7 Nærmere om Statens utleiebygg AS
7.1 Innledning
Statens utleiebygg AS vil være en aktør i et konkurransebasert eiendomsmarked. Selskapet skal utøve alle funksjoner som er aktuelle for et eiendomsselskap; kjøp og salg av eiendommer, eiendomsutvikling, forvaltning, drift og vedlikehold. Selskapets primære formål vil være å dekke statlige behov for lokaler i det konkurranseutsatte markedet. Dersom det ikke foreligger statlige behov etter at en statlig leietaker har fraflyttet en eiendom, vil det imidlertid være et rent forretningsmessig spørsmål om selskapet ønsker å selge eller leie ut eiendommen til andre. Staten vil på denne måten oppnå en mest mulig effektiv utnyttelse av sin eiendomsmasse. Selskapet vil som følge av dette ha som målsetting å forvalte nåværende eiendomsmasse og således ikke konkurrere om oppføring av nye eiendomsprosjekter for private oppdragsgivere. Ved at det foreslåtte selskapet skal drive sin virksomhet i et åpent marked, og med samme krav til forretningsmessig drift som andre aktører, vil dette etter departementets vurdering føre til økt konkurranse innenfor denne sektoren og dermed gi en mer effektiv utnyttelse av statlige ressurser. Selskapet vil ha betydelig erfaring med og kunnskap om statlige leietakere. Det vil således ha gode forutsetninger for å kunne tilby statlige leietakere et godt produkt til riktig pris.
Statens utleiebygg AS etableres som et 100 % statlig aksjeselskap. Regjeringen utelukker imidlertid ikke at man på sikt vil vurdere hvorvidt det er hensiktsmessig å la private interessenter få muligheten til å kjøpe seg inn i selskapet. Erfaringer fra Finland og Sverige (jf. kap. 4) viser at statlige verdier ivaretas på en bedre måte ved etablering av et statlig eiendomsselskap før eventuell privatisering (avhending).
Departementet legger opp til at selskapet må gis betingelser på linje med andre konkurrerende eiendomsselskaper. For å være i stand til dette må selskapet være en selvstendig juridisk enhet som er løsrevet fra den årlige behandlingen av statsbudsjettet, dog med unntak av fastsettelsen av utbytte. Det statlige innkjøps- og anbudsregelverk må komme til anvendelse på samme måte som for private selskaper som leverer tjenester til statlige brukere. Videre må selskapet være underlagt de samme EØS-bestemmelser som private selskaper i bransjen. Det er viktig at selskapet er en aktør på linje med private eiendomsselskaper, slik at det ikke oppstår rollekonflikter og konkurransevridning.
Det legges til grunn at det nye selskapet gis forretningsmessige rammevilkår på linje med private aktører i bransjen. Selskapet vil da være i stand til å tilfredsstille kundenes ønsker og behov på en rask og effektiv måte. Bedrede rammebetingelser, kombinert med videreføring og utvikling av den eiendomsfaglige kompetanse og god kjennskap til kundenes behov, vil trolig gjøre det nye selskapet til en attraktiv partner for leietakerne. Selskapet kan gjennom sin bygge- og eiendomsforvaltning tilby miljøriktige løsninger i tråd med hva leietaker måtte ønske.
7.2 Definisjon/kategorisering
Statsbygg har en variert eiendomsportefølje der store deler av eiendomsmassen er vanskelig å utnytte på en kommersiell måte. Dagens eiendomsportefølje er etablert over en lang periode, og i takt med den øvrige samfunnsutviklingen. Både geografisk beliggenhet og opprinnelig tilpasning til spesielle formål innebærer at mange eiendommer har en usikker alternativ anvendelse. Norges Takseringsforbund, som var engasjert i forbindelse med verdisettingen av Statsbyggs eiendommer ved etablering av den utvidede balansen i St prp nr 1 (1998-99), understreket at store deler av eiendomsmassen ved alternativ bruk ville ha liten eller ingen verdi.
I vurderingen av hvilke eiendommer som bør overføres til et nytt aksjeselskap, og hvilke som skal forbli i forvaltningsbedriften, har departementet på denne bakgrunn lagt til grunn en markedsmessig betraktning i forhold til den foreslåtte overføring av eiendommer til Statens utleiebygg AS.
Grunnleggende kriterier for overføring av eiendommer til det nye selskapet har for det første vært om det eksisterer reelle tilbydere av sammenlignbar bygningsmasse i markedet. Dernest er det lagt vekt på at private leverandører ikke skal komme i en monopolsituasjon ved senere leieforhandlinger, enten med bakgrunn i bygningens geografiske lokalisering eller byggets utforming/formål.
Alle de nevnte vurderinger har som utgangspunkt at det må være et marked som fungerer for de aktuelle konkurransebyggene som skal overføres aksjeselskapet. Dette er etter departementets oppfatning avgjørende for at selskapet etableres i en reell konkurransesituasjon. Geografisk plassering er dermed også et viktig kriterium for vurderingen av konkurransesituasjonen. Et større statlig kontorbygg som ligger i sentrale strøk vil ha et alternativt marked, mens et tilsvarende kontorbygg som ligger i et avsidesliggende område ikke har det. Byggets utforming og formål vil også være vesentlige kriterier for vurdering av konkurransesituasjonen, jf. at det ikke vil være et alternativt marked for et utpreget spesialisert bygg, til tross for at det ligger i et sentralt område.
7.3 Styring og organisering av Statens utleiebygg AS
Den overordnede styringen av Statens utleiebygg AS vil skje etter bestemmelsene i aksjeloven av 13. juni 1997 nr. 44, eventuelle spesielle bestemmelser som tas inn i selskapets stiftelsesdokument og vedtekter, samt retningslinjer fastsatt av overordnet departement i henhold til det statlige økonomireglementet § 22. Departementet foreslår at det framgår av vedtektene at selskapets hovedformål skal være å dekke statlige behov for eiendommer.
I aksjeloven er det særbestemmelser om aksjeselskap som er heleid av staten (statsaksjeselskap), jf. aksjelovens §§ 20-4 til 20-6. Disse bestemmelsene gir staten som eier en utvidet beslutningskompetanse i forhold til det som loven ellers tillegger aksjonærene i aksjeselskaper.
Statens eierrolle utøves gjennom generalforsamlingen. Departementet foreslår at statsråden i Arbeids- og administrasjonsdepartementet utøver funksjonen som generalforsamling. Styret, som har ansvaret for forvaltningen av selskapet, velges av generalforsamlingen. Statsråden kan gjennom generalforsamlingen gi nærmere regler for styrets og administrerende direktørs ledelse av selskapet.
I henhold til det statlige økonomireglementet § 22 vil departementet utarbeide skriftlige retningslinjer som fastslår hvordan styrings- og kontrollmyndigheten skal utøves overfor Statens utleiebygg AS. Retningslinjene vil definere statens eierrolle og hvordan den skal utøves i den normale oppfølging av virksomheten. Statsaksjeselskapet skal følges opp spesielt med vektlegging på oppnådd resultat, eventuelt avkastningskrav og utbyttepolitikk. Departementet vil videre utarbeide instruks for innhenting av informasjon og hvilke kontroller som skal foretas i den forbindelse.
Departementet legger vekt på at selskapet får en organisasjonsform som er velegnet for næringsvirksomhet, og at ledelsen, styret og administrerende direktør har styringsmessig og økonomisk handlefrihet på linje med konkurrentene. Det er også viktig at organisasjonsformen gjør det klart for blant annet långivere og andre medkontrahenter at de bare har selskapsformuen å forholde seg til.
7.4 Forholdet til arkitektur, estetikk og kunstnerisk utsmykking
Statens utleiebygg AS vil være underlagt retningslinjer gitt i veilederen «Estetikk i statlige bygg og anlegg» på lik linje med andre statsaksjeselskaper. Dette innebærer at selskapet anbefales å følge retningslinjer gitt i veilederen, men at de ikke er bindende for selskapet. Det samme vil gjelde ordningen for utsmykking av statlige bygg, jf. kgl. res. av 2. september 1997. I prosjekter under Statens utleiebygg AS må imidlertid utgifter til kunstnerisk utsmykking inngå som en del av kostnadsrammen, og belastes leietaker. I prosjekter under Statsbygg beregnes det ikke husleie av de midler som avsettes til kunstnerisk utsmykking. Dette innebærer at det under Statens utleiebygg AS må være leietaker som har den endelige beslutningsmyndighet i forhold til hvilket nivå man ønsker å legge seg på når det gjelder kunstnerisk utsmykking. Det anbefales imidlertid at satsene i ovennevnte kgl. res. legges til grunn.
Når det gjelder kunstnerisk utsmykking som allerede befinner seg i bygg som skal overføres Statens utleiebygg AS, vil Statsbygg i samråd med Utsmykkingsfondet for offentlige bygg vurdere hvorledes denne skal håndteres.
7.5 Økonomiske forhold
7.5.1 Generelt
I kapittel 5.1 er grunnlaget for utskillelse av de konkurranseutsatte eiendommene fra Statsbygg til et statsaksjeselskap nærmere omtalt. Hver enkelt av Statsbyggs eiendommer er vurdert i forhold til det nye selskapets målsetting. Ut fra denne vurdering vil departementet tilrå at omlag 24 % av Statsbyggs nåværende portefølje overføres til det nye selskapet. Eiendommene som foreslås overført utgjør et samlet areal på ca. 640 000 m2, jf. vedlegg med detaljert oversikt over de enkelte eiendommer.
Ved utskillelsen av selskapet forutsettes at eiendommene overføres fra staten til Statens utleiebygg AS ved tinginnskudd og at det utstedes aksjer som vederlag. I tillegg til aksjekapitalen vil den ansvarlige kapitalen bestå av ansvarlig lån fra staten. Departementet vil komme tilbake til fordelingen mellom egenkapital og ansvarlig lån i forbindelse med den budsjettmessige behandlingen av selskapsetableringen. Det ansvarlige lånet gis på markedsmessige betingelser. Verdisettingen av eiendeler og forpliktelser i åpningsbalansen må som utgangspunkt gi et best mulig uttrykk for selskapets reelle verdi og samtidig oppfylle de krav aksjeloven og regnskapsloven stiller. Verdien må ikke overstige de reelle nettoverdier på eiendeler og forpliktelser. Revisor skal avgi erklæring i forbindelse med stiftelse om at verdiene virkelig foreligger.
Statens utleiebygg AS vil være et 100 % statlig aksjeselskap. Etter utskillelsen eier staten fremdeles hele egenkapitalen i selskapet. Staten gir således ikke fra seg verdier gjennom verdisetting og etablering av åpningsbalansen. Regjeringen utelukker ikke at det på et senere tidspunkt kan være aktuelt å vurdere en delprivatisering av selskapet. En slik vurdering må imidlertid legge til grunn det faktum at selskapets kundegruppe utelukkende består av statlige virksomheter. Dette er virksomheter som får bevilget midler over statsbudsjettet til å dekke den husleien selskapet har krav på.
Det legges til grunn som et utgangspunkt at dagens husleiekontrakter overføres uendret til det nye statsaksjeselskapet. Departementet vil imidlertid vurdere om det for enkelte eiendommer er behov for en ordning med justering av husleien til antatt markedsleie, i den grad dagens leienivå ikke står i forhold til verdien på eiendommen. Formålet med dette er å sikre sammenhengen mellom husleien og verdien av bygningen som aktiveres i selskapets balanse. Gjennom regulering av husleien sikres også leietakerne en reell valgfrihet i forhold til andre lokaler ved utløpet av kontraktsperioden. I vurderingen vil man også måtte ta i betraktning eiendommer som har et høyere leienivå enn antatt markedsleie. For disse vil leien måtte justeres ned. Dette kan være tilfelle blant annet for nye bygg, der husleienivået beregnes ut fra byggekostnadene og gjeldende krav til avkastning for forvaltningsbedriften Statsbygg. Det enkelte departement vil bli vurdert ut fra den samlede portefølje av leiekontrakter man har i de eiendommer som skal overføres til statsaksjeselskapet. Etter at leienivået er justert for eventuelle avvik fra antatt markedsleie, forutsettes det at fagdepartementene gis økonomisk kompensasjon (netto) dersom det samlet sett må foretas en viss oppjustering av husleienivået. Tilsvarende må midler trekkes inn dersom leieutgiftene samlet for et departement justeres ned. En eventuell oppjustering av husleien innebærer økte inntekter for selskapet. Det legges til grunn at eventuelle økte inntekter som følger av oppjusterte husleier skal gjenspeiles i selskapets utbytte til staten.
7.5.2 Egenkapital og gjeld
Selskapet må etableres med en egenkapital som gjør at selskapet kan nå sine forretningsmessige mål. Departementet legger vekt på at selskapet må sikres tilstrekkelig finansiell styrke i etableringsfasen. Selskapet etableres med en egenkapitalandel på linje med private aktører i bransjen. Departementet vil komme tilbake til størrelsen på egenkapitalen i St prp nr 1 (1999-2000).
Ved opprettelsen vil det nye selskapet ha behov for å oppta lån. Låneopptaket kan gjøres som statslån, eller i det private markedet. Regjeringen foreslår at staten innvilger lånet som et midlertidig lån, med en overgangsperiode på tre år for innfrielse. Det forutsettes at lånet gis på markedsmessige vilkår. I løpet av overgangsperioden forutsettes gradvis låneopptak i markedet for innfrielse av statslånet.
Departementet legger til grunn at selskapet i utgangspunktet skal finansiere sin framtidige virksomhet på vanlige vilkår i det private lånemarkedet. I henhold til gjeldende praksis ved omdanning av statlig virksomhet til aksjeselskaper legges det ikke opp til at staten skal garantere for selskapets lån.
7.5.3 Verdifastsettelse og åpningsbalanse
Eiendommene som skal inngå i selskapet har en bokført verdi på omlag 3 mrd. kroner ut fra Statsbyggs balanse per 1. januar 1999, jf. St prp nr 1 (1998-99). Balanseverdiene per 1. januar 1999 for bygg ferdigstilt etter at Statsbygg ble omdannet til forvaltningsbedrift (dvs. etter 1. januar 1993) er fastsatt ut fra opprinnelig kostpris, justert for avskrivninger. Verdiene for bygg ferdigstilt før 1. januar 1993 er fastsatt ut fra netto avkastning av eksisterende leieavtaler i 1998, diskontert med en kapitaliseringsfaktor som ut fra faglige prinsipper også benyttes i eiendomsbransjen. Verdivurdering av sistnevnte kategori ble kvalitetssikret av ekstern konsulent (Norges Takseringsforbund). Departementet vil imidlertid foreta en ytterligere kvalitetssikring av verdiene på de eiendommene som overføres til det nye selskapet. En endelig åpningsbalanse for selskapet vil bli presentert i statsbudsjettet for år 2000 sammen med øvrige budsjettmessige konsekvenser for Statsbygg. Det vises i den sammenheng også til kap. 6.7 om budsjettmessige konsekvenser for Statsbygg av den foreslåtte utskillelsen av eiendommer.
7.5.4 Avkastningskrav og utbyttepolitikk
Avkastningskrav til det nye selskapet bør være på samme nivå som for sammenlignbare eiendomsselskaper, både når det gjelder egenkapital og totalrentabilitet. Det må skilles mellom avkastningskrav og utbytte. Departementet vil komme tilbake til avkastningskrav og krav om utbytte i forbindelse med statsbudsjettet for år 2000.
7.6 Konkurransemessige og andre juridiske forhold
Departementet har foretatt en vurdering av juridiske forhold knyttet til etableringen av Statens utleiebygg AS. Vurderingene legger vekt på å identifisere eventuelle hindringer for selve etableringen av selskapet og de rammevilkår selskapet vil få. Dette gjelder i første rekke forholdet til EØS-avtalen og norsk konkurranselovgivning.
I tilknytning til selve etableringen av Statens utleiebygg AS er det særlig EØS-avtalens regler om statsstøtte som er av interesse. Dernest er det viktig å få klarlagt selskapets forhold til reglene om offentlige anskaffelser.
7.6.1 Forholdet til EØS-avtalens regler om statsstøtte
Problemstillingene
Ved etableringen av statsaksjeselskapet er det særlig tre problemstillinger som reiser seg. Det er for det første om det kan anses som statsstøtte at selskapet vil domineres av statlige leietakere. Dernest om mellomfinansiering fra staten kan komme i konflikt med statsstøttereglene, og for det tredje om det foreslåtte unntaket fra plikten til å tinglyse hjemmelsoverføringen fra forvaltningsbedriften til statsaksjeselskapet kan anses som statsstøtte.
Rettsregelen
Det rettslige utgangspunktet er EØS-avtalens artikkel 61. Regelen setter et forbud mot offentlig støtte som fordreier eller truer med å fordreie konkurransen ved å begunstige enkelte foretak eller produksjon av enkelte varer.
På bakgrunn av EØS-avtalens artikkel 61(1), EFTAs overvåkningsorgans (ESA) retningslinjer for anvendelse av støttereglene på økonomiske disposisjoner mellom offentlig foretak og myndighetene, og Innsynsdirektivet (jf. EØS-avtalens vedlegg XV nr. 1, Kommisjonsdirektiv 80/723/EØF) er det følgende kriterier som må tilfredsstilles ved omdannelsen av deler av Statsbygg til Statens utleiebygg AS:
at tilførte midler og aktiva gjenspeiles i balansen med reelle verdier,
krav om markedsmessig avkastning på egenkapitalen over tid,
at eventuelle lån fra myndighetene må etableres på markedsmessige vilkår,
at det ikke tilføres midler til selskapet, for eksempel til omstrukturering og liknende, utover det en privat investor ville gjort i tilsvarende situasjon,
at det av hensyn til Innsynsdirektivet ikke bør være for stor integrasjon mellom det gjenværende forvaltningsforetaket Statsbygg og Statens utleiebygg AS, da manglende innsyn vil gjøre det vanskelig å tilbakevise eventuelle anklager om ulovlig støtte, og
markedsmessig prising av eventuelle tjenester m.v. mellom Statsbygg og Statens utleiebygg AS.
Statsstøttereglenes anvendelse i dette tilfellet
Departementet kan ikke i utgangspunktet se at en ved etableringen av Statens utleiebygg AS vil komme i konflikt med de ovennevnte regler.
En situasjon der selskapet i all hovedsak har statlige leietakere vil i visse tilfeller kunne innebære statsstøtte. Med en stabil og betalingsdyktig kundemasse vil Statens utleiebygg AS kunne oppnå gunstigere vilkår enn sine konkurrenter, med hensyn til blant annet finansiering. Under forutsetning av at utleievirksomheten skjer på kommersielle og markedsmessige vilkår, vil det ikke skje noen overføring fra det offentlige som kan representere statsstøtte. Statens utleiebygg AS vil således ikke stilles i en annen konkurransesituasjon enn andre aktører i markedet. Departementet vil i denne forbindelse også framheve at en rekke private aktører har stabile leietakere, deriblant statlige.
Statsstøttereglene i EØS-avtalen vil heller ikke være til hinder for en ordning med mellomfinansiering fra staten, under forutsetning av at dette skjer på markedsmessige vilkår.
Det neste spørsmålet som reiser seg er om selskapet kan unntas fra plikten til å tinglyse hjemmelsoverføringen fra Statsbygg til Statens utleiebygg AS, og dermed ikke betale tinglysingsgebyr og dokumentavgift. Etter rettsgebyrloven kap. 6 og dokumentavgiftsloven § 7 skal det betales avgift til statskassen ved tinglysing av dokument som overfører hjemmel til fast eiendom. Avgiftsplikten forutsetter således at det skjer tinglysing av hjemmelsoverføringen. En navneendring i grunnboken vil falle utenfor dokumentavgiftens rekkevidde.
Departementet mener det er høyst usikkert om utskillelsen av eiendommer fra staten til Statens utleiebygg AS vil være tinglysingspliktig overskjøting. Det er mest naturlig å se det hele som en organisatorisk endring av statens eiendomsvirksomhet der staten fremdeles vil inneha grunnbokshjemmelen til eiendommene. Det foretas ikke en tinglysingspliktig eiendomsoverdragelse, kun endring av navn i grunnboken. En konsekvens av dette er at forholdet faller utenfor dokumentavgiftens rekkevidde. Selskapet skal således ikke betale dokumentavgift og tinglysingsgebyr. Departementet foreslår imidlertid i tillegg i en egen odelstingsproposisjon en bestemmelse om at omregistrering i grunnboken og andre offentlige registre i forbindelse med omdanningen skjer ved navneendring. For grunnboken vil dette innebære at det ikke blir krevd formell overskjøting av faste eiendommer fra staten til aksjeselskapet. Bestemmelsen medfører at det uansett ikke skal foretas tinglysing av hjemmelsoverføringene. Ordningen er for øvrig i samsvar med regler gitt ved andre omdanninger til statsselskaper, jf. blant annet lov av 24. juni 1994 nr. 45 om omdanning av forvaltningsbedrifta Televerket til aksjeselskap og lov av 22. november 1996 nr. 65 om statens postselskap § 73. Problemstillingen er om denne ordningen medfører at statsaksjeselskapet stilles i en annen konkurransesituasjon enn tilsvarende private aktører som skiller ut deler av eiendomsvirksomheten i et eget aksjeselskap.
EFTAs overvåkingsorgan (ESA) har gitt retningslinjer for anvendelsen av statsstøtteregelen i EØS-avtalens artikkel 61 på økonomiske disposisjoner mellom offentlige foretak og myndighetene, jf. ESAs retningslinjer om statsstøtte kap. 19-20. Det sentrale vurderingskriteriet for bedømmelsen av om det foreligger støtte eller ikke er etter disse retningslinjene det såkalte «markedsinvestorprinsippet». Dette innebærer et krav om at staten med hensyn til økonomiske disposisjoner overfor offentlige foretak, skal opptre slik en fornuftig privat investor ville gjort i samme situasjon overfor et tilsvarende/sammenlignbart privat selskap.
Utgangspunktet i norsk rett er at hjemmelsoverdragelse av fast eiendom fra et rettssubjekt til et annet skal tinglyses for å være rettsgyldig overfor tredjemann. Private investorer vil dermed i utgangspunktet ha plikt til å tinglyse hjemmelsoverdragelsen og betale dokumentavgift. Et slikt utgangspunkt tilsier at statsaksjeselskapet må ha tilsvarende plikt til tinglysing ved overdragelse av eiendommer fra staten.
På den annen side er det lite sannsynlig at en fornuftig investor ville valgt en løsning hvor man ved utskillelsen av eiendomsvirksomheten også ville ha foretatt en avgiftspliktig hjemmelsoverføring av eiendommene til det nye rettssubjektet. Da en slik overføring vil påføre selskapet betydelige kostnader, er det høyst tvilsomt om en fornuftig privat aktør velger en slik løsning. Det mest sannsynlige er at man velger løsninger som ikke medfører plikt til å betale avgifter, for eksempel å beholde eiendommene i morselskapet (konsernet) eller opprette et eget holdingselskap. Staten har ikke tilsvarende muligheter. Når staten velger å bli en markedsaktør er det mest hensiktsmessig å skille ut denne virksomheten og organisere den i et eget selskap. Staten er dermed i en situasjon hvor eiendommer må overføres til et annet rettssubjekt. Dette taler sterkt for at et eventuelt unntak for tinglysing av hjemmelsoverføringene ikke vil være i strid med statsstøttereglene.
Departementet finner etter dette å legge til grunn at unntaket for plikten til å tinglyse hjemmelsoverføringene ikke vil stille Statens utleiebygg AS i en annen konkurransesituasjon enn en privat investor på markedet. Unntaket anses ikke å være i strid med EØS-avtalen.
For øvrig er det en overordnet forutsetning at verdifastsettelsen av aktiva som skal overføres til Statens utleiebygg AS skjer til markedsverdi, og at eventuelle senere kapitaltilførsler fra staten skjer på tilsvarende måte som en privat investor ville yte tilskudd til virksomheten.
7.6.2 Forholdet til regelverket om offentlige anskaffelser
Gjennom EØS-avtalen er medlemslandene pålagt å gjennomføre detaljerte prosedyreregler for offentlige innkjøp. Regelverket er gjennomført i norsk rett ved lov om offentlige anskaffelser av 27. november 1992 nr. 116, med tilhørende forskrift om varekjøp (vareforskriften), kjøp av tjenester (tjenesteforskriften) og bygge- og anleggsvirksomhet (bygge- og anleggsforskriften).
Forutsetningen for at loven skal komme til anvendelse er at virksomheten «ikke driver kommersiell eller industriell virksomhet», jf. lov om offentlige anskaffelser § 2 nr. 2. Statens utleiebygg AS forutsettes å drive rent kommersiell virksomhet og opptre i konkurranse med andre aktører på markedet. Selskapet skal utøve de normale funksjoner for et eiendomsselskap. Konklusjonen er derfor at Statens utleiebygg AS ikke er forpliktet til å følge anskaffelsesreglene. I forutsetningene for etableringen vil imidlertid departementet understreke at selskapet gjennom dette får tilsvarende rammevilkår som andre aktører på markedet i forhold til regelverket for offentlige anskaffelser.
Forholdet til anskaffelsesregelverket ved leie av lokaler
Ved leie av lokaler er det for det første et spørsmål om og i hvilken utstrekning staten/statlig virksomhet er forpliktet til å følge anskaffelsesregelverket ved leie av lokaler. Etter tjenesteforskriftens § 4 nr. 1 bokstav c) er leie av eksisterende eiendommer unntatt. Staten er dermed i utgangspunktet ikke forpliktet til å følge anskaffelsesreglene ved inngåelse av leiekontrakter. I enkelte tilfeller vil imidlertid en leiekontrakt være underlagt bygge- og anleggsdirektivets § 1, nr. 1, siste setning. Dette gjelder leiekontrakter hvor utleier enten først må oppføre et nybygg, eller hvor en offentlig leietaker har satt så spesielle krav til lokalene at det må foretas en større ombygging av eksisterende eiendom. I slike tilfeller skal statlige virksomheter følge anskaffelsesreglementet og innhente anbud. I denne situasjonen vil Statens utleiebygg AS kunne være med å gi et tilbud om egnede lokaler sammen med andre aktuelle aktører.
7.6.3 Forholdet til konkurranseloven
Lov om konkurranse i ervervsvirksomhet av 11. juni 1993 nr. 65 (konkurranseloven) gjelder for ervervsvirksomhet av enhver art. Selve etableringen av selskapet vil ikke reise særskilte spørsmål i forhold til konkurranseloven. Konkurranseloven vil imidlertid gjelde for det nye selskapets virksomhet.
7.7 Personalmessige forhold ved omdanningen
7.7.1 Generelt
De ansatte i Statsbygg er statstjenestemenn, og deres rettsstilling reguleres av tjenestemannsloven og tjenestetvistloven, samt hovedavtalen i staten og øvrig statlig avtaleverk. Ved omdanning av deler av Statsbygg til aksjeselskap vil dette endre seg for arbeidstakere med tilsettingsforhold i den delen av Statsbygg som skal omdannes. De ansattes rettsstilling vil her bli regulert fullt ut av arbeidsmiljøloven og arbeidstvistloven.
Dette reiser enkelte overgangsspørsmål, blant annet spørsmål om videreføring av tjenestemannslovens regler om fortrinnsrett til annen statsstilling og ventelønn for en avgrenset periode.
Ved omdanning av en del av Statsbygg til aksjeselskap legges det opp til at alle de som i dag er ansatt i den delen av virksomheten får tilbud om å fortsette, og tilsettingsforholdet vil bli videreført i det nye selskapet. De ansatte ved deres tillitsvalgte vil bli trukket inn i omorganiseringsprosessen med sikte på å finne tilfredsstillende løsninger på de enkeltspørsmål som måtte oppstå i forhold til de ansatte.
7.7.2 Den enkelte arbeidstakers stilling
For arbeidstakere med tilsettingsforhold til den virksomheten som skal omdannes til aksjeselskap, vil tilsettingsforholdet løpe videre i aksjeselskapet. Som følge av reglene om virksomhetsoverdragelse i arbeidsmiljøloven kap. XII A overføres arbeidstakernes rettigheter og plikter etter tilsettingsavtalen til aksjeselskapet. Dette gjelder også individuelle arbeidsvilkår som måtte følge av tariffavtaler man er bundet av før overføringen.
De arbeidstakere som ikke vil ta i mot tilbud om arbeid i statsaksjeselskapet kommer i en spesiell situasjon. Hvorvidt de kan sies opp må vurderes etter tjenestemannsloven §§ 9 og 10. En slik oppsigelse vil i så fall utløse fortrinnsrett til ny statsstilling i inntil ett år, jf. tjenestemannsloven § 13. Retten til ventelønn vil falle bort i og med at arbeidstaker i denne situasjonen ikke har akseptert tilbud om annet arbeid.
7.7.3 Arbeidsgivertilknytning og forholdet til gjeldende tariffavtaler
Som statseid aksjeselskap vil det nye aksjeselskapet bli medlem av NAVO (Norges arbeidsgiverforening for virksomheter med offentlig tilknytning). Når det gjelder løpende tariffavtaler vil imidlertid partene inntil utløpet av avtaleperioden være bundet av disse med mindre man blir enige om noe annet.
Selv om gjeldende avtaleforhold som nevnt fortsetter å løpe, vil de likevel stå tilbake for ufravikelige lovbestemmelser som gjelder for aksjeselskapet. Således vil for eksempel avtalebestemmelser som legger myndighet til organer i aksjeselskapet som ikke skal eller kan ha slik myndighet bortfalle.
7.7.4 Medbestemmelse
I det nye aksjeselskapet vil de ansatte ha styrerepresentasjon i samsvar med reglene i aksjeloven. Dette innebærer at de ansatte har rett til representasjon i styret med 1/3, men minst to av styremedlemmene med varamedlemmer. Spørsmålet om å etablere bedriftsforsamling må avgjøres etter aksjelovens alminnelige regler om dette. Dette innebærer at om selskapet har mer enn 200 ansatte skal det i utgangspunktet være en bedriftsforsamling hvor generalforsamlingen velger 2/3 av medlemmene og de ansatte 1/3. Etter aksjeloven kan partene inngå avtale om ikke å ha bedriftsforsamling mot at de ansatte til gjengjeld får en sterkere styrerepresentasjon enn de ellers vil ha. Spørsmålet om inngåelse av en slik avtale må gjøres etter drøftinger mellom partene.
7.7.5 Pensjonsrettigheter
Dette er et spørsmål som i utgangspunktet må avgjøres av styret i det nye aksjeselskapet i samråd med representanter for de ansatte. Valget av pensjonsordning må treffes etter en vurdering av hvilken pensjonsordning som gir de gunstigste vilkår i forhold til økonomi og pensjonsytelser. Det legges til grunn at ytelsene og premievilkårene for de ansatte samlet sett skal være like gode som den ordningen som gjelder i dag. Da den nye virksomheten ikke vil være en del av statsforvaltningen, vil den automatiske retten og plikten til medlemskap i Statens Pensjonskasse opphøre ved tidspunktet for omdanning. Virksomheten vil imidlertid kunne søke om å opprettholde sitt medlemskap, jf. lov om Statens Pensjonskasse § 5, 2. ledd og § 10.
Regjeringen foreslår at man viderefører pensjonsavtaler fra Statens Pensjonskasse for personale som overføres til Statens utleiebygg AS.
7.8 Lovspørsmål
Samtidig med det foreliggende dokument fremmes egen odelstingsproposisjon med forslag til lov om omdanning av deler av Statbyggs eiendomsvirksomhet til aksjeselskap.
Bakgrunnen for bestemmelsene er at det i forbindelse med etableringen av statsaksjeselskapet er behov for regulering av visse overgangsspørsmål som henger sammen med overføring av offentlige og private rettsforhold fra forvaltningsbedriften Statsbygg til aksjeselskapet Statens utleiebygg AS.
Virksomheten i Statsbygg er basert på et stort antall privatrettslige avtaler som innebærer rettigheter eller forpliktelser for forvaltningsbedriften. Av sentral betydning er leieavtaler som gjelder i de faste eiendommene som skal overføres. Ved utskillelse av et eget aksjeselskap vil virksomhetens rettigheter overføres direkte til det nye selskapet. Forpliktelser som påhviler forvaltningsbedriften kan derimot etter gjeldende rett ikke uten særskilt lovhjemmel overtas av et eventuelt aksjeselskap med frigjørende virkning for staten med mindre det foreligger samtykke fra den enkelte kreditor. For å avklare ansvarsforholdet mellom staten og et eventuelt aksjeselskap etter en omdanning foreslås i lovutkastet § 2 en bestemmelse som vil sikre overføring uten at kreditor får grunnlag for å reise innsigelse.
I lovutkastet § 3 er det foreslått en bestemmelse vedrørende omregistrering av faste eiendommer og andre eiendeler. Bestemmelsen er ment å gi grunnlag for omregistrering i offentlige registre, først og fremst grunnboken, ved at det foretas en navneendring i vedkommende register. For grunnboken vil dette innebære at det ikke blir krevd formell overskjøting av faste eiendommer fra Statsbygg til Statens utleiebygg AS. En konsekvens av dette er at det ikke skal betales tinglysingsgebyr eller dokumentavgift.
Departementet foreslår at loven trer i kraft straks. Det forutsettes imidlertid at lovens ikrafttredelsestidspunkt vil falle sammen med gjennomføringstidspunktet for etableringen av statsaksjeselskapet.
Loven er utformet etter mønster av tilsvarende lover ved flere tidligere omdanninger av forvaltingsbedrifter til egne selskap. Etter departementets oppfatning har man positive erfaringer med tilsvarende lovbestemmelser. Departementet legger til grunn at lovbestemmelsene vil lette omdanningen betydelig.