at sluttbrukerne går glipp av de stordriftsfordelene de kunne oppnådd ved i stedet å være ett stort sameie (for eksempel blir felleskostnadene høyere når det blir egen forretningsførsel i hvert sameie og separate regnskaper og revisjon). Videre kan oppdeling medføre at fellesfunksjoner som er ment å betjene alle sameiene (typisk et garasjeanlegg) tilfeldigvis blir liggende i ett av sameiene. Særlig krevende blir dette hvis utbygger ikke har fastsatt og tinglyst detaljerte regler om rettigheter og forpliktelser. Hvem har rett til å bruke garasjeanlegget som opplagt var ment å tjene alle sameiene? Spørsmålene viser at det er behov for å klargjøre reglene.

Bestående bebyggelse

Planlagte bruksenheter i bestående bebyggelse kan først seksjoneres når de er ferdig utbygd. I tillegg til at dette vanskeliggjør mulighetene for tidlig finansiering, har departementet erfart at regelen byr på flere vanskelige tolkningsspørsmål. Regelen har derfor vært utfordrende å praktisere både for utbyggere og kommuner.

Når er et bygg å betrakte som bestående? Er en bygning som er strippet helt innvendig (bare fasaden beholdes) å betrakte som bestående bebyggelse? Eller må dette behandles som et utbyggingsprosjekt der seksjonering ikke kan skje før det foreligger igangsettingstillatelse? Når kan man seksjonere en byggetomt som både har eksisterende bygningsmasse og planlagte bygninger? Hva med påbygg og tilbygg til eksisterende bygning? Når er en boligseksjon å betrakte som ferdig utbygd? Som spørsmålene viser, er det behov for å klargjøre reglene.

11.2 Utvalgets forslag

Utvalget foreslo å tillate seksjonering når det foreligger rammetillatelse til bygget.

Utvalget erkjente samtidig at det er noen betenkeligheter med en tidlig seksjonering. Et tidlig seksjoneringstidspunkt kan gi økt risiko for at seksjoneringen ikke stemmer med det som senere faktisk blir bygget. Bruksenhetene kan bli bygget annerledes, eller ikke bli bygget i det hele tatt. Utvalget pekte på at dette kan føre til konflikter mellom sluttbrukerne, typisk ved at det ikke er opparbeidet uteareal i tråd med seksjoneringen. Slike avvik kan få uheldige konsekvenser for fordeling av felleskostnader fordelt etter fastsatt brøk. Til tross for disse betenkelighetene, kom utvalget til at fordelene med et tidlig seksjoneringstidspunkt er større og inntreffer oftere enn problemene med at eiendommer ikke bygges ut i samsvar med en godkjent seksjonering.

Utvalget mente også at det ville være en lovteknisk forenkling å ha like regler for nybygg og eksisterende bygg.

Utvalget konkluderte med at man ikke bør tillate å opprette anleggseiendom før det er gitt igangsettingstillatelse.

For å motvirke eventuelle uheldige konsekvenser av forslaget, foreslo utvalget å gi kommunen myndighet til å kreve reseksjonering eller sletting hvis det blir bygget vesentlig ulikt fra det som opprinnelig er seksjonert.

11.3 Høringsinstansenes syn

Høringsinstansene er delte i sitt syn. Et flertall av kommunene er negative til forslaget, mens sentrale interesser på utbyggersiden ønsker forslaget velkommen.

Kartverket mener at loven bør pålegge utbygger å søke seksjonering så tidlig som mulig for å tvinge utbygger til å «integrere» seksjoneringen i byggeprosjektet. Kartverket har imidlertid ikke sterke meninger om når slik tillatelse bør kunne gis, men ser ulempene med for tidlig seksjonering. Etablering av såkalte luftslott vil ved etterfølgende kommunalt vedtak innebære merarbeid for Kartverket.

Fylkesmannen i Rogaland, Arendal kommune, Kristiansand kommune, Oslo kommune, Asker og Bærum boligbyggelag (ABBL), Advokatforeningen, Boligprodusentene, Huseiernes Landsforbund (HL), KS, Norges Eiendomsmeglerforbund, Norsk Eiendom, NBBL, OBOS og Advokatselskapet Bing Hodneland støtter forslaget.

Fylkesmannen i Rogaland foreslår at bestemmelsen utvides, slik at kommunen kan kreve søknadsbehandling etter plan- og bygningsloven også før bestående utbygd eiendom blir seksjonert. Fylkesmannen foreslår at lovteksten også tar høyde for at det i saker med ett-trinns behandling er nødvendig med «byggetillatelse».

Oslo kommune støtter forslaget, men foreslår en ny regel for å avhjelpe problemet med avvik. De viser til at tidligere ordning (før matrikkellovas innføring av igangsettingstillatelse) fungerte godt, med enkelte unntak der bruksenheter i planlagte bygg ikke ble bygget. I Oslo skjer det ofte endringer fra rammetillatelsen til igangsettingstillatelse. Mange vil derfor måtte reseksjonere når bygget er ferdigstilt. Kommunen foreslår derfor at seksjoneringen ved rammetillatelse får status som foreløpig seksjonering, som avløses av en endelig seksjonering når igangsettingstillatelse foreligger. Kommunen foreslår at endelig seksjonering gis etter egenerklæring fra utbygger om at godkjent seksjonering stemmer med de faktiske forhold. Endelig seksjonering bør innsendes og tinglyses før seksjonene overdras til sluttbruker, og mens utbygger fortsatt sitter med hjemmelen. Oslo kommune foreslår en sanksjonsmulighet for manglende korrigering.

Stavanger kommune støtter forslaget for nybygg forutsatt at det innføres hjemmel for kommunene til å pålegge reseksjonering ved avvik, og sletting dersom det ikke blir bygd i det hele tatt. Kommunen er mer betenkt når det gjelder eksisterende bygg. Kommunen peker også på at endringen kan få konsekvenser for tildeling av gateadresse og bolignummer, som i Stavanger kommune skjer ved igangsettingstillatelse. Hvis seksjonering skjer når rammetillatelsen gis, kan en risikere avvik. Kommunen peker på at utbyggere må gjøres oppmerksom på eventuelle avvik i tiden mellom disse vedtakene for å ivareta sikker adressering.

Advokatforeningen og NBBL mener at forslaget vil gi økt fleksibilitet og imøtekommer utbyggers finansieringsbehov. Advokatforeningen mener det er behov for tydelig å presisere at dette også skal gjelde for eksisterende bygg.

Advokatselskapet Bing Hodneland og Boligprodusentene støtter forslaget og fremhever at det er et viktig tiltak for å forenkle organiseringen av større utbyggingsprosjekter. Boligprodusentene viser til eksempler der større utbygging er blitt uhensiktsmessig organisert, alene på grunn av regelen. Advokatfirmaet Bing Hodneland foreslår at eier av seksjon som kun eksisterer på rammetillatelse skal ha de samme retter og plikter som enhver seksjonseier fra seksjoneringstidspunktet. Dette vil forhåpentligvis stimulere til ferdigstillelse av prosjektet.

Finans Norge er skeptisk til forslaget. Finans Norge mener at utvalgets omtale er kort og at det derfor er utfordrende å se hvilke konsekvenser endringen vil få. Et endret seksjoneringstidspunkt vil ikke endre det faktum at det ved større nybyggingsprosjekter er behov for omfattende finanseringsavtaler mellom involverte utbyggere og banker. Finans Norge antar at en endring vil gi behov for ytterligere avtaleregulering. Finans Norge peker på panthavers risiko når det bygges i strid med seksjoneringen, særlig ved eksisterende bygg. At et bygg er lovlig seksjonert, men i strid med krav etter plan- og bygningsloven, kan være vanskelig å oppdage for kjøper og kredittgiver. Å rette opp avviket kan føre til tap både for ny eier og panthaver. Det er ikke gitt at kravet kan rettes mot tidligere eier eller eierskifteforsikringsselskapet. Finans Norge mener at det bør iverksettes tiltak for at slike situasjoner unngås. Det er viktig for bankene, for forsikringsselskapene og for den generelle tiltro til boligmarkedet at lovlig seksjonerte boligseksjoner også tilfredsstiller andre offentligrettslige krav. Det bør derfor etter Finans Norges oppfatning vurderes om det er behov for ytterligere kontrollmekanismer av eksisterende bygg for å unngå tiltak i strid med plan- og bygningsloven.

Norges Eiendomsmeglerforbund og Norsk Eiendom støtter forslaget og mener at utvalget viser at de forstår hvilke praktiske utfordringer utbyggere står ovenfor.

Bergen kommune, Fet kommune, Fredrikstad kommune, Larvik kommune, Lørenskog kommune, Nittedal kommune, Rælingen kommune, Sørum kommune, Trondheim kommune, Ulstein kommune, Ålesund kommune, GeoForum, GIS-samarbeid i Valdres og Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd (KBL) støtter ikke forslaget. Deres felles motargument er hensynet til at seksjonering bør speile den faktiske situasjonen bør veie tyngre enn behovet for tidlig finansiering.

Bergen kommune mener at seksjonering bør forutsette igangsettingstillatelse i samsvar med godkjente plantegninger. Kommunen ser likevel at seksjonering på rammetillatelse er en fordel for utbygger, og mener at dette kan løses ved en ny seksjonstype, for eksempel utbyggingsseksjon.

Trondheim kommune viser til forslaget om å innføre tidsfrist for saksbehandling på seks uker, og mener at dette til dels vil avhjelpe problemet for utbyggere. Kommunen antar at behovet for reseksjonering vil oppstå i 40 prosent av sakene som følge av vesentlige endringer fra rammetillatelse til igangsettingstillatelse. Kommunen er bekymret for at avviket vil forringe kvaliteten på matrikkelen. Dette vil igjen gi flere avvik mellom grunnboken og matrikkelen. Trondheim kommune viser til at matrikkelen benyttes som grunnlag for beregning av eiendomsskatt, og at feil i matrikkelen derfor kan resultere i at eier blir avkrevd feil skatt.

Larvik, Lørenskog, Sørum, Fet, Rælingen, Nittedal og Ålesund kommuner erfarer at det ofte er endringer fra rammetillatelse til igangsettingstillatelse. Disse kommunene frykter derfor at forslaget vil gi grunnlag for feil seksjonering. Flere reseksjoneringer innebærer uheldig merarbeid for kommunen. Videre spør de hvordan kommunen skal oppdage avvik. Ålesund kommune ber heller om at tidspunktet for tillatelse til igangsetting klargjøres, fordi dette er uklart for trinnvise tiltak. Kommunen peker på at eventuelle avvik får betydning for beregning av formuesskatt for boliger. Er eiendommen fortsatt registrert som næringsseksjon i strid med ny bruk, går kommunen glipp av skatteinntekter.

GIS-samarbeidet i Valdres mener at seksjonering ikke bør skje før ombygging er ferdigstilt. De mener at avviket som ofte oppstår mellom rammetillatelse og igangsettingstillatelse er veldokumentert. Endringene utløser krav om reseksjonering alt før seksjonene tas i bruk. Det vil kunne ta år å fremskaffe samtykkevedtak, pantefrafall og oppgraderte tegninger i omfattende prosjekter. GIS-samarbeidet tror dette vil skape konflikter, være byråkratisk og virke villedende for kjøpere.

Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd (KBL) går imot forslaget. KBL ser at utbygger har behov for å pantsette ulike deler av eiendommen så tidlig som mulig, men mener likevel at sterke hensyn taler mot en slik endring. En eventuell innføring av tidsfrist for kommunen vil dempe behovet for tidlig seksjonering. Byggeprosjekter endres ofte underveis og dette øker etter KBLs syn behovet for reseksjonering. Det vil være en utfordring for kommunene å fange opp alle feilseksjoneringer. KBL frykter at endringene i sum vil medføre flere feilseksjoneringer og flere avvik mellom matrikkel og grunnbok, noe som er uheldig blant annet fordi matrikkelen benyttes som grunnlag for beregning av eiendoms- og formuesskatt, adressering av bolig, pantsetting osv.

Kun to høringsinstanser har kommentert forslaget om å beholde et senere seksjoneringstidspunkt for opprettelse av anleggseiendom. Norsk Eiendom og Boligprodusentene er uenig i forslaget og mener at også anleggseiendom bør kunne opprettes med bakgrunn i rammetillatelse. De kan ikke se prinsipielle grunner for å ha ulike seksjoneringstidspunkt for opprettelse av seksjoner og anleggseiendom. Boligprodusentene mener forslaget om sletting også bør kunne benyttes i disse tilfellene. I tilfeller med trinnvis utbygging både over og under bakken vil opprettelsen av anleggseiendom med bakgrunn i rammetillatelse være arbeidsbesparende.

11.4 Departementets vurdering

Departementet er enig med utvalget og slutter seg i hovedtrekk til deres argumenter. Til tross for de innvendingene som kan gjøres mot å tillate seksjonering ved rammetillatelse, vil fordelene etter departementets vurdering veie tyngre enn ulempene.

Departementet ser at risikoen er større for at seksjoneringen ikke stemmer i forhold til senere fysisk tilstand dersom seksjonering kan skje allerede ved rammetillatelse. Flere høringsinstanser frykter konsekvensene av dette.

Oslo kommune støtter som nevnt forslaget, men opplyste i sin høringsuttalelse at det ofte er avvik mellom tidspunktet for rammetillatelse til igangsettingstillatelse. Departementet ba Oslo kommune utdype og tallfeste dette nærmere. I brev av 19. oktober 2015 opplyste Oslo kommune at de i 2014 behandlet totalt 141 byggesaker der det skjedde en endring i tidspunktet mellom rammetillatelse og igangsettingstillatelse. Videre skrev kommunen at et stort antall av de endringene som skjedde mellom rammetillatelsen og igansettingstillatelsen for eksempel gikk på endringer av ansvarlig foretak i byggesaken. Av de 141 sakene hadde 50 saker endringer som ville fått eller fikk en konsekvens for seksjoneringen (eller reseksjoneringen). Av disse 50 var det imidlertid bare 20 saker der eiendommen er seksjonert eller ble seksjonert. Plan- og bygningsetaten behandlet altså ikke veldig mange byggesaker der det skjedde endringer mellom tidspunktet for rammetillatelse og igangsettingstillatelse som også fikk en konsekvens for seksjoneringen. Kommunen opplyste imidlertid at mange byggesaker har endringer også etter at det er gitt igangsettingstillatelse.

Departementet mener at Oslo kommunes erfaringstall bør vektlegges i denne sammenheng. Erfaringene fra Oslo kommune gir indikasjon på at endringene ikke vil gi så uheldige utslag som flere høringsinstanser frykter.

I denne sammenheng understreker departementet at utvalget heller ikke hadde erfaring med at den tidligere regelen, som forutsatte rammetillatelse, skapte nevneverdige problemer.

Seksjoneringstidspunktets betydning for finansieringen

Finans Norge etterspør en mer utførlig drøftelse av hvilke konsekvenser en lovendring kan få for finansiering av byggeprosjekter. Departementet har derfor bedt advokatfirmaet BA-HR om å vurdere konsekvensene av endringsforslaget. BA-HR påpekte at en eventuell lovendring ikke griper inn i den gjeldende situasjonen for bankenes praksis og mulighet til å finansiere byggeprosjekter. En mulig lovendring innfører ikke noen begrensninger i bankenes adgang til å pantesikre sine krav, snarere tvert imot vil en lovendring gi ytterligere fleksibilitet i finansieringssituasjonen. BA-HR påpekte at finansnæringen i enkelte typetilfeller ved en slik lovendring vil få adgang til å sikre sine krav mot utbyggere på enklere og tryggere måter allerede tidlig i byggeprosessen. Den foreslåtte lovendringen bidrar altså etter BA-HRs syn til at utbyggere sammen med sine finansieringskilder får flere valgmuligheter for hvordan de ønsker å organisere finansieringen.

Når det gjelder Finans Norges påpekning av behovet for «omfattende finansieringsavtaler» ved større utbyggingsprosjekter, mente BA-HR at det kan hevdes at det nettopp er i situasjoner hvor flere utbyggere og banker er involverte at finansieringsavtalene blir omfattende og at lovendringen derfor kan bidra til å forenkle avtaleverkene ved at hver bank kan tinglyse sitt pantekrav på den seksjonen eller de seksjonene debitor for bankens krav har ansvar for å utvikle. En innvending mot dette kunne samtidig være at seksjonering tidlig i en byggeprosess vil være problematisk når banken ikke ønsker at byggetomten seksjoneres. Begrunnelsen for å motsette seg seksjonering kan være at banken ikke ønsker å bære risikoen for den usikkerheten slik seksjonering kan skape for panteobjektets verdi når byggeprosjektet etter hvert nærmer seg ferdigstillelse. BA-HR fremhevet imidlertid at banken i slike tilfeller kan tinglyse en urådighetserklæring samtidig som den tinglyser panteretten i forkant av seksjoneringen. Tinglyses en urådighetserklæring som eksempelvis sier at eiendommen ikke kan seksjoneres uten samtykke fra banken, får banken anledning til å motsette seg seksjonering på et «for tidlig» stadium og den kan dermed unngå den risikoen feilseksjonering kan medføre. Slike urådighetserklæringer er forholdsvis enkle å utforme, og kan dekke behovet for «ytterligere avtaleregulering» som Finans Norge frykter at lovendringen vil medføre.

Departementet stiller seg bak advokatfirmaet BA-HRs konsekvensanalyse.

Finans Norge etterlyser også en nærmere vurdering av hvorvidt lovendringen kan føre til at det i større grad bygges i strid med seksjoneringen. Bygging i strid med seksjoneringen kan tenkes å få konsekvenser for panteobjektets verdi, særlig dersom avvikene fra det som opprinnelig var planlagt blir store. Til dette har BA-HR svart at det alltid vil være en viss usikkerhet knyttet til panteobjektets verdi når seksjonering gjøres tidlig i byggeprosessen. Det vil både være risiko for feilangivelser ved selve seksjoneringen, og at det videre i byggeprosessen mer eller mindre bevisst gjøres avvik fra hva seksjoneringen skulle tilsagt. BA-HR presiserte likevel at det selv på tidspunktet for igangsettingstillatelse kan forekomme store avvik fra eiendomsutviklerens opprinnelige planer. BA-HR gjorde videre oppmerksom på at det finnes mange typer igangsettingstillatelser, i enkelte byggeprosjekter er det flere igangsettingstillatelser for ulike deler og ulike typer arbeid, og at det i dag er ulik praksis på kommunalt nivå med hensyn til hvilken igangsettingstillatelse det kan seksjoneres ved. Etter BA-HRs oppfatning vil lovforslaget gjøre at den uklarheten dagens regelverk rommer, ikke lenger kommer på spissen.

Videre vurderte BA-HR det slik at bankens tiltro til hvorvidt byggeprosjektet faktisk vil ferdigstilles slik utbygger/låntaker har forespeilet, vil være et sentralt moment i bankens vurdering av om den ønsker å finansiere prosjektet. BA-HR kunne ikke se at den foreslåtte lovendringen vil endre dette i nevneverdig grad. Ved store og uoversiktlige byggeprosjekter følger bankene ofte prosjektet tett, eksempelvis i form av byggelånskontrollører. Slik oppfølgning er nyttig ikke bare for banken, men kan også rent samfunnsøkonomisk sies å være nyttig i den forstand at kontroll fra bankens side blir en ytterligere pådriver for utbygger til å gå videre med et byggeprosjekt i den størrelsesorden, innenfor de frister og med de kvaliteter som er forespeilet. Lovendringen vil nok kunne føre til at bruken av byggelånskontrollører blir viktig for bankene fra en tidligere fase av byggeprosessen, men dette er neppe negativt i seg selv fra et samfunnsøkonomisk ståsted, og kan heller ikke anses å medføre noen tungtveiende byrde for banken. BA-HR viste til at det er vanlig at utbyggerne selv må betale for byggekontrollen. BA-HR avsluttet sin analyse med følgende vurdering:

Når så mye er sagt, må det likevel også påpekes at adgangen til seksjonering tidlig i byggeprosessen, med tilhørende økt risiko for avvik mellom seksjonering og endelig utført tilstand, vil kunne ha uheldige sider det ikke er så lett å unngå. Det mest uheldige er antagelig der byggeprosjekter ferdigstilles uten at avvik fra seksjoneringen avdekkes og/eller følges opp og korrigeres. Dette vil kunne gi uklare eiendomsforhold, med negative effekter både for og mellom aktuelle eiere, og ved senere eventuelle overdragelser. Der avvik avdekkes og tas tak i, vil det kunne bli mer arbeid med reseksjonering eller annen form for oppretting av avvik. Enkelte av disse problemene vil nok også kunne håndteres ved at kommunen får hjemmel til å kreve reseksjonering ved betydelige avvik, men heller ikke dette er helt uproblematisk, se nedenfor. Men på den annen side må det igjen minnes om at slike eventuelle problemer er noe en også kan ha med dagens ordning med igangsettingstillatelse som tidligste seksjoneringstidspunkt. Spørsmålet er med andre ord i hvilken grad slike problemer kan komme til å øke, om tidligste tidspunkt skytes frem som foreslått.

Som gjennomgangen over viser, bør Finans Norges motforestillinger mot å fremskyve seksjoneringstidspunktet fra igangsettingstillatelse til rammetillatelse etter departementets vurdering ikke tillegges avgjørende betydning. Den foreslåtte lovendringens innvirkning på organisering av finansiering kan, dersom seksjonering er uønsket, motvirkes med forholdsvis enkle grep. Det er nok riktig at risikoen for at det bygges ut i strid med seksjoneringen øker dersom tidspunktet for seksjonering fremskyndes til tidspunktet for rammetillatelse. De problematiske konsekvensene av utbygging i strid med seksjoneringen kan imidlertid i stor grad nøytraliseres ved at kommunen får hjemmel til å kreve reseksjonering av slike bygg, jf. kapittel 12.

Samme seksjoneringstidspunktet for nybygg og eksisterende bygg

Utvalget foreslo at seksjoneringstidspunktet skal være det samme for nybygg og eksisterende bygg.

Finans Norge mener at seksjoneringstidspunktet for nybygg og ubygde seksjoner ikke bør likestilles. Finans Norge viser til at det er større risiko for at eksisterende bygg vil bli bygget i strid med seksjoneringen, at de ikke blir bygget i det hele tatt eller at de blir bygget i strid med offentligrettslige regler. Dette utgjør en særlig risiko for panthaver.

Advokatfirmaet BA-HR har gjort en konsekvensanalyse også av dette forslaget. Advokatfirmaet mener at hensynene mot å tillate en tidlig seksjonering kan ha større tyngde i tilfeller hvor bygningsmassen i hovedsak allerede er oppført. Endringer i eierbrøkene og etablering av nye seksjoner vil kunne ha stor innvirkning på eksisterende rettighetsforhold i sameier, blant annet vil endringer kunne påvirke kostnadsfordelingen og stemmerettigheter mellom de ulike seksjonseierne. BA-HR mente likevel at risikoen knyttet til avvik kan avhjelpes ved aktsomhet hos utbyggere/seksjonseiere. For bankenes del vil en god byggelånskontroll og en tett oppfølging av prosjekter kunne redusere risikoen for problemer. Når det gjelder «papirseksjoner», mente BA-HR at disse er noe vanskeligere å oppdage i eksisterende bygg, men at det må kunne forventes at banken undersøker og følger opp prosjektet nærmere dersom en utbygger ber om lån på bakgrunn av at han skal bygge en ny seksjon i et eksisterende eierseksjonssameie. At bankene får et incentiv til en strengere kontroll, kan også her ha en positiv samfunnsøkonomisk effekt.

Advokatfirmaet BA-HR gjorde oppmerksom på at mens samme eier ved første gangs seksjonering av nybygg gjerne sitter på en rekke seksjoner som skal selges, så vil ikke oppgjør for de ulike seksjonene i et eksisterende bygg kunne skje før seksjonering er gjennomført, siden bankene på et tidligere tidspunkt ikke har noe panteobjekt. Oppgjøret vil med dagens regler risikere å bli forsinket på grunn av saksbehandlingstid knyttet til seksjonering hos kommunen. Det vil derfor være en klar fordel at oppgjøret kan gjennomføres på et tidlig tidspunkt slik at banken løpende kan ta pant i seksjoner ved suksessiv ferdigstillelse.

Advokatfirmaet mente at det vil videre medføre en lovteknisk forenkling å legge seksjoneringen til tidspunktet for rammetillatelse for bestående bygninger ettersom det i dag oppstår mange grensetilfeller av hva som er en «bestående bygning». Begrepet «ferdig utbygget» er heller ikke entydig. Settes tidspunktet til «rammetillatelse» for alle byggetiltak, uavhengig av om det er nybygg eller bygging i tilknytning til eksisterende bygg, vil disse lovtekniske problemene falle bort.

Advokatfirmaet BA-HR konkluderte slik:

På den annen side kan det med rette hevdes at hensynene mot å tillate en tidligere seksjonering forsterkes ved seksjonering av bestående bygg, herunder risiko for uklare eiendomsforhold som påvirker eksisterende seksjonseieres posisjoner. Eksemplene viser likevel at det er store fordeler knyttet til å tillate en tidligere seksjonering også for eksisterende bygg, herunder at man sikrer en lovteknisk enkel praksis og en aktsom långiver vil kunne ivareta sine interesser ved en aktiv kontroll.

Som konsekvensanalysen viser, er argumentene mot å tillate seksjonering ved tilbygg på bestående bygg neppe så tungtveiende som Finans Norge hevder. Departementet mener at fordelene med at eksisterende bygg kan seksjoneres på samme tidspunkt som nybygg veier tyngre enn ulempene.

Stavanger kommune er skeptisk til å tillate seksjonering på rammetillatelse for eksisterende bygg. Kommunen tildeler adresser ved igangsettingstillatelser. Tidspunktet er valgt fordi eventuelle endringer innebærer omrokkeringer av adresser og bolignummer i etterkant. Adressering skjer ved seksjonering, og avvik medfører også behov for omrokkering. Departementet mener det er viktig å finne gode løsninger på de praktiske utfordringene som Stavanger kommune beskriver. Departementet mener imidlertid at det er utbygger selv som må ta ansvaret for at bygget får bolignummer og adresse som stemmer med de faktiske forhold. Det samme gjelder ansvaret for å korrigere opplysninger som legges til grunn for beregning av skattbare forhold.

For å sikre at tinglyste dokumenter reflekterer korrekte opplysninger, foreslår Oslo kommune at seksjoneringen på rammetillatelse gis status som foreløpig seksjonering. Kommunen foreslår at vedtaket avløses av et endelig seksjoneringsvedtak når igangsettingstillatelse foreligger. Alternativt kan dette gjøres ved søknad om brukstillatelse.

Utvalget har også vurdert dette alternativet i NOU 2014: 6 på side 49:

Utvalget har vurdert om det er mulig å innføre regler om «foreløpige seksjoneringer», dvs. at seksjoner som er opprettet før de er bygget, skal «falle bort» av seg selv hvis de ikke bygges i løpet av en bestemt frist. Et slikt bortfall vil gjelde hele seksjonssameiet, hvis ingen deler blir bygget, eller bare enkelte seksjoner som ikke blir bygget. Utvalget mener imidlertid at et automatisk bortfall vil kunne gi uheldige følger i enkelte tilfeller. Det kan foreligge særlige og unnskyldelige omstendigheter som har medført at seksjoner ikke er blitt bygget innen fristen. Etter utvalgets oppfatning kan det være behov for en grundigere saksbehandling som kan ta hensyn til de konkrete forhold i slike tilfeller. Utvalget foretrekker derfor at det gjennomføres en forvaltningsmessig prosess rundt endringene, fremfor et automatisk bortfall. I stedet for en foreløpig seksjonering foreslår utvalget at kommunen gis en klar hjemmel til å kreve reseksjonering hvis det bygges vesentlig ulikt fra det som er seksjonert, eller sletting av seksjoneringen der det ikke bygges i det hele tatt.

Departementet støtter utvalgets konklusjon. Departementet frykter at mange saker med en regel som Oslo kommune tar til orde for vil bli «hengende» i matrikkelen uten et endelig kommunalt vedtak. Departementet er også skeptisk til å innføre en ny kommunal vedtakstype, fordi dette kan skape usikkerhet om fastsatte forvaltningsprosesser om kommunale vedtak.

Én regel med ett tidspunkt er en forenkling

Forslaget om ett tidspunkt for seksjonering av både bestående og planlagt bygning fjerner samtidig spørsmålene som etter dagens regel krever avklaring, jf. punkt 11.1 ovenfor. Departementet er enig med utvalget i at regelen også vil være en regelteknisk forenkling.

Advokatforeningen mener det er behov for tydelig å presisere at rammetillatelsen også skal gjelde for seksjonering av eksisterende bygg. Departementet ser behovet for en klar og entydig regel og foreslår derfor en annen lovformulering enn utvalget. Departementet foreslår å klargjøre i lovteksten at tidspunktet skal gjelde både for bestående og planlagt bygning.

Kommunen skal kunne kreve reseksjonering ved betydelige avvik

Etter dagens lov kan ikke kommunen pålegge et eierseksjonssameie å reseksjonere dersom seksjoneringen ikke svarer til «virkeligheten». Utvalget foreslo å gi kommunen rett til å kreve reseksjonering ved avvik mellom seksjoneringstegningene og de reelle forhold.

Departementet er enig med utvalget i at en slik regel vil gi kommunen det nødvendige verktøyet til å reagere der avviket fra rammetillatelse til igangsettingstillatelse blir betydelig. Kommunene har etterspurt en slik regel. Nærmere redegjørelse og vurdering av regelens innhold og rekkevidde er omhandlet i kapittel 12.

Anleggseiendom skal fortsatt opprettes på tidspunktet for igangsettingstillatelse

Departementet er i resultatet enig med utvalget når det skiller mellom å opprette anleggseiendom og seksjonere bygninger. En reseksjonering er et internt anliggende for den enkelte eiendommens eiere. Opprettelse av anleggseiendom medfører derimot at et nytt gårds- og bruksnummer innføres i matrikkelen og at nye eiendomsgrenser oppmåles. Prosessen involverer ofte flere eiendommer.

Å opprettholde ulike tidspunkt for seksjonering og for opprettelse av anleggseiendom kan by på praktiske utfordringer. En anleggseiendom utvikles gjerne i samme prosess som seksjoneringen gjennomføres. Dette skjer typisk med en eller flere bygninger på grunnplan, med en felles anleggseiendom under bakken. Får man ikke fradelt anleggseiendommen før seksjoneringen, vil arealene under bakken inngå i de ulike sameiene – men da med uhensiktsmessige eiendomsgrenser. Det kan være utfordrende å få endret dette på et senere tidspunkt, særlig dersom seksjonene har skiftet eiere. En anleggseiendom skal gjerne igjen seksjoneres i ulike seksjoner for å kunne tjene som panteobjekt for ulike utbyggere av kjelleren. Departementet ser at det kan være en fordel å få utført dette tidlig i prosessen, koordinert med øvrig seksjonering.

Departementet mener at utvalget med rette peker på at det er vanskelig å gi lovbestemmelser om at eiendomsgrenser kan kreves flyttet hvis en anleggseiendom blir bygget annerledes enn den er matrikulert. Forslaget om å kreve reseksjonering eller sletting har derfor liten overføringsverdi til den tilsvarende problemstillingen for anleggseiendom.

Departementet støtter etter dette utvalgets konklusjon om å fastholde igangsettingstillatelsen som tidspunkt for å opprette anleggseiendom. I og med det ikke er helt klart hvilken «igangsettingstillatelse» som skal utgjøre tidspunktet for opprettelse av anleggseiendom, finner departementet grunn til å understreke at det er igangsettingstillatelsen for den bygningen som anleggseiendommen er knyttet til som gjelder. Et eksempel kan illustrerer dette: Det skal bygges en blokk for bolig og næringsformål over et garasjeanlegg. Blokka bestående av et antall boligseksjoner samt en næringsseksjon, skal etableres som et eierseksjonssameie. Garasjeanlegget skal etableres som en separat anleggseiendom. Anleggseiendommen kan etableres når det foreligger igangsettingstillatelse for garasjeanlegget, selv om det ikke foreligger rammetillatelse eller seksjoneringstillatelse for eierseksjonssameiet. Dersom igangsettingstillatelsen for garasjeanlegget er delt i trinn, vil det være igangsettingstillatelsen for bygningen som sådan som gjelder som tidspunkt for å opprette anleggseiendommen. Det vil derfor ikke være tilstrekkelig med en igangsettingstillatelse som er begrenset til å grave ut byggegropa.