I medhold av markaloven § 7 andre ledd stadfester Klima- og miljødepartementet Asker kommune sin kommuneplan for 2023 – 2025 innenfor markagrensen.

Departementet stadfester ikke følgende deler av kommuneplanen innenfor markagrensen: 

  • Areal avsatt til bebyggelse og anlegg for utviding av Vardåsen skisenter med tilhørende nye bestemmelser om utvidelsen.
  • Planbestemmelsene i punkt 18.2 og 18.3.1 og 18.3.2.

Departementet ber kommunen endre plankart og planbestemmelsene i tråd med departementets vedtak.

For kunngjøring av den endelige planen gjelder plan- og bygningsloven § 11-15 andre ledd.

Departementet utelukker ikke at en plan med endringer om Vardåsen skisenter senere kan stadfestes etter markaloven. Kommunen bør i så fall følge opp Statsforvalterens merknader slik at planen gir et bedre grunnlag for å vurdere om en utvidelse av skisenteret lar seg forene med markalovens formål. Vi oppfordrer Asker kommune til å ha dialog med Statsforvalteren om eventuelle endringer i planen for å kunne utvide  Vardåsen skisenter.

Vi viser til brev 26. juni 2025 fra Statsforvalteren i Østfold, Buskerud, Oslo og Akershus vedlagt Asker kommune sin kommuneplan for 2023 – 2025 for stadfesting etter markaloven. På grunn av stor saksmengde og behov for ytterligere undersøkelser, har det tatt tid å behandle saken.

Bakgrunn

Asker kommune vedtok 6. mai 2025 arealdelen av kommuneplanen for 2023 – 2035. Kommunen planlegger å utvide Vardåsen skisenter i Asker. Planen åpner for å utvide idrettsanlegget med et område på rundt 70 daa ned mot Gullhella stasjon. Hensikten med dette er å knytte hele det store Vardåsen-anlegget direkte til Gullhella stasjon og jernbanen, samt å åpne for at man i dette området kan tilrettelegge for nye, helårs bakkeanlegg for f.eks. brett, ski og sykkel i marka. Det skal etter det departementet forstår ikke planlegges for øvrige nye tiltak i Marka.

Denne typen bygge- og anleggstiltak er omfattet av forbudet i markaloven § 5.
Formålet med markaloven er å fremme og tilrettelegge for friluftsliv, naturopplevelse og idrett. Loven skal også sikre Markas grenser og bevare et rikt og variert landskap og natur- og kulturmiljø med kulturminner. Markaloven har flere unntak fra byggeforbudet. Etter § 6 første ledd bokstav c kan kommunale planer etter plan- og bygningsloven åpne for idrettsanlegg som kan innpasses innenfor lovens formål. I tillegg åpner bokstav b for at slike planer kan omfatte tilretteleggingstiltak etter § 9 første ledd som forutsetter reguleringsplan etter bestemmelser i eller i medhold av plan- og bygningsloven. § 9 første ledd omfatter tilretteleggingstiltak for ferdsel, stier, løyper, klatreruter og områder for allmennheten. 

Igangsetting av planarbeid for slike byggetiltak krever etter § 7 tillatelse fra statsforvalteren. Da kommunen sendte kommuneplanens arealdel på høring, hadde kommunen ikke søkt om slik tillatelse. Asker kommune fikk tillatelse til oppstart av planarbeid 23. februar 2023 for kommuneplanens arealdel og varslet da at «Vi vil vurdere arealinnspillet i forbindelse med høring av planen, etter at tillatelse til oppstart er gitt». Statsforvalteren uttalte seg slik til ny høring av kommuneplanen i brev 26. mai 2023:

«Området skisenteret planlegges utvidet i er kartlagt som et svært viktig friluftsområde, og det er mange merkede og umerkede stier i området, og er en innfallsport til marka fra Gulhella stasjon og til ulike turmål som for eksempel toppen av Vardåsen og DNTs Wentzelhytta. Det må tas inn bestemmelser om at viktige stier i området skal sikres i planen. Vi minner om at vi ved sist høring påpekte at Barlindbekken renner gjennom området., Vi forutsetter derfor at endringen av arealformål ikke medfører behov for lukking eller andre inngrep i bekken.

Bekken inngår i vannforekomsten 009-181-R Barlindbekken som i dag er registrert med dårlig økologisk tilstand. Planforslaget må ikke føre til at bekken blir ytterligere negativ tilstand. 

Nord i det foreslåtte utvidede området er det kartlagt en lokalitet med kalk- og lågurtfuruskog, med svært høy kvalitet og vurdert at den innehar stort naturmangfold. Naturtypen er vurdert til sårbar på norsk rødliste. Dersom naturtypen og/eller området tilgrensende omfattes av den planlagte utvidelsen av skisenteret, vil det svekke naturverdiene og naturopplevelsen knyttet til disse. Store mengder kunstsnø og slalåmkjøring tett på naturtypen vil få svært negative konsekvenser for naturmangfoldet. Kommunen bør justere avgrensningen på utvidelsen slik at den kartlagte lokaliteten ikke blir berørt, og det bør avsettes en bred buffersone rundt lokaliteten. Dersom kommunen ikke gjør dette, vil vi fraråde at planen stadfestes. Store dele av det foreslåtte området er heller ikke tidligere kartlagt. Vi forventer at kommunen har krav for reguleringsplan for området og at naturmangfoldet kartlegges ved utarbeidelse av reguleringsplan.»

Statsforvalterens tilråding om stadfesting av plan

Statsforvalteren peker i brev 26. juni 2025 til departementet på at Asker kommune etter høring ikke har gjort vesentlige endringer i planforslaget når det gjelder Vardåsen. Kommunen har heller ikke tatt til følge ovennevnte faglige anbefalinger om å grense ut naturtypelokaliteten, og avsette en bred buffersone. Statsforvalteren fraråder derfor at departementet stadfester planen slik den er vedtatt. Dersom det skal åpnes opp for en utvidelse av slalåmanlegget, anbefaler statsforvalteren at naturverdiene sikres med en bred buffersone som nevnt over, og at det stilles krav om at viktige stier og bekkedrag ivaretas.

Statsforvalteren har i e-post 23. oktober 2025 gjort departementet oppmerksom på at planen også inneholder bestemmelser om utvidelse av eksisterende bebyggelse i LNF-område som krever nærmere vurdering etter markaloven og plan- og bygningsloven.

Departementets vurdering

Vardåsen skisenter
Departementet viser til at utvidelsen av Vardåsen skisenter kan omfattes av unntakene for kommunale planer i markaloven § 6 første ledd bokstav b og c. En forutsetning for at departementet kan stadfeste planen, er at utvidelsen av anlegget «lar seg forene med lovens formål», jf. § 7 andre ledd andre punktum. Markalovens formål er «å fremme og tilrettelegge for friluftsliv, naturopplevelse og idrett. Loven skal sikre Markas grenser og bevare et rikt og variert landskap og natur- og kulturmiljø med kulturminner».

Departementet vurderer slik saken er opplyst at planen kan ha både positive og negative konsekvenser for ivaretakelse av lovens formål. Utvidelse av skisenteret er positivt for idrett, men kan ha negative virkninger for friluftsliv, naturopplevelse og landskap med naturmiljø.

Vi vektlegger særlig at området skisenteret planlegges utvidet i, berører 70 dekar, er kartlagt som et svært viktig friluftslivsområde, og berører en del av en lokalitet av den sårbare naturtypen kalk- og lågurtfuruskog. Departementet antar det er sannsynlig at store mengder kunstsnø, men også preparering og skiaktivitet, tett inn på naturtypelokaliteten kan påvirke denne negativt. Departementet slutter seg derfor langt på veg til Statsforvalterens merknader og forslag til endringer i planen for at den skal kunne stadfestes.

Videre kan den delen av planen som gjelder Vardåsen fremstå som noe inkonsistent eller uklar når lokaliteten med kalk- og lågurtskog i planen avsettes til bebyggelse og anlegg, jf. pbl. § 11-7 andre ledd nr. 1, og det samtidig forutsettes gjennom planbestemmelsen punkt 16.7.2 at den ikke skal bygges ut. Her er det blant annet bestemt at kartlagte naturtyper i området skal sikres mot inngrep gjennom reguleringsplan. Vi viser til følgende uttalelser i Ot. prp. nr. 32 (2007-2008) punkt 3.1.5 om forholdet mellom kommuneplan og reguleringsplan:

«Det er viktig at rammene for utbyggingsmønsteret avklares gjennom kommuneplanen, i en prosess der ulike interesser og aktører deltar aktivt. En planbeslutning på dette grunnlaget vil gi forutsigbare rammer både for utbygger og andre som har interesser knyttet til de områdene som foreslås utbygd. Med utviklingen innenfor nettbasert informasjon vil det bli lettere å få tilgang til opplysninger om status for et område før en setter i gang med å utvikle prosjekter. Utbyggingsplaner som er i samsvar med kommuneplanen, kan få en rask behandling. Det skal lønne seg å handle i tråd med kommunens langsiktige planer.» 

Videre kan vi heller ikke se at det er fastsatt noen buffersone rundt lokaliteten slik Statsforvalteren oppfordret til.

Samlet sett vurderer departementet at en utvidelse av Vardåsen skisenter slik kommunen har vedtatt i planen kan ha for store negative virkninger for ivaretakelse av markalovens formål.

Klima- og miljødepartementet finner etter dette ikke grunn til å stadfeste arealet som er markert som nye areal for bebyggelse og anlegg for utviding av Vardåsen skisenter med tilhørende bestemmelser. Departementet utelukker ikke at et revidert planforslag om Vardåsen skisenter senere kan stadfestes etter markaloven. Kommunen bør i så fall følge opp Statsforvalterens merknader slik at planen gir et bedre grunnlag for å vurdere om en utvidelse av skisenteret lar seg forene med markaloven formål. Som del av dette er det behov for å beskrive hvordan utvidelsen av skisenteret med aktivitet inntil naturtypelokaliteten vil påvirke naturtypelokaliteten, jf. naturmangfoldloven § 7. Om det ikke finnes tilstrekkelig kunnskap om dette, må det legges til grunn en føre var-tilnærming i fastsetting av buffersone. Vi oppfordrer Asker kommune til å ha dialog med Statsforvalteren om et eventuelt revidert planforslag.

Arealformålet LNFR innenfor Marka 
I planbestemmelsene punkt 18.1.1 har kommunen fastsatt fellesbestemmelser for LNFR-områder. Det er fastsatt forbud mot oppføring av nye frittliggende bygninger, andre konstruksjoner og anlegg, eller massedeponier, som ikke er ledd i stedbunden næring. Departementet bemerker at det følger allerede av arealformålet at det kun er tillatt å etablere bygge- og anleggstiltak som er nødvendig for drift av næringsmessig landbruk.

I punkt 18.2 og 18.3 er det fastsatt en rekke unntak fra forbudet som vi antar kan berøre arealer i Marka. 

I punkt 18.2 har kommunen gitt bestemmelser for «områder avsatt til LNFR-areal for nødvendig tiltak i landbruk». Etter sin ordlyd åpner imidlertid bestemmelsen for utviding av eksisterende boligbebyggelse og enkelte andre nye byggetiltak, jf. punkt 18.2.1 om Eksisterende boligbebyggelse.  Departementet legger derfor til grunn at bestemmelsen ikke omfatter bygge- og anleggstiltak som er nødvendig ledd i landbruksnæring. Følgelig kan denne delen av planen ikke stadfestes etter markaloven § 6 første ledd bokstav a, som omfatter bygg- og anleggstiltak som er nødvendig i landbruket.

I punkt 18.3 er det fastsatt bestemmelser om LNFR spredt bolig- og fritidsbebyggelse, jf. pbl. §§ 11-7 nr. 5, 11-9 nr. 3, 5 og 6 og 11-11 nr. 2. Punkt 18.3.1 gjelder «områder avsatt til LNFR-spredt bolig- og fritidsbebyggelse, og for tomter på under 2000m² beliggende i områder avsatt til LNFR-areal for nødvendige tiltak for landbruk». Etter det vi forstår gjelder punkt 18.3.2 eksisterende fritidsbebyggelse i LNF-områder med spredt bebyggelse.  Felles for begge underpunktene er at det ikke tillates nye boliger eller fritidsboliger, men eksisterende bygg kan utvides. Videre tillates enkelte andre typer nye byggetiltak. Selv om punkt 18.3.1 har formuleringer om at bestemmelsen omfatter nødvendige tiltak for landbruk, åpner disse bestemmelsene også etter sin ordlyd for bygge- og anleggstiltak som ikke er nødvendig ledd i landbruksnæring. Dermed kan heller ikke punkt 18.3.1 stadfestes etter markaloven § 6 første ledd bokstav a.      

Etter markaloven § 6 første ledd bokstav e kan kommunale planer åpne for «ombygging og mindre utvidelser av eksisterende bygninger, anlegg og innretninger».  Denne bestemmelsen kom inn gjennom revisjonen av markaloven 1. juli 2025, og var ikke ment som en endring av gjeldende rett, men en klargjøring, se Prop. 70 L (2024-2025) s. 42 og 89. Formålet med bestemmelsen er å ta hensyn til etablerte lokalsamfunn og tradisjonelt hytteliv i Marka. Dette var også gjeldende rett før endringen, jf. Innst. O. nr. 58 (2008-2009) s. 13. Her fremgår det at «loven ikke skal være til hinder for vedlikehold, hensiktsmessig modernisering og andre bygge- og anleggstiltak som er nødvendig for å opprettholde disse etablerte lokalsamfunnene eller et enkelt hytteliv på tilfredsstillende nivå».

I Prop. 70 L (2024-2025) side 89 uttaler departementet:

«I den skjønnsmessige vurderingen må kommunen vurdere om det er snakk om vedlikehold, modernisering eller andre bygge- og anleggstiltak som er nødvendige for å opprettholde etablerte lokalsamfunn eller enkelt hytteliv på et tilfredsstillende nivå. Ved at loven begrenser tiltaket til «mindre utvidelser» må kommunen vurdere forholdsmessigheten mellom eksisterende bygge og anleggstiltak og det nye tiltaket. Begrensningen betyr også at det skal legges stor vekt på å minimere negative effekter for idrett, friluftsliv og naturopplevelse, samt effekter på landskap med natur- og kulturmiljø.»

Flere av byggetiltakene i punkt 18.2 og 18.3 gjelder etablering av nye bygge- og anleggstiltak, og faller dermed utenfor markaloven § 6 første ledd bokstav e. Videre åpner punkt 18.2 og 18.3 for «utvidelser» mer generelt, og går dermed utenom lovens begrensning om «mindre utvidelser». Planbestemmelsene må om de skal stadfestes endres til «mindre utvidelser».

Departementet mener imidlertid det ikke foreligger tilstrekkelige opplysninger i kommunens plan til å vurdere om byggetiltakene planen åpner for, kan anses som «mindre utvidelser» som kan tillates etter markaloven. Dette vil avhenge av bla. størrelsen på og lokaliseringen av de de eksisterende bygningene, og hvor mange bygninger dette vil omfatte. For å kunne stadfeste denne delen av planen, trenger departementet også mer informasjon om hvordan en generell åpning for slike byggetiltak vil påvirke ivaretakelsen av markalovens formål, jf. § 7 andre ledd.

Med hjemmel i markaloven § 6 første ledd bokstav a og e, jf. § 7 andre ledd, finner departementet derfor ikke grunn til å stadfeste planbestemmelsene i punkt 18.2 og 18.3.1 og 18.3.2.

Samtidig gjør departementet oppmerksom på at markaloven ny § 5 andre ledd åpner for mindre byggetiltak på eller i tilknytning til eksisterende bebyggelse. Disse kan gjennomføres uten søknad og tillatelse etter markaloven, med mindre gjeldende planer har strengere regler enn det denne bestemmelsen åpner for, se § 5 tredje ledd.

Departementet oppfatter gjennom Planbeskrivelsene punkt 9.1.3.6 at bestemmelsene om kombinert bolig- og fritidsbebyggelse i planbestemmelsene punkt 18.3.3 gjelder areal som ligger utenfor markalovens virkeområde, og ser derfor ikke grunn til å vurdere unntakene i punkt 18.3.3. nærmere.

Klima- og miljødepartementet tar i hovedsak kun stilling til markalovens bestemmelser ved stadfestelser etter markaloven. Vi forutsetter imidlertid at kommunale planer er i samsvar med plan- og bygningslovens bestemmelser. Vi gjør derfor for ordens skyld oppmerksom på at det etter plan- og bygningsloven ikke er adgang til å tillate utvidelse av bolig- eller fritidsboligbebyggelse som ikke er nødvendig for drift av næringsmessig landbruk gjennom hovedformålet LNFR, slik punkt 18.2.1 og deler av 18.2.2 åpner opp for.  Dette må i så fall skje gjennom bruk av underformålet «areal for spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse», jf. pbl. § 11-7 andre ledd nr. 5 bokstav b, og ved bruk bestemmelser etter pbl. § 11-11 nr. 2. Se Kommunal- og distriktsdepartementets veileder til kommuneplanens arealdel side 100 flg., samt samme departements veileder fra mai 2020: Planlegging for spredt bolig-, fritids- og næringsbebyggelse i landbruks-, natur-, frilufts- og reindriftsområder. Etter det vi kan se er det verken på plankartet eller i bestemmelsene i tilstrekkelig grad spesifisert hvor det åpnes for spredt bebyggelse. I lys av at punkt 18.2, 18.3.1 og 18.3.2 og arealformålet uansett ikke oppfyller markalovens krav for stadfesting, jf. ovennevnte om dette, har eventuell mangler knyttet til plan- og bygningsloven ikke betydning for departementets konklusjon om stadfesting etter markaloven nå. 

Annet arealformål enn LNF innenfor Marka
Statsforvalteren utrykker usikkerhet om hvordan Statsforvalteren skal forholde seg til andre områder innenfor Marka med et annet arealformål enn LNF nå ettersom områdene trolig ikke har vært stadfestet tidligere eller behandlet grundig i denne rulleringen av kommuneplanen. Statsforvalteren ber departementet vurdere dette.

Det ble tatt inn en viktig presisering i tredje ledd i ny § 6 i markaloven i 2025, som kan være relevant for det Statsforvalteren her tar opp. Bestemmelsen lyder:

«Kommunale planer i Marka kan også videreføre eksisterende tiltak som er i tråd med tidligere vedtak om varig etablering etter loven her, eller tiltak som var lovlig etablert som varig tiltak før loven her trådte i kraft.»

Dette betyr at en kommuneplan som omfatter og viderefører eldre byggetiltak kan stadfestes ved ny rullering av kommuneplanen, selv om byggetiltakene ligger utenfor de formålene som er nevnt i § 6 første ledd. Samtidig må eventuelle nye planbestemmelser om nye byggetiltak på eller endringer i denne eldre bebyggelsen være i samsvar med § 6 første ledd.

Konklusjon:

I medhold av markaloven § 7 andre ledd stadfester Klima- og miljødepartementet Asker kommune sin kommuneplan for 2023 – 2025 innenfor markagrensen.

Departementet stadfester ikke følgende deler av kommuneplanen innenfor markagrensen: 

  • Planbestemmelsene punkt 18.2 og 18.3.1 og 18.3.2.
  • Areal avsatt til bebyggelse og anlegg for utviding av Vardåsen skisenter med tilhørende bestemmelser.

Departementet ber kommunen endre plankart og planbestemmelsene i tråd med departementets vedtak. 

For kunngjøring av den endelige planen gjelder plan- og bygningsloven § 11-15 andre ledd.

Departementet utelukker ikke at en plan med endringer om Vardåsen skisenter senere kan stadfestes etter markaloven. Kommunen bør i så fall følge opp Statsforvalterens merknader slik at planen gir et bedre grunnlag for å vurdere om en utvidelse av skisenteret lar seg forene med markalovens formål. Vi oppfordrer Asker kommune til å ha dialog med Statsforvalteren om eventuelle endringer i planen for å kunne utvide Vardåsen skisenter.

Med hilsen

Øivind Dannevig (e.f.)
avdelingsdirektør

Ernst Inge Espeland
seniorrådgiver  

Kopi:
Statsforvalteren i Østfold, Buskerud Oslo og Akershus
Kommunal- og distriktsdepartementet