3 Terminologi
3.1 Innledning
Siden delingsloven trådte i kraft i 1980 har eiendomsfaget utviklet seg mye, og det er nødvendig å modernisere terminologien. I dette lovforslaget innføres det dessuten ordninger som krever nye faguttrykk.
Parallelt med lovutredningen har Statens kartverk, i samarbeid med Rådet for teknisk terminologi, påbegynt oppdatering av en «Ordbok for kart- og oppmåling». Herunder har en egen arbeidsgruppe arbeidet med ord og uttrykk innen eiendomsfaget.
De viktigste faguttrykkene som er brukt i lovforslaget er omtalt nedenfor.
Utvalget har diskutert flere navn på den nye loven, men har blitt stående ved «lov om eiendomsregistrering» . Også tinglysing omtales ofte som en form for eiendomsregistrering. Utvalget mener likevel at eiendomsregistrering er et godt samlebegrep på de oppgaver som loven i hovedsak omhandler, nemlig:
Drift og føring av et eiendomsregister (matrikkelen).
Merking, måling og dokumentasjon av eiendomsgrenser og andre eiendomsopplysninger.
Godkjenning av landmålere og virksomheter som vil utføre oppmålingsforretninger.
Lov om matrikulering av fast eiendom , er drøftet som et mulig alternativ, men utvalget mener at dette er for snevert i forhold til de oppgaver loven omhandler. For å markere hva slags eiendomsregistrering loven omhandler, foreslår likevel utvalget at « matrikkelloven » brukes som kortversjon.
Oppmålingsforretning og føring av matrikkelen, på grunnlag av avholdt oppmålingsforretning, kan omtales som matrikulære oppgaver , men uten at dette er brukt i lovteksten.
3.2 Matrikkelen
Lovutvalget foreslår å ta i bruk igjen den gamle betegnelsen «matrikkelen» som navn på det registeret som hjemles i lovforslaget. Fram til opprettelsen av GAB-registeret ble «Norges matrikkel», som var en oversikt over alle skyldsatte eiendommer i landet, ført i protokoller i ulike departementer, sist i Landbruksdepartementet. Norges matrikkel ble siste gang utgitt i trykt versjon tidlig på 1900-tallet.
Matrikkel kommer fra latin og betyr «liste». Matrikkel brukes også i andre forbindelser, i første rekke som betegnelse for ulike eiendomsregistre, og vil lett kunne innarbeides som navn på det nye registeret. Matrikkelen skal inneholde tekstlig informasjon og kartdata i en felles database. Det foreslås at de to delene omtales som matrikkelbok og matrikkelkart. Matrikkelboka bygger på GAB-registeret, mens matrikkelkartet bygger på eksisterende digitale eiendomskart.
3.3 Matrikkelenhetene
Opplysningene i matrikkelen knyttes til matrikkelenheter . Loven definerer fem forskjellige typer matrikkelenheter, nemlig grunneiendom, festegrunn, eierseksjon, anleggseiendom og jordsameie. Matrikkelenhetene er nærmere definert i § 6. Enhetene er identifisert med eget matrikkelnummer , som består av gårdsnummer og bruksnummer, eventuelt med tillegg av festenummer eller seksjonsnummer.
Grunneiendom, festegrunn og eierseksjon er vel kjent fra delingsloven, eierseksjonsloven og GAB-registeret. Grunneiendom betegnes ofte også som «bruk» eller «bruksnummer».
Anleggseiendom innføres med dette lovforslaget som betegnelse på eiendom som opprettes over eller under grunneiendommen den deles fra. Internasjonalt omtales dette som eiendomsdannelse i strata, eller i lag. «Anleggseiendom» er hentet fra svensk lovgivning. Utvalget mener at ordet på en god måte markerer at anleggseiendom bare kan opprettes når at det skjer i forbindelse med realisering av et byggeverk eller et anlegg. Anleggseiendom vil oftest være aktuelt for et byggverk i undergrunnen.
Jordsameie er et grunnstykke der grunnen ligger i sameie, og sameiepartene hører til og inngår i andre eiendommer.
Grunneiendom kan bestå av flere adskilte arealer, teiger . Matrikkelkartet vil, så langt råd er, vise de enkelte teigene.
Samtidig består det som i praktiske sammenhenger regnes som én eiendom, for eksempel i forbindelse verdsetting og skattlegging, ofte av flere matrikkelenheter. Dette gjelder ikke minst landbrukseiendommer. I GAB-registeret betegnes summen av de grunneiendommer som i praktisk bruk utgjør én eiendom, som «eierenhet». I Danmark brukes begrepet «samlet fast eiendom». Lovutvalget mener at dette er et mer dekkende begrep, og foreslår at «samlet fast eiendom» tas i bruk også i Norge. Samlet fast eiendom skal da forstås som summen av de matrikkelenheter som til sammen utgjør det areal som i vanlig bruksmessig forstand regnes som én eiendom.
Matrikkelenhet kan omtales som juridisk eiendomsenhet. Teig kan omtales som fysisk eiendomsenhet, mens samlet fast eiendom kan omtales som økonomisk eiendomsenhet, uten at disse begrepene er brukt i lovteksten. Dersom matrikkelenheten ikke er oppdelt i flere teiger vil den juridiske eiendomsenheten falle sammen med den fysiske enheten. Tilsvarende vil juridisk eiendomsenhet og økonomisk eiendomsenhet ofte falle sammen. Teig og samlet fast eiendom vil ikke bli tildelt egne offisielle numre, men de skal fremgå av matrikkelen.
3.4 Matrikkelføring
Matrikkelføring er å føre opplysninger inn i matrikkelen. Det er i første rekke kommunene som skal forestå matrikkelføring, men visse andre offentlige organer kan føre bestemte opplysninger inn i matrikkelen.
Matrikulering er en spesiell type matrikkelføring, som innebærer å føre en ny (ikke tidligere matrikulert) eiendom inn i matrikkelen. En del av matrikuleringen er å tildele matrikkelnummer. Matrikulert eiendom er eiendom som er tildelt matrikkelnummer og registrert i matrikkelen. Motsatt er umatrikulert eiendom eksisterende fast eiendom som ikke er nummerert og innført i matrikkelen.
Fra gammelt av har imidlertid begrepet «matrikulert» også blitt brukt om areal og rettigheter som er inkludert i skyldverdien for eiendommene. Mange landbrukseiendommer har andel i sameie, og andelen er oftest regnet med i skyldverdien. Areal i slike jordsameier blir derfor ofte omtalt som matrikulert, selv om sameiet ikke har noe eget bruksnummer. For å unngå misforståelser foreslår utvalget begrepet uregistrert jordsameie om slike enheter, mens en ellers snakker om umatrikulert grunneiendom og umatrikulert festegrunn. Med matrikulert grunn forstås grunn som inngår i eller hører til en eiendom som er oppført i matrikkelen med eget matrikkelnummer. Areal i jordsameie er derfor matrikulert grunn.
Matrikkelfører er person som er godkjent til å føre inn opplysninger i matrikkelen. Kommunen omtales som lokal matrikkelmyndighet, og kan ha flere matrikkelførere.
Matrikkelbrev er utskrift av matrikkelen som viser alle registrerte opplysninger om en matrikkelenhet. Matrikkelbrevet skal inneholde en utskrift av matrikkelkartet som viser enhetens geografiske beliggenhet og utstrekning. Matrikkelbrev kan sammenliknes med målebrev etter delingsloven, men matrikkelbrev vil inneholde flere opplysninger.
3.5 Oppmålingsforretning
Utvalget foreslår oppmålingsforretning som betegnelse på det arbeidet som landmåler skal utføre i forbindelse med opprettelse av ny matrikkelenhet og de andre sakstypene som er omtalt i lovforslaget. Andre alternativer som har vært fremme, er i første rekke «landmålerforretning» og «matrikulær sak», men utvalget har blitt stående ved oppmålingsforretning som mest dekkende og selvforklarende, både for publikum og profesjonelle aktører. «Oppmålingsforretning» brukes allerede i en viss utstrekning. Utvalget mener at det er hensiktsmessig å bruke ordet «forretning» for å understreke at det dreier seg om et regelstyrt arbeid, og ikke en fri konsulenttjeneste.
«Oppmålingsforretning» kommer til erstatning for flere begreper i delingsloven. Delingsloven opererer både med «kartforretning», «kart- og delingsforretning» og «midlertidig forretning», som nå fanges opp av «oppmålingsforretning. «Midlertidig forretning» i delingsloven foreslås omtalt som « ikke fullført oppmålingsforretning ».
Lovforslaget omtaler fire typer forretninger. Det gjelder forretning for:
Opprettelse av ny matrikkelenhet.
Arealoverføring (overføring av areal mellom tilgrensende eiendommer uten begrensning i arealets størrelse).
Grensejustering (utretting eller mindre endring av eksisterende grense).
Klarlegging av eksisterende grense.
Forretning som utføres for matrikulering av umatrikulert grunneiendom og festegrunn eller for registrering av jordsameie kommer inn under «opprettelse av ny matrikkelenhet». Det samme gjelder oppmålingsforretning for ubebygd uteareal til eierseksjon.
3.6 Landmåler
Utvalget går inn for å stille bestemte faglige krav til person som utfører den enkelte oppmålingsforretning. I § 4 er dette formulert slik: Oppmålingsforretning kan bare utføres av autorisert landmåler som selv har bevilling, eller som er ansatt i privat foretak eller offentlig organ med bevilling, ….
Med «utføre» menes at landmåleren er faglig ansvarlig for resultatene. Det betyr ikke at vedkommende landmåler selv må forestå alle arbeidene. Personer under landmålerens ledelse kan forstå en rekke praktiske oppgaver, herunder merking og måling av grenser. En slik forståelse av «utføre» kan bli misforstått, men utvalget mener likevel at det er en hensiktsmessig begrepsbruk. I forbindelse med iverksetting av loven må det informeres nærmere om en rekke forhold, slik at den reelle faren for misforståelser er svært liten. Begrepet «utføre» er dessuten brukt på tilsvarende måte i annet lovverk, blant annet i lov om revisjon og revisorer.
Utvalget foreslår «landmåler» som betegnelse på den person som «utfører» oppmålingsforretning, selv om landmåler brukes i forbindelse med mange slags målearbeider som ikke har med eiendomsgrenser å gjøre. «Landmåler» er ikke noen beskyttet tittel, og det er derfor nødvendig å finne et tillegg som viser at vedkommende landmåler er godkjent for å utføre oppmålingsforretninger. Utvalget foreslår at en statlig nemnd skal gi autorisasjon til landmålere, og i tråd med dette går flertallet inn for at landmålere som er godkjent for å utføre oppmålingsforretninger får rett til å kalle seg statsautorisert landmåler. Utvalget har drøftet andre betegnelser, men har kommet til at statsautorisert landmåler er dekkende og mest opplysende for publikum og myndigheter.
3.7 Tillatelser etter plan- og bygningsloven
Opprettelse av ny matrikkelenhet er normalt et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven. I henhold til § 93 bokstav h) i gjeldende plan- og bygningslov, kreves det søknad og tillatelse for «deling av eiendom eller bortfeste av enhet for mer enn ti år». Utvalget mener at dette ikke er en hensiktsmessig begrepsbruk og foreslår at det endres til krav om søknad og tillatelse « for opprettelse av ny grunneiendom, anleggseiendom eller festegrunn ».
En må likevel regne med at ordet «delingstillatelse» fortsatt vil bli brukt som kortform der det faktisk dreier seg om å dele fra en enhet, nemlig ved opprettelse av ny grunneiendom eller anleggseiendom. Delingstillatelse kan derimot ikke brukes for tillatelse til å opprette festegrunn.