15 Særregler for visse boligleieforhold

15.1 Innledning

Dette kapittel omhandler særbestemmelser for visse boligleieforhold. I det nye lovutkastet er det foretatt en annen inndeling av disse særbestemmelsene i forhold til gjeldende lov. Departementet har særlig lagt vekt på å gjøre bestemmelsene mer nyanserte, slik at de bare skal dekke de områdene som det synes nødvendig å særregulere. Lovteknisk er det en fordel å samle særreglene i et eget kapittel, og oppbyggingen av de generelle bestemmelsene blir enklere ved at unntaksbestemmelsene ikke blir tatt inn i den enkelte paragraf. Samtidig blir det lettere å finne fram til de regler som gjelder for det spesielle boligforholdet.

Særbestemmelsene gjelder for det første for utleie av bolig som er bestemt til bruk for personer med spesielle boligbehov av varig karakter. Adgangen til opptak av husstandsmedlemmer og framleie kan innskrenkes for disse boligene. Det foreslås også særbestemmelser for gjennomgangsboliger for personer som har spesielle boligbehov av midlertidig karakter. Det gis adgang til innskrenkning til opptak av husstandsmedlemmer og framleie, samt at det gis lempninger i oppsigelsesvernet for disse boligene. Når det gjelder tjenesteboliger, presiseres det at bruksforholdet skal omfattes av husleieloven selv om bruken av boligen er et ledd i en arbeidsavtale. Det gjøres her innskrenkninger i oppsigelsesvernet, mens adgangen til å fortsette leieforholdet etter arbeidstakers dødsfall bortfaller. Har leieren boplikt, og boplikten er nødvendig for utføring av arbeidet, faller leieavtalen bort når leieren trer ut av arbeidsforholdet. Det samme gjelder for enkelte andre nærmere angitte offentlige tjenesteboliger. Til slutt omhandles særbestemmelser for leie av bolig, som utleier har brukt som egen bolig, og som leies ut ved midlertidig fravær på inntil fem år. Det gjøres her unntak for reglene om adgang til framleie og reglene om oppsigelsesvern.

15.2 Boliger for personer med spesielle boligbehov av varig karakter

Gjeldende rett

Gjeldende husleielov har særbestemmelser for leie av boliger beregnet på nærmere oppregnede grupper, blant annet eldre, funksjonshemmede eller andre med spesielle boligbehov. Det settes vilkår om at det er fattet vedtak av offentlig myndighet og at boligene disponeres av offentlige eller private institusjoner eller selskaper for utleie til målgruppen. For disse leieforholdene gjelder ikke adgangen til å ta opp i husstanden ektefelle, slektninger eller andre husstandsmedlemmer uten utleierens samtykke. Personer som alt er opptatt i husstanden, har heller ikke rett til å overta leieforholdet ved leierens død eller tre inn i leieavtalen hvis leieren forlater boligen. Bytteretten gjelder ikke, og det finnes også enkelte unntak fra særreglene om bortleie mot lån.

Utvalgets forslag

Utvalget har foreslått særbestemmelser for personer med spesielle boligbehov av varig karakter. De spesielle boligbehovene kan være forårsaket av alder, sykdom, fysisk eller psykisk funksjonshemming. Det siktes her til behov som angår selve boligsituasjonen, f eks spesialinnredning, pleie- og omsorgstjenester tilknyttet boligen o.l. Utvalget omtaler boligene som spesialboliger.

På grunn av faren for omgåelser blir det satt som vilkår for å benytte særbestemmelsen at det foreligger et vedtak fra et offentlig organ, som øremerker boligen til bruk for de aktuelle persongruppene med spesielle boligbehov. Framleie av del av bolig skal ikke gjelde da tilrettelagte boliger er mangelvare og ikke bør utgjøre noe botilbud for personer uten spesielle boligbehov. Midlertidig fravær kan bare nektes dersom utleieren tilbyr seg å disponere boligen under leierens fravær, og leieren får rett til å ta boligen i bruk igjen etterpå. Det kan avtales at opptak av husstandsmedlemmer bare kan skje med utleierens godkjenning. Utvalget har imidlertid ikke foreslått unntak fra bestemmelsene om husstandsmedlemmers adgang til å fortsette leieforholdet ved leierens død. Det bør være en grunnleggende rettighet at et dødsfall ikke skal medføre at gjenlevende husstandsmedlemmer straks må bryte opp fra sitt hjem.

Høringsinstansenes merknader

Norges Handikapforbundmener det er betenkelig at såpass ulike grupper kommer inn under samme bestemmelser. De mener at leieforholdets karakter blir meget forskjellig alt etter om det dreier seg om en eldrebolig eller en spesialtilpasset bolig for beboer med stort handikap. Norges Handikapforbund og Norsk forbund for Psykisk Utviklingshemmedesynes unntaksreglene er krenkende og viser til HVPU-reformen og dens intensjoner om at mennesker med psykisk utviklingshemming skal gis de samme rettigheter som andre i samfunnet hva gjelder bolig og sosial service. De mener derfor at unntaksreglene kommer i konflikt med intensjonene i reformen. Norsk Forbund for Psykisk Utviklingshemmedefinner det uklart hva som ligger i begrepet «spesialbolig».

Sosial- og helsedepartementetmener at utredningen i liten grad drøfter grensedragningen mellom ordinære leieobjekter og spesialboliger, og de foreslår at det i merknadene til bestemmelsen kommenteres hvilke tilpassinger som gir grunnlag for å anvende unntaksbestemmelsene. Rådet for funksjonshemmedeer av den oppfatning at disse boligene helt klart må betegnes som vanlige boliger uavhengig av den pleiemengde som ytes, så lenge beboerne er oppført som leiere og er ansvarlig for å betale husleie. Sosial- og helsedepartementeter enig i at det må fattes vedtak av et statlig, fylkeskommunalt eller kommunalt organ for at unntaksreglene skal kunne anvendes. Det faktum at leieobjektet i større eller mindre grad er tilpasset bruk av, og leies ut til, en funksjonshemmet, bør ikke automatisk medføre at det fattes vedtak om at unntaksbestemmelsene får anvendelse for leieforholdet. Norsk Forbund for Psykisk Utviklingshemmedebemerker at det ikke framgår hva slags vedtak som fattes, hvilket organ som skal fatte dette og hva slags innhold vedtaket skal ha.

Rådet for funksjonshemmede og Norsk Forbund for Psykisk Utviklingshemmedemener at det ikke er noe grunnlag for å innføre begrensninger i retten til opptak av husstandsmedlemmer. Sosial- og helsedepartementetmener at ektefellen bør ha en rett til å tre inn i avtalen, men at det må gis en bestemmelse som hindrer voksne barn i å tre inn i husleieforholdet med mindre det godkjennes av det offentlige organ. Også dette vil gi mulighet til å ta individuelle hensyn.

Sosial- og helsedepartementetmener det ikke er tilstrekkelig grunnlag for å ha et generelt forbud mot delvis framleie mens leier selv bor der. Dersom leieren selv finner å ha plass til en leieboer, og ikke hensynet til eventuelle øvrige beboere og boforholdene gir grunn til nektelse, bør det være anledning til slik framleie. Det bør gis hjemmel til å utforme avtaler på tilsvarende måte som for adgangen til å ta opp husstandsmedlemmer, med andre ord at det i avtalen kan tas med at framleie krever godkjenning eller eventuelt ikke er tillatt. De mener at en tilsvarende regel også bør gis for framleie ved midlertidig fravær. Norsk Forbund for Psykisk Utviklingshemmede, Rådet for funksjonshemmede og Norges Leieboerforbundgår mot et generelt forbud mot delvis framleie og framleie ved midlertidig fravær. Norges Leieboerforbund foreslår også at det kan avtales framleie av del av bolig og midlertidig framleie på samme måte som for husstandsmedlemmer.

Trondheim kommune foreslår at bestemmelsene om framleie ikke skal gjelde for spesialboliger. I og med at deres boliger er et stort knapphetsgode, som blir tildelt etter behov, bør adgangen til nekting av framleie ikke være begrenset når det gjelder kommunale utleieforhold.

Departementets vurderinger

Departementet foreslår at særreguleringen for utleie av boliger til personer med spesielle boligbehov av varig karakter videreføres i den nye loven. Den politiske målsettingen om å øke den boligbaserte omsorgen i stedet for opphold på institusjon, har ført til flere utleieboliger for eldre, fysisk funksjonshemmede og psykisk utviklingshemmede. Like fullt er det fortsatt et stort underskudd av slike spesielt tilrettelagte boliger. Departementet ser det derfor som viktig å tilrettelegge for at de spesialtilpassede boligene kan brukes av personer som trenger dem.

Departementet er enig med utvalget i at det er vanskelig å skille mellom leieavtaler som faller inn under reglene om spesielt tilrettelagte boliger og avtaler som faller utenfor. Dette er forsøkt dempet ved de særlige unntakene som foreslås. Det må legges vekt på at boligen skal være spesielt lagt til rette for målgruppen, uten at det stilles nærmere krav om hva tilretteleggingen skal bestå i. Den kan for eksempel bestå i bygningsmessige tilpasninger, etablering av nødvendige fellesrom, samt tilknyttede tjenester i form av pleie og omsorg. Når det gjelder forholdet til opphold i institusjon, må det foretas en helhetsvurdering av forholdet mellom pasient og institusjon. Dersom behandlingen er den overveiende del av tilbudet, bør forholdet falle utenfor husleieloven. Det vises for øvrig til drøftingen av dette spørsmålet i tilknytning til lovens virkeområde under pkt. 5.2.

Videre må det foreligge et vedtak fra et offentlig organ som øremerker boligen for den aktuelle målgruppen. Et tilsvarende krav foreligger også etter dagens lov. For å redusere faren for misbruk, mener departementet det ikke er tilstrekkelig at private utleiere selv bestemmer at enkelte boliger skal forbeholdes spesielle grupper, med den konsekvens at de særlige reglene kommer til anvendelse. Bestemmelsen hindrer ikke at vedkommende offentlige organ - etter avtale med privat eier - vedtar at bestemte boliger skal forbeholdes personer med spesielle boligbehov. Dette vil også kunne gjelde omsorgsboliger som en privat institusjon eier og leier ut til personer med spesielle boligbehov av varig karakter.

En viktig grunn til at utleieboliger velges framfor plass på institusjon, er ønsket om å gi pleietrengende mulighet til å leve et tilnærmet vanlig liv i en vanlig bolig selv om de mottar pleie- og omsorgstjenester hele eller deler av døgnet. Etter departementets syn bør disse leierne i størst mulig grad ha de samme rettighetene som andre. Kommunal- og regionaldepartementet er enig med Sosial- og helsedepartementet som framhever at det gir liten mening å gi en leier av en spesialtilpasset bolig, som ikke selv har spesielle boligbehov, større rettigheter enn en som har det. Derfor bør bestemmelsene om boliger for personer med spesielle boligbehov av varig karakter gjelde uansett hvem som leier boligen.

Etter gjeldende rett har ikke leier av en spesielt tilrettelagt bolig adgang til å ta opp husstandsmedlemmer, og husstandsmedlemmer har heller ikke rett til å overta leieforholdet ved leierens død. Departementet er her enig med utvalget i at det bør kunne avtales at leieren skal ha rett til å ta opp nye husstandsmedlemmer, for eksempel der et barn eller barnebarn ønsker å flytte inn hos en eldre leier for å bidra med tilsyn og stell. Dersom det i avtalen er åpnet for opptak i husstanden, bør opptaket bare kunne nektes der forhold i tilknytning til boligens formål eller vedkommendes person tilsier det. En slik regel vil gi leieren et mest mulig normalt familieliv, samtidig som utleieren kan føre kontroll med at en utvidelse av husstanden ikke vil virke forstyrrende inn på en behandlingssituasjon eller på forholdene for øvrig.

Reglene knyttet til opptak av husstandsmedlemmer må sees i sammenheng med reglene om husstandsmedlemmers rett å tre inn i leieavtalen etter leierens død. Departementet er enig med utvalget i at et dødsfall ikke skal medføre at et gjenlevende husstandsmedlem skal være tvunget til å flytte fra boligen. Lovens alminnelige regler bør derfor også gjelde her. Gjenlevende ektefelle vil da alltid ha rett til å tre inn i den avdødes leieavtale uten hensyn til hvor lenge fellesskapet har vart. Slektninger i rett nedstigende linje må derimot ha hatt husstandsfelleskap med avdøde de siste seks månedene før dødsfallet. Andre husstandsmedlemmer må ha bodd i boligen i minst to år før dødsfallet, med enkelte unntak. Dersom husstandsmedlemmet ikke oppfyller de særlige vilkårene, vil utleieren ha rett til å si opp leieavtalen med lovlig varsel. Unntaket vil være der husstandsmedlemmet protesterer, og retten etter en helhetsvurdering kommer til at oppsigelsen framstår som urimelig.

Utvalget foreslår at en leier av en spesielt tilrettelagt bolig ikke skal ha rett til delvis framleie; det vil si videreleie deler av det leide arealet uten at leieren selv flytter ut. Kommunal- og regionaldepartementet er enig med Sosial- og helsedepartementet, som mener at det bør være adgang til å inngå avtale om delvis framleie. For eksempel kan en leier ha så stor plass at han uten vansker vil kunne leie ut ett av rommene som hybel. Graden av tjenesteyting og øvrig tilrettelegging trenger ikke være til hinder for en slik benyttelse av boligen. Men det er lite trolig at delvis framleie vil bli særlig utbredt ettersom de fleste boligene av denne kategorien vil være forholdsvis små. Gir boforholdene muligheter for framleie, bør likevel utleieren kunne nekte dette der framleierens forhold gir saklig grunn til det eller dersom boligens formål tilsier det, slik Norges Leieboerforbund og Trondheim kommune foreslår. Utleieren kan da nekte framleie dersom dette vil virke forstyrrende inn i forhold til et behandlingsopplegg for leieren eller noen av de øvrige beboerne.

Når det gjelder framleie ved midlertidig fravær, er departementet enig i utvalgets mellomløsning, som gir utleieren rett til å nekte framleie dersom utleier tilbyr seg å disponere boligen under leierens fravær, og leieren gis rett til å ta boligen i bruk igjen etter endt fravær. Med bakgrunn i dagens mangel på tilbud av spesielt tilrettelagte boliger vil dette etter departementets vurdering gi en balansert avveining av partenes interesser. Det bør imidlertid være en forutsetning for et eventuelt avslag at utleieren skal stille boligen til disposisjon for en annen i den aktuelle målgruppen.

Dersom utleier skal kunne påberope seg unntaksreglene for spesielt tilrettelagte boliger, bør det etter departementets syn kreves at leieren - før avtalen inngås skriftlig - har fått opplyst at avtalen gjelder en slik bolig og at dette gir leieren færre rettigheter enn ved leie av andre boliger.

Finansiering av tilrettelagte boliger for personer med spesielle behov av varig karakter vil ofte være kostbar. Mange eldre og omsorgstrengende har egenkapital, og flere av disse vil trolig være interessert i å låne ut penger til kommunen, dersom de derved kan få leie en spesialtilpasset bolig. En slik ordning vil lette finansieringen av slike boliger. Departementet er derfor enig med Trondheim kommune i at det fortsatt bør være anledning til å inngå kombinerte leie- og låneavtaler i visse tilfelle. Departementet vil foreslå at dette kan gjøres der kommune, fylkeskommune eller stat er utleier og boligen skal brukes av person med spesielle boligbehov av varig karakter. Ettersom ingen av disse utleierne kan gå konkurs, vil det etter departementets vurdering ikke være behov for å stille særskilte krav til sikkerhet for lånet. Lånet må da håndteres etter de vanlige reglene i gjeldsbrevloven. Hensynet til at boligene kan utnyttes av den gruppen de er tilrettelagt for, tilsier etter departementets skjønn at leieren ikke bør få særretter selv om han har ytet utleieren et lån; det har leieren av en slik bolig heller ikke etter dagens lov.

15.3 Boliger for personer med spesielle boligbehov av midlertidig karakter

Gjeldende rett

Någjeldende husleielov har unntaksbestemmelser for gjennomgangsboliger. I henhold til loven er disse beregnet på blant annet flyktninger, asylsøkere, skoleelever og studenter. Det er en forutsetning for å anvende særreglene at det er fattet vedtak av offentlig myndighet og at boligene disponeres av offentlige eller private institusjoner eller selskaper for utleie. For disse leieforholdene gjelder ikke adgangen til å ta opp i husstanden ektefelle, slektninger eller andre husstandsmedlemmer uten utleierens samtykke. Personer som er opptatt i husstanden har heller ikke rett til å overta leieforholdet ved leierens død, eller rett til å tre inn i leieavtalen hvis leieren forlater boligen. Bytteretten gjelder ikke, og det finnes også enkelte unntak fra særreglene om bortleie mot lån.

Utvalgets forslag

Utvalget har foreslått å videreføre spesialbestemmelsene for gjennomgangsboliger beregnet på personer som har spesielle boligbehov av forbigående karakter. Dette kan for eksempel være boliger for elever og studenter, innvandrere, enkelte grupper av behandlingstrengende, unge mennesker som ennå ikke har etablert seg i den ordinære boligmassen osv. De aktuelle personene vil trenge bolig for et avgrenset tidsrom, ofte på et geografisk sted hvor det ikke er meningen at de skal bo permanent. For at boligen etter loven skal regnes som en gjennomgangsbolig, har utvalget foreslått at det må foreligge et vedtak av et offentlig organ, som øremerker boligen til bruk for de aktuelle persongruppene med spesielle boligbehov.

Utvalget har foreslått at det kan avtales at opptak av husstandsmedlemmer kan skje med utleierens godkjenning. Godkjenning kan bare nektes dersom forhold med tilknytning til boligens formål eller vedkommende person skulle tilsi det. Utvalget foreslår at leieren ikke skal ha rett til delvis å framleie boligen. Det må tas hensyn til at boligene i størst mulig grad skal forbeholdes gruppene med spesielle behov. Utvalget har videre foreslått at midlertidig fravær kan nektes dersom utleieren tilbyr seg å disponere boligen under leierens fravær, og leieren gis mulighet til å ta boligen i bruk igjen etter fraværet.

Utvalget har foreslått å gjøre unntak fra bestemmelsene om oppsigelse og oppsigelsesvern, slik at leieforholdet kan avsluttes når de spesielle behovene ikke lenger er til stede. Det åpnes for avtale om at leieforholdet skal falle bort uten oppsigelse ved endt utdannelse, endt behandling, tilbud om annen bolig eller liknende omstendighet som skal være bestemt angitt i leieavtalen. Disse unntaksbestemmelsene gjør det mulig å knytte leieforholdets varighet til de omstendigheter som begrunner det midlertidige behovet. Utvalget foreslår at selv om det kan avtales at leieforholdet skal falle bort etter en endt begivenhet, må det likevel avtales en viss minstetid.

Høringsinstansenes merknader

NBBL og OBOS mener det er behov for at boligkooperasjonens utleieprosjekter omfattes av de samme særregler, når utleievirksomheten har karakter av å være en gjennomgangsbolig. OBOS foreslår at det inntas i bestemmelsen at paragrafen gjelder også for utleieboliger finansiert gjennom særskilte offentlige finansieringsordninger for utleieboliger. Statsbygg ber om at de 1.100 såkalte leieboliger de disponerer som gjennomgangsboliger for statsansatte, faller inn under bestemmelsene. For en del av disse boligene vil det ikke være fornuftig å fatte slikt vedtak, blant annet fordi leieforholdet blir karakterisert som tjenestebolig på grunn av ordningen med boligfradrag. Dersom disse boligene blir å behandle etter de alminnelige bestemmelser, vil deres mulighet til å hjelpe nytilsatte bli kraftig redusert.

Norges Leieboerforbund foreslår at det ikke gjøres unntak for reglene om husstandsmedlemmers rett til å ta over leieforholdet etter leierens død. Studentsamskipnadene i Norgeuttaler at det må anses tilfredsstillende for studentboligbedrift at det gis adgang til avtalefrihet når det gjelder opptak av husstandsmedlem. Statsbygghar forståelse for at husstandsmedlemmers borett må ivaretas, men mener likevel det vil være uheldig for ordningen med leieboliger dersom andre personer enn de som den var ment å dekke behovet for, skal kunne opprettholde leieforholdet.

Trondheim kommune foreslår at bestemmelsene om framleie av del av bolig, midlertidig framleie av bolig samt framleie ved tidsbestemt kontrakt ikke skal gjelde for gjennomgangsboliger. I og med at deres boliger er et stort knapphetsgode som blir tildelt etter behov, bør adgangen til nekting av framleie ikke være begrenset når det gjelder kommunale utleieforhold. OBOS mener også at framleie ikke bør være tillatt i gjennomgangsboliger. De viser til at disse gjerne har et særskilt formål og hvor for eksempel en boligstiftelse eller stat og kommune som utleier, administrerer en køordning. I disse tilfellene vil det være mer hensiktsmessig med oppsigelsesfrist innenfor den tidsbestemte periode. Norges Leieboerforbund foreslår at det kan avtales at framleie av del av bolig, framleie ved midlertidig fravær samt opptak av husstandsmedlemmer, bare kan skje med utleierens godkjenning og at godkjenning i så fall bare kan nektes dersom forhold med tilknytning til boligens formål eller vedkommende persons forhold tilsier det. Norges Leieboerforbund mener deres forslag ivaretar det offentliges interesse på en tilfredsstillende måte.

Studentsamskipnadene i Norge mener at såvel den enkelte student som samskipnadene er best tjent med å opprettholde dagens ordning med at rentene av depositum skal tilfalle studentsamskipnaden. Dette gir studentsamskipnaden en økonomisk fordel som igjen fører til en reduksjon av studentenes husleie.

Departementets vurderinger

Departementet mener det er nødvendig å videreføre særbestemmelser for gjennomgangsboliger beregnet på personer med spesielle boligbehov av forbigående karakter, slik som studentboliger, boliger for personer som er i et midlertidig behandlingsopplegg osv. Gjennomgangsboligene skal ha som formål å være et midlertidig botilbud, og leieren må flytte fra boligen når vilkårene ikke lenger er til stede, for eksempel når studiet er fullført. Dette skiller gjennomgangsboligene fra de spesialtilpassede boligene, som har som formål å være et permanent botilbud for den enkelte leier.

Formålet med særreguleringen er å sikre at gjennomgangsboligene, som det ofte er mangel på, virkelig blir brukt av den målgruppen de er tiltenkt. Derfor foreslår departementet at retten til å ta opp nye husstandsmedlemmer og til å framleie boligen blir begrenset. Departementet foreslår også å gjøre unntak fra reglene om oppsigelsesvernet for at leieforholdet kan avvikles på en rask måte etter at det midlertidige behovet ikke lenger er til stede. Forutsetningen skal likevel være at leieren får klar beskjed om at leieforholdet opphører når det midlertidige behovet ikke lenger er til stede.

På tilsvarende vis som for de spesialtilpassede boligene, mener departementet det ikke er tilstrekkelig at private utleiere selv bestemmer at enkelte boliger skal forbeholdes spesielle grupper. I så fall kunne det være fare for misbruk. I likhet med utvalget, mener departementet at stat, fylkeskommune eller kommune må ha bestemt at de aktuelle boligene skal brukes som gjennomgangsboliger, for at disse spesialbestemmelsene skal gjelde. Bestemmelsen hindrer likevel ikke at vedkommende offentlige organ - etter avtale med privat eier - treffer beslutning om at bestemte boliger skal forbeholdes personer med spesielle boligbehov. Departementet kan ikke se at det skulle være grunn til å gjøre unntak fra dette kravet for boligkooperasjonens utleieprosjekt, slik NBBL og OBOS har foreslått. Departementet kan ikke se at disse boligene står i noen særstilling i forhold til andre gjennomgangsboliger. Det er heller ikke noe krav om at gjennomgangsboliger skal være offentlig finansiert.

Departementet kan heller ikke se at en skattemessig fradragsordning for statsansatte skulle tilsi at det blir gjort unntak fra kravet om offentlig øremerking for leieboligene til Statsbygg, som har som formål å være gjennomgangsboliger for statsansatte. Disse boligene vil være å anse som tjenesteboliger i forhold til husleieloven, jf. omtalen under punkt 15.4.

Departementet er ikke enig med utvalget i at unntaksbestemmelsene bare skal gjelde der utleie er skjedd i samsvar med boligens formål. Det ville medføre at der boligen var leid ut til en annen enn den som oppfyller vilkårene for å inneha gjennomgangsboligen, skulle de alminnelige reglene gjelde. Departementet mener at det ikke gir mening å gi en slik leier større rettigheter enn en som har leid i samsvar med formålet. En slik regel kunne lede til en reduksjon av gjennomgangsboliger. Departementet foreslår derfor at bestemmelsene for gjennomgangsboliger må gjelde uansett hvem som er leier.

Derimot vil departementet foreslå at det kan avtales at leieren - med utleierens godkjenning - kan ta opp husstandsmedlemmer. Det blir særlig vektlagt at en leier av en gjennomgangsbolig bør få leve et mest mulig normalt familieliv. Imidlertid bør opptak av nye husstandsmedlemmer kunne nektes i de tilfellene der boligens formål tilsier at bare leieren bor i boligen, eller hensynet til de andre leierne tilsier dette. På samme vis bør godkjenning kunne nektes dersom forhold ved vedkommende person tilsier det.

Departementet ser ikke grunn til å foreslå unntak fra husstandsmedlemmers rett til å tre inn i leieforholdet etter leierens død. Ofte vil den midlertidige grunnen falle bort ved dødsfallet, og da må husstandsmedlemmet uansett være forberedt på at utleieren vil si opp leieavtalen. Ved en slik oppsigelse stiller leieren svakt jf. omtalen nedenfor.

Departementet er ikke enig med utvalget, som foreslår et generelt forbud mot at leieren kan leie ut deler av boligen. Selv om delvis framleie i noen tilfelle kan virke forstyrrende på et behandlingsopplegg, er dette etter departementets syn ikke tilstrekkelig for å innføre et generelt forbud mot slik framleie. Ønsker en leier å ta inn en hybelboer, og det viser seg å være plass til det, bør det etter departementets mening være anledning til dette dersom partene har inngått avtale om dette på forhånd. Godkjenningen av et framleieforhold bør i så fall bare kunne nektes dersom boligens formål eller vedkommendes person skulle tilsi behov for det. Derimot bør leierens adgang til å framleie boligen ved midlertidig fravær begrenses. Utleieren bør kunne nekte framleie i de tilfellene han tilbyr seg å disponere boligen under leierens fravær, og leieren får rett til å ta boligen i bruk igjen etter fraværet. Departementet mener det er rimelig å gi utleieren fortrinnsrett til å disponere boligen i fraværsperioden, med sikte på at boligen kan dekke det spesielle boligbehovet for en annen person i denne tidsperioden. Godkjenning bør også kunne nektes dersom framleierens forhold tilsier det.

I motsetning til gjeldende lov foreslår departementet at det blir gjort unntak fra oppsigelsesvernet ved utleie av gjennomgangsboliger. Det vil være lettere å oppnå bedre utnyttelse av disse boligene dersom varigheten av leieforholdet er knyttet opp mot de omstendigheter som begrunner det midlertidige boligbehovet. Departementet vil foreslå at partene kan avtale at leieforholdet kan avvikles uten oppsigelse etter en framtidig endt begivenhet, for eksempel ved endt utdannelse, endt behandling e l. Forutsetningen bør imidlertid være at det i avtalen er angitt hvilken begivenhet som skal føre til bortfallet. Departementet er imidlertid ikke enig med utvalget som har forutsatt at det i så fall også må være fastsatt en viss minstetid, men uten å angi noen tidsangivelse.

Etter departementets skjønn tilsier formålet med bestemmelsen at det ikke settes krav om å fastsette en minstetid i disse tilfellene. På den annen side antar departementet at det i mange tilfelle vil være praktisk å fastsette en tidsangivelse som avviker fra kravet om minimum tre eller ett års leieavtale, jf. utkastet § 9-3. Departementet foreslår derfor at det også åpnes adgang til å fastsette en kortere tidsangivelse enn dette, og at dette kan kobles med en adgang til å avtale at leieavtalen faller bort ved en på forhånd avtalt opphørsgrunn. Utleier av rekonvalesensbolig kan da for eksempel avtale at leieforholdet skal opphøre etter endt behandling men senest om seks måneder. I slike tilfeller vil da partene kunne utforme en leieavtale som er delvis tidsbestemt og tilpasset det individuelle behov.

Leierens interesser er forsøkt ivaretatt ved at utleieren ved inngåelsen av leieavtalen skriftlig skal gjøre leieren oppmerksom på at det inngås avtale om leie av bolig av midlertidig karakter og at dette gir ham færre rettigheter enn ved leie av andre boliger. Departementet vil foreslå at utleieren skal gi leieren lovlig varsel om at leieavtalen blir sagt opp dersom avtalen ikke er tidsbestemt. Det vil normalt si tre måneders oppsigelsestid, om ikke noe annet er avtalt.

Som nevnt under pkt. 7.4 foreslår departementet at en konto for depositum skal være rentebærende og at rentene tilfaller leieren. Departementet mener imidlertid at studentsamskipnadene står i en særstilling i forhold til andre utleiere. Samskipnadene er studentenes egen organisasjon som driver velferdstiltak overfor studentene på et ikke kommersielt grunnlag. Med ca. 23.000 student- og elevboliger og med et gjennomsnittlig depositum på kr 2.500,- og en gjennomsnittlig botid på 22 måneder, ville det kreve uforholdsmessig store ressurser å foreta en renteavregning, samtidig som gjennomsnittlig rentebeløp ville blitt svært beskjedent. Departementet foreslår derfor at det kan avtales at rentene i disse tilfellene skal godskrives utleieren.

15.4 Tjenestebolig

Gjeldende rett

Etter gjeldende rett skilles det mellom to typer tjenesteboliger. For det første finnes det boliger som leieren har leid i egenskap av arbeidstaker hos utleieren, og der leieavtalen framstår som en selvstendig avtale ved siden av arbeidsavtalen, for eksempel industriarbeiderens leieavtale om bolig med arbeidsgiveren. Disse tilfellene faller inn under husleieloven. For det andre finnes det kombinerte arbeids- og boligavtaler, hvor arbeidstakeren har både rett og plikt til å bo i en spesiell bolig som eies av arbeidsgiveren. Typiske eksempler på dette er prestens rett og plikt til å bo i prestegården. Noen av disse avtalene vil falle utenfor husleielovens virkeområde. Hvorvidt et forhold faller innenfor eller utenfor husleieloven, vil bero på en totalvurdering av om arbeidsforholdet eller boforholdet må karakteriseres som det vesentlige i kontraktsforholdet. Dersom arbeidsforholdet må karakteriseres som det vesentligste, slik at retten til bolig nærmest følger med som en del av arbeidsforholdet, vil forholdet falle utenfor husleieloven. Husleielovens regler kan i så fall ikke anvendes direkte.

Der loven gjelder, er det bare ektefellen som har adgang til å fortsette leieforholdet etter at leieren er død. Loven har ingen særlige bestemmelser om ektefellens adgang til å overta tjenestebolig ved oppløsning av samlivet. Det er antatt at ektefellen kan fortsette i leieforholdet hvis leieren flytter fra boligen, og at ektefellen også kan få overta leieforholdet etter separasjon eller skilsmisse. Oppsigelsesvernet er også svakere enn ellers. Skal leieren slutte i tjenesten, kan retten bare kjenne oppsigelsen ugyldig hvis særlige grunner gjør det rimelig, for eksempel at det ikke skal ansettes en ny arbeidstaker etter at leieren har sluttet, eller at bedriften skal innstille virksomheten. Men oppsigelsen må ikke bli brukt som et kampmiddel i en arbeidstvist. Særregelen gjelder også hvis leieren selv eller ektefellen har fått beholde boligen etter arbeidsforholdets opphør, eller fått leie en annen bolig av arbeidsgiveren.

Utvalgets forslag

Utvalget har foreslått at husleieloven nå skal gjelde alle tjenesteboliger, uavhengig av om leieforholdet eller arbeidsforholdet anses som det dominerende. Dette innebærer at loven også vil omfatte boliger hvor den ansatte har boplikt. Utvalget har ikke foreslått endringer ut over dette - men foreslår å videreføre reglene om det begrensede vernet mot oppsigelse og begrenset rett til å tre inn i leieavtalen. Bare ektefellen skal ha rett til å tre inn i leieavtalen ved leierens død. Har en ektefelle trådt inn i avtalen, kan ikke et husstandsmedlem overta leieforholdet. Oppsigelse skal bare kunne settes til side hvis det foreligger særlige grunner som gjør dette rimelig. Retten skal påse at oppsigelsen ikke blir brukt som kampmiddel i en arbeidstvist.

Begrensningen av oppsigelsesvernet er foreslått videreført også i situasjoner der leieren eller leierens ektefelle har fortsatt leieforholdet etter arbeidsforholdets opphør, eventuelt at de har leid en annen bolig av arbeidsgiveren. Bakgrunnen er at det ville være uheldig å fremtvinge en rask avslutning av leieforholdet i tilfelle hvor arbeidsgiveren kan gå med på å la leieforholdet fortsette som en overgangsordning etter at arbeidsforholdet er slutt.

Høringsinstansenes merknader

Sosial og helsedepartementet, Den norske Advokatforening, Forbrukerrådet og Norges Leieboerforbundsynes det er positivt at loven foreslås å gjelde i tilfeller der retten til å bruke bolig er knyttet til en arbeidsavtale, slik at det nå skapes avklaring på dette punkt.

Statsbyggpeker på at en del av de tjenesteboliger de forvalter er forbeholdt regjeringens medlemmer og sekretariat samt stortingsrepresentanter. Statsbygg har ingen arbeidsavtale med disse, slik at denne delen av utleievirksomheten faller inn under de alminnelige regler i loven. Det vil ikke være mulig å drive effektiv boligforvaltning for disse personer dersom de skulle risikere at slektninger skulle kunne fortsette leieforholdet ut valgperioden og eventuelt lenger. I tillegg forvalter Statsbygg tjenesteboliger som fylkesmannsboliger, politimesterboliger og sorenskriverboliger. Statsbygg har heller ingen arbeidsavtale med disse, om en da ikke definerer forholdet slik at Statsbygg forvalter boligene på vegne av staten som i sin tur er arbeidsgiver. Kirke-, utdannings- og forskningsdepartementetpeker på at presteboliger ikke etter ordlyden omfattes av bestemmelsene om tjenesteboliger. Prestegårdene eies av Opplysningsvesenets fond, og fondet står følgelig som utleier. Statlige organer forestår utnevnelsen til de geistlige embeter/stillinger. De mener at de spesielle hensyn som gjør seg gjeldende i de forhold hvor det foreligger en lovbestemt boplikt, ikke blir tilstrekkelig ivaretatt gjennom de spesialbestemmelser som er gitt for tjenesteboliger. De forutsetter at utkastet til ny lov ikke får anvendelse på presteboliger hvor det foreligger lovbestemt boplikt, og at dette bør framgå klart av proposisjonen.

Statsbygg mener at unntaket om hvem som har rett til å tre inn i avtalen ved leierens død ikke må utvides til å gjelde andre enn ektefelle, samtidig som de peker på at denne retten bør begrenses i tid til maksimum seks måneder. Dette begrunnes med at det oftest er knyttet boplikt til en del av deres embetsboliger. Justisdepartementet og Juss-Bussforeslår at samboere likestilles med ektefeller når det gjelder opptak i husstanden, slik som i bestemmelsen om opptak i husstand. De kan ikke se noen argumenter for at det skal skilles mellom ektefeller og samboere i disse tilfellene når det gjelder tjenesteforhold. Justisdepartementet mener det i tillegg bør vurderes nærmere om adgangen bør gjelde for noen flere av den personkretsen som er omfattet av § 8-2.

Departementets vurderinger

Departementet vil som utvalget foreslå at loven skal omfatte alle tjenesteboliger. Det innebærer at loven vil omfatte leieforhold der arbeidsforholdet har vært det dominerende i avtaleforholdet, for eksempel der leieren har heldøgns tilsynsoppgaver på stedet. Som ovenfor nevnt har disse avtalene tidligere falt utenfor lovens virkeområde. Likeledes vil loven omfatte andre tjenesteboliger hvor leieforhold har vært det dominerende, for eksempel boliger for sykepleiere eller ansatte ved en industribedrift. Etter gjeldende lov har det ofte vært vanskelig å trekke grensen mellom de leieforholdene som faller inn under husleieloven, og de som ikke gjør det. Det vil blant annet gjøre leieforholdet mer forutberegnelig at alle forhold går inn under loven.

Departementet foreslår videre at en tjenestebolig defineres som en bolig som leieren leier i egenskap av arbeidstaker. Vanligvis vil arbeidsgiver og utleier være samme person, men det vil ikke være noe krav etter denne definisjonen. Har for eksempel arbeidsgiveren leid en bolig, for så å fremleie boligen til arbeidstakeren, vil også denne boligen bli ansett som en tjenestebolig. Likeledes vil det bli ansett som en tjenestebolig dersom utleieren og arbeidsgiveren er to selskaper innen samme konsern, og boligen er leid i egenskap av arbeidstaker. Det samme vil gjelde dersom Statsbygg på vegne av staten leier ut bolig til stortingsrepresentanter og regjeringsmedlemmer. Det avgjørende vil være at leieforholdet har kommet i stand fordi leieren er en arbeidstaker. For leieren vil det normalt være uten betydning hvem som eier boligen. Etter departementets vurdering er det derfor ikke grunn til å begrense tjenesteboligene til bare å omfatte boliger der utleieren eier boligen selv. Også boliger som tilhører andre bør regnes som tjenesteboliger, dersom leieavtalen har kommet i stand fordi leieren er en arbeidstaker.

Departementet foreslår at det for leieavtaler om tjenestebolig blir gjort visse unntak fra de generelle bestemmelsene i husleieloven. Utleieren vil ofte ha et sterkt behov for å få boligen frigjort for en ny arbeidstaker samtidig med at den tidligere slutter. Departementet mener at tilknytningen til arbeidsavtalen tilsier at utleieren bør ha en videre adgang til å få frigjort boligen ved leieforholdets slutt enn i andre leieforhold. Adgangen til å gå inn i leieavtalen etter leierens død bør også begrenses. Departementet vil imidlertid foreslå at reglene for tjenesteboliger differensieres, slik at leier som må bo i boligen for å kunne utføre arbeidet, får færre rettigheter enn leiere av andre tjenesteboliger. Begrunnelsen for en slik differensiering er at det vanligvis vil være størst behov for å sikre at boligen kan brukes i samsvar med formålet, dersom boplikten er en forutsetning for utføringen av arbeidet. Etter departementets vurdering bør utleieren bare kunne påberope seg reglene om tjenestebolig, dersom leieren skriftlig er gjort kjent med at leieavtalen gjelder en tjenestebolig og at dette gir leieren færre rettigheter enn leiere av andre boliger. Etter departementets skjønn bør dette gjelde uansett hva slags tjenestebolig det dreier seg om.

Når det gjelder retten for gjenlevende ektefelle til å tre inn i leieavtalen ved leierens død, vil departementet også foreslå at denne retten avvikles for alle tjenesteboliger. Bakgrunnen for forslaget er at inntreden ville vanskeliggjøre bruk av boligen som tjenestebolig. Har ektefellen eller andre likevel fortsatt leieavtalen etter leierens død, bør retten til å tre inn i denne avtalen ikke kunne gjøres gjeldende etter lengstlevendes død. Før begjæring om fraflytting kan settes fram, bør husstandsmedlem ha varsel som tilsvarer de vanlige oppsigelsesfristene, jf. utkastet §§ 9-6 og 9-7.

Ved utleie av tjenesteboliger hvor boplikt ikke er nødvendig for utføringen av arbeidet, vil departementet foreslå å videreføre det begrensede oppsigelsesvernet. Begrensningen vil gjelde der det er arbeidet som er oppsigelsesgrunn. I de tilfelle der leieavtalen sies opp av andre årsaker, vil det alminnelige oppsigelsesvernet gjelde. For arbeidstaker vil det være en belastning å vite at han vil miste sin bolig når arbeidsforholdet opphører. Han vil således stå i sterkt avhengighetsforhold til arbeidsgiver. Det er her lagt vekt på at utleier på sin side har et stort behov for å få boligen frigitt til ny arbeidstaker. Uten en slik regel ville det bli vanskelig for utleier å stille bolig og derved sikre seg nødvendig arbeidskraft.

Departementet foreslår at retten i disse tilfellene bare skal ha kompetanse til å sette til side en oppsigelse hvis det foreligger særlige grunner som gjør oppsigelsen urimelig. For eksempel kan det være særlig urimelig dersom en portner blir oppsagt, uten at det skal ansettes ny. Leierens interesse i å få bli boende i boligen, må etter departementets syn vike for utleierens behov for å kunne vite med sikkerhet at boligen blir frigitt for bruk av neste arbeidstaker. Dette hensynet blir særlig viktig der utleieren vanskelig kan skaffe en annen bolig for den nye arbeidstakeren.

Departementet foreslår imidlertid at retten i oppsigelsessaker skal se til at utleierens oppsigelse ikke blir brukt som ett kampmiddel i en pågående arbeidstvist. Der leieren vanskelig kan skaffe seg bolig et annet sted i nærheten, vil utleierens oppsigelse på en effektiv måte føre til at leieren må si opp arbeidsavtalen og flytte. Etter departementets mening vil det være utilbørlig dersom utleieren brukte dette kampmiddel for å tvinge fram en løsning på tvisten der de lovlige midlene ikke har ført fram til et forventet resultat. Videre vil departementet foreslå at utleierens adgang til å si opp leieavtalen skal være begrenset der leieren eller leierens husstandsmedlem etter at arbeidsforholdet er avsluttet har fortsatt leieforholdet eller leid en annen bolig av arbeidsgiveren. Dette kan særlig gjelde i de tilfellene der arbeidstakeren har gått av for aldersgrensen. Etter departementets syn vil det være uheldig dersom utleieren her kunne framtvinge en rask avslutning på leieforholdet når utleieren alt har gått med på en overgangsordning etter at arbeidsforholdet er over. Det må forventes at utleieren allerede har vurdert leieforholdets varighet siden han har latt leieren eller hans husstandsmedlem bli boende.

For boliger som leieren har plikt til å bebo og boplikten er nødvendig for utføringen av arbeidet, vil departementet foreslå at leieavtalen skal falle bort når leieren trer ut av arbeidsforholdet eller blir forflyttet. Dette er nødvendig for at etterfølgeren kan flytte inn i boligen når denne tiltrer stillingen. Det samme bør også gjelde for bolig som staten stiller til disposisjon for medlemmer og varamedlemmer av Stortinget og departementenes politiske ledelse. Også i disse tilfellene er det viktig at boligene raskt kan tas i bruk av etterfølgende politikere. Likeledes vil departementet foreslå at det samme skal gjelde for boliger som stilles til disposisjon for tjenestemenn og embetsmenn i Den norske kirke samt boliger som Forsvaret stiller til disposisjon for eget personell. Også i disse tilfellene er det særlig viktig at boligene raskt kan frigjøres for etterfølgeren.

For de samme boligene vil departementet videre foreslå at retten til å framleie boligen ved midlertidig fravær etter § 7-4, og retten til å overta leieretten etter samlivsbrudd, separasjon, skilsmisse og opphør av husstandsfellesskap etter § 8-3, ikke skal gjelde. Bakgrunnen for forslaget er det samme som ved opphør av leieforholdet: at bestemmelsene ville bryte med forutsetningene for disponering av tjenesteboligen.

For ovennevnte boliger vil departementet videre foreslå at retten til å heve leieavtalen etter § 2-12, dersom det oppstår en vesentlig forsinkelse ved overleveringen, heller ikke skal gjelde. Uten et slikt unntak kunne leieren fri seg fra boplikten ved å heve denne delen av avtalen selv om boplikten er nødvendig for utføringen av arbeidet. Dette ville være svært uheldig. Leieren vil derimot kunne påberope seg øvrige misligholdsregler i loven, herunder retten til å kreve erstatning.

Departementet vil videre foreslå at reglene om indeksregulering av leien etter § 4-2, og tilpasning til gjengs leie hvert tredje år etter § 4-3, ikke skal gjelde for bolig som staten stiller til disposisjon for medlemmer og varamedlemmer av Stortinget og departementenes politiske ledelse, eller for bolig som stilles til disposisjon for tjenestemenn og embetsmenn i Den norske kirke eller bolig som Forsvaret stiller til disposisjon for eget personell. Bakgrunnen for dette forslaget er at husleien i slike tilfelle vanligvis fastsettes som et resultat av lønnsforhandlinger mellom partene. For prestenes del skjer dette ved de sentrale lønnsforhandlingene mellom staten og tjenestemennenes organisasjoner. Det ville da være uheldig om nevnte begrensninger skulle gjelde.

15.5 Utleie av egen bolig

Gjeldende rett

Gjeldende husleielov har ingen særbestemmelser om utleie av egen bolig.

Utvalgets forslag

Utvalget har foreslått å innføre særlige regler for utleie av egen bolig, som utleieren selv har brukt som egen bolig, og som blir utleid ved midlertidig fravær på inntil fem år. Dette skal likevel bare gjelde dersom leieren har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder slik bolig. Unnlater utleieren å gi leieren denne opplysningen skal de vanlige reglene gjelde fullt ut. Utvalget mener at utleieren i disse tilfellene bør ha bedre kontroll med hvem som skal gjøre bruk av boligen, og det vil være viktig for utleieren å kunne flytte inn igjen til forutsatt tid. Viser det seg at utleieren ikke har til hensikt å flytte inn igjen, regnes dette ikke lenger som midlertidig fravær - og de særlige unntaksreglene gjelder ikke.

Når det gjelder de særlige unntakene, har utvalget foreslått at leieren ikke skal ha adgang til å framleie boligen, men leieren skal fremdeles ha rett til å ta opp nye medlemmer i husstanden. I forhold til kapittel 9 skal bare bestemmelsen om leierens død gjelde og bestemmelsen om varsling. Men dersom utleieren likevel ønsker å si opp leieavtalen før utleierens fravær har vart i fem år, skal lovens bestemmelser gjelde fullt ut for leieavtalen. Det samme skal gjelde dersom leieforholdet har vart i mer enn fem år.

Høringsinstansenes merknader

Norges Leieboerforbund ser at det i utgangspunktet kan være behov for enkelte særregler for slike leieforhold, og har derfor intet å bemerke, med unntak av at det blir foreslått å fjerne bestemmelsen om leierens død og at varslingsregelen i kapittel 9 ikke skal gjelde. Tas ikke dette unntaket ut, vil ikke leieren få oppsigelsesvern i inntil fem år. Hvis utleieren vet at han skal leie bort i mer enn fem år, kan han tilby en tidsbestemt leieavtale i tråd med forslaget i kapittel 9. Leieren vil da ikke ha vern uansett hvor lenge han leier en privatbolig. Slike utleiere må ha godt vern ved at de står fritt til å inngå tidsbestemte leieavtaler med en kortere varighet enn tre år, fordi husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden. I slike tilfeller bør det være opp til retten å finne fram til smidige ordninger. Et alternativ kunne være å bestemme en særregel, der retten bare skal ha rett til å sette en oppsigelse til side dersom det foreligger særlige grunner som gjør dette rimelig.

Departementets vurderinger

Departementet foreslår å gi særregler for midlertidig utleie av egen bolig. Dette er i tråd med hva utvalget har foreslått, og det er ingen av høringsinstansene som har hatt generelle bemerkninger til å innføre unntaksbestemmelser for utleie av egne boliger. Departementet er enig med utvalget i at visse særlige hensyn gjør seg gjeldende når utleieren leier ut sin egen bolig. Ofte vil slik utleie skje møblert. Dette tilsier at utleieren vil ha et sterkt ønske om å holde kontroll med hvem som bor i boligen. Enda viktigere er utleierens behov for kontroll med leieforholdets varighet, for at han skal være sikker på at boligen blir ledig når det midlertidige fraværet opphører. Uten mulighet for slik kontroll, ville trolig mange avstått fra å leie ut boligen sin ved midlertidige fravær. Ved å kreve at det alt ved inngåelsen av leieavtalen skriftlig skal informeres om at avtalen gjelder bolig som utleieren selv har brukt, og som han akter å ta i bruk igjen etter at det midlertidige fraværet er over, og at dette gir leieren færre rettigheter enn ved leie av andre boliger, er leierens interesser etter departementets skjønn ivaretatt på en forsvarlig måte.

For at særbestemmelsene skal gjelde, er det en forutsetning at utleieren har til hensikt å komme tilbake til boligen. Dersom utleieren ikke skal ta boligen i bruk igjen, har han heller ikke større behov for at boligen blir frigitt enn andre utleiere. Dersom han har tenkt å flytte tilbake, men ikke gjør det innen fem år, mener departementet at dette da må ses på som en varig fraflytting i forhold til særreglene. Dersom unntaksreglene også skulle gjelde ved meget langvarige fravær, vil dette lett kunne føre til omgåelse av oppsigelsesvernet.

Departementet vil foreslå at leieren ikke skal ha rett til å framleie deler av boligen eller rett til framleie der han selv er midlertidig fraværende. Framleie vil i mange sammenhenger føre til økt slitasje o l. For utleieren er dette lite ønskelig dersom han har sine egne møbler stående i boligen. Derimot vil det være for strengt å nekte leieren å ta opp nye husstandsmedlemmer selv om dette også kan tenkes å gi økt slitasje på boligen. Det ville etter departementets skjønn være urimelig dersom leieren ble tvunget til å flytte der han ønsket å stifte familie.

Departementet vil foreslå at det ved utleie av egen bolig blir gjort et generelt unntak fra bestemmelsene om oppsigelsesvern m v i kapittel 9. Det vil si at partene kan inngå tidsbestemte leieavtaler for kortere tid enn tre eller ett år, som er minstetiden ved vanlig utleie. Leieren vil ikke ha rett til å protestere mot oppsigelsen, og utleieren blir således ikke tvunget til å gå til retten for å få oppsigelsen overprøvd. Dersom utleieren sier opp leieavtalen, vil forutsetningen være at han selv skal flytte tilbake til boligen. Skulle utleieren være avhengig av at leieren ikke protesterte, ville dette føre til en så usikker situasjon at han ville kunne vurdere å la være å leie ut boligen. Dette ville gi en dårligere utnyttelse av boligmassen. Derfor har departementet funnet det nødvendig å gi utleieren så vid adgang til å si opp leieavtalen. Departementet vil imidlertid foreslå at utleieren skal gi leieren lovlig varsel om at leieavtalen blir sagt opp dersom avtalen ikke er tidsbestemt. Det vil normalt si tre måneders oppsigelsestid, om ikke noe annet er avtalt.

Norges Leieboerforbund har foreslått at leierens interesser skal vernes ved at leieren får rett til å protestere mot oppsigelsen av leieavtalen, og at retten kan sette oppsigelsen til side dersom det foreligger en saklig grunn som gjør oppsigelsen urimelig. Departementet kan ikke se at det skulle være nødvendig å innføre en slik regel, siden utleierens oppsigelse forutsetningsvis er satt fram for at utleieren selv skal flytte tilbake til boligen. Dette vil i denne sammenhengen alltid måtte regnes som en saklig grunn.

Viser det seg at utleieren ikke har sagt opp leieavtalen før leieavtalen har vart i fem år, vil departementet foreslå at lovens alminnelige bestemmelser skal gjelde fullt ut. Det samme bør gjelde der utleieren ikke har oppfordret leieren til å flytte når den tidsbestemte leieavtalen har løpt ut.