Ot.prp. nr. 82 (1997-98)

Om lov om husleieavtaler (husleieloven)

Til innholdsfortegnelse

19 Merknader til de enkelte paragrafer

Kapittel 1. Alminnelige bestemmelser

Kapittel 1 angir lovens virkeområdet. Kapittelet inneholder også definisjoner av noen viktige begreper som er brukt i loven. Det er bestemt at loven ikke kan fravikes til skade for leieren av bolig, mens partenes adgang til å fravike loven vil være større ved leie av lokale. Kapittelet har også en bestemmelse om standardvilkår i avtaler som er utarbeidet etter forhandlinger mellom organisasjoner for leiere og utleiere, en bestemmelse om risikoen for sending av meldinger og en bestemmelse om beregning av frister. En generell bestemmelse om erstatningsansvar for skade på person er tatt med til slutt i kapittelet.

Til § 1-1. Lovens virkeområde mv.

Paragrafen regulerer lovens saklige virkeområde. Lovens virkeområde er nærmere omtalt under punkt 5.2. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til §§ 1-1 og 1-2. Departementet viser av den grunn til utvalgets nærmere omtale av paragrafen, jf. NOU 1993:4 sidene 98-99:

«I første ledd er det fastsatt at loven gjelder for avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag. Leddet inneholder dels en definisjon av husleiebegrepet, dels en avgrensning mot andre bruksretter.

Loven gjelder bruksrett til husrom. Begrepet husrom er ikke definert i loven. Leieobjektet må for det første ha en varig tilknytning til en fast eiendom for å kunne karakteriseres som et husrom. Utleie av fast fortøyd hotellskip, flyttbare boder og brakker, campingvogner, telter m.v. faller derfor utenfor loven. Videre kreves det at husrommet tilfredsstiller visse fysiske minimumskrav. Leie av helt ubebygde arealer faller utvilsomt utenfor lovens rekkevidde. Det må i det minste kreves at husrommet har vegger og tak, slik at disse gir ly mot vær og vind. Hvor mye som skal kreves for å karakterisere bygningsmessige innretninger som husrom, må overlates til rettspraksis. Det kreves imidlertid ikke at husrommet er en bygning i tradisjonell forstand. Konstruksjon og byggematerialer er i prinsippet likegyldig; leie av en utsprengt lagerhall i fjell omfattes derfor av loven.

Loven gjelder bare når bruksretten hviler på en avtale. Avtalen kan være skriftlig eller muntlig, og den kan være etablert ved en uttrykkelig disposisjon eller i handling. Hviler bruksretten på annet grunnlag, for eksempel ekspropriasjonsvedtak, testament, rettslig eller administrativ avgjørelse m.v., faller bruksretten utenfor husleieloven. Utvalget går imidlertid ut fra at loven i stor utstrekning vil bli brukt analogisk på bruksretter som hviler på annet grunnlag.

Husleieavtalen gir rettighetshaveren en bruksretttil husrommet. Leieretten har tradisjonelt vært oppfattet som en total bruksrett. Det karakteristiske for disse er at rettighetshaveren har besittelsen av tingen. Tingen må etter tradisjonell oppfatning være klart avgrenset rent fysisk og rettighetshaveren må ha en (tilnærmet) eksklusiv råderett over den.

Utvalget mener at en ikke bør stille særlig strenge krav når det gjelder lovens anvendelsesområde. Husleieloven bør kunne anvendes selv om avtalen ikke gjelder et klart avgrenset areal. Dette innebærer at husrommet ikke nødvendigvis må være direkte omsluttet av vegger; uttrykket husrom omfatter både hele rom og deler av et rom. Leie av for eksempel halvparten av arealet i en åpen lagerhall, omfattes derfor av loven.

På den annen side faller avtaler om begrenset bruk av husrom utenfor loven, for eksempel avtaler som gir rett til anbringelse av reklameskilt, antenner, automater, postkasser og liknende.

Videre vil rene forvaringsavtaler falle utenfor lovens rekkevidde. Grensen mellom forvaringsavtaler og leie av lagerrom kan være vanskelig å trekke når en stiller så beskjedne krav til avgrenset areal og eksklusiv råderett. Ved grensedragningen må en først og fremst legge vekt på om utleieren (forvareren) har påtatt seg å føre tilsyn med, og ha et visst ansvar for de ting som skal oppbevares. Det er karakteristisk for husleie at utleiers plikter innskrenker seg til å stille husrommet til disposisjon i ordentlig stand.

Det er nokså vanlig at selger av fast eiendom tar forbehold om bruksrett til (deler av) eiendommen for seg selv eller andre. Varigheten av bruksretten kan være nøyaktig bestemt på forhånd, men det vanlige er at selgeren forbeholder seg en livsvarig bruksrett. Som oftest avtales det at bruksretten skal være vederlagsfri, men dette er strengt tatt ikke korrekt; normalt vil kjøpesummen være lavere når eiendommen overdras med påhefte av en slik bruksrett. Hvorvidt en bruksrett som nevnt omfattes av husleieloven, beror i prinsippet på en tolking av stiftelsesgrunnlaget for retten. Har partene uttrykkelig brukt leieterminologi, avtalt oppsigelsesfrist, husleiens størrelse m.v., foreligger det normalt et leieforhold. Gir stiftelsesgrunnlaget ikke konkrete holdepunkter, har en i rettspraksis hittil lagt til grunn at bruksretten faller utenfor husleieloven; den anses som et ledd i kjøpsforholdet. Dette får blant annet den konsekvens at bruksretten ikke kan bringes til opphør ved oppsigelse (med mindre noe annet er avtalt), men på den annen side kan ikke rettighetshaveren direkte påberope seg de regler i loven som verner om leierens interesser. Utvalget finner ikke grunn til å foreslå endringer i rettstilstanden på dette punkt. Hvorvidt, og eventuelt i hvilken utstrekning loven kan anvendes analogisk på slike bruksretter, må overlates til rettspraksis.

Er brukeren medeier i objektet for bruksretten, faller forholdet som utgangspunkt utenfor husleieloven. En sameier har bruksrett til sameietingen direkte i kraft av sin eierposisjon, og husleieloven regulerer derfor ikke rettsforholdet mellom en seksjonseier og sameiet, jf. eierseksjonsloven (...). I andre sameieforhold må en legge til grunn at det ikke foreligger noe husleieforhold så lenge eierens bruk rent kvantitativt ligger innenfor rammen av hans part, jf. sameieloven av 18. juni 1965 nr. 6 § 3 annet ledd. Det kan allikevel tenkes at sameierne har avtalt at forholdet dem imellom skal reguleres av husleieloven, jf. HRD inntatt i Rt. 1965 side 1199 og 1973 side 766. Er sameierens bruksrett kvantitativt mer omfattende enn hans part i sameiet, vil det ofte foreligge en leieavtale for så vidt angår den overskytende del av arealet. Bruksretten til denne del av arealet grunner seg nemlig ikke på sameierens medeiendomsrett.

Husleieloven regulerer også leieavtalen mellom et selskapsmedlem med bruksrett og eierselskapet. Mellom andelshaverne i et borettslag og borettslaget gjelder altså husleieloven, og det samme gjelder i forholdet mellom boligaksjeselskapet og aksjonærene. Leieren er riktignok medeier i selskapet, men det er selskapet som sådan som eier bygningen. Utvalget foreslår noen særlige bestemmelser om bruken av loven i disse forholdene, jf. utkastet til endring av § 34 i lov om borettslag.

Leasing av fast eiendom er blitt nokså utbredt. Uttrykket leasing blir brukt med varierende grad av presisjon, men det sentrale er at leiekonstruksjonen blir brukt i et rent finansieringsøyemed. Selskapet finansierer kundens prosjekt ved å kjøpe et bygg for kunden, eller ved å finansiere oppføringen av bygget. Det forekommer også at leieren overdrar et bygg han allerede eier til selskapet, for deretter å lease bygget tilbake (sale and lease back). Selskapets eierstatus er rent formell og tjener utelukkende som sikkerhet for engasjementet. Kontraktsforholdet mellom partene er utformet som en leieavtale hvor det framgår at selskapet er eier av bygningen, og at kunden leier den. Kunden kan som oftest si opp leieavtalen med en viss frist, men i så fall skal det gjerne skje et etteroppgjør. Videre er det alltid avtalt en minimumsperiode. I denne perioden må kunden betale en forholdsvis høy leie som skal dekke selskapets omkostninger og fortjeneste. Leiefastsettelsen skjer på grunnlag av rentenivå og nedbetalingstid for kreditten, ikke på grunnlag av antatt markedsleie. Etter utløpet av minimumsperioden har kunden rett til å fortsette leieforholdet til en atskillig lavere leie, og han har som oftest rett til å kjøpe eiendommen til en på forhånd fastsatt pris. Avtaler av denne art, hvor finansieringsaspektet er helt dominerende, faller utenfor lovens rekkevidde.

Det er ikke bare tradisjonelle leasingavtaler som faller utenfor husleielovens virkeområde. Er hovedformålet med avtalen å finansiere anskaffelsen av et husrom, vil avtalen til vanlig falle utenfor lovens rekkevidde, og det selv om en har nyttet seg av leiekonstruksjonen for å sikre kredittengasjementet.

Videre forutsetter leiebegrepet at brukeren betaler vederlagfor bruksretten. Vederlagsfri bruk av husrom (brukslån) faller utenfor loven. Vederlaget må referere seg til bruken av husrommet. Er selve bruksretten vederlagsfri, faller den utenfor loven selv om brukeren betaler for sitt eget forbruk av elektrisitet, vannforsyning, rengjøring o.l. Vederlaget kan bestå i penger eller naturalytelser; dets størrelse er uten betydning. Vederlaget kan betales periodisk, enten forskuddsvis eller etterskuddsvis, eller som en engangssum.

I mer særegne tilfelle kan det oppstå tvil om det betales vederlag for bruken.

Ved leie av lokale forekommer det at bruken skal være vederlagsfri for eksempel det første året, men at det deretter skal betales vanlig leie. Formålet med en slik avtale er gjerne å redusere leierens driftsutgifter i den første og presumptivt mest vanskelige periode. Det foreligger her utvilsomt et husleieforhold - også i det første året av perioden. Det foreligger også et leieforhold hvis brukeren skal betale leie i form av oppussing og istandsetting av husrommet, forutsatt at leierens plikter går ut over vanlig vedlikehold.»

Annet ledd inneholder en avgrensning mot sammensatte avtaler der annet enn bruksrett til husrom er det vesentlige. Annet ledd første punktum gjelder kombinerte leie- og arbeidsavtaler. Særregelen gjelder bare for boliger. Bestemmelsen er omtalt under punkt 5.2 og 15.4. Departementet viser for øvrig til utvalgets spesielle merknader i NOU 1993:4 side 100:

«Det er her fastslått at loven gjelder selv om bruksretten har grunnlag i en arbeidsavtale. Loven får således anvendelse på alle typer tjenesteboliger. Det er uten betydning om det er en tjenesteplikt for arbeidstakeren å bo i husrommet, eller om det bare er et tilbud fra arbeidsgiveren. Selv der det er en nødvendig forutsetning å bo i boligen for å utføre arbeidet på en tilfredsstillende måte, omfattes bruksretten av loven.»

Annet ledd annet punktum gjelder alle andre sammensatte avtaler. Når det gjelder disse, får loven ikke anvendelse når annet enn bruksrett til husrom er det vesentlige. Departementet viser for øvrig til utvalgets spesielle merknader i NOU 1993:4 side 100:

«De andre elementene i avtaleforholdet kan være bruksrettigheter, for eksempel bruksrett til produktiv jord, maskiner, møbler, faste anlegg som ikke er husrom o.s.v. De andre elementene kan videre være forskjellige former for samarbeidsordninger o.l. mellom partene. Utleieren skal f.eks yte leieren finansiell støtte, partene skal drive felles markedsføring, utleieren skal gi opplæring til leieren og hans ansatte, leieren har enerett til å selge utleiers produkter m.v. Videre kan nevnes såkalt franchising, der det består et svært tett og omfattende samarbeid mellom partene. De avtaletypene som her er nevnt ligger ofte fjernt fra typiske husleieavtaler, der utleieren bare stiller husrom til disposisjon mot vederlag.

Utvalget finner at de beste grunner taler for å betrakte slike sammensatte kontraktsforhold som ett enkelt rettsforhold i forhold til husleieloven. Enten gjelder loven for hele avtalen, eller så faller forholdet i sin helhet utenfor. Å anvende forskjellige regelsett kumulativt på de ulike elementer i rettsforholdet, kan det i normaltilfellene ikke bli tale om. En oppdeling av rettsforholdet vil innebære at den rettslige regulering blir ulik for de enkelte delene av forholdet, noe som ville være uheldig.

Husleieloven skal anvendes på hele avtalen når bruksrett til husrom er det vesentlige i avtaleforholdet. Også ved denne vurdering skal en ta utgangspunkt i formålet med avtalen; dersom hovedformålet med avtalen er å skaffe brukeren husrom, reguleres forholdet av husleieloven, men ikke ellers. Dette innebærer at de forskjellige ytelsenes (leie)verdi ikke er avgjørende for om loven skal anvendes. Selv om husrommets leieverdi overstiger de andre elementenes verdi, faller forholdet utenfor loven, hvis hovedformålet har vært noe annet enn å skaffe brukeren husrom.»

Som eksempler på boliger der det primære vil være annet enn å skaffe brukeren husrom, kan nevnes boliger omfattet av lov 19. juni 1969 nr. 57 om sykehus, lov 19. november 1982 nr. 66 om helsetjeneste i kommunene § 1-3 annet ledd nr. 5 og lov 13. desember 1991 nr. 81 om sosiale tjenester § 4-2 bokstav d.

Departementet viser videre til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 100 og 101:

«I ansvarlige selskaper og liknende fellesskaper forekommer det at en av deltakerene eier det husrommet som virksomheten drives fra. Her kan en møte spørsmål om det foreligger et husleieforhold mellom disse personene, eventuelt mellom eieren og selskapet. Det må da vurderes konkret om de som ikke eier husrommet, kan motsette seg at bruksretten faller bort ved å vise til husleielovens regler om oppsigelsesvern. Er bruken av husrom underordnet elementer av selskapsrettslig karakter, faller bruksretten utenfor lovens rekkevidde. Det samme gjelder andre tilfelle hvor det foreligger et mer eller mindre tett og omfattende samarbeid mellom eieren og brukeren. Kommer bruksretten til husrom i bakgrunnen sammenliknet med de andre elementene i forholdet, faller det utenfor loven. Overlates en eksisterende virksomhet som drives i leide lokaler, til andre for et bestemt tidsrom, eller inntil videre, faller bruksretten normalt utenfor husleieloven. Hovedformålet med en slik avtale er å overta de inntektsmuligheter som ligger i virksomheten, ikke å skaffe brukeren et tjenlig husrom.»

Det fremgår av tredje ledd at loven gjelder selv om vederlaget helt eller delvis er fastsatt til annet enn penger. Om bakgrunnen for bestemmelsen viser departementet til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 101:

«Bestemmelsen må ses i sammenheng med at loven bare gjelder der rettighetshaveren betaler vederlag for bruken, jf. definisjonen i første ledd, og er bare en presisering av at vederlaget kan bestå i annet enn penger. Vederlaget kan være for eksempel arbeid for utleieren eller oppussing og istandsetting av husrommet (som går ut over vanlig vedlikehold).»

Det framgår av fjerde ledd første punktumat avtaler mellom hoteller, pensjonater og liknende overnattingssteder og deres gjester faller utenfor lovens virkeområde. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til § 1-2 første og annet ledd. Departementet viser derfor til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 101:

«Det er klart at de fleste reglene i loven ikke passer på leie av ett eller flere rom i et hotell m.v.

Normalt er det kurant å fastslå om det foreligger et husleieforhold når leieren bor i et hotell, pensjonat e.l., men dette slår ikke alltid til. Det er ikke avgjørende om husrommet ligger i et hotell eller liknende overnattingssted; det avgjørende er om bortleien er et ledd i hotell- eller pensjonatvirksomheten. Utleie av andre rom enn de egentlige hotell- og pensjonatrom faller derfor inn under loven. Skulle det oppstå tvil på dette punkt, må en foreta en konkret helhetsvurdering. Det kan her være naturlig å legge vekt på om forholdet er ment å være varig og om avtalen omfatter ytelser som særpreger hotellkontrakten, som rengjøring av rom, fullstendig møblering, service fra en stab av ansatte m.v. At forholdet er ment å være mer langvarig enn det som er vanlig for hotellkontrakten, trekker i retning av å betrakte det som et vanlig husleieforhold, og det samme gjelder dersom leierne steller værelsene sine selv. Andre momenter er om utleieren har bevilling til å drive overnattingssted, og om leieren har et annet permanent hjem.

Leie av et helt hotell med sikte på vanlig framutleievirksomhet omfattes derimot av husleieloven.»

Det framgår av fjerde ledd annet punktum at leie av husrom bestemt til ferie- eller fritidsbruk faller utenfor husleielovens virkeområde. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til § 1-2 annet ledd. Departementet slutter seg til utvalgets omtale av bestemmelsen i NOU 1993:4 side 101:

«Bakgrunnen for begrensningen i lovens rekkevidde er at mange av reglene vil passe dårlig på husrom som skal nyttes til slike formål. Avtalen vil gjerne være temmelig kortvarig, og leieren har til vanlig ikke nevneverdig behov for vern mot urimelige avtalevilkår. Etter utvalgets oppfatning er det naturlig å overlate til partene selv å bestemme innholdet i og varigheten av leieavtalen. Bestemmelsene i loven kan imidlertid nyttes analogisk i den utstrekning de passer.

Uttrykket «husrom bestemt til ferie og fritidsbruk» refererer seg til partenes formål med avtalen, ikke til husrommets art. En ordinær enebolig beliggende på sørlandskysten som leies bort til turister i sommermånedene, faller utenfor loven. Boligen er etter sin art ikke en fritidsbolig, men formålet med avtalen er å skaffe leieren en fritidsbolig, og det er avgjørende.»

I utkastet er begrepet husrom brukt som fellesbetegnelse for bolig og lokale. Begrepene bolig og lokale er definert i femte ledd. Om forståelsen av begrepene viser departementet til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 99 og 100:

«Bakgrunnen for definisjonen er at reguleringen er ulik på mange punkter for de to typene av husrom. En rekke regler gjelder bare for boliger, og andre gjelder bare for lokale. Selv om en paragraf gjelder for begge typer husrom, forekommer det at reglene er innholdsmessig forskjellige, for eksempel slik at regelen kan fravikes ved avtale ved leie av lokale.

Definisjonen er bygget opp slik at begrepet bolig er positivt avgrenset til husrom som fullt ut eller for en ikke helt ubetydelig del skal brukes til beboelse, mens begrepet lokale er negativt avgrenset til alle husrom som ikke er bolig. I dette ligger at loven gjelder for alle leieavtaler om husrom; det finnes ingen husrom som etter sin art faller utenfor lovens rekkevidde.

Uttrykket beboelse vil neppe by på tvil; det dreier seg om husrom som benyttes som bolig for personer - altså til alminnelig opphold, til spising og overnatting.

Omfatter en og samme leieavtale både bolig og lokale, skal avtalen regnes som en boligleieavtale - med mindre bare en helt ubetydelig del av husrommet brukes til beboelse. Dette innebærer rent praktisk at de aller fleste leieavtaler som omfatter både bolig og lokale, går inn under boligreglene. Ved den konkrete vurdering skal en her legge avgjørende vekt på hva som er formålet med avtalen. Er et av formålene å skaffe leieren en bolig, gjelder boligreglene for hele avtalen, med mindre dette formålet er av helt underordnet betydning. Forholdet mellom boligens og lokalets leieverdi (...) er ikke avgjørende for den rettslige plassering.

Alle husrom som ikke er bolig, er lokale. Hva lokalet brukes til, har ingen betydning. Reglene om lokale gjelder således for husrom som anvendes til for eksempel næringsvirksomhet, undervisningsformål, barnehager, biblioteker, konsertlokaler, offentlig administrasjon o.s.v.»

Til § 1-2 Ufravikelighet

Paragrafen slår fast at det i boligleieforhold ikke kan avtales eller gjøres gjeldende vilkår som stiller leieren mindre gunstig enn det som følger av bestemmelsene i loven her. Ved leie av lokale kan loven fravikes ved avtale, med visse unntak. Lignende bestemmelser finnes i kjøpsloven § 4 og håndverkertjenesteloven § 3. Departementet viser til den nærmere omtalen av lovens fravikelighet under punkt 5.3.

Første ledd fastslår hovedregelen om lovens fravikelighet. Det kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven her. Partene kan følgelig ikke avtale at leieren ikke skal ha de rettighetene som loven gir ham, med mindre den enkelte bestemmelse åpner for avvikende løsninger. I annet ledd er det gjort viktige unntak fra hovedregelen når det gjelder leie av lokaler. Bestemmelsen i første ledd bygger på utvalgets forslag til § 1-3. Departementet viser derfor til utvalgets spesielle merknader i NOU 1993:4 side 101:

«Regelen rammer både standardvilkår og individuelt utformede vilkår. Uttrykket «gjøres gjeldende» innebærer at leieren er ubundet av kutymer og sedvaner i den utstrekning de stiller ham mindre gunstig enn det som følger av lovens regler.

Videre innebærer regelen at partene fritt kan treffe avtale om forhold som knytter seg til leieforholdet, men som ikke er regulert i loven. Avtalefriheten er allikevel begrenset av generalklausulen i avtalelovens § 36.

Det er hensynet til leieren som gjør det nødvendig at loven i stor utstrekning er ufravikelig. Dette hensyn rekker ikke lenger enn til å forby at leieren fraskriver seg rettigheter som loven gir ham. Det er ingen grunn til å forby at det avtales vilkår som stiller leieren gunstigere enn det som følger av loven. I det hele tatt vil ikke leieren behøve å påberope seg lovens regler dersom han kan vise til annet rettsgrunnlag som gir ham en bedre stilling. Bortsett fra vilkår i avtalen kan det være aktuelt å påberope seg kutymer og sedvaner som stiller leieren gunstigere enn det som følger av loven.»

Det understrekes i denne forbindelse at bestemmelsen i § 1-3 om standardvilkår ikke kan fravikes ved leie av lokale. Det vises videre til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 101 og 102:

«Avgjørelsen av om en avtalebestemmelse eller annet rettsgrunnlag stiller leieren ugunstigere enn hva som enn følger av lovens regel, vil i alminnelighet ikke by på problemer, selv om det i enkelte tilfelle kan oppstå tvil. Det skal ikke foretas noen totalvurdering av leierens stilling etter loven mot leierens stilling etter avtalevilkårene. Det er forholdet mellom den enkelte avtaleklausul og lovens regel som er avgjørende. Det er med andre ord ikke spørsmål om avtalen som helhet er urimelig eller ubalansert, men bare om den enkelte avtaleklausul går lenger enn loven tillater. Har utleieren påtatt seg plikter som han ellers ikke ville hatt etter loven, men samtidig forbeholdt seg fritak fra andre plikter, må en vurdere den sistnevnte bestemmelse isolert. Er denne bestemmelsen i strid med lovens regel, må den settes til side. Resten av avtalen som hovedregel vil bli stående som før - også de bestemmelser som stiller leieren gunstigere enn husleieloven gjør.

Bestemmelsen gjelder bare forhåndsavtaler, og er ikke til hinder for at leieren etter at den aktuelle situasjon er oppstått, gir avkall på sine rettigheter etter loven. Leieren kan for eksempel gi avkall på sin hevingsrett etter at utleieren har misligholdt sine plikter i vesentlig grad.

En rekke av bestemmelsene i loven åpner for avvikende avtaler som stiller leieren mindre gunstig enn det som følger av reglene i loven. (...)

Er en regel i loven fravikelig, beror det i prinsippet på en tolking av partenes avtale om loven er fraveket i det konkrete tilfellet. Utgangspunktet må være at det kreves klare holdepunkter dersom en annen løsning enn den lovbestemte skal legges til grunn, men det kan naturligvis ikke kreves at eventuelle avvik er utformet skriftlig. Partenes felles forutsetninger om at en annen løsning enn lovens skal gjelde, vil utvilsomt være tilstrekkelig. Avvikende avtaler kan allikevel være i strid med generalklausulen i avtalelovens § 36.»

Annet leddgir partene ved leie av lokale adgang til å fravike loven ved avtale, med visse unntak. Dette gjelder de generelle bestemmelsene i §§ 1-1 til og med 1-4. Det samme gjelder § 3-8 om deponering av omtvistet leie. I kapittel 4, om leieprisvern, kan §§ 4-1, 4-4 og 4-6 ikke fravikes ved avtale. Bestemmelsene omhandler det alminnelige leieprisvern, tilbakebetaling av ulovlig leie og hjemmel for å fastsette leiestopp og maksimalsatser for leie. Det er også satt forbud mot å fravike §§ 9-7, 9-8 og 9-10 som gjelder formkrav til utleierens oppsigelse, tilsidesettelse av oppsigelse og en spesiell opphørsregel etter leierens død. Det kan heller ikke gjøres unntak fra §§ 12-3 om midlertidig bruksrett og 12-4 om foregrepet tvangskraft eller kapittel 13 om ikrafttreden, overgangsregler med mere. Øvrige bestemmelser kan fravikes ved avtale.

Til § 1-3 Standardvilkår

Paragrafen har som formål å regulere de tilfellene der leieavtalen enten er inngått på grunnlag av standardvilkår utarbeidet etter forhandlinger mellom organisasjoner for leierene og utleierne, eller der det i leieavtalen henvises til slike vilkår. Paragrafen forutsetter at det foreligger slike standardvilkår som er forhandlet fram.

Paragrafen er uten motstykke i gjeldende husleielov. I noen grad skal den likevel ivareta de samme hensynene som reglene om bruk av blanketter i gjeldende lov § 5. Departementet viser til punkt 5.4, der forholdet mellom standardvilkår og lovbestemmelser er nærmere omtalt. Bestemmelsen bygger på utvalgets forslag til §1-4. Det vises derfor til uttalelsene fra utvalget, jf. NOU 1993:4 sidene 102 og 103:

«Det framgår av første ledd første punktum at dersom leieavtalen er inngått på grunnlag av standardvilkår utarbeidet etter forhandlinger mellom organisasjoner for partene, eller dersom det i avtalen er henvist til vilkår som nevnt, skal det senest ved avtaleinngåelsen opplyses skriftlig om eventuelle avvik fra standardvilkårene.

Bakgrunnen for bestemmelsen er at denne type vilkår må formodes å gi en balansert fordeling av rettigheter og plikter - fordi begge parter er blitt hørt og tatt hensyn til i forhandlingsfasen. Avtalebestemmelser som avviker fra det organisasjonene i fellesskap er kommet fram til, vil ofte kunne forrykke den balanse som er oppnådd. Når en krever at avvik fra standardvilkårene er opplyst skriftlig, vil den annen part bli oppmerksom på avviket. Videre vil standardvilkårene på denne måten få større gjennomslagskraft enn ellers, noe som kan være en fordel.

Det kan tenkes at den individuelle avtale bygger på, eller inneholder en henvisning til noen, men ikke alle standardvilkårene. I den utstrekning enkelte av standardvilkårene er holdt utenfor i den individuelle avtale, må det opplyses om det. I motsatt fall kunne en oppleve at den av partene som utformer kontraktsdokumentasjonen, i praksis ofte utleieren, ville ekskludere de bestemmelsene som går i motpartens favør.

De standardvilkår det i praksis vil være tale om, er fullstendige avtalevilkår av den typen som er kjent blant annet fra entrepriseområdet. Det finnes ikke i dag slike standardiserte vilkår for leieavtaler, men utvalget er kjent med at det planlegges initiativ i denne retning.

Bestemmelsen bygger på en forutsetning om at standardvilkårene i alminnelighet må anses vedtatt av begge parter dersom vilkårene enten er gjengitt i leieavtalen, eller leieavtalen inneholder en henvisning til dem.

Når det kreves at vilkårene er utarbeidet etter forhandlinger, innebærer det at ensidig opprettede vilkår faller utenfor bestemmelsens rekkevidde. Det er heller ikke tilstrekkelig at den annen part blir konsultert under utarbeidelsen av vilkårene; det kreves at begge parter opptrer som likeverdige forhandlingsparter, og at begge parter blir hørt og tatt hensyn til.

Videre kreves det at forhandlingene føres mellom organisasjoner for leierne og utleierne. Dette kravet er ikke til hinder for at vilkårene formelt utarbeides av en tredjemann, for eksempel Norges Standardiseringsforbund. Det er heller ikke noen forutsetning at den enkelte utleier eller leier er medlem av de organisasjoner som står for utarbeidelsen. Det er tilstrekkelig at forhandlingene er ført av organisasjoner som nevnt, og at organisasjonene er kommet til enighet om vilkårene.

Er den konkrete leieavtale inngått på grunnlag av, eller er det i denne avtalen henvist til, standardvilkår som nevnt, må eventuelle avvik fra standardvilkårene opplyses skriftlig. Dette gjelder som hovedregel hva enten avviket går i utleiers eller leierens favør, jf. annet ledd. De bestemmelser i avtalen som avviker fra standardvilkårene, må således uttrykkelig opplyse om at de ikke er i overensstemmelse med standarden. Hvert enkelt avvik må markeres på en tydelig måte i tilknytning til den enkelte avvikende bestemmelse. Det er ikke tilstrekkelig med en generell bestemmelse om at enkelte av standardvilkårene er fraveket i den foreliggende avtale. Er ett eller flere av standardvilkårene utelatt i den individuelle avtale, må også dette opplyses. Det er imidlertid ikke noe krav at det opplyses hva avviket nærmere består i.

Det framgår av første ledd annet punktum at standardvilkårene vil gjelde dersom en har forsømt å opplyse om at en avtalebestemmelse avviker fra standardvilkårene. Begge parter kan altså kreve standardvilkårene - og ikke de individuelt utformede vilkår - lagt til grunn i en eventuell tvist.

Bakgrunnen for at standardvilkårene, og ikke de fravikelige lovreglene i husleieloven skal legges til grunn, er at standardvilkårene må formodes å representere en balansert fordeling av rettigheter og plikter mellom partene. Bestemmelser som går i den ene parts disfavør vil som oftest være oppveiet av andre bestemmelser som går i partens favør. Det kan derfor lett tenkes at husleielovens fravikelige regel vil passe dårlig inn i sammenhengen. At standardvilkårene gjelder der intet annet er opplyst, er også i samsvar med partenes forventninger.

I annet ledd er det fastsatt at bestemmelsene i første ledd ikke er til hinder for at leier av bolig påberoper seg avtalebestemmelse som stiller leieren gunstigere enn det som følger av standardvilkårene.

Utgangspunktet i første ledd er at begge parter kan kreve standardvilkårene lagt til grunn dersom avvik ikke er markert på den måte som kreves. Går den avvikende avtalebestemmelse i leieren favør, kan utleieren således kreve at standardvilkårene blir lagt til grunn. I annet ledd er det gjort unntak fra hovedregelen om fullstendig preseptivitet; leier av bolig kan påberope seg avtalebestemmelse som avviker fra standardvilkårene selv om avviket ikke er markert. Bakgrunnen for bestemmelsen i annet ledd er at leier av bolig sjelden vil ha en så sterk forhandlingsposisjon at utleieren har behov for det vern som ligger innebygget i bestemmelsens første ledd. Det vil dessuten kunne virke som en felle for ukyndige leiere av bolig dersom muntlige tilleggsavtaler ikke skulle kunne påberopes fordi det er henvist til standardvilkår.»

Til § 1-4 Avtaleform

Paragrafen fastsetter at en leieavtale kan inngås både skriftlig og muntlig. Begge parter kan kreve å få en muntlig avtale satt opp skriftlig. Paragrafen er i hovedsak en videreføring av gjeldende lov, og gjelder ved leie av både bolig og lokale. Nærmere omtale av formkravene til en leieavtale er inntatt i punkt 5.4. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til § 1-5. Departementet viser til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 103 og 104:

«Bestemmelsen i første punktum, som fastsetter at en leieavtale kan inngås skriftlig eller muntlig, må antas å være uten selvstendig rettslig betydning. Formålet er bare å presisere at loven ikke er til hinder for at leieavtaler inngås muntlig.

I annet punktum er det bestemt at hver av partene kan kreve en muntlig leieavtale opprettet skriftlig. Formålet med bestemmelsen er å skape klarhet over rettsforholdet mellom partene og unngå tvil om hva som er avtalt.

Hver av partene kan kreve at den avtalen som blir satt opp skriftlig, inneholder en fullstendig regulering av forholdet mellom dem. Det kan her være naturlig at den part som krever skriftlig avtale, utarbeider et utkast. Parten har i så fall krav på at den annen part skriver under dokumentet, under forutsetning av at det skriftlige utkast er i overensstemmelse med det som er avtalt muntlig.

Kravet om å få leieavtalen opprettet skriftlig etter bestemmelsene i annet punktum kan fremsettes ved avtaleinngåelsen, eller på et hvilket som helst senere tidspunkt. Retten til å kreve skriftlig avtale opprettet omfatter også eventuelle muntlige tillegg til en allerede eksisterende skriftlig avtale.

Dersom den annen part nekter å underskrive utkastet, uten samtidig å hevde at utkastet avviker fra den muntlige avtale, foreligger det mislighold. Den part som framsetter kravet, kan i så tilfelle gjøre vanlige sanksjoner gjeldende mot den annen part; det mest aktuelle alternativ vil være heving. Det er også adgang til gå til sak for å få fastslått ved dom enten at den annen part har plikt til å medvirke til at avtalen opprettes skriftlig, eller eventuelt at det foreligger en leierett, og hvilke vilkår som gjelder for denne.»

Det er ikke anledning til å avkreve gebyr eller annen form for betaling for å sette opp leieavtalen skriftlig, jf. § 3-7 som angir hvilke pengebeløp partene kan avtale som tillegg til selve leiesummen. Betaling for skriftlig kontrakt er ikke tatt med i denne oppregningen.

Til § 1-5 Risikoen for sending av meldinger

Paragrafen slår fast at det som hovedregel er mottakeren som bærer risikoen for at en melding kommer fram i tide dersom meldingen er sendt på forsvarlig måte. Paragrafen er uten motstykke i gjeldende lov. Tilsvarende bestemmelse finnes i kjøpsloven § 82 og håndverkertjenesteloven § 4. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til § 1-6. Departementet viser til merknadene under punkt 5.5 og utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 104:

«Hovedregelen er at dersom en part gir melding i samsvar med loven og sender den på en måte som etter forholdene er forsvarlig, og ikke annet framgår, kan avsenderen gjøre gjeldende at meldingen er gitt i tide selv om den blir forsinket eller ikke kommer riktig fram. Dette vil si at når meldingen er forsvarlig avsendt, har mottakeren som hovedregel risikoen for at meldingen kommer fram i tide og på riktig måte.

Hovedregelen om at mottakeren har risikoen for at meldingen kommer riktig fram, gjelder bare tilfelle der loven uttrykkelig angir at en part skal eller kan sende en melding. Meldinger som har tilknytning til leieforholdet, men som utkastet ikke har regler om, faller derfor utenfor regelen her. Bestemmelsen gjelder selv om det i lovteksten er brukt andre uttrykk enn «melding» (...). Den foreslåtte bestemmelse får først og fremst betydning ved reklamasjoner; er reklamasjonen sendt innen fristen, og på forsvarlig måte, har parten reklamert i tide selv om meldingen blir forsinket eller ikke kommer fram til den annen part.

Hovedregelen gjelder bare dersom ikke annet «framgår». Denne reservasjonen tar i første rekke sikte på tilfelle der det framgår av lovteksten at avsenderen har risikoen, for eksempel ved at det kreves at mottakeren har «mottatt» meldingen (...). Det kan også følge av selve det forhold meldingen gjelder, at avsenderen har risikoen for at meldingen kommer rett fram. Dette gjelder blant annet ved inngåelse av og endringer i leieavtalen, jf. reglene i avtaleloven.»

Til § 1-6 Beregning av frister

Paragrafen slår fast at domstolslovens §§ 146, 148 og 149 får anvendelse ved beregning av frister etter husleieloven. I de nevnte bestemmelser i domstolsloven er det utførlige regler om hvorledes fristen skal beregnes, regler om fristavbrudd og fristforlengelse. Departementet viser til domstolslovens bestemmelser og merknadene under punkt 5.5.

Til § 1-7 Erstatningsansvar for skade på person mv.

Departementet viser til den nærmere omtalen av erstatningsansvar for personskade under punkt 5.6. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til § 1-8.

Paragrafen fastslår i første punktum at tap som følge av personskade ikke omfattes av reglene om erstatningsansvar i husleieloven. Slik er det også i andre kontraktslover bl.a. kjøpsloven av 1988 og avhendingsloven fra 1989.

For tap som følge av personskade og for tap som ikke er følge av mislighold, gjelder de alminnelige erstatningsregler, jf. annet punktum.

Til kapittel 2. Overlevering og krav til husrommet

Kapittel 2 inneholder bestemmelser om hvilke plikter utleieren har overfor leieren ved overleveringen av husrommet. Dette gjelder bestemmelser om hvilket tidspunkt husrommet skal stilles til disposisjon for leieren. Videre gjelder det bestemmelser om hva som anses som faktisk eller rettslig mangel ved leie av husrom. Dernest har kapittelet bestemmelser om hvilke sanksjoner som leieren kan gjøre gjeldende dersom det foreligger en mangel ved husrommet. I det vesentlige følger departementet utvalgets forslag til bestemmelser. Bestemmelsene ligger på mange punkter tett opp til tilsvarende regler i kjøpsloven, avhendingsloven, håndverkertjenesteloven og boligoppføringsloven.

Til § 2-1 Tidspunkt for overlevering

Paragrafen regulerer tidspunktet for når utleieren skal være forpliktet til å stille husrommet til rådighet for leieren - og på hvilket tidspunkt utleieren skal regnes for å ha oppfylt denne forpliktelsen. Paragrafen er en videreføring av gjeldende lov, med noen nydannelser. Departementet viser til den nærmere omtale av utleierens plikt til å overlate rådigheten til leieren under punkt 6.2. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets utkast til § 2-1, og departementet viser til utvalgets spesielle merknader i NOU 1993:4 sidene 105-106:

«Det framgår av første ledd at utleieren skal stille husrommet med tilbehør til leierens disposisjon til avtalt tid. Tidspunktet for overlevering (dato og eventuelt klokkeslett) må derfor fastlegges på grunnlag av en tolking og utfylling av partenes avtale. I de aller fleste tilfelle vil avtalen inneholde uttrykkelige bestemmelser om tidspunktet for overlevering. Skulle dette være forsømt, og en for øvrig står uten holdepunkter i partenes avtale, må en falle tilbake på regelen i tredje ledd, jf. nedenfor.

Det framgår av annet ledd første punktum at når ikke annet er avtalt, skal overlevering regnes for skjedd når leieren har fått nøkler og ellers uhindret adgang til husrommet. Formålet med bestemmelsen er å fiksere overleveringstidspunktet på en klar måte. Bakgrunnen for den foreslåtte bestemmelse er at det ofte kan være behov for å få fastslått et skjæringspunkt for når de ulike rettsvirkninger knyttet til overlevering inntrer. På grunnlag av bestemmelsen i første punktum vil det i de fleste tilfelle være kurant å fastlegge om det foreligger en forsinkelse fra utleiers side, fra hvilket tidspunkt leieren plikter å betale leie, fra hvilket tidspunkt leieren plikter å utføre vedlikehold, på hvilket tidspunkt husrommets kontraktsmessighet skal bedømmes o.s.v.

Det følger av ordlyden at partene kan avtale at overlevering skal regnes for skjedd på et annet tidspunkt enn angitt i annet ledd første punktum. Partene kan for eksempel avtale at levering skal anses skjedd en viss tid etter at husrommet er tatt i bruk av leieren, eller at overlevering anses skjedd den første dag i den måned overlevering fant sted. Partene kan også avtale at enkelte av rettsvirkningene knyttet til overleveringen skal inntre på et annet tidspunkt; det kan for eksempel avtales at leieren ikke skal betale husleie de første månedene etter overleveringen.

Bestemmelsen i annet ledd annet punktum innebærer en modifikasjon i bestemmelsen i første punktum. Det framgår av denne at overlevering allikevel ikke regnes for skjedd dersom leieren avviser husrommet fordi det har vesentlige mangler. Leierens rett til å avvise husrommet er betinget av at mangelen er så kvalifisert at den gir hevingsrett, jf. § 2-12. Nytter leieren seg av retten til å avvise utleiers tilbud om å overta husrommet, og tiden for overlevering er kommet, foreligger det en forsinkelse.

Er mangelen av uvesentlig betydning, kan leieren ikke avvise utleiers tilbud om å overta husrommet. I så tilfelle må leieren overta husrommet i den stand det er, men han kan kreve retting etter bestemmelsene i § 2-10 og avslag i leien etter bestemmelsene i § 2-11.

Bestemmelsen i annet ledd annet punktum forutsetter at husrommet ikke overtas av leieren. Overtas husrommet i den stand det befinner seg, er leieren således henvist til å gjøre mangelssanksjoner gjeldende mot utleieren selv om mangelen i prinsippet kunne gitt grunnlag for avvisning.

Det framgår av tredje ledd at dersom overleveringstidspunktet ikke er fastsatt i avtalen, kan leieren kreve å få overta husrommet tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende. Bestemmelsen kommer bare til anvendelse dersom en ikke har noen holdepunkter i partenes avtale for når overlevering skal skje. Kommer bestemmelsen i tredje ledd til anvendelse, kan ikke utleieren kreve vederlag i tiden før tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende. Bestemmelsen får virkning for begge parter på den måten at utleieren kan kreve vederlag fra det tidspunkt leieren kan kreve å få overta bruken.»

Til § 2-2 Generelle krav til tilstand

Paragrafen inneholder alminnelige bestemmelser om hvilken tilstand husrommet skal være i ved overleveringen. Den er i hovedtrekk en videreføring av gjeldende husleielov § 13 første og annet ledd, med unntak av tredje ledd. Departementet viser til den nærmere omtalen av mangler ved overleveringen under punkt 6.3. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets utkast til § 2-2, og departementet viser til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 106-107:

«Det framgår av første ledd at husrommet skal være i samsvar med de krav som følger av avtalen mellom partene. At husrommet skal være i samsvar med det som følger av avtalen, innebærer at ikke bare avtalens ordlyd, men også partenes forutsetninger og andre forhold omkring avtaleinngåelsen kan ha betydning ved tolkingen.

Den skriftlige eller muntlige leieavtalen kan være mer eller mindre utførlig.

I noen tilfelle har partene regulert i detalj hvordan husrommet skal være, for eksempel med hensyn til byggematerialer, planløsning, areal, utsikt, kapasitet for vann og avløp o.s.v. Er husrommet ikke i overensstemmelse med det som uttrykkelig er avtalt, foreligger det som oftest en mangel. I andre tilfelle kan avtalen være atskillig mer summarisk, eller kanskje helt uten bestemmelser om hvilken tilstand husrommet skal være i ved overleveringen. Finner en ikke holdepunkter i avtalen for hvilke krav leieren kan stille til husrommet, må en i stor utstrekning falle tilbake på de supplerende bestemmelsene i denne og de påfølgende paragrafene.

I annet ledd er det fastsatt at når ikke annet er avtalt skal husrommet være ryddet, rengjort og i vanlig god stand. Det framgår direkte av ordlyden at bestemmelsen bare kommer til anvendelse når ikke noe annet kan utledes av avtalen. Det er grunn til å understreke at bestemmelsen i annet ledd ikke er uttømmende; oppregningen skal bare angi visse alminnelige prinsipper for bedømmelsen av husrommets egenskaper og bruk.

Husrommet skal være i vanlig god stand. Har en ikke holdepunkter for annet, kan leieren kreve at husrommet holder vanlig god standard hensett til dets alder, beliggenhet, leiens størrelse m.m. Hva som nærmere ligger i dette, kan være vanskelig å avgjøre fordi to eiendommer sjelden er like. Uttrykket vanlig god stand bygger på en forutsetning om at det finnes andre husrom av liknende art som leies ut til tilsvarende formål. I praksis kan det være vanskelig å finne et tilfredsstillende sammenligningsgrunnlag, og da må en i stor utstrekning falle tilbake på mer generelle typesynspunkter. For eksempel må leieren - hvor ikke annet er uttrykkelig avtalt - kunne gå ut i fra at vindusrutene i husrommet er hele, at det elektriske anlegget er lovlig installert og funksjonsdyktig, at det ikke er vann eller fuktighet ut over det normale i kjelleren, at taket er tett, at låsene i ytterdørene er brukbare, og at husrommet er utstyrt med nødvendig tilbehør som påbudt brannvernsutstyr.

Det framgår av annet ledd at husrommet som hovedregel har en mangel dersom det ikke fyller visse minstekrav til formålstjenlighet. Bestemmelsen gjelder, på samme måte som første ledd, bare dersom det ikke kan utledes noe annet av partenes avtale eller omstendighetene omkring denne.

I bokstav a er det fastsatt at husrommet skal passe for de formål tilsvarende husrom vanligvis blir brukt til. Husrommet skal etter denne bestemmelse oppfylle en viss standard når det gjelder egenskaper, og denne standard må fastlegges på grunnlag av det som er vanlig bruk på avtaletidspunktet. Det kan foreligge en mangel selv om husrommet ikke er totalt uegnet til vanlig bruk; mangler husrommet egenskaper som tilsvarende husrom vanligvis har, kan det bli ansett som mangelfullt selv om det nok kan anvendes til det avtalte formål. Skal husrommet for eksempel nyttes som bolig, kan det ha mangler dersom det er meget trekkfullt og uten isolering, og det selv om det i prinsippet er beboelig. Det er allikevel grunn til å understreke at husrom for utleie innbyrdes er svært forskjellige, og det er ikke uten videre sagt at de dårligste på markedet også er mangelfulle. Som eksempel på tilfelle der bestemmelsen kan få betydning kan nevnes at leieren skal bruke et lokale til bilverksted, og det så viser seg at gulvet er for svakt dimensjonert til å tåle vekten av biler.

I bokstav ber det bestemt at husrommet som hovedregel skal passe til det formål leieren ifølge avtalen skal nytte husrommet til. Også i dette ligger at husrommet skal fylle en viss standard når det gjelder formålstjenlighet, men denne standarden må fastsettes ut fra den bruk som er avtalt. Dette alternativ er aktuelt dersom leieren etter avtalen skal nytte husrommet til formål det vanligvis ikke blir brukt til.

Bestemmelsen i bokstav b gjelder ikke dersom leieren ikke bygde på utleiers sakkunnskap eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det. Reservasjonen tar sikte på tilfelle der leieren selv må antas å ha tatt risikoen for at husrommet kan nyttes til det avtalte formål. Den vil få betydning der det på forhånd er uklart om husrommet kan brukes til det avtalte formål, og leieren stoler på sin egen vurdering i så måte. Dette vil særlig være aktuelt dersom leieren har bedre forutsetninger enn utleieren for å bedømme husrommets egnethet, for eksempel fordi han er byggeteknisk sakkyndig, eller bistås av sakkyndige.

Bestemmelsen krever at husrommet fysisk sett skal være egnet til den bruk som er hjemlet i leieavtalen. Dersom bestemmelser i lov eller forskrift - eller eventuelt tredjemanns rett i husrommet - er til hinder for den bruk som er avtalt, omfattes dette av bestemmelsene i §§ 2-16 og 2-17.»

Til § 2-3 Uriktige opplysninger om husrommet

Paragrafen omhandler virkningene av at utleieren har gitt uriktige opplysninger om husrommet. Paragrafen gjelder i forhold til opplysninger som leieren har fått, men som likevel ikke kan regnes som en integrert del av leieavtalen fra partenes side. Paragrafen er uten motstykke i gjeldende husleielov, men det finnes tilsvarende bestemmelser i andre kontraktslover for eksempel kjøpsloven. Departementet viser til den generelle omtalen av reguleringen under punkt 6.3. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets utkast til § 2-3, med unntak av at de to leddene er slått sammen til ett ledd. Innholdet er likevel det samme, slik at departementet viser til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 107-108.

Det framgår av første punktum at husrommet har en mangel dersom det ikke samsvarer med de opplysninger som er gitt av utleieren eller andre på utleierens vegne. Om forståelsen av bestemmelsen viser departementet til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 107:

«Mangelen består i forskjellen mellom det som er opplyst og husrommet slik det faktisk er. Selv om det ikke er sagt med rene ord i utkastet, er det bare avvik i negativ retning som er mangler. Har utleieren sagt at taket lekker, og dette viser seg ikke å være riktig, foreligger det ingen mangel.

Opplysningene kan være gitt til en ubestemt krets av adressater, for eksempel i annonser, prospekter m.v., eller direkte overfor den aktuelle leietakeren. Om opplysningene er gitt skriftlig eller muntlig, er uten betydning.»

Det er også uten betydning når opplysningene ble gitt, med den begrensning som følger av at opplysningene må kunne antas å ha virket inn på avtalen, jf. annet punktum. Departementet viser videre til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 107:

«Regelen er objektiv i den forstand at den ikke spør om årsaken til at opplysningene er uriktige. Det er heller ingen forutsetning at utleieren kan lastes for at opplysningene ble gitt, eller for at de er uriktige. Bestemmelsen legger altså en helt objektiv opplysningsrisiko på utleieren og virker også overfor en utleier som uttaler seg i aktsom god tro. Normalt er det utleieren som lettest kan kontrollere hvorvidt opplysningene er korrekte, og løsningen kan i det lange løp ha en preventiv effekt fordi den gjør det mindre fristende å komme med unøyaktige eller svakt funderte uttalelser. Opplysningene kan imidlertid være av en slik art, eller gitt på en slik måte at leieren burde vært oppmerksom på muligheten for feil. Unnlater leieren da å kontrollere opplysningene som er gitt, kan løsningen bli at han antas å ha tatt risikoen for at det foreligger visse feil.

Uttrykket opplysninger skal undergis en vid tolking. Det omfatter for det første alle opplysninger vedrørende husrommets egenskaper og formålstjenlighet som areal, byggematerialer, alder, tidligere og nåværende bruk o.s.v. Også opplysninger om eiendommens rettsforhold omfattes, jf. bestemmelsene i §§ 2-16 og 2-17. De opplysninger det gjelder, må imidlertid være konkrete og i en viss utstrekning spesifiserte. Generelle og vage opplysninger, vil derfor i mange tilfelle ikke kunne danne grunnlag for mangelskrav fra leierens side.

Bestemmelsen kommer bare til anvendelse dersom det i ettertid blir godtgjort at utsagnet ble gitt. Bestrider utleieren å ha uttalt seg slik som leieren hevder, må man legge til grunn at det er den som vil bygge rett på det angivelige utsagnet, som har bevisbyrden dersom det er tvil om de faktiske forhold.»

Bestemmelsen i første punktum gjelder også dersom husrommet ikke samsvarer med opplysninger som er gitt av andre på vegne av utleieren. Departementet viser videre til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 107:

«Bestemmelsen forutsetter at tredjemann som kommer med de uriktige opplysningene, opptrer på vegne av utleieren. Det er ikke nødvendig at utleieren direkte har gitt vedkommende tredjemann fullmakt til å formidle opplysninger om husrommet. Det er tilstrekkelig at vedkommende tredjemann opptrer på utleiers vegne, og etter anmodning fra ham. Det viktigste med formuleringen er å markere at opplysninger som stammer fra en tredjemann som ikke har noen forbindelse med utleieren, ikke kan tillegges vekt. Gir for eksempel den fraflyttende leieren uttrykk for at husrommet har visse egenskaper, vil dette som oftest falle utenfor regelen her. Opplysninger gitt av en eiendomsmegler eller av et reklamebyrå som utleieren har engasjert i forbindelse med markedsføringen av husrommet, vil derimot være relevante.»

Bestemmelsen i annet punktum inneholder to regler. Disse modifiserer rekkevidden av bestemmelsen i første punktum. I annet punktum første alternativ er det fastsatt at en ved vurderingen skal se bort fra opplysningene dersom det kan antas at de ikke har virket inn på avtalen. Om forståelsen av dette alternativet viser departementet til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 108:

«Har opplysningene ikke hatt noen betydning for leieren, er det heller ikke naturlig at han skal kunne bygge rett på eventuelle uriktigheter. Reservasjonen innebærer at utleieren kommer utenfor regelen i første ledd dersom han fører bevis for at leieren ikke kan ha kjent til opplysningene før avtaleslutningen. Det samme gjelder dersom utleieren fører bevis for at opplysningene ikke har hatt betydning for leieren.

Hvorvidt opplysningene har virket inn på avtalen, må avgjøres på grunnlag av en konkret helhetsvurdering. Er det tvil om hvorvidt opplysningene har virket inn på avtalen, må utleieren ha bevisbyrden for at de ikke har virket inn.

Er det grunn til å tro at leieren overhodet ikke ville inngått avtalen dersom det rette forhold hadde vært kjent for ham, har opplysningssvikten virket inn. Det samme gjelder dersom opplysningssvikten satt sitt preg på avtalevilkårene - på den måten at disse ville vært annerledes om det rette forhold hadde vært kjent. Det kan heller ikke utelukkes at de uriktige opplysningene har virket inn selv om det er mest sannsynlig at avtalen ville kommet i stand på de samme vilkår også om det rette forhold hadde vært kjent. Vet leieren at de aktuelle opplysningene er uriktige, eller har han en begrunnet mistanke om det, kan en neppe anta at de har virket inn.»

I annet punktum annet alternativ er det fastsatt at bestemmelsene i første punktum heller ikke skal gjelde dersom de uriktige opplysningene i tide er rettet av utleieren, eller noen han svarer for på en tydelig måte. Departementet slutter seg til utvalgets omtale av dette alternativet i utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 108:

«Annet alternativ får bare selvstendig betydning i tilfelle der retting er skjedd på en tydelig måte før avtaleslutningen, men uten at den aktuelle leieren er blitt oppmerksom på at opplysningene er uriktige og senere rettet.

Bestemmelsen krever for det første at opplysningene er blitt rettet. I dette ligger at det kommer fram at de opplysninger som tidligere ble gitt, er uriktige. Rettingen må videre skje på en tydelig måte. I sin alminnelighet må det kreves at rettingen skjer på en måte som er like effektiv som den måte den uriktige opplysning er gitt på. Det vil i de fleste tilfelle være tilstrekkelig dersom rettingen skjer på samme måte som den uriktige opplysning ble gitt på. Er den uriktige opplysning for eksempel gitt i en annonse, vil det derfor gjerne være tilstrekkelig om rettingen skjer i en ny annonse, og er opplysningen direkte meddelt leieren skriftlig eller muntlig, må han til vanlig underrettes på samme måte. En kan imidlertid ikke alltid legge til grunn at rettingen er tydelig nok om den skjer på samme måte som den uriktige opplysning ble gitt.»

Til § 2-4 Manglende opplysninger om husrommet

Paragrafen pålegger utleieren å gi leieren visse opplysninger om husrommet. Paragrafen er ny i forhold til gjeldende lov. Tilsvarende bestemmelser finnes i blant annet kjøpsloven. Departementet viser til den nærmere omtalen under punkt 6.3. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets utkast til § 2-4, og departementet viser til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 108-109:

«Det framgår av første punktumat husrommet har en mangel dersom leieren ikke har fått opplysning om forhold ved husrommet som utleieren måtte kjenne til, og som leieren hadde grunn til å regne med å få. Dette innebærer konkret at en må foreta en sammenligning mellom husrommet slik det faktisk er, og det leieren sett på bakgrunn av utleiers taushet hadde grunn til å vente. Avviker husrommet i negativ retning fra det leieren på denne bakgrunn kunne vente, foreligger det en mangel.

Når paragrafen spør om hva «utleieren» måtte vite, er det ikke bare spørsmål om utleieren personlig. I tillegg til utleieren personlig, må en se hen til personer som har opptrådt overfor leieren på utleiers vegne. Det kan være personer tilsatt i utleiers tjeneste, eller andre som har bistått utleieren i forbindelse med markedsføringen eller avtaleinngåelsen. Personer som står i et slikt forhold til utleieren, må i stor utstrekning identifiseres med ham. Har disse på en illojal måte holdt tilbake relevant informasjon som de sitter inne med, hefter altså utleieren, og det selv om han personlig ikke kan klandres. Det må imidlertid kreves at den aktuelle personen ville hatt fullmakt til å gi de aktuelle opplysningene til leieren. Er utleieren en juridisk person, er de som inntar stillinger i sammenslutningens øverste ledelse å anse som utleieren.

Uttrykket «forhold ved husrommet» skal undergis en forholdsvis vid tolking.

For det første vil uttrykket favne om skavanker ved selve husrommet eller tilbehøret til husrommet, for eksempel at det er feil i det elektriske anlegget, lekkasjer i taket m.m.

Videre vil uttrykket favne om forhold utenfor selve husrommet, forutsatt at det aktuelle forhold er av en slik karakter at leieren kunne regne med å få opplysning om det. Kjenner for eksempel utleieren til at en nabo akter å starte opp en farlig eller støyende virksomhet, kan det tenkes at han plikter å opplyse om dette. Det samme kan være tilfelle dersom utleieren selv akter å gå i gang med en slik virksomhet.

Uttrykket omfatter også rettslige forhold av betydning for leieren; kjenner for eksempel utleieren til at det foreligger konkrete planer fra det offentliges side om å ekspropriere eiendommen, må han opplyse om det.

Utleiers opplysningsplikt omfatter ikke bare forhold han faktisk kjenner til, men også forhold han måtte kjenne til. Forhold utleieren måtte kjenne til, er slike som det nærmest er uforklarlig at han er uvitende om. Forhold som utleieren bare burde kjent til, faller derimot utenfor regelens rekkevidde.

Utleieren plikter bare å gi de opplysninger som leieren hadde grunn til å regne med å få. Dette innebærer at utleiers opplysningsplikt bare omfatter forhold som er av betydning for leieren å få kjennskap til. Utleieren plikter altså ikke å opplyse om alle slags mer trivielle forhold ved husrommet, og heller ikke om forhold som leieren faktisk kjenner til. Hva leieren hadde grunn til å regne med å få av opplysninger, må vurderes konkret, og det lar seg ikke gjøre å stille opp retningslinjer av særlig rekkevidde.

Etter annet punktumvil ikke alltid forsømmelse av opplysningsplikten være å anse som en mangel. Forutsetningen for at man skal konstatere at det foreligger en mangel, er at det kan antas at opplysningssvikten har virket inn på avtalen.»

Langt på vei blir vurderingen etter annet punktum den samme som etter § 2-3 annet punktum første alternativ, jf. omtalen ovenfor.

Til § 2-5 Husrom leid «som det er» e.l.

Paragrafen begrenser rekkevidden av bruk av klausuler «som det er» eller andre forbehold som utleieren tar ved utleie av husrom. Paragrafen er uten motstykke i gjeldende husleielov. Tilsvarende bestemmelser finnes i kjøpsloven § 19 bokstav c og avhendingsloven § 3-9. Departementet viser til den nærmere omtalen av mangler ved overlevering av husrommet under punkt 6.3. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets utkast til § 2-5, og departementet viser til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 109:

«Bestemmelsen kommer til anvendelse dersom husrommet er leid «som det er» eller med et liknende alminnelig forbehold. Spesifiserte forbehold der utleieren reserverer seg mot presist angitte omstendigheter som kan tenkes å stå i veien for den avtalte bruk, faller utenfor bestemmelsen.

Det er grunn til å understreke at bestemmelsen kan få betydning selv om det ikke er tatt noe alminnelig forbehold ved avtaleinngåelsen. Det moment som er nevnt i annet punktum, forholdet mellom leiens størrelse og husrommets tilstand, vil således alltid kunne få betydning ved en mangelsvurdering.

Det framgår av første punktum at husrommet har en mangel dersom utleieren eller noen utleieren svarer for, har tilsidesatt sine plikter etter §§ 2-3 og 2-4. Utleieren kan således aldri fri seg fra det ansvar som følger av disse bestemmelsene ved å innta et generelt forbehold i avtalen.

Det er ellers grunn til å understreke at et generelt forbehold heller ikke uten videre medfører at alle de øvrige bestemmelsene i kapitlet her er satt til side. Hvilken betydning forbeholdet har, vil måtte avhenge av en konkret tolking i det enkelte tilfelle, og da vil en legge vekt på alle relevante omstendigheter. For øvrig kan det tenkes at avtalerettslige regler, først og fremst reglene i avtalelovens § 36, kan komme inn dersom et forbehold ligger an til å få vidtrekkende konsekvenser. I de fleste tilfelle vil forbehold av denne art allikevel gå klar av avtalelovens § 36, blant annet fordi de gjerne blir tolket noe innskrenkende.

Det framgår av annet punktum at husrommet også har en mangel dersom det er i dårligere stand enn hva leieren hadde grunn til å regne med på grunnlag av leiens størrelse og forholdene ellers. Ved vurderingen etter annet punktum skal det foretas en helhetsvurdering der det avgjørende er hva leieren hadde grunn til å regne med. Det viktigste momentet vil gjerne være leiens størrelse. Videre skal det legges vekt på forholdene ellers, noe som åpner for en bred skjønnsmessig vurdering. Det er ellers grunn til å understreke at bestemmelsen ikke forutsetter noe klanderverdig forhold fra utleiers side; det kan foreligge en mangel selv om utleieren har opptrådt uklanderlig.»

Til § 2-6 Forundersøkelse mv.

Paragrafen regulerer hvilken betydning det har for vurderingen av om det er til stede en mangel hvorvidt leieren visste, eller måtte vite, eller i det enkelte tilfellet burde ha visst om feil ved husrommet. Paragrafen er uten motstykke i gjeldende lov, men samsvarer i hovedtrekk med ulovfestet rett og med tilsvarende bestemmelse i kjøpsloven. Departementet viser til den nærmere omtalen av regelen under punkt 6.3. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets utkast til § 2-6, og departementet viser til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 109-111:

«Det framgår av første leddat leieren ikke kan gjøre gjeldende som mangel forhold som han kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen. I de aller fleste tilfelle ville en komme til samme resultat på grunnlag av en tolking og utfylling av leieavtalen. Man kan si at leieren må antas å ha akseptert feil og mangler han kjente eller måtte kjenne til når han senere inngår avtale uten bemerkninger.

Det er ikke tilstrekkelig at leieren var oppmerksom på den aktuelle omstendighet ved husrommet. Det må i tillegg kreves at han forstod forholdets betydning som mangel. Hvis leieren ikke kunne innse hvilken rekkevidde et bestemt forhold hadde, kan forholdet altså likevel gi grunnlag for mangelskrav.

Leieren er avskåret fra å påberope seg både forhold som han positivt kjente til og forhold som han måtte kjenne til. Uttrykket «måtte kjenne til» skal forstås på samme måte som det tilsvarende uttrykk i § 2-4 om manglende opplysninger fra utleiers side. Dette innebærer at leieren er avskåret fra å påberope seg forhold som han ikke hadde noen rimelig unnskyldning for å være uvitende om.

Bestemmelsen i første ledd forutsetter ikke at leieren på forhånd har undersøkt husrommet, men det vil ha betydning for vurderingen om en slik undersøkelse er foretatt.

Når paragrafen legger avgjørende vekt på hva leieren visste eller måtte vite, gjelder ikke dette bare leieren personlig. Nytter leieren seg av hjelpere av forskjellig slag i forbindelse med avtaleinngåelsen, for eksempel ansatte i virksomheten, må disse etter vanlige regler i stor utstrekning identifiseres med leieren. Dersom disse måtte kjenne til bestemte forhold ved husrommet, kan det komme leieren til skade.

Annet ledd regulerer virkningene av at leieren før avtaleinngåelsen har undersøkt husrommet, eller er blitt oppfordret til å gjøre det. Hovedregelen er at dersom leieren før avtaleinngåelsen har undersøkt husrommet, kan han ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært oppdaget ved undersøkelsen. Det samme gjelder dersom leieren uten rimelig grunn har latt være å følge utleiers oppfordring om å undersøke husrommet.

Bestemmelsen pålegger ikke leieren noen plikt til å undersøke husrommet før avtaleinngåelsen. Bestemmelsen forutsetter enten at leieren faktisk har foretatt en undersøkelse, eller at utleieren har oppfordret ham til det. Bestemmelsen forutsetter videre at undersøkelsen er foretatt, eller oppfordringen er gitt før leieavtalen inngås.

Hvilke krav som kan stilles til leierens undersøkelse, og hva som burde vært oppdaget gjennom undersøkelsen, vil blant annet avhenge av hva slags husrom det gjelder, leierens kvalifikasjoner, den tid som står til disposisjon, og om forholdene ellers er lagt til rette for en undersøkelse. Det som ventes av leieren, er at han skal foreta en vanlig aktsom besiktigelse. Som regel innebærer ikke dette annet enn at leieren skal foreta en forholdsvis overfladisk inspeksjon for å kunne danne seg et helhetsinntrykk av husrommet. Bare de mangler som burde vært konstatert ved en slik undersøkelse, er leieren avskåret fra å påberope seg. Sitter leieren inne med spesialkunnskaper, må hans individuelle forutsetninger legges til grunn, slik at undersøkelsesplikten går noe lenger. Når undersøkelsesplikten ikke går lenger, skyldes det at utleiers opplysningsplikt anses som det primære, jf. nedenfor.

Det følger ellers av første punktum annet alternativat utleieren har det i sin hånd ensidig å pålegge leieren å foreta en undersøkelse av husrommet ved å oppfordre til det. Det er riktig nok tale om plikt i en noe avdempet betydning; leieren mister retten til å påberope seg forhold som burde vært oppdaget ved den undersøkelse som utleieren oppfordret til. Leieren skal da stilles som om en vanlig undersøkelse faktisk var gjennomført. Dette gjelder allikevel ikke ubetinget; leieren taper bare sin rett til å påberope seg mangler dersom han uten rimelig grunn har latt være å følge oppfordringen. Forholdene kan ligge slik an at leieren, uten å risikere rettstap, kan ignorere utleiers oppfordring om å undersøke. Leieren kan ha rimelig grunn til å la være å undersøke dersom undersøkelsen ville medføre urimelig kostnad eller tidspille, for eksempel reise- og oppholdsutgifter. Også utleiers opptreden kan gi grunnlag for innskrenkinger i leierens plikt til å undersøke. Dersom utleieren supplerer oppfordringen om å undersøke med et tilsagn om at husrommet er i førsteklasses stand, mangelfritt eller liknende, vil dette ofte fortrenge rettsvirkningene av den første oppfordring. Har tilsagnet karakter av garanti, kan utleieren endog pådra seg et objektivt erstatningsansvar.

I annet ledd annet punktumer det fastsatt at bestemmelsene i første punktum ikke gjelder dersom utleieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Er så tilfelle, har leieren ikke forspilt sine rettigheter ved den mangelfulle eller manglende undersøkelsen.

I tredje ledd er det fastsatt at bestemmelsene i første og annet ledd ikke gjør noen innskrenking i § 2-4 om mangelfulle opplysninger om husrommet. Bestemmelsen innebærer at utleiers opplysningsplikt alltid vil slå gjennom overfor leierens undersøkelsesplikt.

Utleiers opplysningsplikt etter utkastet § 2-4 omfatter bare omstendigheter som utleieren kjente eller måtte kjenne til, og som leieren hadde grunn til å regne med å få opplysning om. Det foreligger bare en mangel dersom at en kan gå ut i fra at de manglende opplysningene har satt sitt preg på avtalen.

Når opplysningsplikten bare omfatter forhold som utleieren kjente eller måtte kjenne til, innebærer det at forhold som utleieren burde kjent til, skal bedømmes på grunnlag av reglene i første og annet ledd. Forhold som utleieren bare burde kjent til, representerer ikke relevante mangler dersom leieren på sin side burde ha oppdaget forholdet ved undersøkelsen.

Det er imidlertid ikke tilstrekkelig bare å vurdere hva utleieren kjente eller måtte kjenne til. En må også ta stilling til om den aktuelle omstendigheten er av en slik karakter at leieren hadde grunn til å regne med å få opplysning om den. Det beror altså på en konkret vurdering om regelen i tredje ledd kommer til anvendelse.

Hvis leieren faktisk kjente til et bestemt forhold ved husrommet, vil han som alt overveiende hovedregel være avskåret fra å påberope seg at dette representerer en mangel. Bakgrunnen for dette er dels at opplysningssvikten neppe kan antas å ha virket inn på avtalen slik som bestemmelsen i § 2-4 annet punktum krever, dels at en vanskelig kan legge til grunn at leieren hadde grunn til å regne med å få opplysning om forhold som han allerede kjenner til.

I de tilfellene der leieren ikke kjente til et bestemt forhold, men hvor han måtte vite om det, skal en legge avgjørende vekt på utleiers forhold. Dersom også utleieren måtte vite om forholdet, og det gjelder forhold av en slik karakter at leieren hadde grunn til å regne med å få opplysning om det, gjelder regelen i tredje ledd. Leieren kan da påberope seg mangelen på vanlig måte, uavhengig av bestemmelsene i første og annet ledd.»

Bestemmelsen i tredje ledd viser ikke til regelen i § 2-3 om uriktige opplysninger om husrommet. Dette fører til at leieren som generell regel ikke kan gjøre gjeldende noe som en mangel når han kjente til at opplysningene som ble gitt var uriktige. Dette ligger for øvrig også innebygget i innvirkningsvilkåret i § 2-3 annet punktum. I enkelte tilfelle kan dette være noe annerledes. Når utleieren gir uriktige opplysninger om et konkret forhold, fører dette samtidig til at utleieren unnlater å opplyse om det riktige forholdet. Det kan av den grunn ikke utelukkes at de uriktige opplysningene gir grunnlag for en sammensatt vurdering etter § 2-4.

Til § 2-7 Tiden for mangelsbedømmelsen

Paragrafen slår fast hvilket tidspunkt som skal legges til grunn når det skal vurderes om husrommet er i samsvar med leieavtalen. Paragrafen er uten direkte motstykke til gjeldende lov. Tilsvarende bestemmelse finnes i andre kontraktslover. Departementet viser til den nærmere omtalen av regelen under punkt 6.3. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets utkast til § 2-7, og departementet viser til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 111:

«Det framgår av første leddat vurderingen av om husrommet har en mangel, skal skje ut fra forholdene på overleveringstidspunktet, jf. utkastet § 2-1 annet ledd.

Når skjæringspunktet som hovedregel settes ved overlevering av nøklene m.m. til leieren, innebærer det at vurderingen alltid skal foretas på grunnlag av forholdene slik de er før leieren tar husrommet i bruk. (...)

I annet ledder det fastsatt at dersom overleveringen skjer senere enn avtalt, og forsinkelsen beror på forhold på leierens side, skal mangelsbedømmelsen skje på grunnlag av forholdene på det tidspunkt leieren kunne få overtatt bruken av husrommet.

Bestemmelsen forutsetter for det første at den avtalte overleveringsdag er kommet, og at overlevering faktisk ikke skjer som avtalt. For det annet forutsetter bestemmelsen at forsinkelsen beror på forhold på leierens side. Det er tale om en helt objektiv risikoregel; det er tilstrekkelig at hindringen for overlevering kan føres tilbake til forhold på leierens side. For det tredje forutsetter bestemmelsen at leieren faktisk kunne fått overtatt bruken av husrommet. Var utleieren på sin side ikke i stand til å stille husrommet til leierens disposisjon til avtalt tid, skal mangelsvurderingen skje på grunnlag av forholdene slik de er på det senere tidspunkt utleieren stiller husrommet til leierens disposisjon.»

Til § 2-8 Reklamasjon

Paragrafen regulerer leierens rett til å reklamere dersom han mener at det foreligger en mangel ved husrommet. Paragrafen er en videreføring av reglene i gjeldende husleielov § 14 første til tredje ledd, med noen endringer. Departementet viser til den nærmere omtalen om reklamasjon under punkt 6.4.

Bestemmelsen tilsvarer utvalgets utkast til § 2-8, med unntak av at første og annet ledd er slått sammen til ett ledd. Det er ikke gjort endringer i innholdet, slik at departementet viser til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 111-112.

Det går fram av første punktum at leieren taper sin rett til å gjøre mangel gjeldende dersom det ikke er gitt melding til utleieren om at mangelen påberopes, innen rimelig tid etter at leieren burde oppdaget den. Det må vurderes konkret på hvilket tidspunkt mangelen burde ha vært oppdaget. Er mangelen slik at den burde ha vært oppdaget ved undersøkelse, må en som oftest legge til grunn at fristen begynner å løpe med det samme husrommet blir stilt til disposisjon for leieren. Dersom leieren har undersøkt husrommet før han inngikk husleieavtalen, eller uten rimelig grunn unnlatt å etterkomme utleierens oppfordring om å gjøre det, er dette en feil. Feilen skal som hovedregel ikke regne som en mangel, jf. § 2-6. Departementet viser til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 112:

«Leieren må reklamere innen rimelig tid etter at mangelen burde vært oppdaget. Fristens lengde er, på samme måte som fristens utgangspunkt, relativt bestemt. Hva som nærmere ligger i kriteriet rimelig tid, vil måtte avhenge av en konkret vurdering. Det kan i denne forbindelse være naturlig å legge vekt på om leieren må foreta tidkrevende undersøkelser for å bringe mangelens art og omfang på det rene. Det er liten grunn til å pålegge leieren noen reklamasjonsplikt før mangelens art og omfang er noenlunde klarlagt.

Det stilles ingen bestemte krav til reklamasjonens form; den kan være skriftlig eller muntlig. Av hensyn til sikring av bevis bør den allikevel utformes skriftlig.

Når det gjelder reklamasjonens innhold, stilles det visse krav; det må kreves at leieren redegjør for hvilke mangler som hefter ved husrommet. En helt uspesifisert klage kan således ikke godtas som en reklamasjon etter loven. Det er derimot ikke noe krav at leieren gjør greie for hva slags krav han vil gjøre gjeldende.

Det er tilstrekkelig at reklamasjonen er avsendt innen fristen, jf. § 1-6.

Oversitter leieren fristen, faller kravet bort. Leieren kan da som utgangspunkt verken holde leie tilbake eller kreve retting, prisavslag eller heving. Er leieren som følge av manglene misfornøyd med husrommet, kan han i mange tilfelle si opp leieavtalen og på den måten komme seg ut av forholdet.

Utleieren kan eksplisitt eller implisitt frafalle den innsigelse at reklamasjonen er for sent fremsatt. Hvorvidt utleiers handlemåte med rimelighet kan oppfattes dithen at han frafaller den innsigelse at reklamasjonen er for sent framsatt, må vurderes konkret. I sin alminnelighet kan det neppe være tilstrekkelig til å konstatere dette at han gir seg inn på en drøftelse av reklamasjonens reelle berettigelse.»

Annet punktuminneholder et unntak fra reglene om reklamasjon i første punktum. Dersom utleieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro, gjelder det ingen spesielle frist for å reklamere over den aktuelle mangelen. Bestemmelsen dekker først og fremst de tilfellene der utleieren bevisst har gitt leieren uriktige opplysninger om husrommets tilstand eller bruk, samt tilfelle der utleieren har holdt tilbake opplysninger som er svært viktige for leieren, jf. utkastet §§ 2-3 og 2-4. Dersom utleieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro, kan leieren framsette sitt krav på et hvilket som helst tidspunkt. Dersom leieren forholder seg passiv i lang tid etter at mangelen burde ha vært oppdaget, kan det likevel tenkes at kravet er falt bort etter ulovfestede prinsipper om rettstap som følge av passivitet eller etter reglene om foreldelse.

Til § 2-9 Leierens rett til å fastholde avtalen ved forsinkelse

Paragrafen regulerer leierens rett til å holde fast ved leieavtalen og kreve oppfyllelse der det foreligger forsinkelse fra utleierens side. Paragrafen er uten motstykke i gjeldende husleielov. Liknende bestemmelser finnes i kjøpsloven § 23, håndverkertjenesteloven § 14 og avhendingsloven § 4-2. Departementet viser til den nærmere omtalen av hvilke krav som leieren kan gjøre gjeldende overfor utleieren under punkt 6.4. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets utkast til § 2-9, med unntak av at første og annet ledd er slått sammen til ett ledd. Siden innholdet er det samme, viser departementet til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 112-113.

Hovedregelen i første punktum er at leieren ved forsinkelse kan holde fast ved husleieavtalen og kreve at utleieren stiller husrommet til disposisjon for ham. Etter denne bestemmelsen kan leieren kreve at avtalen blir oppfylt inn natura, om nødvendig med hjelp av tvangsmyndighetene. Første punktum inneholder også unntak fra hovedregelen om at leieren kan kreve at leieavtalen blir oppfylt in natura. Departementet viser til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 112-113:

«Dersom oppfyllelse ville volde utleieren urimelig kostnad eller ulempe, er leieren avskåret fra å kreve det. Retten til å kreve oppfyllelse beror derfor i en viss utstrekning på en interesseavveining: Jo større interesse leieren har i oppfyllelse, jo større byrder må utleieren bære for å få dette i stand.

Årsaken til at oppfyllelse er blitt mer tyngende enn forutsatt for utleieren, er som hovedregel uten betydning ved interesseavveiningen. Det avgjørende er det objektive - om det foreligger et klart misforhold mellom utleiers kostnader og ulemper på den ene side, og leierens interesse i at utleieren oppfyller på den annen.

Hvorvidt kostnadene eller ulempene forbundet med å stille husrommet til disposisjon er urimelige, må vurderes konkret, og det er vanskelig å stille opp faste retningslinjer for vurderingen. Utgangspunktet er imidlertid at leieavtalen er bindende for begge parter, og at kostnadene eller ulempene for utleieren ved oppfyllelse må stå i et nokså klart misforhold til leierens interesse i å få husrommet stilt til disposisjon dersom fritak skal komme på tale.

Det er helt klart at leieren ikke kan kreve avtalen oppfylt dersom dette er umulig. Er husrommet for eksempel gått til grunne ved brann eller annen ulykke, er leieren således avskåret fra å kreve oppfyllelse. Utvalget antar at bestemmelsen i avtalelovens § 36 kan gi en viss veiledning når det er spørsmål om hvor langt utleiers plikter etter bestemmelsen går. For øvrig kan det legges vekt på om utleievirksomheten har karakter av næring. Er så tilfelle, vil det ofte være naturlig å strekke utleiers plikter noe lenger enn der utleieren er en privatperson.

Fritaksgrunnene urimelig kostnad eller ulempe gjelder kun spørsmålet om leieren har krav på oppfyllelse - ikke utleiers rett til å komme fri fra leierens krav om avslag i leie, heving eller erstatning. Selv om leieren er avskåret fra å kreve oppfyllelse, vil han kunne kreve erstatning for økonomisk tap dersom forsinkelsen er forårsaket ved feil eller forsømmelse fra utleiers side.

Det kan tenkes at situasjonen midlertidig er slik at oppfyllelse vil medføre urimelig kostnad eller ulempe for utleieren, men at situasjonen må ventes å bli annerledes om kort tid. I slike tilfelle kan ikke utleieren ubetinget motsette seg oppfyllelse, men må etter forholdene stille husrommet til leierens disposisjon når situasjonen normaliserer seg.»

Videre går det fram av annet punktum at leieren taper sin rett til å kreve oppfyllelse dersom han venter urimelig lenge med å fremme kravet. Bestemmelsen gir uttrykk for et generelt prinsipp om passivitet, og er derfor ikke plassert i § 2-8 om plikten for leieren til å reklamere. Departementet viser videre til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 113:

«Hva som ligger i kriteriet «urimelig lenge» vil blant annet avhenge av hva slags husrom det gjelder, og hvordan utleieren har opptrådt etter at forsinkelsen oppsto. Det kan også legges vekt på hva slags parter en har med å gjøre. I forholdet mellom næringsdrivende parter kan det være grunn til å stille nokså strenge krav til rask opptreden. Hvorvidt markedsleien for denne type husrom er undergitt sterke eller plutselige svingninger, bør også tillegges vekt ved vurderingen. Skjer det erfaringsmessig raske endringer i leienivået, er det rimelig å kreve at leieren gir utleieren beskjed om sitt standpunkt på et tidligere tidspunkt enn der prisfluktasjonene er mindre framtredende.

Det er grunn til å understreke at uttrykket «urimelig lenge» ikke er synonymt med uttrykket «innen rimelig tid». Uttrykket innen rimelig tid pålegger leieren en strengere aktivitetsplikt enn hva uttrykket urimelig lenge gjør.»

Til § 2-10 Krav på retting av mangel

Paragrafen gir leieren adgang til å kreve utbedring av påviste mangler ved husrommet. Den er en videreføring av gjeldende lov § 14 fjerde ledd, men inneholder noen endringer. Departementet viser til den nærmere omtale av hvilke krav leieren kan gjøre gjeldende under punkt 6.4. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets utkast til § 2-10, og departementet viser til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 113-115:

«Bestemmelsen her forutsetter at det foreligger en mangel ved husrommet, men det stilles ikke ytterligere krav. Det er således intet krav at mangelen skal medføre økonomisk tap eller ha særlig betydning for leieren på annen måte. Retting kan kreves hva enten mangelen er stor eller liten.

Første ledd gjelder utleiers plikt til å utbedre mangler ved husrommet. Leieren kan kreve at utleieren retter mangler så langt dette ikke vil volde utleieren urimelig kostnad eller ulempe. Hva som er urimelig kostnad eller ulempe, må avgjøres konkret; det vil her være naturlig å se hen til blant annet omkostningsbeløpet brutto, den avtalte leiens størrelse og husrommets antatte levetid.

Det er ikke noe krav at husrommets alminnelige leieverdi øker som følge av rettingen. Må husrommet tilpasses leierens spesielle behov, kan det lett tenkes at uttellingene blir betydelige uten at dette bidrar til å forhøye leieverdien, men det er ikke dermed sagt at kostnadene er urimelige. Er økningen i husrommets alminnelige leieverdi like stor eller større enn omkostningene ved retting, er det imidlertid lite tenkelig at omkostningene kan bli urimelige.

Uttrykket «ulempe» tar sikte på det tidstap, det bryderi m.m. utleieren vil ha ved en eventuell retting. Ved vurderingen av om ulempene er urimelige, bør det blant annet legges vekt på om utleievirksomheten har karakter av næringsdrift. Er så tilfelle, er det naturlig å strekke retteplikten noe lenger enn når utleieren er en privatperson. Mangelsretting må anses som et ordinært ledd i en profesjonell utleievirksomhet, og disse utleierne vil regelmessig ha god kontakt med håndverkere av forskjellig slag som kan stå for rettingen.

Kostnadene og ulempene for utleieren ved eventuell retting må deretter sammenholdes med leierens interesse i og behov for retting. Jo større betydning mangelen har for leieren, jo større byrder vil utleieren måtte bære for å skaffe mangelen av veien.

Hvorvidt utleieren plikter å utbedre påviste mangler, skal vurderes objektivt. I dette ligger at klanderverdige forhold på utleiers side er uten betydning ved interesseavveiningen. Har utleieren for eksempel på uredelig vis fortiet den aktuelle mangelen, har dette som hovedregel bare betydning for spørsmålet om erstatningsansvar etter §§ 2-13 og 2-14.

Krav om retting av mangler er i realiteten et krav om oppfyllelse av leieavtalen. Utleieren bør derfor bare fritas for sin plikt til retting dersom kostnadene og ulempene forbundet med dette, klart overstiger leierens interesse i å få manglene utbedret.

Det kan tenkes at situasjonen midlertidig er slik at retting vil volde utleieren urimelig kostnad eller ulempe, for eksempel som følge av streik i byggebransjen. I slike tilfelle kan ikke utleieren ubetinget motsette seg utbedring, men må etter forholdene kunne kreve utsettelse med rettingen inntil forholdene igjen normaliserer seg.

Dersom omkostningene forbundet med retting av mangelen er urimelig store, kan utleieren som utgangspunkt motsette seg dette. Dette gjelder imidlertid ikke ubetinget; tilbyr leieren seg å dekke en større eller mindre del av kostnadene ved rettingen, kan resultatet bli et annet.

Er det flere mangler ved husrommet, må hver enkelt av dem vurderes individuelt. Det kan derfor tenkes at utleieren plikter å rette noen av dem, men ikke alle.

Rettingen skal skje på utleiers regning; det er tale om et helt objektivt ansvar for kostnadene. Utleieren kan altså ikke kreve at leieren dekker noen del av de utgiftene som påløper.

I annet ledd er det fastsatt at utleieren har krav på å få rette mangler som leieren vil påberope seg. For utleieren vil det ofte være mer lønnsomt å rette en mangel enn å tåle avslag i leie eller heving og erstatning for økonomisk tap. Det er bare dersom leieren vil påberope seg mangelen, at utleieren kan kreve retting. Leieren kan godta husrommet slik det er, og da kan utleieren ikke kreve tilgang til husrommet for retting.»

Er mangelen av en slik art at det er behov for umiddelbar retting for å unngå ytterligere skade på husrommet eller eiendommen for øvrig, følger det av § 5-6 at utleieren kan kreve å få rettet mangelen selv om leieren ikke vil påberope seg denne. Om leierens adgang til å motsette seg retting, viser departementet til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 114-115:

«Leieren kan motsette seg retting og i stedet gjøre andre krav gjeldende dersom retting ikke kan skje uten vesentlig ulempe for han. Det samme gjelder dersom leieren ellers har særlig grunn til å motsette seg retting. I håndverkertjenesteloven § 24 annet ledd er det et tilsvarende unntak fra rettingsadgangen. I kjøpsloven § 36 er unntakene fra rettingsadgangen mer spesifikke; faren for at kjøperen ikke får dekket sine utlegg, og likeens det tilfelle at kjøperen selv har sørget for retting fordi det ikke var rimelig å kreve at han skulle vente.

Om rettingen vil føre med seg urimelige ulemper for leieren, vil måtte avgjøres på grunnlag av en konkret vurdering i det enkelte tilfelle. Rettingen kan for eksempel være urimelig dersom leieren må flytte bort fra eiendommen mens rettingen pågår. Det samme kan være tilfelle dersom rettingen vil legge andre vesentlige hindre i veien for leierens bruk, eller dersom rettingen vil ta lang tid. Synes det klart at rettingen har små sjanser for å lykkes, kan det forholde seg på samme måte; leieren kan i så tilfelle ha et godt begrunnet ønske om å unngå retting.

Dersom det første forsøket på å rette mangelen ikke fører frem, er det i og for seg ingenting til hinder for at utleieren kan kreve å gjøre et fornyet forsøk. Utkastet begrenser ikke utleiers rett til utbedring til ett enkelt forsøk. Utleieren kan kreve å rette alle de mangler som etterhvert viser seg ved husrommet, dersom leieren vil påberope seg disse. Utleieren må imidlertid rette manglene innen rimelig tid, og blir det mange rettinger kan den samlede ulempe for leieren lett bli urimelig.

Også retting med hjemmel i annet ledd skal skje for utleiers regning.

I tredje ledd er det fastsatt at retting skal skje innen rimelig tid etter at det er framsatt krav om det. Bestemmelsen gjelder både der leieren krever retting etter regelen i første ledd, og der utleieren krever retting etter regelen i annet ledd. Når det kreves at retting skal skje innen rimelig tid, innebærer det at mangelen må være ryddet definitivt av veien innen fristen. Det er ikke tilstrekkelig at rettingsarbeidene påbegynnes innen rimelig tid etter at kravet er framsatt.

Det er ikke uttrykkelig sagt i lovteksten, men utvalget forutsetter at leieren har adgang til å sette en frist for retting. Dersom leieren setter en frist for retting som etter forholdene er rimelig, må utleieren utbedre mangelen innenfor den satte frist.

Oversitter utleieren fristen i loven eller den rimelige frist som leieren har satt, faller hans adgang til å kreve retting etter annet ledd bort. Leieren kan imidlertid fortsatt kreve retting etter første ledd, eller han kan velge å nytte seg av regelen i fjerde ledd.

Det framgår av bestemmelsen i fjerde ledd første punktum at leieren kan kreve erstattet sine forsvarlige utgifter til retting dersom utleieren ikke oppfyller sin plikt til å rette mangel.

Bestemmelsen forutsetter at utleieren ikke har oppfylt sin plikt til å rette mangel ved husrommet. Utleieren har slik plikt dersom vilkårene i første ledd er innfridd, og leieren i tillegg krever mangelsretting. Utleieren har likeledes plikt til å utbedre mangler dersom han har framsatt krav om det etter bestemmelsen i annet ledd.

Videre kreves det at utleieren ikke utfører rettingen. Vilkåret vil for det første være innfridd dersom utleieren ikke gjør noe forsøk på retting i det hele, eller dersom han ikke gjør det innen rimelig tid etter at rettingskravet er framsatt, jf. tredje ledd. For det annet vil vilkåret være innfridd dersom utleieren har gjort ett eller flere forsøk på retting, men gir opp uten å ha lykkes.

Dersom vilkårene foreligger, kan leieren kreve erstattet samtlige utgifter med å få mangelen rettet - under forutsetning av at disse er forsvarlige. Det er tale om en helt objektiv ansvarsregel; ansvar inntrer uten hensyn til om utleieren kan bebreides for den uteblitte eller mangelfullt utførte rettingen.

Det er bare forsvarlige utgifter som kan kreves erstattet med hjemmel i denne bestemmelsen. Uttrykket innebærer en henvisning til uttrykket urimelig kostnad i første ledd. Er kostnadene eller ulempene ved en retting urimelige, kan utleieren motsette seg retting. Velger leieren allikevel å utbedre mangelen, kan han kreve dekket den del av kostnadene som ligger innenfor rammen av hva som er rimelig etter første ledd. Det samme resultatet kan leieren oppnå ved å tilby utleieren delvis utgiftsdekning.

Har leieren foretatt rettingen på en unødig kostbar måte, kan han ikke kreve full utgiftsdekning av utleieren; den del av utgiftene som burde vært unngått, må leieren selv bære.

Leieren har krav på erstatning for utgiftene selv om han har måttet foreta flere forsøk på retting. Lovutkastet setter ingen øvre grense for antall forsøk på retting. Det er heller ikke noe krav om at mangelen rent faktisk blir fjernet. Har bare leierens valg av framgangsmåte vært forsvarlig, kan han kreve full utgiftsdekning, og det selv om mangelen ikke blir lokalisert eller ikke blir fjernet.

Uttrykket forsvarlige utgifter omfatter både utgifter som er nødvendige for å klarlegge mangelens art og omfang, og utgiftene ved selve rettingen. Engasjerer leieren fagfolk til å forestå arbeidet, kan leieren kreve dekket såvel utgiftene i forbindelse med kontraktsinngåelsen som medkontrahentens vederlagskrav. Utfører leieren rettingen selv, har han krav på full utgiftsdekning.

I fjerde ledd annet punktumer det fastsatt at leieren kan kreve en rimelig godtgjørelse dersom rettingen medfører arbeid for ham. Rettingen kan medføre arbeid for leieren både der han engasjerer fagfolk til å utføre det nødvendige, og når han foretar utbedringsarbeidene på egen hånd. Hva som er et rimelig vederlag, må vurderes konkret; som oftest vil det gi god veiledning å spørre hva det ville kostet dersom frittstående fagfolk hadde utført arbeidet. At leieren kan kreve et rimelig vederlag for arbeidet, avskjærer ham naturligvis ikke fra å kreve utgiftsdekning etter første punktum i tillegg.

At en av partene setter frem krav om retting av påviste mangler, innebærer ikke at de øvrige mangelssanksjonene i kapitlet her settes ut av spill. Leieren kan således kreve avslag i leien etter § 2-11 og erstatning etter § 2-13 så lenge husrommet har en mangel, og det selv om den blir utbedret for utleiers regning. Det eneste unntaket fra dette gjelder leierens rett til å heve avtalen etter § 2-12; denne retten suspenderes inntil det viser seg om utleieren makter å rette mangelen innenfor de rammer som følger av bestemmelsen her, se bestemmelsens tredje ledd.»

Til § 2-11 Avslag i leie

Paragrafen gir leieren rett til å kreve avslag i leien ved forsinkelse og mangler. Paragrafen regulerer også hvordan avslaget i prisen skal beregnes. Den er stort sett en videreføring av gjeldende husleielov § 14 syvende ledd og § 15. Departementet viser til den nærmere omtalen av regelen under punkt 6.4. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets utkast til § 2-11, og departementet viser til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 115-116:

«Det framgår av første ledd første punktumat dersom husrommet ikke stilles til leierens disposisjon til riktig tid, plikter leieren ikke å betale leie i den tid forsinkelsen varer. Det skal etter første punktum foretas en avkorting i leiekravet på grunnlag av forsinkelsens varighet.»

Regelen i første ledd annet punktum regulerer de tilfellene der forsinkelsen bare gjelder en del av husrommet, for eksempel at den tidligere leieren bare har flyttet ut av halve lagerlokalet. I slike tilfelle kan leieren kreve et forholdsmessig avslag i leien. Det er en forutsetning for leiereduksjon etter denne bestemmelsen at det foreligger en mangel ved husrommet. Forsinkelse med levering av tilleggsytelser, som møbler og inventar, gir ikke rett til avslag etter denne bestemmelsen.

Så lenge forsinkelsen av deler av husrommet varer, kan leieren kreve et avslag i leien som svarer til forholdet mellom verdien av leieverdien av hele leieobjektet og av den forsinkede delen av husrommet, for den tid forsinkelsen varer. Om forståelsen av denne bestemmelsen viser departementet til utvalgets vurderinger, jf NOU 1993:4 sidene 115-116:

«Leietakeren får altså ikke et avslag i leien som tilsvarer den verdireduksjonen forsinkelsen fører med seg, med mindre den avtalte leie nøyaktig tilsvarer husrommets verdi.

Ved avgjørelsen må en først ta stilling til hvor stor del av hele husrommets leieverdi som faller på den forsinkede del. Leien skal reduseres prosentvis tilsvarende den del av leieverdien som faller på den forsinkede del.

Hvorvidt et tilfelle av forsinkelse går inn under første eller annet punktum, må avgjøres ut fra en samlet konkret vurdering. Gjelder forsinkelsen en betydelig del av husrommets areal, eller eventuelt deler av arealet som det er av stor betydning for leieren å disponere over, vil det ofte være naturlig å anvende bestemmelsen i første punktum.

I annet ledd første punktumer det fastsatt at leieren kan kreve et forholdsmessig avslag i leien i den tid husrommet lider av en mangel.

Bestemmelsen forutsetter at det foreligger en mangel som reduserer husrommets leieverdi. At leieverdien må være redusert, kommer til uttrykk ved at avslaget i leien skal være forholdsmessig.

Slik bestemmelsen er formulert er det intet til hinder for at leieren krever avslag i leien eller heving i stedet for retting. Det kan i noen tilfelle tenkes at leieren ser seg tjent med dette framfor å kreve retting. Vil utleieren på sin side avskjære leieren fra å kreve avslag i leien (for fremtiden) eller heving, må han foreta retting av mangelen etter § 2-10 annet ledd.

Også etter annet ledd skal prisavslaget være forholdsmessig, det vil si at leien skal settes ned i samme forhold som mangelen reduserer husrommets leieverdi.

I annet ledd annet punktumer det fastsatt at leieren ikke kan kreve avslag i leien i tiden etter at han har avslått et tilbud om retting som han pliktet å motta. Hvorvidt leieren plikter å motta et tilbud om retting avhenger av om rettingen kan skje innen rimelig tid og uten urimelig ulempe for leieren, jf. (...) § 2-10.

Det framgår direkte av ordlyden at leieren kan kreve avslag i leien frem til avslaget ble gitt. Etter at et tilbud om retting uberettiget er avslått, må leieren betale den avtalte leie. Er det grunn til å tro at utbedringen ville tatt tid - dersom leieren først hadde godtatt tilbudet - bør leieren etter utvalgets oppfatning kunne kreve leienedslag i tiden fram til mangelen sannsynligvis ville vært ryddet av veien. Utkastet inneholder ingen uttrykkelig reservasjon med sikte på slike situasjoner, men utvalget forutsetter at bestemmelsen vil bli praktisert i overensstemmelse med utvalgets syn. Det er ingen grunn til å la utleieren profitere på leierens vrangvilje.»

Til § 2-12 Heving av leieavtalen

Paragrafen gir leieren adgang til å heve leieavtalen dersom det foreligger vesentlig mislighold fra utleierens side. Paragrafen er i det vesentlige en videreføring av § 14 fjerde ledd og § 15 første ledd i gjeldende lov. Departementet viser til den nærmere omtale av bestemmelsen under punkt 6.4. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets utkast til § 2-12.

Det fremgår av første ledd at leieren kan heve leieavtalen når forsinkelsen eller mangelen medfører vesentlig mislighold. Om den videre forståelse av bestemmelsen, viser departementet til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 116-117:

«Hvorvidt vesentlighetskravet er innfridd eller ikke, skal vurderes objektivt, og det avgjørende er om misligholdet er vesentlig for leieren. Utgangspunktet må tas i avviket fra riktig oppfyllelse; vesentlighetskravet innebærer at misligholdet ikke kan være helt ubetydelig. Foreligger det flere mangler ved husrommet, må disse ses under ett når en tar stilling til om misligholdet er vesentlig, og det samme gjelder dersom mangler forekommer i kombinasjon med forsinkelse.

Selv om utgangspunktet som nevnt er at misligholdet skal bedømmes individuelt, kommer det ikke i betraktning at mangelen eller forsinkelsen betyr mye for leieren dersom dette skyldes individuelle forhold på hans side som utleieren ikke kunne regne med. Det avgjørende er hva utleieren hadde grunn til å regne som betydningsfullt for leieren. På den annen side er det klart at individuelle forhold som fører til at misligholdet får inngripende virkninger for leieren, kan påberopes dersom utleieren burde hatt kjennskap til disse forhold.

Det er fastslått i en omfattende rettspraksis at de materielle vilkår for heving ikke utelukkende beror på en vurdering av mangelen eller forsinkelsens betydning. Hevingsspørsmålet vil i praksis bero på en totalvurdering der en rekke momenter kan tillegges relevans, som eksistensen og graden av skyld på begge sider i kontraktsforholdet, utleiers muligheter for å finne annen praktisk anvendelse for husrommet, verdien av andre og mindre inngripende beføyelser som står til leierens disposisjon o.s.v. Utkastet gjør ingen endring i dette.

Hvilke virkninger hevingserklæringen framkaller, og hvordan hevingsoppgjøret rent praktisk skal gjennomføres, vil måtte bero på de konkrete forhold. Utkastet inneholder ingen bestemmelser om det. I både mangels- og forsinkelsestilfellene er utgangspunktet at hevingen bare har virkning for framtiden, slik at det må betales avtalt leie for så vidt angår tidsrommet før hevingserklæringen kommer fram til utleieren. For tiden forut for hevingserklæringen, er leieren henvist til å gjøre gjeldende andre beføyleser, som avslag i leien og erstatning. Det kan tenkes at det må gjøres unntak fra dette utgangspunkt dersom utleieren har gjort seg skyldig i grov klanderverdig forhold, eller dersom husrommet i seg selv er så vidt mangelfullt at det må betegnes som utjenlig sett fra leierens synsvinkel. Ved forsinkelse fører for øvrig regelen i § 2-11 første ledd første punktum rent faktisk til at avtalen heves med tilbakevirkende kraft fordi leieren ikke skal betale leie så lenge forsinkelsen varer.

At leieren hever avtalen, er ikke til hinder for at at han i tillegg krever erstatning for oppfyllelsesinteressen. Heving innebærer bare at det settes en strek over naturaloppfyllingskravet, og hensynet til utleieren er ellers ivaretatt ved at den leie som er avtalt, utgjør en fradragspost ved beregningen av leierens oppfyllelsesinteresse.

Det er grunn til å understreke at det ikke stilles spesielle krav til reklamasjonen dersom leieren vil heve avtalen. Det er således ikke noe vilkår for å heve at den nøytrale reklamasjon etter utkastet § 2-8 følges opp med en ny reklamasjon der det eksplisitt varsles heving.

Bestemmelsen i annet ledd første punktum gir leieren rett til å heve leieavtalen ved ventet mislighold fra utleiers side. Vilkåret for hevingsrett er at det framstår som klart at utleieren vil gjøre seg skyldig i vesentlig mislighold på det avtalte overleveringstidspunkt. Kravet til sannsynlighet for at mislighold vil inntre, er strengt, noe som framgår av uttrykket «klart» i første punktum. I prinsippet kreves det en til visshet grensende sannsynlighet. Dersom utleieren direkte gir uttrykk for at oppfyllelse ikke kommer på tale, vil vilkåret være innfridd, og det samme gjelder dersom oppfyllelse praktisk talt er umulig. For øvrig må det vurderes konkret om sannsynligheten for at mislighold vil inntre er tilstrekkelig høy.

Det stilles videre krav om at det ventede mislighold er av en slik karakter at det ville gi leieren hevingsrett. Det er ikke i seg selv tilstrekkelig at det foreligger en kvalifisert sannsynlighet for at utleieren vil misligholde.

Det er leieren som har risikoen for at vilkårene for heving er tilstede. Tar leieren feil i så måte, kan han pådra seg ansvar overfor utleieren. For så vidt angår kravet til sannsynlighet for mislighold, er det allikevel grunn til å understreke at vurderingen skal skje på grunnlag av forholdene slik de var på hevingstidspunktet. Selv om utleieren - mot formodning - klarer å stille husrommet til disposisjon i samsvar med avtalen, innebærer ikke det nødvendigvis at leieren har misligholdt sine plikter. Vurderingstemaet vil være om det på hevingstidspunktet forelå en tilstrekkelig kvalifisert sannsynlighet for at utleieren ville gjøre seg skyldig i vesentlig mislighold.

Annet ledd annet punktumgir utleieren muligheter for å forhindre heving etter første punktum ved å stille betryggende sikkerhet for oppfyllelsen. Riktignok kan det innvendes mot den foreslåtte bestemmelse at den kan virke urimelig overfor leieren. Leieren - som primært ønsker bruksrett til et tjenlig husrom - vil ofte vil være dårlig hjulpet med et (sikret) pengekrav mot utleieren i misligholdstilfelle. Bestemmelsen må imidlertid ses på bakgrunn av usikkerheten som hefter ved vurderingen etter bestemmelsen i annet ledd første punktum.

Hva som er betryggende sikkerhet må vurderes konkret. Beløpsmessig kan det i høyden kreves at sikkerheten dekker det maksimale tap leieren med rimelighet kan tenkes å bli påført ved et eventuelt mislighold. Når det gjelder sikkerhetens art, antar utvalget at den normale form vil være selvskyldnerkausjon stilt av godkjent finansinstitusjon.

Det kreves videre at sikkerheten stilles straks, noe som innebærer at utleieren må reagere uten opphold etter at leieren har satt fram krav om heving.

Det framgår av tredje leddat leieren ikke kan heve leieavtalen etter at husrommet er overtatt, eller dersom påviste mangler blir rettet etter bestemmelsene i utkastet § 2-10. Har leieren overtatt husrommet - til tross for forsinkelsen fra utleiers side - regnes det som et avkall på retten til å påberope seg forsinkelsen som hevingsgrunn.

Mangler som utbedres innen rammen av utkastet § 2-10, gir heller ikke hevingsrett. Bestemmelsen har neppe særlig selvstendig betydning; avhjelpes en mangel innenfor de rammer som følger av utkastet § 2-10 kan den bare i særlige unntakstilfelle anses som vesentlig.»

Til § 2-13 Erstatning

Paragrafen regulerer utleierens erstatningsansvar overfor leieren ved forsinkelse og mangler. Departementet har under punkt 6.5.1 og 6.5.2 foreslått at utleieren skal ha et kontrollansvar overfor leieren ved forsinkelse og mangler ved overleveringen av husrommet. Tilsvarende bestemmelser finnes i kjøpsloven, avhendingsloven og boligoppføringsloven. Paragrafen regulerer bare vilkårene for erstatningsansvar. Erstatningens størrelse blir regulert av § 2-14.

Første ledd første punktum inneholder hovedregelen om utleierens erstatningsansvar ved forsinkelse eller mangler. Her slås det fast at leier kan kreve erstatning for tap som følge av forsinkelse eller mangel. Det framgår av første ledd annet punktum hvilke vilkår som må være oppfylt dersom utleieren skal bli fri sitt «kontrollansvar» overfor leieren.

For det første må det være til stede en «hindring» som fører til at utleieren ikke kan oppfylle sine plikter etter leieavtalen. Det kan for eksempel være at utleieren ikke blir ferdig med oppussingen av husrommet som forutsatt, slik at det oppstår en forsinkelse. For så vidt er det uten betydning hva slags hindring som fører til ikke-oppfylling, men det må være en faktisk hindring. Derimot kreves det ikke at det foreligger en objektiv umulighet.

For det andre er det et vilkår at hindringen ligger utenfor utleierens kontrollområde. Hvorvidt utleieren har handlet uaktsomt er uten betydning her. Og for det tredje må hindringen være slik at utleieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt den i betraktning på avtaletiden. Det som utleieren ved inngåelsen av leieavtalen kunne forutse, svarer han også for. Dette gjelder enten utleieren har oversett hindringen eller om han bevisst ikke har forsøkt å overvinne denne.

For det fjerde må hindringen være slik at utleieren ikke med rimelighet kunne ventes å unngå eller overvinne følgene av hindringen. Utleieren har derfor en plikt til å forsøke alternative muligheter, når slike finnes. Dersom utleieren selv ikke rekker å pusse opp i tide, må han leie inn hjelp for å få husrommet klart til innflytting som avtalt.

Dersom utleieren skal bli fri kontrollansvaret, må alle vilkårene være oppfylt. Men kontrollansvaret er en standard som kan virke forskjellig alt etter hvilke forhold den blir brukt på. Blant annet vil utleierens ansvar bli strengere dess lettere det vil være for ham å oppfylle.

Annet ledd gjelder utleierens ansvar for tap som beror på en tredjeperson som utleieren har gitt i oppdrag å oppfylle leieavtalen. Det følger alt av første ledd at utleieren kan bli ansvarlig for en tredjepersons forhold. Utleieren svarer ikke bare for sine ansatte, men også for de medhjelperne som skal medvirke til å oppfylle leieavtalen, i den grad deres handlinger kan sies å ligge innenfor utleierens kontrollområde. Annet ledd utvider utleierens ansvar i så måte. Selv om utleieren ikke ville vært ansvarlig etter første ledd, kan han likevel bli ansvarlig som følge av tredjepersonens forhold. Dersom utleieren skal bli fri erstatningsansvaret, må også tredjepersonen oppfylle vilkårene etter første ledd første punktum. For eksempel kan en utleier ha leid inn en tredjeperson til å pusse opp husrommet. Skal utleieren bli fri ansvar ved forsinkelse som skyldes manglende ferdigstilling etter oppussing, må forsinkelsen skyldes en hindring som også har ligget utenfor tredjepersonens kontrollområde.

Etter tredje ledd er utleieren fri ansvar hele tiden mens hindringen varer. Men utleieren blir igjen ansvarlig for forsinkelsen eller mangelen etter at hindringen har bortfalt. Det framgår av tredje ledd at utleieren vil være ansvarlig for det tapet som oppstår etterpå dersom utleieren da plikter å oppfylle, men unnlater dette. Forutsetningen er imidlertid at utleieren også hadde plikt til å oppfylle leieavtalen da hindringen falt bort, med andre ord at leieavtalen ikke har falt bort før oppfylling på grunn av ugyldighet.

Fjerde ledd begrenser rekkevidden av de foregående bestemmelser. Kontrollansvaret etter første til tredje ledd gjelder ikke indirekte tap som nevnt i § 2-14 annet ledd. Kontrollansvaret gjelder derfor bare for direkte tap. Når det gjelder grensen mellom direkte og indirekte tap, vises det til merknadene til § 2-14. Femte ledd bokstav a slår fast at utleieren i alle tilfeller - uansett om tapet er direkte eller indirekte - kan kreve erstatning dersom forsinkelsen eller mangelen skyldes «feil eller forsømmelse» på utleierens side. Utleieren blir her ansvarlig etter det tradisjonelle skyldansvaret. Det blir spørsmål om utleieren kan bebreides for forsinkelsen eller mangelen. Hva som representerer en ansvarsbetingende uaktsomhet, må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Utleieren kan ha gjort seg skyldig i ansvarsbetingende uaktsomhet allerede under markedsføringen av husrommet, i forhandlingsfasen eller i tiden mellom inngåelsen av avtalen og overleveringen. Spørsmålet er hele tiden om misligholdet kunne og burde ha vært unngått. Utleieren kan også bli ansvarlig selv om han ikke kan bebreides for selve forsinkelsen eller mangelen, forutsatt at han likevel kan bebreides for at det økonomiske «tapet» til leieren har oppstått. Her må det foretas en konkret vurdering av om utleieren kan lastes for en konkret tapspost, at han burde ha sørget for at leieren unngikk eller i det minste fikk redusert en tapspost. Det er bare tapet som følger av denne forsømmelsen som i så fall skal dekkes. Den delen av tapet som skyldes det hendelige misligholdet er utleieren ikke forpliktet til å dekke.

For leieavtaler som er inngått som en del av en næringsvirksomhet, må en profesjonell vurdering legges til grunn ved vurdering av aktsomheten. Individuelle eller særegne forhold bør ikke trekkes inn for å dempe ansvaret. Derimot vil det være relevant å trekke inn disse momentene ved mer amatørmessig utleie. Her bør det stilles mer moderate krav.

Det skal her foretas en vanlig bevisvurdering. Leieren vil ha bevisbyrden for at det ved bevistvil foreligger feil eller forsømmelse fra utleierens side. Leieren vil også ha bevisbyrden for at han har hatt et økonomisk tap og at det foreligger påregnelig årsakssammenheng mellom misligholdet og tapet.

Uttrykket «på utleierens side» innebærer at selgeren ikke bare svarer for sine egne forsømmelser eller feil. Det er ikke nødvendig at utleieren selv kan lastes for misligholdet eller tapet. Utleieren blir også ansvarlig for ansattes handlinger. Det samme gjelder uaktsomhet som er utvist av selvstendige hjelpere (og deres folk) som utleieren har engasjert i samband med inngåelsen eller oppfyllingen av leieavtalen.

Femte ledd bokstav b slår fast at utleieren blir ansvarlig dersom oppfyllelsen av leieavtalen viser seg å avvike fra det som er tilsikret. Hvorvidt det foreligger en slik garanti fra utleierens side, om at husrommet skulle inneholde visse egenskaper, vil ofte være et spørsmål om tolking av partenes leieavtale. Utleieren blir her ansvarlig uavhengig av skyld dersom husrommet alt på avtaletiden avvek fra det utleieren hadde gitt løfte om.

Det framgår alt av § 2-2 at husrommet ved overleveringen skal være i samsvar med de krav som følger av leieavtalen. Dersom ikke noe er avtalt, setter § 2-2 annet ledd opp visse minstekrav til husrommets tilstand. Ikke alle opplysninger som utleieren gir kan regnes som en tilsikring. Forutsetningen må være at leieren på grunnlag av opplysningens betydning og måten den er gitt på hadde særlig grunn til å forutsette at forholdet ikke skulle avvike fra det opplyste. For eksempel kan utleieren ved visningen av husrommet ha kommet med særlige opplysninger som leieren har fått særlig tillit til. Dersom det i leieavtalen er brukt uttrykk som «tilsikring» eller «garanti», må dette vektlegges. Men det bør kreves at garantien skal gjelde særlige egenskaper ved husrommet.

Det forutsettes at avviket fra det som var tilsikret forelå alt ved inngåelsen av leieavtalen. Utleieren blir ikke ansvarlig på dette grunnlaget dersom husrommet på et senere tidspunkt blir påført en skade ved et hendelig uhell, slik at den ved leveringen ikke er i samsvar med det som utleieren garanterte for. Men avviket fra avtalen er fortsatt en mangel og utleieren kan være erstatningsansvarlig på annet grunnlag.

Bestemmelsen må utfylles av lovfestede og ulovfestede regler om ansvar på objektivt grunnlag. Det er sikker rett at utleieren blir ansvarlig dersom misligholdet eller tapet kan føres tilbake til finansieringssvikt fra hans side. Det samme gjelder i stor grad dersom misligholdet eller tapet skyldes at utleieren har en uriktig oppfatning om egne plikter etter leieavtalen. Er mangelen rettslig, blir utleieren objektivt ansvarlig i samsvar med § 2-16, jf. nedenfor.

Til § 2-14 Erstatningsansvarets omfang

Paragrafen regulerer omfanget av utleierens erstatningsansvar ved forsinkelse og mangler. Den inneholder de grunnleggende regler om hvilke tapsposter som skal erstattes og beregningen av disse. Sondringen mellom direkte og indirekte tap har betydning for kontrollansvaret, som bare omfatter direkte tap, jf. § 2-13 tredje ledd. Tilsvarende bestemmelse finnes i kjøpsloven § 67 og avhendingsloven §§ 7-1 og 7-2. Departementet viser ellers til omtalen av erstatningsansvarets omfang under punkt 6.5.2.

Første ledd første punktum tar utgangspunkt i prinsippet om full erstatning for tap og utgifter som skyldes misligholdelse av en avtale. Leieren skal stilles i den samme økonomiske situasjon som om utleieren oppfylte leieavtalen på riktig måte. Men erstatningen skal bare dekke leierens faktiske nettotap. Dette medfører at dersom parten på grunn av misligholdet har unngått en kostnad som ville ha påløpt dersom leieavtalen hadde blitt riktig oppfylt, skal denne kostnaden trekkes i fra. For eksempel sparte utgifter til elektrisitet og fyring.

Første ledd annet punktum begrenser retten til erstatning til tap som en med rimelighet kunne ha forutsatt som en mulig følge av misligholdet. Bestemmelsen gir ikke uttrykk for noen skyldregel, men for at leieren ikke kan kreve erstattet ethvert tap som på en eller annen måte kan tilbakeføres til avtalebruddet. Denne begrensningen følger alt av den tradisjonelle læren om påregnelighet. Bestemmelsen gir en viss retningslinje for fastsettelsen av erstatningen, som utelukker erstatning for mer fjerne og avledede uvisse følger av misligholdet. Forutsetningen er at det foretas en vurdering av om tapets art og omfang med rimelighet kunne ha vært forutsatt som en følge av vedkommende mislighold. Hva partene selv rent faktisk forutså eller burde ha forutsett, er i prinsippet ikke relevant.

Annet ledd fastslår hva som skal regnes som indirekte tapet. Alt annet tap som er en følge av misligholdet er direkte tap i forhold til både §§ 2-13 og 2-14. Hva som er direkte tap framgår ikke uttrykkelig av bestemmelsen - men følger motsetningsvis av bestemmelsens utforming. Typiske direkte tapsposter vil være ekstrautgifter med å leie alternativt husrom. Ved vurderingen av om tapet skal regnes som direkte eller indirekte, er det ikke avgjørende om den skadelidende part har hatt direkte utgifter til en utenforstående, eller om tapet har ført til ekstra interne kostnader.

Dersom loven gir utleieren - eller leieren - en uttrykkelig rett til å få dekket de nærmere angitte kostnader, følger erstatningsplikten direkte av den konkrete bestemmelsen og ikke av § 2-14, hvis det da. ikke blir vist direkte til bestemmelsen her, jf. § 5-8.

Definisjonen av «indirekte tap» er delt opp i tre grupper:

Annet ledd bokstav a gjelder tap i form av «driftsavbrudd». Det vil si tap som er en følge av minsket eller bortfalt produksjon. Dette omfatter for eksempel tap som utleierens mislighold påfører leieren ved at leierens virksomhet må stoppe på grunn av manglende vedlikehold av husrommet. Leieren kan bli hindret fra å inngå framtidige avtaler om leveranse eller han mister muligheten til å oppfylle løpende avtaler innen fastsatt frist. Regelen må også gjelde dersom utleierens mislighold også medfører dårligere kvalitet på leierens produkt.

Annet ledd bokstav b gjelder de tilfellene der misligholdet fører til at leieren går glipp av fortjeneste fordi han får problemer med avtaler med tredjeperson. For eksempel kan leieren ha inngått en avtale om en leveranse. Leveransen kan tenkes å bli forsinket fordi leieren ikke får disponere det leide lokalet. Det kan da oppstå et fortjenestetap for leieren dersom tredjeperson hever avtalen eller krever prisavslag. Annet tap i forholdet til tredjeperson må regnes som direkte tap.

Annet ledd bokstav c gjelder de tilfellene der misligholdet fører til skade på leierens ting. For eksempel kan leieren få skade på møbler eller inventar etter en vannlekkasje som er en følge av utleierens manglende vedlikehold av rørsystemet i boligen. Leieren kan da pådra seg utgifter til reparasjon eller til nyinnkjøp.

Tredje ledd inneholder to generelle unntak fra annet ledd. Leieren har etter fjerde ledd plikt til å begrense tapet. Departementet mener at det som regel vil være rimelig at kostnader ved tiltak som begrenser vedkommende tap blir regnet som direkte tap. Dette er tap som ofte kan sammenlignes med utgifter til midlertidig husrom, enten der det foreligger forsinkelse eller der det foreligger en mangel som gjør husrommet ubrukelig. Det er ikke rimelig at slike kostnader skal stå i en annen stilling enn andre direkte utlegg. Ofte vil kostnader som begrenser et tap falle utenfor annet ledd og slik bli regnet for direkte tap. Departementet har etter modell fra kjøpsloven § 67 tredje ledd funnet grunn til å presisere uttrykkelig at slike kostnader ikke er indirekte tap.

Kostnader med vanlige tiltak som kompenserer for at husrommet er forsinket eller mangelfullt, skal alltid regnes som direkte tap. Dette kan også være løsninger som blir satt i verk for å hindre rene ulemper med forsinkelsen eller mangelen. Tiltaket som blir satt i verk, trenger ikke alltid kompensere for et økonomisk tap.

Kostnader ved tiltak som begrenser et direkte tap, skal regnes som direkte tap, selv om tiltaket også får betydning i forholdet til tap som i utgangspunktet faller inn under annet ledd. Det kan for eksempel gjelde kostnader med provisoriske ordninger som gjør at husrommet kan brukes også før en mangel er rettet. Men det framgår av ordlyden at kostnadene må ha ført til at tapet begrenses. Utgifter som ikke har ført til noen begrensning, kan leieren ikke få dekket.

Dette framgår for så vidt også av fjerde ledd - som pålegger leieren gjennom rimelige tiltak å begrense sitt tap. Forsømmer han dette, må han selv bære en tilsvarende del av tapet. Leieren må aktivt forsøke å redusere sitt tap. Hvilke tiltak som skal være aktuelle, beror på det konkrete forhold. Ofte kan det være nødvendig å gjøre noe raskt for å unngå at tapet blir større. Ved vurderingen må det tas hensyn til hva som med rimelighet kunne forventes av vedkommende på det tidspunktet da misligholdet oppstod. Det må også tas hensyn til at leieren kan trenge en viss tid til å finne ut hvilke tiltak som er mest formålstjenlige. Det må også tas hensyn til om det er leie av bolig eller leie av lokale. Det må kreves mer av en leier av lokale (næringsleier) enn en leier av bolig.

Femte ledd inneholder en generell bestemmelse om lemping av ansvaret. Ansvaret kan settes ned dersom det vil virke urimelig for utleieren ut fra størrelsen på tapet, sett i forhold til det tap som vanligvis oppstår i liknende tilfelle, og ut fra forholdene ellers. Kjøpsloven har tilsvarende bestemmelse, jf. § 70 første ledd, jf. erstatningsloven § 5-2. Det har likevel ikke vært formålet å åpne for en fri fastsetting av erstatningen. Bestemmelsen har som formål å dekke unntakstilfellene der den normale utmålingen slår særdeles skjevt ut.

Det må kreves en nokså klar urimelighet for leieren. Ved vurderingen må det tas hensyn til tapets størrelse i forhold til det tap som vanligvis oppstår i liknende tilfelle, og forholdene ellers. Dette kan gjelde i tilfeller der det oppstår individuelle tap for leieren som utleieren vanskelig kunne forutse. Et viktig ledd i vurderingen vil være forholdet mellom det individuelle tap og et normaltap i liknende tilfeller - men det må også tas hensyn til andre forhold, herunder graden av forsømmelse og feil, og leierens opptreden etter at misligholdet har oppstått. Det må også tas hensyn til muligheten for forsikring og i hvilken utstrekning leieren har gjort utleieren oppmerksom på hvilke særlige tap som kan oppstå ved mislighold. Lempingen blir i alle tilfelle aktuelt å vurdere der erstatningen ikke begrenses av andre regler, jf. fjerde ledd.

Sjette ledd gir partene mulighet til å avtale at det ikke skal betales erstatning for indirekte tap som går inn under annet ledd. Det framgår av § 1-2 annet ledd at kapittel 2 kan fravikes ved avtale om lokale. Bestemmelsen har følgelig betydning ved leie av bolig. Hovedregelen i § 1-2 første ledd er at det ikke kan avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven.

Til § 2-15 Rett til å holde leie tilbake

Paragrafen lovfester leierens adgang til å holde tilbake leie ved mangler og forsinkelse fra utleierens side. Departementet viser til den nærmere omtalen av leierens tilbakeholdsrett under punkt 6.7. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets utkast til § 2-15. Departementet viser her til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 119-120:

«Bestemmelsen innebærer at leieren har en alminnelig adgang til å holde tilbake avtalt leie til sikkerhet for krav som følge av utleiers kontraktsbrudd. Kravets art er uten betydning; såvel krav på retting som avslag i leie og erstatning kan sikres ved å holde leie tilbake.

Det må foreligge et kontraktsbrudd fra utleiers side dersom leieren skal kunne holde leie tilbake med hjemmel i denne bestemmelse. Det kreves imidlertid ikke at misligholdet er konstatert på det tidspunkt leien skal betales; er det klart at utleieren vil misligholde sine plikter, kan leieren under henvisning til dette holde tilbake leie.

Leieren kan ikke holde tilbake et større beløp enn det som må anses nødvendig for å sikre kravene han har fått som følge av kontraktsbruddet. Stilles ikke husrommet til disposisjon som avtalt, følger det av § 2-11 første ledd første punktum at leieren kan holde hele den avtalte leien tilbake. I andre tilfelle kan leieren ikke helt generelt unnlate å betale leie under henvisning til at det foreligger mangler eller (partiell) forsinkelse. Leieren må beregne hvor stort kravet er, og i den utstrekning den avtalte leie overstiger kravet mot utleieren, må det overskytende betales på vanlig måte.

Har leieren feilberegnet kravets størrelse, og derfor holdt tilbake et større beløp enn hva han hadde krav på, er det ikke dermed sagt at det foreligger betalingsmislighold fra hans side. Etter lovteksten har han rett til å holde tilbake så mye at det «sikrer» kravene mot utleieren, og i dette uttrykk ligger det innebygget et visst slingringsmonn. Leieren kan, uten å gjøre seg skyldig i betalingsmislighold, holde tilbake et noe større beløp enn hva han har til gode hos utleieren. Hvor stort dette slingringsmonnet er, må avgjøres på grunnlag av de konkrete forhold. Det vil ofte være naturlig å stille moderate krav til leierens aktsomhet da det jo er utleiers mislighold som er årsaken til problemene. Bare dersom leieren holder tilbake klart mer enn han har krav på, bør utleieren kunne gjøre gjeldende de vanlige følger av manglende betaling.

Det er leieren som bærer risikoen for at han virkelig har et krav mot utleieren. Viser det seg at han tar feil når det gjelder kravets eksistens, foreligger det betalingsmislighold, og utleieren kan gjøre gjeldende de vanlige følger av forsinket betaling.»

Paragrafen her suppleres av bestemmelsen om deponering av omtvistet leie i utkastet § 3-8. Er partene uenige om hvilken leie som skal betales, kan avtalen ikke sies opp eller heves på grunn av manglende leiebetaling hvis leieren deponerer den omtvistende delen i samsvar med § 3-8, jf. merknadene til denne bestemmelsen.

Til § 2-16 Rettsmangler

Paragrafen regulerer virkningene av at utleierens hjemmel til husrommet er mangelfull (vanhjemmel). Paragrafen er i store trekk en videreføring av gjeldende lov § 17, med enkelte endringer. Departementet viser til den nærmere omtalen av rettsmangler og offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger under punkt 6.6. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets utkast til § 2-16, og departementet viser til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 120-121:

«Bestemmelsen kommer til anvendelse både der utleieren mangler eiendomsrett til eiendommen (total vanhjemmel), og der tredjemann har en begrenset rett i eiendommen som stiller seg i veien for den avtalte bruk, som leierett, servitutt, panterett, løsningsrett, m.m (partiell vanhjemmel). For så vidt angår partiell vanhjemmel, er det uten betydning om tredjemanns rett kan tinglyses som en heftelse på eiendommen, jf. tinglysingsloven av 7. juni 1935 nr. 2 § 12. Uttrykket «tredjemanns rett» omfatter derfor også kontraktsrettslige forbud som bare binder utleieren, og som ikke tar sikte på å følge husrommet ved overdragelse og begrense også en kjøpers rådighet.

Det framgår av første ledd første punktum at bestemmelsene om mangler gjelder tilsvarende dersom tredjemanns rett i husrommet er til hinder for den avtalte bruk.

Når det heter at bestemmelsene om mangler gjelder tilsvarende, innebærer det at leieren kan gjøre gjeldende alle de sanksjoner som står til rådighet ved mangler. Det er imidlertid en forutsetning at leieren har fått den faktiske rådigheten over husrommet. Blir overleveringen forsinket eller stanset som følge av at tredjemann har gjort gjeldende en rett i husrommet, må reglene om forsinkelse anvendes. Blir husrommet for eksempel tvangssolgt uten påhefte av leieretten før overleveringen til leieren er gjennomført, foreligger det forsinkelse.

Foreligger det total vanhjemmel, er vilkåret om brukshindring innfridd; leierens rett må alltid anses uforenlig med rette eiers eiendomsrett.

Har tredjemann en begrenset rett i eiendommen, må det derimot vurderes konkret om det foreligger kollisjon mellom leieretten og tredjemanns rett. Hvorvidt tredjemanns rett stiller seg i veien for den avtalte bruk, må avgjøres på grunnlag av en tolking og utfylling av henholdsvis leieavtalen og stiftelsesgrunnlaget for tredjemanns rett.

Godtroervervsreglene i tinglysningsloven § 20, jf. § 21 første ledd og § 27, kan føre til at leieren - tross tredjemanns rett - får adgang til å bruke husrommet i samsvar med leieavtalen. Dette hindrer likevel ikke leieren i å gjøre rettsmangelen gjeldende mot utleieren. Selv om leieren er i god tro, kan han ikke tvinges til å gjøre bruk av reglene om godtroerverv når det kommer for en dag at tredjemanns rett er til hinder for den avtalte bruk. Dette gjelder ihvertfall dersom utleieren var i ond tro med hensyn til den konkurrerende rett, men også ellers bør leieren kunne gjøre vanhjemmelsansvar gjeldende.

Det kan tenkes at tredjemanns rett er til hinder for den avtalte bruk i tilfelle der tredjemanns rett er stiftet etter at overlevering til leieren fant sted. At en senere stiftet rett stiller seg i veien for den avtalte bruk, er særlig aktuelt i to situasjoner. For det første kan den yngre konkurrerende rettighetshaver gå foran leieretten i prioritetsrekkefølgen fordi leieren har forsømt å sikre seg rettsvern. Videre kan det tenkes at den yngre rettighetshaver har bedre prioritet på grunnlag av positive lovregler, jf. for eksempel reglene i panteloven § 6-1.»

Annet ledd inneholder en særskilt erstatningsregel for tap som følge av vanhjemmel. Dette gjelder en vanhjemmel som leieren verken kjente eller burde ha kjent til eksisterte. Foreligger en slik vanhjemmel kan leieren kreve erstatning for tap som følge av rettsmangel uten hensyn til om utleieren kan klandres for misligholdet eller tapet. Bakgrunnen for bestemmelsen er først og fremst at utleieren står nærmest til å bære risikoen for at han har rettslig adgang til å disponere på denne måten.

Bestemmelsen gjelder både ved total og partiell vanhjemmel, og i motsetning til regelen i første ledd omfatter erstatningsregelen i annet ledd bare rettsmangler som forelå ved avtaleslutningen. Rettsmangler som har oppstått etter inngåelsen av avtalen, men før overleveringen, faller utenfor. Her gjelder de vanlige erstatningsreglene i § 2-13, jf. § 2-14. Departementet slutter seg videre til utvalgets spesielle merknader, jf NOU 1993:4 side 121:

«Det framgår av ordlyden i annet ledd at erstatning på objektivt grunnlag er utelukket dersom leieren burde kjent til tredjemanns rett i husrommet. Det er imidlertid ikke tilstrekkelig at leieren hadde kjennskap til tredjemanns rett som sådan; det kreves i tillegg at leieren burde innsett hvilken betydning forholdet hadde. Som eksempel kan nevnes tilfelle der eiendommen var pantsatt på overleveringstidspunktet. En panterett er normalt ikke til hinder for at eiendommen leies ut på vanlige vilkår. Faller leierens langvarige tidsbestemte leieavtale bort som udekket på tvangsauksjon begjært av den aktuelle panthaveren, kan en neppe si at leieren burde forstått at panteretten ville stille seg i veien for den avtalte bruk.

Tredje ledd første punktumgir reglene i første og annet ledd tilsvarende anvendelse i tilfelle der tredjemann gjør krav på å ha en rett i husrommet som er til hinder for den avtalte bruk, forutsatt at tredjemanns krav ikke er klart ugrunnet. Bakgrunnen for regelen er at leieren skal slippe å bli innblandet i en tvist mellom utleieren og tredjemann. Et krav fra tredjemanns side kan medføre usikkerhet og kostnader for leieren, og det er heller ikke utelukket at leieren må innskrenke bruken av husrommet i tiden frem til tvisten er avgjort. Hovedregelen er derfor at leieren kan gjøre gjeldende de samme krav som om tredjemanns rett var utvilsom.

Bestemmelsen forutsetter at den rett tredjemann pretenderer å ha, er til hinder for den avtalte bruk. Det er således ikke alle tilfelle av tredjemannskrav som er omfattet av bestemmelsen. Pretenderer tredjemann for eksempel å ha en panterett i husrommet på lavere prioritet enn leieretten, og leieretten har rettsvern, er dette ikke relevant. Leieren kan ikke påberope seg bestemmelsen her dersom tredjemanns krav er klart ugrunnet. Det kreves ikke at kravet er materielt berettiget; det er nok at det ikke er klart ugrunnet. En ren påstand fra tredjemanns side kan som alminnelig regel ikke være tilstrekkelig til å utløse misligholdskrav. Det samme gjelder dersom tredjemann begrunner sitt krav på en måte som åpenbart er uholdbar. Det bør imidlertid ikke stilles for strenge krav på dette punkt fordi det kan koste både tid og penger å få klarlagt om kravet er grunnløst i tilfelle der det er nærmere underbygget.

I tredje ledd annet punktumer det fastsatt at heving kan avverges dersom leieren straks stiller betryggende sikkerhet for at leieavtalen vil bli oppfylt. Bestemmelsen skal forstås på samme måte som den tilsvarende bestemmelse i § 2-12 annet ledd annet punktum.»

Til § 2-17 Offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger

Paragrafen regulerer konsekvensene av at den avtalte bruk hindres av bestemmelser i lov, forskrift eller offentlig vedtak truffet med hjemmel i lov. Paragrafen er en videreføring av gjeldende lov § 17. Departementet viser til den nærmere omtalen av offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger under punkt 6.6. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets utkast til § 2-17, og departementet viser til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 122:

«Det framgår av paragrafen at bestemmelsene om mangler gjelder tilsvarende dersom den avtalte bruk hindres av bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov. I dette ligger at utleieren bærer risikoen for at husrommet lovlig kan brukes til det formål som leieren ifølge avtalen skal anvende husrommet til.

For det første forutsetter bestemmelsen at det foreligger generelle bestemmelser eller enkeltvedtak som fastsetter innskrenkinger i bruken av det aktuelle husrommet. Generelle bestemmelser kan være gitt i form av formell lov, landsdekkende eller regional forskrift, eller i kommunal vedtekt eller plan. Enkeltvedtak som innebærer begrensninger i bruken av husrommet kan være truffet av organ for stat, fylkeskommune eller kommune.

Dernest forutsetter bestemmelsen at den avtalte bruk hindres av bestemmelsene eller vedtaket. Det er ikke nødvendig at bestemmelsene eller vedtaket hindrer bruken i sin helhet; det er tilstrekkelig dersom bruken må innskrenkes i forhold til det som opprinnelig var forutsatt.»

Kapittel 3. Leie og andre ytelser

Kapittel 3 inneholder bestemmelser om leie og andre ytelser som skal kunne kreves av leieren. Det er regler om hva som skal betales når leien ikke er avtalt. Det er bestemmelser om adgangen til å avtale sikkerhet for krav som reiser seg av avtalen. Det gjelder depositum, garanti samt forbud mot bortleie av bolig mot lån. Dernest er det bestemmelser om deponering av omtvistet leie. Om bakgrunnen for bestemmelsen viser departementet til den generelle omtalen av reglene under punkt 7. Bestemmelsene bygger i stor grad på utvalgets forslag til kapittel 3, men det er gjort noen endringer. Under omtalen av den enkelte paragraf blir det derfor i stor utstrekning vist til utvalgets spesielle merknader til bestemmelsene i NOU 1993:4 sidene 122-131.

Til § 3-1 Leien

Paragrafen slår fast at leiens størrelse skal være fastsatt til et bestemt beløp. Paragrafen har utfyllende regler for de situasjoner hvor partene har unnlatt å fastsette beløpets størrelse.

Det framgår av første leddat leien skal fastsettes til et bestemt beløp, men at det er anledning til å avtale at utgifter til strøm og brensel skal fordeles etter forbruk. Bestemmelsen svarer til utvalgets forslag til § 3-1 første ledd. Departementet viser derfor til utvalgets spesielle merknader, jf NOU 1993:4 side 122:

«Det framgår av første ledd første punktum at leien skal fastsettes til et bestemt beløp. Med «leie» menes det pengebeløp leieren skal betale som vederlag for sin bruksrett til husrommet. Det kan som hovedregel ikke avtales at leieren utenom leien skal dekke (en andel i) de utgiftene utleieren pådrar seg ved eiendommens forvaltning eller drift. Bestemmelsen representerer således en ikke ubetydelig innskrenking i avtalefriheten.»

Første ledd annet punktum inneholder et unntak fra hovedregelen i første punktum. Annet punktum gir hjemmel for å avtale at utleierens utgifter ved forbruk av elektrisitet og brensel skal fordeles forholdsmessig mellom brukerne av eiendommen. Bakgrunnen for unntaket er at disse utgiftene er forbruksavhengige, slik at det vil være umulig å beregne dem på forhånd.

Dersom partene ikke har avtalt noe om husleien, kan utleier etter annet ledd første punktum kreve «markedsleie», dvs. den leie som vanligvis oppnås ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til § 3-1 annet ledd første punktum. Departementet slutter seg til utvalgets spesielle merknader til bestemmelsen, jf. NOU 1993:4 side 122:

«Bestemmelsen i annet ledd første punktum tar sikte på tilfelle der partene ikke er kommet til enighet om leiens størrelse. Utleieren kan i så fall kreve en leie som svarer til det som vanligvis oppnås på avtaletiden ved ny utleie av liknende husrom på liknende leievilkår. Bestemmelsen skal forstås på samme måte som utkastet § 4-1, og utvalget viser til merknadene til denne.

Bestemmelsen i annet ledd første punktum kommer bare til anvendelse dersom leieavtalen ikke gir holdepunkter for en annen løsning; den skal således tjene til utfylling av de ufullstendige avtalene. Bestemmelsen bygger ellers på en forutsetning om at bindende avtale kan være kommet i stand selv om partene ikke er kommet til enighet om leiens størrelse. Er leiens størrelse ikke avtalt, og har leieren heller ikke overtatt bruken av husrommet, vil det måtte bero på en samlet konkret vurdering om bindende avtale er etablert.»

I annet ledd annet punktum er det fastsatt at dersom partene ikke blir enige om leiens størrelse, kan begge parter kreve at leien fastsettes av en takstnemnd etter bestemmelsene i § 12-2. Det vises her til de spesielle merknader til denne bestemmelsen.

Til § 3-2 Forfallstid

Paragrafen inneholder bestemmelser om forfallstid.

Første ledd første punktum fastslår at dersom ikke annet er avtalt, kan utleieren kreve leien betalt på forskudd hver måned eller annen avtalt betalingstermin. Bestemmelsen svarer til utvalgets forslag til § 3-2 første ledd første punktum. Om innholdet av bestemmelsen viser departementet til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 123:

«(...) I dette ligger at utleieren, uten hjemmel i avtalen, kan kreve at hver termin betales senest dagen før terminen tar til å løpe. Har partene ikke avtalt noe om betalingsterminens lengde, kan utleieren kreve leien betalt på forskudd hver måned. Har partene avtalt en bestemt betalingstermin, kortere eller lengre enn én måned, kan utleieren kreve hver termin betalt på forskudd.»

Første ledd annet punktum begrenser adgangen til å avtale forskudd. Det kan bare avtales forskudd for inntil én måned. Dette er en innskrenkning i forhold til dagens rett, hvor forskudd kan avtales for inntil tre måneder. Bestemmelsen er fravikelig ved lokalleie, jf. § 1-2 annet ledd. Om bakgrunnen for bestemmelsen, vises til det omtalen i de generelle motiver under pkt. 7.3.

I annet ledd er det bestemt at forfall utskytes til nærmest påfølgende virkedag dersom leien forfaller til betaling på en lørdag eller søndag, en helligdag, eller den 1. eller 17. mai. Bestemmelsen er en videreføring av gjeldende rett, og er i samsvar med utvalgets forslag til § 3-2 annet ledd, og tilsvarende regler om forfallstid i andre pengekravsforhold.

Tredje ledd slår fast at forfallstidspunktet utskytes i det tidsrom leieren er avskåret fra å betale på grunn av kvalifiserte hindringer som han ikke kan overvinne. Bestemmelsen er i samsvar med utvalgets utkast til § 3-2 tredje ledd, og departementet viser til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 123-124:

«(...) Det er grunn til å framheve at den foreslåtte bestemmelsen innebærer at forfallstidspunktet i enhver henseende utskytes inntil forholdene igjen blir slik at det er mulig for leieren å gjøre opp med utleieren. Så lenge hindringen vedvarer, påløper det for eksempel ikke morarenter på leiekravet, og på samme måte suspenderes foreldelsesfristen for kravet. Bestemmelsen går altså lenger enn til bare å frita leieren for erstatningsansvar som følge av betalingsmislighold.

Bakgrunnen for regelen er behovet for å verne leieren mot bortfall av leieretten som følge av betalingsmislighold. Liknende bestemmelser finnes blant annet i kjøpsloven § 52 første ledd og avhendingsloven § 5-2 første ledd.

Bestemmelsen krever for det første at det foreligger et ytre forhold som hindrer betaling i rett tid. I lovteksten er det nevnt to eksempler på slike hendinger, nemlig stans i samferdselen eller betalingsformidlingen.

Videre kreves det at hindringen ligger utenfor leierens kontroll. Det må således være tale om en hindring som ligger utenfor det leieren har praktiske muligheter til å påvirke og kontrollere. I denne forbindelse er det grunn til å understreke at leieren forutsetningsvis alltid kan kontrollere sin egen økonomi.

Endelig kreves det at hindringen er av en slik karakter at leieren ikke kan forventes å overvinne den. Hvilke krav som kan stilles til leieren, må vurderes konkret i det enkelte tilfelle, men det bør stilles forholdsvis strenge krav til leieren. Han plikter på en lojal måte å medvirke til at utleieren får sitt tilgodehavende til riktig tid. Kan han uten rimelig kostnad eller ulempe stille beløpet til kreditors disposisjon innen forfall, plikter han å gjøre det. Har partene for eksempel avtalt betaling via bankgiro, og betalingen hindres av bankstreik, må leieren betale (...) ved personlig fremmøte hos utleieren med mindre dette vil medføre urimelig utgift eller ulempe. Er leieren avskåret fra å ta ut penger fra banken på grunn av den pågående streiken, kan det tenkes at dette forhold i seg selv er relevant som fritaksgrunn etter tredje ledd.»

Til § 3-3 Oppgjørsmåte

Paragrafen inneholder bestemmelser om betaling av leien.

Etter første ledd første punktum kan utleieren gi nærmere anvisning om overføringsmåten, dersom dette ikke medfører merutgifter eller vesentlig ulempe for leier. Anvisning kan gjelde krav om overføring til konto på en bestemt måte eller utbetaling av kontanter. Leier vil vanligvis ikke ha noen berettiget interesse i å motsette seg at oppgjør skjer på en bestemt måte, f eks innbetaling til en bestemt konto. Dette kan imidlertid stille seg annerledes dersom den oppgjørsmåte utleier anviser er meget tungvint eller fordyrende. I slike tilfeller vil ikke leier være forpliktet til å følge anvisningen. Dersom utleierens anvisning medfører at leier må anskaffe seg betalingskort, gi fra seg fullmakt over konto e l, vil dette måtte anses som en vesentlig ulempe.

Bestemmelsene i første punktum modifiseres i første ledd annet punktum, hvor det slås fast at leier alltid skal ha anledning til å betale skyldig leie gjennom bank. Bestemmelsen svarer til utvalgets utkast til § 3-4 første ledd. Det vises derfor til utvalgets spesielle merknader til bestemmelsen, jf. NOU 1993: 4 side 124:

«Det framgår av første ledd at leieren alltid har rett til å betale skyldig leie gjennom bank (...). Bestemmelsen må ses på bakgrunn av at leien gjerne betales terminvis, ofte gjennom en årrekke. Leieren har under slike forhold behov for å kunne betale skyldig leie på annen måte enn ved personlig frammøte hos utleieren. Det er også grunn til å understreke at oppgjør gjennom (...) bank ikke innebærer særlig risiko for utleieren. Som oftest vil denne oppgjørsmåte være til fordel for begge parter.»

Av første ledd tredje punktum fremgår det at leieren aldri plikter å overføre leie til utlandet. Slik overføring vil ofte koste en del. Det framgår av annet ledd når betaling anses for å ha skjedd dersom leier betaler gjennom bank. Bestemmelsen svarer til utvalgets utkast til § 3-4 annet ledd, men det er justert noe på grunn av de endringer som er skjedd ved at postens betalingstjenester nå er organisert i Postbanken. For øvrig viser departementet til utvalgets spesielle merknader, jf NOU 1993:4 sidene 124 og 125:

«Det framgår av annet ledd bokstav a at betaling i forhold til forfallsreglene skal anses skjedd når beløpet er avgitt til bank (...). Dette alternativ tar sikte på tilfelle der leieren innbetaler et kontantbeløp til den aktuelle institusjonen. Her vil en vanligvis måtte ta utgangspunkt i dato for stempling på institusjonens kvittering. På hvilket tidspunkt beløpet faktisk kommer fram, er som utgangspunkt uten betydning. Bestemmelsen forutsetter at beløpet innbetales til en institusjon her i riket. Bakgrunnen for dette er at det kan ta lang tid å overføre penger over landegrensene.

I bokstav b er det fastsatt at leien anses betalt den dagen betalingsoppdrag er avgitt til bank (...) her i riket, forutsatt at det er dekning for oppdraget. Bestemmelsen tar sikte på tilfelle der leieren belaster egen konto i institusjonen. Et slikt betalingsoppdrag kan leveres personlig over skranken, legges i girokasse eller sendes i posten (....). Betaling anses for skjedd på det tidspunkt oppdraget er avgitt til (...) banken, det vil i praksis si dato for stempling på brevet eller på institusjonens kvittering.

Når det gjelder bokstav b, vil utvalget understreke at uttrykket «betalingsoppdrag» tar sikte på den enkelte innbetaling. De tilfelle hvor leieren har gitt banken eller postverket et fast betalingsoppdrag, faller med andre ord utenfor paragrafen her. Det avgjørende i disse tilfellene må være tidspunktet for bankens (....) utføring av oppdraget (belastning av oppdragsgivers konto).»

Til § 3-4 Betaling for elektrisitet og brensel

Paragrafen gjelder bestemmelser om oppgjøret der det er avtalt at leier skal betale ekstra for utleiers kostnader til elektrisitet og brensel. Paragrafen er i det alt vesentlige en videreføring av gjeldende husleielov.

I første ledd slås det fast at leieren kan kreve innsyn i utleiers regnskap over forbruk av elektrisitet og brensel i eiendommen dersom det er avtalt at leier skal betale særskilt for slike utgifter. Dette kan være utgifter til lys og varme i fellesarealer, ventilasjon, klimaanlegg o.l. Dersom utgiftene skal dekkes gjennom den ordinære leie, gjelder ikke bestemmelsen. Det fremgår ikke hvordan utgiftene skal fordeles. Dette forutsettes regulert i avtale eller sedvane.

Annet ledd inneholder bestemmelser som gir leierne i eiendom med felles anlegg for levering av varme eller varmt vann rett til å kreve installert apparat for måling av den enkeltes forbruk. Bestemmelsen er i samsvar med utvalgets utkast til § 3-5 annet ledd, og departementet viser til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 125:

«Det framgår av annet ledd første punktum at leierne i en eiendom med felles anlegg for levering av varme og varmt vann, kan kreve installert apparat for måling av den enkeltes forbruk. Etter utvalgets oppfatning er det hensiktsmessig å gi leierne rett til å kreve slike målere installert. På denne måten kan den enkeltes forbruk beregnes eksakt, og dermed vil ingen betale for annet enn eget forbruk. I disse tilfellene gjelder det levering av varme og varmt vann til boligene eller lokalene i eiendommen, for eksempel ved sentralvarmeanlegg.

Bestemmelsen er ikke begrenset til bare å gjelde eiendommer med flere boliger; også småhus, herunder tomannsboliger, omfattes av bestemmelsen.

Det er opp til leierne å avgjøre om målere skal kreves installert. Siden kostnadene forbundet med installeringen skal utliknes på leierne, bør det kreves et kvalifisert flertall dersom et mindretall skal påtvinges måleapparater. Det er derfor et krav at minst to tredjedeler av alle leierne krever måleapparat installert. Det er bare leierne som har stemmerett i dette spørsmålet; bor utleieren selv i eiendommen, er han, på samme måte som i gjeldende lov, uten stemmerett. Det samme gjelder framleiere; stemmeretten tilkommer her framutleieren.

Det framgår av annet ledd annet punktum at utleieren kan kreve at omkostningene som påløper ved installeringen, blir utliknet på leierne (...). Utleieren kan allikevel tidligst kreve kostnadene utliknet etter at apparatene er ferdig montert i husrommet. Av hensyn til leierne, kan ikke utleieren kreve samtlige utgifter dekket straks; kostnadene må fordeles over et tidsrom på minst ett år.»

Det følger av tredje ledd at i forhold til reglene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13 skal krav som nevnt i første og annet ledd regnes som leie.

Til § 3-5 Depositum

Paragrafen inneholder bestemmelser om adgangen til å kreve sikkerhet for skader på eiendommen som leier er ansvarlig for samt andre krav etter leieavtalen. Paragrafen er i det alt vesentlige en videreføring av gjeldende husleielov og i samsvar med utvalgets forslag, med enkelte unntak blant annet når det gjelder frigivelse av depositumsbeløpet.

I første ledd gis det adgang til å avtale depositum til sikkerhet for skyldig husleie, skader på husrommet, utgifter ved fravikelse og for andre krav som reiser seg av avtalen. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til § 3-6, og departementet viser til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 125 og 126:

«I første ledd første punktum er det bestemt at partene kan avtale at leieren skal deponere et pengebeløp oppad begrenset til summen av seks måneders leie til sikkerhet for krav på skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og andre krav som reiser seg av leieavtalen.

De krav som kan sikres gjennom et depositum, er krav som reiser seg av leieavtalen. Lovteksten inneholder en del eksempler på slike krav, men denne oppregningen er ikke uttømmende.

At utleieren har annen sikkerhet for sine krav, for eksempel pantesikkerhet, garanti eller forskuddsbetalt husleie, er ikke til hinder for at partene avtaler at leieren skal betale depositum i tillegg, men depositum og garanti skal sammenlagt ikke svare til mer enn seks måneders husleie.»

Dette fremgår av § 3-6. Departementet slutter seg videre til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 126:

«Bestemmelsen i første punktum angir bare hvilke krav som kan sikres ved depositumet. Det er således ikke noe til hinder for at partene avtaler at bare bestemt angitte krav skal være sikret. Er det for eksempel avtalt at depositumet skal sikre eventuelle erstatningskrav som følge av skader på husrommet, kan ikke utleieren kreve dekket skyldig leie. Foreligger det ingen spesiell avtale, er imidlertid ethvert krav som reiser seg av leieforholdet, sikret ved depositumet.

Uttrykket «leie» i første punktum omfatter bare det beløp som er nevnt i § 3-1 første ledd første punktum.»

Dette innebærer at utgifter som leieren eventuelt skal bære etter bestemmelsene i § 3-4, ikke skal tas med ved beregningen av høyest lovlige depositum. Om muligheten for å endre størrelsen på depositumet, slutter departementet seg til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 126:

«I første ledd annet punktum er det bestemt at det kan avtales at depositumet skal endres i takt med endringer i leien. Er dette avtalt, vil depositumet stå i et bestemt forhold til den avtalte leie slik denne er til enhver tid. Uten hjemmel i avtalen kan ingen av partene kreve det opprinnelige depositum justert opp eller ned under henvisning til at leien er endret.»

Annet ledd inneholder bestemmelser om hvordan det deponerte beløp skal plasseres. Beløpet skal settes på særskilt konto med vanlige rentevilkår i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Om forståelsen av bestemmelsen viser departementet til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 126:

«Utvalget antar at det vanlige vil være å plassere midlene i bank, men det er ikke grunn til å utelukke andre institusjoner fra ordningen.

Den aktuelle kontoen må være særskilt. I dette ligger at innestående skal være utskilt fra såvel leiers som utleiers øvrige midler. Etter utkastet kan det således ikke avtales depositum i den form at utleieren gis rett til å disponere over beløpet så lenge leieforholdet varer (irregulært depot). Formålet med depositumet er å skaffe utleieren sikkerhet mot sviktende evne eller vilje til betaling -- ikke å sikre utleieren en kredittytelse.

Når beløpet blir satt inn på særskilt konto i finansinstitusjon, er innestående beskyttet mot utleiers kreditorer; pengene tilhører ikke utleieren, og de er holdt avsondret fra hans midler.

Skulle leieren bli utsatt for kreditorpågang, er utleiers interesser sikret på samme måte. Såvel leierens konkursbo som enkeltforfølgende kreditor må respektere utleiers fortrinnsrett til å søke dekning i depositumet. Leierens kreditorer kan bare søke dekning i det beløp som er tilbake etter at utleieren har fått det som tilkommer ham, og de kan ikke kreve dekning i depositumet før leieforholdet er brakt til opphør.»

Det kreves at beløpet plasseres på en konto med vanlige rentevilkår. Bakgrunnen for regelen er å sikre leieren en normal avkastning av depositumet. Bestemmelsen bygger på en forutsetning om at finansinstitusjoner gir renter på innskuddskonti. Skulle det alminnelige rentenivået utvikle seg slik at finansinstitusjoner ikke gir renteavkastning på tilsvarende innskudd, bør heller ikke leieren kunne kreve slik avkastning; det ville innebære et krav om å stille leieren gunstigere enn andre innskytere, og det har ikke vært meningen.

I tredje ledd første punktum slås det fast at ingen av partene skal kunne disponere over beløpet på egen hånd. Bestemmelsen gjelder hovedstolen, adgangen til å disponere rentene er regulert i annet punktum. Om adgangen til å disponere midlene, viser departementet videre til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 126:

«Så lenge leieforholdet består, kan ingen av partene disponere over beløpet på egen hånd. Formålet med bestemmelsen er først og fremst å framheve at begge parter, så lenge leieforholdet varer, er avskåret fra å ta ut penger fra kontoen på egen hånd. Bestemmelsen innebærer ikke at leieren er avskåret fra å foreta disposisjoner over innestående beløp som ikke er i strid med utleiers interesser. Utvalget legger til grunn at leieren for eksempel kan overdra eller pantsette innskuddet til andre, men erververen vil i så fall ikke få noen sterkere stilling enn hva leieren selv hadde. Siden depositumet først kan kreves utbetalt etter leieforholdets opphør, og bare i den utstrekning det overstiger utleiers krav mot leieren i anledning leieforholdet, er beløpet imidlertid lite egnet som omsetningsobjekt. For utleieren kan kravet på utbetaling fra kontoen inngå i et faktoringpant etter pantelovens § 4-10.»

Bestemmelsen i tredje ledd annet punktum regulerer råderetten over opptjente renter. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets utkast til § 3-6 tredje ledd annet punktum, og departementet viser til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 126 og 127:

«(...) Det er her bestemt at leieren kan kreve rentene utbetalt fra finansinstitusjonen. I dette ligger at rentebeløpet ikke i noen henseende anses som en del av depositumet; leieren kan kreve rentene utbetalt fra institusjonen uten medvirkning eller godkjenning fra utleiers side. Dersom leieren av en eller annen grunn avstår fra å kreve rentene utbetalt, øker ikke utleiers sikkerhet tilsvarende. Det er bare hovedstolen -- ikke rentene -- som er undergitt reglene i denne paragraf. Rentekravet kan således overdras, pantsettes og beslaglegges av leierens kreditorer og konkursbo på samme måte som andre ordinære uklausulerte innskudd. Når utleieren aldri kan nyttiggjøre seg renter av innskuddet, henger det sammen med at depositumet skal stå i et visst forhold til den avtalte leie, jf. første ledd. Det er også grunn til å understreke at partene har avtalt at depositumet skal være av en viss størrelse; det ville være en tilfeldig fordel for utleieren om denne kunne legge beslag på et større beløp enn hovedstolen. Den foreslåtte ordning vil heller ikke medføre administrative eller praktiske problemer for utleieren i og med at leieren kan disponere over rentene uten hans medvirkning.»

Ved utleie av visse elev- og studentboliger kan det avtales at rentene skal tilfalle utleieren, jf utkastets § 12-3 fjerde ledd og omtalen av denne bestemmelsen under pkt. 15.3.

Fjerde ledd inneholder bestemmelser om frigivelse av depositumsbeløpet ved leieforholdets opphør. Den foreslåtte ordning medfører endringer i forhold til någjeldende husleielov og utvalgets forslag.

I henhold til fjerde ledd første punktum kan både leier og utleier kreve utbetaling av det deponerte beløp i samsvar med den annen parts skriftlige samtykke, rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom. Såframt ett av disse vilkårene foreligger har finansinstitusjonen plikt til å utbetale beløpet til den part som har satt fram kravet. Utbetalingen vil da skje med befriende virkning for banken. Skal finansinstitusjon foreta utbetaling på grunnlag av samtykke fra leieren, er det et vilkår for utbetaling at samtykket er skriftlig.

Dersom det er leier som krever utbetaling, framkommer det av fjerde ledd annet punktum at banken skal gi skriftlig varsel til utleier og opplyse om at beløpet vil bli utbetalt til leieren hvis utleier ikke dokumenterer å ha reist søksmål innen én måned fra varselet ble mottatt. Bestemmelsen kommer bare til anvendelse dersom institusjonen mottar dokumentasjon for at det er reist søksmål mot leieren i anledning leieforholdet. Kopi av forliksklage, stevning eller bekreftelse fra forliksråd eller retten av at søksmål er reist, vil være tilfredsstillende dokumentasjon. Finansinstitusjonen kan ikke utbetale innskuddet til leieren etter at den har mottatt slik underretning. I disse tilfellene er det på det rene at utleieren har fremmet krav mot leier, og da er det naturlig at beløpet blir stående på kontoen til saken er avgjort endelig.

Dersom banken ikke mottar slik dokumentasjon innen fristen og leieren ikke trekker kravet tilbake, går det fram av fjerde ledd tredje punktum at banken kan utbetale beløpet til leieren med frigjørende virkning.

Til § 3-6 Garanti

Paragrafen begrenser adgangen til å avtale at leieren skal stille garanti for oppfyllelsen av sine plikter etter leieavtalen. Bestemmelsen svarer til utvalgets utkast til § 3-7. Departementet viser til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 127 og 128:

«Det framgår av første punktum at det kan avtales at leieren skal stille garanti til sikkerhet for krav på skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og for andre krav som reiser seg av leieavtalen. At utleieren har annen sikkerhet for sine krav, for eksempel pantesikkerhet, depositum eller forskuddsbetalt husleie, er ikke til hinder for at partene avtaler at leieren skal stille garanti i tillegg. Er det avtalt depositum (...), får dette likevel betydning for adgangen til å avtale garanti, jf. nedenfor.

Annet punktum setter grenser for garantibeløpets størrelse; garantibeløpet kan sammen med eventuelt depositum (...) ikke overstige summen av seks måneders husleie. Har partene avtalt depositum tilsvarende summen av seks måneders husleie, kan det ikke avtales garantisikring i det hele tatt, og svarer depositumet til summen av tre måneders leie, kan garantibeløpet maksimalt utgjøre summen av tre måneders leie. Innenfor beløpsrammen på seks måneders husleie står partene fritt; de kan avtale bare garantisikring, bare depositum (...) eller en kombinasjon av garanti og depositum.

Uttrykket «leie» omfatter bare det beløp som er nevnt i § 3-1 første ledd første punktum.»

Utgifter som leieren eventuelt skal dekke etter reglene i § 3-4 skal ikke tas med i beregningen av høyest lovlige garantibeløp. Innen den ramme som her er trukket opp, står partene fritt til å avtale garantiens størrelse. For øvrig slutter departementet seg til utvalgets omtale av garantier, jf. NOU 1993:4 side 128:

«Garantien kan være stilt av ordinære finansinstitusjoner, av arbeidsgivere eller av privatpersoner. Hva som skal til for å gjøre garantien aktuell, må fastlegges ved en tolking og utfylling av garantiavtalen. Hvilke krav som er sikret under garantien, beror i prinsippet på en tolking av garantiavtalen. Har en ikke konkrete holdepunkter i garantiavtalen, synes det nærliggende å legge til grunn at alle krav som reiser seg av leieavtalen er sikret.»

Departementet har tatt inn en bestemmelse om at såkalte on demand-vilkår ikke kan avtales med virkning for leierens regressansvar. Bestemmelsen kan ikke fravikes i boligleieforhold.

Til § 3-7 Forbud mot andre ytelser ved leie av bolig

Paragrafen forbyr avtale om at leieren skal betale andre og større beløp enn angitt i §§ 3-1 og 3-4 til 3-6. Dersom dette forbud blir overtrådt, kan leieren kreve det for meget betalte tilbake med renter beregnet etter forsinkelsesrenteloven. Bestemmelsen er en videreføring av gjeldende husleielov § 11 sjette ledd og tilsvarer utvalgets utkast til § 3-8.

Hovedbestemmelsen er inntatt i første ledd. Partene er avskåret fra å avtale at leiren skal betale andre eller større pengebeløp enn angitt i §§ 3-1 og 3-4 til 3-6. Dette innebærer blant annet forbud mot å inngå nye avtaler om at leieren som vilkår for en leierett til bolig skal yte utleieren eller andre et pengelån (obligasjonsbolig). Det vil heller ikke være adgang til å avtale at leieren skal betale en andel av eiendomsskatter, offentlige avgifter eller lignende ved siden av leiesummen. Bestemmelsen må også forstås slik at det ikke vil være adgang til å belaste leier med omkostninger i forbindelse med opprettelse av leiekontrakt eller depositumskonto. Bakgrunnen for bestemmelsen er omtalt under pkt. 7.2. Departementet viser for øvrig til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 128:

«Uttrykket «andre beløp» tar også sikte på plasseringsmåten når det gjelder depositum (..). Dersom beløpet ikke er plassert på særskilt konto slik som fastsatt, er dette i strid med bestemmelsen her, og leieren kan kreve beløpet tilbakebetalt etter bestemmelsen i annet ledd.»

At det ikke kan avtales større beløp enn angitt i §§ 3-1 og 3-4 til 3-6, får bare betydning for avtale om dekning av utgifter ved levering av elektrisitet, brensel, samt depositum eller garanti. Departementet viser for øvrig til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 på sidene 128-129:

«Så langt det gjelder leien, framgår det av § 4-1 at det ikke kan avtales en urimelig høy husleie.

Bestemmelsen gjelder bare for pengeytelser, noe som innebærer at det er adgang til å avtale at leieren skal stille pantesikkerhet for krav som reiser seg av leieavtalen.

Det framgår av annet ledd første punktum at leieren alltid kan kreve tilbakebetaling eller erstatning dersom han har betalt beløp i strid med første ledd.

Uttrykket «eller erstattet» i første punktum tar sikte på tilfelle der leieren har stilt garanti for et beløp ut over summen av seks måneders leie. De merkostnadene som derved påløper, kan kreves erstattet av utleieren.

Når det heter at leieren alltid kan kreve tilbakebetaling eller erstatning, innebærer det at partenes subjektive forhold er uten betydning. Selv om leieren positivt visste at det ikke var adgang til å avtale for eksempel et pengelån som vilkår for leieretten, er han ikke avskåret fra å kreve tilbakebetaling. Videre innebærer bestemmelsen at leieren ikke kan godkjenne disposisjonen, og retten til å kreve tilbakebetaling kan heller ikke tapes ved passivitet e.l.

Det framgår videre av annet punktum at avtalen for øvrig er bindende selv om leieren krever tilbakebetaling eller erstatning. At leieren krever tilbakebetaling av ulovlige ytelser, gir altså ikke utleieren adgang til å gå fra leieavtalen. Tilbakebetaling av den ulovlige ytelsen er heller ikke å anse som en bristende forutsetning for avtalen, og avtalebestemmelse om at leieavtalen bortfaller dersom ytelsen må restitueres, er uten rettsvirkning. At leieren krever tilbakebetaling av en ulovlig ytelse, er heller ikke saklig grunn for oppsigelse (...).

I tredje ledd er det fastsatt at kravet etter annet ledd forrentes etter den rentesats som er fastsatt med hjemmel i morarenteloven av 1976 § 3, med mindre betaleren må anses i vesentlig grad medansvarlig for overtredelsen.

Rentene løper fra den dag beløpet ble betalt og fram til leieren igjen får rådighet over midlene. Bakgrunnen for bestemmelsen er at det er nødvendig med strenge og effektive sanksjoner dersom en skal forhindre overtredelser.

Leieren har ikke krav på renter dersom han må anses i vesentlig grad medansvarlig for overtredelsen. Hvorvidt leieren i vesentlig grad er medansvarlig, må avgjøres på grunnlag av de konkrete forhold. (...) Det er bare kravet på renter som kan falle bort på grunn av leierens medvirkning, ikke kravet på tilbakebetaling av hovedstolen.»

Til § 3-8 Deponering

Paragrafen inneholder regler om deponering av omtvistet leie. Bestemmelsen tilsvarer det forslaget flertallet i utvalget har kommet med til § 3-9, og departementet viser til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 129:

«Det framgår av første ledd første punktum at utleieren ikke kan bringe leieavtalen til opphør ved oppsigelse eller heving på grunn av betalingsmislighold dersom det er uenighet mellom partene om hvilket beløp leieren plikter å betale, og leieren har deponert den omtvistede del av leien i samsvar med reglene i annet ledd.

Bakgrunnen for den foreslåtte ordningen er behovet for å verne leieren mot bortfall av leieretten som følge av mistak med hensyn til omfanget av egen betalingsplikt. Slik ordningen er lagt opp, vil partene ha en felles interesse i at tvisten blir løst etter at deponering er skjedd. Den foreslåtte ordning kan derfor bidra til at konflikter raskt bringes til opphør ved forlik, dom eller annen avgjørelse. Også utleierens interesser er ivaretatt på en rimelig måte: Etter at deponering er skjedd, løper ikke utleieren noen risiko for at leirens evne eller vilje til å betale svikter, og utleieren er likeledes vernet mot leierens kreditorer for sitt krav på utbetaling fra kontoen.

Bestemmelsen forutsetter at partene er uenige om hvilken leie som skal betales. Hva som er bakgrunnen for uenigheten partene imellom, er uten betydning. Bestemmelsen kan for eksempel få betydning dersom leieren hevder at det er avtalt en lavere leie enn hva utleieren gjør krav på, eller dersom leieren hevder å ha krav på avslag i leie som følge av mangel ved husrommet. I motsetning til gjeldende husleielov forutsetter ikke bestemmelsen at leieren har tatt noen rettslige skritt mot utleieren i anledning uenigheten.

Det er grunn til å understreke at bestemmelsen bare får selvstendig betydning dersom leieren plikter å betale et større beløp enn hva han selv er villig til å betale. I den utstrekning leierens betalingsvegring er berettiget, foreligger det ikke mislighold av betalingsplikten.

Det er bare den omtvistede del av leien som kan deponeres etter denne bestemmelsen. Den del som ikke er omtvistet, må således betales til avtalt tid.

Leieren vil ikke være tjent med å deponere mer enn det som er reelt omtvistet. Deponering i samsvar med bestemmelsen her er nemlig ikke å anse som frigjørende betaling. I den utstrekning utleieren har krav på det deponerte beløp, har leieren misligholdt sin betalingsplikt. Poenget med bestemmelsen er bare å avskjære utleieren fra å bringe avtalen til opphør som følge av betalingsforsinkelsen. Utleieren vil således ha krav på morarente av den delen av det deponerte beløp som tilkommer ham. Leieren får på sin side godskrevet rentene som finansinstitusjonen gir på depotet, men denne renten vil til vanlig ligge under morarenten.

I første ledd annet punktum er bestemmelsene i første punktum gitt tilsvarende anvendelse dersom utleieren motsetter seg at leieren gjør opp krav på skyldig leie gjennom motregning med et konnekst motkrav.

Har leieren et krav mot utleieren, følger det av vanlige motregningsregler at leieren på visse vilkår kan gjøre opp sin egen forpliktelse gjennom motregning. Det er i så fall uten betydning om motkravet har noen tilknytning til leieforholdet. Bestemmelsen i annet punktum får derfor bare betydning dersom det viser seg at leieren ikke hadde noe krav mot utleieren, eller dersom motkravet viser seg å være mindre enn hovedkravet.

Bestemmelsen forutsetter at det motkravet som leieren påberoper seg, reiser seg av leieavtalen. Dette vilkåret innebærer at det må være en viss sammenheng mellom leieforholdet og det krav leieren hevder å ha. I de fleste tilfelle vil det være forholdsvis klart om kravet reiser seg av leieavtalen eller ikke, men det kan oppstå tvilsomme grensetilfelle. Viser det seg at leieren ikke hadde noe krav mot utleieren, må en ta utgangspunkt i leierens påstand: Dersom det påståtte motkravet hadde eksistert -- ville det i så tilfelle reist seg av leieavtalen? Besvares spørsmålet bekreftende, kan leieren nytte seg av retten til deponering. Motkrav som ikke har noen tilknytning til leieavtalen, faller derimot utenfor regelen her. Dersom leieren vil motregne med krav som ikke reiser seg av leieavtalen, må han derfor ta sjansen på å gripe feil.»

I første ledd tredje punktum er det bestemt at leieren så snart som mulig må gi utleieren melding om deponeringen og begrunnelse for den. Bakgrunnen for kravet er å gjøre utleieren kjent med deponeringen, slik at han snarest mulig får anledning til å ta nødvendige skritt for å sikre sine rettigheter. Bestemmelsen er en ordensforskrift, det er derfor ikke fastsatt sanksjoner ved brudd på bestemmelsen.

Det fremgår av annet ledd første punktum at beløpet skal settes inn på konto i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Om det nærmere innhold i bestemmelsene om deponeringsmåte viser departementet til utvalgets vurderinger, jf. NOU 1993:4 sidene 129-130:

«Den ordinære framgangsmåte vil nok være å deponere i bank, men utvalget ser ikke bort fra at også andre finansinstitusjoner kan være aktuelle.

I annet ledd annet punktum er det bestemt at beløpet som hovedregel bare kan disponeres av partene i fellesskap. Normalt vil kontoen være rentebærende, og dette er penger som i utgangspunktet tilhører leieren. Etter utkastet skal leieren likevel ikke kunne kreve rentene utbetalt fra institusjonen; disse er omfattet av deponeringen. Ordningen innebærer at det deponerte beløp øker etterhvert som tiden går. Den omtvistede delen av leien øker imidlertid også, fordi utleieren kan kreve morarente av den delen av beløpet som tilkommer ham. Dette er bakgrunnen for at ordningen her er en annen enn ved depositum, (...), der leieren til enhver tid kan kreve rentene utbetalt uten medvirkning fra utleieren.

Bestemmelsen i annet ledd tredje punktum modifiserer rekkevidden av regelen i annet punktum. Det er her bestemt at beløpet kan utbetales i samsvar med rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom.»

Kapittel 4. Leieprisvern

Kapittel 4 inneholder regler om hvilken leie som lovlig kan avtales. Det er bestemmelser om årlig indeksregulering av den opprinnelige leie samt tilpassing til gjengs leie hvert tredje år. Kapittelet inneholder videre regler om tilbakebetaling av ulovlig leie, samt adgang for Kongen til å gi forskrifter om leiestopp, maksimalsatser for leie m.m. Det blir vist til den generelle omtalen av leieprisvernet under pkt. 8. Bestemmelsen bygger på Husleielovutvalgets forslag til kapittel 4. Under omtalen av den enkelte paragraf blir det derfor i stor utstrekning vist til utvalgets spesielle merknader til bestemmelsene i NOU 1993:4 sidene 131 til 136.

Til § 4-1 Det alminnelige leieprisvern

Bestemmelsen inneholder forbud mot å avtale leie som er urimelig. Bestemmelsen er en videreføring av gjeldende husleielov § 35 første ledd, men inneholder viktige nydannelser. Departementet viser til den generelle omtalen av bestemmelsen under punkt 8.2. Bestemmelsen svarer til utvalgets utkast til § 4-1. Om innholdet i bestemmelsen viser departementet til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 131 og 132:

«Bestemmelsen, som er en avtalerettslig sensurbestemmelse, går neppe lenger enn det som følger av prislovens § 18 eller avtalelovens § 36. Overtredelse av forbudet mot å avtale en urimelig høy husleie er etter utkastet ikke sanksjonert med straffe- eller inndragingsbestemmelser. Bestemmelsen gjelder både ved leie av bolig og ved leie av lokale.

Utgangspunktet i utkastet er at partene står fritt til å avtale leiens størrelse, dog med den reservasjon at det ikke er adgang til å avtale en urimelig høy leie. Bestemmelsen her er ikke til hinder for at det avtales en urimelig lav leie.

Spørsmålet om hva som er urimelig leie, må avgjøres på grunnlag av en sammenligning med markedsleien -- det vil si det beløp som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår.

Ved vurderingen må en først ta stilling til hva leieren faktisk betaler for bruksretten, og dernest til hva som er antatt markedsleie. Vurderingstemaet blir så om den avtalte leie i ikke uvesentlig grad overstiger markedsleien.

Med uttrykket «leie» menes det pengebeløp som leieren etter avtalen skal yte til utleieren som vederlag for bruksretten.

Uttrykket omfatter alle pengeytelser som leieren definitivt skal yte til utleieren; det er uten betydning om leien skal betales i en engangssum eller i terminer. Er vederlaget helt eller delvis fastsatt på grunnlag av leierens omsetning, overskudd e.l., omfattes også dette av uttrykket leie. Uttrykket omfatter også andre utbetalinger til utleieren som har samme økonomiske funksjon som den egentlige leie, for eksempel et engangsbeløp som ikke skal tilbakebetales til leieren ved avtalens opphør. En slik «kjøpesum» må likestilles med utleiers krav på ordinær leie.

Har leieren betalt innskudd, depositum eller annet beløp for å oppnå leieretten, omfattes ikke dette av uttrykket leie dersom beløpet forutsetningsvis skal tilbakebetales til leieren ved avtalens opphør. Ved vurderingen av hva som er markedsleie, må det likevel tas hensyn til slike ytelser. Jo mer byrdefulle avtalevilkårene er, jo lavere vil markedsleien være. Må leieren for eksempel yte et rentefritt lån til utleieren, vil markedsleien være lavere enn ellers.

Det forekommer at leien beregnes for en periode som ikke helt ut faller sammen med leieperioden. Det kan for eksempel tenkes at bruken skal være vederlagsfri det første året av en leieperiode på fem år, eller det kan tenkes at leieren skal betale vederlag også i tiden før husrommet stilles til hans disposisjon. I tilfelle som dette må en ta hensyn til tidsfaktoren; det samlede vederlag skal fordeles over den perioden husrommet står til leierens disposisjon.

Det er ofte avtalt at leieren skal erlegge naturalytelser, som arbeidsytelser og andre tjenester. Slike ytelser regnes ikke som leie i loven her; leiebegrepet omfatter bare pengeytelser fra leierens side. Har leieren etter avtalen forpliktet seg til å yte annet enn penger, er dette et avtalevilkår -- ikke leie. Ved fastsettingen av hva som er markedsleie for husrommet, må det tas hensyn til avtalevilkårene for øvrig; Jo mer byrdefulle plikter leieren har i så måte, jo lavere vil markedsleien være.

Beløp som overhodet ikke kommer utleieren til gode, kan vanligvis ikke regnes som leie i relasjon til bestemmelsen her. Har leieren for eksempel betalt et vederlag for påkostninger til den tidligere leieren, skal ikke dette regnes som leie. Beløpet er riktignok en del av det totale vederlaget for bruksretten sett fra leierens synsvinkel, men beløpet tilfaller ikke utleieren. Kravet om at ytelsen skal gå til utleieren, må ikke tas for bokstavelig. Setter utleieren som vilkår for å inngå avtale at leieren yter et pengebeløp til andre, må ytelsen regnes som leie.

Det pengebeløp som leieren faktisk betaler for husrommet, skal sammenliknes med det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår.

Markedsleie er det som vanligvis oppnås ved ny utleie. Det avgjørende er hva potensielle leietakere uten spesiell tilknytning til eller interesse i husrommet er villig til å betale. Om en enkelt eller noen få leietakere ut fra sitt særlige behov er villig til å betale en høyere leie enn vanlig, for eksempel en næringsdrivende som utøver en raskt ekspanderende virksomhet i nabolokalet, er en slik høyere leie ikke relevant som sammenligningsgrunnlag.

Det avgjørende er hva som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet.

Hva som tidligere ble betalt i sammenlignbare leieforhold, er i prinsippet uten interesse; har markedet gått opp eller ned i tiden før avtaleinngåelsen, skal en således se bort fra det tidligere etablerte nivå.

Oppstår det tvist om leiens lovlighet etter § 4-1 etter at leieavtalen er inngått, skal det på den annen side foretas en vurdering i etterhånd: Hva var markedsleie på dette tidligere tidspunkt? Har markedsleien gått opp eller ned i tiden etter avtaleinngåelsen, skal en se bort fra det nye nivået som er etablert. Spørsmålet er om leien var urimelig da leieavtalen ble inngått. Senere endringer i markedsforholdene skal etter utkastet fanges opp av bestemmelsene i §§ 4-2 og 4-3. Bestemmelsen i § 4-1 avviker på dette punkt fra sensurbestemmelsen i avtalelovens § 36; den sistnevnte bestemmelse åpner for vederlagsrevisjon på grunnlag av senere inntrådte forhold uten hensyn til om avtalen opprinnelig var beheftet med mangler.

Det avgjørende er hva som oppnås ved ny utleie av liknende husrom. Her må en legge vekt på husrommets standard, størrelse, alder, beliggenhet, planløsning, vedlikehold, utsikt o.s.v. Alle de momenter som vanligvis tillegges vekt ved forhandlinger om leiens størrelse, kan være relevante. Siden to husrom sjelden er like, vil en gjerne måtte korrigere for individuelle forhold i det enkelte tilfelle. Det vil også være naturlig å legge vekt på takster utarbeidet av anerkjente takstfolk.

Det avgjørende er hva som oppnås ved nyutleie på liknende avtalevilkår. De konkrete avtalevilkår kan variere meget, og påvirke leienivået i den ene eller annen retning. Avviker vilkårene fra det som ellers er vanlig, vil dette i sin tur avspeile seg i det beløp som kan oppnås ved ny utleie. Har utleieren i avtalen påtatt seg vidtgående plikter overfor leieren, vil dette betinge en høyere leie enn ellers. På samme måte må det tas hensyn til om leieren etter avtalen har uvanlig omfattende plikter, for eksempel en omfattende vedlikeholdsplikt, plikt til å utføre arbeid for utleieren m.m.

Når sammenligningsgrunnlaget er markedsleien, innebærer det at en skal se bort fra hva det i sin tid kostet å bygge husrommet. En skal også se bort fra hva det vil koste å bygge tilsvarende husrom på domstidspunktet (gjenanskaffelseskostnadene). Utleiers totale kapital- og driftskostnader er i prinsippet uten interesse, og det samme gjelder størrelsen på utleiers fortjeneste. I dette ligger at de mest kostnadseffektive fullt lovlig kan ta ut en høy fortjeneste, mens de minst kostnadseffektive kanskje må drive med tap.

Det kan tenkes at leiemarkedet på et gitt tidspunkt er i endring. Markedet kan gå opp eller ned, og endringene kan være dramatiske. Også i situasjoner som dette er det markedsleien som er avgjørende. Det markedet til enhver tid er villig til å betale, er ikke å anse som urimelig etter utkastet her. I tiden etter avtaleinngåelsen kan partene kreve justeringer av leien etter reglene i § 4-2, samt tilpassing til gjengs leie etter § 4-3. I dette ligger også at det er liten plass for avtalerevisjon på annet grunnlag. Blir leieprisene urimelig høye, kan Kongen gripe inn med forskrifter om leieregulering og leieprisstopp med hjemmel i utkastet § 4-6.

Ved leie av lokale kan partene avtale at bestemmelsene om indeksregulering og tilpassing til gjengs leie i §§ 4-2 og 4-3 ikke skal gjelde. Har partene nyttet denne muligheten, stiller saken seg annerledes; bestemmelsene om vederlagsrevisjon i annen lovgivning vil da gjelde på vanlig måte. I disse tilfellene svikter grunnlaget for å unnta husleieavtalene fra de vanlige sensurbestemmelsene.

Vurderingstemaet bestemmelsen gir anvisning på, er om den avtalte leie er urimelig sammenliknet med det som vanligvis oppnås ved ny utleie. Det er ikke ethvert avvik fra markedsleien som rammes av bestemmelsen; det kan avtales en leie som ligger høyere. Bestemmelsen kommer først til anvendelse når det foreligger et klart og ikke ubetydelig avvik fra markedsleien. Hvor stort avvik som kan aksepteres, må vurderes konkret. I sin alminnelighet må en kunne gå ut i fra at det for leie av boliger skal mindre avvik til før forbudet er overtrådt, enn for leie av lokale. Det beskyttelsesbehov som er den sentrale motivering for forbudet, vil i de fleste tilfelle ikke gjøre seg gjeldende på samme måte i forretningsforhold som i boligleieforhold.

Dersom forbudet er overtrådt, kan leieren kreve tilbakebetalt differansen mellom det som er betalt og markedsleie etter reglene i utkastet § 4-4. I tiden etter at tvisten er avgjort, kan utleieren ikke kreve høyere leie enn det som er lagt til grunn som markedsleie, eventuelt justert etter § 4-2.»

Til § 4-2 Indeksregulering

Paragrafen inneholder bestemmelser som gir både leier og utleier rett til å kreve leien justert i takt med den offisielle konsumprisindeksen som beregnes av Statistisk sentralbyrå. Om bakgrunnen for bestemmelsen vises det til pkt. 8.3. Bestemmelsen bygger på utvalgets utkast til § 4-2.

Det følger av ordlyden i første punktum at begge parter har rett til å kreve indeksregulering. Om den nærmere forståelsen av bestemmelsen viser departementet til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 133:

«(...)Indeksregulering skjer ikke automatisk; bestemmelsen gir begge parter rett til å kreve det. Leieren vil som oftest være interessert i å kreve justering dersom indeksen har falt, mens utleieren vil være interessert i å kreve slik justering dersom indeksen er gått opp.

Det er leien som kan kreves justert, det vil si enhver pengeytelse som leieren etter avtalen plikter å prestere til utleieren, jf. § 4-1 og merknadene til denne. Er vederlaget helt eller delvis fastsatt i forhold til leierens omsetning, overskudd e.l., kan ikke denne delen av vederlaget kreves justert med hjemmel i bestemmelsen her, jf. § 4-5 annet ledd. Beløp som skal tilbakebetales til leieren ved leieforholdets opphør, for eksempel innskudd eller depositum, faller utenfor reglene om indeksregulering.

Første punktum bokstav a til c inneholder begrensninger i adgangen til å kreve leieendring.

I bokstav a er det bestemt at endringen ikke må tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting. Siste leiefastsetting kan være enten tidspunktet for leieavtalens inngåelse, eller tidspunktet for siste indeksregulering eller tilpassing til gjengs leie. Ved å holde seg til den offisielle konsumprisindeksen, blir det enkelt å fastsette endringsbeløpet fra år til år. Endringen kan maksimalt tilsvare endringen i konsumprisindeksen, men det er ingenting til hinder for at partene blir enige om en mer beskjeden regulering.

Det framgår av bokstav b at endringen tidligst kan settes i verk ett år etter at siste leiefastsetting ble satt i verk. Såpass stabilitet bør det etter utvalgets oppfatning være i leieforhold, og hyppigere regulering er heller ikke vanlig i avtalepraksis. Er avtalen inngått, eller leien sist justert, den 1. juni 1993, kan leien tidligst endres med virkning fra den 1. juni 1994.»

Av bokstav c går det fram at endringen tidligst kan settes i verk en måned etter at det er framsatt skriftlig krav om justering. Departementet viser videre til utvalgetsspesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 133:

«(...) Formålet med det skriftlige varsel er å gi den annen part en orientering om den kommende endringen. Kravet må framsettes skriftlig, men for øvrig stilles ikke bestemte krav til form eller innhold. Det er ikke nødvendig at varselet inneholder eksakte opplysninger om hvor betydelig endringen er. Bestemmelsen inneholder ingen lengstefrist for varsling, og det kan derfor godtas at partene i leieavtalen inntar bestemmelser om leiejustering i samsvar med reglene her. Inneholder avtalen slike bestemmelser, er det ikke nødvendig med særskilt varsel i tillegg. Justeringen skjer i så tilfelle automatisk.

Er ikke annet avtalt, kan leieren når som helst si opp leieavtalen og sette fram tilbud om ny avtale på andre vilkår enn det som følger av bestemmelsen her. Dette kan blant annet være aktuelt dersom markedsleien har falt uten at dette har medført et tilsvarende fall i indeksen. I prinsippet er det heller ingenting til hinder for at utleieren sier opp med sikte på å oppnå et høyere vederlag fra leieren. Som hovedregel må det imidlertid legges til grunn at endringer i den avtalte leie skal skje på grunnlag av bestemmelsene i utkastet kapittel 4. Sier utleieren opp med den begrunnelse at han vil ha et høyere vederlag enn det utkastet åpner for, må oppsigelsen i de fleste tilfelle betraktes som utilstrekkelig begrunnet eller urimelig (...). Som alminnelig regel må utleieren altså nøye seg med indeksregulering av det avtalte vederlag, samt tilpassing til gjengs leie etter § 4-3. Det kan imidlertid tenkes unntak fra hovedregelen: Har utleieren forbedret husrommet i ikke uvesentlig grad, eller påtatt seg nye byrder etter nærmere avtale med leieren, kan det være plass for en betinget oppsigelse, men hvert enkelt tilfelle må bedømmes individuelt.»

Til § 4-3 Tilpassing til gjengs leie

Paragrafen inneholder bestemmelser som gir både leier og utleier rett til å kreve at leien blir satt til gjengs leie med minst tre års mellomrom. Bestemmelsen er uten motstykke i gjeldende husleielov. Om bakgrunnen for bestemmelsen vises det til pkt. 8.3. Bestemmelsen bygger på utvalgets forslag til § 4-3.

Det går fram av første ledd første punktum at når leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder uten at leieprisen er endret på annen måte enn det som kan kreves etter § 4-2, kan begge parter uten oppsigelse kreve at leien blir satt til gjengs leie på iverksettingstidspunktet, det vil si det som vanligvis blir betalt for liknende husrom på liknende leievilkår på dette tidspunktet. Det er her uten betydning om leieavtalen er inngått for en bestemt eller ubestemt tid. Uttrykket «endret uten oppsigelse» skal således ikke tolkes som om en tilpassing til gjengs leie bare kan kreves ved tidsubestemte leieavtaler. Det samme kan skje for tidsbestemte leieavtaler som varer lengre enn lovens krav om minste tid, jf. § 9-3 første ledd og den nærmere omtalen av denne bestemmelsen. Fristen begynner den dag leieavtalen ble bindende for partene, ikke den dagen leieren tiltrådte bruken av husrommet.

Tilpassing av leien skjer ikke av seg selv. Bestemmelsen gir imidlertid begge parter en ubetinget rett til å kreve slik leietilpassing, men dersom ingen av partene setter fram et slikt krav, forblir leien uforandret, eventuelt justert etter § 4-2. Kravet om justering til gjengs leie kan først settes fram etter at leieforholdet har vart i to år og seks måneder uten annen justering enn etter § 4-2. Dersom leien i denne perioden er forhøyet ut over justeringen etter § 4-2, for eksempel etter nye forhandlinger mellom partene, kan krav om tilpassing av leien først settes fram to år og seks måneder senere.

Departementet viser for øvrig til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 134:

«Gjengs leie er et representativt gjennomsnitt av det leienivået som allerede er etablert på stedet ved leie av liknende husrom på liknende leievilkår. Gjengs leie vil således være atskillig mindre konjunkturømfintlig enn markedsleien -- fordi gjengs leie gjenspeiler et allerede etablert nivå. Går leienivået ved nyutleie opp eller ned, vil dette riktignok influere på hva som er gjengs leie, men det allerede etablerte prisnivå medfører at endringene i gjengs leie skjer saktere enn endringene i markedsleien.

Systemet forutsetter altså at det foretas undersøkelser med sikte på å klarlegge hva som betales i sammenliknbare leieforhold; på grunnlag av dette materialet skal en så finne fram til tyngdepunktet i det etablerte leienivået sett under ett.

Det avgjørende er hva som er gjengs leie på iverksettingstidspunktet, det vil si seks måneder etter at kravet om tilpassing er satt fram. Leieforhold som er inngått etter at krav om leieendring ble framsatt, skal det tas hensyn til, derimot ikke endringer etter iverksettingstidspunktet, men før avgjørelsen. Bakgrunnen for dette er at ingen av partene skal se seg tjent med å trenere saken.

I første ledd annet punktum er det fastsatt at man ved avgjørelsen etter første punktum skal se bort fra den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats. Uttrykket «forbedringer og innsats» omfatter ethvert bidrag fra leierens side som er egnet til å forhøye husrommets leieverdi. Det er uten betydning om leieren eventuelt kan kreve vederlag fra utleieren ved leieforholdets opphør (...). Formålet med bestemmelsen er å forhindre at leieren må betale for fruktene av sin egen innsats.

Annet ledd inneholder bestemmelser om på hvilket tidspunkt endringen kan kreves iverksatt.»

Endringen kan for det første ikke kreves iverksatt før seks måneder etter at den annen part har fått skriftlig varsel om at tilpassing av leien vil bli krevd. Siden kravet etter første ledd første punktum tidligst kan settes fram to og et halvt år etter at leieforholdet tok til, innebærer dette at den nye leien tidligst kan settes i verk tre år etter at leieforholdet tok til, eller eventuelt tre år etter siste tilpassing av leien. Departementet viser for øvrig til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 134:

«Det er et vilkår at kravet om endring framsettes skriftlig minst seks måneder før endringen kan tre i kraft. Etter § 4-2 er det ikke et ubetinget krav at det framsettes et skriftlig krav om justering i samsvar med indeksen; det kan inntas bestemmelse om automatisk indeksregulering i leieavtalen. Når det er spørsmål om tilpassing til gjengs leie, kreves det alltid et skriftlig varsel med seks måneders frist. Bakgrunnen for forskjellen er at det kan være vanskelig å finne fram til hva som er gjengs leie, og endringene kan være betydelige.

For det annet er det bestemt at endringen tidligst kan settes i verk ett år etter tidligere endring av leien ble satt i verk. Uttrykket «tidligere endring av leien» tar sikte på såvel endringer etter § 4-2 som endringer som partene treffer avtale om. Før tilpassing kan kreves iverksatt, må leien derfor ha vært uforandret i minst ett år.»

Dersom partene følger lovens normalordning, vil en først indeksregulere leien to ganger før det kan gjennomføres tilpassing til gjengs leie - forutsatt at det er gått ett år siden siste indeksregulering etter § 4-2. Leietilpassing etter denne paragraf kan således kreves iverksatt med tre års mellomrom så lenge leieforholdet varer. Det er ikke noen øvre grense for hvor mange ganger krav om justering til gjengs leie kan framsettes. Er leieavtalen inngått 1.1.1998, kan begge parter kreve tilpassing til gjengs leie to år og seks måneder senere; det vil si 1.7.2000. Den nye leien vil da tidligst ta til å gjelde seks måneder etter at kravet ble framsatt; det vil si 1.1.2001. Dersom leien har vært indeksregulert eller det er foretatt en avtalt regulering 1.3.2000, kan krav om ny tilpasning til gjengs leie tidligst settes fram 1.9.2000 og den nye leien vil tidligst gjelde fra 1.3.2001.

Det fremgår av tredje ledd at begge parter kan kreve at leien blir fastsatt i samsvar med reglene i § 12-2 dersom de ikke blir enige om hva som er gjengs leie.

Til § 4-4 Tilbakebetaling av ulovlig leie

Paragrafen omhandler bestemmelser som gir en viss adgang til å kreve tilbakebetalt ulovlig leie. Bestemmelsen er en videreføring av gjeldende husleielov § 35 første ledd, men den inneholder flere viktige nydannelser. Om bakgrunnen for bestemmelsen vises det til pkt. 8.4. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til § 4-4, og departementet viser til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 134 og 135:

«Hovedregelen i første ledd er at den som har betalt høyere leie enn lovlig, kan kreve tilbakebetalt differansen mellom det som er betalt og lovlig vederlag.

Uttrykket «høyere leie enn lovlig» omfatter for det første de tilfellene der partene har avtalt en leie som er urimelig på avtaletidspunktet, jf. utkastet § 4-1. Videre omfatter uttrykket en oppjustering av leien som går ut over det som er hjemlet i § 4-2. Er den avtalte leie i strid med forskrifter gitt av Kongen med hjemmel i utkastet § 4-6, omfattes også dette av uttrykket høyere leie enn lovlig.

Det som kan kreves tilbakebetalt, er differansen mellom det som er betalt, og det som er lovlig vederlag. Er den avtalte leie i strid med bestemmelsen i § 4-1, har leieren krav på å få tilbakebetalt forskjellen mellom det som er betalt, og det som var markedsleie på avtaletidspunktet. Er forbudet først overtrådt, er det etter utvalgets oppfatning naturlig å sette leien til det som var markedsleie på avtaletidspunktet, ikke til det utleieren maksimalt kunne tatt ut. Er det foretatt en regulering av leien ut over det som er hjemlet i § 4-2, kan leieren kreve tilbakebetaling av det overskytende. Den del av tillegget som ligger innenfor rammen av § 4-2, kan derimot ikke kreves tilbakebetalt. Er leie betalt i strid med forskrifter gitt av Kongen med hjemmel i § 4-6, kan denne del av leien kreves tilbakebetalt.

Det er den som har betalt, som kan kreve tilbakebetaling. I de aller fleste tilfelle vil det være leieren selv som kan fremme kravet, men det kan tenkes at andre helt eller delvis har betalt leien, for eksempel arbeidsgiveren eller sosialmyndighetene. Er leieren regressansvarlig overfor den som har betalt leien, må også leieren kunne fremme tilbakebetalingskravet.

Tilbakebetalingskravet er undergitt to begrensninger.

For det første er leieren avskåret fra å kreve tilbakebetaling dersom han i vesentlig grad må anses medansvarlig for overtredelsen. Det følger direkte av ordlyden at leierens opptreden står særlig sentralt ved vurderingen, men også andre momenter kan tillegges vekt. Som utgangspunkt må det stilles strenge krav til den grad av medansvarlighet som skal anses vesentlig. Det bør til vanlig ikke anses tilstrekkelig at leieren frivillig har betalt med kunnskap om at vederlaget var ulovlig høyt. Som alminnelig regel må det kreves at leieren til en viss grad har tilskyndet utleieren å ta ulovlig vederlag, for eksempel tilfelle der leieren bevisst frister med et ulovlig pristilbud.

For det annet er kravet undergitt de vanlige reglene om foreldelse, jf. lov om foreldelse av fordringer av 18. mai 1979 nr. 18.»

Det framgår av første ledd annet punktum at leieavtalen for øvrig er bindende selv om tilbakebetaling blir krevd. Utleieren kan følgelig ikke påberope seg at avtalen må anses bortfalt, som følge av bristende forutsetninger, dersom leieren har rett til tilbakebetaling av ulovlig leie.

Om leirens krav på forsinkelsesrenter i forbindelse med tilbakebetalingskrav, slutter departementet seg til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 135:

«Det framgår av annet ledd at tilbakebetalingskravet etter første ledd forrentes etter den rentesats som er fastsatt med hjemmel i morarenteloven av 1976 § 3, fra den dag beløpet ble betalt. Det er kravet etter første ledd som er rentebærende; er leieren i vesentlig grad medansvarlig for overtredelsen, har han verken krav på tilbakebetaling av hovedstolen eller krav på morarente.

Rentene løper fra den dag beløpet ble betalt, og fram til leieren igjen får rådighet over midlene. Bakgrunnen for bestemmelsen er at det er nødvendig med strenge sanksjoner dersom en skal forhindre overtredelser.»

Til § 4-5 Unntak fra leieprisvernet

Paragrafen inneholder unntak fra bestemmelsene om indeksregulering og tilpassing til gjengs leie. Bestemmelsen er uten motstykke i gjeldende husleielov. Bestemmelsen bygger på utvalgets forslag til § 4-5. Første ledd første punktum slår fast at bestemmelsene i § 4-2 ikke skal gjelde dersom leieren særskilt skal betale en forholdsmessig andel av utleiers utgifter til forbruk av elektrisitet og brensel i eiendommen. Det vises her til bestemmelsen i § 3-4 som åpner for avtale om at leier skal betale forholdsmessig andel av slike utgifter. Det er bare utgifter til forbruk av elektrisitet og brensel bestemmelsen gjelder. Installasjons- og finanskostnader faller utenfor bestemmelsen.

Det slås fast i første ledd annet punktum at utgifter ved forbruk av elektrisitet og brensel kan reguleres slik at utleier får dekket de nødvendige omkostninger ved disse ytelser. Bestemmelsen gjelder bare i de tilfeller det er avtalt at leieren skal betale særskilt for disse ytelsene. Det er bare de faktiske kostnader med ytelsen utleier kan få dekket. Administrasjonsgebyrer, fakturagebyrer e l plikter ikke leieren å betale. Det er bare nødvendige kostnader med ytelsen utleieren har krav på å få dekket.

Annet leddfastslår at bestemmelsene om indeksregulering i § 4-2 og tilpasning til gjengs leie i § 4-3 ikke skal gjelde for den del av leien som er avtalt i et bestemt forhold til omsetning i eller resultatet av leierens virksomhet. Bestemmelsen er i samsvar med utvalgets utkast til § 4-5 annet ledd, og departementet viser til utvalgets spesielle merknader her, jf. NOU 1993:4 sidene 135 og 136:

«Det framgår av annet ledd at bestemmelsene i §§ 4-2 og 4-3 ikke gjelder for den del av leien som er fastsatt i forhold til omsetning eller resultat i leierens virksomhet.

Bakgrunnen for at § 4-2 ikke gjelder i disse tilfellene, er at indeksreguleringen skjer automatisk fordi omsetningstallene kommer frem i løpende kroner. At reglene i § 4-3 ikke passer på denne del av leien, må ansees klart.

Det forekommer i en del tilfelle at leien dels er fastsatt til et nominelt kronebeløp, dels i forhold til omsetning eller resultat av leierens virksomhet. I så tilfelle gjelder reglene i utkastet §§ 4-2 og 4-3 på vanlig måte for den del av leien som er fastsatt til et nominelt kronebeløp.»

Til § 4-6 Forskrifter

Paragrafen inneholder bestemmelser som gir Kongen adgang til å fastsette forskrifter om leiestopp, maksimalsatser for leie og retningslinjer for hva som er å anse som gjengs leie. Den er uten motstykke i gjeldende husleielov, men tilsvarende regler finnes i husleiereguleringsloven og pristiltaksloven. Om bakgrunnen for bestemmelsen vises det til pkt. 8.6. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til § 4-6, og departementet viser til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 136:

«I første punktum er Kongen gitt kompetanse til å fastsette leiestopp og maksimalsatser for leie dersom forholdene gjør det nødvendig.

Når det heter at Kongen kan gi bestemmelser «dersom forholdene gjør det nødvendig», innebærer det at bestemmelsen bare kan brukes i ekstraordinære situasjoner. Utvalget legger til grunn at bestemmelsen vil kunne nyttes i et begrenset tidsrom. Bestemmelsen har således et snevert anvendelsesområde, og kan ikke nyttes som et virkemiddel i den alminnelige pris- eller konjunkturpolitikken. Det er grunn til å understreke at bestemmelsen ikke vil gi hjemmel for å innføre en varig husleieregulering av den art som i dag er hjemlet i husleiereguleringslovens kapittel II.

Med «leiestopp» menes at leieprisene fryses på det nivå de ligger på det tidspunkt reguleringen settes i verk. Uttrykket «maksimalsatser» antas ikke å by på nevneverdig tolkingstvil; det kan fastsettes en høyeste lovlige leie.

Iverksettes det leiestopp, eller fastsettes det maksimalsatser for leie, forutsetter utvalget at Kongen har kompetanse til å bestemme at indeksregulering av leien etter bestemmelsene i utkastet § 4-2 ikke skal skje. Bakgrunnen for dette er inflasjonsfaktoren; er inflasjonen tilstrekkelig sterk, kan en indeksregulering tenkes å undergrave reguleringens effektivitet.

Leiestopp og maksimalsatser kan fastsettes for bestemte perioder, bestemte områder eller bestemte grupper av leieforhold. Slik bestemmelsen er utformet, kan forskriftene gitt av Kongen omfatte ethvert leieforhold som omfattes av husleieloven, men det er vid adgang til å differensiere det saklige virkeområde for reguleringsbestemmelsene.

I annet punktum er Kongen gitt myndighet til å gi forskrifter om hvordan gjengs leie skal fastsettes. Kongen kan med hjemmel i denne bestemmelsen fastsette retningslinjer for det skjønnet som må utøves når gjengs leie skal fikseres. Det kan bestemmes hvilke faktorer som skal tillegges vekt ved vurderingen, og hvilken vekt de ulike faktorer skal ha innbyrdes, slik at det blir enklere å fastsette «riktig» leie. Bestemmelsen gir bare kompetanse til å fastsette retningslinjer for skjønnet, blant annet for å lette den praktiske gjennomføringen av leietilpassingen etter § 4-3. Vil myndighetene gripe inn i prisdannelsen med regulerende tiltak fordi leienivået anses uforsvarlig høyt, må en falle tilbake på bestemmelsen i første punktum eller eventuelt andre bestemmelser som hjemler prisregulering.»

Kapittel 5. Partenes plikter i leietiden

Kapittel 5 har regler om partenes plikter mens leieforholdet består. I denne tiden er utleierens fremste plikt å stille husrommet til rådighet for leieren i samsvar med leieavtalen. Kapittelet har regler om leierens stilling dersom utleieren ikke oppfyller sine plikter etter lov eller leieavtale. Dernest inneholder kapittelet regler om leierens bruk av husrommet i leietiden. Hovedreglen er her at leieren ikke kan bruke husrommet til andre formål eller på annen måte enn det som er avtalt. Videre er det tatt med regler om vedlikehold og forandringer i utleid husrom, i tillegg til regler om erstatning ved mislighold. Om bakgrunnen for bestemmelsene viser departementet til omtalen av reglene under punkt 9. Bestemmelsene bygger i stor grad på Husleielovutvalgets forslag til kapittel 5 og 6. Under omtalen av den enkelte paragraf blir det derfor i stor utstrekning vist til utvalgets spesielle merknader til bestemmelsene i NOU 1993:4 sidene 136-146.

Til § 5-1 Leierens bruk mv.

Paragrafen slår fast partenes grunnleggende plikter i leietiden. Utleieren skal stille husrommet til leierens rådighet i samsvar med leieavtalen, og leieren skal bruke husrommet med tilbørlig aktsomhet og ellers i samsvar med avtalen. Departementet viser også til den generelle omtalen av regelen under punkt 9.2. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til § 5-1 første ledd og § 6-1.

Det framgår av første ledd at utleierens viktigste plikt etter leieavtalen er å stille husrommet til leierens rådighet i samsvar med leieavtalen. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til § 5-1 første ledd. Om innholdet i leddet viser departementet til utvalgets merknader, jf. NOU 1993:4 side 137:

«Når det heter at husrommet skal stilles til disposisjon i samsvar med avtalen, innebærer det at leieren som utgangspunkt kan kreve at husrommet skal kunne brukes til det formål og på den måte som er avtalt, gjennom hele leieperioden.

Bestemmelsen i første ledd innebærer for det første at utleieren ikke har noen adgang til å gripe inn i leierens disposisjoner så lenge denne opptrer i samsvar med leieavtalens bestemmelser. Utleieren kan således ikke forby leieren å foreta disposisjoner som er hjemlet i leieavtalen. En annen side av samme sak er at utleieren ikke kan foreta handlinger -- av rettslig eller faktisk art -- som kan gripe inn i leierens rettigheter etter avtalen.

Utleierens plikter rekker imidlertid lenger enn som så; han har ikke bare en negativ forpliktelse - det vil si en plikt til ikke å legge hindringer i veien for leierens kontraktsmessige utnyttelse av husrommet. Utleieren har også en positiv plikt til å sikre «Leieren en rolig Nydelse av Gjenstanden» (L.M.B. Aubert, den norske obligationsrets specielle del, 2. utgave Kristiania 1901 side 162). En side ved denne positive plikten er at utleieren skal påse at det hersker ro og orden i eiendommen, (...). Videre vil utleieren ha en viss plikt til å gripe inn mot forstyrrelser av leierens rett fra utenforstående tredjemenns side. Utleieren må også sørge for at renter og avdrag på bedre prioriterte panteheftelser blir innfridd i overensstemmelse med obligasjonens bestemmelser. På samme måte må utleieren sørge for at få dekket bedre prioriterte utlegg og andre heftelser som kan true leierens «rolige Nydelse».

Oppstår det mangler som nevnt i lovens kapittel 2 etter at leieforholdet er tatt til, vil det normalt omfattes av bestemmelsen i første ledd -- forutsatt at mangelen ikke beror på forhold på leierens side. I så tilfelle stilles ikke husrommet til leierens disposisjon i samsvar med avtalen. (...)

Bestemmelsen i første ledd innebærer ikke at utleieren rent generelt har risikoen for at leieren får den forutsatte nytte av husrommet. Utleieren skal bare sørge for at husrommet står til leierens disposisjon i samsvar med avtalen så lenge leieforholdet varer -- han skal holde bruken åpen for leieren. Får leieren for eksempel ikke den forutsatte nytte av et leid butikklokale fordi gaten utenfor blir avsperret som følge av bygge- og anleggsarbeider iverksatt av en utenforstående tredjemann, representerer ikke dette mislighold fra utleiers side. For at et bestemt forhold skal representere en mangel, må forholdet knytte seg til husrommet som sådant.

Hindres leierens kontraktsmessige bruk av tredjemannns rett i eiendommen, jf. utkastet § 2-16, representerer dette mislighold fra utleiers side uten hensyn til om denne kan klandres. Er tredjemanns rett påheftet eiendommen etter at leieavtalen ble inngått, vil den normalt være prioritert etter leieretten, og kan således ikke utgjøre noen ulempe for leieren. For at den konkurrerende rettighetshaver skal gå foran leieren i prioritetsrekkefølgen, må det enten være grunnlag for et ekstinktivt erverv, eller så må tredjemanns rett på grunnlag av positive regler være tilsagt en gunstigere prioritetsstilling enn det som følger av de vanlige rettsvernreglene. Blir leierens kontraktsmessige rett fortrengt av senere etablerte rettigheter, foreligger det mislighold fra utleiers side -- husrommet stilles ikke lenger til leierens disposisjon i samsvar med avtalen.

Hindres leierens kontraktsmessige bruk av bestemmelser i lov eller offentlig vedtak i medhold av lov, jf. utkastet § 2-17, gjelder det samme. Slike bestemmelser eller vedtak vil representere mislighold fra utleiers side både når den kontraktsmessige bruk hindres helt og holdent, og når leieren må legge visse bånd på sin bruk av det leide. Det samme gjelder dersom vedtaket går ut på at det må foretas visse endringer, ombygginger m.v. for at husrommet lovlig skal kunne brukes i samsvar med avtalen.»

Annet ledd slår fast at leieren i leietiden skal behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet og ellers i samsvar med leieavalen. Regelen er en videreføring av gjeldende lov § 24 første ledd og tilsvarer utvalgets forslag til § 6-1 første ledd. Om det nærmere innholdet i leddet viser departementet til utvalgets merknader, jf. NOU 1993:4 side 141:

«Leieren skal behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet. Denne plikten vil ha både en negativ og en positiv side. Det negative innhold er at leieren ikke uten klar hjemmel i leieavtalen kan utsette husrommet for større skaderisiki enn det som er normalt i denne type leieforhold. Denne negative side vil som oftest være den viktigste, men i mange tilfelle vil leieren også måtte gå aktivt til verks for å hindre skade. Det kan videre tenkes at aktsomhetsplikten tilsier at leieren må legge ytterligere bånd på sin kontraktsmessige utnytting av husrommet; oppstår det for eksempel skade på husrommet, og denne kan bli større ved fortsatt bruk fra leierens side, kan leieren etter første ledd måtte innskrenke bruken i en viss tid.

I ekstraordinære situasjoner hvor fare truer husrommet, kan aktsomhetsplikten få et større omfang enn ellers. (...)»

Dette kommer blant annet til uttrykk i § 5-5 annet ledd.

Tredje ledd regulerer hvilke formål leieren lovlig kan bruke husrommet til. Første punktum slår fast hovedregelen, som går ut på at husrommet ikke kan brukes til andre formål enn det som er avtalt. Annet punktum slår fast at en leier av lokale skal ha adgang til gå i gang med annen virksomhet i lokalet. Forutsetningen er at den nye virksomheten ikke fører til vesentlig ulempe for utleieren eller de andre brukerne av eiendommen. Denne regelen er uten motstykke i gjeldende lov. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til § 6-1 annet ledd. Om det nærmere innholdet i leddet viser departementet til utvalgets merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 141-142:

«Den nye virksomheten må være beslektet med den opprinnelig avtalte, det vil si være et supplement til, eller en videreutvikling av den opprinnelige virksomhet. For eksempel åpner bestemmelsen for at en advokat går i gang med eiendomsmeglervirksomhet. Etter utvalgets oppfatning er det ikke grunn til å trekke snevre grenser for uttrykket beslektet virksomhet, fordi interessene til utleieren og andre brukere av eiendommen i stor grad er ivaretatt gjennom de supplerende vilkår bestemmelsen inneholder.

Utleieren kan motsette seg bruksendringen dersom denne er til vesentlig ulempe for ham selv eller andre brukere av eiendommen. En endring av formålet vil kunne være til vesentlig ulempe for utleieren blant annet dersom omlegningen medfører økt slitasje på husrommet eller svekker eiendommens renommé. Endringen kan være til skade for andre brukere blant annet dersom det etableres (eller skjerpes) et konkurranseforhold i eiendommen, eller dersom omlegningen medfører redusert tilsig av kunder til stedet.»

Fjerde leddpålegger en leier av et butikklokale eller et serveringssted å holde virksomheten åpen og i vanlig drift, unntatt når midlertidig stengning er nødvendig. Dette er en videreføring av gjeldende lov § 30. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til § 6-1 tredje ledd. Om det nærmere innholdet i leddet viser departementet til utvalgets merknader, jf. NOU 1993:4 side 142:

«Bakgrunnen for bestemmelsen er at utleieren og andre brukere av eiendommen har en direkte interesse i at lokalet blir benyttet til kontinuerlig forretningsdrift. Holdes lokalet stengt, kan dette i sin tur medføre redusert tilsig av kunder m.m.

Virksomheten kan bare holdes stengt i den tid det er nødvendig. Stengning vil kunne være nødvendig blant annet dersom adkomsten til eiendommen avsperres eller dersom lokalet må vedlikeholdes eller ombygges.»

Til § 5-2 Ro og orden

Paragrafen regulerer utleierens plikt til å holde ro og orden i eiendommen, og leierens plikt til å følge gitte ordensregler og påbud fra utleieren. Paragrafen er delvis en videreføring av gjeldende lov § 22. Bestemmelsen er bygget på utvalgets forslag til §§ 5-1 tredje ledd og 6-3. Departementet viser til den generelle omtalen av ro og orden under punkt 9.3.

Første leddslår fast at utleieren som hovedregel er forpliktet til å holde ro og orden i eiendommen. Dette begrenser utleierens egen handlefrihet. Han kan ikke sette i gang tiltak som forstyrrer den vanlige ro og orden i eiendommen. Dessuten må utleieren handle. Han må gripe inn mot andre personer som forstyrrer vanlig ro og orden.

Annet ledd slår fast at leieren må følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleieren har gitt med det formål å sikre god husorden. Om det nærmere innholdet i bestemmelsen viser departementet til utvalgets merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 142 og 143:

«Det framgår av (...) første punktum at leieren plikter å følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleieren har gitt for å sikre god husorden. Det er bare rimelige regler og påbud leieren må respektere fullt ut; i den utstrekning bestemmelser og påbud må anses urimelige, kan leieren neglisjere dem.

Det er grunn til å understreke at bestemmelsen i første punktum ikke er uttømmende; leieren må ta tilbørlig hensyn til utleiers interesse i å opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen selv om utleieren ikke har fastsatt bestemte ordensregler eller gitt konkrete påbud.

Bestemmelsen i (...) annet punktum innebærer at leieren i visse tilfelle kan sette seg ut over forbud mot dyrehold som utleieren har fastsatt. Utgangspunktet er at utleieren kan fastsette et generelt forbud mot dyrehold i eiendommen, og et slikt forbud plikter leieren å respektere. Leieren kan etter bestemmelsen likevel holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukere av eiendommen. Trenger en blind eller svaksynt leier førerhund, foreligger utvilsomt gode grunner for å holde dyr. Bestemmelsen rekker imidlertid lenger enn som så; også sosiale og velferdsmessige hensyn kan være en god grunn for å holde dyr. I tillegg kreves det at dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller de øvrige brukere av eiendommen. Medfører dyreholdet støy, ubehagelig lukt e.l., vil dyreholdet ofte kunne være til ulempe, og det samme gjelder dersom noen av brukerne får fysisk ubehag som følge av dyreholdet, for eksempel allergireaksjoner.»

Til § 5-3 Vedlikehold

Paragrafen slår fast hvilke plikter partene har til å vedlikeholde husrommet og eiendommen i leietiden. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til §§ 5-1 annet ledd og 6-2. Om bakgrunnen for bestemmelsen viser departementet til den generelle omtalen av partenes vedlikeholdsplikter under punkt 9.4.1.

Det framgår av første ledd at utleieren som hovedregel skal holde utleid husrom og eiendommen ellers i den stand som leieren har krav på ved overleveringen av husrommet. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til § 5-1 annet ledd. Om det nærmere innholdet i leddet viser departementet til utvalgets merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 137 og 138:

«I dette ligger at utleieren skal forestå og bekoste det vedlikehold som er nødvendig for å holde husrommet i kontraktsmessig stand mens leieforholdet varer.

Så langt det gjelder boligleieforhold der avtalen er inngått på ubestemt tid eller for en periode på inntil ti år, representerer bestemmelsen (...) bare en videreføring av gjeldende husleielov § 18 første ledd om utleiers vedlikeholdsplikt. Den någjeldende husleielov § 18 har imidlertid ingen bestemmelser om hvilken av partene som skal vedlikeholde husrommet ved leie av lokale eller ved leie av bolig der leieren er sikret en uoppsigelig leierett for ti år eller mer. Loven har heller ingen bestemmelser om hvilken av partene som skal ha vedlikeholdsplikten ved midlertidig utleie fra ulike kredittinstitusjoner som har overtatt husrommet i forbindelse med et tvangssalg. Når det gjelder disse leieforhold, representerer bestemmelsen i annet ledd en nydannelse.

Utleieren skal holde husrommet i den stand det var i ved overleveringen. Dette innebærer også at utleiers plikter kan ha forskjellig innhold overfor forskjellige leiere i samme eiendom.

Utleiers plikter (...) har i realiteten to sider. For det første må utleieren med sedvanemessige mellomrom utføre arbeider med sikte på å hindre at mangler oppstår. Dette forebyggende arbeid vil bestå i slikt som taktekking, nymaling utvendig og innvendig, utskifting av mer eller mindre utslitte bygningsdeler o.s.v. For det annet må utleieren reparere skader som allikevel oppstår.

Når det heter at utleieren plikter å holde husrommet i samme stand som ved overleveringen til leieren, innebærer det at utleieren ikke plikter å foreta forandringer eller forbedringer i husrommet. Forandringer eller forbedringer har leieren ikke krav på, og han kan ofte motsette seg slike tiltak (...).»

Dette følger av § 5-3 første ledd. Departementet viser videre til utvalgets merknader, jf. NOU 1993:4 side 138:

«Dersom utleieren foretar utskifting av bygningsdeler eller av tilbehør av forskjellig slag, må dette utgangspunktet til en viss grad oppgis. Ved utskifting må det nemlig tas hensyn til den utvikling som har funnet sted i materialbruk siden tingen var ny. Foretas det utskifting av eldre deler med nye som etter dagens nivå tilsvarer samme standard som den utslitte gjenstand, er dette vedlikehold, ikke forbedring. Er det for eksempel nødvendig å skifte de gamle vinduene med nye som utvilsomt er bedre både når det gjelder isoleringsevne og brukervennlighet, er dette å anse som vedlikehold, ikke forbedring.

Hvorvidt en gjenstand skal repareres eller skiftes ut med en ny gjenstand må være opp til utleieren å avgjøre, under forutsetning av at den nye gjenstand fyller den samme økonomiske og praktiske funksjon som den gamle.»

En forutsetning for at utleieren skal utføre vedlikeholdet etter første ledd, er at utleieren også eier eiendommen. Om fremleiesituasjonen viser departementet til utvalgets merknader, jf. NOU 1993:4 side 138:

«I framutleieforhold må hovedregelen være at det er eieren som har vedlikeholdsplikten; oppfyller ikke eieren sin vedlikeholdsplikt, kan hovedleieren gjøre sanksjoner gjeldende mot eieren, og framleieren kan på sin side gjøre sanksjoner gjeldende mot hovedleieren. Hvorvidt framleieren kan framsette krav overfor eieren, må avgjøres på grunnlag av de ulovfestede regler om direktekrav (springende regress).

Utleieren plikter å vedlikeholde både utleid husrom og eiendommen for øvrig. For det første plikter utleieren å holde eiendommen utvendig vedlike, noe som framgår av uttrykket «eiendommen for øvrig». Videre skal utleieren vedlikeholde de fellesarealer som leieren etter leieavtalen har bruksrett til, som felles inngangsparti, trappeoppganger, heiser, branntrapper, vaskekjellere, tørkeloft o.s.v. Utleieren skal også vedlikeholde hvert enkelt utleid husrom i eiendommen, herunder også tilbehør som leieren etter avtalen har bruksrett til.

Årsaken til at det er påkrevd med vedlikehold, er uten betydning. Bestemmelsen her gjelder hva enten vedlikeholdsbehovet skyldes vanlig slit og elde, tilfeldige ulykker eller ansvarsbetingende handlinger fra leierens side. At leieren selv er ansvarlig for skaden fritar altså ikke utleieren fra plikten til vedlikehold. Er leieren erstatningsansvarlig for skaden, kan utleieren allikevel stille som vilkår for retting at leieren erstatter skaden først (...).»

Dette følger av § 5-7 annet ledd annet punktum. Departementet slutter seg videre til utvalgets merknader, jf. NOU 1993:4 side 138:

«Det framgår av ordlyden at bestemmelsen viker for partenes avtale. Det kan avtales at utleieren ikke skal ha vedlikeholdsplikt overhodet, eller at vedlikeholdsplikten skal være mindre omfattende enn det som følger av loven.»

Annet ledd pålegger leieren en mer begrenset plikt til å vedlikeholde husrommet. Regelen er delvis en videreføring av gjeldende lov § 19. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til § 6-2 første ledd. Om det nærmere innholdet i leddet viser departementet til utvalgets merknader, jf. NOU 1993:4 side 142:

«Det framgår av (...) første punktum at leieren plikter å vedlikeholde visse gjenstander som er en del av den faste eiendom: Dette gjelder dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, samt varmtvannsbeholdere. Videre er det bestemt at leieren skal vedlikeholde inventar og utstyr som ikke er en del av den faste eiendom. Dette gjelder blant annet møbler og tekniske hjelpemidler.

Når det heter at leieren skal vedlikeholde de gjenstander som er nevnt i oppregningen, innebærer det at leieren både skal forestå vedlikeholdet og dekke de utgifter som derved påløper.

Det framgår av ordlyden i første punktum at vedlikeholdsplikten bare omfatter gjenstander som befinner seg i leierens husrom. Ting som befinner seg utenfor det område leieren har eksklusiv bruksrett til, skal vedlikeholdes av utleieren. Lås til en ytterdør som er felles for flere utleide husrom, skal således vedlikeholdes av utleieren.

Ting som tilhører leieren, må leieren selv vedlikeholde. Dette er såpass opplagt at utvalget ikke har funnet grunn til å presisere det i lovteksten.

Det framgår av (...) annet punktum at det påhviler utleieren å skifte ut gjenstander som tilhører ham, hvis ikke annet er avtalt. Når de gjenstander det her gjelder er så nedslitt at det ikke lenger er regningssvarende å reparere dem, er det utleiers plikt å foreta utskifting. På hvilket tidspunkt den aktuelle gjenstanden er moden for utskifting, vil alltid måtte bero på en konkret faglig vurdering. Utleieren plikter både å forestå selve utskiftingen, og å dekke alle utgifter som påløper i den forbindelse. Utskifting av deler av tingen må som oftest betraktes som vedlikehold, og påhviler således leieren. Må for eksempel en av platene på en komfyr skiftes, er det leierens oppgave å forestå utskifting. Må derimot hele komfyren skiftes, er det utleiers plikt å skaffe ny.

Er det leieren som har brakt en gjenstand inn i husrommet, må han selv foreta utskifting og dekke kostnadene med dette. Det spiller i denne forbindelse ingen rolle om tingen er inkorporert på en slik måte at den er blitt en del av den faste eiendom.»

Av tredje ledd følger det at utbedring av tilfeldig skade ikke regnes som vedlikehold etter annet ledd. Det er uten betydning hvordan skaden er oppstått, om den for eksempel har oppstått ved innbrudd, lynnedslag eller lignende. Dette innebærer at utleieren både må sørge for reparasjon av skaden og dekke kostnadene i denne forbindelse, med mindre annet er særskilt avtalt.

Til § 5-4 Forandringer i husrommet og på eiendommen for øvrig

Paragrafen regulerer partenes adgang til å gjøre forandringer på husrommet og på eiendommen for øvrig. Leieren må finne seg i mindre forandringer av husrommet. Han får selv en begrenset adgang til å utføre forandringer og tiltak. Bestemmelsen bygger på utvalgets forslag til §§ 6-4 tredje ledd og 6-7. Om bakgrunnen for bestemmelsen viser departementet til den nærmere omtale av partenes adgang til å forandre husrommet under punkt 9.4.2.

Første ledd gir utleieren en begrenset mulighet til å gjennomføre forandringer i husrommet. Bestemmelsen bygger på utvalgets forslag til § 6-4 tredje ledd. Om det nærmere innholdet i leddet viser departementet til utvalgets merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 143 og 144:

«Hovedregelen i første punktum er at utleieren kan foreta forandringer i husrommet, forutsatt at dette ikke medfører nevneverdig ulempe for leieren, og heller ikke reduserer husrommets verdi for ham.

Uttrykket «forandringer» omfatter ikke ethvert tiltak som går ut over vanlig vedlikehold; det finnes en øvre grense for hva som kan karakteriseres som forandringer. Gjennomgripende tiltak som i vesentlig grad endrer husrommets karakter, er ikke å anse som forandringer. Som eksempel på tiltak som faller utenom, kan nevnes riving av innvendige vegger og fjerning av ytterdører eller vinduer. Skal slike tiltak iverksettes mens leieforholdet varer, må i alle fall leierens samtykke innhentes, jf. annet punktum.

Vil gjennomføringen av arbeidene medføre nevneverdig ulempe for leieren, kan denne motsette seg tiltaket. Uttrykket nevneverdig ulempe tar sikte på ulempene for leieren ved selve utføringen av de påtenkte arbeidene -- ikke resultatet av dem. Det er videre et vilkår at husrommets verdi for leieren ikke reduseres som følge av forandringene. Kriteriet husrommets verdi for leieren tar sikte på resultatet av forandringene. Hvorvidt tiltaket reduserer husrommets verdi for leieren, vil ofte måtte bero på en konkret vurdering. Ved vurderingen må en ta utgangspunkt i hva leieren etter avtalen er berettiget til å bruke husrommet til. Tiltak som innebærer at husrommet blir mindre tjenlig sett på bakgrunn av dette formål, kan leieren ubetinget motsette seg. Det er således ikke avgjørende om husrommet undergår en standardheving eller ikke.

I (...) annet punktum er det fastsatt at andre endringsarbeider bare kan settes i verk med leierens samtykke. Gir ikke leieren samtykke, må utleieren gå til oppsigelse, eller, ved tidsbestemte leieavtaler, vente til leietiden er slutt.»

Det følger av § 5-6 tredje ledd annet punktum at leieren skal ha melding med frist som nevnt i § 9-6 før arbeidene påbegynnes.

Annet ledd gir leieren en viss adgang til å utføre forandringer i husrommet. Leieren kan ikke foreta forandringer i husrommet eller på eiendommen ellers uten å få utleierens samtykke til dette på forhånd. Utleieren velger selv om han ønsker å gi leieren samtykke til å gjøre forandringer. Han trenger ikke å begrunne sitt standpunkt nærmere. Innebærer forandringen vesentlige forbedringer av husrommet, vil leieren ved leieforholdets opphør ha krav på vederlag for den fordel utleieren oppnår som følge av forbedringene, jf. utkastet § 10-5 første ledd. Det er imidlertid en forutsetning for vederlagskravet at utleieren har samtykket til forandringen og at partene ikke har avtalt noe annet da samtykke ble gitt. Tredje ledd inneholder visse unntak fra bestemmelsen i annet ledd.

Tredje ledd første punktum gir leieren - med utleierens godkjenning - adgang til å gjennomføre tiltak som han mener er nødvendige på grunn av hans egen eller en av husstandsmedlemmenes funksjonshemming. Bestemmelsen svarer til utvalgets forslag til § 6-7 annet ledd, annet punktum. Om det nærmere innholdet i punktumet viser departementet til utvalgets merknader, jf. NOU 1993:4 side 146:

«Leieren kan med hjemmel i denne bestemmelsen foreta de forandringer, både innvendig og utvendig, som er nødvendige for å tilpasse husrommet til den funksjonshemmedes særlige behov. Som eksempel på aktuelle tiltak kan nevnes fjerning av dørstokker, montering av døråpnere og bygging av utvendige ramper for rullestolbrukere.»

Godkjenning vil bare kunne nektes dersom det foreligger saklig grunn. Det følger av tredje punktum, jf. omtalen nedenfor.

Tredje ledd annet punktumgir leieren av et lokale rett til - med utleierens godkjenning - å montere skilt, markiser o l. Regelen er stort sett en videreføring av gjeldende lov § 28; den skal forstås på samme måte. Det er bare ting som er vanlige - sett hen til virksomhetens og eiendommens art - som leieren har rett til å montere.

Tredje ledd tredje punktumslår fast at utleieren bare kan nekte godkjenning etter tredje ledd første og annet punktum, dersom det foreligger en saklig grunn for dette. Hva som skal ansees som en saklig grunn må alltid vurderes konkret. Vil forandringen føre til en påviselig og betydelig verdireduksjon, kan dette være en saklig grunn. Estetiske hensyn vil også kunne være en saklig grunn for å kunne nekte godkjenning.

Om retten til å foreta forandringer, slutter departementet seg til utvalgets merknader, jf. NOU 1993:4 side 146:

«Det er ingenting til hinder for at leieren i avtalen gis adgang til å iverksette forandringer ut over det utkastet åpner for. Slik endringsadgang kan være avtalt med rene ord, eller komme til uttrykk forutsetningsvis. Skal leieren nytte husrommet til et bestemt formål, og dette formålet nødvendiggjør visse endringer, må avtalen normalt tolkes dithen at leieren også har rett til å gjennomføre de aktuelle endringene.»

Fjerde ledd slår fast at leierens plikt til å sette husrommet tilbake til opprinnelig stand ved flytting reguleres i § 10-2. Om omfanget av denne plikten vises det derfor til omtalen av denne bestemmelsen.

Til § 5-5 Skade på husrommet

Paragrafen regulerer leierens handleplikt dersom det oppstår skade på husrommet. Paragrafen er stort sett en videreføring av gjeldende lov §§ 19 annet ledd og 21. Departementet viser til den nærmere omtalen av leierens plikter ved skade på husrommet under punkt 9.5. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til § 6-5. Om det nærmere innholdet i bestemmelsen viser departementet til utvalgets merknader, jf. NOU 1993:4 side 144 og 145:

«Bestemmelsen er utslag av et alminnelig prinsipp om lojalitet i kontraktsforholdet. Synspunktet er at leieren i rimelig utstrekning plikter å ivareta også utleiers interesser. Reglene gjelder derfor både når leieren har forårsaket den aktuelle skaden på ansvarsbetingende måte, og der skaden har tilfeldige årsaker.

I første ledd første punktum er det bestemt at leieren plikter å sende melding til utleieren straks dersom leieren oppdager en skade på husrommet som må utbedres uten opphold.

Bestemmelsen forutsetter at skaden er av en slik karakter at den må utbedres uten opphold om ytterligere tap skal unngås. Dette vil være tilfelle dersom skaden medfører fare for tap av menneskeliv eller ikke ubetydelige økonomiske verdier. Som eksempel på aktuelle skadetyper kan nevnes alvorlige feil i det elektriske anlegget og brudd på vannledninger eller avløpsrør.

Det er et krav at skaden rammer rom som leieren har eksklusiv bruksrett til. Ødelegges for eksempel taket på leiegården av uvær, plikter leieren ikke å melde fra til utleieren om det i kraft av bestemmelsen her.

Hva som nærmere ligger i kriteriet straks, vil til en viss grad måtte bero på de konkrete forhold. Det vil blant annet kunne være naturlig å legge vekt på hvilke verdier som eventuelt kan berges ved utleiers inngripen. Fristen begynner å løpe i det øyeblikk leieren blir oppmerksom på at skaden er inntrådt, og på at den er av en slik karakter at den må utbedres uten opphold. Det er et krav at leieren faktisk har oppdaget skaden; det er ikke tilstrekkelig til å utløse varslingsplikten at leieren burde oppdaget den. Forstår ikke leieren at skaden må utbedres uten opphold, omfattes tilfellet av regelen i annet punktum. Det avgjørende er således hva leieren faktisk forsto med hensyn til skadens karakter, ikke hva han burde forstått.

I første ledd annet punktum er det fastsatt at leieren plikter å sende melding til utleieren om andre skader på husrommet innen rimelig tid etter at skaden er oppdaget. Denne bestemmelsen omfatter skader av enhver art som leieren blir oppmerksom på, og som ikke omfattes av bestemmelsen i første punktum.

Det framgår av annet ledd første punktum at leieren plikter å gjøre det som med rimelighet kan kreves for å avverge tap for utleieren som følge av skade som nevnt i første ledd første punktum. Hvilke tiltak leieren plikter å sette i verk for å ivareta utleiers interesser, vil måtte bero på en samlet konkret vurdering, og det lar seg ikke gjøre å stille opp retningslinjer av særlig rekkevidde. Det kan ofte være grunn til å vise en viss tilbakeholdenhet på dette punkt. Leieren bør ikke pålegges ansvar med mindre det synes klart at et bestemt tiltak kunne og burde vært iverksatt av leieren -- slik at utleiers tap var redusert eller unngått.

Leierens plikt til å iverksette redningstiltak oppstår når leieren blir oppmerksom på skaden, og opphører når utleieren har fått melding om skaden og ellers faktiske muligheter til å ivareta sine interesser.

I annet ledd annet punktum er det bestemt at leieren kan kreve erstattet sine forsvarlige utgifter ved redningstiltak nevnt i første punktum, samt en rimelig godtgjørelse for utført arbeid.

Dersom vilkårene foreligger, kan leieren kreve erstattet samtlige utgifter med redningstiltaket -- under forutsetning av at disse er forsvarlige. Har leieren satt i verk urimelig kostnadskrevende tiltak, kan han ikke kreve full utgiftsdekning; den del av utgiftene som burde vært unngått, må leieren selv bære.

Det er ikke et krav at tap eller ytterligere skade blir unngått ved tiltaket. Har bare leierens valg av framgangsmåte vært forsvarlig, kan han kreve full utgiftsdekning, og det selv om ytterligere skade inntrer. Det avgjørende er om leieren på aktsom måte har iverksatt et tiltak i utleiers interesse for å avverge tap for denne. Selv om tiltaket slår feil, bør leieren ha krav på utgiftsdekning.

Leieren har et krav på vederlag for utført arbeid -- i tillegg til utgiftsdekning. Det er i denne forbindelse grunn til å understreke at arbeidet er utført i utleiers interesse. Hva som er et rimelig vederlag, må vurderes konkret; som oftest vil det gi god veiledning å spørre hva det ville kostet dersom frittstående fagfolk hadde utført arbeidet.

Det er uttrykkelig presisert at leieren ikke kan kreve utgiftsdekning eller godtgjørelse for utført arbeid dersom leieren selv er erstatningsansvarlig for skaden.»

Til § 5-6 Utleierens adgang til husrommet

Paragrafen pålegger leieren å gi utleieren, eller andre personer, adgang til husrommet under nærmere bestemte forutsetninger. Paragrafen er i store trekk en videreføring av tilsvarende bestemmelse i gjeldende lov. Departementet viser til den generelle omtalen av utleierens adgang til husrommet i leietiden under punkt 9.4.3. Bestemmelsen tilsvarer i det vesentligste utvalgets forslag til § 6-4 første og annet ledd. Om det nærmere innholdet i bestemmelsen viser departementet til utvalgets merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 143 og 144:

«Det framgår av første ledd at leieren i nødvendig utstrekning plikter å gi utleieren eller hans representant adgang til husrommet for tilsyn. Bestemmelsen er en videreføring av gjeldende husleielov § 25 første ledd. Utleieren kan med hjemmel i denne bestemmelse forlange å foreta en besiktigelse av husrommet for å forvisse seg om at leierens bruk er i samsvar med avtalen.»

Det framgår av annet ledd første punktum at leieren i nødvendig utstrekning plikter å gi utleieren eller andre adgang til husrommet i den utstrekning det trengs for å gjennomføre pliktig vedlikehold, lovlige forandringer eller andre arbeider som må utføres for å hindre skade på husrommet eller eiendommen for øvrig. Departementet viser for øvrig til NOU 1993:4 side 143:

«Har utleieren plikt til å vedlikeholde husrommet innvendig, ligger det i sakens natur at utleieren også må kunne kreve adgang dit for å oppfylle denne plikten. Etter utvalgets oppfatning bør det likevel presiseres uttrykkelig i lovteksten at leieren har en plikt til å medvirke til gjennomføringen av vedlikeholdet. Bestemmelsen innebærer også at utleieren har rett til å utføre vedlikehold. Vedlikehold kan bidra til å opprettholde verdien på utleiers eiendom, og han har derfor en egeninteresse i at vedlikeholdet er tilfredsstillende. Leieren kan derfor ikke gi avkall på sitt vedlikeholdskrav med den virkning at utleieren avskjæres fra tilgang til husrommet.»

Annet alternativ i første punktum, lovlige forandringer, tar sikte på arbeider utleier enten har rett til å utføre etter § 5-4 første ledd første punktum, eller som leiren har samtykket i, jf. § 5-4 første ledd annet punktum. Tredje alternativ i første punktum, andre arbeider som må utføres for å hindre skade på husrommet eller eiendommen før øvrig, tar sikte på skader som er av en slik art at de kan utvikle seg videre dersom de ikke blir fjernet. Dette vil blant annet omfatte nødvendige forebyggende tiltak som følge av leierens manglende vedlikehold etter § 5-3 annet ledd.

Om utleierens adgang til husrommet slutter departementet seg til utvalgets omtale i NOU 1993:4 på side 143:

«Leieren plikter å gi både utleieren og andre adgang til husrommet i forbindelse med arbeider som nevnt. Leieren plikter bare å gi disse adgang i den utstrekning det er nødvendig for å få gjennomført arbeidene. Er ikke annet avtalt, må leieren kunne kreve at arbeidet utføres med vanlig faglig framdrift. Utleieren må derfor sette inn så vidt mye arbeidskraft og utstyr som er vanlig ved denne type arbeider. Ugrunnede avbrudd i arbeidet kan heller ikke godtas.

I annet ledd annet punktum er det fastsatt at leieren kan kreve leieavslag etter § 2-11 annet ledd dersom arbeidene medfører ulempe. Forutsetningen er likevel at ulempen ikke er ubetydelig; mindre ulemper gir ikke krav på avslag i leien.»

Mangelen som skal rettes kan også føre til at leieren får krav mot utleieren, jf. § 5-7 første ledd. Denne bestemmelsen skal blant annet motivere utleieren til å minimalisere ulempene for leieren, for derved selv å spare penger. Departementet viser for øvrig til utvalgets omtale i NOU 1993:4 på side 143:

«Det framgår av annet ledd tredje punktum at bestemmelsen i annet punktum om avslag i leie ikke gjelder dersom mangelen beror på forhold på leierens side. Når mangelen beror på forhold på leierens side, gir mangelen som sådan ikke opphav til andre krav enn retting. (...) Heller ikke de ulemper som følger med retting av mangelen, gir opphav til krav på leierens hånd.»

Tredje ledd inneholder krav om forhåndsmelding til leieren før utleieren eller dennes representant har rett til adgang til husrommet. Formålet med bestemmelsen er å unngå overrumpling av leieren og at denne kan tilrettelegge for utleierens formål med opphold i husrommet.

Tredje ledd første punktum fastslår at leieren skal ha varsel i rimelig tid før det foretas tilsyn eller vedlikeholdsarbeider i husrommet. Hva som skal ansees som rimelig tid, må vurderes konkret ut fra formålet og omfanget av det som eventuelt skal gjøres. Tilsyn bør minst varsles en uke i forveien. Varslingsfristen for å utføre vedlikeholdsarbeider må bero på en vurdering av omfanget av vedlikeholdet, tiden som vil medgå for å utføre arbeidene og eventuell tiltak det vil være naturlig at leieren ønsker å gjøre før arbeidene påbegynnes.

I tredje ledd annet punktum er det bestemt at før arbeider som nevnt i § 5-4 første ledd påbegynnes, det vil si forandringer i husrommet eller på eiendommen for øvrig som går ut over utleierens vedlikeholdsoppgaver, skal leieren ha varsel med frist som tilsvarer lovens oppsigelsesfrister i § 9-6. Om bakgrunnen for denne regelen skriver utvalget i NOU 1993:4 på side 144:

«Bakgrunnen for dette er først og fremst at leieren skal ha mulighet til å si opp leieavtalen dersom han finner det hensiktsmessig. Er leieavtalen tidsbestemt, står ikke denne adgangen åpen, men også i slike leieforhold vil leieren ha behov for å klargjøre husrommet med sikte på arbeidene, for eksempel ved å flytte utstyr, møbler o.l.»

Det følger av tredje ledd tredje punktum at varslingsreglene i første og annet punktum likevel ikke gjelder hvis det er nødvendig med tiltak for å hindre skade på husrommet eller eiendommen for øvrig, og det ikke er mulig å varsle leieren. Bestemmelsen tar bare sikte på nødsituasjoner, hvor leieren ikke er til stede, og det er påtrengende umiddelbart å foreta tiltak for å avverge eller begrense skade, for eksempel vannlekkasje.

Til § 5-7 Leierens krav på grunn av mangler som oppstår i leietiden

Paragrafen gir leieren adgang til å gjøre sanksjoner gjeldende mot utleieren dersom denne ikke oppfyller sine plikter i leietiden. I hovedtrekk er paragrafen en videreføring av gjeldende lov §§ 17 og 18 tredje ledd, samt lovfesting av ulovfestede prinsipper. Departementet viser til den generelle omtalen av leierens sanksjoner i leietiden under punkt 9.6. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til § 5-2. Om det nærmere innholdet i bestemmelsen viser departementet til utvalgets merknader, jf. NOU 1993:4 side 139.

Det fremgår av første ledd første punktum at dersom utleieren ikke oppfyller sine plikter etter §§ 5-1 til 5-6 og mangelen ikke beror på forhold på leierens side, kan leieren gjøre gjeldende ulike sanksjoner. Begrepet «mangel» skal favne vidt og fange opp alle tilfelle der utleieren ikke oppfyller sine plikter etter kapittelet her. Videre viser departementet til utvalgets omtale i NOU 1993: 4 på side 139:

«Det er videre et vilkår at mangelen ikke beror på forhold på leierens side. Uttrykket «beror på leieren» gir anvisning på en konkret avveining der vurderingstemaet er om den aktuelle mangelen ligger innenfor leierens risikosfære.

Er mangelen forvoldt av leieren selv eller noen han svarer for på ansvarsbetingende måte, beror mangelen på leieren. Det samme gjelder dersom mangelen er oppstått som følge av forhold på leierens side på en måte som ikke utløser erstatningsansvar. Oppstår det for eksempel vannskade i husrommet som følge av at leierens vaskemaskin uventet bryter sammen under normal bruk, beror mangelen på leieren. Tilhører vaskemaskinen utleieren, blir resultatet det motsatte.

Det bør nevnes at den slitasje som oppstår som følge av leierens kontraktsmessige bruk av husrommet, ikke «beror på leieren» i den forstand uttrykket brukes her -- selv om leieren er årsak til at skaden oppsto. Den slitasje m.m. som oppstår ved vanlig bruk, skal forutsetningsvis dekkes gjennom den løpende husleie.

Skyldes mangelen forhold på utleiers side, eller forhold utenfor partenes kontroll, beror mangelen ikke på leieren. Blir husrommet for eksempel påført skade som følge av sammenbrudd i det elektriske anlegget, kan leieren således gjøre sanksjoner gjeldende mot utleieren.

Er vilkårene i første punktum innfridd, kan leieren for det første kreve mangelen rettet etter § 2-10. Retting er først og fremst aktuelt dersom husrommet rammes av faktisk skade, men retting kan også komme på tale ved rettsmangler.

Etter § 2-10 tredje ledd skal retting skje innen rimelig tid etter at leieren har framsatt krav om det. Uttrykket «innen rimelig tid» innebærer at utleieren ikke plikter å utbedre enhver faktisk mangel ved husrommet straks den viser seg. Det kunne føre til uholdbare tilstander mellom partene dersom utleieren til enhver tid måtte holde seg i beredskap for å rydde eventuelle slitasjeskader m.m. av veien straks. Utleieren plikter derfor ikke å rette oppståtte mangler før det ut fra en håndverksmessig vurdering er behov for det. Hva som ligger i kriteriet «innen rimelig tid», vil således måtte bero på en konkret vurdering der skadens art og omfang står sentralt.

I tiden fram til husrommet igjen er satt i kontraktsmessig stand, kan leieren være påført både ulemper og økonomisk tap. Dette kan være tilfelle selv om utleieren straks gjør alt som med rimelighet kan kreves for å rydde mangelen av veien. At leieren kan gjøre sanksjoner gjeldende mot utleieren også i det mellomliggende tidsrom -- det vil si i tiden fram til mangelen er rettet, framgår av sammenhengen.»

Det følger av § 5-3 første ledd at utleieren i leietiden skal holde husrom og eiendommen for øvrig i den stand leieren etter avtalen har rett til å kreve. Misligholder utleieren denne plikten, kan leieren fremsette krav mot utleieren etter § 5-7. Departementet viser videre til utvalgets merknader, jf. NOU 1993:4 side 139:

«Rammes husrommet av større skader, eller oppstår det en annen betydelig mangel, blir det spørsmål om hvor langt utleiers plikt til retting går. Dette må avgjøres på grunnlag av bestemmelsen i utkastet § 2-10 første ledd; leieren kan kreve retting dersom dette kan skje uten å volde utleieren urimelig kostnad eller ulempe.

Videre kan leieren kreve avslag i leien etter bestemmelsene i § 2-11 annet ledd forutsatt at mangelen ikke er ubetydelig. Når det kreves at mangelen ikke er ubetydelig, må dette ses i sammenheng med at utleieren ikke plikter å rette ordinære slitasjeskader m.m. etter § 2-10 før det ut fra en håndverksmessig vurdering er nødvendig. Slike mangler må leieren således finne seg i en viss tid - uten å kunne fremme krav mot utleieren.

Er mangelen av vesentlig betydning, kan leieren heve avtalen, jf. § 2-12 første ledd.»

Faller mangelen innenfor utleierens kontrollområde, eller mangelen skyldes feil eller forsømmelse på utleierens side, kan leieren kreve erstatning for sitt økonomiske tap etter §§ 2-13 og 2-14. Dessuten kan leieren holde tilbake leie etter § 2-15. Departementet viser videre til utvalgets merknader i NOU 1993:4 på side 140:

«Bestemmelsen i annet ledd er et unntak fra hovedregelen i første ledd. I første punktum er det fastsatt at utleieren plikter å rette mangler etter bestemmelsene i § 2-10 selv om mangelen beror på forhold på leierens side. Leieren kan derimot ikke sette fram krav om avslag i leie, heving m.m. i disse tilfellene. Utkastet inneholder ingen bestemmelser med sikte på tilfelle der utleieren ikke oppfyller sin plikt til å sette husrommet i stand igjen. Her må en falle tilbake på ulovfestede kontraktsrettslige prinsipper om virkninger av mislighold.

Er leieren erstatningsansvarlig for tap som følge av skaden (...), kan utleieren etter bestemmelsen i annet punktum stille som vilkår for retting at leieren erstatter skaden først.

Det framgår av tredje ledd at bestemmelsen i første ledd gjelder tilsvarende dersom tredjemanns rett i husrommet eller bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov er til hinder for den avtalte bruk. Bestemmelsen er bare en presisering av at mangelsbegrepet etter første ledd også omfatter vanhjemmel og offentligrettslige rådighetsinnskrenkinger.»

I fjerde ledd er det en generell henvisning til § 7-7. Her blir hovedleierens ansvar overfor framleieren presisert.

Til § 5-8 Leierens erstatningsansvar

Paragrafen inneholder bestemmelser om leierens erstatningsansvar ved brudd på pliktene etter bestemmelsene i §§ 5-1 til 5-6. Ettersom departementet under punkt 6.5.1 har kommet fram til at det i loven skal innføres et kontrollansvar, er bestemmelsen endret i forhold til utvalgets forslag til § 6-6, jf. NOU 1993:4 side 145. Departementet viser til den generelle omtalen av leierens erstatningsansvar under punkt 9.7.

Første ledd første punktum inneholder hovedregelen om leierens erstatningsansvar. Utleieren kan kreve erstatning for tap som følge av at leieren ikke oppfyller sine plikter etter §§ 5-1 til 5-6. Det framgår av første ledd annet punktum hvilke vilkår som må være oppfylt dersom leieren skal bli fri sitt «kontrollansvar» overfor utleieren.

For det første må det være til stede en «hindring» for at leieren kan oppfylle sine plikter etter leieavtalen. Hva som hindrer oppfyllelse, er for så vidt uten betydning; men det må være en faktisk hindring. Men det kreves heller ikke en objektiv umulighet. For det andre må denne hindringen ligge utenfor leierens kontroll. Det er her ikke spørsmål om leierens aktsomhet. Leieren kan bli ansvarlig selv om han har handlet aktsomt. Det sentrale er om forholdet ligger innenfor det leieren har kunnet påvirke.

For det tredje må hindringen være slik at leieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt den i betraktning på avtaletiden. Det som leieren ved inngåelsen av leieavtalen kunne forutse, svarer han også for. Dette gjelder enten leieren har oversett hindringen eller om han bevisst har latt den bli værende. For det fjerde må hindringen være slik at leieren ikke med rimelighet kunne ventes å unngå eller overvinne følgene av hindringen. Leieren har derfor en plikt til å forsøke alternative muligheter, når slike finnes.

Dersom leieren skal bli fri kontrollansvaret, må alle vilkårene være oppfylt. Men kontrollansvaret er en standard som kan virke forskjellig alt etter hvilke forhold den blir brukt på.

Annet ledd gjelder leierens ansvar for tap som beror på tredjeperson som leieren bruker til å oppfylle leieavtalen med. Det følger alt av første ledd at leieren kan bli ansvarlig for en tredjepersons forhold. Leieren svarer ikke bare for sine ansatte, men også for de medhjelperne som skal medvirke til å oppfylle leieavtalen, i den grad deres handlinger kan sies å ligge innenfor leierens kontrollområde. Annet ledd utvider utleierens ansvar i så måte. Dersom leieren skal bli fri erstatningsansvaret, må også tredjepersonen oppfylle vilkårene etter første ledd første punktum.

Tredje ledd første punktum fastslår at leieren er fri ansvar hele tiden mens hindringen varer, men ikke lenger. Dette følger også av en direkte tolking av første ledd. Det framgår av tredje ledd annet punktum at leieren vil være ansvarlig for det misligholdet som kommer etter at hindringen er bortfalt. Det er likevel en forutsetning at leieren da hadde plikt til å oppfylle leieavtalen.

Fjerde ledd begrenser rekkevidden av de foregående bestemmelser gjennom en henvisning til § 2-14 annet ledd, som gjelder indirekte tap. Slikt tap svarer ikke utleieren for. Hva som regnes som indirekte tap følger av omtalen til § 2-14 annet ledd, men i forhold til leierens erstatningsansvar skal tap som følge av skade på husrommet med tilbehør regnes som direkte tap. Femte ledd første punktum slår fast at utleieren i alle tilfeller - uansett om tapet er direkte eller indirekte - kan kreve erstatning dersom misligholdet skyldes «feil eller forsømmelse» på leierens side. Han kan også bli ansvarlig selv om han ikke kan bebreides for selve forsinkelsen eller mangelen, forutsatt at han likevel kan bebreides for at «tapet» har oppstått.

Uttrykket «fra leierens side» innebærer at leieren ikke bare svarer for sin egen forsømmelse eller feil. Han svarer også for sine ansatte og for selvstendige medhjelpere som han har benyttet for å oppfylle leieavtalen.

Femte ledd annet punktum slår fast at bestemmelsene om omfanget av erstatningsansvaret i § 2-14 første, femte og sjette ledd skal gjelde tilsvarende. Det vises til de spesielle merknadene til disse bestemmelsene.

Kapittel 6. Beboerrepresensasjon i visse boligleieforhold

Kapittel 6 handler om beboerrepresentasjon i visse boligleieforhold. Dagens lov har ingen regler om beboerrepresentasjon. Utleieren eier den faste eiendommen og treffer alle beslutninger vedrørende forvaltning og drift av eiendommen. Kapittelet inneholder bestemmelser som gir leiere av bolig større innflytelse over egen bosituasjon. Blant annet skal det kunne velges en tillitsvalgt, som representerer leierene overfor utleieren. Om bakgrunnen for bestemmelsene viser departementet til den generelle omtalen av reglene under punkt 10. Bestemmelsene bygger på Husleielovutvalgets forslag til kapittel 7. Under omtalen av den enkelte paragraf vil det i stor utstrekning bli vist til utvalgets spesielle merknader til bestemmelser i NOU 1993:4 på sidene 146 til 148.

Til § 6-1 Felles representasjon

Paragrafen gir leierne av bolig i visse eiendommer adgang til å velge en person til å representere dem overfor utleieren. Tilsvarende bestemmelse finnes ikke i någjeldende lov. Departementet viser til den generelle omtalen av felles representasjon ved tillitsvalgt under punkt 10.2. Bestemmelsen tilsvarer i det vesentlige utvalgets forslag til § 7-1. Om innholdet i bestemmelsen viser departementet til utvalgets spesielle merknader.

Det fremgår av første ledd første punktum at leierne av bolig i hus der utleieren har utleid mer enn fire boliger, i møte med vanlig flertall av de avgitte stemmer kan velge en tillitsvalgt til å representere dem overfor utleieren. Om forståelen av bestemmelsen viser departementet til NOU 1993:4 sidene 146 og 147:

«Bestemmelsen kommer bare til anvendelse i hus der utleieren har utleid mer enn fire boliger. Som oftest vil det være tilstrekkelig å se på antallet leieboliger i eiendommen, men dette slår ikke alltid til. Er eiendommen seksjonert kan den inneholde mer enn fire boliger uten at vilkåret er innfridd. Eies en større seksjonert eiendom av to eller flere personer, kan det tenkes at det blir etablert to eller flere sideordnede representasjonsordninger. Det avgjørende er om utleieren har utleid mer enn fire selvstendige boliger. Dette innebærer at en ved avgjørelsen skal se bort fra eventuelle framutleieforhold.

Bestemmelsene kan også komme til anvendelse i kombinerte bygg som dels brukes til beboelse, dels til andre formål. Dersom antallet boligleieforhold på et senere tidspunkt reduseres til mindre enn fem, bevirker det at representasjonsordningen bortfaller umiddelbart.»

Når det heter at «kan boligleierne i møte med vanlig flertall av de avgitte stemmer velge en tillitsvalgt», innebærer det for det første at vedtak om å opprette felles representasjon og valget av tillitsvalgt må skje i møte. Det foreslås ikke spesielle regler for møteinnkalling, protokollasjon mv. på møtet. For det annet må flertallet stemme for forslaget om å opprette felles representasjon overfor utleieren. Videre ligger det i dette at personvalget må ha tilslutning fra mer enn halvparten av de avgitte stemmer. Ved avstemninger har hvert enkelt boligleieforhold en stemme. Det fremgår av § 6-2 tredje ledd. Departementet viser for øvrig til utvalgets omtale i NOU 1993:4 på side 147:

«Det stilles ikke bestemte krav til den tillitsvalgte; han kan være leietaker i eiendommen eller en utenforstående tredjemann, for eksempel en advokat.

Den tillitsvalgtes oppgave er å representere boligleierne overfor utleieren i alle spørsmål som knytter seg til leieforholdet; han skal opptre som et bindeledd mellom boligleierne og utleieren. Den enkelte boligleier kan anmode den tillitsvalgte om å ta opp bestemte spørsmål med utleieren, og det er heller ingenting til hinder for at han på eget initiativ tar opp ulike spørsmål.

Det er grunn til å understreke at ordningen med en tillitsvalgt ikke innebærer at den enkelte boligleier er avskåret fra selv å ta opp ulike spørsmål med utleieren. Leieren kan således velge mellom enten å henvende seg direkte til utleieren eller å la henvendelsen gå gjennom den tillitsvalgte. (...)

I første ledd annet punktum er det fastsatt at den tillitsvalgte straks skal sende melding til utleieren om den vedtatte ordning, og hvem som er valgt.

Det framgår av annet ledd første punktum at valg av tillitsvalgt skjer for ett år om gangen. Hovedregelen er at den tillitsvalgte har både rett og plikt til å inneha vervet i denne tiden. I annet punktum er det bestemt at den tillitsvalgte fortsetter å fungere i tiden fram til nyvalg er gjennomført, selv om tjenestetiden er utløpt.

I tredje ledd er det fastsatt at den tillitsvalgte kan kreve å tre tilbake før tjenestetiden er ute dersom særlige grunner foreligger. Særlige grunner for å tre tilbake kan kan være for eksempel sykdom eller flytting.»

Det framgår av fjerde ledd første punktum at den tillitsvalgte i møte kan besluttes fjernet med vanlig flertall av de avgitte stemmer. Fjerning kan være aktuelt dersom den tillitsvalgte forsømmer sine plikter eller av andre grunner anses uskikket til å inneha vervet. I så fall må det velges en ny representant.

I fjerde ledd annet punktum er det fastsatt at ordningen med felles representasjon overfor utleieren kan oppheves på samme måte, med vanlig flertall av de avgitte stemmer blant boligleierne i møte.

Til § 6-2 Den tillitsvalgtes plikter

Paragrafen regulerer hvilke plikter den tillitsvalgte har. Paragrafen er uten motstykke i gjeldende lov. Departementet viser til den generelle omtalen av representasjon ved tillitsvalgt under punkt 10.2. Bestemmelsen tilsvarer i det vesentlige utvalgets forslag til § 7-2. Om det nærmere innholdet i bestemmelsen viser departementet til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 147 -148:

«Det framgår av første ledd at den tillitsvalgte skal ivareta boligleiernes interesser overfor utleieren. Bestemmelsen inneholder ingen spesielle direktiver for hva den tillitsvalgte skal foreta seg. Den eneste begrensning ligger i at han ikke kan ta opp forhold som ikke har tilknytning til boligleiernes interesser. Representanten skal ivareta både den enkelte leiers interesser og leiernes felles interesser. Han kan opptre på eget initiativ eller etter oppfordring fra en boligleier. Som eksempel på oppgaver som representanten bør ta seg av, kan nevnes forslag om innføring eller endringer i husordensreglene, forslag om å sette i verk trivselsfremmende tiltak i eiendommen, gjennomføring av vedlikeholdstiltak o.s.v.

Det framgår videre (...) at den tillitsvalgte kan kreve å få drøfte med utleieren alle spørsmål av betydning for boligleierne i huset. Bestemmelsen innebærer at utleieren må avsette tid til å drøfte de forslag m.m. som den tillitsvalgte framsetter. Brudd på denne plikt er mislighold fra utleiers side.

Det framgår av annet ledd at den tillitsvalgte minst en gang årlig skal innkalle alle boligleierne, herunder framleiere, til møte på hensiktsmessig måte.

Møte må holdes minst en gang i året. Utkastet inneholder ikke særlige bestemmelser om hvilke saker som skal behandles i møtet. I ett av møtene må det foretas valg på ny representant (...). For øvrig kan en hvilken som helst sak tas opp i møtene.

Innkallingen skal skje på hensiktsmessig måte. Det stilles ikke formkrav til innkallingen; den kan være skriftlig eller muntlig. Innkallingen må sendes ut i rimelig tid før møtet skal holdes, og den bør inneholde en liste over de saker som skal behandles.»

Av tredje ledd første punktum framgår det at den tillitsvalgte er bundet av de beslutningersom er truffet i møte med vanlig flertall av de avgitte stemmer. I tredje ledd annet punktum er det bestemt at hvert boligleieforhold har en stemme ved avstemninger. Det følger av tredje ledd tredje punktum at framleiere har møte- og talerett på møtet, men ikke stemmerett. Stemmeretten tilligger hovedleieren.

Til § 6-3 Informasjon til tillitsvalgt mv.

Paragrafen gir utleieren pålegg om å gi den tillitsvalgte informasjon om drift og forvaltning av eiendommen. Paragrafen pålegger også utleieren å melde fra til den tillitsvalgte om større vedlikeholdsarbeider m v. Paragrafen er uten motstykke i gjeldende lov. Departementet viser til den generelle omtalen av representasjon ved tillitsvalgt under punkt 10.2. Bestemmelsen tilsvarer stort sett utvalgets forslag til § 7-3.

Det følger av første ledd første punktum at utleieren plikter å underrette den tillitsvalgte om tiltak som i vesentlig grad berører boligleierne. Departementet slutter seg til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 148:

«Et eksempel på slike tiltak er nevnt i lovteksten, nemlig større vedlikeholdsarbeider. Av andre tiltak kan nevnes omlegning av den veien som fører inn til eiendommen, og riving av større byggverk på eiendommen. Akter utleieren å seksjonere bygningen etter reglene i eierseksjonsloven, må han sende melding om det til den tillitsvalgte.»

Av første ledd annet punktum følger det at tiltak som nevnt i første punktum tidligst kan settes i verk en måned etter at utleieren har sendt melding til den tillitsvalgte. Om bakgrunnen for dette slutter departementet seg til utvalgets merknader i NOU 1993:4 på side 148:

«Bakgrunnen for bestemmelsen er at representanten skal ha rimelig tid på seg til å orientere de øvrige leierne i eiendommen om tiltaket. Videre skal den tillitsvalgte ha anledning til å gi uttrykk for boligleiernes syn på det påtenkte tiltak.»

Av første ledd tredje punktum følger det at bestemmelsen i annet punktum likevel ikke gjelder dersom tiltaket ikke kan vente uten å utsette eiendommen for vesentlig skade. Det tas her sikte på skader som må utbedres umiddelbart for å unngå ytterligere tap.

Det følger av annet ledd at utleieren straks skal sende underretning til den tillitsvalgte dersom eiendommen overdras. Departementet viser til utvalgets omtale av bestemmelsen, jf. NOU 1993:4 side 148:

«For boligleierne i eiendommen vil det være av vesentlig betydning hvem som til enhver tid er eier av eiendommen. Den tillitsvalgte kan i denne forbindelse også kreve opplysning om den nye eieren har påtatt seg å oppfylle pliktene etter de leieavtalene som er inngått.»

Kapittel 7. Opptak i husstand og framleie

Kapittel 7 inneholder bestemmelser om opptak i husstand og framleie av husrommet. Om bakgrunnen for bestemmelsene viser departementet til den generelle omtalen av reglene under punkt 11. Bestemmelsene bygger på Husleielovutvalgets forslag til kapittel 8. Under omtalen av den enkelte paragraf blir det derfor i stor utstrekning vist til utvalgets spesielle merknader til bestemmelsene i NOU 1993:4 sidene 150 til 157.

Til § 7-1 Opptak i husstand

Paragrafen gir leieren av bolig adgang til å ta inn i husrommet nye medlemmer i husstanden. Paragrafen er en videreføring av gjeldende husleielov § 24 annet ledd annet til fjerde punktum. Det er foretatt noen mindre endringer. Departementet viser til den generelle omtale av leierens adgang til å ta opp nye medlemmer i husstanden under punkt 11.2. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til § 8-6. Om innholdet i bestemmelsen viser departementet til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 156:

«Grunnvilkåret for å ta inn andre i husrommet med hjemmel i denne bestemmelsen er at vedkommende skal bli et husstandsmedlem. Husstandsbegrepet er ikke et entydig begrep, og det brukes i forskjellige lovregler, både i og utenfor husleieloven. Det er ikke tilstrekkelig til å etablere et husstandsfellesskap at to eller flere personer bor i samme bolig. Det må i tillegg kreves at de har et visst mål av felles økonomi og samarbeid om dagliglivets gjøremål. De sentrale kjennetegn på husstandsfellesskapet er altså felles bolig, felles husholdning og til en viss grad felles økonomi. Det må i tvilstilfelle foretas en helhetsvurdering der en vektlegger en rekke momenter som graden av sosialt samvær, felles måltider, felles rengjøring m.v. Det kreves ikke at partene tar sikte på å etablere et varig husstandsfellesskap. Det må også godtas at husstandsmedlemmene kan ha eksklusiv bruksrett til bestemte rom i boligen.

Enkelte persongrupper kan tas opp i husstanden uten utleiers godkjenning, mens det i andre tilfelle trengs godkjenning.

De husstandsmedlemmer som er nevnt i første punktum,trenger ingen godkjenning fra utleiers side. Dette gjelder for det første leierens ektefelle og samboer. Dette representerer en viss utvidelse av regelens rekkevidde, idet gjeldende lov ikke omfatter samboer. Uttrykket ektefelle volder ingen problemer; det omfatter bare den leieren er lovlig viet med.»

Registrert partner vil ha samme rett som ektefelle, jf. § 3 i lov 30. april 1993 nr. 40 om registrert partnerskap. Om alternativet «samboer» viser departementet til utvalgets omtale, jf. NOU 1993:4 side 156:

«Uttrykket samboer har derimot ingen festnet betydning i juridisk språkbruk. Utvalget legger til grunn at det må være tale om et mer varig samliv. Foruten varigheten, kan det være naturlig å legge vekt på om partene har eller venter barn sammen, graden av felles husholdning og økonomi m.m. Foruten den uklarhet som knytter seg til selve begrepet samboer, kommer det inn ytterligere et problem, nemlig at samboerforholdet ikke er påbegynt. Det avgjørende er altså om leieren har til hensikt å innlede et forhold som nevnt. Uttrykket samboer omfatter såvel heterofile som homofile samboerforhold.

Videre gir første punktum rett til å ta opp leierens egne, ektefellens eller samboerens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje og fosterbarn. Dette representerer en utvidelse av regelens rekkevidde på to punkter idet gjeldende rett ikke omfatter samboerens slektninger og heller ikke rekker lenger enn til barn i nedstigende linje. Når det gjelder uttrykket fosterbarn, skal dette tolkes liberalt. Det kreves ikke at vedkommende er så ung at han har behov for omsorg og forsørgelse i vanlig forstand på det tidspunkt han blir husstandsmedlem. Det skal være tilstrekkelig at forholdet svarer til et normalt forhold mellom foreldre og (voksne) barn. Adoptivbarn er ikke nevnt særskilt i oppregningen fordi disse går inn under uttrykket «slektning i rett nedstigende linje». Barnets alder på adopsjonstidspunktet skal ikke lenger ha betydning.

Husstandsmedlemmer som ikke er nevnt i første punktum, må godkjennes av utleieren, jf. annet punktum. Denne bestemmelsen omfatter alle som ikke er nevnt i første punktum. Godkjenning kan bare nektes dersom dette er saklig begrunnet i det nye husstandsmedlems forhold. Utleieren kan ved denne vurdering bare legge vekt på vedkommendes kvalifikasjoner som beboer, jf tredje punktum.»

Til § 7-2 Den alminnelige regelen om framleie

Paragrafen fastslår hovedregelen om framleie som sier at framleie, eller annen bruksoverføring til tredjemann, krever samtykke fra utleieren. Leieren har ikke krav på samtykke; utleieren kan etter egen vurdering gi, eller nekte å gi, samtykke til framleie. Paragrafen er stort sett en videreføring av gjeldende lov § 24 annet ledd første punktum. Departementet viser til den generelle omtalen av framleie under punkt 11.3. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til § 8-1. Om innholdet i bestemmelsen viser departementet ellers til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993: 4 sidene 150 og 151:

«Hvorvidt samtykke til framutleie er gitt eller ikke, er et avtalerettslig tolkingsspørsmål. Samtykke kan være gitt skriftlig, muntlig eller i handling (konkludent atferd).

Er det først gitt samtykke til framutleie, kan ikke dette tilbakekalles på annen måte enn gjennom en betinget oppsigelse. Leieren har ved samtykket fått en rett til å framutleie. Utvalget forutsetter at utleieren ikke kan forbeholde seg en rett til å tilbakekalle et samtykke; både hovedleieren og framleieren har behov for å kunne innrette seg i tillit til et samtykke, og en annen løsning ville harmonere dårlig med de preseptoriske bortfallsreglene som gjelder for husleieavtaler. Samtykke kan likevel gis for et bestemt tidsrom.

Det kan framgå av leieavtalen at leieren skal ha rett til framutleie, enten med rene ord eller det kan komme til uttrykk forutsetningsvis. Som eksempel på det sistnevnte kan nevnes tilfelle der et aksjeselskap eller en kommune leier bolig.

Framleiebegrepet må holdes atskilt fra overføring av leieretten. Overføring av leieretten er det dersom tredjemann, definitivt skal overta både leierens rettigheter og plikter i forhold til utleieren.»

Overføring av leierett er regulert i lovutkastet kapittel 8. Departementet viser videre til utvalgets spesielle merknader; jf. NOU 1993:4 side 151:

«Etter en overføring av leieretten vil det bare foreligge ett enkelt husleieforhold, og den tidligere leieren vil ikke lenger være part i avtalen med utleieren. I flere sammenhenger oppstår det tvil om grensen mellom leierens egen lovlige bruk og uhjemlet framutleie. Overlater leieren bruksretten vederlagsfritt til tredjemann, foreligger det ingen husleieavtale mellom leieren og tredjemann, jf. definisjonen i utkastet § 1-1 første ledd, men i forhold til utleieren må dette regnes som likt med framutleie.»

Dette har en forsøkt å få fram ved uttrykket «på annen måte overlate sin bruksrett til andre» i § 7-2. Departementet viser videre til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 151:

«Grunnen til at slik bruksoverlatelse likestilles med framutleie, er at utleiers interesse i å føre kontroll med hvem som bruker husrommet, stort sett er den samme uten hensyn til om tredjemann betaler vederlag. Det er på den annen side ikke framutleie å ha gjester på besøk i et begrenset tidsrom, og det selv om disse betaler for oppholdet.

Ved leie av lokale kan det ofte være vanskelig å ta stilling til om tredjemanns bruk er uhjemlet framutleie. Her er det vanlig at tredjemann bruker lokalene i kortere eller lengre tid, og det hører til unntakene at lokalet kun skal brukes av leieren personlig.

Noen former for bruk fra tredjemanns side er nødvendige ledd i leierens egen bruk og må av den grunn være tillatt. Som eksempel kan nevnes at den som leier lokale med sikte på hotellvirksomhet, kan ta inn gjester.

Skal tredjemann drive næring for egen regning og risiko i lokalet -- ved siden av leieren, blir det vanskeligere å trekke opp grensen mot ulovlig framutleie.

Yter tredjemann primært service til leieren og hans virksomhet, er det i alminnelighet ikke tale om framutleie. Som eksempel kan nevnes tilfelle der tredjemann skal forestå driften av kantinen i leierens lokale.

Skal tredjemann drive en virksomhet som primært retter seg mot andre kundegrupper enn leieren, må det foretas en totalvurdering. Vurderingstemaet blir da om leierens interesse i kontrakten med tredjemann knytter seg til den service tredjemann yter til leieren og hans virksomhet, eller om hovedinteressen knytter seg til tredjemanns vederlag m.m. for bruksretten. Er tredjemanns utadrettede virksomhet omfattende, eller har den bare en svak tilknytning til leierens egen virksomhet, bør forholdet i alminnelighet regnes som framutleie.

Det kan videre oppstå vanskelige avgrensningsspørsmål dersom leieren i større eller mindre grad overlater driften av sin egen virksomhet til tredjemann. Normalt kan leieren, uten å støte an mot forbudet mot framutleie, ansette daglig leder, butikksjef o.l. som tar alle avgjørelser vedrørende den daglige drift av forretningen. Skal tredjemann derimot drive virksomheten for egen regning og risiko uten at hovedleieren selv tar del i virksomheten på noen måte, er det tale om framutleie. Når en skal ta standpunkt til om det foreligger uhjemlet framutleie i tilfelle som ligger mellom disse ytterpunktene, er det grunn til å være liberal. Utleieren må som regel finne seg i at bruken av lokalet går over til tredjemann så lenge leieren selv har ikke uvesentlige økonomiske interesser knyttet til den virksomheten som drives i lokalet. Leieren har slik interesse i virksomheten dersom han i ikke uvesentlig grad skal ha del i overskudd og bære del av underskudd -- eller tap -- ved avvikling. I tillegg må det kreves at leieren har en viss kontroll med bruken av lokalet og med oppfyllingen av leierpliktene.

Er leieavtalen inngått med to eller flere som driver virksomhet sammen for felles regning og risiko, må en i normaltilfellene legge til grunn at det ansvarlige selskap som sådan er part i leieavtalen. Dette innebærer at et opptak av nye deltakere i selskapet ikke er framutleie. Det samme gjelder skifte av deltakere i det ansvarlige selskap.»

Til § 7-3 Framleie av del av bolig

Denne paragrafen gir boligleieren rett til partiell framleie. Den er uten motstykke i gjeldende husleielov. Bare leier av bolig kan framleie en del av boligen med hjemmel i denne paragrafen. Om bakgrunnen for bestemmelsen viser departementet til den generelle omtalen av framleie under punkt 11.3. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til § 8-2. Om innholdet i bestemmelsen viser departementet til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 152:

«Hovedleieren kan bare framutleie til boligformål. Hovedleieren kan ikke selv bruke husrommet til andre formål enn beboelse.»

Dette følger av § 5-1 tredje ledd. Departementet viser videre til utvalgets spesielle merknader; jf. NOU 1993:4 side 152:

«Det er et vilkår at hovedleieren selv bor i boligen; han må ha sin faste bopel der. Bakgrunnen for kravet er at hovedleieren skal føre kontroll med framleierens bruk av husrommet. Det er nettopp dette -- at hovedleieren fører kontinuerlig tilsyn med framleierens bruk -- som gjør det naturlig å skille mellom total og partiell framutleie. Kravet innebærer ikke at hovedleieren må oppholde seg i boligen til enhver tid. Han kan gjerne oppholde seg på et annet sted for kortere eller lengre tid, for eksempel som følge av feriereise, sykehusopphold m.m. Blir oppholdet av betydelig varighet, kan det indikere at hovedleieren har tatt opphold et annet sted, men at fraværet er langvarig, er ikke i seg selv nok til at forholdet faller utenfor (...). Så lenge hovedleieren har boligen som sitt faste hjem, er vilkåret innfridd.

Framleieren må godkjennes av utleieren, men utleieren kan bare nekte godkjenning dersom dette er saklig begrunnet i framleierens forhold. Utleieren kan ved denne vurdering bare legge vekt på framleierens kvalifikasjoner som beboer.

Retten til delvis framutleie er ikke undergitt noen begrensninger med hensyn til tid eller omfang. Det kreves altså ikke at hovedleieren disponerer en bestemt del av arealet i boligen. Framutleie kan videre skje så lenge hovedleieavtalen løper -- uten noen tidsmessige begrensninger. Hovedleieren kan framutleie hva enten avtalen er tidsbestemt eller oppsigelig, og det er likeens uten betydning om hovedleieren har oppsigelsesvern. (...)

Det er bare hovedleieren som kan framutleie med hjemmel i denne bestemmelsen. Framleieren kan ikke selv framutleie deler av det husrommet han selv framleier. En annen ordning ville bli komplisert blant annet fordi framleieren eventuelt måtte innhente godkjenning fra såvel utleieren som fra hovedleieren. Det kan imidlertid være avtalt at framleieren skal ha rett til framutleie. Rekkevidden av en slik rett må fastlegges ved en tolking og utfylling av henholdsvis hovedleieavtalen og framleieavtalen.»

Til § 7-4 Framleie av bolig ved midlertidig fravær

Paragrafen gir leieren av bolig en viss rett til å framleie husrommet ved midlertidig fravær; det vil si total framleie. Dersom hovedleieren selv bruker deler av husrommet til bopel, foreligger det partiell framleie, jf. § 7-3. Paragrafen er uten motstykke i gjeldende lov. Om bakgrunnen for bestemmelsen viser departementet til den generelle omtalen under punkt 11.3. Bestemmelsen tilsvarer i hovedsak utvalgets forslag til § 8-3. Om innholdet i bestemmelsen viser departementet ellers til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 152 og 153:

«Det kan bare framutleies til boligformål med hjemmel i denne bestemmelse. Framutleie til andre formål er utelukket. (...)

Videre kreves det at hovedleieren er midlertidig fraværende fra boligen. I dette ligger for det første at hovedleieren må ha til hensikt å ta boligen i bruk igjen etter fraværet. For det annet kreves det at han selv ikke kan bruke boligen i det aktuelle tidsrom. Oppregningen i lovteksten av mulige årsaker til fraværet er ikke uttømmende, noe som framgår av uttrykket «andre tungtveiende grunner» i første punktum. Fraværet kan være ufrivillig sett fra hovedleierens side, som for eksempel ved beordring i arbeidsforhold, eller militærtjeneste. Selv om fraværet er frivillig sett fra leierens side, skal han ha rett til framutleie.»

Paragrafen gir hjemmel for framleie i inntil to år totalt. Har leieren framleiet for en periode på to år, vil han ikke ha krav på ytterligere framleie etter denne bestemmelsen. Men utleieren kan selvsagt tillate framleie for nye perioder. Departementet viser videre til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 153:

«Framleieren må godkjennes av utleieren på vanlig måte, men godkjenning kan bare nektes dersom dette er saklig begrunnet i framleierens forhold.

Hovedleieren har rett til å framutleie både ved tidsbestemte og oppsigelige leieavtaler, og det spiller ingen rolle om hovedleieren har oppsigelsesvern eller ikke.

Det er bare hovedleieren som kan framutleie med hjemmel i denne paragraf. Framleieren kan ikke selv framutleie deler av, eventuelt hele husrommet (...).»

Til § 7-5 Framleie ved tidsbestemte leieavtaler

Paragrafen gir en viss adgang til total og partiell framleie når hovedleieavtalen er inngått for bestemt tid. Paragrafen, som er uten motstykke i gjeldende lov, må sees på bakgrunn av at de tidsbestemte leieavtalene vanligvis vil være uoppsigelige i leieperioden, om ikke annet er avtalt, jf. § 9-2. Dersom utleieren har saklig grunn for å nekte framleie, gir ikke dette noen særlig adgang til oppsigelse. Paragrafen er uten motstykke i gjeldende lov. Om bakgrunnen for bestemmelsen, viser departementet til omtalen av regelen under punkt 11.4. Bestemmelsen tilsvarer stort sett utvalgets forslag til § 8-4. Om innholdet i bestemmelsen viser departementet ellers til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 153 og 154.

Bestemmelsen kommer bare til anvendelse for leieavtaler som er inngått for en bestemt tid, jf. § 9-2. Det er ingen forutsetning for bruk av framleieretten at leieren har til hensikt å ta boligen i bruk igjen etter en viss tid, dette i motsetning til regelen i § 7-4. Om hvilke formål husrommet kan framleies til, viser departementet til utvalgets omtale, jf. NOU 1993:4 sidene 153-154:

«Ordlyden (...) inneholder ingen uttrykkelige begrensninger m.h.t. hvilke formål hovedleieren kan framutleie til. Boligleieren kan bare framutleie til boligformål; dette følger av grunnleggende rettsprinsipper. Ved framutleie av lokale gjelder det samme: Hovedleieren kan ikke gi framutleieren en større rett enn han selv har i forhold til utleieren. (...) Det kreves ikke at framleieren skal drive hovedleierens virksomhet videre.

Heller ikke i disse tilfellene har framleieren noen rett til selv å framutleie hele eller deler av husrommet til andre. På den annen side kan andre enn hovedleieren være berettiget til å framutleie: Retten til framutleie kan utnyttes av hovedleierens kreditorer, jf. dekningsloven §§ 2-2 og 7-3. Kreditorene kan i prinsippet også utnytte den verdi som retten til framutleie (...) representerer, men her er vilkårene slik utformet at dette er mindre praktisk.

Framleieren må godkjennes av utleieren. Utgangspunktet er også her at godkjenning bare kan nektes dersom dette er saklig begrunnet i framleierens forhold. Ved framutleie av bolig kan utleieren bare legge vekt på framleierens kvalifikasjoner som beboer når han tar stilling til godkjenningsspørsmålet. Ved framutleie av lokale gjelder stort sett de samme prinsipper. Utleieren kan som hovedregel ikke nekte godkjenning med den begrunnelse at framleieren har dårlig økonomi. Er framleieren insolvent, slik at det er en overhengende fare for at han vil gå konkurs, kan saken stille seg annerledes. Utgangspunktet må tas i at en konkurs kan bidra til å svekke en utleieeiendoms renommé. Er framleieren insolvent, må utleieren derfor kunne nekte godkjenning.

I disse tilfellene kan det bli tale om framutleie for lang tid, og utvalget finner det derfor riktig å gi utleieren et friere spillerom enn ellers når det gjelder godkjenningsspørsmålet, jf. siste punktum. I motsetning til det som gjelder ellers, kan utleieren her nekte godkjenning uten å vise til en saklig grunn, men dette gir på den annen side leieren rett til å si opp leieavtalen med vanlig varsel, (...). Er godkjenningsnektingen uberettiget, er dette også den eneste sanksjon som står til leierens rådighet. Utleieren kan derfor alltid nekte godkjenning uten å pådra seg ansvar overfor leieren. (...)»

Til § 7-6 Godkjenning ved passivitet

Paragrafen regulerer den situasjonen at utleieren ikke reagerer etter å ha mottatt en søknad om godkjenning etter reglene i §§ 7-1 til 7-5. Paragrafen er uten motstykke i gjeldende lov. Utvalget har i sitt forslag § 8-8 foreslått en annen løsning, jf. NOU 1993:4 side 157. Om bakgrunnen for bestemmelsen vises det til den generelle omtalen under punkt 11.5.

Dersom utleieren ikke svarer på en skriftlig søknad om godkjenning innen én måned etter at søknaden er mottatt, skal dette regnes som godkjenning. Leieren får da en rask avklaring på søknaden, eventuelt kan han si opp leieavtalen i tilfelle han har slik adgang, jf. § 7-5. Det kan også være en fordel å få vite raskt om han må finne en annen framleier. Utleieren får her ikke muligheten til å trenere situasjonen, i og med at han må utøve en viss aktivitet.

Fristen tar til å løpe fra det øyeblikket utleieren mottok søknaden, og ikke fra det tidspunktet leierens sendte søknaden - eller fra det tidspunktet den kom fram til utleieren. Det blir stilt krav om at søknaden skal være skriftlig - er den ikke det, løper ikke fristen. Dessuten må det kreves at den skriftlige søknaden i innhold er så klar at utleieren forstår hva leieren har ment. Leieren kan sette fram ny søknad etter at fristen er utløpt. Den nye søknaden kan gjelde det samme husstandsmedlemmet, den samme framleieren eller en annen person.

Til § 7-7 Framleierens stilling ved oppsigelse av hovedleieavtalen

Paragrafen gir framleieren visse rettigheter for det tilfellet at hovedleieforholdet blir avsluttet av utleieren eller hovedleieren. Paragrafen er uten motstykke i gjeldende husleielov. Om bakgrunnen for bestemmelsen vises det til utvalgets forslag til § 8-5, jf. NOU 1993:4 sidene 154-156, og til den generelle omtalen under punkt 11.5.

Første ledd regulerer forholdet mellom hovedleieren og framleieren ved bortfall av hovedleieavtalen. Bruksretten til framleieren står og faller med at hovedleieforholdet blir opprettholdt. Faller hovedleieforholdet bort, faller også bruksretten til framleieren bort.

I første ledd første punktum er det fastsatt at hovedleieren overfor framleieren vil være forpliktet til å protestere mot en oppsigelse fra utleieren. Dette skal gjelde både ved total og partiell framleie. Forutsetningen er imidlertid at hovedleieren har vern mot oppsigelse, jf. § 9-8 tredje ledd. Brudd på denne plikten kan føre til at hovedleieren kan bli erstatningsansvarlig over for framleieren, jf. tredje ledd. I første ledd annet punktum er det fastsatt at hovedleieren kan fri seg fra plikten til å protestere gjennom å underrette framleieren om oppsigelsen innen femten dager før fristen for å protestere etter § 9-8 løper ut. Hovedleieren vil ikke være forpliktet til å protestere i de tilfellene han mener at oppsigelsen er mer eller mindre uangripelig.

Annet ledd første punktum gir framleieren en selvstendig rett til å protestere mot utleierens oppsigelse etter § 9-8. Denne retten har framleieren uavhengig av om hovedleieren protesterer eller varsler framleieren i samsvar med første ledd annet punktum. Men fristen for å protestere er den samme som for hovedleieren. Uavhengig av om hovedleieren har protestert eller ikke, må det fastslås hvilken frist hovedleieren ville ha hatt om han hadde protestert. Fristen begynner å løpe når hovedleieren mottar utleierens oppsigelse - ikke når framleieren får kjennskap til den. Dette innebærer at framleieren i noen tilfelle kan bli avskåret fra å protestere, nemlig hvis han først etter fristens utløp får kjennskap til oppsigelsen. Det at framleier således har en selvstendig rett til å protestere, fører ikke til at hovedleieren blir avskåret fra å gjøre det samme. Hovedleieren kan protestere på vanlig måte.

Annet ledd annet punktumpålegger utleieren å sende en gjenpart av oppsigelsen til framleieren i de tilfellene der utleieren har godkjent framleieren, for eksempel der hovedleieren har framleiet deler av boligen i samsvar med § 7-3. Varslingsplikten gjelder både ved skriftlige og muntlige godkjenninger. Annet ledd tredje punktumpålegger utleieren å opplyse om at framleieren skal ha en rett til å protestere innen én måned etter at hovedleieren har mottatt oppsigelsen. Det fremgår av annet ledd fjerde punktum at dersom framleieren protesterer mot oppsigelsen, skal et eventuelt søksmål rettes mot både hovedleieren og framleieren. Er det bare hovedleieren som har protestert, vil han være alene om å være saksøkt. Følgelig kan framleieren alltid skaffe seg partsrettigheter gjennom å protestere. Framleieren er ikke avskåret fra å protestere selv om hovedleieren alt har gjort det. Det fremgår av annet ledd femte punktum at brudd på reglene i annet og tredje punktum fører til at oppsigelsen blir ugyldig. For eksempel vil oppsigelsen bli ugyldig dersom utleieren unnlater å sende gjenpart av oppsigelsen til framleieren der han er forpliktet til dette.

I tredje ledd første punktum er det fastsatt at framleieren kan kreve erstatning av hovedleieren for det økonomiske tapet som er en følge av bortfallet av hovedleieavtalen. Etter tredje ledd annet punktum skal dette likevel ikke gjeldende så langt hovedleieren godtgjør at bortfallet eller tapet skyldes forhold utenfor hans kontroll, som han ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning da framleieavtalen ble inngått eller unngå eller overvinne følgene av.

Forutsetningen for ansvar er at hovedleieforholdet faller bort. Dette bortfallet kan skyldes oppsigelse eller heving fra enten utleierens eller hovedleierens side. Bortfallet kan også skyldes at den tidsbestemte hovedleieavtalen utløper. Også tilfeldige hendelser kan føre til at hovedleieavtalen faller bort, for eksempel at husrommet brenner ned eller liknende. Det er også en forutsetning for ansvar at framleieren lider et økonomisk tap ved bortfallet og at det foreligger påregnelig årsakssammenheng mellom tapet og bortfallet.

Når det gjelder ansvarsgrunnlaget, som er et kontrollansvar, viser departementet til den nærmere omtalen av dette grunnlaget under punkt 6.5. Departementet viser også til de spesielle merknadene til § 2-13. Hovedleieren kan bli ansvarlig hvor det nok lå utenfor hans kontroll å hindre bortfallet av hovedleieforholdet, men hvor han kunne ha hindret tapet helt eller delvis, for eksempel ved å orientere framleieren på et tidligere tidspunkt. Hovedleieren må følgelig godtgjøre at både bortfallet av leieavtalen og tapet til framleieren ligger utenfor hans kontrollområde.

Av tredje ledd tredje punktum framgår det at § 2-13 annet til femte ledd skal gjelde tilsvarende. Hovedleieren blir da ansvarlig dersom bortfallet eller tapet skyldes en tredjemann som utleieren har gitt et oppdrag til. Hovedleieren blir bare fri sitt ansvar dersom også tredjemann er ansvarsfri. Hovedleieren blir i alle tilfeller erstatningspliktig dersom bortfallet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse hos ham, eller der han ved inngåelsen av framleieavtalen garanterte at hovedleieavtalen ikke skulle falle bort.

Når det gjelder omfanget av hovedleierens erstatningsplikt, viser departementet til § 2-14 og til de spesielle merknadene til denne bestemmelsen.

Kapittel 8. Personskifte

Kapittel 8 har bestemmelser om overføring av leieforholdet til ny leier. Hovedregelen er at en slik overføring bare kan finne sted etter utleierens samtykke, med mindre annet følger av leieavtale eller lovbestemmelse. Kapittelet inneholder visse unntak: Ved leierens død vil noen husstandsmedlemmer ha rett til å overta avdødes leieavtale, ved samlivsbrudd, separasjon og skilsmisse kan leieavtalen overføres til ektefelle med flere. Kapittelet har også en egen bestemmelse om eierskifte.

Til § 8-1 Den alminnelige regel om overføring

Ved overføring vil det skje en suksesjon av rettsforholdet. Den nye leieren overtar den posisjonen som den tidligere leieren har hatt i forhold til utleieren. Overføring er noe annet enn framleie, der leieren overlater sin bruksrett til en tredjemann uten at leieren trer ut av leieforholdet. Framleie er regulert i kapittel 7. Hvorvidt det foreligger framleie eller et personskifte, må avgjøres etter en konkret vurdering. Departementet viser til omtalen av den alminnelige reglen om leierens rett til overføring under punkt 12.2. Paragrafen slår fast at leieren som hovedregel ikke kan overføre sine rettigheter og plikter etter leieavtalen til andre uten samtykke fra utleieren. Utleieren kan således nekte å samtykke til overføring uten at han trenger å begrunne dette nærmere.

Paragrafene 8-2, 8-3 og 8-4 inneholder noen unntak fra hovedregelen. Etter disse bestemmelsene gis leierne en viss rett til å overføre leieretten til husrommet. Partene kan også ha avtalt at leieretten skal kunne overføres. Innholdet og rekkevidden av en slik avtalt overføringsrett må fastlegges ved en tolking og utfylling av leieavtalen.

Til § 8-2 Leierens død

Paragrafen regulerer hvem som skal ha rett til å tre inn i den avdødes leieavtale, og frister for bruk av retten til å tre inn i avtalen. Paragrafen er en videreføring av gjeldende lov § 31 tredje og femte ledd med visse justeringer. Departementet viser til den generelle omtale av personskifte ved leierens død under punkt 12.2. Bestemmelsen bygger på utvalgets forslag til § 9-2. Departementet viser også til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 157 og 158:

«Retten til å tre inn i leieavtalen gjelder bare ved leie av bolig, dette i motsetning til dagens regler. Bakgrunnen for denne endringen er at leieretten til lokale innen visse grenser skal være overførbar.»

Overføring av leierett til lokale er regulert i § 8-4. Leieretten kan da gå i arv. Da er det heller ikke behov for regler som gir enkelte personer rett til å tre inn i avdødes leieavtale. Departementet viser videre til utvalgets omtale av bestemmelsen, jf. NOU 1993:4 side 157:

«Er leieretten overførbar, vil den som oftest ha økonomisk verdi. I slike tilfelle kan en ikke se reglene om rett til å overta leieforholdet uavhengig av arve- og skiftereglene. Etter arve- og skifterettslige regler kan det formuesgode som leieretten utgjør havne hos andre enn dem som har rett til å tre inn i leieavtalen med hjemmel i denne paragraf. Hovedregelen etter skifteloven av 1930 § 61 første ledd er at hver enkelt av arvingene kan kreve aktiva realisert under skiftet. Utvalget forutsetter at reglene i husleieloven -- i tilfelle av regelkonflikt -- skal stå tilbake for de arve- og skifterettslige reglene.»

Første ledd angir hvilke personer som har rett til å tre inn i avdødes leieavtale. Det er kun personer som hørte til avdødes husstand som har overtakelsesrett. Begrepet husstandsfellesskap er forklart i tilknytning til omtalen av § 7-1. Departementet viser videre til utvalgets omtale av bestemmelsen, jf. NOU 1993:4 side 158:

«Husstandsfellesskapet må bestå på dødsfallstidspunktet. Det kvalifiserer derfor ikke til overtakelsesrett dersom noen flytter inn i husrommet etter at leieren for godt er innlagt i sykehus, sykehjem eller liknende institusjon. På den annen side opphører ikke et etablert husstandsfellesskap om leieren blir innlagt i en slik institusjon. Heller ikke ulike former for midlertidig fravær bringer husstandsfellesskapet til opphør, for eksempel fravær p.g.a arbeid, utdanning, militærtjeneste eller liknende.

Gjenlevende ektefelle har alltid rett til å tre inn i avdødes leieavtale uten hensyn til hvor lenge husstandsfellesskapet har bestått, jf. første ledd bokstav a. Bestemmelsen omfatter bare den person avdøde var lovlig viet med på dødsfallstidspunktet.»

Registrert partner vil likevel ha samme rettigheter som en ektefelle. Det følger av partnerskapsloven § 3. Andre personer som avdøde levde i ekteskapslignende samliv med, regnes som husstandsmedlemmer. Deres rettigheter er regulert i første ledd bokstav c, jf. omtalen nedenfor. Departementet viser videre til utvalget omtale av bestemmelsen, jf. NOU 1993:4 side 158:

«I første ledd bokstav b er det fastsatt at avdødes slektninger i rett nedstigende linje har rett til å tre inn, forutsatt at husstandsfellesskapet har bestått i minst seks måneder regnet fra dødsfallstidspunktet. Etter gjeldende rett har disse slektningene rett til å tre inn uten hensyn til hvor lenge husstandsfellesskapet har bestått. Bakgrunnen for endringsforslaget er at det i enkelte tilfelle har vist seg vanskelig å fastslå om et reelt husstandsfellesskap er etablert før dødsfallet. Når kravet om varighet settes til såpass kort tid som seks måneder, skulle regelen fange opp alle tilfelle hvor barn, barnebarn o.s.v. har en slik tilknytning til boligen at overføringsadgangen kan forsvares. Uttrykket «slektninger i rett nedstigende linje» omfatter bare leierens egne etterkommere, herunder adoptivbarn.

Første ledd bokstav c gir alle andre husstandsmedlemmer overtakelsesrett, forutsatt at disse fyller vilkårene i § 1 i lov av 4. juli 1991 nr. 45 om rett til felles bolig og innbo når husstandsfelleskap opphører, noe som er i overensstemmelse med gjeldende husleielov. Husstandsfellesskapslovens § 1 krever at den som vil overta leieforholdet, må være fylt 18 år, og at husstandsfellesskapet har bestått i minst to år på dødsfallstidspunktet. Kravet om to års botid gjelder ikke dersom husstandsmedlemmet har hatt, har eller venter barn med avdøde.

Annet ledd bestemmer prioriteten mellom dem som er berettiget til å tre inn i bruksretten etter reglene i første ledd.

Første punktum slår fast at gjenlevende ektefelle har fortrinnsrett til å tre inn. Regelen får betydning dersom både gjenlevende ektefelle og avdødes barn ønsker å tre inn. Bestemmelsen er ikke til hinder for at gjenlevende ektefelle og avdødes barn sammen trer inn.

Det framgår av annet ledd annet punktum at de øvrige berettigede har innbyrdes lik rett til å tre inn i avtalen. Formelt innebærer dette en endring sammenliknet med gjeldende rett. I husleielovens § 31 tredje ledd fjerde punktum er det nemlig bestemt at husstandsmedlemmene har lik prioritet dersom ikke annet er fastsatt (i dom) eller avtalt etter § 2 i husstandsfellesskapsloven. I denne lovens § 2 finnes det imidlertid ingen hjemmel for å fastsette, eller eventuelt avtale, en annen prioritetsrekkefølge enn angitt i husleieloven, slik at forslaget reellt sett ikke innebærer noen endring.

Tredje ledd regulerer framgangsmåten ved inntreden i de tilfellene der utleieren sier opp leieavtalen.»

I tredje ledd første punktumer det fastsatt at den berettigede må sende skriftlig melding om inntreden senest én måned etter at han har mottatt melding fra utleieren om oppsigelsen og om fristen for å gjøre rettigheten gjeldende. Meldingen fra utleieren, som må være skriftlig, må opplyse om både oppsigelsen, om retten til å tre inn, om fristen for å gjøre denne retten gjeldende og om at melding om inntreden skal være skriftlig. Fristen vil ikke begynne å løpe før den berettigede har mottatt en riktig melding fra utleieren. Hvorvidt fristen er utløpt, må avgjøres i forhold til hver enkelt av de berettigede. Dersom fristen oversittes, faller retten til inntreden bort. Tredje ledd annet punktumslår fast at melding fra en av de berettigede er å regne som en protest mot en oppsigelse etter kapittel 9. Denne protesten skal være skriftlig utformet, på samme måten som en protest etter § 9-8 skal være det.

Tredje ledd tredje punktumer en begrensning av rekkevidden av første punktum. Utleieren er ikke forpliktet til å sende melding om oppsigelsen til andre som ved dødsfallet hadde felles husstand med leieren, enn de han har godkjent. Forutsetningen er at husstandsmedlemmene oppfyller vilkårene i lov om husstandsfellesskap § 1, med mindre utleieren har godkjent dem etter § 7-1. Dette unntaket er gjort siden det vil være svært vanskelig for utleieren å ha oversikt over hvilke personer som oppfyller vilkårene i første ledd bokstav c. Unntaket vil innebære at disse personene kan miste retten til å tre inn i leieavtalen dersom de ikke får protestert mot oppsigelsen innen fristen etter § 9-8.

Fjerde leddslår fast at dersom dødsboet sier opp leieavtalen, må den som mener seg berettiget til å ta over leieavtalen, sende melding om at han trer inn i avtalen til utleieren. Dette må gjøres innen én måned, regnet fra det tidspunktet utleieren tok imot oppsigelsen fra boet. Verken dødsboet eller utleieren har plikt til å gi de berettigede melding etter første ledd om deres rett til å ta over leieavtalen.

Til § 8-3 Samlivsbrudd, separasjon, skilsmisse og opphør av husstandsfellesskap

Paragrafen regulerer overføringen av bruksretten til bolig i samband med samlivsbrudd, separasjon, skilsmisse og opphør av husstandsfellesskap. Paragrafen viderefører gjeldende lov §§ 31 sjette ledd og 32 annet og fjerde ledd. Departementet viser til den generelle omtalen av overføring av leierett under punkt 12.2. Bestemmelsen tilsvarer i det alt vesentlige utvalgets forslag til § 9-3. Departementet viser ellers til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 159:

«Første ledd gir en ektefelle rett til å tre inn som part i leieavtale vedrørende ektefellenes felles bolig dersom leierektefellen forlater boligen. Regelen tar først og fremst sikte på faktisk samlivsbrudd, men den er ikke begrenset til dette. Bestemmelsen gjelder bare den felles bolig, d.v.s. den bolig de to ektefellene bodde i før samlivsbruddet. Leieren har forlatt boligen når han definitivt har tatt opphold et annet sted.

Annet ledd fastslår at utleieren må finne seg i den ordning av bruksretten som (er) fastsatt av fylkesmann eller domstol i forbindelse med separasjon eller skilsmisse. Videre må utleieren finne seg i den ordning av bruksretten som ektefellene avtaler seg imellom i forbindelse med separasjon eller skilsmisse.

Etter tredje ledd har et husstandsmedlem i forhold til utleieren rett til å tre inn i leieavtalen dersom vilkårene i husstandslovens § 3 første ledd nr. 1 (...), jf. § 1, er oppfylt. Etter denne bestemmelsen må «sterke grunner» tale for det dersom et husstandsmedlem i forhold til leieren skal ha krav på å tre inn i dennes leieavtale. Etter utvalgets mening bør adgangen i forhold til utleieren til å tre inn i leieavtalen være begrenset på samme måte. Skal leierskifte skje etter tredje ledd, må således sterke grunner tale for at leieforholdet overføres. (...)»

Etter tredje ledd annet punktum vil også ektefellenes slektninger i rett nedstigende linje som inngår i denne husstanden, ha tilsvarende rett til å tre inn i leieavtalen dersom begge ektefellene forlater den felles boligen. Dette er en utvidelse i forhold til gjeldende rett. Når det heter at disse personene har «tilsvarende» rett som de nevnte husstandsmedlemmene, innebærer det at vilkåret om «sterke grunner» må være oppfylt.

Retten til å tre inn i leieavtalen etter tredje ledd gjelder selv om det ikke foreligger dom for at de aktuelle slektningene i forhold til leieren skal ha rett til å tre inn i leieavtalen. Men de materielle vilkår i loven om husstandsfelleskap § 3 første ledd nr. 1, jf. § 1, må være oppfylt. I en tvist med utleieren må retten prejudisielt ta stilling til om sterke grunner foreligger.

Til § 8-4 Overføring av leierett til lokale

Paragrafen inneholder regler om overføring av leierett til lokale. Bestemmelsen er endret i forhold til tilsvarende bestemmelse i gjeldende lov. Departementet viser til den generelle omtalen av overføring av leierett til lokale under punkt 12.4. Bestemmelsen bygger på utvalgets forslag til § 9-5. Departementet viser ellers til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 161:

«I første ledd er det fastsatt at leieren kan overføre bruksretten til andre i forbindelse med en overdragelse av den virksomhet som drives i lokalet.

Uttrykket overføring omfatter både frivillige og tvungne erverv, og det er ingen ervervstyper som faller utenfor regelen i første ledd. Når det gjelder frivillige erverv, omfatter den for eksempel salg, gave, arveforskudd og fusjon og fisjon i selskapsforhold. Kommer leieren under gjeldsforfølgning, kan det tas utlegg i bruksretten sammen med virksomheten for øvrig på vanlig måte, og leierens konkursbo kan også nyttiggjøre seg overføringsadgangen. Avgår leieren ved døden, går bruksretten over på hans dødsbo, og kan da overføres til en eller flere av loddeierne, eller til en utenforstående.

Første ledd gir bare rett til overføring av bruksretten i forbindelse med en overføring av den virksomheten som drives der. Det primære formål med bestemmelsen er å gi leieren muligheter for å overføre sin virksomhet til andre. Virksomheten som sådan kan som regel bare overføres til andre sammen med bruksretten til lokalene -- bruksretten er altså et nødvendig aksessorium ved overføringen av virksomheten. Et annet formål med bestemmelsen er å lette adgangen til pantsetting av leieretten, eventuelt sammen med virksomhetens driftstilbehør, jf. panteloven av 1980 §§ 2-1 og 3-4. Er leieretten ikke overførbar, kan den heller ikke nyttes som pantsettingsobjekt, jf. panteloven § 1-3 annet ledd. Etter utkastet kan leieren, uten hinder av pantelovens § 1-3 annet ledd, pantsette leieretten med eventuelt driftstilbehør, og det blir først nødvendig å innhente utleiers godkjenning av den nye leieren etter at et eventuelt tvangssalg er gjennomført.

Det kreves ikke at virksomheten er av noe særlig omfang, eller at den drives på grunnlag av forretningsmessige prinsipper. Det kreves heller ikke at hele virksomheten overføres samlet til erververen. Avhenderen kan for eksempel ønske å holde visse aktiva utenfor overdragelsen, og det er det adgang til.

Når det kreves at virksomheten og bruksretten overføres samlet, innebærer det at erververen må ha til hensikt i hovedsak å videreføre den virksomhet avhenderen drev. Det vil være i strid med første ledd om erververen har til hensikt å avvikle den opprinnelige virksomhet, og å gå i gang med ny virksomhet i lokalet.»

Bestemmelsen er imidlertid ikke til hinder for at den nye leieren utvider virksomheten til beslektede områder, så lenge disse ligger innenfor de rammer som er trukket opp i § 5-1 tredje ledd annet punktum.

Om forståelsen av annet ledd slutter departementet seg til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 161-162:

« Annet ledd gir de gjenværende deltakerene i et ansvarlig selskap en viss adgang til å tre inn i bruksretten dersom leieren avgår ved døden. Det kreves at det foreligger et ansvarlig selskap, at avdøde var deltaker i dette selskapet, og at virksomheten drives fra et lokale som avdøde leide. Formålet med bestemmelsen er å muliggjøre en fortsatt uforstyrret drift av selskapets virksomhet.

Bestemmelsen forutsetter at alle de gjenværende deltakerene trer inn i bruksretten, og utnytter de gjenværende deltakerne sin rett, må en som oftest se det slik at det er selskapet som sådan som blir part i avtalen for fremtiden.

Annet ledd får først og fremst betydning dersom selskapet er etablert etter at leieavtalen ble inngått. Er selskapet allerede etablert på det tidspunkt leieavtalen inngås, må en normalt legge til grunn at det er selskapet som sådan som er part i avtalen, og ikke en eller flere av deltakerne.

Drev avdøde et enkeltmannsforetak, inngår bruksretten til lokalene i hans dødsbo og faller derfor inn under regelen i første ledd.

Utleiers interesser er ivaretatt på to måter. For det første skal erververen godkjennes av utleieren på vanlig måte, og for det annet kan bestemmelsene fravikes i avtale (...). Utvalget antar at en i de fleste tilfelle ikke har noe særlig behov for å avskjære overføringsadgangen gjennom avtale fordi godkjenningsordningen ivaretar utleiers interesser, men en finner likevel at de beste grunner taler for å gjøre regelen fravikelig.

Tredje ledd er en fellesbestemmelse for første og annet ledd, der det er fastsatt at godkjenning bare kan nektes dersom det er saklig begrunnet i den nye leierens forhold.»

Fjerde leddregulerer situasjonen der utleieren forholder seg passiv etter å ha mottatt en godkjenningssøknad. Dersom utleieren ikke svarer på en søknad om godkjenning innen én måned etter at søknaden er mottatt, skal dette regnes som en godkjenning av overføringen.

Til § 8-5 Gjennomføring av leierskifte

Paragrafen regulerer tidspunktet for når leieretten skal regnes for å være overført fra tidligere til ny leier. Paragrafen, som er uten motstykke i gjeldende lov, regulerer også hvilke virkninger overføringen vil ha. Departementet viser til den generelle omtalen av gjennomføringen av leierskifte under punkt 12.5.

I første ledd første punktumer det slått fast at dersom overføringen forutsetter godkjenning av utleieren, blir leieretten overført i forhold til utleieren fra det tidspunktet meldingen om godkjenning kommer fram til leieren, hvis ikke et senere tidspunkt er oppgitt i søknaden. Her er selve godkjenningen grunnlaget for overføringen. Forutsetningen er imidlertid at det er inngått en bindende avtale om overføring. Dersom utleieren bare har gitt en uforbeholden forhåndsgodkjenning til overføring, skjer overføringen når utleieren får melding om et gjennomført leierskifte etter regelen i tredje punktum. Foreligger det en bindende avtale om overføring, er det følgelig ingenting i veien for at partene søker om godkjenning med virkning fra et senere tidspunkt enn det tidspunktet utleieren gir sin godkjenning. Partene søker for eksempel om godkjenning den femtende september, men opplyser at leierskiftet skal skje med virkning fra første oktober. Gir utleieren sin godkjenning den attende september, overføres leieforholdet med virkning fra første oktober.

I første ledd annet punktumer det fastsatt at dersom leierskiftet er godkjent ved utleierens passivitet, blir leieretten i forhold til utleieren overført ved utløpet av svarfristen etter § 8-4 tredje ledd annet punktum, dersom ikke et senere tidspunkt er oppgitt i søknaden. Inneholder søknaden et eksakt tidspunkt for overføring av leieavtalen, og leierskiftet gjennomføres som følge av utleierens passivitet, gjennomføres overdragelsen fra det angitte tidspunktet. Godkjenning ved passivitet vil skje dersom utleieren ikke svarer på en søknad om overføring av leierett til lokale i de tilfellene som er omtalt i § 8-4 første og annet ledd, innen én måned etter at søknaden er mottatt, jf. § 8-4 tredje ledd annet punktum.

I første ledd tredje punktum er det fastsatt at dersom leierskiftet kan skje uten utleierens godkjenning, blir leieretten overført fra det tidspunktet utleieren mottar melding om leierskiftet. Det er ikke stilt noe formkrav til meldingen. Den kan være både skriftlig og muntlig. Den kan være sendt av enten den gamle eller den nye leieren. Regelen får bare betydning der det skjer en overføring med grunnlag i §§ 8-2 og 8-3, eller der det er avtalt at overføring kan finne sted uten å innhente godkjenning. Formålet er å skape notoritet over hvem som innehar leieretten til enhver tid. Utleieren må vite hvem som til enhver tid er rette kreditor etter leieavtalen - og hvem en oppsigelse skal rettes til osv. Selv om overføringen er ugyldig mellom partene på leiersiden, kan den nye leieren være legitimert som rette vedkommende når det gjelder slike spørsmål. Etter at leierskiftet er gjennomført, kan utleieren altså, innenfor de grensene gjeldsbrevloven setter, yte med frigjørende virkning til den nye leieren, og denne kan etter andre regler være legitimert som rette adressat for en oppsigelse. Departementet slutter seg videre til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 162 og 163:

« Annet ledd første punktum gjelder ansvaret for krav som forfaller etter det tidspunkt som er angitt i første ledd. Overfor utleieren er det bare den nye leieren som hefter for slike krav. Hvorvidt kravet helt eller delvis er opptjent på utleiers hånd på tidspunktet for ansvarsovergang, er uten betydning -- det avgjørende er forfallstidspunktet.»

Annet ledd annet punktumregulerer det ansvaret som den nye leieren kan pålegges for krav som er forfalt før overføringen av leieavtalen. Dette gjelder krav som er forfalt, men som ikke er betalt på det tidspunktet utleieren mottok søknaden om godkjenning. Hovedregelen er at den nye leieren ikke blir ansvarlig for slike krav. Dersom overføringen kan gjennomføres uten godkjenning fra utleieren, kan det ikke stilles krav om at den nye leiren skal påta seg ansvar for slik restanser. Dersom overføringen må godkjennes av utleieren, kan utleieren derimot stille som vilkår for godkjenning av overføring av leieavtalen at den nye leieren påtar seg et personlig ansvar for krav som er forfalt de siste seks månedene, regnet fra det tidspunktet som er angitt i første ledd. Det vil si fra det tidspunktet melding om godkjenning kom fram til leieren hvis ikke et senere tidspunkt er oppgitt i søknaden. Er leierskiftet godkjent ved utleierens passivitet, er tidspunktet én måned etter at søknaden er mottatt, om ikke et senere tidspunkt er oppgitt i søknaden.

Annet ledd tredje punktumkrever at kravets størrelse skal angis. Utleieren må følgelig finne fram til de krav han har mot den tidligere leieren og regne sammen hvor mye dette blir. Det samlede kravet kan være sammensatt av skyldig leie og av andre krav, for eksempel krav på erstatning.

Har den tidligere leieren misligholdt sine plikter etter lov eller avtale, gir ikke dette utleieren rett til å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende mot den nye leieren. Dette fremgår av tredje ledd første punktum. Slike sanksjoner kan derimot vanligvis gjøres gjeldende mot den tidligere eieren. Utleieren vil for eksempel kunne fremme krav om erstatning eller morarenter mot den tidligere leieren for krav som han er ansvarlig for. Etter at søknad om godkjenning av overføring er kommet fram til utleieren, kan heving på grunn av at leieavtalen er misligholdt før dette tidspunktet, derimot bare skje hvis godkjenning av overføringen kan nektes. Dette framgår av annet ledd annet punktum. Etter at den nye leieren er godkjent - enten som følge av samtykke eller passivitet - kan utleieren derfor ikke heve leieavtalen på bakgrunn av mislighold som den tidligere leieren er ansvarlig for. Det samme gjelder dersom leieavtalen er overført til ny leietaker etter bestemmelsene i §§ 8-2 og 8-3 eller etter bestemmelse i leieavtalen som gir leieren rett til å overdra leieavtalen til tredjemann uten å innhente samtykke fra utleieren.

Til § 8-6 Eierskifte

Paragrafen gir regler om forholdet mellom leier og utleier ved overføring av eiendomsretten til husrommet. Paragrafen er uten motstykke i gjeldende lov. Paragrafen fører ikke med seg endringer i de alminnelige rettsverns- og legitimasjonsregler. Departementet viser til den generelle omtalen av eierskifte under punkt 12.6. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til § 9-8. Departementet viser ellers til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 163 og 164:

«Det fremgår av første ledd at utleieren, i forbindelse med en overføring av eiendomsretten til husrommet, kan overføre sine rettigheter og plikter etter leieavtalen til erververen. Det sentrale er at utleieren kan overføre ansvaret for manglende oppfyllelse av leieavtalen til erververen, og at leieren altså som hovedregel må finne seg i et skifte av ansvarssubjekt.

Utleieren kan for det første overføre til erververen ansvaret for sin hovedforpliktelse etter kontrakten, plikten til å stille husrommet til disposisjon for leieren. Bortfaller leierens bruksrett som følge av erververs mislighold, for eksempel der en tidsbestemt leieavtale bortfaller som udekket på tvangsauksjon, kan avhenderen ikke holdes ansvarlig (...). For det annet kan utleieren overføre til erververen ansvaret for de ulike sideforpliktelser han har i kontraktsforholdet, for eksempel plikten til å tilbakebetale et depositum eller innskudd, plikten til framtidig vedlikehold o.s.v.

Uttrykket eierskifte omfatter alle former for frivillig overføring av eiendomsrett som salg, utnytting av løsningsrett, makeskifte, fusjon og fisjon i selskapsforhold m.v. Skjer overføringen ved tvangssalg, gjelder likevel bestemmelsen i tvangsfullbyrdingsloven § 11-22. Her er det fastsatt at saksøkte og kjøperen blir solidarisk ansvarlige overfor leieren, og saksøkte går først fri når og i den utstrekning leieren godtar debitorskiftet.

I annet ledd første punktum er det fastsatt at leieren kan motsette seg at avhenderen går fri sitt ansvar etter leieavtalen, dersom dette er saklig begrunnet i erververens forhold. En slik begrensning er, etter utvalgets oppfatning, nødvendig for å sikre leierens interesser i overføringstilfellene (...). Leieren kan motsette seg ansvarsfritak dersom han har noenlunde konkrete holdepunkter for å anta at erververen vil være ute av stand til å oppfylle de pliktene avtalen pålegger utleieren. Denne antakelsen kan grunne seg på erververens dårlige økonomi, eller på manglende personlige kvalifikasjoner på hans side. Da regelen i første ledd avviker fra det som ellers er hovedregelen i norsk rett, forutsetter utvalget at en ikke skal stille strenge krav på dette punkt. Leieren har saklig grunn for å motsette seg ansvarsovergang dersom risikoen for mislighold øker i ikke uvesentlig grad. Om leieren har rett til å motsette seg ansvarsovergang, må avgjøres på grunnlag av forholdene på overføringstidspunktet, ikke på domstidspunktet. Motsetter leieren seg ansvarsfritak, blir avhenderen sammen med erververen solidarisk ansvarlig overfor leieren for riktig oppfyllelse av avtalen.

Leieren kan ikke motsette seg at utleieren går fri sitt ansvar for mangelfull oppfyllelse fra erververens side, dersom avhenderen stiller betryggende sikkerhet for sitt ansvar, jf. annet ledd første punktum. Hva som er betryggende sikkerhet må vurderes konkret. Beløpsmessig kan det i høyden kreves at sikkerheten dekker det maksimale tap leieren med rimelighet kan tenkes å bli påført ved et eventuelt mislighold. Når det gjelder sikkerhetens art, antar utvalget at den normale form vil være selvskyldnerkausjon stilt av godkjent kredittinstitusjon.

I annet ledd annet punktum er det fastsatt at dersom leieren vil forhindre at avhenderen går fri sitt ansvar etter leieavtalen, må han sende en melding om dette til utleieren innen seks måneder etter at han burde fått kjennskap til overføringen. Det er ikke oppstilt noen formkrav til meldingen; den kan være skriftlig eller muntlig. Meldingen må sendes innen seks måneder etter at leieren burde fått kjennskap til overføringen. Utgangspunktet for fristen er altså relativt bestemt, og hvorvidt den er utløpt, må avgjøres i forhold til hver enkelt av leierne. Oversittes fristen, går utleieren fri ansvar i den utstrekning partene i overføringsavtalen har avtalt at ansvaret for mangelfull oppfyllelse skal gå over på erververen.»

Kapittel 9. Leieforholdets varighet - opphør

Kapittel 9 handler om leieforholdets varighet og dets opphør. En leieavtale faller bort ved partenes oppsigelse, eller ved utløpet av en fastsatt leietid. Avtalen kan også falle bort ved ekstraordinære tilfeller, slik som ved heving eller leierens død. Om bakgrunnen for bestemmelsene viser departementet til den generelle omtalen av reglene under punkt 13. Bestemmelsene bygger stort sett på Husleielovutvalgets forslag til kapittel 10, men rekkefølgen av bestemmelsene er endret. Det samme gjelder utformingen av flere av bestemmelsene. Likevel vil departementet under omtalen av den enkelte paragraf vise til utvalgets spesielle merknader til bestemmelser i NOU 1993:4 sidene 164 til 173 i den grad merknadene samsvarer med lovforslaget.

Til § 9-1 Tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler

Paragrafen angir forskjellen mellom tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler. Paragrafen er en videreføring og presisering av någjeldende lov § 7 første ledd. Departementet viser til den nærmere omtalen av begrepene under punkt 13.2. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til § 10-1. Om innholdet i bestemmelsen viser departementet til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 164:

«I første punktum er det fastsatt at en husleieavtale kan inngås for bestemt eller ubestemt tid. Det viktigste ved bestemmelsen ligger i det negative; det er ikke adgang til å avtale at leieforholdet skal opphøre ved en mer eller mindre bestemt angitt framtidig begivenhet.

En avtale som er inngått for bestemt tid, opphører på en forhåndsavtalt dag uten oppsigelse. I den avtalte leieperiode kan avtalen ikke bringes til opphør ved oppsigelse med mindre annet er avtalt, (...). Leieavtalen må enten opphøre på en bestemt angitt dato eller etter et bestemt antall tidsenheter (dager, måneder eller år) etter leieforholdets begynnelse. Andre tidsangivelser enn dette godtas ikke; for eksempel er en leieavtale som skal løpe inntil leieren er ferdig med sine studier eller inntil rivetillatelse foreligger, ikke inngått for bestemt tid.

Det framgår av annet punktum at leieforholdet er inngått på oppsigelse med mindre dagen for opphør er angitt i leieavtalen. Framgår det ikke av leieavtalen at den opphører på en bestemt angitt dato eller etter et bestemt antall tidsenheter, eller foreligger det grunnet tvil om dette, regnes den som tidsubestemt.»

Til § 9-2 Tidsbestemte leieavtaler

Paragrafen regulerer nærmere de tidsbestemte leieavtalene. Bestemmelsen er en videreføring av gjeldende lov §§ 7 første ledd og 10. Bestemmelsen bygger på utvalgets forslag til § 10-2. Departementet viser til den generelle omtalen av tidsbestemte leieavtaler under punkt 13.4.1.

Dersom en leieavtale er inngått for en bestemt tid, framgår det av første ledd at en leieavtale opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leieperioden. Bestemmelsen forhindrer ikke at leieren i leieavtalen får rett til å forlenge eller fornye den tidsbestemte leieavtalen. Dersom leieren utnytter den retten han har i forhold til avtalevilkåret om fornying eller forlengelse, vil avtalen enten være tidsubestemt eller det blir inngått en ny tidsbestemt leieavtale. For å slå fast hvilket alternativ som skal legges til grunn, må det foretas en konkret tolking av leieavtalen. Dersom det er tvil, framgår det av § 9-1 annet punktum at avtalen skal regnes for å være tidsubestemt.

Annet ledd gir partene mulighet til å avtale at partene skal ha rett til å si opp en tidsbestemt leieavtale i leietiden. Dette innebærer at leieavtalen kan opphøre etter oppsigelse før utløpet av den tidsbestemte perioden. Dersom avtalen ikke er sagt opp i denne perioden, opphører leieavtalen ved utløpet av den avtalte tidsangivelsen. En eventuell oppsigelse før utløpet av den tidsbestemte perioden må gjøres i samsvar med bestemmelsene i §§ 9-4 til 9-8. Ved en slik oppsigelse vil leieren ha vanlig oppsigelsesvern.

Tredje ledd fastslår at leieavtalen går over til å bli tidsubestemt dersom leieforholdet fortsetter i mer enn tre måneder etter avtalt opphørsdato uten at utleieren innen denne fristen har sendt leieren en skriftlig flytteoppfordring. Om leieforholdet faktisk har fortsatt i minst tre måneder ut over avtalt opphørsdato, må avgjøres på grunnlag av bestemmelsene om leierens fraflytting i kapittel 10. Det kreves også at utleieren unnlater å oppfordre leieren om å flytte innen fristen. Oppfordringen skal være skriftlig, og den må klart gi uttrykk for at utleieren vil ha slutt på forholdet. Utleieren kan sende en skriftlig flytteoppfordring i god tid før opphørstidspunktet. Men det må vurderes konkret om oppfordringen er egnet til å skape klarhet i forholdet. En begjæring om fravikelse rettet til namsmyndighetene, er tilstrekkelig som flytteoppfordring dersom denne meddeles leieren innenfor fristen.

Konsekvensen av at leieforholdet fortsetter i mer enn tre måneder etter avtalt opphørsdag uten at utleieren sender en skriftlig flytteoppfordring, er at avtalen går over til å bli tidsubestemt. I dette ligger det at utleieren må si opp avtalen med vanlig frist, og leieren får vanlig oppsigelsesvern.

Til § 9-3 Adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig

Paragrafen begrenser adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale om bolig. Paragrafen er uten motstykke i gjeldende lov. Departementet viser til den generelle omtalen av adgangen til å inngå tidsbestemte leieavtaler under punkt 13.4.1. Bestemmelsen bygger på utvalgets forslag til § 10-3, men er noe endret, jf. NOU 1993:4 sidene 165-166.

I første ledd første punktum er det slått fast at det ikke er adgang til å inngå tidsbestemte leieavtaler om bolig for kortere tid enn tre år. Dette er lovens hovedregel. De etterfølgende bestemmelsene inneholder enkelte unntak. Formålet med dette kravet om minstetid er å hindre omgåelser av lovens vern mot oppsigelse. Men det blir ikke satt noen begrensninger til varigheten av leietiden. Det er heller ikke noe direkte krav om at leieavtalen skal være inngått for minst tre år, men i denne perioden må leieren ha en ubetinget rett til fornyelse av leieavtalen, slik at leieperioden sammenlagt blir minst tre år.

I første ledd annet punktum gis det adgang til å inngå leieavtaler for ett år hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig og utleieren bor i samme hus. Uttrykket «enebolig» omfatter frittliggende enkeltboliger (villa bebyggelse) uansett størrelse. Uttrykket «lofts- eller sokkelbolig» omfatter selvstendige boenheter som ligger i lofts- eller sokkeletasjen. Dersom utleierens eller leierens boenhet ligger på samme plan i bygningen, vil dette måtte regnes for å være en tomannsbolig i forhold til bestemmelsen. Lofts- og sokkelboliger kommer bare inn under annet punktum der bygningen inneholder maksimalt to utleieenheter. Dersom det finnes flere boenheter bestemt for utleie i bygningen, kan det ikke inngås tidsbestemte leieavtaler for kortere tid enn tre år.

Når det gjelder uttrykket «tomannsbolig», omfatter dette frittliggende bygninger med to selvstendige hovedboenheter. Det fratar ikke eiendommen preg av tomannsbolig om det i tillegg finnes en lofts- eller sokkelbolig i bygningen. Men dersom bygningen inneholder flere enn tre boenheter, faller leieforholdene inn under første punktum.

Uttrykket «og utleieren bor i samme hus» peker tilbake på både utleie av lofts- og sokkelboliger og på utleie av tomannsbolig. Utleieren er således selv nødt til å bo i bygningen; det vil si at han må ha fast bopel der.

I første ledd tredje punktum er det gjort unntak fra kravet om minstetid. I bokstav a er det fastsatt at det kan inngås en tidsbestemt leieavtale av kortere varighet enn henholdsvis tre eller ett år dersom utleieren, eller noen som hører til hans husstand, skal nytte boligen som egen bolig etter utløpet av leieperioden. Det blir vist til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 165:

«Med uttrykket «egen bolig» menes fast bopel; det er ikke tilstrekkelig at leieboligen skal benyttes sporadisk av utleieren eller husstandsmedlemmene som reservebolig, fritidsbolig eller liknende. Det følger av lovteksten at utleieren må ha til hensikt å ta boligen i bruk for seg selv eller husstandsmedlemmer straks etter at den tidsbestemte leieavtalen opphører. Utleieren kan altså ikke inngå en rekke tidsbestemte leieavtaler etter hverandre, for eksempel under henvisning til at utleieboligen en gang i fremtiden skal tas i bruk av utleiers mindreårige barn.

I bokstav b foreslås et noe mer ubestemt unntak fra hovedregelen. Det er adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale av kortere varighet (...) dersom utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen. I kravet om at det må være en saklig grunn, ligger at utleieren må ha en klart påviselig og akseptabel grunn for å inngå en slik avtale. Som eksempel på saklige grunner kan nevnes at boligen skal rives eller ombygges eller at utleieren har helt konkrete planer om å selge den (uten påhefte av leieretten). Utvalget forutsetter at vurderingen på dette punkt skal være forholdsvis streng; det skal ikke være kurant å påberope seg unntaket i bokstav b.»

I annet ledd første punktum begrenser bruken av unntakene i første ledd tredje punktum. Utleieren skal bare kunne påberope seg unntakene i første ledd bokstav a og b dersom leieren senest ved inngåelsen av avtalen skriftlig ble gjort kjent med grunnen for tidsavgrensningen. Utleieren må gjøre leieren oppmerksom på unntaksgrunnen. Orienteringen må gis senest ved inngåelsen av leieavtalen. Det blir ikke stilt andre formkrav til orienteringen enn at den skal være skriftlig. Det kan heller ikke kreves at den skal være særlig utførlig. Videre er det satt vilkår om at husrommet ved utløpet av leietiden skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen. Dette er gjort for å gi leieren mulighet til å føre kontroll med at vilkårene er til stede.

Annet ledd annet punktum gir utleieren mulighet til å forlenge en tidsbestemt leieavtale for det tilfellet at behovet for å bruke boligen i samsvar med grunnen for tidsavgrensningen av uforutsette grunner som har inntruffet etter at avtalen ble inngått, først vil inntre på et senere tidspunkt. For eksempel at datteren stryker på eksamen, slik at hun likevel ikke kan flytte inn i sokkelboligen før ett år senere. Utleieren vil da ha mulighet til å forlenge den tidsbestemte leieavtalen ett år.

Det framgår av tredje ledd at dersom partene i strid med bestemmelsene i første til andre ledd har inngått en tidsbestemt leieavtale av kortere varighet enn tre eller ett år, skal avtalen regnes for å være tidsubestemt. Begrensningen i tid settes da til side som ugyldig, mens resten av leieavtalen gjelder som tidligere. Dersom utleieren vil bringe avtalen til opphør, må han si opp på vanlig måte; leieren har vanlig vern mot oppsigelse.

Til § 9-4 Leierens oppsigelse av tidsubestemt leieavtale

Paragrafen gir leieren adgang til å si opp en tidsubestemt leieavtale. Den er en videreføring av gjeldende husleielov § 7 første ledd. Departementet viser til den generelle omtale av adgangen til å si opp tidsubestemte leieavtaler under punkt 13.3.1. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til § 10-4. Om innholdet i bestemmelsen viser departementet til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 166-167:

«Som hovedregel kan leieren si opp vilkårlig; det kreves ikke at det foreligger bestemte grunner for oppsigelsen og utleieren har ikke noe vern mot slik oppsigelse. Det forekommer at det avtales innskrenkinger i leierens adgang til oppsigelse, for eksempel slik at oppsigelse ikke kan gis i de første år etter tiltredelsen, eller bare dersom bestemte grunner foreligger. Utkastet er ikke til hinder for slike mellomløsninger, noe som fremgår av formuleringen «er ikke annet avtalt».

Partene i leieforholdet er på den ene siden den som står som eier av eiendommen på oppsigelsestiden, og på den annen side den som etter leieavtalen står som leier på det samme tidspunkt. I framutleieforhold er partene på den ene side framutleieren og på den annen side framleieren. Er en av partene avgått ved døden, vil avdødes dødsbo være part i leieavtalen. Hovedregelen er at oppsigelsen bare kan gis og mottas av partene selv eller av deres representanter, men det kan tenkes at andre enn partene er legitimert som rette vedkommende etter særlige regler.

En oppsigelse fra leierens side må gjelde husrommet i sin helhet; det er ikke adgang til å si opp leieavtalen for så vidt angår en del av arealet. Ønsker leieren å si opp deler av leiearealet, er denne henvist til å si opp hele leieavtalen på vanlig måte, og sette fram tilbud om en ny avtale på de ønskede vilkår.

Er det to eller flere som leier husrom i fellesskap, oppstår spørsmålet om den enkelte kan bringe leieforholdet til opphør for sitt eget vedkommende. Dette spørsmålet er ikke regulert i utkastet. Når det gjelder deloppsigelse fra en blant flere leiere, antar utvalget at den enkelte leier som hovedregel må ha adgang til å si opp leieforholdet for sin del. En slik oppsigelse fører til at det blir færre ansvarssubjekter på leiersiden, og det kan også tenkes at dette påvirker leierfellesskapets evne eller vilje til å oppfylle leieavtalen. Det kan derfor tenkes at utleieren på sin side kan fragå leieavtalen under henvisning til at den aktuelle leierens oppsigelse representerer en bristende forutsetning for leieavtalen i sin helhet.

Er leierfellesskapet et ansvarlig selskap, antar utvalget at den enkelte deltakers adgang til å si opp med virkning i forhold til utleieren må avgjøres på grunnlag av reglene i selskapsloven av 1985 § 2-35.»

Til § 9-5 Utleierens oppsigelse av tidsubestemt leieavtale

Paragrafen fastslår utleierens adgang til å si opp en tidsubestemt leieavtale. Første ledd gjelder både ved leie av lokale og ved leie av bolig, men annet ledd begrenser utleierens rett til å si opp tidsubestemt leieavtale om bolig. Departementet viser til den generelle omtalen av adgangen til oppsigelse under punkt 13.3.1. Bestemmelsen bygger på utvalgets forslag til §§ 10-5, 10-6, 10-7 og 10-8, jf. NOU 1993:4 sidene 167-169, men det som gjelder rettens kompetanse til å sette til side en oppsigelse, er overført til § 9-8.

Første ledd slår fast hovedregelen ved tidsubestemte leieavtaler. Dersom noe annet ikke er avtalt, eller følger av loven, kan utleieren si opp leieavtalen når han måtte ønske det. Det blir ikke stilt krav om at utleieren skal ha spesiell grunn for å si opp leieavtalen. Reglen får betydning for leie av lokale der det ikke er inngått tidsbestemte leieavtaler, leie av lokale der leien er avtalt pr dag og for selvstendige leieavtaler om garasje eller bod.

I utgangspunktet må utleierens oppsigelse gjelde hele husrommet. Dersom utleieren vil si opp avtalen bare for en del av leiearealet, må utleieren først si opp hele avtalen på vanlig måte, for dernest å sette fram tilbud om ny leieavtale på de ønskede vilkår. Utleieren må også si opp alle leierne av et husrom, eventuelt i kombinasjon med tilbud om ny leieavtale med færre leiere.

Annet ledd slår fast at utleieren bare kan si opp en tidsubestemt leieavtale om bolig dersom en av de nevnte oppsigelsesgrunnene foreligger. Regelen er uten motstykke i gjeldende lov, men den kan sees på som en videreføring av kravet om at oppsigelsen skal være saklig begrunnet, jf. gjeldende lov § 38 første ledd.

I bokstav a er det fastsatt at utleieren kan si opp avtalen i tilfelle der husrommet skal brukes av ham selv eller av noen av hans husstandsmedlemmer. Det blir her vist til omtalen av § 9-3 første ledd annet punktum bokstav a, som har samme ordlyd. Bestemmelsen skal forstås på samme måte.

I bokstav b er det slått fast at utleieren kan si opp leieavtalen der riving eller ombygging gjør at husrommet må fravikes. Denne oppsigelsesgrunnen kan bare utleieren vise til for det tilfellet at det foreligger reelle planer om ombygging eller riving - og som kan gjennomføres innen rimelig tid. Det forutsettes at regelen bare kan benyttes der utleieren har fått rive- eller byggetillatelse etter plan- og bygningsloven. Det kreves i tillegg at tiltaket er av et slikt omfang at husrommet virkelig må fravikes. Vilkåret er ikke innfridd dersom leieren kan fortsette å bruke husrommet, uten at dette skaper særlige vansker med gjennomføringen av for eksempel ombyggingen.

Etter bokstav ckan utleieren si opp leieavtalen dersom leieren har misligholdt avtalen. Det kreves ikke her at misligholdet skal være vesentlig, slik at utleieren også kan heve leieavtalen, jf. § 9-9.

I bokstav d er det fastsatt at utleieren kan si opp leieavtalen der det foreligger en annen saklig grunn for dette. Alle andre grunner for oppsigelse enn de som er nevnt i bokstavene overfor, skal vurderes i forhold til denne regelen. For det første skal en oppsigelse ha en konkret grunn. En ugrunnet oppsigelse kan ikke godtas. Dessuten skal den oppgitte grunnen ha en viss vekt. Hvilken vekt vil alternativene nevnt under bokstavene a til c gi en antydning om. Hvorvidt dette vilkåret er oppfylt, må avgjøres etter en konkret vurdering.

Tredje ledd gjør unntak for tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig. I disse leieforholdene gjelder ikke det særlige vernet mot oppsigelse. Regelen er en videreføring av gjeldende lov § 38 tredje ledd og skal tolkes på samme måte som denne. Den får vanligvis anvendelse på boliger som består av ett enkelt rom. Dersom boligen består av to eller flere oppholdsrom, gjelder de vanlige reglene. Det samme gjelder dersom det hører eget tekjøkken, eget bad eller WC til rommet. Det er heller ikke tale om et enkelt beboelsesrom dersom to eller flere enkeltrom er utstyrt med spesielle fellesrom, som felles kjøkken, bad, WC o.l. På den annen side kan det være tale om et enkelt beboelsesrom selv om leieren har eksklusiv bruksrett til en gang som fører inn til rommet.

Videre må leieren etter leieavtalen ha rett til å benytte et rom som ligger i en annens bolig. Med uttrykket «adgang til en annens bolig» menes at leieren har en avtalt rett til å utnytte rom som ligger i en annens bolig uten å innhente spesiell tillatelse på forhånd. Kan utleieren når som helst trekke tilbake den tillatelse leieren har fått, er ikke tilgangen til den annens bolig et ledd i avtalen. I tvilstilfelle må det, på samme måte som før, legges avgjørende vekt på om partene lever så tett innpå hverandre at eventuell uenighet kan føre til uholdbare tilstander.

Til § 9-6 Oppsigelsesfrist

Paragrafen inneholder regler om oppsigelsesfristens lengde. Den er en videreføring av gjeldende husleielovs § 8. Departementet viser til den generelle omtalen av oppsigelsesfrist og formkrav under punkt 13.3.2. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til § 10-10. Om innholdet i bestemmelsen viser departementet til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 170:

«Det framgår av første ledd at den alminnelige oppsigelsesfrist er tre måneder. Denne fristen gjelder for alle husleieforhold, både ved leie av bolig og ved leie av lokale, med mindre noe annet er avtalt eller følger av reglene i annet ledd.

Fristen begynner å løpe den dagen oppsigelsen er kommet fram til den annen part. På hvilket tidspunkt oppsigelsen er kommet fram, må avgjøres på grunnlag av alminnelige avtalerettslige regler.

I uttrykket «til opphør ved utløpet av en kalendermåned» ligger at fristen alltid ender på månedens siste dag, og dette er nytt sammenliknet med gjeldende husleielov. Etter utkastet vil oppsigelsesfristen alltid være mellom tre og fire måneder, avhengig av når i måneden oppsigelsen kommer frem. Kommer oppsigelsen frem tidlig i måneden, vil fristen bli på henimot fire måneder. Kommer oppsigelsen fram for eksempel tiende mai, går fristen ut den siste dagen i august - ikke den tiende august. Kommer oppsigelsen frem på månedens siste dag, blir oppsigelsesfristen på tre måneder.»

Det følger av annet ledd første punktum at oppsigelsesfristen er én måned for leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig. Oppsigelsesfristen er også én måned for selvstendig leie av garasje eller bod, jf. annet ledd annet punktum. For leieavtale om lokale der leien er avtalt pr. dag, skal oppsigelsesfristen være en dag, jf. tredje ledd.

I fjerde ledd er det bestemt at reglene i denne paragraf kan fravikes ved avtale.

Til § 9-7 Formkrav til utleierens oppsigelse

Paragrafen har regler om hva en oppsigelse fra utleieren skal inneholde. Den er en videreføring av gjeldende lov § 7. Bestemmelsen svarer i hovedsak til utvalgets forslag til § 10-11. Departementet viser til den generelle omtalen av bestemmelsen under punkt 13.3.2. Om innholdet i bestemmelsen viser departementet til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 170-172.

Det er i første leddfastsatt at utleierens oppsigelse skal være skriftlig. Leieren må få klar beskjed om at utleieren vil ha slutt på leieavtalen. Kravet om skriftlighet kan også være nyttig av hensyn til bevisvurderingen.

Annet ledd første punktumslår fast at grunnen til oppsigelsen skal angis. Det kreves ikke at orienteringen er særlig omfattende på dette punktet. Det må for eksempel være tilstrekkelig at utleieren opplyser at han skal bruke husrommet selv, eller at han gir uttrykk for at leieren ved sin forsinkede betaling har misligholdt leieavtalen. Det er ikke nødvendig at oppsigelsen inneholder en uttrykkelig henvisning til ett eller flere av alternativene i § 9-5 annet ledd.

Annet ledd annet punktumfastslår at oppsigelsen også skal opplyse om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter mottakelsen av oppsigelsen. Dersom han godtar oppsigelsen, må leieren flytte innen utgangen av oppsigelsesfristen, jf. § 9-6. Dersom han ikke godtar oppsigelsen, kan han protestere i samsvar med § 9-8 først ledd. Dersom fristen på én måned blir oversittet, kan det ikke gis oppreisning etter reglene i domstolsloven, jf. § 9-8 første ledd annet punktum. Oppsigelsesbrevet må inneholde nøyaktige opplysninger om den fristen som gjelder for å protestere, samt når denne fristen begynner å løpe. Oppsigelsen skal i utgangspunktet regnes for å være mottatt den dagen da brevet om oppsigelsen ble lagt i postkassen til leieren. Dersom brevet ble sendt rekommandert, må leieren ha en rimelig tid for å hente det rekommanderte brevet før fristen begynner å løpe.

Annet ledd tredje punktum slår fast at oppsigelsen dessuten skal opplyse om at dersom ikke leieren protesterer innen fristen, taper han sin rett til å påberope at oppsigelsen er i strid med loven, jf. § 9-8 første ledd annet punktum, og at utleieren i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c. Det blir ikke her stilt krav om at utleieren skal gi noen utførlig beskrivelse av hvorledes en tvangsfravikelse vil foregå.

I tredje ledd første punktumer det fastsatt at en oppsigelse som ikke oppfyller kravene i første og annet ledd er ugyldig. Oppsigelsen vil da ikke ha noen rettslig virkning. Leieren kan uten risiko forholde seg passiv. Men der leieren protesterer mot oppsigelsen, selv om oppsigelsen ikke oppfyller kravene i første til annet ledd, kan leieren i en eventuell tvist ikke påberope seg at oppsigelsen er ugyldig av formelle grunner. Flytter leieren frivillig etter å ha mottatt en oppsigelse som ikke oppfyller formkravene i første og annet ledd, regnes dette som en godkjenning av den ugyldige oppsigelsen, jf. tredje ledd annet punktum.

Det framgår av fjerde leddat annet til tredje ledd ikke gjelder for oppsigelse av leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig. Det samme gjelder for leier av lokale der leien er avtalt pr dag, og selvstendig leie av garasje eller bod. Regelen må ses på bakgrunn av at leieren i disse tilfellene ikke har noe materielt vern mot oppsigelse, jf. § 9-8 tredje ledd. Men også slike oppsigelser skal være skriftlige; det er ikke gjort unntak fra første ledd i paragrafen her.

Til § 9-8 Tilsidesettelse av oppsigelse

Paragrafen inneholder bestemmelser om leierens protest mot oppsigelse fra utleierens side, og om rettens adgang til å overprøve oppsigelsen. Departementet viser til den generelle omtalen av den rettslige prøvingen av oppsigelsen under punkt 13.3.3. Bestemmelsen bygger på utvalgtes forslag til § 10-12, jf. NOU 1993:4 side 172, sammenholdt med §§ 10-5 til 10-9, jf. NOU 1993:4 sidene 167-170.

Første ledd første punktum slår fast at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen ble mottatt. Forutsetningen er at leieren ikke vil godta oppsigelsen og nekter å flytte. Leierens protest skal være skriftlig. Ut over det stilles det ikke bestemte krav til form. Dersom leieren oversitter fristen på én måned, kan han ikke angripe oppsigelsen på det grunnlaget at det ikke foreligger en lovlig grunn til oppsigelse, jf. § 9-5 annet ledd, eller at oppsigelsen er urimelig og av den grunn skulle vært satt til side eller at det foreligger andre brudd på loven. Dette fremgår av første ledd annet punktum.

I første ledd tredje punktum er det fastsatt at oppsigelsen faller bort dersom utleieren ikke reiser sak innen tre måneder etter at leierens frist for å protestere løp ut. Forutsetningen er at leieren har protestert i samsvar med første punktum. Dersom utleieren oversitter fristen, faller den framsatte oppsigelsen bort. Det kan ikke gis oppreisning etter reglene i domstolsloven § 153 flg, da dette er en materiell frist. Dersom utleieren fremdeles ønsker å få slutt på leieforholdet, må han sende leieren en ny oppsigelse som fyller formkravene.

Retten skal etter annet ledd første punktum for det første prøve om oppsigelsen er lovlig. Retten må da ta stilling til om oppsigelsen forutsetter en bestemt oppsigelsesgrunn, som enten framgår av leieavtalen eller av § 9-5 annet ledd. Dernest må retten prøve om grunnen foreligger. Dersom grunnen ikke foreligger, skal oppsigelsen settes til side. Foreligger det en grunn, eller har det ikke vært nødvendig å oppgi noen grunn for oppsigelsen, må retten for det andre vurdere om oppsigelsen skal settes til side.

Etter annet ledd annet punktum skal retten sette oppsigelsen til side der den etter en vurdering av begge parters forhold finner at oppsigelsen vil virke urimelig. Retten skal her på fritt grunnlag ta stilling til om oppsigelsen skal settes til side som urimelig. Denne regelen er en videreføring av gjeldende lov § 38 første ledd. Departementet legger til grunn at bestemmelsen skal forstås på samme måte. Den omfattende rettspraksis som knytter seg til gjeldende lovs regel, er derfor fortsatt av betydning.

Regelen legger opp til en bred avveining av partenes motstridende interesser. Leierens behov for fortsatt å beholde leieretten til husrommet, må veies opp mot utleierens behov for annen bruk. Denne avveiningen må foretas på grunnlag av forholdene slik de er på domstidspunktet.

Dersom retten kommer fram til at leieren vesentlig har misligholdt leieavtalen, har retten etter annet ledd tredje punktum ikke rett til å sette oppsigelsen til side som urimelig. Hva som skal regnes som vesentlig mislighold framgår av § 9-9 første ledd annet punktum. Departementet viser til merknadene til denne bestemmelsen. Bestemmelsen er delvis en videreføring av gjeldende lov § 38 fjerde ledd nr. 2.

Av tredje ledd framgår det at bestemmelsen i første og annet ledd, om leierens rett til å protestere mot en oppsigelse og rettens adgang til å sette oppsigelsen til side, ikke gjelder ved oppsigelse av en tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig. Det samme gjelder for leie av lokale der leien er avtalt pr dag, og selvstendig leie av garasje eller bod. Denne bestemmelsen er en videreføring av gjeldende husleielov § 38 tredje ledd, og skal forstås på samme måte.

Det brukes her entallsform «garasje» og «bod». Dette medfører at leie av et helt garasjeanlegg eller leie av flere boder under ett, går inn under hovedregelen i første ledd. Når det kreves at leieavtalen vedrørende garasjen eller boden er selvstendig, innebærer det at dersom boden eller garasjen er et tillegg til et annet husrom, gjelder de vanlige reglene fullt ut. Leie av en enebolig med garasje går inn under de vanlige reglene.

Det er videre gjort unntak for leie av lokale der leien er avtalt pr. dag. Dette alternativ tar sikte på helt kortsiktig utleie av lokale til enkeltstående arrangementer som utstillinger, møter og selskaper, idrettsarrangementer m.m.

Til § 9-9 Utleierens hevingsrett

Paragrafen inneholder regler om utleierens rett til å heve leieavtalen på grunn av leierens vesentlige mislighold. Paragrafen er uten motstykke i gjeldende lov, men skal langt på vei være en lovfesting av tidligere ulovfestet rett til heving av leieavtalen. Departementet viser til den generelle omtalen av utleierens hevingsrett under punkt 13.5. Selv om bestemmelsen er uten direkte motstykke i utvalgets forslag, bygger bestemmelsen delvis på utvalgets forslag til § 10-9, om oppsigelse på grunn av vesentlig mislighold, jf. NOU 1993:4 sidene 169-170.

Det framgår av første ledd første punktum at utleieren kan heve leieavtalen dersom leieren vesentlig misligholder sine plikter etter leieavtalen. Første ledd annet punktum bokstav a til e har en uttømmende oppregning av hva som skal regnes for vesentlig mislighold fra leierens side:

Bokstav a slår fast at leieren har vesentlig misligholdt leieavtalen dersom han ikke oppfyller sin plikt til å betale leie eller oppfylle andre krav som reiser seg av leieavtalen. Hva som skal regnes for vesentlig, må her som ellers vurderes konkret. Etter departementets vurdering er det grunn til å stille etter måten strenge krav her. Dersom utleieren driver inn leiebetalingen på vanlig måte, vil leieren være forpliktet til å betale forsinkelsesrente. Men regelen er ikke begrenset til å gjelde pengeforpliktelser.

Situasjonen blir en annen dersom leieren har vedtatt en klausul som nevnt i tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav a, om tvungen fraviking ved betalingsmislighold. Dersom utleieren sender varsel som nevnt i tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18, kan fraviking begjæres alt to uker etter at misligholdet fant sted. Det er ikke noe vilkår her at misligholdet skal være vesentlig.

Bokstav b fastslår at leieren også har gjort seg skyldig i et vesentlig mislighold dersom han - tross skriftlig advarsel fra utleieren - i vesentlig grad forsømmer sin plikt til å vedlikeholde husrommet, eller der han fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere. Men det er ikke noe krav at utleierens skriftlige advarsel direkte truer med å heve leieavtalen. Det er tilstrekkelig at han på en klar måte gir uttrykk for at ytterligere mislighold ikke blir godtatt.

Bokstav c gjelder tilfeller der leieren ulovlig overlater bruken av husrommet til andre. Dette gjelder både ulovlig personskifte etter kapittel 8 og ulovlig framleie etter kapittel 7. Om leieren har handlet ulovlig, må avgjøres på grunnlag av tolking og utfylling av leieavtalen, utfylt av husleieloven. Forutsetningen er at leieren ikke bringer forholdet til opphør til tross for en skriftlig protest fra utleieren.

Bokstav d gjelder tilfeller der leieren bruker husrommet i strid med leieavtalen. Dette vil særlig gjelde ulovlig bruk av bolig som lokale og omvendt. Selv om leieren ikke bruker husrommet til andre formål enn avtalt, kan det likevel tenkes at visse bruksmåter er i strid med husleieloven eller selve leieavtalen. Også dette alternativet forutsetter at leieren ikke bringer forholdet til opphør til tross for en skriftlig protest fra utleierens side.

Bokstav e har et mer generelt formål. Misligholdet vil være vesentlig dersom det utvikler seg slik at det blir nødvendig å avslutte leieavtalen. Regelen har som formål å ramme mer kvalifiserte former for mislighold, for eksempel at leieren volder alvorlig skade på husrommet, at han truer eller utøver vold og lignende mot andre brukere av eiendommen og lignende. Dette alternativet tar derfor sikte på tilfeller der leierens fortsatte tilstedeværelse i husrommet vil medføre vesentlig fare eller ulempe for andre brukere av eiendommen. Her er det ikke noe vilkår at leieren har fått en advarsel på forhånd. Det er ikke tilstrekkelig at utleieren kan dokumentere at det foreligger et vesentlig mislighold. Det kreves i tillegg at misligholdet er av en slik art at det er nødvendig å fjerne leieren fra husrommet.

Dersom leieren har gjort seg skyldig i flere former for mislighold etter første ledd annet punktum bokstav a til e, skal bruddene på avtalen ses under ett. Det kan derfor tenkes at misligholdet blir å anse som vesentlig i tilfelle der leieren har gjort seg skyldig i en lang rekke overtredelser som hver for seg ikke representerer vesentlig mislighold.

Det framgår av annet ledd første punktum at en erklæring om heving skal være skriftlig. Formålet med å stille ett slikt krav er delvis å varsle leieren på en klar måte at utleieren vil ha slutt på avtalen, delvis å oppnå notoritet i forholdet, for å unngå tvist om hvorvidt erklæring om heving virkelig har funnet sted på et gitt tidspunkt. I annet ledd annet punktum er det fastsatt at utleieren i erklæringen har adgang til å pålegge leieren å flytte ut av husrommet straks. Er det inngått en tidsubestemt leieavtale, vil leieren således ikke kunne kreve å bruke husrommet ut oppsigelsesfristen, jf. § 9-6. Er det inngått en tidsbestemt leieavtale, kan leieren ikke kreve å få bruke husrommet ut den avtalte leieperioden. Det framgår av ordet «kan» at utleieren ikke er forpliktet til å kreve at leieren flytter ut med en gang. Utleieren kan gi leieren en viss frist med å flytte fra husrommet. Ordet «straks» skal ikke tolkes slik at leieren skal flytte ut umiddelbart dersom dette medfører større vanskeligheter. I de aller fleste tilfeller må leieren få en viss frist til å flytte fra husrommet, fordi det rent praktisk ikke lar seg gjøre å fjerne leierens løsøre m.m. umiddelbart etter at erklæringen er kommet fram til leieren. Dersom leieren ikke flytter, må utleieren gå til namsretten og kreve fravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven.

I annet ledd tredje punktum er det fastsatt at hevingserklæringen skal gi opplysning om grunnen til at utleieren hever leieavtalen. Formålet er her å gi leieren visse muligheter for selv å kontrollere om hevingsgrunnen, jf. første ledd, er til stede. Det må kreves at hevingserklæringen klart gir uttrykk for hva slags mislighold leieren har gjort seg skyldig i, men det blir ikke krevet at orienteringen skal være utførlig og omfattende. Heller ikke kreves det at den inneholder en uttrykkelig henvisning til noen av alternativene i første ledd.

Tredje ledd slår fast at dersom leieavtalen blir hevet, er leieren ansvarlig for utlegg, tapt leie o.l. etter bestemmelsene i § 5-8. Selv om leieavtalen blir hevet vil leieren følgelig være ansvarlig for betaling av leie fram til det tidspunkt leieren ville hatt rett til å tre ut av leieavtalen dersom avtalen ikke hadde blitt hevet. Er leieavtalen tidsbestemt, vil ansvaret gjelde ut leieperioden. Er leieavtalen tidsubestemt, vil ansvaret gjelde fram til utløpet av oppsigelsestiden. Ved beregning av leietapet skal det gjøres fradrag for den leie utleieren kunne oppnådd ved ny utleie av husrommet etter tilbakelevering.

Til § 9-10 Leierens død

Paragrafen inneholder regler om oppsigelse i de tilfelle der leieren avgår ved døden før leieforholdet er slutt. Regelen er en videreføring av gjeldende husleielov § 31 første, annet og fjerde ledd. Departementet viser til den generelle omtalen av leirens død under punkt 13.6. Bestemmelsen bygger på utvalgets forslag til § 10-13.

I første ledd er det fastsatt at både utleieren og avdødes dødsbo har adgang til å si opp leieavtalen med varsel som nevnt i § 9-6 dersom leieren dør før leieforholdet er slutt. Hvem som har rett til å si opp leieavtalen på dødsboets vegne, må avgjøres på grunnlag av arve- og skifterettslige regler. Bakgrunnen for regelen er at leieretten som utgangspunkt og som hovedregel ikke kan overføres til andre, jf. § 8-1. I og med at leieretten ikke kan overføres ved disposisjon, kan heller ikke arvingene utnytte verdien av bruksretten. Det er derfor behov for en ekstraordinær adgang til oppsigelse.

Regelen får først og fremst betydning for tidsbestemte leieavtaler, og for avtaler der partene har avtalt lengre oppsigelsesfrist enn hva som er fastsatt i utkastet § 9-6. Den kan også få betydning dersom partene har avtalt at avtalen skal være uoppsigelig i et bestemt tidsrom før den går over til å bli tidsubestemt.

Etter annet ledd første punktum kan utleieren ikke si opp etter første ledd dersom leieretten kan overføres. Begrunnelsen for hovedregelen i første ledd gjør seg ikke gjeldende når leieretten kan overføres. Dersom overføringen er avhengig av utleierens godkjenning, og godkjenning bare kan nektes dersom det foreligger saklig grunn, må regelen også kunne brukes.

Det framgår av annet ledd annet punktum at dødsboet har ekstraordinær oppsigelsesadgang selv om leieretten kan overføres. Men boet må si opp leieavtalen innen tre måneder, regnet fra dødsfallet. Dette er gjort av hensyn til utleieren, som har et rimelig krav på å få klarhet i forholdene. Dødsboet kan på sin side i alle fall komme ut av forholdet ved å overføre leieretten.

Etter tredje ledd skal oppsigelsen være skriftlig. Reglene i §§ 9-5 til 9-9 skal ikke gjelde for oppsigelsen som skjer med hjemmel i første ledd. Ønsker et husstandsmedlem å overta leieretten, fører ikke dette til spesielle problemer. En melding om å tre inn i leieavtalen etter § 8-2 skal regnes som en protest mot oppsigelsen, jf. § 9-8 første ledd. For husstandsmedlemmene gjelder de vanlige reglene om vern mot oppsigelse.

Kapittel 10. Tilbakelevering av husrommet ved leieforholdets opphør

Kapittelet 10 handler om visning før flytting, leierens tilbakelevering av husrommet ved leieforholdets opphør, og det økonomiske oppgjøret for forbedringer av leieobjektet som leieren har bekostet o l. Om bakgrunnen for bestemmelsene viser departementet til den generelle omtalen av reglene under punkt 14. Bestemmelsene bygger på Husleielovutvalgets forslag til kapittel 11. Under omtalen av den enkelte paragraf blir det derfor i stor utstrekning vist til utvalgets spesielle merknader til bestemmelsene i NOU 1993:4 sidene 173 til 180.

Til § 10-1 Visning før flytting

Paragrafen pålegger leieren en viss plikt til å medvirke til visning av husrommet til leiesøkende i tiden før fraflyttingen. Bestemmelsen er en videreføring av gjeldende husleielov § 25 annet ledd, men det foreslås visse endringer. Departementet viser til den generelle omtalen av leierens plikter ved visning under punkt 14.2. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til § 11-1. Om innholdet i bestemmelsen viser departementet til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 173:

«Det framgår av bestemmelsen at leieren i tiden før fraflytting i rimelig utstrekning plikter å gi leiesøkende adgang til å se på husrommet. (...)

Leieren har bare plikt til å gi leiesøkende adgang til å se på husrommet i tiden før fraflytting. Er det tale om en oppsigelig leieavtale, plikter ikke leieren å gi leiesøkende adgang før avtalen er sagt opp av en av partene. Er oppsigelsesfristen lang, kan det tenkes at plikten til å medvirke til visning først blir aktuell en tid etter at oppsigelse er gitt.»

Har leieren protestert mot en oppsigelse fra utleierens side, jf. § 9-8, vil han ikke være forpliktet til å gi leiesøkende adgang til husrommet før oppsigelsen er godtatt av retten. Har partene inngått en tidsbestemt leieavtale, vil leieren ikke være forpliktet til å gi leiesøkende adgang til husrommet før utleieren har et reelt behov for å vise fram husrommet.

Når det gjelder omfanget av leierens plikt til medvirkning ved visning, slutter departementet seg til utvalgets vurderinger, jf. NOU 1993:4 side 173:

«Når det gjelder omfanget av leierens medvirkningsplikt, er det bestemt at leieren i rimelig utstrekning må gi leiesøkende adgang til husrommet. Hvor langt leierens plikter strekker seg, må avgjøres konkret.

Motsetter leieren seg visning i det tidsrom han plikter å medvirke, kan leieren bli erstatningsansvarlig for det tap forsømmelsen påfører utleieren. Utleieren kan videre skaffe seg adgang til husrommet gjennom midlertidig forføyning etter reglene i tvangsfullbyrdingsloven kapittel 15. Utleieren kan derimot ikke selv bane seg adgang til husrommet ved bruk av makt eller ved bruk av egen nøkkel. Leieren har besittelsen av husrommet, og det ville være rettsstridig om utleieren krenket denne.»

Til § 10-2 Tilbakelevering

Paragrafen inneholder bestemmelser om på hvilket tidspunkt leieren skal stille husrommet til disposisjon for utleieren - og i hvilken stand husrommet skal være i ved tilbakeleveringen. Om bakgrunnen for bestemmelsen viser departementet til den generelle omtalen om tilbakelevering under punkt 14.3. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til §§ 11-2 og 11-4. Om innholdet i bestemmelsen vil departementet delvis vise til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 173-174.

Det er i første ledd første punktumslått fast at leieren skal være forpliktet til å stille husrommet - med tilbehør - til utleierens rådighet den dagen leieforholdet er opphørt. Av første ledd annet punktumframgår det at - når ikke annet er avtalt - regnes tilbakeleveringen for å ha funnet sted når utleieren har fått nøkler, og ellers uhindret adgang til husrommet. Selv om det er løsøreting igjen i husrommet, kan tilbakeleveringen være skjedd.

Det framgår av første ledd tredje punktumat dersom leieren forlater husrommet på en slik måte at det må legges til grunn at han har gitt opp leieforholdet, kan utleieren straks disponere over husrommet. Reelt sett er det her tale om en spesiell opphørsbestemmelse. Vilkåret for at utleieren kan ta tilbake bruken av husrommet, er at leieren har forlatt husrommet på en slik måte at det klartmå anses at han også har oppgitt selve leieforholdet. Det vil si at det må foreligge klare indikasjoner som peker i den retning. Leieren kan her tenkes å forsvinne av en eller annen uforklarlig grunn. Men leieren kan ikke sies å ha forlatt husrommet dersom utleieren kjenner til grunnen til fraværet, for eksempel at leieren er på ferie, studiereise eller soner en fengselsstraff.

Videre bør det foreligge klare indikasjoner på at leieren har gitt opp leieforholdet uten å si opp leieforholdet. Det vil si at leieren ikke muntlig eller skriftlig har sagt opp overfor utleieren eller noen han svarer for. Dersom leieren fremdeles betaler husleie, kan regelen ikke benyttes. I de fleste tilfeller kan heller ikke leieforholdet anses for å være oppgitt dersom innbo av noe verdi fremdeles er i husrommet. Dessuten bør det normalt kreves at utleieren ikke er i stand til å komme i kontakt med leieren for å få brakt på det rene om han har gitt opp leieforholdet. I tvilstilfelle bør det foretas en helhetsvurdering, der det særlig er grunn til å legge vekt på om det kan finnes en annen grunn for fraværet.

Med hensyn til hvilken tilstand husrommet skal ha ved tilbakelevering, slutter departementet seg videre til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 173:

«Annet leddinneholder bestemmelser om hvilken tilstand husrommet skal være i ved tilbakeleveringen. Er ikke annet avtalt, skal husrommet være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes vanlig slit og elde, samt de mangler som det påhviler utleieren selv å utbedre.

Er husrommet i dårligere forfatning enn det var ved overtakelsen, plikter leieren å bekoste de utbedringsarbeider som er nødvendige for å sette det i stand igjen (..). Forringelse som skyldes vanlig slit og elde, kan utleieren ikke kreve dekket av leieren; slik forringelse skal forutsetningsvis dekkes av den løpende husleie.

Tredje leddinneholder bestemmelser om leierens plikt til gjenoppretting i tilfelle der han har foretatt endringer i husrommet.

Hovedregelen fremgår av første punktum;leieren plikter ikke å sette husrommet tilbake i opprinnelig stand så langt han hadde rett til å iverksette endringene. Hvorvidt leieren hadde rett til å foreta en bestemt endring, må avgjøres på grunnlag av en tolking og utfylling av husleieloven, supplert med partenes avtale.»

I en viss grad åpner loven for at leieren kan foreta endringer, jf. § 5-3 annet og tredje ledd. Det kan også være avtalt at leieren skal ha rett til å gjennomføre endringer. I tillegg kan det tenkes at utleieren gir samtykke til visse endringer, enten ved begynnelsen av leieforholdet eller senere.

Tredje ledd er ikke til hinder for at partene avtaler at leieren skal ha plikt til å sette husrommet tilbake til opprinnelig stand. Dette framgår av formuleringen «uten særlig avtale», jf. første punktum. Av annet punktum framgår det at leieren ikke i noe tilfelle plikter å sette husrommet tilbake til opprinnelig stand dersom det ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap. Regelen i annet punktum gjelder i de tilfellene der leieren har iverksatt endringer som han ikke hadde rett til. Videre gjelder den tilfelle der partene direkte har avtalt at gjenoppretting skal skje. Her er regelen en skranke for avtalefriheten.

Om det nærmere innhold av bestemmelsen slutter departementet seg til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 174:

«Det første alternativ, uforholdsmessige omkostninger, tar sikte på alle de omkostningene som ville påløpe dersom en fjerner de aktuelle innretningene og setter husrommet tilbake i opprinnelig stand. Det siste alternativ, urimelig verditap, tar sikte på den skade m.v. man må regne med at husrommet og de fastmonterte ting vil bli påført i forbindelse med fjerningen. I de fleste tilfelle vil gjenoppretting medføre både omkostninger og verditap, og det er da den samlede effekt av disse forhold som er avgjørende for om gjenoppretting må nektes. Summen av omkostningene og verditapet ved utskilling må sammenliknes med den verdireduksjon som endringene har medført på utleiers eiendom. Det er et minstevilkår for å kreve gjenoppretting at den verdireduksjon som endringene har medført overstiger summen av omkostningene og verditapet.

Er gjenoppretting utelukket fordi dette ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap, framgår det videre av tredje ledd annet punktum at utleieren kan kreve erstattet den verdireduksjon endringene har medført. Denne erstatningsregelen gjelder bare i de tilfellene der leieren i prinsippet hadde plikt til gjenoppretting, enten fordi endringene er utført uten at leieren hadde rett til det, eller fordi partene har avtalt at gjenoppretting skal skje. Hadde leieren rett til å gjennomføre de aktuelle endringene, plikter han ikke å yte erstatning, noe som framgår av ordlyden.

Det framgår av fjerde leddat utleieren får eiendomsretten til løsøreting som leieren har inkorporert i husrommet dersom utskilling ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap. Uttrykkene uforholdsmessige omkostninger og urimelig verditap er nærmere omtalt ovenfor.

Det er et minstevilkår for å kunne kreve utskillelse at verdien av det utskilte overstiger summen av omkostninger og verditap. Er det på det rene at de samlede omkostninger og tap er mindre enn verdien av det utskilte, vil det bero på en konkret helhetsvurdering om leieren kan kreve utskilling. At leieren må utbedre de skader som oppstår ved en eventuell utskilling av inkorporerte løsøreting, framgår av bestemmelsen i annet ledd; husrommet skal ved tilbakeleveringen være i samme stand som ved overtakelsen.

Femte ledder en spesialregel som knytter seg til leierens eventuelle plikt til vedlikehold. For det første er det presisert at vedlikeholdet skal være forsvarlig utført. (...). Videre er det fastsatt at utleieren ikke kan kreve at husrommet er i bedre stand ved tilbakeleveringen enn det var ved overtakelsen -- selv om leieren har en mer eller mindre omfattende vedlikeholdsplikt. Formålet med bestemmelsen er å klargjøre at en plikt til vedlikehold ikke innebærer noen plikt til å foreta forbedringer i husrommet. Utkastet er ikke til hinder for at partene avtaler at husrommet skal være i bedre stand ved tilbakeleveringen enn ved overtakelsen, og dette kommer til uttrykk gjennom formuleringen «uten særlig avtale».»

Sjette leddviser til at § 10-5, om vederlag for forbedringer, gjelder i forhold til leierens krav på vederlag.

Til § 10-3 Erstatning for forsinkelse og mangel

Paragrafen regulerer hvilke virkninger det skal få at husrommet ikke blir levert tilbake i rett tid eller i dårligere stand enn hva utleieren kan kreve. Bestemmelsene i første og annet ledd tilsvarer utvalgets forslag til §11-3 første og annet ledd. Ettersom departementet under punkt 6.5 har kommet fram til at det i loven skal innføres et kontrollansvar, er de øvrige bestemmelsene i paragrafen endret i forhold til utvalgets forslag, jf. NOU 1993:4 sidene 175-176. Departementet viser til den generelle omtalen av leierens erstatningsansvar ved mangler under punkt 14.4, jf. også punkt 6.5. Videre vises det til de spesielle merknadene til §§ 2-13 og 5-8.

Første leddregulerer den situasjonen at leieren ikke stiller husrommet til rådighet for utleieren den dagen leieforholdet opphører. I så tilfelle kan utleieren kreve at leieren betaler leie i samsvar med leieavtalen inntil leieforholdet har opphørt. Leieren blir forpliktet til å betale denne summen fram til den faktiske bruken opphører. Dette er en objektivt ansvarsregel. Er den avtalte leien lavere enn det utleieren kunne ha oppnådd ved alternativ bruk, kan utleieren kreve erstatning for differansen, under forutsetning av at vilkårene i tredje ledd, eventuelt fjerde til syvende ledd, er oppfylt. Etter at husrommet er stilt til utleierens rådighet kan ikke utleieren kreve vederlag.

Annet ledd regulerer leierens plikt til å dekke utleierens nødvendige utgifter til utbedring. Forutsetningen er at husrommet er i dårligere stand enn hva som følger av § 10-2 eller partenes avtale. Det fremgår av annet ledd første punktum.Utleieren kan kreve å få dekket nødvendige utgifter til rydding og rengjøring av husrommet. Han kan kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring av slitasje og skader på husrommet som i omfang går ut over det som er ventelig i slike leieforhold. Har leieren uberettiget foretatt endringer i husrommet, eller har leieren misligholdt avtalebestemmelse om plikt til gjenoppretting av endringer, kan utleieren kreve dekket de utgifter som påløper i forbindelse med gjenopprettingen. Regelen i § 10-3 annet ledd viser tilbake på regelen i § 10-2. Dette medfører at utleieren bare kan kreve dekket utgifter til gjenoppretting innenfor den ramme som følger av 10-2 tredje ledd. Medfører gjenoppretting uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap, er leierens ansvar begrenset til den verdireduksjon endringene har medført.

Det kravet som utleieren har på å få dekket sine utgifter til utbedring o l, står i en særstilling her. Kravet til utleieren er ikke et vanlig erstatningskrav. Det er ikke en følge av mislighold av leieavtalen. Utleieren krever her ikke mer enn den husleien han i alle tilfeller kunne kreve etter leieavtalen. Departementet slutter seg for øvrig til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 175:

«Annet ledd annet punktum inneholder bestemmelser om reklamasjonsplikt for utleieren dersom husrommet er i dårligere stand enn hva som følger av loven eller partenes avtale. Utleieren må reklamere innen rimelig tid etter at han burde oppdaget mangelen. Utleieren plikter ikke å framsette noen reklamasjon dersom leierens bruk fortsetter også etter at leieforholdet skulle ha opphørt, men i disse tilfellene kan passivitet fra utleiers side få som konsekvens at en ny leieavtale anses etablert.

På hvilket tidspunkt utleieren burde ha oppdaget mangelen, må vurderes konkret. I de fleste tilfelle vil mangelen bli oppdaget straks husrommet er stilt til utleiers disposisjon. Er mangelen av en slik karakter at den burde vært oppdaget ved en undersøkelse, må en som oftest legge til grunn at fristen begynner å løpe idet husrommet stilles til utleiers disposisjon. Dette vil være tilfelle dersom husrommet for eksempel ikke er rengjort eller dersom leieren har gjort betydelige endringer i det. Lar mangelen seg ikke konstatere ved en vanlig undersøkelse, må det vurderes mer konkret når mangelen burde vært oppdaget. Her kan det være naturlig å legge vekt på blant annet utleiers kvalifikasjoner; er det tale om utleie som ledd i næring, kan det være grunn til å stille strengere krav enn hvis utleieren er en privatperson. Videre må det legges vekt på utleiers sakkunnskap om eiendommen, og hva slags eiendom det gjelder. Utvalget forutsetter at fristen som hovedregel ikke begynner å løpe før husrommet igjen er stilt til utleiers disposisjon, og dette får betydning dersom utleieren allerede før dette tidspunkt kan konstatere at bestemte mangler foreligger.

Utleieren må reklamere innen rimelig tid etter at mangelen burde vært oppdaget. Hva som nærmere ligger i rimelig tid vil måtte avhenge av en konkret vurdering der en også blant annet må legge vekt på hvilke kvalifikasjoner utleieren har. En må i større grad kunne kreve rask reaksjon av en profesjonell utleier enn av uprofesjonelle. Det kan også være naturlig å legge vekt på om utleieren må foreta tidkrevende undersøkelser for å bringe mangelens art og omfang på det rene. Det er liten grunn til å pålegge utleieren noen reklamasjonsplikt før mangelens art og omfang er noenlunde klarlagt.

Det stilles ingen bestemte krav til reklamasjonens form; den kan være skriftlig eller muntlig. Av hensyn til sikring av bevis, bør den likevel utformes skriftlig.

Når det gjelder reklamasjonens innhold, må det kreves at den inneholder opplysning om mangelens art og omfang slik at leieren blant annet får muligheter til å vurdere kravets berettigelse. Det kreves derimot ikke at utleieren redegjør for hvilke krav han vil gjøre gjeldende.

Det er tilstrekkelig at reklamasjonen er avsendt innen de frister som gjelder.

Oversitter utleieren noen av de fristene som gjelder, faller kravet bort. Leieren kan eksplisitt eller implisitt frafalle den innsigelse at reklamasjonen er for sent framsatt. Hvorvidt leierens handlemåte med rimelighet kan oppfattes dithen at han frafaller den innsigelse at reklamasjonen er for sent framsatt, må vurderes konkret. I sin alminnelighet kan det neppe være tilstrekkelig til å konstatere dette at leieren gir seg inn på en drøftelse av reklamasjonens reelle berettigelse.

Annet ledd tredje punktuminneholder et unntak fra reklamasjonsreglene i annet punktum. Har leieren opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro, gjelder det ingen spesiell frist for å reklamere over den aktuelle mangelen. Bestemmelsen dekker i første rekke de tilfelle der mangelen beror på faktiske forhold som leieren kjente til eller ikke kunne vært ukjent med, og som han ikke gjorde utleieren oppmerksom på i forbindelse med tilbakeleveringen. Men bestemmelsen kan tenkes anvendt hvor leieren på annen måte har opptrådt i strid med redelighet eller god tro.»

Tredje ledd første punktuminneholder en regel om leierens erstatningsansvar som følge av leierens mislighold ved tilbakeleveringen. Utleieren kan kreve erstatning for annet tap som følge av at leieren ikke oppfyller sine plikter etter leieavtalen eller loven. Uttrykket «annet tap» peker tilbake på tap som ikke allerede er dekket opp av erstatningsreglene i første og annet ledd. Etter tredje ledd kan det derfor kreves ytterligere erstatning som følge av leierens mislighold ved tilbakeleveringen. Det framgår av tredje ledd annet punktumhvilke vilkår som må være oppfylt dersom leieren skal bli fri sitt «kontrollansvar» overfor leieren etter tredje ledd.

For det første må det være til stede en «hindring» for at leieren kan oppfylle sine plikter etter leieavtalen. Hva slags hindring som hindrer oppfyllelse, er for så vidt uten betydning; men det må være en faktisk hindring. Men det kreves ikke en objektiv umulighet. For det andre må denne hindringen ligge utenfor leierens kontroll. Det er her ikke spørsmål om leierens aktsomhet. Leieren kan bli ansvarlig selv om han har handlet aktsomt. Det sentrale er om forholdet ligger innenfor det leieren har kunnet påvirke.

For det tredje må hindringen være slik at leieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt den i betraktning på avtaletiden. Det som leieren ved inngåelsen av leieavtalen kunne forutse, svarer han også for. Dette gjelder enten leieren har oversett hindringen eller om han bevisst har latt den bli værende. For det fjerde må hindringen være slik at leieren heller ikke med rimelighet kunne unngått eller overvunnet følgene av hindringen.

Dersom leieren skal bli fri kontrollansvaret, må alle vilkårene være oppfylt.

Fjerde leddgjelder leierens ansvar for tap som beror på en tredjeperson som leieren bruker til å oppfylle leieavtalen med. Det følger alt av tredje ledd at leieren kan bli ansvarlig for en tredjepersons forhold. Leieren svarer ikke bare for sine ansatte, men også for de medhjelperne som skal medvirke til å oppfylle leieavtalen. Fjerde ledd utvider utleierens ansvar i så måte. Dersom leieren skal bli fri erstatningsansvaret, må også tredjepersonen oppfylle vilkårene etter tredje ledd.

Femte leddslår fast at leieren er fri ansvar hele tiden mens hindringen varer, men ikke lenger. Dette følger også av en direkte tolking av tredje ledd. Det framgår av regelen at leieren vil være ansvarlig for det misligholdet som kommer etter at hindringen er bortfalt. Det er likevel en forutsetning at leieren da hadde plikt til å oppfylle leieavtalen.

Sjette leddbegrenser rekkevidden av de foregående bestemmelser gjennom en henvisning til § 5-8 fjerde ledd, som gjelder indirekte tap. Det kan for eksempel gjelde utleierens tapte inntekter som er en følge av den produksjonen - som han skulle ha kommet i gang med - starter senere en forutsatt på grunn av leierens forsinkede utflytting. Leieren vil ikke være ansvarlig for slike tap.

Sjuende ledd første punktumslår fast at utleieren i alle tilfeller - uansett om tapet er direkte eller indirekte - kan kreve erstatning dersom misligholdet skyldes «feil eller forsømmelse» på leierens side. Han kan også bli ansvarlig selv om han ikke kan bebreides for selve forsinkelsen eller mangelen, forutsatt at han likevel kan bebreides for at «tapet» har oppstått.

Uttrykket «fra leierens side» innebærer at leieren ikke bare svarer for sin egen forsømmelse eller feil. Han svarer også for sine ansatte og for selvstendige medhjelpere som har benyttet for å oppfylle leieavtalen.

Sjuende ledd annet punktumslår fast at bestemmelsene om omfanget av erstatningsansvaret i § 2-14 første, femte og sjette ledd skal gjelde tilsvarende. Det blir vist til de spesielle merknadene til disse bestemmelsene.

Til § 10-4 Etterlatt løsøre

Paragrafen inneholder bestemmelser om hvordan det skal forholdes med etterlatt løsøre som må antas å tilhøre en fraflyttet leier eller noen av hans husstandsmedlemmer. Paragrafen er uten motstykke i gjeldende husleielov. Departementet viser til den generelle omtale av behandlingen av etterlatt løsøre under punkt 14.6. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til § 11-5. Om innholdet i bestemmelsen viser departementet til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 176-178:

«Bestemmelsen forutsetter at leieren definitivt har fraflyttet husrommet. Den kommer først til anvendelse etter at utleieren igjen har overtatt besittelsen av husrommet. Bestemmelsen forutsetter videre at leieren har fraflyttet husrommet på frivillig vis; blir leieren utkastet av namsmyndigheten, får reglene i tvangsfullbyrdingsloven § 13-11 anvendelse. Bestemmelsen omfatter bare løsøregjenstandene som antas å tilhøre leieren eller noen i hans husstand. Er det grunn til å tro at løsøregjenstandene tilhører andre, bør disse i tilfelle underrettes og oppfordres til å hente sine ting.

I første ledd første punktumer det fastsatt at utleieren plikter å ta hånd om løsøret for leierens regning. I uttrykket «ta hånd om» ligger at utleieren plikter å gjøre rimelige anstrengelser for å beskytte løsøret mot skade og ødeleggelse. Hvor langt utleiers plikter går, avhenger av en konkret vurdering der en blant annet må legge vekt på løsørets art og verdi. Utleieren kan normalt ikke pålegges noe mer enn å beskytte tingen mot ytre fysiske skader; med mindre løsøret er særdeles verdifullt, kan en neppe pålegge utleieren å legge ut premie for forsikring o.l.

Det framgår av første ledd annet punktumat utleieren kan kaste rent skrot umiddelbart. Det samme uttrykket er brukt i reglene om utkasting i lov om tvangsfullbyrding og midlertidig sikring av 26. juni 1991 nr. 86 kapittel 13. Med uttrykket «rent skrot» sikter en til gjenstander som har ubetydelig økonomisk eller bruksmessig verdi. Regelen tar først og fremst sikte på gjenstander som vanligvis vil bli kastet i forbindelse med en rydding. Gjenstander som man må regne med har affeksjonsverdi for den tidligere leieren, for eksempel familiebilder eller private brev, kan ikke kastes som skrot.

Det framgår av første ledd tredje punktumat utleieren kan kreve en rimelig godtgjørelse for det arbeid han utfører ved oppfyllelse av omsorgsplikten.

I annet ledd første punktum er det bestemt at utleieren så vidt mulig skal oppfordre leieren (...) til å hente løsøret. Uttrykket «så vidt mulig» tar sikte på de tilfellene der utleieren ikke kjenner leierens nye adresse, og tilfelle der det ellers kan være urimelig byrdefullt å komme i kontakt med leieren. Utkastet inneholder ingen uttrykkelige bestemmelser om hvilke virkninger det har at utleieren sender en skriftlig melding til leieren. Utvalget legger til grunn at dette vil få betydning for på hvilket tidspunkt utleieren får rett til å rå over tingen etter reglene i tredje ledd. Har leieren mottatt en skriftlig oppfordring fra utleieren om å hente løsøret, bør han reagere raskt.

Det framgår av annet ledd annet punktum at utleieren ikke plikter å tilbakelevere løsøret før leieren har betalt kostnadene med oppbevaringen, eller inntil leieren stiller betryggende sikkerhet for betalingen. Kostnadene med oppbevaringen omfatter de utgifter utleieren har hatt, samt hans krav på godtgjørelse for utført arbeid. Utvalget forutsetter at utleieren skal ha tilbakeholdsrett i løsøret selv om det er unntatt fra kreditorbeslag etter reglene i lov om fordringshavernes dekningsrett av 8. juni 1984 nr. 59 kapittel 2. At utleieren ikke plikter å utlevere løsøret uten å få betaling for de utgifter m.m. han har pådratt seg i leierens interesse, følger av ulovfestede regler om tilbakeholdsrett. Utvalget finner likevel at de beste grunner taler for at utleieren også plikter å utlevere løsøret mot betryggende sikkerhet.

Tredje ledd første punktum gir utleieren rett til å selge løsøret for leierens regning. At salget skjer for leierens regning, innebærer at leieren bare har krav på å få utbetalt det nettooverskuddet salget innbringer. Utleieren plikter derfor bare å utbetale til leieren den del av salgsprovenyet som ikke medgår til dekning av nødvendige kostnader med oppbevaringen og det etterfølgende salget.

Utleieren kan for det første selge løsøret dersom kostnadene med oppbevaringen blir urimelige. Ettersom leieren plikter å dekke alle nødvendige kostnader med oppbevaringen, er det først og fremst forskotteringen av disse som kan bli en belastning for utleieren. Det vil imidlertid også være relevant å legge vekt på kostnadene for leieren. Blir kostnadene betydelige, kan det tenkes å være i begge parters interesse å bli av med løsøret. Ved vurderingen må det legges vekt på både kostnadenes størrelse isolert sett, og til om de står i et rimelig forhold til løsørets verdi. Overstiger kostnadene verdien, må en normalt legge til grunn at kostnadene er urimelige, men det kan tenkes unntak fra dette, for eksempel dersom det er tale om gjenstander med affeksjonsverdi for leieren.

For det andre kan løsøret selges dersom ulempene med oppbevaringen blir urimelige. Dette alternativ tar sikte på tilfelle der kostnadene med oppbevaringen ikke spiller nevneverdig rolle, men der oppbevaringen likevel påfører utleieren ulemper. Dette kan være tilfelle dersom husrommet påny skal leies bort, uten at utleieren har alternative oppbevaringsmuligheter.

Videre kan løsøret selges dersom leieren venter urimelig lenge med å betale kostnadene med oppbevaringen. Utvalget finner det klart at leieren ikke kan være forpliktet til å forskottere utgiftene m.m. i det uendelige, selv om det er tale om beskjedne beløp. Drar det ut med betalingen, gir det også grunn til å selge løsøret.

Endelig kan løsøret selges dersom leieren venter urimelig lenge med å overta det. Etter dette alternativ kan selve tidsforløpet i seg selv begrunne en salgsrett for utleieren. I vurderingen av hva som er urimelig lenge, er det særlig grunn til å legge vekt på om utleieren har sendt leieren en skriftlig oppfordring om å hente løsøret, jf. regelen i annet ledd. Forholder leieren seg passiv etter å ha mottatt en slik oppfordring, må utleieren som utgangspunkt og hovedregel ha adgang til å selge løsøret. Videre kan det være naturlig å legge vekt på løsørets art og på hvem som er utleier. Er løsøret så vidt plasskrevende at oppbevaringen medfører klare ulemper for utleieren, kan det være grunn til å stille mindre krav enn når oppbevaringen ikke medfører nevneverdige ulemper. Er utleieren næringsdrivende, kan det være grunn til å stille strengere krav enn til en uprofesjonell. En profesjonell utleier vil måtte regne med at det fra tid til annen blir behov for å ta hånd om leiernes løsøreting på grunn av mislighold av ryddeplikten (...), og vil som oftest ha en viss kompetanse i slike spørsmål.

Utkastet inneholder ingen bestemmelser om hvordan salget skal skje. Det eneste som kreves, er at salget foregår på en forsvarlig måte. Utviser utleieren uaktsomhet i så måte, kan han etter omstendighetene pådra seg ansvar.

I tredje ledd annet punktum er det fastsatt at utleieren kan rå over tingen på annen hensiktsmessig måte dersom det er grunn til å tro at salgssummen ikke vil dekke salgskostnadene. Bestemmelsen kommer bare til anvendelse dersom utleieren har rett til å selge tingen etter reglene i første punktum. Videre kreves det at det er grunn til å tro at salgssummen ikke vil dekke kostnadene ved et eventuelt salg. Det er altså ikke tilstrekkelig om det knytter seg usikkerhet til om salg vil gi noe overskudd som tilfaller leieren. Utleieren bør gis et betydelig slingringsmonn for feilvurderinger på dette punkt. Foruten at det kan være vanskelig å verdsette en bestemt løsøreting, kan utleieren ofte ha knapp tid til å vurdere hva som er mest lønnsomt. Etter utkastet settes det ingen grenser for hvordan utleieren skal rå over tingen, bortsett fra at det må skje på hensiktsmessig måte. Utleieren kan derfor velge å overta tingen selv, gi den bort, kaste den o.s.v.»

Til § 10-5 Vederlag for forbedringer

Paragrafen inneholder bestemmelser om vederlag for forbedringer som leieren har foretatt i eiendommen. Bestemmelsen er i store trekk en videreføring av gjeldende husleielov § 38 sjette ledd, men utkastet rekker lenger enn gjeldende regler. Hva som er bakgrunnen for leieavtalens opphør, er uten betydning. Reglene kommer til anvendelse både ved oppsigelse, heving og ved utløpet av en tidsbestemt leieavtale. Hvilken av partene som bringer avtalen til opphør, er likeledes uten betydning.

Departementet viser til den generelle omtalen av vederlag for inventar, forbedringer og kundekrets under punkt 14.5. Bestemmelsen tilsvarer i hovedsak utvalgets forslag til § 11-6.

Det framgår av første ledd at dersom leieren med utleierens samtykke har gjort vesentlige forbedringer i husrommet, kan leieren kreve vederlag for den fordel utleieren oppnår som følge av forbedringene, med mindre annet ble avtalt da samtykke ble gitt. Om det nærmere innholdet i bestemmelsen viser departementet til utvalgets spesielle merknader til bestemmelsen, jf. NOU 1993:4 sidene 178-179:

«Det er bare leieren som kan fremme krav om vederlag, og kravet kan bare fremmes overfor utleieren.

Med «leieren» menes den som er leier på opphørstidspunktet, men det kreves ikke at denne har foretatt forbedringene selv. Er leieretten overført til andre etter at forbedringene er utført, må en som utgangspunkt legge til grunn at vederlagskravet går over på den nye leieren. Er leieretten overført ved avtale, kan det imidlertid tenkes at det følger av overføringsavtalen at vederlagskravet ikke inngår i overføringen. En slik tolking har likevel formodningen mot seg fordi vederlagskravet først forfaller til betaling ved leieforholdets opphør. Kravet kan også fremmes av leierens dødsbo dersom ingen av arvingene har adgang til, eller ønske om, å overta leieforholdet. Er forbedringene utført av en framleier, kan denne kreve vederlag av framutleieren. Det er riktig nok utleiers eiendom som stiger i verdi som følge av tiltaket, men utvalget finner at de beste grunner taler for at framutleieren er ansvarlig overfor framleieren. Framutleieren kan eventuelt kreve vederlag av utleieren ved hovedleieforholdets opphør.

Med utleieren menes den som var utleier på det tidspunkt da samtykke ble gitt. Er eiendommen overført til andre, kan eieren likevel ha overført ansvaret til erververen (...).

Det første vilkår for å bli tilkjent vederlag er at leieren har foretatt forbedringer i husrommet. Med forbedringer menes fysiske tiltak som setter husrommet i bedre stand enn det var ved overtakelsen. For det første kan leieren få et vederlagskrav dersom han installerer utstyr som husrommet tidligere ikke var forsynt med. Som eksempel på slike nyinstallasjoner kan nevnes VVS-utstyr som servanter, badekar og dusjkabinett i husrommet. Leieren kan også få krav på vederlag dersom han foretar moderniseringer, utvidelser m.m. av det allerede eksisterende utstyret i husrommet. Som eksempel på slike tiltak kan nevnes at leieren legger inn et nytt elektrisk anlegg eller nytt vannforsyningsanlegg, at taket senkes, nytt og bedre gulv legges, kjøkkeninnredningen skiftes ut med noe nytt og moderne o.s.v.

Vedlikehold faller som utgangspunkt utenfor uttrykket forbedringer. Vedlikehold er arbeider som tar sikte på å opprettholde den standard husrommet hadde ved overtakelsen.

Videre kreves det at forbedringene leieren har foretatt er vesentlige. Formålet med dette kriteriet er å utelukke vederlagskrav i tilfelle der leierens innsats er mer eller mindre ubetydelig. Kravet om at forbedringene må være vesentlige, kan nærmest anses som en bevisbyrderegel; er det grunn til å tvile på at husrommet er forbedret sett med utleiers øyne, har ikke leieren krav på vederlag. Leieren må altså vise til noenlunde klart konstaterbare forbedringer dersom han skal gis medhold.

Forbedringene må være utført i husrommet. Uttrykket «husrommet» skal undergis en vid tolking : Det avgjørende er om leieren har forbedret ting som er stilt til hans disposisjon gjennom leieavtalen. Har leieren for eksempel skiftet taket eller forbedret inngangspartiet på husrommet, kan dette tenkes å begrunne et vederlagskrav. Har leieren foretatt forbedringer på noen av de løsøreting som er stilt til hans disposisjon gjennom leieavtalen, kan også dette begrunne et vederlagskrav.

Videre kreves det at utleieren har samtykket i forbedringene. Utleieren kan gi sitt samtykke til arbeidene skriftlig, muntlig eller i handling. Samtykke kan være gitt også etter at leieren har iverksatt forbedringene, men det beror på en konkret tolking av samtykkeerklæringen om utleieren faktisk mente å påta seg en plikt til å svare vederlag. Var utleieren ukjent med at leieren kunne få krav på vederlag som følge av de allerede utførte arbeider, kan det være rimelig å oppfatte et etterfølgende samtykke dithen at utleieren bare frafaller sin rett til å kreve at husrommet settes tilbake i opprinnelig stand ved leieforholdets opphør.

Vederlagets størrelse skal fastlegges på grunnlag av den fordel utleieren antas å oppnå som følge av de foretatte forbedringene. I dette ligger at leierens kostnader m.m. forbundet med arbeidene er uten interesse; vurderingstemaet er hvilken berikelse utleieren med rimelighet kan tenkes å oppnå som følge av arbeidene leieren har utført. I prinsippet er det heller ingen ting til hinder for at vederlaget settes høyere enn leierens kostnader med arbeidene.

Det ligger i uttrykket «oppnår» at det er utleiers framtidige berikelse leieren kan kreve vederlag for. Hvorvidt det foreligger noen berikelse på utleiers hånd, skal bedømmes på grunnlag av forholdene slik de var da utleieren igjen fikk disposisjonsretten over husrommet. Selv om leieren på et tidligere tidspunkt har foretatt betydelige forbedringer i husrommet, må det tas hensyn til hva som er normal avskrivingstakt for slike arbeider. Er det gått lang tid siden arbeidene ble utført, kan det tenkes at det ikke foreligger noen berikelse på utleiers hånd.

Utleieren kan innvinne den antatte berikelse på forskjellige måter; gjennom salg til høyere pris enn før, ved ny utleie eller ved egen bruk av husrommet. Hvilken verdsettelsesnorm som skal legges til grunn ved beregningen, beror i første rekke på utleiers hensikter med husrommet. Skal husrommet fortsatt leies ut, bør hovedvekten legges på hvor mye arbeidene har øket husrommets leieverdi med. Skal husrommet selges, vil det være naturlig å legge hovedvekten på hvor mye arbeidene har øket salgsverdien med, og skal utleieren nytte husrommet for egne formål, synes det mest naturlig å ta utgangspunkt i forbedringenes bruksverdi.

Etter utkastet er det adgang til å avtale at utleieren ikke skal ha plikt til å yte vederlag for forbedringer som leieren har gjort, noe som kommer til uttrykk gjennom formuleringen «hvis ikke annet er avtalt» i første ledd. Partene kan også avtale at vederlaget skal være lavere enn hva som følger av lovens regler, og det er heller intet til hinder for at partene på forhånd fastsetter størrelsen på vederlaget. Det er også adgang til å avtale at utleieren ikke skal svare vederlag i det hele tatt. De tilsvarende reglene i gjeldende lov er ufravikelige. Bakgrunnen for denne omlegningen er at vederlagsreglene i utkastet rekker vesentlig lenger enn de någjeldende reglene. Gjør man reglene ufravikelige, kan det tenkes at utleierne bli mer tilbakeholdne med å gi sitt samtykke til fornuftige tiltak som gagner begge parter i leieforholdet.»

Annet leddregulerer hvem som kan avgjøre om leieren har krav på vederlag for forbedringer - og i tilfelle størrelsen på dette vederlaget. Av annet ledd første punktumframgår det at dersom partene ikke blir enige om vederlaget, kan den fastsettes av en takstnemnd, etter reglene i § 12-2. Spørsmålet skal avgjøres av retten dersom utleieren har reist sak mot leiren etter § 9-8, og oppsigelsen ikke settes til side, jf. annet ledd annet punktum. Her er det både formålstjenlig og ressurssparende om retten tar stilling til alle tvistespørsmål mellom partene som er knyttet til leieforholdet.

Til § 10-6 Vederlag for kundekrets

Paragrafen gir leier av lokale en viss adgang til å kreve vederlag for den kundekrets han har opparbeidet, dersom han sies opp fra lokalene og retten ikke setter oppsigelsen til side etter reglene i § 9-8. Bestemmelsen er en videreføring av gjeldende husleielov § 38 sjuende ledd og tilsvarer i hovedsak utvalgets forslag til § 11-7. Departementet viser til den generelle omtale av vederlag for forbedringer og kundekrets under punkt 14.5. Om det nærmere innholdet i bestemmelsen viser departementet til utvalgets spesielle merknader til bestemmelsen, jf. NOU 1993:4 side 179:

«Vilkårene for å kreve vederlag for opparbeidet kundekrets framgår av første ledd første punktum.

Hva slags virksomhet leieren driver i lokalene, er uten betydning, men det er et krav at leieren har opparbeidet seg en kundekrets.

For det annet gjelder reglene bare hvis utleieren sier opp leieavtalen. I dette ligger at tidsbestemte leieavtaler faller utenfor regelens rekkevidde. Sier utleieren opp eller hever avtalen fordi leieren har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold, har leieren ikke krav på vederlag, jf. annet ledd. Likeledes faller det utenfor regelen her om leieren selv sier opp avtalen. Hever leieren avtalen på grunn av vesentlig mislighold fra utleiers side, kan leieren kreve erstatning for det økonomiske tap han er påført ved utleiers mislighold, forutsatt at utleieren har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet (...). Leieren kan da kreve erstattet kundekretsens verdi, og det uten hensyn til om opphøret gir utleieren noen fordel.»

Det kreves også at oppsigelsen blir brakt inn for retten etter reglene i § 9-8, og at oppsigelsen ikke blir satt til side av retten. Dersom retten setter oppsigelsen til side, blir det ikke tale om vederlag for kundekrets i og med at den da vil bestå. Departementet viser videre til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 sidene 179-180:

«Er vilkårene innfridd, har leieren krav på vederlag for den verdi som ligger i den opparbeidede kundekrets, men bare i den utstrekning det kan antas at utleieren vil overta denne verdien. Utleieren kan i prinsippet overta den verdi som ligger i kundekretsen på to ulike måter, enten ved selv å starte en noenlunde tilsvarende virksomhet i lokalene eller ved å leie ut til andre som vil gå i gang med slik virksomhet (til en høyere leie enn hva utleieren ellers kunne oppnådd). Går utleieren, eller eventuelt den nye leieren, i gang med en helt annen virksomhet enn hva den oppsagte leieren hadde, må en som regel legge til grunn at ingen del av kundekretsen er overtatt.

Skjematisk må en først fastlegge den verdi som ligger i den opparbeidede kundekretsen, og dernest ta stilling til i hvilken grad utleieren kan antas å overta denne. Det er klart at avgjørelsen på begge punkter nødvendigvis må bli skjønnsmessig.

Når det gjelder den førstnevnte problemstilling, å fastlegge kundekretsens verdi, må det foretas en helhetsvurdering der vurderingstemaet er hvilke fremtidige inntekter den vil gi. Det er tale om en prognosepreget vurdering der en særlig bør legge vekt på foretakets omsetning og overskudd de seneste år, varesortiment, beliggenhet, samt strøkets karakter.

Når det gjelder den sistnevnte problemstilling, å ta stilling til om utleieren kan antas å overta en større eller mindre del av kundekretsen, må det på tilsvarende vis foretas en helhetsvurdering. Her bør en først og fremst legge vekt på foretakets karakter og leierens fremtidsplaner. Når det gjelder det førstnevnte moment, foretakets karakter, er det spørsmål om hvilket grunnlag kundekretsen hviler på. Er kundene knyttet til eieren og hans stab, eller er kundene knyttet til strøket m.m. på en slik måte at de vil benytte seg av ett nytt foretak som går i gang i lokalene? Det må også legges vekt på om leieren har til hensikt å gå i gang på ny med tilsvarende virksomhet, og i tilfelle må en ta stilling til hvor stor del av kundekretsen som kan antas å ville følge med til det nye sted. Ved denne vurdering kan en legge vekt på både foretakets karakter og avstanden mellom det gamle og nye forretningssted.

Annet punktum gir retten adgang å pålegge leieren en betinget plikt til å betale tilbake hele, eller en i dommen fastsatt del av vederlaget, dersom han på ny går i gang med samme type virksomhet. Formålet med bestemmelsen er å verne utleieren mot at den oppsagte leieren gjennom sin nye virksomhet beholder den kundekrets som utleieren har betalt vederlag for.

Retten kan bare pålegge den oppsagte leieren en betinget plikt til å refundere det mottatte vederlag i inntil tre år. Treårsperioden skal regnes fra det øyeblikk dommen er rettskraftig. Det er ingenting til hinder for at retten fastsetter en kortere periode.

Videre kan den oppsagte leieren bare pålegges å refundere vederlaget dersom han går i gang med en tilsvarende virksomhet. Hvorvidt den nye virksomheten er av samme art som den gamle, må vurderes på grunnlag av vanlig oppfatning i bransjen. Det kreves ikke at de to virksomhetene markedsfører nøyaktig samme produktspekter.

Begrensningene i den oppsagte leierens handlefrihet, må fastlegges innenfor et område som fastsettes av retten. Det kreves at det i dommen på en klar måte angis hvilket geografisk område leieren er avskåret fra å gå i gang med ny virksomhet.

Overtrer leieren de begrensninger som er fastsatt i dommen, plikter han å tilbakebetale enten hele eller en fastsatt del av det mottatte vederlag; utleieren skal ikke behøve å gå til sak for å få fastsatt kravets størrelse.

Det fremgår av annet leddat leieren ikke kan kreve erstatning dersom han har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold. Ønsker leieren selv å avslutte leieforholdet, kan det tenkes at han bevisst misligholder sine plikter etter avtalen nettopp med sikte på å framtvinge en oppsigelse eller heving fra utleiers side. På denne måten kan han oppnå krav på vederlag selv om det i realiteten er han selv som bringer leieavtalen til opphør. Når en først velger å begrense regelens rekkevidde til bare å gjelde når utleieren sier opp, er det derfor nødvendig å unnta tilfelle der leieren gjør seg skyldig i vesentlig mislighold.»

Kapittel 11 Særregler for visse boligleieforhold

Kapittelet inneholder særbestemmelser for visse boligleieforhold. Dette gjelder for det første utleie av bolig som er bestemt til bruk for personer med spesielle boligbehov av henholdsvis varig og midlertidigkarakter. Videre er det særbestemmelser for tjenesteboliger. Det er også særbestemmelser for midlertidig utleie av egen bolig. Bestemmelsene bygger på Husleielovutvalgets forslag til kapittel 12. Under omtalen av de enkelte paragrafer blir det derfor i stor utstrekning vist til utvalgets spesielle merknader i NOU 1993:4 sidene 180 til 185.

Til § 11-1 Boliger for personer med spesielle boligbehov av varig karakter

Denne paragrafen inneholder særlige bestemmelser for utleie av bolig som er bestemt til bruk for personer med spesielle boligbehov av varig karakter. Bestemmelsene gjør det mulig å begrense adgangen til framleie og opptak av husstandsmedlemmer. Bestemmelsen inneholder også en viss adgang til å gjøre leieavtalen betinget av at leieren yter lån til utleiren.

I første ledd første punktumframgår det hvilke boliger bestemmelsen skal gjelde for. Departementet viser i denne forbindelse til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 180-181:

«Det må foreligge vedtak av et offentlig organ som øremerker boligen til bruk for de aktuelle persongruppene med spesielle boligbehov. På grunn av faren for omgåelser mener utvalget det ikke er tilstrekkelig at private utleiere bestemmer at enkelte boliger skal forbeholdes spesielle grupper. Det normale vil være at stat, fylkeskommune eller kommune også er eier av de aktuelle boligene, eller at boligene eies av stiftelse eller selskap som kontrolleres av det offentlige. Utkastet er imidlertid ikke i veien for at vedkommende offentlige organ etter avtale med privat eier, f.eks. en organisasjon, vedtar at bestemte boliger skal forebeholdes de aktuelle gruppene.

Det følger ikke av utkastet hvilket organ i stat, fylkeskommune eller kommune som kan gjøre vedtak om å opprette spesialboliger. Dette vil avhenge av de forvaltningsrettslige reglene. Utvalget antar at det som oftest vil være tale om kommunale boligetater og kommunale og fylkeskommunale helse- og sosialetater.

I de fleste tilfelle vil antakelig det offentlige bidra med finansiering av oppføring og drift av slike boliger, men dette er ikke noen forutsetning for at bestemmelsene i paragrafen skal gjelde.

Boligene må være forbeholdt personer som har spesielle boligbehov av varig karakter. De spesielle boligbehovene det er tale om, er behov som skyldes alder, sykdom eller fysisk eller psykisk funksjonshemning.

Med spesielle boligbehov siktes det til behov som angår selve boligsituasjonen, f.eks. slik at boligen må ha spesiell innredning eller spesielt utstyr, eventuelt at boligen må være tilknyttet tjenesteytelser av forskjellig slag, som tilsyn og pleie. Boligene kan ligge samlet, men det kan også være boliger som er spredt i den ordinære boligmassen.

Husleieloven skal i det hele tatt ikke gjelde for rene institusjoner.»

Departementet legger til grunn at opphold på sykehus omfattet av lov 19. juni 1969 nr. 57 om sykehus, boliger i sykehjem eller boform med heldøgns omsorg og pleie omfattet av lov 19. november 1982 nr. 66 om kommunale tjenester eller plass i institusjon eller bolig med heldøgns omsorgtjenester omfattet av lov 13. desember 1991 nr. 81 om sosiale tjenester, må ansees som rene institusjoner i denne sammenheng. Departementet viser for øvrig til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 181:

«Den nærmere grensedragningen mellom institusjoner og spesialboliger må skje konkret ut fra en vurdering av hvor dominerende innslaget av pleie og behandling er i forhold til dekning av boligbehovet. Utvalget antar at det ikke lar seg gjøre å stille opp enkle og generelle kriterier for grensedragningen.

Eldreboliger av forskjellige slag vil være en viktig gruppe av spesialboliger. Noen eldreboliger vil i hovedsak likne på ordinære boliger, bare med den forskjellen at det til boligen er knyttet enkelte spesielle tjenestetilbud i form av vaktmestertjeneste, pleie og tilsyn. Andre eldreboliger kan ligge institusjonene nær, med høy grad av bygningsmessig spesialtilpasning og for øvrig omfattende innslag av pleie og tilsyn. Er boligene forbeholdt eldre uten noen form for tilrettelegging, bør de ikke regnes som spesialboliger, og lovens alminnelige regler bør gjelde. Utvalget antar at dette ikke vil skape problemer.

De varige spesialbehovene kan skyldes sykdom. Sykdom vil også kunne føre til spesielle boligbehov av forbigående karakter, og boliger som er spesielt beregnet på disse tilfellene, vil falle inn under neste paragraf. Det er ikke grunn til å anta at grensedragningsproblemene blir store; i alle tilfelle er unntaksbestemmelsene i hovedtrekk like for spesialboligene og gjennomgangsboligene.

Paragrafen nevner også personer med spesielle boligbehov på grunn av fysisk eller psykisk funksjonshemning. Dette uttrykket skal ikke oppfattes i snever betydning; hovedsaken er at funksjonshemningen fører til spesielle boligbehov av varig karakter. Også her vil det kunne dreie seg om boliger med varierende grad av spesialutforming og tilleggsytelser.»

Selv om boligen unntaksvis er utleid til personer som ikkehar spesielle boligbehov, skal likevel de spesielle bestemmelsene i paragrafen her gjelde. Leier for eksempel en ansatt ved et aldershjem midlertidig en spesielt tilrettelagt bolig for eldre, vil reglene i § 11-1 også omfatte dette leieforholdet.

I første ledd annet punktum slås det fast at dersom utleier skal kunne påberope seg unntaksbestemmelsene, må leieren, før avtalen inngås, skriftlig ha fått opplysning om at avtalen gjelder en spesialtilpasset bolig og at dette gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig. Det stilles ikke krav om at informasjonen skal angi hvilke rettigheter leieren går glipp av. Formålet med bestemmelsen er bare å informere leieren om at ikke alle de alminnelige reglene i husleieloven gjelder ved leie av slike boliger.

I annet ledd første punktumer det fastsatt unntaksregler når det gjelder opptak av husstandsmedlemmer og framleie av del av bolig. Dette skal bare kunne skje med utleiers godkjenning. Unntaksbestemmelsene gjelder ikke uten særskilt avtale. I motsatt fall vil de alminnelige bestemmelser om opptak av husstandsmedlemmer i henhold til § 7-1 og bestemmelsene om framleie av del av bolig i henhold til § 7-3 gjelde. Dersom det er avtalt at opptak i husstanden eller framleie av del av bolig må godkjennes av utleieren, kan godkjenning bare nektes dersom forhold med tilknytning til boligens formål eller vedkommende person tilsier det. Det framgår av annet ledd annet punktum.

I annet ledd tredje punktumer det gitt unntaksregler for framleie ved midlertidig fravær. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til § 12-1 annet ledd annet punktum. Departementet viser derfor til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 181:

«De hensynene (...), tilsier også at adgangen til framutleie ved midlertidig fravær fra boligen bør innskrenkes. Det kan likevel virke unødig strengt med et totalt unntak fra retten til midlertidig framleie. Personer med spesielle boligbehov av varig karakter kan som alle andre ønske å leie bort boligen ved midlertidig fravær, for eksempel på grunn av utdannelse, arbeid eller sykhusopphold. Utvalget foreslår den mellomløsningen at midlertidig framutleie kan nektes hvis utleier tilbyr seg å disponere boligen under leierens fravær, og leieren gis rett til å ta boligen i bruk igjen etter fraværet. Utvalget er klar over at det i enkelte situasjoner vil kunne by på vanskeligheter å få fristilt boligen til riktig tid, men disse tilfellene er neppe så mange at de bør være til hinder for en regel som foreslått. Alternativt kunne en tenke seg å gi utleieren en adgang til å utpeke framleietakeren, og da fortrinnsvis fra de grupper som boligen er beregnet på. Når utvalget ikke går inn for denne løsning, skyldes det dels at det ikke ville representere noe varig tilbud for den aktuelle framleietakeren, og dessuten at utleieren med en slik regel også måtte overta den økonomiske risikoen ved framutleie.»

Departementet har ikke foreslått unntak fra bestemmelsene om husstandsmedlemmers adgang til å fortsette leieforholdet ved leierens død. Dette er i samsvar med utvalgets forslag, og det vises til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 182:

«(...). Riktignok vil det kunne virke uheldig at husstandsmedlemmer som selv ikke har spesielle boligbehov, skal bli boende i spesialboligen. Utvalget ser det likevel som en grunnleggende rettighet at et dødsfall ikke skal medføre at gjenlevende husstandsmedlemmer straks må bryte opp fra sitt hjem. Er det tale om boliger med omfattende tilleggsytelser og høy grad av spesialtilpasning, vil husstandsmedlemmene måtte innstille seg på at oppholdet i boligen ikke blir varig, og at utleieren vil kunne nå fram med en oppsigelse etter en tid ut fra ønsket om å kunne disponere boligen i samsvar med formålet.»

I tredje ledd gis det bestemmelser om adgang til å inngå avtale om leierett til spesialtilpassede boliger mot at leier yter lån til finansiering av boligen. Bestemmelsen innebærer et unntak fra regelen i § 3-7 første ledd. Avtale som omhandles i tredje ledd kan bare unngås i de tilfeller hvor kommune, fylkeskommune og stat står som utleier av boligene, og bare dersom boligen skal brukes som bolig for personer med spesielle boligbehov av varig karakter. Det vil være de vanlige reglene i gjeldsbrevloven som gjelder for disse lånene.

Til 11-2 Boliger for personer med spesielle boligbehov av midlertidig karakter

Paragrafen inneholder særbestemmelser for utleie av boliger til personer med spesielle boligbehov av midlertidigkarakter. Dette kan f. eks. være elev- og studentboliger, boliger for flyktninger og asylsøkende samt andre innvandrergrupper. Videre kan det være boliger som har tilknytning til midlertidig behandlingsopplegg, samt boliger som stilles til disposisjon for unge mennesker som ennå ikke er etablert i den ordinære boligmassen. For at bestemmelsen skal komme til anvendelse må det foreligge vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune, som fastsetter at boligen skal brukes av en slik målgruppe. Dette framgår av første ledd første punktum. Men bestemmelsene skal også gjelde dersom boligen unntaksvis er utleid til personer uten spesielle boligbehov. Det vil imidlertid være i strid med lovens forutsetning om boligen leies ut til andre formål uten at det foreligger helt spesielle grunner for dette. Første ledd annet punktumfastslår at dersom utleier skal påberope seg unntaksbestemmelsene, må leieren før avtalen inngås, skriftlig ha fått opplysninger om at avtalen gjelder bolig som er beregnet på personer med spesielle boligbehov av midlertidig karakter, og at dette gir leieren færre rettigheter enn leier av annen bolig. Utleieren behøver ikke å opplyse om hvilke rettigheter leieren går glipp av. Formålet med bestemmelsen er bare å informere leieren om at ikke alle de alminnelige reglene i husleieloven gjelder ved leie av slike boliger.

Annet ledd første og annet punktumfastslår at det kan avtales at opptak av husstandsmedlemmer samt framleie av del av bolig bare skal kunne skje med utleierens godkjenning. Godkjenning kan i så fall bare nektes dersom forhold med tilknytning til boligens formål eller vedkommende person tilsier det. Bestemmelsen svarer til §11-1 annet ledd første og annet punktum. Det vises derfor til merknadene til disse bestemmelsene.

Annet ledd tredje punktumbestemmer at utleier kan nekte framleie ved midlertidig fravær dersom utleieren tilbyr seg å disponere boligen under leiers fravær, og leieren gis rett til å ta boligen i bruk igjen etter fraværet. Selv om den aktuelle boligen er en gjennomgangsbolig, kan boforholdet vare i flere år. Leier kan derfor ha behov for å framleie i perioden, for eksempel i forbindelse med lengre reiser, studieopphold, militærtjeneste o l. Bestemmelsen tilsvarer § 11-1 annet ledd tredje punktum. Det vises derfor til omtalen av denne.

Tredje leddgjør unntak for bestemmelsene om oppsigelse og oppsigelsesvern. Bestemmelsen bygger på utvalgets utkast til § 12-2 fjerde ledd, med visse endringer. Departementet viser til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 182 og 183:

« (..). Det åpnes for avtale om at leieforholdet skal falle bort uten oppsigelse ved endt utdannelse, endt behandling, tilbud om annen bolig eller liknende omstendighet som skal være bestemt angitt i avtalen. (...) Unntaksbestemmelsen gjør det mulig å knytte leieforholdets varighet til de omstendigheter som begrunner det midlertidige boligbehovet. Uten unntaket ville utkastets alminnelige bestemmelser i noen grad ha vært til hinder for slik avtale. Tidsbestemt avtale kan bare inngås for et angitt tidsrom, og for oppsigelige avtaler ville oppsigelsesvernet komme inn.

Den omstendigheten som skal begrunne bortfall av leieforholdet, må være bestemt angitt i avtalen. Denne regelen skal ivareta leierens behov for forutberegnelighet i avtaleforholdet. Når tilbud om annen bolig er nevnt som en aktuell omstendighet som kan føre til bortfall av leieforholdet, er det med tanke på tilfelle hvor boligen er overgangsbolig før etablering i ordinær bolig kan skje.»

Av tredje ledd annet punktum går det fram at det ved leie av boliger for personer med spesielle boligbehov av midlertidig karakter kan avtales tidsbegrensninger for kortere tid enn tre år. Bestemmelsen inneholder ikke krav om minste leietid. Studentboliger kan derfor leies ut for eksempel for seks måneder av gangen.

Det framgår av tredje ledd tredje punktum at dersom leieavtalen er tidsubestemt har leieren før fraflytting alltid krav på varsel med frist som nevnt i § 9-7. Fristens lengde vil da bero på boligens størrelse, jf. bestemmelsene i § 9-7.

Ved utleie av elev- og studentboliger kan det uten hinder av § 3-5 tredje ledd avtales at rentene av konto for depositum skal godskrives utleieren. Dette framgår av fjerde ledd. Bestemmelsen innebærer et unntak fra hovedregelen i § 3-5, hvor det forutsettes at rentene tilfaller leieren. Bestemmelsen gjelder bare elev- og studentboliger som er fastsatt brukt til dette formålet etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune, jf. første ledd i paragrafen her. Bestemmelsen gjelder ikke for andre gjennomgangsboliger som omfattes av paragrafen her. Skal rentene tilfalle utleieren, må det foreligge en særskilt avtale om dette. Uten slik avtale har leieren krav på rentene.

Til § 11-3 Tjenesteboliger

Paragrafen inneholder særlige bestemmelser om tjenesteboliger. I § 1-1 annet ledd er det presisert at loven skal gjelde selv om bruksretten til bolig har sitt grunnlag i en arbeidsavtale. Det vil således ikke lenger være aktuelt å holde enkelte av tjenesteboligene utenfor lovens virkeområde ut fra det synspunkt at hele avtalen er en arbeidsavtale.

Første leddfastslår at bestemmelsene skal gjelde i de tilfellene hvor leieren har leid bolig i egenskap av arbeidstaker når utleieren har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder bolig som her nevnt, og at dette gir leieren færre rettigheter enn ved utleie av annen bolig. Bestemmelsen innebærer ikke at utleier og arbeidsgiver må være en og samme juridiske eller fysiske person. Det avgjørende er at leieavtalen er kommet i stand fordi leieren er arbeidstaker. Det vises for øvrig til omtalen av dette vilkåret under pkt. 15.4. Det er derimot et vilkår for at bestemmelsen skal komme til anvendelse at leier før avtalen ble inngått skriftlig har fått opplysning om at avtalen gjelder tjenestebolig og at dette gir ham færre rettigheter enn leier av annen bolig. Utleieren behøver ikke å opplyse om hvilke rettigheter leieren går glipp av. Formålet med bestemmelsen er bare å informere leieren om at ikke alle de alminnelige reglene i husleieloven gjelder ved leie av slik bolig.

Retten til å tre inn i leieavtalen etter § 8-2 gjelder ikke når leieren eller noen som har fortsatt leieforholdet, dør. Dette framgår av annet ledd første punktum.Avdødes husstandsmedlemmer må derfor finne annen bolig etter leierens død. Har et husstandsmedlem likevel fått anledning til å fortsette leieforholdet etter den opprinnelige leierens død, gjelder heller ikke retten til å tre inn i avtalen for lengstlevendes husstandsmedlem. Før begjæring om fraflytting kan settes fram, har husstandsmedlem krav på varsel med frist som nevnt i § 9-6. Dette framgår av annet ledd annet punktum.Formålet med bestemmelsen er å gi de etterlatte tid til å finne annen bolig og fraflytte tjenesteboligen.

For tjenesteboliger som omfattes av fjerde og femte ledd, er partenes adgang til å regulere hvem som skal overta leieretten etter samlivsbrudd innskrenket. For andre tjenesteboliger foreslås det ingen endring. Departementet viser til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 183:

«Gjeldende husleielov har ingen særlig bestemmelser om ektefellens adgang til å overta tjenestebolig ved oppløsning av samlivet i levende live. Det er antatt at ektefellen kan fortsette i leieforholdet hvis leieren/arbeidstakeren fraflytter boligen, og at ektefellen også kan få overta leieforholdet etter separasjon eller skilsmisse. Tilknytningen til arbeidsforholdet består imidlertid fortsatt, slik at det reduserte oppsigelsesvernet for tjenesteboliger vil gjelde hvis den utflyttede leierens arbeidsforhold opphører.»

For tjenesteboliger som omfattes av fjerde og femte ledd faller leieavtalen bort, uten hinder av bestemmelsene i kapittel 9 når leieren trer ut av arbeidsforholdet eller blir forflyttet. For andre tjenesteboliger gjelder det et begrenset oppsigelsesvern. Skal leier av en slik tjenestebolig tre ut av arbeidsforholdet eller bli forflyttet, kan oppsigelse av leieforholdet bare settes til side når særlige grunner gjør det rimelig. Dette framgår av tredje ledd første punktum.Bestemmelsen svarer til gjeldende lov § 38 femte ledd, og skal forstås på samme måte. I tredje ledd annet punktumer det bestemt at retten skal påse at oppsigelsen ikke blir brukt som kampmiddel i arbeidstvist. I tredje ledd tredje punktumfastslås det at begrensningen av oppsigelsesvernet også skal gjelde i de tilfeller der leier eller leierens husstandsmedlem har fortsatt leieforholdet etter arbeidsforholdet opphør, eventuelt at de har leid en annen bolig av arbeidsgiveren. Dette kan særlig være tilfelle der leietakeren går av for aldersgrensen. Det kan følge av avtalen at tilknytningen til arbeidsforholdet skal opphøre i slike tilfelle, og at lovens alminnelige bestemmelser skal gjelde for leieforholdet. Om dette er tilfelle eller ikke, må avgjøres konkret.

Retten til å heve leieavtalen ved forsinkelse etter § 2-12 og bestemmelsene i §§ 7-4 og 8-3 gjelder ikke for bolig som leieren har plikt til å bebo, og boplikten er nødvendig for utføringen av arbeidet. Dette framgår av fjerde ledd første punktum.Bestemmelsene i fjerde ledd gjelder bare for bolig som leieren har plikt til å bebo og boplikten er nødvendig for utføringen av arbeidet. Dette kan for eksempel gjelde leie av en tilsynsbolig, der tilsynet forutsettes også å gå ut over den normale arbeidstidens slutt. Om grensedragningen mellom tjenesteboliger som omfattes av bestemmelsene i fjerde ledd og andre boliger, vises det for øvrig til omtalen under pkt. 15.4.

For boliger som omfattes av fjerde ledd gjelder ikke retten til å heve leieavtalen ved forsinkelse av overleveringen etter § 2-12. Oppstår det en vesentlig forsinkelse ved overleveringen av boligen, kan ikke leieavtalen heves samtidig som arbeidsavtalen opprettholdes. Bestemmelsen er nødvendig for å unngå at arbeidstakeren kan fri seg fra boplikten der denne er nødvendig for utføring av arbeidet. For de samme boligene er det også gjort unntak fra bestemmelsene i § 7-4 om framleie av bolig ved midlertidig fravær og § 8-3 om samlivsbrudd, separasjon, skilsmisse og opphør av husstandsfellesskap. Bakgrunnen for unntakene er at bestemmelsene ikke lar seg forene med forutsetningen om at boplikten er nødvendig for utføring av arbeidet.

For bolig som nevnt i fjerde ledd, faller leieavtalen bort uten hinder av bestemmelsene i kapittel 9 om opphør når leiren trer ut av arbeidsforholdet, eller blir forflyttet. Dette framgår av fjerde ledd annet punktum.

Av femte leddframgår det at bestemmelsene i fjerde ledd gjelder tilsvarende for nærmere angitte tjenesteboliger. Dette gjelder for det første bolig som staten har stilt til disposisjon for medlemmer og varamedlemmer til Stortinget eller for departementenes politiske ledelse, jf. femte ledd bokstav a.For det andre gjelder heller ikke bestemmelsene i fjerde ledd for tjenestebolig som kommune, Opplysningsvesenets fond eller lovbestemt kirkelig organ har stilt til disposisjon for embets- eller tjenestemann i Den norske kirke, jf. femte ledd bokstav b.Lovbestemt kirkelig organ kan for eksempel være Kirkerådet eller et bispedømmeråd. For det tredje gjelder fjerde ledd heller ikke for bolig som Forsvaret har stilt til disposisjon for eget personell, jf femte ledd bokstav c.Dette vil først og fremst gjelde militært personell, men vil også omfatte sivilt personell som har fått leie tjenestebolig av forsvaret.

For bolig som nevnt i femte ledd gjelder ikke bestemmelsene i §§ 4-2 og 4-3 om henholdsvis indeksregulering av leien og tilpassing til gjengs leie hvert tredje år. Dette framgår av sjette ledd.

Til § 11-4 Utleie av egen bolig

Paragrafen inneholder særbestemmelser for utleie av bolig som utleieren selv har brukt som bolig, og som blir leid ut ved midlertidig fravær på inntil fem år. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til § 12-4. Departementet viser til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 199 3:4 sidene 184 og 185:

«(..). Det følger av første ledd at bestemmelsene bare kommer til anvendelse hvor utleieren selv har brukt den utleide boligen som egen bolig. I dette ligger at utleieren i hvert fall må ha hatt til hensikt å bruke boligen varig, selv om bruken må avbrytes etter en tid. Utleie av en bolig som utleieren bare midlertidig eller rent sporadisk har brukt som bolig, blir ikke omfattet av unntaksbestemmelsene. Det er også et vilkår at utleieren må ha brukt boligen; boliger som utleieren har ervervet med tanke på framtidig bruk, er ikke omfattet.

Utleie av egen bolig skjer ofte møblert, og dette er et av forholdene som tilsier at det skal gjelde egne regler for disse leieforholdene. Det er likevel ikke noe vilkår for bruk av unntaksbestemmelsene at boligen utleies møblert.

Unntaksbestemmelsene skal bare gjelde når utleie skjer ved midlertidig fravær. I dette ligger at utleieren må ha til hensikt å komme tilbake til boligen. Det er derimot ikke noe krav at en oppsigelse er begrunnet i at utleieren rent faktisk skal komme tilbake til boligen. Det bør trekkes grenser for hva som skal godtas som midlertidig fravær, og utvalget er kommet til at en grense på fem år vil være passende. Ønsker utleieren å leie boligen for mer enn fem år, får han eventuelt inngå en tidsbegrenset avtale for dette tidsrommet.»

Det følger av første ledd annet punktum at utleieren bare kan påberope seg bestemmelsene i paragrafen her dersom leieren skriftlig har fått opplyst at avtalen gjelder utleie av bolig som utleieren selv har brukt som bolig, og som han skal ta i bruk selv som egen bolig etter det midlertidige fraværet. Leieren må også få skriftlig opplysning om at dette gir ham færre rettigheter enn leiere av andre boliger. Det stilles ikke krav om opplysning om hvilke rettigheter leieren går glipp av. Formålet med bestemmelsen er bare å informere leieren om at ikke alle de alminnelige reglene i husleieloven gjelder ved leie av slike boliger.

Det følger av annet ledd at bestemmelsene i § 7-3 om framleie av del av bolig og bestemmelsene i § 7-4 om framleie ved midlertidig fravær ikke skal gjelde ved utleie av egen bolig. Dette vil gi utleieren større kontroll med hvem som disponerer boligen. Leieren har imidlertid rett til opptak av husstandsmedlemmer etter § 7-1.

Av bestemmelsene i kapittel 9 er det bare § 9-10 om leierens død og oppsigelsesfristene i § 9-6 som skal gjelde, det framgår av tredje ledd. Dette innebærer blant annet at det kan inngås tidsbestemte leieavtaler for kortere tid enn tre år. Er leieavtalen gjort oppsigelig, kan den ikke bringes inn for retten. Formkravene til oppsigelser gjelder heller ikke.

I fjerde ledd er det bestemt at lovens alminnelige bestemmelser gjelder fullt ut dersom utleieren ikke har sagt opp leieren eller oppfordret ham om å flytte før utleierens fravær har vart i fem år. Dette innebærer at selv om det er avtalt at leieforholdet bare skal gjelde i fem år, vil lovens alminnelige regler gjelder dersom leieforholdet faktisk har vart lengre enn dette uten at utleieren har oppfordret ham om å flytte.

Kapittel 12. Prosessuelle bestemmelser

Kapittel 12 inneholder visse prosessuelle bestemmelser i husleieforhold. Dette gjelder blant annet bestemmelse som regulerer adgangen til å inngå forhåndsavtale om voldgift, bestemmelse om bruk av takstnemnd ved enkelte tvister, bestemmelser om midlertidig bruksrett og foregrepet tvangskraft. Om bakgrunnen for bestemmelsene viser departementet til den generelle omtalen av reglene under punkt 16. Bestemmelsene bygger i det vesentlige på Husleielovutvalgets forslag til kapittel 13. Under omtalen av den enkelte paragraf blir det derfor i stor utstrekning vist til utvalgets spesielle merknader til bestemmelsene i NOU 1993:4 sidene 185 til 187.

Til § 12-1 Voldgift

Paragrafen begrenser adgangen til å gjøre bruk av forhåndsavtaler om bruk av voldgift. I boligleieforhold er et slikt avtalevilkår bare bindende dersom avtalen om voldgiftsbehandling er inngått etter at tvisten har oppstått. Bestemmelsen setter ingen grenser for lokalleieforhold. Bestemmelsen er i hovedsak en videreføring av § 51 tredje ledd i gjeldende lov. Tilsvarende bestemmelse finnes blant annet i kredittkjøpsloven § 2 annet ledd. Om bakgrunnen for bestemmelsen viser departementet til den generelle omtalen av voldgift under punkt 16.4. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til § 13-1. Om det nærmere innholdet i bestemmelsen viser departementet til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 185:

«Bestemmelsen gjelder bare ved leie av bolig, og dette er nytt sammenliknet med gjeldende husleielov. Bakgrunnen for endringen er først og fremst at det er et større behov for voldgiftsbehandling av tvister knyttet til leie av lokale, og at voldgiftsavgjørelsen er umiddelbart bindende og derfor tidsbesparende. Normalt vil leiere av lokale kunne overskue rekkevidden av en voldgiftsbestemmelse, og de vil lettere kunne bære de kostnadene som påløper ved voldgiftsbehandlingen. I slike leieforhold vil partene også kunne ha et legitimt ønske om å unndra tvisten fra den offentlighet som følger med en vanlig rettergang.

Forhåndsavtale om voldgiftsbehandling skal således ikke kunne avskjære leier av bolig fra å få saken prøvet av de ordinære domstoler. Bestemmelsen er derimot ikke til hinder for at partene inngår avtale om voldgiftsbehandling av allerede oppståtte tvister.

Når det heter at avtalen om voldgiftsbehandling av tvister ikke er «bindende», innebærer det at begge parter kan påberope seg ugyldighetsgrunnen. En kunne tenke seg at avtalen skulle være bindende for utleieren, men dette kunne skape en vanskelig situasjon der leieren kunne påstå saken avvist hva enten utleieren gikk til de ordinære domstoler eller voldgiftsretten, jf. tvistemålsloven § 452 tredje ledd.»

Til § 12-2 Takstnemnd

Paragrafen gir bestemmelser om bruk av en takstnemnd for å avgjøre tvister mellom partene om hva som er markedsleie (§ 3-1), gjengs leie (§ 4-3) eller riktig vederlag ved forbedringer (§ 10-5). Paragrafen gjelder både ved leie av lokale og leie av bolig. Tilsvarende bestemmelse finnes ikke i gjeldende lov. Bestemmelsen bygger på utvalgets forslag til § 13-2, om oppmannsavgjørelse, men det er foretatt flere endringer i forhold til utvalgets forslag. Departementet viser ellers til den generelle omtalen av bruk av takstnemnd under punkt 16.3.

Det framgår av første leddat hver av partene kan kreve at nærmere angitte tvister - som først og fremst krever at tvisteløseren har kunnskap om leiemarkedet og en viss bygningsteknisk innsikt - avgjøres av en takstnemnd. Bakgrunnen for bestemmelsen er partenes behov for å få til en enkel og rimelig behandling av slike tvister, og at dette kan avlaste domstolene. Behandling av tvister for en takstnemnd skal være et tilbud, ingen obligatorisk ordning. Partene kan derfor fritt velge å bringe tvisten inn for de ordinære domstolene, dersom ikke en av partene alt har fremmet krav om behandling av en takstnemnd.

Etter første ledd første punktumkan partene for det første få en takstnemnd til å avgjøre hva som skal regnes for å være markedsleie for husrommet. Det framgår av § 3-1 annet ledd at dersom partene ikke har avtalt størrelsen på leien, kan utleieren kreve en leie som tilsvarer det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny husleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår; det vil si markedsleien. Det framgår direkte av § 3-1 annet ledd annet punktum at hver av partene kan kreve at størrelsen på leien blir fastsatt i samsvar med § 12-2.

For det andre kan partenes uenighet om hva som skal regnes som gjengs leie, løses av en takstnemnd. Det framgår av § 4-3 første ledd at dersom leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder, uten annen endring enn regulering etter indeksen, kan begge parter uten oppsigelse sette fram krav om at leien blir satt til gjengs leie; det vil si tilsvarende leie av liknende husrom på liknende avtalevilkår på iverksettingstidspunktet. Men det skal gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats. Det framgår direkte av § 4-3 tredje ledd at dersom partene ikke kommer fram til hva som er gjengs leie, kan hver av dem kreve at den blir fastsatt i samsvar med § 12-2.

For det tredje kan en takstnemnd løse partenes uenighet om hva leieren skal ha i vederlag for den fordel utleieren oppnår som følge av leierens forbedringer. Dette framgår av første ledd annet punktum.Leieren kan etter § 10-5 første ledd kreve vederlag for slike forbedringer. Forutsetningen er at utleieren har samtykket til forbedringene uten å ta forbehold om at det ikke skal betales vederlag for forbedringen. Men leieren har ikke rett til å få dekket de direkte utgiftene han har hatt. Leieren har bare rett til å få dekket den fordelen utleieren har fått gjennom forbedringene. Takstnemnda kan da fastsette den økonomiske verdien av denne fordelen. Det framgår av § 10-5 annet ledd første punktum at partene kan kreve tvisten avgjort etter § 12-2. Men dette skal etter § 10-5 annet ledd annet punktum likevel ikke gjelde dersom utleieren har gått til sak mot leieren etter bestemmelsene i kapittel 9, om opphør, og retten ikke setter til side utleierens oppsigelse. I disse tilfellene skal retten ta stilling til vederlagskravet.

Av annet ledd første punktumframgår det at takstnemnda skal bestå av tre medlemmer som oppnevnes av herreds- eller byretten i den rettskrets der den faste eiendommen til utleieren ligger. Departementet har ikke funnet det nødvendig å lovfeste hvilke kvalifikasjoner medlemmene i nemnda skal inneha, men det forutsettes at nemndas medlemmer har erfaring fra - og innsikt i - det lokale leiemarked. Medlemmer fra det særlige utvalget kan være aktuelle for oppnevning, jf. domstolsloven § 72. Retten bør ikke motsette seg å oppnevne de medlemmene partene i fellesskap blir enig om å bruke, med mindre det foreligger særlige motforestillinger mot dette.

Framgangsmåten ved oppnevning av en takstnemnd er ikke lovfestet. Det normale vil være at en part, eventuelt partene i fellesskap, muntlig eller skriftlig tar kontakt med herreds- eller byretten med krav om at det blir oppnevnt en takstnemnd for å få fastsatt for eksempel markedsleien. Retten bør her ikke stille større krav til begjæringen enn at tvistegjenstanden, partene, eiendommen og husrommet kan individualiseres.

Annet ledd annet punktumviser til at domstolslovens bestemmelser i §§ 106 og 108 gjelder så langt de passer. Bestemmelsene gjelder direkte dommerenes habilitet, men skal gjelde tilsvarende for medlemmene i takstnemnda.

Av tredje ledd første punktumframgår det at hver av partene kan bringe saken inn for herreds- eller byretten ved stevning. Det framgår av tvistemålsloven § 274 nr. 9, jf. § 275, at saken kan bringes inn for retten uten forliksmegling. Av tredje ledd annet punktumframgår det at stevningen må være innkommet til retten innen to måneder etter at takstnemndas skriftlige og begrunnede avgjørelse er mottatt. Takstnemndas avgjørelse må utformes skriftlig. Avgjørelsen skal også grunngis på en slik måte at det klart framgår hvilken leie eller hvilket vederlag som er fastsatt - og hvilke momenter takstnemnda har dratt inn i vurderingen og lagt vekt på. Partene har også adgang til å bringe saken inn for herreds- eller byretten etter tredje ledd tredje punktumdersom takstnemndas avgjørelse ikke foreligger innen to måneder etter tidspunktet for rettens oppnevnelse av nemnda. Bestemmelsen vil kunne fungere som et press på takstnemnda om å få avgjørelsen ferdig innen rimelig tid.

Dersom saken bringes inn for herreds- eller byretten, har retten kompetanse til å prøve alle sider ved saken. Retten er ikke bundet av takstnemndas avgjørelse - i den grad det finnes noen. Avgjørelsen vil bare fungere som skriftlig bevis i saken. Retten må selv finne fram til hva som skal være riktig beløp ut fra de samme kriteriene som takstnemnda har benyttet. Det vil da være nærliggende å sette retten med sakkyndige meddommere. Alternativt kan det oppnevnes en sakkyndig. Parten kan også føre vitner med særlig kunnskap om leiemarkedet eller vitner som har bygningsteknisk innsikt.

Dersom partene ikke bringer takstnemndas avgjørelse inn for herreds- eller byretten, får avgjørelsen etter tredje ledd fjerde punktumvirkning som en rettskraftig dom. Det følger av tredje ledd femte punktumat retten kan gi oppreisning for frist som nevnt i tredje ledd annet punktum. Bestemmelsene om oppreisning i domstolsloven § 153 flg vil da gjelde tilsvarende så langt de passer. Det vil si at selv om en part oversitter fristen på to måneder, vil han likevel ha rett til å bringe saken inn for retten dersom han kan sannsynliggjøre at forsømmelsen ikke er selvforskyldt. En part kan også få oppreisning dersom det foreligger særlige omstendigheter som taler for oppreisning. Det er da et vilkår at forsømmelsen ikke er forsettlig.

Etter fjerde ledd første punktumskal herreds- eller byretten fastsette godtgjørelsen for medlemmene av takstnemnda. Retten kan etter fjerde ledd annet punktumfastsette at den som har krevd takst, skal betale inn et beløp til sikkerhet for godtgjørelsen. Dette blir da fortrinnsvis gjort når begjæringen er godtatt av retten.

Etter at retten har fastsatt takstnemndas godtgjørelse, må retten fastslå hvem av partene som skal dekke kostnadene. Etter fjerde ledd tredje punktumskal utleieren bære kostnadene dersom takstnemnda fastsetter et lavere beløp enn det utleieren har krevd i leie, eller høyere vederlag enn det utleieren har vært villig til å betale for forandringene av husrommet. Ellers skal leieren betale kostnadene med saken, jf. fjerde ledd fjerde punktum.

Det framgår av fjerde ledd femte punktumat rettens avgjørelse av kostnadsfordelingen treffes ved kjennelse- og skal begrunnes. At kjennelsen skal begrunnes framgår også av tvistemålsloven § 164. Og partene kan etter fjerde ledd sjette punktumpåkjære kjennelsen innen fjorten dager fra forkynnelsen. Når kjennelsen er endelig, vil den være et tvangsgrunnlag, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 4-1 første og annet ledd bokstav a.

Blir saken brakt inn for retten etter tredje ledd, kan retten avgjøre spørsmålet om ansvar for utgifter til takstnemnd etter reglene i tvistemålsloven kapittel 13. Det framgår av femte ledd.

Til § 12-3 Midlertidig bruksrett

Paragrafen gir retten kompetanse til ved kjennelse å gi en midlertidig bruksrett til den som kreves godkjent som framleier, husstandsmedlem eller ny leier etter reglene i lovens kapittel 7, 8 og 11. Bestemmelsen er uten motstykke i gjeldende lov. Når det gjelder overføring av obligasjonsleiligheter finnes det en lignende bestemmelse i gjeldende lov § 49 fjerde ledd. Departementet viser til den generelle omtalen under 16.5.3. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til § 13-3.

Det første vilkåret for å gi midlertidig bruksrett ved kjennelse, er at leieren eller den som kreves godkjent, har reist sak mot utleieren. Slikt søksmål kan fremmes uten forliksbehandling, jf. forslaget til endring av tvistemålsloven § 274 nr. 9. Både leieren selv og den som kreves godkjent som framleier, husstandsmedlem eller ny leier kan reise slikt søksmål mot utleieren. Har leieren selv godtatt utleierens avslag, vil dette avskjære andre fra å reise sak mot utleieren.

Om det nærmere innholdet i bestemmelsen viser departementet til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 186 -187:

«Videre kreves det at saksøkeren framsetter begjæring om midlertidig bruksrett mens rettergangen pågår.

Verken leieren eller den som kreves godkjent har noe ubetinget krav på at begjæring om midlertidig bruksrett blir tatt til følge, jf. uttrykket «kan» i første ledd. Dersom retten finner det sannsynlig at vilkårne for framutleie, opptak i husstand eller overføring er innfridd, og at godkjenningsnektingen ellers ikke har saklig grunn, bør begjæringen normalt imøtekommes. Hvorvidt midlertidig bruksrett skal tilstås avhenger således først og fremst av en forhåndvurdering av sakens sannsynlige utfall. Er det sannsynlig at saksøkeren vil vinne fram, er det liten grunn til å avslå begjæringen om midlertidig bruksrett. Vilkårene for å bli tilkjent midlertidig bruksrett etter denne bestemmelse er derfor lempeligere enn det som følger av reglene i tvangsfullbyrdingsloven kapittel 15.

Det er grunn til å understreke at bestemmelsen her også gjelder i de tilfellene der retten til framutleie eller overføring er hjemlet i partenes avtale (...).

I tiden før sak er reist, kan det framsettes begjæring om midlertidig forføyning etter reglene i lov om tvangsfullbyrding og midlertidig sikring kapittel 15, men dette forutsetter at det foreligger en sikringsgrunn som nevnt i lovens § 15-2.

Dersom utleieren krever det, kan retten sette som vilkår for å tilkjenne midlertidig bruksrett at saksøkeren stiller sikkerhet. Retten avgjør på fritt grunnlag om sikkerhet skal kreves, og i tilfelle sikkerhetens art og omfang. Avgjørelsen om midlertidig bruksrett skal treffes av den domstol som har saken til behandling, ikke av namsretten. Avgjørelsen treffes ved kjennelse.

Retten er ikke bundet av den kjennelse som er avsagt, senere i saken. Det kan under sakens videre behandling dukke opp nye momenter som stiller saken i et annet lys, eller det kan på annen måte vise seg at godkjenningsnektingen var saklig begrunnet.

Det framgår av annet punktum at saksbehandlingsreglene i lov om tvangsfullbyrding og midlertidig sikring kapittel 15 gjelder tilsvarende så langt de passer. Etter bestemmelsen her er det den domstolen som saken verserer for, som er kompetent til å treffe avgjørelse i saken, ikke namsretten. Reglene om sikringsgrunn i § 15-2 gjelder ikke.»

Til § 12-4 Foregrepet tvangskraft

Paragrafen fastslår at når det er avsagt dom i en oppsigelsessak som nevnt i § 9-8 og oppsigelsen ikke blir satt til side, kan retten i særlige tilfelle ved kjennelse gi samtykke til fravikelse før dommen er blitt rettskraftig. Paragrafen er en videreføring av den någjeldende husleielov § 39 tredje ledd. Noenlunde tilsvarende bestemmelse finnes i tvistemålsloven § 148. Departementet viser til den generelle omtalen av foregrepet tvangskraft under punkt 16.5.6. Bestemmelsen bygger på utvalgets forslag til § 13-4.

I første punktumkreves det at det er avsagt dom med hjemmel i § 9-8, som gir retten adgang til å sette til side utleierens oppsigelse dersom det ikke foreligger lovlig oppsigelsesgrunn, jf. § 9-5, eller oppsigelsen framstår som urimelig. Forutsetningen er at oppsigelsen ikke blir satt til side. En slik dom vil gi rett til fraviking, enten det er en dom som fullbyrder et krav, eller en dom som bare slår fast hva som skal gjelde mellom partene, jf. tvangsfullbyrdelsesloven §§ 4-1 annet ledd bokstav (a) og 13-2 tredje ledd bokstav (c). Dommen kan ikke kreves fullbyrdet før den er rettskraftig, jf. samme lov § 4-12. Bestemmelsen her representerer et unntak fra tvangsfullbyrdelsesloven § 4-12; avgjørelsen kan tillegges tvangskraft fra og med domsavsigelsen. Det blir vist til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 187:

«Det er en forutsetning at utleieren framsetter begjæring om foregrepet tvangskraft. Begjæringen kan framsettes både før og etter at saken er tatt opp til doms. Det er også adgang til å framsette begjæringen etter at dommen er avsagt, men før ankefristen er ute. Etter at dommen er påanket, kan ankedomstolen gi samtykke (...).

Retten «kan» gi samtykke til at tvangsfraviking skjer før dommen er rettskraftig. Slikt samtykke skal bare gis dersom særlige grunner taler for det; det mest aktuelle i så måte er at leierens oppførsel er slik at han må fjernes mer eller mindre umiddelbart for å forhindre ytterligere skade på husrommet e.l. Bestemmelsen kan imidlertid tenkes anvendt også i andre situasjoner, for eksempel dersom det er avsagt uteblivelsesdom eller dersom leieren under rettergangen har erkjent at oppsigelsen er lovlig og heller ikke vil virke urimelig.

Retten kan stille som vilkår at utleieren stiller sikkerhet. Retten avgjør på fritt grunnlag om sikkerhet skal kreves, og i tilfelle sikkerhetens art og omfang. Gir retten samtykke etter reglene i denne paragraf, kan tvangsfraviking begjæres umiddelbart. Det framgår av annet punktum at samtykke etter første punktum kan gis av ankedomstolen etter at dommen i underinstansen er påanket.»

Kapittel 13. Ikrafttredelses- og overgangsbestemmelser. Endringer i andre lover

Kapittel 13 inneholder bestemmelse om ikrafttredelse, endringer i andre lover samt overgangsbestemmelser. Om bakgrunnen for bestemmelsene viser departementet til den generelle omtalen av reglene under punkt 17. Bestemmelsene bygger på Husleielovutvalgets forslag til kapittel 14. Under omtalen av den enkelte paragraf blir det derfor i stor utstrekning vist til utvalgets spesielle merknader i NOU 1993:4 side 188 til 195.

Til § 13-1 Ikrafttredelse

Paragrafen fastsetter at loven trer i kraft fra den tid Kongen bestemmer.

Til § 13-2 Overgangsbestemmelser

Paragrafen inneholder overgangsbestemmelser. Bestemmelsene er nærmere omtalt under punkt 17.2. Bestemmelsene bygger på utvalgets forslag til § 14-2.

I første ledder det fastsatt at loven skal gjelde fullt ut for en leieavtale som er inngått etter lovens ikrafttredelse. Tidspunktet for inngåelsen av leieavtalen vil utgjøre det beste skjæringstidspunktet for virkeområdet for gammel og ny lov. Annet leddslår fast at reglene i loven her i stor grad også kommer til anvendelse på eldre tidsubestemte leieavtaler.

Det framgår av annet ledd første punktumat den nye husleieloven som hovedregel gjelder for tidsubestemt avtale som er inngått før lovens ikrafttredelse fra utløpet av den lengste av oppsigelsesfristene, regnet fra lovens ikrafttredelse. På hvilket tidspunkt den nye lov får anvendelse på eksisterende leieavtaler, avhenger dels av tidspunktet for ikrafttredelsen, og dels av lengden på oppsigelsesfristen. Er oppsigelsesfristen av ulik lengde for henholdsvis leier og utleier, ligger det i formuleringen at den lengste fristen er avgjørende. I den utstrekning bestemmelsene i leieavtalen stiller leieren gunstigere enn det som følger av den nye loven, kan leieren påberope seg avtalen, jf. § 1-2.

I annet ledd bokstav a til eer det foreslått visse unntak fra eller endringer i den nevnte hovedregelen. I bokstav aer det fastsatt at bestemmelsen i § 3-1 om at leien skal settes til et bestemt beløp, først skal gjelde fra det tidspunkt leien etter lov eller avtale skal fastsettes på ny. Bestemmelsen i § 3-6 annet punktum om garantibeløp skal gjelde garantiavtale inngått før loven trådte i kraft. Det samme skal gjelde ved fornyelse av en slik garantiavtale dersom leieren var forpliktet til dette etter leieavtalen, som gjaldt ved lovens ikrafttredelse.

Bestemmelsen i bokstav binnebærer at reglene om oppsigelse i lovens kapittel 9 får anvendelse på enhver oppsigelse som avgis etter at loven tok til å gjelde. Til vanlig vil bestemmelsene om oppsigelse i kapittel 9 således ta til å gjelde på et tidligere tidspunkt enn loven ellers. Bakgrunnen for bestemmelsen er et ønske om å ha så klare og lette bestemmelser å praktisere som mulig.

De nye reglene om vederlag for forbedringer i § 10-5 skal etter bokstav cbare gjelde dersom utleierens samtykke er gitt etter at loven tok til å gjelde. Bakgrunnen for bestemmelsen er at de nye reglene om vederlag for påkostninger går lenger enn de tilsvarende bestemmelsene i gjeldende lov.

Særreglene om visse boligleieforhold i kapittel 11 skal etter bokstav dikke gjelde for tidsubestemte leieavtaler som er inngått før lovens ikrafttredelse.

I bokstav e første punktumer det bestemt at reglene i § 12-1 bare skal gjelde for voldgiftsavtaler inngått etter lovens ikrafttredelse. Etter § 12-1 er det ved lokalleie adgang til å avtale voldgiftsbehandling av framtidige tvister, mens gjeldende husleielov setter et generelt forbud mot voldgift avtalt på forhånd. Har partene - i strid med någjeldende husleielov - truffet avtale om voldgiftsbehandling av framtidige tvister ved leie av lokale, blir denne avtalebestemmelsen heller ikke gyldig under de nye reglene.

Bestemmelsene i § 12-3, om midlertidig bruksrett, kan etter bokstav e annet punktumanvendes dersom søksmål er reist etter lovens ikrafttredelse. I bokstav e tredje punktumer det fastsatt at bestemmelsene om foregrepet tvangskraft i § 12-4 kan anvendes dersom dommen er avsagt etter lovens ikrafttredelse.

Ankefristen på 14 dager i husleiesaker foreslås opphevet, og i denne forbindelse er det i bokstav e fjerde punktumfastsatt en særlig overgangsregel. For dommer forkynt etter lovens ikrafttredelse, er ankefristen to måneder, jf. tvistemålsloven § 360.

I tredje ledder det uttrykkelig fastsatt at leieavtale mellom borettslag eller boligaksjeselskap og selskapsmedlem med bruksrett regnes som tidsubestemt etter bestemmelsene her. Det følger av borettslagsloven § 38 første ledd første punktum at den nye loven får anvendelse på eldre leieavtaler tidligst seks måneder etter ikrafttredelsen av loven her.

Bestemmelsene i fjerde leddgjelder tidsbestemt leieavtale som er inngått før lovens ikrafttredelse. I fjerde ledd første punktumer det slått fast at bestemmelsene i lovens kapittel 1 til 11 ikke skal gjelde for tidsbestemt avtale som er inngått før lovens ikrafttredelse. Er avtalen uoppsigelig, har begge parter vern for sine retter etter avtalen i tiden fram til avtalt opphørsdato. De prosessuelle reglene i loven her får likevel anvendelse på eldre tidsbestemte leieavtaler i samme utstrekning som på tidsubestemte, jf. fjerde ledd annet punktum.Så langt det gjelder de prosessuelle reglene, er det således ingen forskjell på de tidsbestemte og tidsubestemte avtalene.

I fjerde ledd tredje punktumer det presisert at leieavtale, som bare kan sies opp av en av partene, og avtale som bare kan sies opp dersom det foreligger vesentlig mislighold, regnes som tidsbestemt i forhold til reglene her. Leieavtalen mellom borettslag eller boligaksjeselskap og selskapsmedlem med bruksrett, skal likevel regnes som tidsubestemt selv om utleieren bare kan si opp hvis leieren gjør seg skyldig i vesentlig mislighold, jf. tredje ledd.

Reglene om bortleie av bolig mot lån i kapittel 9 i lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie fortsetter å gjelde for avtaler som er inngått før den nye lovens ikrafttredelse, jf. femte ledd.

Til § 13-3 Opphevelse av og endringer i andre lover

Paragrafen gjelder opphevelse og endringer i andre lover. Bestemmelsen tilsvarer utvalgets forslag til § 14-3. Departementet viser til den generelle omtalen under punkt 17.3.

Det framgår av første leddat fra den tid loven her trer i kraft, oppheves lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie.

Fra den tid loven her trer i kraft, er det i annet leddforeslått endringer i følgende andre lover:

Nr. 1. Lov 13. august 1915 nr. 6 om rettergangsmåten for tvistemål

Til § 23 første ledd nr. 5

Søksmål som er reist av utleier eller leier etter reglene i husleieloven skal alltid kunne reises i den rettskrets eiendommen ligger.

Det har vært tvil omkring anvendelsen av tvistemålsloven § 23 i husleiesaker. Etter forslaget her skal alle typer av saker etter reglene i den nye husleieloven kunne reises ved eiendommens verneting. Krav om tilbakebetaling av ulovlig betalt husleie, jf. § 4-4, skal for eksempel alltid kunne reises ved eiendommens verneting.

Til § 274 første ledd nr. 9

Det blir innført et nytt unntak fra kravet om forliksmegling i § 274 nr. 9, jf. § 272. I saker om godkjenning av framleier, husstandsmedlem eller ny leier etter reglene i husleieloven kapittel 7, 8 og 11, og saker etter husleieloven § 12-2 er det ikke påkrevd med behandling i forliksrådet. I alle øvrige tvistemål etter husleieloven må det foretas megling i forliksrådet, med mindre annet følger av andre spesialbestemmelser, for eksempel at tvisten faller inn under en av de øvrige unntaksbestemmelsene i tvistemålsloven § 274.

Nr. 2. Lov 4. februar 1960 nr. 2 om borettslag

Til § 34:

I borettslag er andelseiernes bruksrett til boligen konstruert som en leierett. Gjennom borettslagsloven § 34 er husleieloven gitt anvendelse på dette leieforholdet «så fremt ikke annet følger av bestemmelsene i denne lov». Enkelte av bestemmelsene i borettslagsloven kapittel 6 gjør unntak fra husleieloven, men også ellers følger det mer indirekte av de øvrige regler om forholdet mellom borettslag og andelseier at husleieloven ikke kan anvendes fullt ut. Innføringen av en ny husleielov gjør det nødvendig med en endring av borettslagsloven § 34.

I borettslagsloven § 34 første leddblir henvisningen til husleieloven justert og ordene «så langt de passer» tatt inn.

Et nytt annet leddlister opp bestemmelser som ikke kan anvendes i forholdet mellom andelseieren og borettslaget. Bestemmelsene som ikke kommer til anvendelse er regler som ikke kan forenes med reglene om borettshaverens posisjon som andelseier i laget. Blir boligen framleiet, gjelder husleielovens bestemmelser i den utstrekning de ellers gjelder for framleieforhold, uten hensyn til unntakene her. Videre er unntakene uten betydning hvor borettslaget leier ut husrom som ikke er knyttet til andel, det være seg lokale eller bolig, jf. borettslagsloven § 1 tredje ledd og § 2.

Bestemmelsen i § 3-1 første ledd om at leien skal fastsettes til et bestemt beløp, og bestemmelsen i paragrafens annet ledd om fastsettelse av leie hvor beløpet ikke er avtalt, kommer ikke til anvendelse i borettslag. I borettslaget fastsettes leien av styret på grunnlag av budsjett over lagets inntekter og utgifter. I praksis oppgis et beløp i leiekontrakten, men dette beløpet kan endres etter styrets vedtak når forholdene gjør det nødvendig. Andelseieren kan ikke påberope seg at det er avtalt en bestemt leie.

Bestemmelsen i § 3-7 om at det ikke kan kreves andre eller større pengebeløp enn det som følger av kapittelet, må ikke være til hinder for at borettslaget på vanlig måte krever innskudd av andelseieren. For øvrig følger det av borettslagsloven hvilke ytelser som kan kreves av andelseieren.

Kapittel 4 om leieprisvern kommer ikke til anvendelse. Bestemmelsene om indeksregulering og tilpassing til gjengs leie kan ikke brukes i forholdet mellom andelseieren og borettslaget.

Paragraf 5-4 første ledd annet punktum, om forandringer av husrommet som ikke kan utføres uten leierens samtykke, kommer ikke til anvendelse. I ordinære leieforhold må utleieren finne seg i at forandringer, som medfører ulemper og verdireduksjon for leieren, ikke kan gjennomføres i leietiden. Dette er en følge av at utleieren har disponert over eiendommen for dette tidsrommet. Får ikke utleieren samtykke fra leieren, må han vente til leietiden er ute, eventuelt si opp hvis avtalen er oppsigelig. I borettslagsforhold er bruksretten prinsipielt av varig karakter, og forandringer kan ikke godt vente til «leietiden» er ute. Det gjelder her spørsmål om fellesskapets forvaltning av egen eiendom, og det er de selskapsrettslige reglene, først og fremst bestemmelsene i borettslagsloven § 46 annet ledd, som avgjør i hvilken grad et mindretall må finne seg i at boligen blir forandret.

Kapittel 6, som har bestemmelser om beboerrepresentasjon, kommer ikke til anvendelse. Disse reglene passer ikke i borettslagsforhold. Andelseiernes representasjon i lagets organer avgjøres av borettslagsloven.

Paragrafene 7-4 og 7-5 kommer heller ikke til anvendelse. Den første bestemmelsen gir leieren av bolig en begrenset adgang til å leie ut hele boligen ved midlertidig fravær. Borettslagsloven § 34a regulerer dette spørsmålet. Den andre bestemmelsen gjelder en begrenset adgang til å framleie når leieavtalen er inngått for en bestemt tid. Bruksretten til andelseieren i et borettslag kan ikke gjøres tidsbestemt, jf. borettslagsloven § 35 første ledd. De andre bestemmelsene i kapittel 7 kan derimot brukes også i borettslag.

De fleste bestemmelsene i kapittel 8, om personskifte, kommer ikke til anvendelse. Retten til boligen må her følge retten til andelen. Bestemmelsene i §§ 8-1, 8-2, 8-3 første ledd og 8-4 til 8-6 skal derfor ikke gjelde. Reglene i § 8-3 annet og tredje ledd, som gir ektefelle og samboer (husstandsmedlem) rett til å overta leieforholdet, skal imidlertid gjelde. Hvis leieretten overføres etter disse bestemmelsene, skal § 8-7 gjelde for handlingen.

I kapittel 9 om leieforholdets varighet er det bare bestemmelsen om formkrav ved utleierens oppsigelse i § 9-7, bestemmelsen om tilsidesettelse av oppsigelse i § 9-8 og bestemmelsene i § 9-9, om utleierens hevingsrett, som skal gjelde i borettslagsforhold.

I borettslagsforhold kan laget bare si opp leieavtalen hvis andelseieren har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold, og oppsigelsesfristen er i så fall minst én måned, jf. borettslagsloven § 36. Andelseieren kan si opp leieforholdet med seks måneders varsel, jf. borettslagsloven § 38. Er det laget som sier opp, bygger loven på en forutsetning om at formkravene og søksmålsreglene i husleieloven skal gjelde. Dette betyr at retten kan prøve en oppsigelse, men oppsigelsen kan ikke settes til side ut fra en avveining av interessene hvis det først foreligger vesentlig mislighold. På den annen side er oppsigelsen gyldig hvis andelseieren unnlater å reise søksmål innen fristen, og da vil det heller ikke kunne skje noen prøving av om misligholdet var vesentlig og om laget derfor hadde adgang til å si opp avtalen.

Paragrafene 10-2 første ledd tredje punktum, 10-5 og 10-6 kommer ikke til anvendelse. Tilbakelevering av husrommet er lite aktuelt i borettslagsforhold. Det vanlige er at andelseieren ved fraflytting overfører andelen. Utleie til den nye andelseieren bør ikke regnes som etablering av nytt leieforhold. Bestemmelsen i § 10-5, om vederlag for forbedringer av husrommet, er ikke aktuell ved overføring av andelen. Et økonomisk oppgjør mellom borettslaget og andelseieren på grunn av forbedringer ville bli oppfattet som sterkt urimelig. Når det gjelder § 10-6, gjelder denne bestemmelsen bare for lokale, og er følgelig uten interesse i borettslagsforhold.

Bestemmelsene i kapittel 11 gjelder ikke. Særbestemmelsene for visse boligleieforhold er ikke aktuelle i borettslagsforhold. Borettslagsloven åpner for en øremerking av boliger for særlige grupper (borettslagsloven § 13 sjuende ledd), men ellers må andelseierne ha de samme rettigheter i forhold til laget.

Tredje ledd presiserer at utleie til ny andelseier - etter overføring av andel - ikke skal regnes som stiftelse av ny leieavtale i forhold til kapittel 2 og kapittel 10. Kapitlene om etablering og avvikling av et leieforhold, passer ikke i borettslagsforhold, selv om det formelt sett etableres et nytt leieforhold.

Fjerde ledder en videreføring av borettslagsloven § 34 annet ledd. Der blir det slått fast at andelseieren har rett til å leie bolig som er utbedret eller ført opp på nytt etter ødeleggelse eller brann, eller annen hendelig begivenhet.

Til § 37 annet ledd annet punktum

Etter reglene i husleieloven § 9-8 er det utleieren som må reise sak dersom leieren protesterer mot en oppsigelse fra utleierens side. Bestemmelsen her innebærer bare en tilpassing til de nye reglene om søksmålsbyrde m.m. i oppsigelsessaker.

Nr. 3. Lov 7. juli 1967 nr. 13 om husleieregulering mv. for boliger

Til § 1

Husleiereguleringsloven § 1 regulerer lovens stedlige virkeområde. Dette er nå begrenset til å omfatte Oslo og Trondheim.

Til § 3 annet ledd

Husleiereguleringsloven § 3 regulerer lovens saklige virkeområde. Bestemmelsen er et ledd i departementets forslag om at husleiereguleringen skal avvikles etter en overgangsperiode på ti år. Husleiereguleringsloven kapittel II skal ikke gjelde for leieavtaler som er inngått etter at husleieloven har tatt til å gjelde. Dette framgår av nytt nr. 4. Etter at den nye loven er satt i kraft, står partene fritt til å avtale leiens størrelse ved inngåelse av ny leieavtale, men med den begrensning som framgår av § 4-1, om forbud mot å avtale urimelig høy leie.

Av nytt nr. 5 første punktumgår det fram at husleiereguleringsloven heller ikke skal gjelde ved utleie av bolig eller boligrom som er ferdig rehabilitert i samsvar med regulering til fornyelse (plan- og bygningsloven § 25 nr. 8), utbedringsprogram (plan- og bygningsloven § 89a) eller utbedringsavtale med kommunen. Etter denne bestemmelsen vil boligen forsvinne ut av husleiereguleringen når husleienemnda har kontrollert og funnet at vilkårene er oppfylt, jf. nr. 5 annet punktum.I mellomtiden vil det kunne søkes om leieforhøyelse slik praksis er i dag, etter hvert som arbeidet skrider fram i eiendommen og den enkelte bolig blir ferdigstilt.

Nytt nr. 6 første punktummedfører en likebehandling mellom boliger som nå vil bli unntatt etter nr. 5 og de som tidligere har vært unntatt etter § 3 tredje ledd annet punktum. Det dreier seg om unntak hvor husleienemnda samtidig har fattet vedtak om høyeste lovlige leie. Husleienemnda avgjør i tvilstilfelle om vilkårene i første punktum er oppfylt.

Til § 3 tredje ledd annet punktum

Bestemmelsen oppheves samtidig med husleielovens ikrafttredelse. Når en bolig ble tatt ut av husleiereguleringsloven kapittel II, gav bestemmelsen husleienemnda hjemmel til å fastsette høyeste lovlige leie. Departementet ser ikke behov for en slik hjemmel etter at den nye husleieloven er trådt i kraft.

Til § 4 a

Denne paragrafen inneholder særlige regler for inngåtte avtaler som gjelder boliger som er underlagt husleiereguleringsloven kapittel II.

Etter at husleieloven er trådt i kraft for en leieavtale som omfattes av bestemmelsene i kapittelet her, kan hver av partene kreve at det avtales eller fastsettes en leie i samsvar med husleieloven kapittel 4. Dette følger av første punktum.Det er en forutsetning for regulering at husleieloven er trådt i kraft for leieavtalen. Dersom leieavtalen er tidsubestemt, kan et krav om å få leien regulert i overensstemmelse med husleieloven tidligst settes fram på det tidspunkt leieavtalen kunne vært sagt opp, regnet fra lovens ikrafttredelse, jf. § 13-2 annet ledd. Dersom leieavtalen er tidsbestemt kan ingen av partene sette fram krav om regulering av leien, jf. § 13-2 fjerde ledd. Leieavtalen forsetter da å løpe på de opprinnelig avtalte vilkår.

Når leien kan reguleres etter husleieloven, kan hver av partene kreve at det avtales eller fastsettes en leie i samsvar med husleieloven kapittel 4. Bestemmelsen innebærer at utleieren i utgangspunktet kan kreve slike leieendringer som husleieloven kapittel 4 åpner for. Leien kan derfor reguleres en gang i året i overensstemmelse med endringene i konsumprisindeksen for samme periode, jf. husleieloven § 4-2. Hvert tredje år kan leien reguleres i overensstemmelse med gjengs leie, jf. husleieloven § 4-3. Blir ikke partene enige om gjengs leie, kan hver av dem kreve at denne fastsettes av en takstnemnd, jf. § 12-2.

Utleieren kan likevel aldri kreve høyere leie enn høyeste lovlige vederlag etter husleiereguleringsloven § 4. Dette framgår av formuleringen «av denne leien» i annet punktum.Høyeste lovlige vederlag består av høyeste lovlige leie etter husleiereguleringsloven § 5 med eventuelle tillegg etter husleiereguleringsloven §§ 9 bokstav c annet punktum, 10, 11 og 12. Det forutsettes at høyeste lovlige leie etter husleiereguleringsloven § 5 økes med ca. 10% årlig, jf. husleiereguleringsloven § 7. Etter hvert som høyeste lovlige vederlag øker, vil utleieren ha rett til tilsvarende leieøkning, forutsatt at høyeste lovlige vederlag etter husleiereguleringsloven § 4 ikke overstiger gjengs leie med eventuelle indeksreguleringer etter husleieloven kapittel 4.

Utleieren kan etter dette enten kreve høyeste lovlige vederlag etter husleiereguleringsloven § 4 eller gjengs leie med eventuelle indeksreguleringer etter husleielovens kapittel 4. Men utleieren må nøye seg med den laveste summen. Leieøkninger må også varsles i overensstemmelse med reglene i husleieloven kapittel 4.

Tredje punktumgir utleieren en ekstraordinær adgang til første gang å avtale eller kreve fastsatt gjengs leie før det er gått to år og seks måneder siden leieavtalen ble inngått eller leien endret. Høyeste lovlige vederlag utgjør et «tak» for hvor høyt leien kan reguleres også ved denne leietilpassingen.

Til §§ 14, 15 og 16

Paragrafene 14, 15, og 16 oppheves med virkning fra det tidspunkt husleieloven trer i kraft. Ved ny utleie av bolig eller boligrom - som omfattes av bestemmelsene i de nevnte paragrafene - står partene fritt til å avtale leiens størrelse innenfor den ramme som følger av § 4-1 i husleieloven. Når det gjelder eksisterende tidsubestemte leieforhold, kan det ikke kreves annen økning av leien enn det som er hjemlet i husleieloven § 4-2. Dersom leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn det som kan kreves med hjemmel i § 4-2, kan begge parter kreve at en takstnemnd fastsetter en gjengs leie for husrommet etter reglene i § 12-2. Tvister som gjelder fastsettelsen av leien, skal ikke avgjøres av husleienemnda men av takstnemnda.

Til § 17

Paragraf 17 oppheves med virkning fra det tidspunkt husleieloven trer i kraft. Den siste prisregulering for andeler i borettslag etter § 17 falt bort i løpet av 1995/96.

Til § 29a

Denne bestemmelsen angir lovens varighet. Loven opphører å gjelde i sin helhet 10 år etter at den nye husleieloven trer i kraft.

Nr. 4 Lov 21. mars 1975 nr. 9 om nordisk vitneplikt

Lovens § 1 første ledd første punktum inneholder en henvisning til husleieretten. Husleieloven inneholder ikke bestemmelser om husleierett, og ordlyden er derfor endret i overensstemmelse med dette.

Nr. 5 Lov 13. juni 1980 nr. 35 om fri rettshjelp

Lovens § 16 første ledd annet punktum inneholder en henvisning til husleieretten. Husleieloven inneholder ikke bestemmelser om husleierett, og ordlyden er derfor endret i overensstemmelse med dette.

Bestemmelsene i § 18 første ledd nr. 3 er tilpasset paragrafene i den nye loven. Departementet viser for øvrig til de generelle merknadene under punkt 17.3.

Nr. 6. Lov 17. desember 1982 nr. 86 om rettsgebyr

Bestemmelsen i § 10 nr. 14 fastslår at det i saker som behandles etter reglene i husleieloven ikke skal betales rettsgebyr, heller ikke for eventuelle meddommere. Unntaket gjelder bare ved leie av bolig. Departementet viser til de generelle merknadene under punkt 17.3. Unntaket skal også gjelder tvistemål om rettigheter til andelsdokumenter i borettslag.

Nr. 7. Lov 26. juni 1992 nr. 86 om tvangsfullbyrdelse og midlertidig sikring

Bestemmelsen her innebærer bare en tilpassing til den nye loven.

Nr. 8. Lov 20. mars 1997 nr. 31 om eierseksjoner

Det blir foreslått at § 14 annet ledd bokstav c blir endret. Endringen her innebærer bare en tilpassing til den nye loven.

Til dokumentets forside