Ot.prp. nr. 82 (1997-98)

Om lov om husleieavtaler (husleieloven)

Til innholdsfortegnelse

9 Partenes plikter i leietiden

9.1 Innledning

Kapittelet handler om utleierens og leierens plikter i leietiden. Utleierens fremste plikt er å stille husrommet til disposisjon for leieren. Han vil også ha plikt til å holde husrommet og eiendommen ved like. Oppfyller ikke utleieren sine plikter etter leieavtalen, kan leieren kreve retting, avslag i leien, heving eller erstatning. Leieren på sin side må bruke husrommet med tilbørlig aktsomhet og i samsvar med leieavtalen. Derfor vil han ikke ha adgang til å bruke husrommet til annet formål enn avtalt. Leieren kan som hovedregel heller ikke forandre husrommet uten samtykke fra utleieren. Utleieren derimot kan forandre husrommet dersom det ikke medfører nevneverdige ulemper for leieren. I mangel av annen avtale, vil leieren ha plikt til å besørge deler av det innvendige vedlikeholdet. I tillegg må leieren rette seg etter utleierens vanlige ordensregler - og gi utleieren tilgang til husrommet for tilsyn, vedlikehold og forandringer. Forsømmer leieren sine plikter, vil han kunne bli erstatningsansvarlig.

9.2 Disponering av husrommet

Gjeldende rett

I gjeldende lov er det ikke stilt et direkte krav om at utleieren skal stille husrommet til leierens rådighet. Men et slikt krav er i samsvar med gjeldende rett. Etter gjeldende lov skal leieren behandle leid husrom og eiendommen ellers med tilbørlig aktsomhet. Uten samtykke fra utleieren kan leieren ikke bruke husrommet på annen måte enn det som er fastsatt eller forutsatt i leieavtalen. Etter gjeldende lov er det ingen begrensninger i leierens adgang til å legge om virksomheten i et leid lokale. Men det blir stilt krav om at leieren av en butikk, eller sted for bevertning, skal holde forretningen åpen og i forsvarlig drift. Unntak kan gjøres der midlertidig stengning viser seg å være nødvendig.

Utvalgets forslag

Utvalget har foreslått å lovfeste krav om at utleieren i leietiden skal være forpliktet til å stille husrommet til leierens disposisjon i samsvar med avtalen. Leieren må på sin side behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet og for øvrig i samsvar med avtalen. Leieren kan ikke bruke husrommet til annet formål enn avtalt. Leieren av lokale kan likevel drive annen beslektet virksomhet, forutsatt at dette ikke er til vesentlig ulempe for utleieren eller de øvrige brukere av eiendommen. Leieren av lokale for butikk eller serveringssted plikter å holde virksomheten åpen og i vanlig drift, unntatt når midlertidig stengning er nødvendig.

Høringsinstansenes merknader

Den norske Advokatforening støtter forslaget om at utleierens plikt til å stille husrommet til leierens disposisjon i samsvar med avtalen, blir lovfestet. Huseiernes Landsforbunds avdeling for eiendomsselskapanser bestemmelsen om at leieren av lokale under visse forutsetninger kan drive annen beslektet virksomhet, som uakseptabel i næringsleie. Dagens mål for næringsleie utvikler seg stadig i retning av større kjøpesenter. Det er derfor avgjørende at utleieren har full styring med bruken av lokalene. Statsbyggforeslår at partene inngår avtale om at det ikke skal være tillatt med skifte av virksomhet. En avtale om dette skulle ikke være noe problem, i og med at lovbestemmelsen om å utvide virksomheten til også å omfatte beslektet virksomhet, vil være fravikelig for leie av lokale. Linstow Eiendom uttaler at det bør være slik at når lokale er utleid til et bestemt formål, må leieren ha samtykke fra utleieren dersom en ønsker å endre virksomheten. Begrepene «beslektet virksomhet» og «vesentlig ulempe» er uttrykk som kan fremme prosess. Oslo kommunemener også at uttrykkene er skjønnsmessige, og de av den grunn vil kunne føre til tvister. Ved utleie av lokaler er det også viktig for utleieren å kunne styre stedets profil og unngå konkurrerende virksomheter, selv om det i det enkelte tilfelle vanskelig kan sies å være til vesentlig ulempe.

Departementets vurderinger

I et husleieforhold er utleierens viktigste plikt å stille husrommet til disposisjon for leieren til avtalt tid - og ellers fortsette å stille husrommet til disposisjon ut leietiden. Departementet er enig med utvalget i at denne regelen nå lovfestes. Leieretten er en total disposisjonsrett. Utleieren kan ikke uten særlig avtale gjøre bruk av husrommet i leietiden. I stedet skal han positivt sikre at leieren uten hindring får disponere husrommet. Blant annet skal utleieren vedlikeholde husrommet og holde ro og orden i eiendommen. Til en viss grad skal han gripe inn mot forstyrrelser fra tredjemann. Utleieren bør likevel ikke ha risikoen for at leieren får den forutsatte nytte av husrommet, for eksempel fordi lokalets plassering ikke gir leieren den forventede omsetning.

Leieren må på sin side holde seg innenfor den disposisjonsretten han har fått over husrommet. Departementet vil foreslå at leieren - uavhengig av hva som er avtalt - skal være forpliktet til å behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet. Departementet foreslår at leieren som hovedregel ikke skal kunne bruke husrommet til annet formål enn det partene har avtalt. En leier av en bolig kan ikke gå over til å bruke husrommet som lokale, for eksempel starte legekontor. På samme måte skal et lokale ikke kunne tas i bruk som bolig uten samtykke fra utleieren. Endrer leieren bruken vil dette for det første kunne være i strid med avtalen, men for det andre vil endringen også kunne påføre utleieren vesentlige ulemper.

Departementet vil foreslå at en leier av et lokale likevel skal kunne drive annen beslektet virksomhet, forutsatt at dette ikke er til vesentlig ulempe for utleieren eller de andre brukerne av eiendommen. Leieren bør kunne ha mulighet til å tilpasse seg endrede forhold uavhengig av om utleieren gir sitt samtykke til dette. Så lenge dette kan gjennomføres uten at det påfører utleieren eller andre brukere vesentlig ulempe, bør de berørte interesser etter departementets skjønn være tilstrekkelig ivaretatt. Utleieren og de andre brukerne av eiendommen bør tolerere visse ulemper med omleggingen, på samme måte som de må tolerere ulemper fra naboeiendommer. Men dersom ulempen blir vesentlig, bør de ha rett til å motsette seg endringen.

Departementet er enig med utvalget i at leieren av et butikklokale eller et serveringssted må holde åpent og ha virksomheten i vanlig daglig drift, unntatt når midlertidig stenging er nødvendig. Bakgrunnen for bestemmelsen er at utleieren og andre brukere av eiendommen har en direkte interesse i at lokalet blir benyttet til kontinuerlig drift. Holdes lokalet stengt, kan dette føre til redusert tilsig av kunder o l i handleområdet, og stengingen kan få følger for det øvrige leiemarkedet. Departementet foreslår derfor en regel i tråd med dette.

9.3 Ro og orden

Gjeldende rett

Etter gjeldende lov påhviler det utleieren å påse at ro og orden blir overholdt i eiendommen, og han kan med hjemmel i loven fastsette ordensregler til sikring av husorden og forsvarlig behandling av eiendommen. Leieren må rette seg etter disse reglene, og han er ansvarlig for at reglene blir overholdt av hans husstand og andre som han har gitt adgang til husrommet.

Utvalgets forslag

Utvalget foreslår at utleieren skal ha plikt til i leietiden å opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen om ikke annet er avtalt. Leieren plikter å følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleieren har fastsatt for sikring av husorden. Selv om utleieren har fastsatt forbud mot dyrehold i eiendommen, kan leieren holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller de øvrige brukere av eiendommen.

Høringsinstansenes merknader

Den norske Advokatforeningstøtter forslaget om at det er en av utleierens plikter å holde ro og orden i eiendommen. Foreningen støtter forslaget om at det settes grenser for utleierens rett til å nekte dyrehold. Dette er en hensiktsmessig avveining av de ulike interesser. Blir reglene om representasjon fra beboere vedtatt, bør det være naturlig at den tillitsvalgte får uttale seg om de nye og endrede husordensreglene. Derfor foreslår foreningen at det blir gitt en regel som sier at nye ordensregler skal legges fram for den tillitsvalgte.

Norges Leieboerforbundsavner en beskrivelse i utkastet over hvilke virkemidler utleieren kan ta i bruk for å kunne opprettholde vanlig ro og orden. Foreningen mener at en slik beskrivelse er nødvendig for at utleieren skal få reelle muligheter til å håndheve plikten han er pålagt, og tar også opp spørsmålet om oppsigelsesvernet kan bli berørt av dette. Ellers er de positive til at det legges opp til en liberal regel om dyrehold. Linstow Eiendom uttaler at det ikke framgår noe sted hvilke sanksjoner ut over oppsigelse utleieren kan gjøre bruk av dersom leieren bryter bestemmelsen i husordensreglene.

Norges Huseierforbundmener at det er uheldig å gi leieren adgang til å holde dyr mot utleierens vilje, og at det er bedre å fastsette at dette skal avklares før leieavtalen inngås. Dessuten etterlater utkastet flere ubesvarte spørsmål, for eksempel om hvor langt man vil gå som grunnlag for utleierens rett til å nekte, og at dette vil føre til følelsesladede konflikter og bli en belastning på rettsapparatet.

Studentsamskipnadene i Norgeuttaler at de fleste studentboliger medfører en konsentrasjon av beboere på et lite område, og at husdyr i de fleste tilfeller har vist seg å være svært uønsket i de aller fleste boenhetene. Studentsamskipnaden gir uttrykk for at det viktigste hensyn er av hygienisk og helsemessig karakter, og at beboere med spesielle behov alltid vil bli tilgodesett ved tildeling av egen boenhet. De ønsker således at dagens ordning med full avtalefrihet opprettholdes fullt ut. Asker og Bærum Boligbyggelag mener at det gis for vid adgang for leiere til å anskaffe dyr. Regelen bør derfor sløyfes.

Forbrukerrådetmener at det er verdifullt at det bare er «rimelige» husordensregler som leieren har plikt til å følge. Ellers slutter Forbrukerrådet seg til reglene om dyrehold, men synes at utvalget kunne gått lenger i favør av leieren. Så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for utleieren eller andre leiere, bør leieren slippe å føre bevis for at han har gode grunner for å holde husdyr. Forbrukerrådet er også usikker på om sosiale og velferdsmessige hensyn skulle være gode grunner for å holde dyr.

Departementets vurderinger

Departementet vil foreslå at utleieren i leietiden skal ha plikt til å holde ro og orden i eiendommen om ikke annet er avtalt. I denne forbindelse bør han kunne fastsette vanlige ordensregler og rimelige påbud som leierene må følge. Utleieren vil også selv være bundet av reglene; han kan derfor ikke sette i verk tiltak i strid med reglene. Er det andre som forstyrrer, bør utleieren være forpliktet til å gripe inn. Når utleieren utformer ordensregler og påbud, kan han ikke stille helt ideelle krav. Reglene må tilpasses boligtypen. For eksempel må en stille strengere krav til ro i en gammel leiegård med dårlig isolasjon enn i et ny boligblokk med tykke vegger av betong. Det bør bare være vanlige husordensregler som leieren må respektere. Urimelige regler, for eksempel forbud mot besøk etter kl 20, bør leieren ikke være forpliktet til å respektere. Men leieren bør være forpliktet til å ta tilbørlig hensyn til naboene selv om utleieren ikke har utformet egne ordensregler.

Departementet er enig med utvalget i at leieren i en viss utstrekning må kunne holde dyr selv om utleieren har satt forbud mot dyrehold i eiendommen. Forutsetningen for dyreholdet bør være at leieren har gode grunner til det, og at dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller øvrige brukere av eiendommen. Er leieren blind, vil han ha en meget god grunn for å holde førerhund. Men også sosiale hensyn bør vanligvis regnes som tilstrekkelig god grunn til å holde dyr. Som et eksempel på ulempe kan nevnes sterke allergireaksjoner. En tilsvarende bestemmelse er inntatt i den nye eierseksjonsloven § 19.

Departementet viser til forslaget i § 6-2, som gir den tillitsvalgte i eiendommer med flere enn fire boliger rett til å kreve å få drøfte med utleieren alle spørsmål av betydning for leierene i eiendommen. Herunder kan han kreve å få drøftet ordensreglene og påbudene som utleieren har fastsatt. Etter departementets syn skulle denne ordningen være tilstrekkelig for å ivareta leierenes interesser i forhold til utleieren, så langt det gjelder ordensreglene.

Bryter leieren de vanlige ordensreglene eller rimelige påbud, vil dette være mislighold av leieavtalen, som kan føre til oppsigelse og erstatningsansvar. Om misligholdet også skal regnes som vesentlig, og slik gi rett til å heve leieavtalen, vil være avhengig av hvor grovt bruddet er. Det har også vekt om bruddet er enkeltstående eller om det har gjentatt seg flere ganger. Betydning har det også hvorvidt utleieren har gjort leieren oppmerksom på forholdet og kommet med en advarsel.

9.4 Vedlikehold og forandringer

9.4.1 Vedlikehold

Gjeldende rett

Etter gjeldende lov er det i hovedregelen utleieren som plikter å utføre både det ytre og det indre vedlikeholdet av husrommet. Utleieren skal forsvarlig vedlikeholde husrommet med tilhørende ledninger og innretninger for avløp og forsyning med vann, gass, varme og elektrisk strøm til lampepunktet og stikkontakter. Fornyelse av tapet, maling og annen istandsettelse, eller oppussing som følge av forringelse ved slit og elde, skal utleieren foreta så ofte det sedvanemessig er påkrevd under hensyn til eiendommen og husrommets beskaffenhet. Denne bestemmelsen gjelder ikke ved midlertidig utleie av eiendommer som offentlig institusjon m fl har overtatt fordi eieren har misligholdt sine forpliktelser. Deler av bestemmelsen gjelder ikke i forhold til utleie av forretningslokaler og lignende. Oppregningen er etter rettspraksis ikke uttømmende.

Leieren er forpliktet til for egen kostnad, å vedlikeholde låser, nøkler, ruter, gasskraner, servanter, vannklosettskåler med sete, lokk og cisterne, varmtvannsbeholdere, badekar, elektriske komfyrer, lampekupler, elektriske kontakter, brytere og sikringer. I tillegg skal han foreta oppstaking av avløpsrør til egen vannlås. Dessuten har leieren plikt til å vedlikeholde ledninger og innretninger som han har lagt i husrommet, og utrede utgiftene ved feiing av ovner. Denne opprekningen er etter gjeldende rett uttømmende. Foreligger det en uoppsigelig leieavtale i ti år eller lengre, har utleieren ikke plikt til indre vedlikehold. I slike tilfeller må spørsmålet om vedlikehold løses ut fra partenes forutsetninger eller etter tolking av leieavtalen. Reglene om vedlikeholdsplikt kan fravikes ved avtale.

Utvalgets forslag

Utvalget foreslår at hvis ikke annet er avtalt, plikter utleieren i leietiden å holde utleid husrom og eiendommen for øvrig i den stand som leieren har krav på etter lovens kapittel 2. Hovedregelen er at utleieren skal holde husrommet og eiendommen for øvrig i den stand som leieren har krav på ved overleveringen. Utleieren skal forestå og bekoste det vedlikehold som er nødvendig mens forholdet varer. Utleieren må med sedvanemessig mellomrom utføre arbeider med sikte på å hindre at mangler kan oppstå. Dette er forebyggende arbeid, slik som taktekking, nymaling utvendig og innvendig, utskifting av mer eller mindre utslitte bygningsdeler o l. I tillegg må utleieren reparere skader som likevel oppstår. Men utleieren vil ikke ha plikt til å foreta forandringer eller forbedringer av husrommet.

Om ikke annet er avtalt, foreslår utvalget at leieren skal vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannnsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den fast eiendommen. Må gjenstander som tilhører utleieren, skiftes ut, skal dette påhvile utleieren, hvis annet ikke er avtalt. Utbedring av tilfeldig skade regnes ikke som vedlikehold og må dekkes av utleieren.

Høringsinstansenes merknader

Norges Leieboerforbunduttaler at de ikke har noen bemerkninger til at reglene om utleierens vedlikeholdsplikt i hovedsak foreslås videreført, da dagens regler fungerer tilfredsstillende. Det må være helt korrekt at utleieren har ansvar for det meste av det indre vedlikeholdet. Det er også positivt at det framgår av bestemmelsene at utskifting og utbedring av tilfeldig skade ikke er vedlikehold. Men for å unngå at leieren får utvidet vedlikeholdsplikt ved bruk av standardkontrakter, vil forbundet foreslå at det blir satt inn en regel om at næringsdrivende som leier ut, ikke kan avtale at leieren skal ha plikt til vedlikehold av mer enn det som framkommer av utvalgets forslag, med mindre utleieren har saklig grunn for det.

Forbrukerrådetmener det er naturlig at utleieren har hovedansvaret for å vedlikeholde husrommet. Det er fint at reglene blir videreført. Men det er uheldig at leierens plikt til vedlikehold ikke er uttømmende angitt i utkastet til lov. Forbrukerrådet mener det er verdifullt at det går klart fram av lovteksten at leieren ikke har ansvar for å skifte ut gjenstander som det ikke er formålstjenlig å vedlikeholde, eller at han er forpliktet til å reparere gjenstander som er blitt ødelagt ved tilfeldig skade.

Den norske Advokatforening støtter forslaget om at utleieren, som fravikelig hovedregel, har vedlikeholdsplikt både når det gjelder eiendommen og leieobjektet. Foreningen støtter også forslaget om at leierens vedlikeholdsplikt blir begrenset. Juss-Bussstøtter forslaget om at det blir presisert hva som skal være leierens vedlikeholdsplikter. Linstow eiendommener at en bør vurdere bestemmelsen om leierens vedlikeholdsplikt med tilsvarende bestemmelse i avhendingslova. En kan heller ikke se hvilke konsekvenser manglende vedlikehold fra leierens side medfører.

Departementets vurderinger

Departementet vil foreslå at utleieren har hovedansvaret for å holde vedlike husrommet og eiendommen for øvrig. Utleieren bør også vedlikeholde fellesarealer som leieren etter leieavtalen har bruksrett til, slik som felles inngang, trapper o l, samt vedlikehold av hvert enkelt utleid husrom i eiendommen, herunder også tilbehør som leieren etter avtalen har bruksrett til. Utleierens plikt til vedlikehold bør gjelde enten behovet for vedlikehold skyldes vanlig slit og elde, tilfeldige ulykker eller handlinger som medfører ansvar. Partene bør likevel kunne bli enige om en annen fordeling av vedlikeholdet. Leieren kan for eksempel få redusert leien ved å overta alt eller deler av vedlikeholdsansvaret. Bestemmelsen bør derfor i sin helhet være fravikelig.

Utleieren må sørge for at eiendommen gjennom hele leieperioden er i en slik stand som leieren hadde krav på ved overleveringen etter reglene i kapittel 2. Med sedvanemessige mellomrom må utleieren utføre arbeider med sikte på å hindre at mangler oppstår. Dette forebyggende arbeidet vil bestå i slikt som taktekking, nymaling utvendig og innvendig, utskifting av mer eller mindre utslitte bygningsdeler osv. Leieren skal derimot ikke ha rett til å kreve at utleieren foretar forbedringer eller forandringer.

Departementet vil foreslå at der ikke annet er avtalt, skal leieren bare ha en avgrenset plikt til å holde ved like husrommet. Departementet har merket seg at det ikke har framkommet innvendinger mot utvalgets forslag - og tilrår at utvalgets avgrensning legges til grunn. Det innebærer at leierens vedlikeholdsplikt begrenes til å gjelde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, i tillegg til varmtvannsbeholdere. Videre vil leieren ha plikt til å holde ved like inventar og utstyr som ikke er en del av den faste eiendommen. Dette gjelder blant annet møbler og tekniske hjelpemidler. Leieren bør ikke bare være forpliktet til å utføre vedlikeholdet, han bør også dekke de utgiftene som oppstår. Når det ikke lenger er regningssvarende å forestå vedlikehold, bør utleieren, som i dag, ha ansvaret for at utskifting blir gjennomført, om partene i avtalen ikke har fordelt ansvaret annerledes.

9.4.2 Forandringer

Gjeldende rett

Leieren må finne seg i at utleieren foretar reparasjon og oppussingsarbeid, med mindre det med skjellig grunn kan kreves at arbeidene utstår til leieforholdet er slutt. Leieren må også finne seg i at utleieren, med minst to ukers varsel, lar ledninger for elektrisk strøm, antenner, telefon, gass, vann, varme og avløp føre gjennom husrommet. Dessuten må leieren finne seg i at utleieren rår over kjeller- og loftsrom, som trengs for å legge inn varmeanlegg. Men leieren kan i dette tilfelle kreve anvist andre rom som er anvendelige til den fortsatte bruk, hvis det skulle være behov for det etter at varmeanlegget er anlagt.

Som hovedregel kan utleieren med lovlig varsel gå i gang med å ominnrede husrommet. Fristen for varsling er den samme som for oppsigelse. Men utleieren har ikke adgang til å utføre vesentlig endring av husrommets karakter. Ønsker utleieren å foreta større ombygningsarbeider, må han få leierens samtykke eller gå til oppsigelse av leieavtalen. Ved tidsbestemte leieavtaler, for mindre enn ett år, kan leieren motsette seg at det blir satt i gang slikt arbeid. Ved tidsbestemte leieavtaler på over ett år kan kommunen etter klage fra utleieren samtykke i at arbeidet settes i gang hvis kommunen finner at leieren ikke har grunn nok til å motsette seg arbeidet. I disse tilfellene gir imidlertid ikke arbeidet grunnlag for leieøkning.

Leieren må ikke uten samtykke fra utleieren sette opp antenne på eiendommen eller foreta forandringer av leid husrom, slik som legge fast gulvbelegg. Det samme gjelder for fjerning, flytting eller ombytting av ovner, komfyrer, dører eller lignende. Dersom utleieren uten rimelig grunn nekter samtykke til oppsetting av antenne eller tilkobling til fellesantenne, eller til en påkrevd forandring av den art som nevnt, kan kommunen etter klage fra leieren tillate forandringen satt i verk.

Utvalgets forslag

Utvalget foreslår at leieren må finne seg i forandringer av husrommet dersom arbeidet kan utføres uten nevneverdig ulempe for leieren, og forandringen ikke reduserer husrommets verdi for leieren. Andre forandringer kan bare utføres med leierens samtykke. Leieren skal ha melding med frist på minst tre måneder før arbeidene påbegynnes. Selv kan leieren ikke foreta forandringer på husrommet eller eiendommen for øvrig uten samtykke fra utleieren. Men leieren kan uten utleierens samtykke sette opp vanlige antenner på eiendommen. Leieren kan på samme vilkår gjennomføre tiltak som er nødvendige på grunn av leierens, eller andre i husstandens, funksjonshemming. Leier av lokale kan med utleierens godkjenning sette opp vanlige skilter, markiser og lignende. I disse tilfellene kan ikke utleieren nekte å godkjenne tiltaket uten saklig grunn.

Høringsinstansenes merknader

Huseiernes Landsforbundog forbundets avdeling for næringseiendommermener at utvalgets bruk av uttrykket «nevneverdig ulempe» går for langt og vil skape problemer for gjennomføringen av nødvendige eller rasjonelle tiltak i eiendommen. Dagens rettstilstand vedrørende retten til å foreta forandringer bør derfor videreføres. Selvaag Gruppenmener at uttrykket er lite egnet som terskel for at leieren skal kunne nekte utleieren å gjennomføre forandringer. Det foreslås derfor at de unntak som framgår av gjeldende lov, om utleierens rett til å legge inn elektrisk strøm, antenner, telefon, gass, vann, varme og avløp, bør legges inn i lovteksten.

Den norske Advokatforeningoppfatter utvalgets forslag som hjemmel for å gi utleieren rett til å foreta betydelige forandringer. Det kan føre til at husrommet øker i verdi, noe som i neste omgang kan medføre at leieren får en betydelig leieøkning under henvisning til regelen om tilpassing av gjengs leie. I et tidsbestemt forhold, der også leieren savner oppsigelsesrett, bør dette medføre en ekstraordinær oppsigelsesadgang for leieren. Og en bestemmelse om dette bør enten inntas som en del av utvalgets forslag til bestemmelse, eller tas inn i kapittelet om leieforholdets opphør.

Norges Handikapforbundsynes det er positivt at det er kommet inn en bestemmelse om leierens rett til å foreta forandringer av boligen på grunn av funksjonshemming. Bestemmelsen bør også omfatte tiltak utenfor boligen, slik som ramper og adkomst til og fra parkeringsplasser. Rådet for funksjonshemmedemener at forslaget ikke i tilstrekkelig grad sikrer funksjonshemmedes rett til å kunne foreta nødvendige endringer når for eksempel en utleier nekter godkjenning ut fra estetiske syn. Dette vil kunne føre til at funksjonshemmede blir boende i mindre hensiktsmessige boliger eller må flytte, noe som igjen vil kunne få økonomiske konsekvenser. Forslaget bryter derfor med sentrale politiske målsettinger om at forholdene skal legges til rette for at mennesker med funksjonshemming i størst mulig grad skal kunne bli boende i egen bolig.

Kommunale Boligadministrasjoners Landsrådmener at tilretteleggelsen for funksjonshemmede er en klar forbedring i forhold til dagens rettstilstand. Oslo kommunehevder at det er vanskelig å få tilpasset leiligheter til eldre og funksjonshemmede fordi endringer er avhengig av utleierens godkjennelse. Derfor støttes forslaget om at utleieren ikke kan nekte slik utbedring uten at det foreligger saklig grunn for dette.

Både Norges Leieboerforbund og Juss-Busser positive til at utleierens rett til forandring blir lovfestet. Forbrukerrådeter enig, men har den innvendingen at det er uheldig å avskaffe leierens mulighet til å klage til bygningsrådet (kommunen). Alternativet vil være søksmål for ordinære domstoler, noe som er unødvendig kompliserende og fordyrende. Asker og Bærum Boligbyggelagmener at retten til å sette opp antenne ikke er så viktig at den bør nevnes særskilt.

Departementets vurderinger

I leieforhold av en viss varighet kan det oppstå problemer dersom utleieren (eieren) ønsker å foreta ominnredning eller ombygging av husrommet eller eiendommen. Departementet tar det utgangspunktet at når eiendommen er utleid, og utleieren derved har gitt fra seg disposisjonsretten over leieobjektet, bør utleierens adgang til å foreta endringer på leieobjektet være nokså begrenset. Departementet er derfor enig med utvalget i at leieren bare skal være forpliktet til å finne seg i forandringer i husrommet dersom forandringene ikke reduserer husrommets verdi for leieren, og gjennomføringen heller ikke fører til nevnverdig ulempe for leieren. En slik regel vil gi utleieren rett til å gjennomføre mindre tiltak, for eksempel føre ledninger og rør gjennom utleieboligen. Bestemmelsen vil derfor tilrettelegge for at utleieren kan foreta endringstiltak som sikrer rasjonell fornyelse av andre deler av eiendommen.

Departementet kan imidlertid ikke se at utleieren under normale omstendigheter har behov for å foreta bygningsmessige endringer av utleieobjektet så lenge dette er utleid. Men også slike tiltak bør utleieren etter departementets syn kunne gjennomføre dersom forandringene ikke reduserer husrommets verdi for leieren, og gjennomføringen kan foretas uten nevnverdig ulempe for leieren. Etter forslaget vil derfor også utleierens ønske om en modernisering av leieobjektet i en viss utstrekning kunne gjennomføres. Forandringer som betinger samtykke uten at leieren vil gi det, må utleieren derfor vente med å gjennomføre til leieobjektet er tomt.

Departementet er enig med utvalget i at leieren skal varsles før arbeidet påbegynnes. Fristen bør være den samme som ved opphør av leieavtalen, jf. bestemmelsen om dette i kapittel 9. I alle tilfeller må plan- og bygningslovens regler om søknads- eller meldeplikt overholdes. Bygningsmyndighetene har ikke plikt til å undersøke om leieren er varslet før en eventuell tillatelse blir gitt.

Departementet er ikke enig med Den norske Advokatforening i at leierne har behov for en særskilt rett til oppsigelse eller rett til uforandret leie dersom utleieren foretar forbedringer av leieobjektet. Som det framgår av omtalen over, er utleierens adgang til å foreta slike endringer svært begrenset. Dersom leieren aksepterer at utleieren foretar forandringer som de ikke er forpliktet til å godta - for eksempel fordi de er glad for at utleieren setter inn nytt kjøkken, bør de etter departementets syn også være forberedt på at dette kan påføre dem en merkostnad. Men det er selvsagt ikke noe til hinder for at leieren gir sitt samtykke til at utleieren kan foreta forandringer på vilkår av at dette ikke skal gi rett til leieøkning. Det følger også av utkastets § 4-3 at leieøkning ikke kan gjennomføres før neste leietilpasning til gjengs leie.

Leieren kan også ha ønske om å forandre husrommet eller fellesarealet. For eksempel kan det tenkes at han ønsker å slå ut en vegg for å gjøre stuen større. Departementet er enig med utvalget i at leieren som hovedregel ikke uten hjemmel i leieavtalen, eller uten utleierens samtykke, skal kunne gjøre forandringer i husrommet eller på eiendommen for øvrig.

Departementet vil imidlertid foreslå noen unntak fra denne hovedreglen. For det første bør leieren kunne gjennomføre tiltak som er nødvendige på grunn av leierens eller husstandsmedlemmers funksjonshemming, for eksempel fjerning av dørstokker, montering av ramper for rullestolbrukere o l. En slik mulighet vil i mange tilfelle være helt avgjørende for om en leier som rammes av sykdom eller ulykke kan fortsette leieforholdet. Departementet foreslår derfor at utleieren bare skal kunne nekte å godkjenne slike tiltak dersom det foreligger saklig grunn for avslaget. En tilsvarende adgang er innført for sameiere i eierseksjonssameier, jf. den nye eierseksjonsloven § 21 annet ledd. Etter departementets skjønn er det ingen grunn til å ha strengere regler i husleieloven enn i eierseksjonsloven på dette området.

For det andre bør leieren av et lokale med utleierens godkjenning kunne sette opp vanlige skilt, markiser o l. Men det må være sammenheng mellom det som blir satt opp og virksomhetens art og omfang. Utleieren bør bare kunne nekte å godkjenne tiltaket dersom han har en saklig grunn for det. Hva som regnes som saklig grunn for godkjenningsnekting, vil måtte vurderes konkret. Kan utleieren påvise at husrommet vil kunne synke i verdi dersom tiltaket blir gjennomført, kan dette være en saklig begrunnelse. Estetiske hensyn kan også tenkes å gi grunn for nekting, men vil normalt ha mindre gjennomslag der tiltaket er svært viktig for leieren. I tillegg må leieren følge plan- og bygningslovens bestemmelser om søknad eller melding til bygningsmyndighetene for tiltaket.

Utvalget har også foreslått at leieren av bolig med utleierens godkjenning kan sette opp vanlige antenner på eiendommen, og at godkjenning bare kan nektes dersom det foreligger saklig grunn. Departementet kan ikke se at det er behov for særregulering av slike forhold, og har derfor ikke tatt dette forslaget med i lovutkastet.

9.4.3 Utleierens adgang til husrommet

Gjeldende rett

Etter gjeldende lov har utleieren bare tilgang til husrommet når forholdene krever det. Det samme gjelder for utleierens representant. Utleieren må oppgi en særlig grunn for å få tilgang til husrommet, for eksempel at han skal foreta vedlikehold eller tilsyn. Han er forpliktet til å gjøre en forhåndsavtale med leieren, slik at partene finner fram til et passende tidspunkt. Dersom leieren uten rimelig grunn nekter utleieren å slippe inn i husrommet, vil dette være mislighold av leieavtalen, som kan gi grunnlag for oppsigelse eller heving.

Utvalgets forslag

Utvalget foreslår at leieren i nødvendig utstrekning skal gi utleieren eller hans representant adgang til husrommet for tilsyn. Leieren skal også være forpliktet til å gi utleieren eller andre adgang til husrommet i den utstrekning dette trengs for å kunne holde husrommet ved like eller for å utføre andre arbeider som har som formål å hindre skade på husrommet eller eiendommen for øvrig.

Høringsinstansenes merknader

Ingen av høringsinstansene har kommet med særlige merknader.

Departementets vurderinger

Departementet foreslår at leieren i nødvendig utstrekning skal være forpliktet til å gi utleieren eller hans representant adgang til husrommet for å føre tilsyn. Leieren skal også være forpliktet til å gi utleieren eller andre adgang til husrommet i den grad dette er nødvendig for å gjennomføre pliktig vedlikehold, lovlige forandringer eller andre arbeider som må utføres for å hindre skade på husrommet eller eiendommen for øvrig. Leierens disposisjonsrett og privatlivets fred må her vike for at utleieren skal kunne ha faktisk mulighet til å få utøvd sin vedlikeholdsplikt m.m. Men leieren må kunne kreve normal framdrift i arbeidet uten ubegrunnede avbrudd. Utleieren må sette inn så mye arbeidskraft og utstyr som er vanlig for den type arbeid som skal gjøres.

Departementet vil foreslå at partene i utgangspunktet bør komme til enighet om når utleieren eller andre skal få adgang. Nekter leieren å gi utleieren adgang, vil dette kunne være mislighold av leieavtalen, som kan føre til at utleieren sier opp leieavtalen. Er misligholdet vesentlig, vil utleieren også kunne heve avtalen. Leieren kan også bli erstatningsansvarlig for det tapet utleieren lider som følge av adgangsnektingen.

Utleieren bør etter departementets syn ikke ha adgang til å ta seg inn i husrommet på egen hånd, selv om han skulle ha nøkler til husrommet. En slik handling vil derfor bli å regne for ulovlig selvtekt. Nekter leieren utleieren berettiget adgang, bør utleieren etter departementets syn være henvist til å skaffe seg adgang til leieobjektet gjennom en kjennelse fra namsretten i form av en midlertidig forføyning etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 15. Før namsretten gir slik tillatelse, må den ta standpunkt til om utleieren er berettiget til å ta seg inn i leieobjektet. En slik prosess vil hindre pågående utleiere i å ta seg inn i leieobjektene i utrengsmål. Departementet har likevel tatt inn en bestemmelse om at utleieren uten varsel kan sette i verk tiltak som er nødvendige for å hindre skade på husrommet eller eiendommen for øvrig, hvis det ikke er mulig å varsle leieren.

9.5 Skade på husrommet

Gjeldende rett

Etter gjeldende lov har leieren en plikt til å prøve å få avverget skade, om nødvendig uten forutgående varsel til utleieren. Dette gjelder mangler som det i utgangspunktet påhviler utleieren å avhjelpe, men der utleierens utbedring ikke kan utstå uten å utsette eiendommen eller leierens gods for åpenbar skade. Leieren kan kreve sitt utlegg tilbakebetalt. Leieren plikter straks å melde til utleieren enhver skade på husrommet som må utbedres uten opphold. Annen skade eller mangel skal han melde fra om uten unødig forsinkelse. Forsømmer leieren sin plikt til melding, taper han sitt mulige erstatningskrav og er ansvarlig for all skade som er en følge av forsømmelsen.

Utvalgets forslag

Utvalget foreslår å videreføre leierens plikt til å gjøre det som med rimelighet kan kreves av ham for å avverge økonomisk tap for utleieren som følge av skade som må utbedres uten opphold. Andre skader som han oppdager, trenger han ikke gjøre noe med etter at han har varslet utleieren. Dersom leieren selv ikke er ansvarlig for skaden, kan leieren kreve erstattet sine forsvarlige utgifter ved tiltaket og en rimelig godtgjørelse for utført arbeid. Hvis leieren oppdager skade på husrommet, som må utbedres uten opphold, plikter leieren straks å sende melding om det til utleieren. Andre skader på husrommet som oppdages, plikter leieren å sende melding om innen rimelig tid.

Høringsinstansenes merknader

Norges Huseierforbund uttaler at det også må innføres en ubetinget plikt til å varsle utleieren også der leieren selv må sette i verk tiltak for å avverge ytterligere skade. Bare i særtilfeller, som bærer preg av å være nødsituasjon, kan det vurderes om leieren kan sette i gang med arbeid for utleierens regning uten å ha gitt varsel om dette på forhånd.

Departementets vurderinger

Departementet vil foreslå at hvis leieren oppdager skade på husrommet som må utbedres uten opphold, skal han være forpliktet til å gjøre det som med rimelighet kan kreves av ham for å avverge et økonomisk tap for utleieren. Hvilke tiltak som leieren plikter å sette i verk, vil måtte bygge på en konkret vurdering. Etter departementets syn bør ikke leieren pålegges ansvar med mindre det synes helt klart at et bestemt tiltak kunne og burde ha vært iverksatt. Handleplikten bør oppstå når leieren faktisk blir oppmerksom på skaden, og opphøre når utleieren har fått melding om skaden, eller når utleieren har fått faktisk mulighet til å ivareta sine egne interesser. Departementet mener at det ikke kan kreves at tiltaket som leieren setter i verk, faktisk fører til at ytterligere tap eller skade blir unngått. Avgjørende må være om leieren på en aktsom måte har iverksatt tiltak som er gjort for å avverge tap for utleieren. Plikten er et utslag av det alminnelige prinsippet om lojalitet i kontraktsforhold.

Hvem som har forårsaket skaden bør ikke være relevant her; den kan skyldes partene selv, tredjemann eller tilfeldige årsaker. Men dersom leieren er ansvarlig for skaden, vil departementet foreslå at han selv må dekke kostnadene. Er leieren ikke ansvarlig for skaden, bør han få dekket sine forsvarlige utgifter med tiltaket og få en rimelig godtgjørelse for det arbeidet han har utført. Dette bør også gjelde selv om tiltaket slår feil. Men leieren bør etter departementets syn ikke ha rett til dekning av utgifter til urimelig kostnadskrevende tiltak. Utgifter som burde ha vært unngått, bør leieren dekke selv.

Departementet vil videre foreslå at når leieren oppdager slik skade som må utbedres uten opphold, blir han samtidig forpliktet til straks å sende melding om dette til utleieren. Fristen bør begynne å løpe når leieren oppdager skaden, ikke når han burde ha gjort det. Avgjørende bør her være hva leieren faktisk forstod med hensyn til skadens art og omfang. Andre skader som leieren oppdager, men som ikke må utbedres uten opphold, bør leieren gi utleieren melding om innen rimelig tid. Gjør han ikke dette, kan han bli erstatningsansvarlig overfor utleieren. Men leieren er ikke selv forpliktet til å handle. Slike skader bør utleieren selv besørge reparert.

9.6 Leierens sanksjoner

Gjeldende rett

Etter gjeldende lov kan leieren gjøre de samme sanksjoner gjeldende som ved overtakingen av husrommet. Forutsetningen er at utleieren i leietiden ikke oppfyller sine plikter etter avtalen. Leieren kan kreve utbedring, prisavslag, oppsigelse, heving eller erstatning. Ved manglende vedlikehold må leieren først kreve utbedring før han kan kreve noe annet. Dersom leieren krever å få dekket sitt økonomiske tap, som er en følge av en oppstått mangel, er utleierens ansvar i utgangspunktet objektivt, men med reservasjon mot hendelige uhell utenfor utleierens kontroll.

Dersom leierens bruk av husrommet blir hindret av andre private rettigheter i eiendommen eller av lover eller forskrifter, har leieren rett til å kreve prisavslag, heving og erstatning. Enhver retts- og rådighetsmangel gir leieren rett til å kreve et forholdsmessig avslag i leien. Krever leieren erstatning, er det tale om et objektivt erstatningsansvar for rettsmangler. Utleierens ansvar for rådighetsmangler er derimot et skyldansvar. Forutsetningen for at leieren skal kunne gjøre gjeldende sanksjoner, er at hindringen representerer en mangel; det vil si at leieren verken kjente eller burde kjent til de privatrettslige eller offentligrettslige hindringene for den forutsatte disponeringen av husrommet.

Utvalgets forslag

Utvalget foreslår at hvis utleieren ikke oppfyller sine plikter, og mangelen ikke bygger på forhold på leierens side, kan leieren kreve retting, avslag i leien, forutsatt at mangelen ikke er ubetydelig, heve leieavtalen eller kreve erstatning. Han kan også holde tilbake leie. Selv om mangelen skyldes forhold på leierens side, plikter utleieren å rette mangelen. Er leieren ansvarlig for økonomisk tap som følge av skaden, kan utleieren stille som vilkår for retting at leieren erstatter tapet først. Leieren har de samme mulighetene for sanksjoner dersom tredjemanns rett i husrommet eller bestemmelser i lovgivningen eller i offentlig vedtak, er til hinder for den avtalte bruk.

Høringsinstansenes merknader

Den norske Advokatforeninghar ingen innvendinger til den reguleringen av mangelssanksjonene som blir foreslått av utvalget - og støtter forslaget om rettsmangel eller rådighetsmangel som oppstår i leietiden skal være utleierens risiko.

Departementets vurderinger

Departementet tilrår at det i en egen bestemmelse blir regnet opp hvilke sanksjoner leieren kan gjøre gjeldende overfor utleieren. Forutsetningen er at utleieren ikke har oppfylt sine plikter etter leieavtalen eller etter loven, og mangelen ikke beror på forhold på leierens side. Departementet foreslår at leieren kan gjøre gjeldende de samme sanksjoner der tredjemanns rett i husrommet er til hinder for den avtalte bruk. Det samme bør gjelde der hinderet for den avtalte bruk er bestemmelser i lovgivningen eller offentlige vedtak.

For det første vil departementet foreslå at leieren skal kunne kreve retting av mangelen. Dette vil først og fremst gjelde ved fysisk skade eller mangel, men kan også gjøres gjeldende ved rettslige mangler. For det andre skal leier kunne kreve avslag i leien, forutsatt at mangelen ikke er ubetydelig, for eksempel der det bare foreligger mindre slitasje. Avslag i leien må leier også kunne kreve der utleierens arbeid med vedlikehold og skader medfører ulempe for leieren. For det tredje må leieren kunne heve leieavtalen dersom mangelen er vesentlig. For det fjerde må han kunne kreve erstatning - og for det femte holde tilbake husleie. Departementet vil foreslå at bestemmelsene om disse sanksjonene i kapittel 2 skal gjelde her.

Departementet vil også foreslå at selv om mangelen beror på forhold på leierens side, skal utleieren være forpliktet til å rette mangelen som har oppstått. Er leieren ansvarlig for det økonomiske tapet som følger av skaden, bør utleieren kunne stille som vilkår for retting at leieren først erstatter tapet. Slik vil utleieren være sikker på at leieren har evne og vilje til å gjøre opp for seg.

9.7 Leierens erstatningsplikt

Gjeldende rett

Etter gjeldende rett kan leieren bli erstatningsansvarlig dersom han i leieperioden ikke bruker husrommet som avtalt eller forutsatt, eller han ikke behandler leieobjektet med tilstrekkelig aktsomhet. Leieren blir ansvarlig etter den ulovfestede skyldregelen dersom han gjør ulovlig bruk av husrommet eller driver med ulovlig framleie. Etter gjeldende lov blir leieren ansvarlig dersom han ikke bruker husrommet med tilbørlig aktsomhet, og dersom han ikke gir utleieren melding om skade på leieobjektet.

Utvalgets forslag

Utvalget foreslår at dersom leieren ikke oppfyller sine plikter etter leieavtalen, skal utleieren kunne få dekket sitt økonomiske tap, som er en følge av leierens mislighold. Vilkåret er at misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse på leierens side. Så langt det gjelder tap som følge av skade på husrommet, er leieren ansvarlig med mindre leieren godtgjør at misligholdet eller tapet ikke skyldes feil eller forsømmelse på leierens side. Omfangsregelen i kapittel 2 er ment å gjelde tilsvarende.

Høringsinstansenes merknader

Den norske Advokatforeningbemerker at utvalget også her forkaster kontrollansvaret som en hensiktsmessig ansvarsform. I stedet viderefører man de gjeldende regler om skyldansvar, og til dels med omvendt bevisbyrde. Foreningen er enig med utvalget i at dersom man ikke innfører kontrollansvar andre steder i loven, er det ingen grunn til å innføre et kontrollansvar for så vidt gjelder leierens erstatningsansvar. Asker og Bærum Boligbyggelaguttaler at bestemmelsen bør klargjøre at leierens ansvar omfatter alle medlemmene av husstanden, samt andre som gis tilgang til boligen.

Departementets vurderinger

Departementet vil, som nevnt under pkt. 6.5.1, foreslå at det her skal gjelde et kontrollansvar for leieren, men at bestemmelsen også opprettholder skyldansvaret og tilsikringsansvaret. Departementet vil foreslå en bestemmelse som gir utleieren rett til å kreve erstatning for tap som følge av at leieren ikke oppfyller sine plikter etter leieavtalen, men at dette likevel ikke skal gjelde så langt leieren sannsynliggjør at misligholdet skyldes en hindring utenfor hans kontroll, som han ikke med rimelighet kunne ventes å ha hatt ved vurderingen ved inngåelsen av avtalen eller å unngå eller å overvinne følgende av.

Skyldes misligholdet en tredjemann som leieren har gitt i oppdrag helt eller delvis å oppfylle leieavtalen, er leieren fri for ansvar bare om også tredjemann ville være fritatt dersom han også stod overfor en hindring utenfor hans kontroll. Ansvarsfriheten bør gjelde så lenge hindringen består. Faller hindringen bort, kan ansvar gjøres gjeldende dersom leieren plikter å oppfylle, men ikke gjør dette.

Bestemmelsen skal ikke gjelde ved indirekte tap. Utleieren kan i alle tilfelle kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. Ved utmålingen av erstatningen vil da § 2-14 første, femte og sjette ledd gjelde tilsvarende. Departementet viser her til merknadene under punkt 6.5.2. I forhold til leierens erstatningsansvar bør tap på grunn av skade på husrommet med tilbehør regnes som direkte tap.

Til dokumentets forside