25 Problemstillinger som ikke er løst i lovforslaget

25.1 Særregler for beslutningsprosesser i små sameier

25.1.1 Innledning: Hva er «problemet» med små sameier?

Utvalgets mandat nevnte ikke spørsmålet om det bør innføres særregler for beslutningsprosesser i små eierseksjonssameier eller om loven ikke burde gjelde for slike i det hele tatt. Utvalget fikk imidlertid flere innspill underveis om problemstillingen.

I store sameier ivaretas som regel drift og vedlikehold på et nokså upersonlig nivå, gjerne gjennom en forretningsfører. Seksjonseiere som kommer dårlig overens kan overse hverandre, og personlige konflikter vil sjelden få betydning for driften av sameiet. Seksjonseiere i konflikt overstyres som regel av et flertall av seksjonseiere som ikke er berørt av konflikten. Slik er det ikke i de minste sameiene.

25.1.2 Utvalgets omtale av problemstillingen

Utvalget mente at det kunne vært fordelaktig med en grundigere og mer prinsipiell vurdering av om loven passer for små sameier, men hadde ikke tid og kapasitet til selv å gjøre en slik gjennomgang. Utvalget pekte på at utfordringene er størst i seksjonerte tomannsboliger, men at det også i tre- og firemannsboliger kan oppstå en del særlige utfordringer knyttet til beslutninger om drift og forvaltning. Utvalget beskrev hvordan det personlige forholdet mellom seksjonseierne i små sameier kunne påvirke driften slik (på side 27):

I små sameier – særlig boligsameier – vil det personlige forhold mellom sameierne kunne påvirke driften. Også her vil nok de fleste beslutninger være gjennomtenkte og rasjonelle, men det er større fare for at personlige konflikter mellom enkelte sameiere kan få betydning for sameiets drift. Sameiere kan for eksempel av ren trass og for å plage andre sameiere, motsette seg tiltak som objektivt sett fremstår som fornuftige og nødvendige. Og selv om det ikke ligger en personlig konflikt bak, kan én eller et fåtall sameieres passivitet eller motvilje føre til at sameietiltak som objektivt sett fremstår som fornuftige, ikke lar seg gjennomføre. Også der begge (alle) sameierne har rasjonelle standpunkter, men hvor det ikke er mulig å oppnå flertall for ett, kan det oppstå en situasjon med handlingslammelse for sameiet. Hvis to sameiere i en tomannsbolig ikke blir enige om fargen når huset trenger å bli malt, kan resultatet bli at huset ikke males i det hele tatt.

Utvalget poengterte at lovens flertallskrav for vedtak på sameiermøtet kan gi uheldige konsekvenser i flere situasjoner. Særlig gjelder dette i sameier med bare to seksjoner:

I et nærings- eller kombinert sameie, hvor seksjonene har ulik sameiebrøk, vil seksjonen med størst brøk (og dermed størst stemmevekt) alltid vinne frem med sine saker på sameiermøtet, unntatt når det gjelder vedtak som krever kvalifisert flertall eller tilslutning fra alle. I boligsameier med to seksjoner, fører lovens flertallskrav til at sameierne må være enige for at vedtak kan fattes. Ved stemmelikhet er det likevel en «reserveløsning» i § 37 annet ledd som bestemmer at avgjørelsen skal skje ved loddtrekning. Denne løsningen synes imidlertid ikke hensiktsmessig når det er tale om så få seksjoner. Loddtrekning er neppe et egnet middel for å tenke langsiktig med hensyn til drift og vedlikehold av eiendommen. Det tilfeldige resultatet av én loddtrekning kan undergrave resultatet av forrige loddtrekning, og det er neppe noen begrensninger på hvor mange «omkamper» en sameier kan forsøke å få til ved bruk av loddtrekning. Videre har selv de mest merkverdige forslag 50 prosents sjanse for å vinne frem i en loddtrekning, medmindre de bryter med lovens preseptoriske regler. Dette er neppe en heldig rettsregel.

I forlengelsen av dette fremholdt utvalget at det er vanskelig å se hvordan problemet kan løses på en annen og bedre måte. Utvalget vurderte en form for oppmannsløsning. Terskelen for å velge en oppmannsløsning, og kostnadene forbundet med dette, måtte i så fall være betydelig lavere enn for å få en uoverensstemmelse løst for domstolene. Utvalget mente at en lovfesting av slike løsninger ville kreve utførlige regler om hvem som kan være oppmann, hvilke beslutninger han kan ta, hvordan beslutninger skal treffes, om de kan overprøves osv. Utvalget gikk imidlertid ikke nærmere inn på disse spørsmålene.

25.1.3 Høringsinstansenes syn

Huseiernes Landsforbund har i en tilleggsuttalelse til sin opprinnelige høringsuttalelse foreslått at det i tomannsboliger «skal være mulig å få rettsoppnevnt en eller flere bygningsmessig sakkyndige til å avgjøre spørsmålet om vedlikeholdet er nødvendig, etter de samme prinsipper som i husleieloven § 12-2». Huseiernes Landsforbund foreslår at retten kan oppnevne sakkyndige, og at det kan være muligheter for å overprøve avgjørelsen ved å få opprettet en ny takstnemnd eller ta saken inn for tingretten. Huseiernes Landsforbund foreslår at den som taper saken må betale saksomkostninger på vanlig måte.

25.1.4 Departementets vurdering

Departementet er enig med utvalget i at det er ønskelig å gjøre en grundig vurdering av om eierseksjonsloven passer for små sameier. Departementet har imidlertid ikke hatt tid til å se nærmere på verken utvalgets idé om en oppmannsløsning eller forslaget fra Huseiernes Landsforbund om at retten kan oppnevne bygningsmessig sakkyndige til å avgjøre om et vedlikehold er forsvarlig. Et siste alternativ kan være at slike saker løses i konfliktrådet, men heller ikke dette har departementet rukket å vurdere i dette lovarbeidet.

Departementet vet heller ikke så mye om hvor stort problemet reelt sett er, og det vil være naturlig å undersøke dette nærmere før et eventuelt forslag kan sendes på høring.

Departementet stiller seg for øvrig bak utvalgets forslag til endringer i dagens regler om salgspålegg og krav om fravikelse i dagens lov §§ 26 og 27. Disse er omtalt i kapittel 17.

25.2 Bedre lovregulering av større utbyggingsprosjekter

25.2.1 Innledning

Større utbyggingsprosjekter blir ofte gjennomført i flere byggetrinn. Mange utbyggere velger i utbyggingsfasen å organisere eiendommen på en måte som ikke nødvendigvis er den beste for de fremtidige sluttbrukerne. Flere aktører ønsker seg en bedre lovregulering av hvordan store prosjekter kan organiseres.

25.2.2 Utvalgets omtale av problemstillingen

Utvalget hadde ikke mandat til å løse de problemene som oppstår ved organisering av større utbyggingsprosjekter som blir gjennomført i flere byggetrinn. Utvalget omtalte likevel på eget initiativ hvilke problemer som typisk kan oppstå, jf. NOU 2014: 6 på side 87–90.

Etter utvalgets erfaring har oppdeling i mange mindre eierseksjonssameier i praksis blitt den dominerende måten å organisere eierskapet på i utbyggingsfasen. Utvalget mente at det er lite heldig at utbyggers kortsiktige behov i byggefasen på noen få år, leder til at det velges en annen organisering enn den som vil være den mest hensiktsmessige i den fremtidige forvaltningsfasen.

Utvalget skisserte noen mulige løsninger, men hadde ikke tid til å vurdere spørsmålene fullstendig eller til å foreslå konkrete lovendringer.

25.2.3 Høringsinstansenes syn

Flere høringsinstanser, blant annet Kartverket, Boligprodusentene, Norsk Eiendom, NBBL, OBOS og Selvaag Bolig ønsker en lovregulering av eiendomsorganisering i utbyggingsprosjekter som går over lengre tid.

25.2.4 Departementets vurdering

Utbyggere har etterspurt regler som kan bidra til å forenkle gjennomføringen av større utbyggingsprosjekter. Organisering av eiendom ved store utbyggingsprosjekter reiser kompliserte rettslige spørsmål. En lovregulering må balansere utbyggers interesser i utbyggingsperioden og sluttbrukernes behov for forutberegnelighet på en god måte. Det er heller ikke slik at alle utfordringene kan løses i eierseksjonsloven, det er behov for å se flere lovverk i sammenheng. Departementet har ikke hatt ressurser til å utrede alle sider av denne problematikken i dette lovarbeidet.

Departementet mener imidlertid at det å flytte seksjoneringstidspunktet fra igangsettingstillatelse til rammetillatelse, jf. kapittel 11, i hvert fall kan avhjelpe en del av de ulempene som kan følge med ved organisering av større utbyggingsprosjekter. Departementet vil også fremheve at Kartverket nå legger til rette for enklere fremgangsmåter knyttet til sammenslåing av eierseksjonssameier, se kapittel 22. Når utbygger har valgt å organisere et prosjekt i flere mindre eierseksjonssameier og det senere viser seg at ett stort sameie er fordelaktig for beboerne, kan sameiene slås sammen på en mindre omstendelig måte.

Departementet vil på et senere tidspunkt opprette et ekspertutvalg som kan tenke helhetlig rundt utbygging som går over tid, med tanke på å avskaffe hindre for effektiv og god eiendomsdannelse. I mandatet til et slikt utvalg vil departementet også kunne be om en vurdering av flere andre innspill som er kommet i høringen. Norges Eiendomsmeglerforbund har etterlyst regler om omdanning av boligaksjeselskap til eierseksjonssameie. Kartverket savner regler for oppløsning av eierseksjonssameier. Dalan Advokatfirma mener at dagens krav om tilslutning kan hindre svært velbegrunnede forslag om sammenslåing av eierseksjonssameier, og foreslår å forenkle prosessen ved å senke kravet fra dagens tilslutning til at det skal være tilstrekkelig med kvalifisert flertall på sameiermøtet. Kartverket og Statens vegvesen ber om hjemmel for stat, fylkeskommune og kommune til å kreve reseksjonering når areal fra en eierseksjon skal erverves til offentlig vei- eller jernbaneformål.