3 Bakgrunnen for lovproposisjonen

3.1 Lovutvalg: sammensetning og mandat

Ved kongelig resolusjon oppnevnte regjeringen 14. juni 2013 et offentlig utvalg for å vurdere revisjon av eierseksjonsloven. Bakgrunnen for oppnevnelsen var at Kommunal- og regionaldepartementet over lengre tid hadde erfart at det var et behov for å gjennomgå og revidere eierseksjonsloven.

Utvalget ble opprinnelig oppnevnt med følgende syv medlemmer:

• Leder: Christian Fr Wyller, sorenskriver

• Hugo Torgersen, seniorrådgiver, Kartverket

• Bente Lauritzsen, advokat, OBOS

• Cecilie Asak, rådgiver, Forbrukerrådet

• Berit Danielsen, fagansvarlig for kart og oppmåling, Røyken kommune

• Liv Zimmermann, advokat, Advokatfirmaet Hjort DA

• Harald Benestad Anderssen, stipendiat, Universitetet i Tromsø (nå postdoktor Ph.D., Handelshøyskolen BI)

Før utvalgets første drøftelsesmøte 28. august 2013 måtte Cecilie Asak be seg fritatt fra vervet og i stedet ble oppnevnt:

• Toril Melander Stene, juridisk direktør, Forbrukerrådet

• Stene deltok i utvalgsarbeidet fra og med utvalgets første drøftelsesmøte.

• Advokat Christer Bjørnevik, Kluge Advokatfirma DA, var sekretær for utvalget.

Utvalget fikk følgende mandat av regjeringen:

Utvalget skal vurdere og fremme forslag til endringer i eierseksjonsloven.

Det er viktig at eierseksjonsloven er gjennomarbeidet og god, slik at interne konflikter mellom sameierne i størst mulig grad kan unngås. Det er også viktig at loven legger til rette for at finansierings- og pantsettelsesmarkedet kan fungere optimalt. Videre er det viktig at de som skal ta stilling til søknader om seksjonering og eventuelle klager i slike saker opplever at loven virker godt. Utvalget skal gjennomgå loven og foreslå regler som bedre enn i dag ivaretar disse hensynene. Utvalget står fritt til å foreslå lovendringer, men bes spesielt om å se på følgende problemstillinger:

Ansvar for vedlikehold og erstatning ved skader

Grensen mellom sameiets og den enkelte seksjonseiers vedlikeholdsansvar er ikke klart regulert i loven. Utvalget skal klargjøre grensene for den enkeltes ansvarsområde. Her er det naturlig å se hen til hvordan tilsvarende problemstilling er løst i borettslagsloven.

Brudd på vedlikeholdsplikt kan føre til skader på andres seksjoner eller på fellesareal. Loven har ikke regler om hva som kreves for å ilegge erstatningsansvar dersom vedlikeholdet er uforsvarlig og det derfor oppstår skade. Utvalget skal foreslå klargjørende regler.

Eierseksjonsloven slår videre fast at fellesarealer skal vedlikeholdes på forsvarlig måte. Unnlater styret på vegne av sameiet å utføre vedlikehold slik at en sameier eller en tredjemann påføres skade, oppstår det spørsmål om erstatningsansvar for sameiet. Utvalget bes foreslå regler om erstatning. Også her kan det ses hen til hvordan tilsvarende spørsmål er regulert i borettslagsloven.

Leietakers kjøperett og forbudet mot å erverve mer enn to boligseksjoner

Utvalget skal se nærmere på om det er behov for å opprettholde regler om kjøperett for leiere av boliger i en eiendom når denne blir seksjonert og forbudet mot å erverve mer enn to boligseksjoner.

Eierseksjonslovens minimumskrav til standard

I eierseksjonsloven er det fastsatt minimumskrav til standarden i boligseksjoner. Utvalget bes vurdere om minimumskravene skal videreføres i dagens form, og om det er andre krav som kan være mer hensiktsmessig å oppstille.

Regler om rett til å kreve seksjonering av sameier som ikke er formelt seksjonert – hjemmel for «tvangsseksjonering»?

Etter eierseksjonsloven er det forbudt å lage avtaler om seksjonslignende sameieboliger uten at seksjoneringsreglene i eierseksjonsloven følges. For å gjøre det lite attraktivt å opprette andre sameievarianter, er det bestemt at pant i sameieandeler i «alternative» boligsameier som hovedregel vil være ugyldig. Bankene er følgelig svært tilbakeholdne med å gi pant i slike sameieandeler. Det vil derfor også være vanskelig å selge en slik bolig som ikke er seksjonert etter eierseksjonslovens regler.

Loven gjør imidlertid unntak for eldre sameier der bruksretten er stiftet før dagens lov trådte i kraft. Departementet er kjent med at mange finansieringsinstitusjoner er skeptiske til å gi pant også i slike sameieandeler. Slik loven er bygget opp, kan det være god grunn for bankenes tilbakeholdenhet også i disse tilfellene, fordi det kan skje etterfølgende endringer som får betydning for pantets gyldighet. Problemet kan løses ved å seksjonere eiendommen, men det forutsetter at et flertall av sameierne ønsker dette. Det er ikke alltid lett å få nødvendig tilslutning til å gjennomføre en seksjonering. Resultatet av manglende seksjonering kan være at det kan bli nesten umulig å få solgt en bolig i eiendommen.

Utvalget skal se nærmere på om det bør innføres regler som gir en sameier rett til å kreve seksjonering.

Eierseksjonslovens forhold til offentligrettslig regelverk

Grensedragningen mellom eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven er uklar. De offentligrettslige kravene etter disse regelsettene er ikke tilstrekkelig sammenholdt og byr derfor på utfordringer både for kommuner og søkere. Et stort antall av klagesakene som fylkesmennene behandler, gjelder forholdet til plan- og bygningsloven.

Hovedproblemstillingen knytter seg primært til de offentligrettslige kravene som følger av eller i medhold av plan- og bygningsloven, og utallige forsøk og faktiske omgåelser av disse reglene. I praksis håndheves dagens regler ulikt, noe undersøkelsen som Høgskolen i Bergen har gjennomført viser. I dagens marked er det vanlig å betale opptil flere hundre tusen kroner for en garasjeplass der dette er en mangelvare. For kjøperne kan det med dagens lovverk og system være vanskelig å fastslå om de kjøper en lovlig plass eller om plassen er knyttet til en seksjon ut fra gale premisser. Utvalget skal foreslå regler som er egnet til å rydde opp i disse problemstillingene.

Utvalget bes også om å skaffe seg oversikt over andre spørsmål i loven som berører offentligrettslige krav etter plan- og bygningsloven, og om nødvendig foreslå regler som løser uavklarte spørsmål. Herunder må utvalget vurdere om det at kommunen nå både har myndighet til å treffe vedtak om seksjonering og er ansvarlig for byggesaksbehandling i første instans, gjør det naturlig å stille krav til at kommunen ser de to regelverkene i sammenheng.

Forholdet til matrikkelloven byr også på problemer. Utvalget bes om å se på forholdet mellom eierseksjonsloven og matrikkelloven. I matrikkelloven heter det at «Anleggseigedom kan ikkje opprettast for bygning eller konstruksjon, eller del av bygning eller konstruksjon, som tenleg kan etablerast som eigarseksjonssameige», men lovforarbeidene er svært sparsommelige med å beskrive hva som mest tjenelig kan etableres som eierseksjonssameie. Utvalget skal foreslå presiseringer her.

Utvalget bes også om å se kompetansefordelingen mellom kommunen som lokal seksjoneringsmyndighet og Statens kartverk som tinglysingsmyndighet.

Garasjeanlegg som eget seksjoneringsformål?

Eierseksjonsloven kjenner bare to formål; bolig og næring. Seksjoner som ikke skal benyttes til bolig, må seksjoneres som næringsseksjon. En del aktører opplever det som kunstig å måtte registrere garasjeanlegg som næringsseksjon. En eiendom som inneholder en garasjeseksjon vil nemlig bli et kombinert sameie selv om den ellers bare har boligseksjoner. Dette får konsekvenser for avstemmingsreglene på sameiermøtet:

I rene boligsameier er regelen at en seksjon har en stemme. Det er ikke lov til å innføre stemmerett etter sameiebrøk. Hovedregelen i næringssameier og kombinerte sameier er derimot avstemming etter brøk. I kombinerte sameier kan dette gi urimelige utslag ettersom det ofte er stor forskjell på sameiebrøkene.

Etter 1983-loven kunne «garasjeanlegg» være en egen seksjon. Utvalget bes vurdere om garasjeanlegg (igjen) bør kunne opprettes som eget seksjonsformål.

Gebyrer

Kommunen kan kreve gebyr for seksjoneringen. Loven angir maksimumsgebyrer. Mange kommuner mener disse gebyrene er for lave til å dekke kommunenes kostnader. Utvalget bes vurdere endringer i gebyrreglene.

Når ubebygd del skal inngå som tilleggsdel til en bruksenhet, skal det holdes oppmålingsforretning etter matrikkelloven. Kommunen kan da kreve gebyr også etter reglene i matrikkelloven. At det påløper oppmålingsgebyr, kan medføre at eieren i stedet for å oppmåle velger å etablere midlertidig enerett til å bruke bestemte deler av fellesareal ettersom dette ikke utløser oppmålingsplikt. Utvalget bes foreslå regler som motvirker denne praksisen.

Saksbehandlingstid

Høgskolen i Bergen har i sin rapport antydet at årsaken til lang saksbehandlingstid i enkelte kommuner skyldes at gebyrene ikke dekker kommunens kostnader til behandling av søknadene. Utvalget bes vurdere om det bør innføres saksbehandlingsfrister.

Tidspunktet for seksjonering – hvor tidlig kan seksjonering skje?

Planlagte – men ubebygde – bruksenheter i bestående bygning kan ikke seksjoneres. Lovens krav vanskeliggjør i slike tilfeller finansiering og garantistillelse. Spørsmålet er om det er rimelig å endre loven slik at seksjonering kan skje på et tidligere tidspunkt for å ivareta næringslivets behov for finansiering, sikkerhet m.v. Utvalget må vurdere nye regler som gir en rimelig balanse mellom rekvirentens ønske om å seksjonere bygget på et tidlig tidspunkt, og det å sikre at ombyggingen og etableringen av nye seksjoner virkelig blir gjennomført.

Grensene for sameiets beslutninger

Utvalget bes om å se nærmere på grensene for sameiets beslutninger. Er det rimelig at et flertall kan fatte kostbare «luksusvedtak», for eksempel at det skal bygges og driftes innendørs svømmebasseng, og kreve at «fattige» sameiere skal være med å finansiere dette?

Lovens anvendelse på Svalbard

Spørsmålet er ikke behandlet verken i loven eller i forarbeidene og må derfor i dag løses ut fra en fortolkning av Svalbardloven. Ifølge denne lovens § 2 gjelder norsk privatrett for Svalbard når ikke annet er fastsatt. Eierseksjonsloven må i hovedsak anses å være en privatrettslig lov. Imidlertid er reglene i kapittel II om seksjonering av offentligrettslig karakter.

Utvalget bes om å presisere rettstilstanden slik at grunnlaget for lovens anvendelse kommer klarere frem.

Regnskaps- og revisjonsbestemmelsene

Eierseksjonslovens krav til regnskapsførsel og revisjon er knyttet til antall seksjoner, ikke til størrelser som byggekostnader, markedsverdi, likningsverdi eller felleskostnader. Utvalget bes se nærmere på endringene i aksjeloven og revisjonsloven, og vurdere om revisjons- og regnskapsførselsreglene i eierseksjonsloven bør endres.

Driftsbudsjett i eierseksjonssameier?

Borettslagsloven har nylig fått regler som stiller krav om driftsbudsjett og nærmere regler om hvilke kostnader som skal inngå i budsjettet. Utvalget bes vurdere om det bør innføres liknende regler i eierseksjonsloven.

3.2 Utvalgets arbeid og hovedinnretning på lovforslagene i NOU 2014: 6

Utvalget hadde i løpet av perioden elleve drøftelsesmøter, med varighet fra én til to dager. I tillegg avholdt utvalget et innspillsmøte, der inviterte organisasjoner, offentlige institusjoner og personer fikk anledning til å komme med muntlige innspill. I tillegg til de muntlige innspillene på dette møtet, fikk utvalget flere skriftlige innspill fra organisasjoner, offentlige institusjoner og privatpersoner.

Utvalget leverte sin utredning 18. august 2014. Utvalget svarte på alle problemstillingene som ble nevnt i mandatet. I tillegg vurderte utvalget enkelte andre forhold som ble spilt inn utenfra eller som utvalget ut fra egen erfaring fant det hensiktsmessig å ta opp.

Utvalget foreslo å tydeliggjøre, eller «rendyrke», eierseksjonsloven som en privatrettslig lov. Som en konsekvens av dette prinsipielle utgangspunktet, foreslo utvalget å redusere kommunenes oppgaver i seksjoneringssaker. Utvalget forsøkte også, først og fremst gjennom sitt forslag om å flytte tidspunktet for når en eiendom tidligst kan seksjoneres frem til rammetillatelse, å legge forholdene bedre til rette for eiendomsorganisering og – utvikling. Gjennom å oppheve reglene om leiers kjøperett og forbudet mot å kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i ett og samme sameie, ønsket utvalget å forenkle loven betydelig. Avslutningsvis vil departementet her spesielt trekke frem at utvalget foreslo nye regler om vedlikeholdsplikt og erstatning som forhåpentligvis vil kunne bidra til å redusere antallet interne konflikter mellom seksjonseiere.

3.3 Høringen

Høringen ble offentliggjort på Kommunal- og moderniseringsdepartementets hjemmesider og fristen for merknader ble satt til 15. desember 2014. Departementet sendte NOU 2014: 6 direkte til følgende høringsinstanser:

• Departementene

• Direktoratet for Byggkvalitet

• Finanstilsynet

• Forbrukerombudet

• Forbrukerrådet

• Forsvarsbygg

• Fylkesmennene

• Husbanken

• Konkurransetilsynet

• Kartverket

• Statsbygg

• Høyesterett

• Borgarting lagmannsrett

• Universitetet i Bergen, Det juridiske fakultet

• Universitetet i Oslo, Det juridiske fakultet

• Universitetet i Tromsø, Det juridiske fakultet

• Universitetet for miljø- og biovitenskap

• Høgskolen i Bergen

• Kommunene

• Asker og Bærum Boligbyggelag

• Boligprodusentenes Forening

• Byggenæringens Landsforening

• Den Norske Advokatforening

• Eiendom Norge

• Entreprenørforeningen Bygg og Anlegg

• Finansnæringens Hovedorganisasjon

• Frittstående Boligforvalteres Interesseorganisasjon

• GeoForum

• Huseiernes Landsforbund

• JURK

• Juss-Buss

• Jussformidlingen i Bergen

• Juss-Hjelpa i Nord-Norge

• Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd (KBL)

• Kommunesektorens interesse- og arbeidsgiverorganisasjon (KS)

• Leieboerforeningen (LBF)

• Leieboerforeningen Bergen

• Norges Autoriserte Regnskapsføreres Forening

• Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF)

• Norges Huseierforbund

• Norges Takseringsforbund

• Norsk Eiendom

• Norsk Kommunalteknisk Forening – byggesak

• Norsk Studentorganisasjon

• Norske Arkitekters Landsforbund

• Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL)

• OBOS

• Oslo Kommunale Leieboerorganisasjon

• Tomtefesterforbundet i Norge

• Utleiemegleren AS

Departementet mottok over 80 høringsuttalelser. Nesodden, Frogn, Oppegård, Ski, Enebakk, Ås og Vestby kommuner har avgitt en felles høringsuttalelse, og vil heretter bli referert til som Kommunene i Follo. Også kommunene Nittedal, Lørenskog, Rælingen, Fet og Sørum har samarbeidet og sendt inn et felles høringsinnspill. Matrikkelfaggruppa i Valdres (GIS-samarbeid i Valdres) har gitt et felles høringsinnspill fra Sør-Aurdal, Nord-Aurdal, Vestre Slidre, Øystre Slidre, Etnedal og Vang kommuner og vil i proposisjonen bli referert til som «Matrikkelfaggruppa i Valdres».

75 instanser har avgitt realitetsuttalelse. Disse er:

• Justis- og beredskapsdepartementet

• Direktoratet for Byggkvalitet

• Forbrukerombudet

• Forbrukerrådet

• Husbanken

• Kartverket

• Statsbygg

• Statskog

• Fylkesmannen i Oslo og Akershus

• Fylkesmannen i Rogaland

• Høgskolen i Bergen

• KS

• Arendal kommune

• Bergen kommune

• Enebakk kommune

• Etnedal kommune

• Fet kommune

• Fredrikstad kommune

• Frogn kommune

• Kristiansand kommune

• Larvik kommune

• Lørenskog kommune

• Nesodden kommune

• Nittedal kommune

• Nord-Aurdal kommune

• Oppegård kommune

• Oslo kommune

• Rælingen kommune

• Ski kommune

• Stavanger kommune

• Sør-Aurdal kommune

• Sørum kommune

• Trondheim kommune

• Ulstein kommune

• Vang kommune

• Vestby kommune

• Vestre Slidre kommune

• Øystre Slidre kommune

• Ålesund kommune

• Ås kommune

• Asker og Bærum Boligbyggelag

• Boligmentoren

• Boligprodusentene

• Byggenæringenes Landsforening (BNL)

• Den Norske Advokatforening

• Eiendom Norge

• Finans Norge

• Frittstående Boligforvalteres Interesseorganisasjon (FBIO)

• GeoForum

• Help Forsikring

• Huseiernes Landsforbund (HL)

• Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd (KBL)

• Leieboerforeningen (LBF)

• Leieboerforeningen Bergen

• Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF)

• Norsk Eiendom

• Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL)

• OBOS

• Selvaag Bolig

• Tekna

• Advokatselskapet Bing Hodneland

• Anne-Rita Andal

• Gert-Fredrik Malt

• Hwang Flater Analyse

• Johan Greger Aulstad

• Jørn Aas

• Protector Forsikring

• Sameiet Lagården terrasse

• Tokerudtoppen Sameie

• Tore Bø

• Tore Hadneland

• Vestli Vel

• Vestliberget Boligsameie

• Åslund Boligsameie

Følgende instanser har positivt uttrykt at de ikke har merknader til utredningen:

• Barne- og likestillingsdepartementet

• Finansdepartementet

• Forsvarsdepartementet

• Helse- og omsorgsdepartementet

• Klima- og miljødepartementet

• Landbruks- og matdepartementet

• Utenriksdepartementet

• Høyesteretts kontor

• Finanstilsynet

• Fylkesmannen i Hedmark

3.4 Høringsinstansenes hovedsynspunkter

Hovedinntrykket etter høringen er at utredningen har fått en blandet mottagelse. Høringen viser at det gjør seg gjeldende mange og svært motstridende interesser og syn. Gjennomgående er kommunene skeptiske til utvalgets forslag om å rendyrke loven som privatrettslig med mindre kommunal kontroll. Også forbrukerinteressene og Eiendom Norge med flere er skeptiske til å privatisere loven ytterligere. Byggenæringen derimot, er positive til de samme endringsforslagene. Som det vil fremgå av de enkelte kapitlene, står disse interessene nokså sterkt mot hverandre. De høringsinnspillene som knytter seg til konkrete punkter i lovforslaget, vil bli behandlet under de ulike forslagene i proposisjonen.