7 Unntak på grunn av erververens stilling

7.1 Gjeldende lov

Gjeldende konsl. § 6 inneholder en rekke unntak fra konsesjonsplikt basert på erververens stilling.

Bestemmelsen fastsetter for det første at dersom erververen er eierens ektefelle, eller er i slekt med eieren eller eierens ektefelle i rett oppstigende eller nedstigende linje eller i eierens eller ektefellens første sidelinje til og med barn av søsken, er ervervet unntatt fra konsesjonsplikt, jf. konsl. § 6 første ledd nr. 1. I forskrift av 28. juli 1978 § 1-6 er det videre bestemt at konsesjon heller ikke er nødvendig dersom erververen er besvogret med eieren i rett oppstigende linje. Gjelder ervervet jord- og skogbrukseiendom, er konsesjonsfriheten etter begge disse bestemmelsene betinget av at erververen skal bosette seg på eiendommen innen ett år, og bebo og drive den selv i fem år. Erververen oppfyller også driveplikten ved å leie bort jordbruksarealet på visse vilkår. Det følger av § 6 annet ledd at det kan lempes på, eller helt gis fritak fra bo- og driveplikten etter § 6 første ledd nr. 1.

Ervervet er videre unntatt fra konsesjonsplikt etter § 6 første ledd nr. 2 dersom erververen har odel til eiendommen. Også i slike tilfeller er ervervet betinget av bo- og driveplikt, men denne plikten følger av odelsloven § 27.

Konsl. § 6 første ledd nr. 3 inneholder et unntak fra konsesjonsplikten dersom staten erverver eiendommen. Videre er erverv av kommune, fylkeskommune eller kommunalt tomteselskap unntatt, jf. § 6 første ledd nr. 4, dersom ervervet gjelder eiendom i område som omfattes av kommuneplan, reguleringsplan eller bebyggelsesplan etter plan- og bygningsloven og eiendommen i planen er utlagt til annet enn landbruksområde, eller ervervet skjer ved ekspropriasjon. Kommunalt tomteselskap hvor vedkommende kommune har minst halvparten av kapitalen og flertallet i styret, likestilles med kommunen i denne sammenhengen.

En siste gruppe unntak gjelder der bank eller annen institusjon som Kongen har godkjent erverver eiendom gjennom tvangssalg for å redde en fordring som erververen har panterett for, jf. § 6 første ledd nr. 5.

Konsl. § 6 siste ledd fastsetter at departementet kan gi forskrifter om hvilke opplysninger som må foreligge for at et erverv kan sies å gå inn under bestemmelsen.

7.2 Høringsnotatet

I høringsnotatet ble det ikke fremmet forslag til endringer i gjeldende konsl. § 6.

Det ble imidlertid påpekt at grensen for bo- og driveplikt i § 6 første ledd nr. 1 bør ses i sammenheng med forslaget til ny arealgrense ved erverv av bebygd eiendom. Departementet reiste videre spørsmål ved om § 6 første ledd nr. 4 burde oppheves fordi forslagene til unntak ved erverv av ubebygde arealer og tomter langt på vei ville føre til at unntaket i § 6 ikke fikk noen praktisk betydning.

I lovutkastet som fulgte høringsnotatet la en dessuten til grunn at § 6 siste ledd burde slås sammen med § 5 siste ledd til en ny § 8 som inneholder krav til opplysninger etter de nye unntaksbestemmelsene.

7.3 Høringsinstansene

Høringsinstansene har gitt kommentarer til både spørsmålet om arealgrensen for bo- og driveplikt, og til spørsmålet om unntak fra konsesjonsplikt for kommunene. Spørsmålene er imidlertid ikke kommentert av mange instanser. Det er ikke kommet merknader til samlingen av forskriftsbestemmelsene.

7.3.1 Lovbestemt bo- og driveplikt

Kommunene Hemsedal, Hjartdal, Løten, Re, Rindal, Tinn, Surnadal og Vegårshei påpeker at endringen i arealgrense forutsetter endring av § 6 første ledd nr. 1 annet punktum. Kommunene har ulike oppfatninger av hvilke løsninger som bør velges ved denne samordningen. Vegårshei kommune uttaler:

«Vegårshei kommune vil ellers bemerke at dersom arealgrensa likevel blir hevet, så må arealgrensa i § 6 nr. 1 også heves tilsvarende. Hvis ikke vil regelen med hensyn på boplikt være strengere ved overdragelser innen familie enn ved salg til utenforstående.»

Tinn kommune uttaler at:

«Ei evt. heving av arealgrensa som foreslått vil i tillegg krevje tilpassingar i § 6 nr. 1 (unnatak pga. nært slektskap), som framleis opererer med grense på totalt 20 dekar, samt definisjonen av odlingsjord i odelsloven § 2 som nyttar jordbruksareal som kriterium i staden for fulldyrka jord.»

Også kommunene Hamar, Jølster og Ringsaker gir uttrykk for at reglene om boplikt må harmoniseres med odelslovens regler. Ringsaker gir uttrykk for at:

«Det må være samsvar mellom lovverket slik at boplikten blir lik. Konsesjonsloven og odelsloven bør være likestilt på dette området.»

7.3.2 Unntak ved erverv som kommuner og fylkeskommuner gjør

Departementet har mottatt noen få merknader til spørsmålet om særregelen i § 6 til fordel for kommunene bør fjernes. Gran, Jevnaker og Lunner kommune har i en felles uttalelse gitt uttrykk for at konsl. § 6 nr. 4 bør opprettholdes fordi kommunene neppe er oppdaterte nok i sine planer. Tvedestrand kommune er usikker på konsekvensene av en eventuell opphevelse av bestemmelsen. Andøy kommune mener at kommunene bør ha lenger tid på seg enn 5 år for å bygge. Øvre Eiker kommune mener at kommunene bør kunne beholde mulighet for å erverve konsesjonsfritt uten plikt til å bygge innen 5 år. I premissene som ligger til grunn for kommunens uttalelse heter det:

«Kommuner har i dag konsesjonsfrihet for erverv av slike arealer, jfr. § 6.4. Dersom denne bestemmelsen oppheves, vil det medføre at slike erverv heretter vil være betinget av at tomta bebygges innen fem år. I lovforslaget er bestemmelsen beholdt. Departementet ber om synspunkter på om det er behov for en slik særregel for kommunen. Etter rådmannens oppfatning bør det være en åpen mulighet for kommuner til å erverve slike arealer ut fra en langsiktig strategi, og bestemmelsen bør ut fra dette beholdes.»

Nord-Odal gir på sin side uttrykk for at bestemmelsen kan fjernes, og at betingelsen om å bebygge eiendommen innen 5 år bør gjelde både for private og offentlige utbyggere.

7.4 Departementets merknader

7.4.1 Lovbestemt bo- og driveplikt

Departementet oppfatter høringsinstansenes kommentarer slik at mangelen på forslag i departementets høringsnotat etterlater betydelig usikkerhet om hvilke konsekvenser forslaget til endring i arealgrensen ved erverv av bebygd eiendom har for erverv som skjer av nær slekt. Nær slekt kan overta konsesjonsfritt som følge av unntaket i gjeldende konsl. § 6 første ledd nr. 1. Dersom ervervet gjelder en jord- og skogbrukseiendom er det etter gjeldende lov en betingelse for denne konsesjonsfriheten at erververen bosetter seg på eiendommen og bebor og driver den i 5 år. Ved lovendringen i 2001 ble betingelsen knyttet til jord- og skogbrukseiendom over 20 dekar.

Forslaget til ny arealgrense ved erverv av bebygd eiendom, jf. lovutkastet § 4 nr. 4, gjelder erverv som foretas av alle erververe uavhengig av om de er nære slektninger eller ikke. Dette innebærer at nære slektninger kan overta bebygd landbrukseiendom inntil den nye arealgrensen uten at det oppstår konsesjonsplikt eller bo- og driveplikt. Lovutkastet angir mao. ikke strengere regler for boplikt ved overdragelser innen familie enn ved salg til utenforstående slik Vegårshei kommune peker på.

Dersom betingelsen om bo- og driveplikt i gjeldende konsl. § 6 første ledd nr. 1 (lovutkastet § 5 første ledd nr. 1) beholdes uten endringer, får den etter dette selvstendig betydning ved erverv av ubebygd jord- og skogbrukseiendom over 20 dekar, ved bebygd jord- og skogbrukseiendom med totalareal over 100 dekar hvorav ikke mer enn 20 dekar er fulldyrka, eller tilsvarende eiendom med et totalareal under 100 dekar dersom mer enn 20 dekar er fulldyrka. Bestemmelsen får i så fall også selvstendig betydning dersom erververen (slektningen) skal nytte eiendommen i strid med plan, slik at konsesjonsplikten oppstår etter lovutkastet § 4, fjerde ledd.

Departementet mener at dette vil være unødvendig kompliserte regler. Departementet mener at det verken er nødvendig å beholde lovbestemt boplikt ved erverv av ubebygd jord- og skogbrukseiendom under ny arealgrense, eller hvor der den bebygde eiendommen er under ny arealgrense og erververen nytter eiendommen i strid med plan. Med dette som bakgrunn foreslår en at det gjøres en endring i bestemmelsen slik at det blir nærmere samsvar mellom arealgrensene for unntaket fra konsesjonsplikt etter lovutkastet § 4 første ledd nr. 4 og bo- og driveplikten etter lovutkastet § 5 annet ledd.

Høringsinstansens usikkerhet om hvordan reglene skal tolkes tilsier videre at det bør gå tydeligere fram i bestemmelsen ved hvilke erverv den lovbestemte bo- og driveplikten oppstår. Departementet foreslår på denne bakgrunn en endring av bestemmelsens oppbygging slik at bo- og driveplikten trekkes ut som et nytt eget ledd (lovutkastet § 5 annet ledd).

Ved erverv av bebygd eiendom vil arealgrensen for den lovbestemte bo- og driveplikten for nære slektninger ut fra forslagene som er inntatt i lovutkastet henholdsvis § 4 første ledd nr. 4 og § 5 annet ledd bli litt forskjellig fra arealgrensen for odlingsjord, jf. odelsloven § 2. Arealgrensen i lovutkastet til ny konsesjonslov er knyttet til 20 dekar fulldyrka mark, mens kravet til odlingsjord etter odelsloven bygger på 20 dekar jordbruksareal. Dette innebærer at det blir en annen arealgrense for den lovbestemte bo- og driveplikten for odelsberettigede, jf. odelsloven § 27 enn lovbestemt bo- og driveplikt for den som kan erverve konsesjonsfritt med hjemmel i lovutkastet § 4 første ledd nr. 4. I denne forbindelse kommer også hensynet til de øvrige odelsberettigede inn.

Departementet er enig med Ringsaker kommune i at dette ikke er noen heldig situasjon. Ved erverv av små eiendommer som det er opparbeidet odel på, kan det nok fremstå som uklart for den odelsberettigede at ervervet forutsetter bo- og driveplikt. Det kan også fremstå som urimelig at utenforstående uten odelsrett kan overta den samme eiendommen uten lovbestemt bo- og driveplikt. Målsettingen for endringen av arealgrensen, jf. lovutkastet § 4 første ledd nr. 4, er som omtalt i kapittel 6.5.3 å sikre at små landbrukseiendommer kommer på det åpne markedet slik at de i større grad enn i dag kan overtas av eiere som ønsker å ta dem i bruk til boligformål. Det kan ikke utelukkes at de forholdene som er nevnt her fører til at de odelsberettigede velger å selge eiendommene ut av familien fordi de ikke selv ser seg i stand til å bosette seg på eiendommen og drive den. Sett på denne bakgrunn ser ikke departementet at forskjellen i arealgrense fører til samfunnsmessig uheldige løsninger.

I tilknytning til dette vil departementet nevne at det er oppnevnt et utvalg som er bedt om å utarbeide forslag til endringer i odelslovgivningen. Utvalgets mandat omfatter bl.a. hvilke arealgrenser som bør oppstilles for hva som skal være odlingsjord. Utvalget forventes å avslutte sitt arbeid i løpet av 2003. Sett i lys av denne situasjonen, fordi de aktuelle ulempene med ulike arealgrenser kun må antas å få midlertidig varighet, mener departementet at det ikke er hensiktsmessig å gjøre justeringer i odelsloven som kan føre til at bestemmelsene blir like i henholdsvis konsesjonsloven og odelsloven.

Departementet mener imidlertid at ulempene for de odelsberettigede kan avdempes gjennom praksis i saker som gjelder søknad om dispensasjon fra bo- og driveplikt, jf. odelsloven § 27 a. I henhold til bestemmelsen skal det legges vekt på eiendommens størrelse og avkastningsevne. Dersom eiendommen har arealer som ligger under arealgrensen i lovutkastet § 4 første ledd nr. 4, er det etter departementets oppfatning grunn til å trekke inn likhetsbetraktninger, til fordel for den odelsberettigede søker. Departementet vil ta dette opp i retningslinjene som gjelder ved søknad om fritak fra bo- og driveplikt.

I forskriftene til gjeldende konsesjonslov er det gjort unntak fra konsesjonsplikten for den som er besvogret med eieren i rett oppstigende linje. Departementet mener at det letter tilgjengelighet i lovverket at dette unntaket innarbeides i lovteksten. I lovutkastet § 5 første ledd nr. 1 er det derfor gjort en endring i samsvar med dette.

7.4.2 Unntak ved erverv som kommuner og fylkeskommuner gjør

Særregelen om unntak for erverv som kommuner eller fylkeskommuner gjør, supplerer unntakene i lovutkastet § 4. Regelen får mao. bare selvstendig betydning dersom ervervet gjelder eiendom som ikke faller inn under unntakene i lovutkastet § 4. Dette er tilfelle ved erverv av bebygd eiendom over de nye arealgrensene, ved erverv av ubebygd landbruksområde, eller ved erverv av enkelttomt og hvor erververen ikke oppfyller kravet etter lovutkastet § 4 annet ledd om å bygge på tomta innen 5 år.

Departementet antar at særregelen kan ha størst praktisk betydning i de tilfellene der kommunene overtar ubebygde tomter, men en ser heller ikke bort fra at den også er av en viss betydning dersom ervervet gjelder bebygd eiendom over de nye arealgrensene.

Høringsinstansene gir uttrykk for usikkerhet og noe sprikende oppfatninger av om det vil være behov for en slik regel. Departementet antar imidlertid, som Øvre Eiker kommune, at det ikke er ønskelig å redusere kommunens muligheter for å erverve slike arealer uten konsesjon.