Ot.prp. nr. 82 (1997-98)

Om lov om husleieavtaler (husleieloven)

Til innholdsfortegnelse

6 Overlevering og krav til husrommet

6.1 Innledning

Kapittelet har bestemmelser som pålegger utleieren plikter overfor leieren ved overleveringen av husrommet, og bestemmelser om leierens sanksjoner ved brudd på disse pliktene. Departementet vil foreslå at utleieren skal stille husrommet til disposisjon for leieren til avtalt tid. Er ikke noe annet avtalt, blir det foreslått at overlevering skal være skjedd når leieren har fått nøkler og ellers uhindret atkomst til husrommet. Det blir også krevd at husrommet skal være i en viss normaltilstand, med mindre annet er særskilt avtalt. Dernest vil departementet foreslå hva som skal regnes for å være en faktisk mangel ved husrommet. Blant annet foreligger det en mangel dersom husrommet ikke er i samsvar med de opplysninger som er gitt av utleieren eller på utleierens vegne. Det blir også gjort begrensninger i adgangen til å leie ut husrom «som det er». Utleierens ansvar for mangler blir foreslått begrenset gjennom at leieren ikke kan gjøre gjeldende omstendigheter som han kjente til eller måtte kjenne til ved inngåelsen av leieavtalen.

Departementet foreslår at leieren kan gjøre flere sanksjoner gjeldende dersom det foreligger en forsinkelse eller en mangel. Leieren skal også ha en rett til å fastholde leieavtalen selv om det foreligger en forsinkelse. Når det gjelder mangler, vil forutsetningen være at leieren må reklamere innen rimelig tid etter at han burde ha oppdaget mangelen. Leieren skal kunne kreve å få mangelen rettet. Alternativt skal han ha rett til avslag i leien eller holde leie tilbake. Dersom forsinkelsen eller mangelen er vesentlig, kan han også heve leieavtalen. Har han lidt et økonomisk tap, vil han ha rett til å kreve erstatning. Her vil departementet foreslå at kontrollansvaret, etter modell av kjøpsloven, blir lagt til grunn som ansvarsgrunnlag. Departementet vil foreslå at leieren også skal kunne gjøre gjeldende de nevnte sanksjonene dersom det foreligger rettslige mangler, enten at tredjepersonens rett er til hinder for den avtalte bruk eller fordi offentlige rådighetsinnskrenkninger hindrer bruken.

6.2 Tidspunkt for overlevering

Gjeldende rett

Etter gjeldende husleielov skal utleieren til avtalt tid stille utleid leilighet eller rom til leierens rådighet.

Utvalgets forslag

Utvalget har foreslått noen nydannelser i tillegg til å videreføre gjeldende rett. Utleieren skal stille husrommet med tilbehør til leierens disposisjon til avtalt tid. Dersom ikke noe annet er avtalt, skal overleveringen regnes for å ha skjedd når leieren har fått nøkler og ellers uhindret atkomst til husrommet. Leieren skal kunne nekte å overta husrommet dersom det er i vesentlig dårligere stand enn leieren kan kreve etter leieavtalen eller etter bestemmelsene i kapittel 3. Kan leieren nekte å overta, skal overleveringen ikke regnes for å ha skjedd. Dersom tidspunktet for overlevering ikke er fastsatt i leieavtalen, foreslår utvalget at leieren skal kunne kreve å få overta bruken av husrommet ved tredje månedsskifte etter at leieavtalen ble bindende.

Høringsinstansenes merknader

Ingen av høringsinstansene har hatt merknader til utvalgets forslag.

Departementets vurderinger

Utleieren skal stille husrommet med tilbehør til disposisjon for leieren til avtalt tid. Dette oppfattes trolig som selvsagt av de fleste, men regelen bør også framgå av loven. Videre foreslår departementet at det i loven skal være regulert hva som skal regnes for å være en overlevering av husrommet der partene ikke har avtalt dette særskilt. I flere sammenhenger kan det være viktig å få fastslått hvilket tidspunkt som skal legges til grunn som det avtalerettslige skjæringstidspunktet. Dette kan blant annet ha betydning når en skal fastslå fra hvilket tidspunkt utleieren har rett til å kreve husleie. Det samme gjelder i forhold til det å fastslå fra hvilket tidspunkt leierens vedlikeholdsplikter blir virksomme. I mangel av særskilt avtale, foreslår departementet at overlevering skal regnes for å være skjedd når leieren har fått nøkler og ellers uhindret atkomst til husrommet. Leieren bør kunne nekte å overta husrommet dersom rommet er i vesentlig dårligere stand enn det leieren kan kreve etter leieavtalen og andre bestemmelser i loven - da bør overlevering ikke regnes for å ha skjedd.

Departementet vil også foreslå at det i loven blir tatt inn en regel som fastsetter tidspunktet for overlevering i de tilfellene der partene av en eller annen grunn ikke har fastsatt dette tidspunktet i avtalen - og tidspunktet ikke på andre måter kan fastslås. I likhet med utvalget vil departementet foreslå at leieren i slike tilfeller skal kunne kreve å overta bruken av boligen eller lokalet ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende.

6.3 Faktiske mangler ved husrommet

Gjeldende rett

Det framgår av gjeldende lov at utleieren skal overlevere utleid husrom i ordentlig stand, rengjort, med hele ruter og brukelige låser med nøkler til alle utvendige dører. Dessuten skal kloakk-, vann-, gass-, varme-, og elektriske ledninger til lampepunkter og stikkontakter, samt komfyrer, ovner og kaminer være i ordentlig stand ved overleveringen.

Utvalgets forslag

Utvalget har foreslått en bestemmelse som sier at husrommet ved overleveringen skal være i samsvar med de krav som følger av leieavtalen. Dersom ikke noe annet er avtalt, skal husrommet med tilbehør ved overleveringen være ryddet, rengjort og i vanlig god stand. Dersom ikke noe annet er avtalt, vil husrommet ha mangler dersom det ikke passer til de formål tilsvarende husrom vanligvis blir brukt til, eller passer til de særlige formål som leieren etter avtalen skulle bruke husrommet til. Dette skal likevel ikke gjelde når forholdene viser at leieren for så vidt ikke bygget på utleierens sakkunnskap eller vurdering, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det.

Utvalget har foreslått at det foreligger en mangel dersom husrommet ikke er i samsvar med de opplysninger som er gitt av utleieren eller på utleierens vegne. Utvalget foreslår at denne bestemmelsen likevel bare skal gjelde dersom det kan antas at opplysningene har virket inn på leieavtalen, og dersom opplysningene ikke i tide er rettet på en tydelig måte. Mangel skal også foreligge dersom leieren ikke har fått de opplysninger om forhold ved husrommet som utleieren kjente eller måtte kjenne til, og som leieren hadde grunn til å regne med å få. Utvalget foreslår at dette bare skal gjelde dersom det kan antas at unnlatelsen har virket inn på avtalen.

Selv om husrommet er leid «som det er», eller med lignende alminnelig forbehold, har utvalget foreslått at husrommet likevel skal regnes som mangelfullt dersom husrommet ikke har vært i samsvar med de opplysninger som utleieren har gitt, eller dersom utleieren ikke har gitt de opplysningene ved husrommet som han kjente eller måtte kjenne til, og som leieren hadde grunn til å regne med å få. Videre foreslår utvalget at husrommet også har en mangel dersom det er i vesentlig dårligere stand enn leieren hadde grunn til å regne med etter leiens størrelse og forholdene ellers.

Men utvalget mener at leieren ikke skal kunne gjøre gjeldende sine mangelsinnsigelser dersom leieren kjente eller måtte kjenne til de nevnte forhold ved inngåelsen av leieavtalen. Heller ikke kan leieren gjøre gjeldende mangler som han burde ha oppdaget da han ved inngåelsen av leieavtalen undersøkte husrommet, eller der han uten rimelig grunn unnlot å etterkomme utleierens oppfordring om å undersøke husrommet. Dette skal likevel ikke gjelde dersom utleieren har handlet grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.

Utvalget mener at når det skal tas stilling til om det foreligger en mangel, skal husrommet vurderes ut fra forholdene på tidspunktet for overlevering. Dersom overleveringen finner sted senere enn avtalt, og dette skyldes forhold på leierens side, skal vurderingen skje ut fra forholdene på det tidspunktet leieren kunne ha fått overtatt bruken av husrommet.

Høringsinstansenes merknader

Norges Huseierforbundmener at kravene til overlevering av husrommet går meget langt. Bestemmelsene vil føre til problemer dersom den tidligere leieren flytter uten tilfredsstillende rengjøring av husrommet, eller dersom det oppstår skader ut over vanlig slitasje på tidspunktet for fraflytting. Det vil - som følge av at stadig flere leiere flytter uten tilfredsstillende klargjøring av husrommet - ikke være mulig for utleieren å leie ut på nytt uten en nødvendig klargjøringsperiode. Det må derfor framsettes strengere krav til leierens plikter på fraflyttingstidspunktet, dersom balansen mellom partenes rettigheter og plikter skal kunne oppfattes som rettferdig fordelt.

Statsbygg og Huseiernes Landsforbund, avdeling for eiendomsselskap,mener at leierens forventninger ikke bør være avgjørende for om det foreligger en mangel. Det må være riktig å fastslå at det foreligger en mangel dersom leieren ikke har fått opplysning om forhold ved husrommet som utleieren måtte kjenne til og som utleieren måtte forstå var av betydning for leieren. Men dette bør bare gjelde dersom det kan antas at unnlatelsen har virket inn på leieavtalen.

Linstow Eiendommener at utvalget snur vanlige avtalerettslige regler ved at utvalget foreslår at leieren har rett på opplysninger som leieren hadde grunn til å regne med å få. Dette kan ha å gjøre med leierens skjulte forventninger å gjøre, som det vil være umulig for utleieren å kjenne til. Forutsettes det at regelen skal være fravikelig, vil det her kunne oppstå merkelige variabler, som kan skape flere problemer enn de løser. Når det gjelder utvalgets forslag om en bestemmelse om husrom leid «som det er», gir Linstow Eiendom uttrykk for at denne bestemmelsen føyer seg inn i en rekke av tilsvarende bestemmelser, blant annet reglene i den nye kjøpsloven § 19, og avhendingsloven § 3-9. Og selv om denne bestemmelsen er fravikelig, er selskapet i tvil om en slik generell bestemmelse gir bedre løsninger enn om den ikke hadde vært tatt med.

Departementets vurderinger

Departementet foreslår at utvalgets forslag til bestemmelser om mangler ved husrommet blir lagt til grunn. Selv om flere av bestemmelsene er uten sidestykke i gjeldende lov, finnes det i dag tilsvarende bestemmelser i så vel kjøpsloven, håndverkertjenesteloven, avhendingsloven og boligoppføringsloven. Etter departementets vurdering bør de nevnte lovene og husleieloven harmoniseres. Fravik bør bare gjøres der særlige hensyn gjør seg gjeldende.

Departementet er enig med utvalget at det skal være avtalefrihet med hensyn til husrommets tilstand ved overleveringen. Men dersom det ikke er avtalt noe om dette forholdet, bør loven angi hvilke krav som leieren kan sette uten at det foreligger noen mangel. I slike tilfelle bør leieren kunne kreve at husrommet er ryddet, rengjort, og at det har en vanlig god standard. Dette kan nok oppleves som en byrde for noen utleiere. Det vil likevel ikke være rimelig å pålegge den nye leieren å sørge for rydding og rengjøring, uten at han i avtalen har påtatt seg dette.

Hva som skal regnes som vanlig god standard, må etter departementets syn vurderes på bakgrunn av bygningens alder, størrelsen på leien og hva som ellers anses som vanlig for sammenlignbare husrom. Dette innebærer at dersom husrommet ved overleveringen ikke er i samsvar med de krav som følger av leieavtalen, eller dersom det ikke foreligger noen avtale om dette, foreligger det en mangel, som leieren kan gjøre gjeldende overfor utleieren, dersom husrommet med tilbehør ikke er ryddet, rengjort og i vanlig god stand.

Departementet vil i likhet med utvalget videre foreslå at det også foreligger en mangel dersom husrommet ikke passer til de formål som tilsvarende husrom vanligvis blir brukt til. Det samme bør gjelde der husrommet viser seg ikke å passe til de særlige formål som leieren etter leieavtalen skulle bruke husrommet til, for eksempel at utleieren har leid ut et lokale som leieren etter leieavtalen skulle bruke som bolig. Unntak bør likevel gjøres når forholdene viser at leieren for så vidt ikke bygde på utleierens sakkunnskap eller vurdering, eller ikke hadde rimelig grunn til gjøre det, for eksempel i de tilfellene der leieren er særlig bygningskyndig og utleieren ikke er det.

Videre bør det etter departementets vurdering anses som en en mangel dersom husrommet ikke er i samvar med de opplysningene som er gitt av utleieren eller en som representerer utleieren. Tilsvarende bestemmelse finnes blant annet i kjøpsloven og avhendingsloven. Regelen tar sikte på opplysninger som leieren har fått, men som ikke blir regnet for å være en del av selve leieavtalen. For eksempel kan dette være opplysninger som utleieren har gitt i en avisannonse. Utleieren bør ha et objektivt ansvar for å komme med riktige opplysninger som leieren kan stole på. Har opplysningene som utleieren har kommet med overfor leieren, ikke innvirket på avtalen, bør det likevel ikke foreligge en mangel. Det samme bør også gjelde dersom opplysningene i tide er rettet på en tydelig måte.

Mangel bør også foreligge dersom leieren ikke har fått de opplysningene om forhold ved husrommet som utleieren kjente eller måtte kjenne til, og som leieren hadde grunn til å regne med å få. En slik bestemmelse vil samsvare med tilsvarende bestemmelser i kjøpsloven og avhendingsloven. Utleieren må være ansvarlig overfor leieren dersom han på en illojal måte har holdt tilbake informasjon av interesse for leieren, for eksempel at utleieren vet at naboen har tenkt å starte opp en virksomhet som vil bli en viktig konkurrent for leieren. Selv om bestemmelsen blir noe omformulert, slik Huseiernes Landsforbund, avdeling for eiendomsselskap, foreslår, vil dette etter departementets skjønn ikke ha noe å si for realiteten i bestemmelsen. Etter departementets mening skulle det av den grunn ikke være nødvendig å omformulere bestemmelsen. Det vil da være bedre å holde fast ved en formulering som samsvarer med tilsvarende bestemmelse i kjøpsloven.

Selv om leieren har leid husrommet «som det er», eller med liknende forbehold fra utleierens side, bør ikke dette frita utleieren fra ethvert ansvar. Departementet vil foreslå at det også i disse tilfellene skal være mangel ved husrommet dersom utleieren, eller noen utleieren svarer for, har gitt uriktige - eller holdt tilbake - opplysninger om husrommet. Noe annet ville virke urimelig i forhold til leierens interesser i å ha den nødvendige oversikt for å kunne ta riktige beslutninger. Departementet er også enig med utvalget i at det bør regnes som mangel dersom husrommet er i vesentlig dårligere stand enn leieren hadde grunn til å regne med etter leiens størrelse og forholdene ellers. En student som aksepterer en leiekontrakt uten å ha sett hybelen, for eksempel fordi han på aksepttidspunktet befinner seg på en helt annen kant av landet, bør etter departementets skjønn kunne påberope seg mangelansvar der det viser seg at hybelen er i vesentlig dårligere stand enn han hadde grunn til å regne med etter leiens størrelse og forholdene for øvrig. Dette bør også gjelde i tilfelle der hybelen er utleid «som den er».

Leieren bør derimot ikke kunne gjøre gjeldende som mangel det han kjente eller måtte kjenne til ved inngåelsen av leieavtalen, for eksempel egenskaper ved husrommet som enten er kommet med i avtalen, eller som utleieren eller hans representant har kommet med opplysninger om. Dersom leieren ikke ønsker disse egenskapene, eller dersom han ønsker at husrommet skal ha andre egenskaper, må dette framsettes under forhandlingene om leieavtalen. Han kan ikke i ettertid gjøre innsigelser gjeldende. Derfor bør det generelt kreves at leieren, før inngåelsen av leieavtalen, undersøker husrommet for å kontrollere tilstanden og se etter at husrommet har de egenskaper som han ønsker. Dersom han lar være å undersøke husrommet, eller uten rimelig grunn har unnlatt å etterkomme utleierens oppfordring om å undersøke husrommet, bør leieren etter departementets mening ikke kunne gjøre gjeldende som mangler noe som han da burde ha oppdaget ved undersøkelsen, for eksempel at boligen mangler badekar, noe som han ville ha. Unntak bør likevel gjøres dersom utleieren har handlet grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro, for eksempel at han aktivt har skjult defekter ved boligen eller unnlatt å informere en leier - som ikke har hatt anledning til å se husrommet - om åpenbare skader på husrommet.

Departementet vil foreslå at vurderingen av om husrommet har en mangel, bør gjøres ut fra forholdene på tidspunktet for overleveringen. Hva som skal regnes som overlevering, vil framgå av leieavtalen eller av lovutkastet § 2-1. Dersom overleveringen skjer på et senere tidspunkt, og dette skyldes leierens forhold, bør en vurdering av om det foreligger en mangel gjøres ut fra forholdene på det tidspunktet leieren kunne ha fått overtatt bruken av husrommet. Tilsvarende regulering finnes i andre kontraktslover.

6.4 Leierens sanksjoner ved forsinkelse og faktiske mangler

Gjeldende rett

Etter gjeldende lov må leieren melde fra til utleieren om at han vil gjøre gjeldende en mangel - og kreve at mangelen blir rettet. Alle klager over at husrommet ikke har vært i lovlig eller kontraktsmessig stand, må være framsatt overfor utleieren innen fjorten dager etter at husrommet er overtatt, ellers regnes forholdet for å være godtatt. Dette gjelder likevel ikke hvis utleieren har handlet svikaktig, eller det på grunn av mangelen er helsefarlig å oppholde seg i husrommet. I disse tilfellene må klagen settes fram for utleieren innen fjorten dager etter at leieren har fått kunnskap om forholdet. Tilsvarende gjelder for mangler som ikke ved overtagelsen kunne eller burde ha vært oppdaget ved alminnelig ettersyn. Klage over slike mangler må også settes fram innen fjorten dager etter at mangelen er, eller burde ha vært, oppdaget av leieren.

Krever utleieren det, er leieren forpliktet til å påvise manglene. Etterpå skal utleieren utbedre manglene uten ugrunnet opphold. Dersom utleieren ikke etterkommer kravet fra leieren, eller der mangelen ikke kan avhjelpes innen rimelig tid, kan leieren heve leieavtalen, med mindre mangelen må regnes som uvesentlig. Men leieren kan alltid heve avtalen hvis utleieren har handlet svikaktig.

Dersom det foreligger en mangel, kan leieren kreve forholdsmessig avslag i leien for den tid husrommet lider av en mangel som ikke må anses som uvesentlig.

Utvalgets forslag

Utvalget har foreslått at leieren skal tape sin rett til å gjøre en mangel gjeldende dersom utleieren ikke er tilsendt melding om at mangelen påberopes innen rimelig tid etter at leieren burde ha oppdaget den. Dette skal likevel ikke gjelde dersom utleieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet eller god tro. Videre har utvalget foreslått at hvis husrommet ikke blir stilt til leierens disposisjon til riktig tid, skal leieren likevel kunne fastholde leieavtalen og kreve oppfyllelse dersom dette kan skje uten å volde utleieren urimelig kostnad og ulempe. Utvalget har foreslått at leieren skal tape sin rett til å kreve oppfyllelse dersom leieren venter urimelig lenge med å fremme kravet.

Dernest har utvalget foreslått at leieren skal kunne kreve at utleieren for egen regning retter mangler ved husrommet eller tilbehøret dersom dette kan skje uten å volde utleieren urimelig kostnad eller ulempe. Vil leieren gjøre en mangel gjeldende, skal utleieren ha krav på å få rette mangelen dersom rettingen kan skje uten vesentlig ulempe for leieren, og leieren heller ikke ellers har særlig grunn til å motsette seg retting. Retting skal ellers skje innen rimelig tid etter at det er framsatt krav om det. Dersom utleieren ikke oppfyller sin plikt til å rette mangelen, foreslår utvalget at leieren skal ha rett til å kreve erstattet sine forsvarlige utgifter ved å få mangelen rettet. Medfører rettingen arbeid, skal leieren kunne kreve godtgjørelse for dette.

Utvalget har foreslått å videreføre bestemmelsen som gir leieren rett til å kreve forholdsmessig avslag i leien. Dersom husrommet ikke stilles til leierens disposisjon til riktig tid, skal leieren ikke være forpliktet til å betale leie for den tid forsinkelsen varer; men hvis forsinkelsen bare gjelder en del av husrommet, for eksempel bare en del av et lagerrom, kan leieren bare kreve et forholdsmessig avslag i leien i den tiden forsinkelsen varer. Og i den tiden selve husrommet lider av en faktisk mangel, skal leieren etter utvalgets forslag kunne kreve et forholdsmessig avslag i leien. Men dette skal ikke gjelde i tiden etter at leieren har avslått et tilbud om retting som han plikter å motta.

Leieren bør kunne heve leieavtalen dersom forsinkelsen eller mangelen er vesentlig. Er det klart at det vil inntre mislighold som gir leieren hevingsrett, bør leieren kunne heve allerede før overleveringen finner sted. Utleieren kan overvinne heving ved å stille betryggende sikkerhet for at avtalen blir oppfylt. Etter at leieren har tatt i bruk husrommet bør han ikke ha adgang til å heve leieavtalen på grunn av forsinkelse, eller på grunn av mangler, når disse er rettet av utleieren i samsvar med bestemmelsene i loven.

Høringsinstansenes merknader

Den norske Advokatforeningforeslår at leieren skal ha plikt til å undersøke husrommet umiddelbart etter overtakelsen, i og med at lovutkastet ikke inneholder noe om dette. Det bør også vurderes om ikke reklamasjonsplikten bør knyttes til en klarere frist enn «rimelig tid». I den någjeldende loven er fristen satt til fjorten dager. For så vidt gjelder åpenbare mangler, vil denne fristen løpe fra overtakelsen, og dermed kan det straks avklares om fristen er overholdt. For andre mangler må fristen løpe fra mangelen blir eller burde vært oppdaget. Bestemmelsen i den nye husleieloven bør derfor ha med en regel om at leieren etter overtakelsen så snart han har anledning til det, bør undersøke husrommet slik god skikk tilsier. Leieren skal da tape sin rett til å gjøre gjeldende mangler, som burde ha vært oppdaget ved denne undersøkelsen, dersom utleieren ikke er tilsendt underretning om at mangelen påberopes innen fjorten dager etter overtakelsen.

Den norske Advokatforening foreslår videre at leieren skal tape sin rett til å gjøre gjeldende andre mangler dersom utleieren ikke er tilsendt underretning om at mangelen påberopes innen rimelig tid etter at leieren burde ha oppdaget den. Dette bør likevel ikke gjelde dersom utleieren kjente eller burde ha kjent til mangelen, eller for øvrig har opptrådt i strid med redelighet.

Den norske Advokatforening viser til at forsinket overlevering i en del tilfeller skyldes at tidligere leier ikke har flyttet. Utvalget burde kanskje vurdert nærmere denne situasjonen og drøftet om leieren eventuelt kan kreve å få leie annet husrom hvis leieren disponerer slike. En profesjonell utleier kan ofte framskaffe annet objekt selv om det ikke er mulig for ham å stille det avtalte leieobjektet til leierens disposisjon, og utkastet burde muligens gitt leieren rett til å kreve dette i den tiden forsinkelsen varer. En slik ordning vil bli en form for omlevering, jf. kjøpsloven § 34 fjerde ledd. Juss-Bussforeslår at leieren ikke skal kunne gjøre en mangel gjeldende dersom utleieren ikke er tilsendt underretning om at mangelen påberopes innen fjorten dager etter at leieren burde ha oppdaget den. Den nåværende regelen med en frist på fjorten dager er meget klar og enkel å praktisere. Begrepet «rimelig tid» er vagt og uklart. Dette begrepet vil sjelden føre til at reklamasjonsfristen overstiger fjorten dager. Norges Huseierforbundmener at begrepet «innen rimelig tid» er alt for upresist. Det må tilstrebes en helt konkret måte å framsette frister på, slik at partene har klarhet i hvordan man skal forholde seg.

Forbrukerrådetpåpeker at uttrykket «tilsendt underretning» kan forstås slik at reklamasjonen må være skriftlig for å ha rettsvirkninger. Uttrykksmåten er derfor uheldig og bør erstattes. Forbrukerrådet påpeker at det er positivt at retten til å fastholde avtalen kommer klart fram i loven. Forbrukerrådet er enig i at leietakeren får en viss godtgjørelse for eget arbeid ved utbedring av mangler, som utleieren skulle foretatt, uten å gjøre det. Siden utleieren vil nyte godt av leietakerens utbedringer i slike tilfeller, er det rett og rimelig at leietakeren får kompensasjon for dette.

Norges Leieboerforbund foreslår at leieren alltid kan heve avtalen dersom utleieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. En slik regel vil ha en preventiv effekt, selv om den bare vil bli benyttet i klare unntakstilfeller. Statsbygguttaler at det framgår at heving kan avverges dersom det stilles betryggende sikkerhet for at avtalen blir oppfylt. Av motivene framgår det at den normale form vil være selvskyldnerkausjon, stilt av godkjent finansinstitusjon. Statsbygg forutsetter at det vil være god nok sikkerhet at en statsetat bekrefter at den vil dekke tapet om slikt oppstår.

Departementets vurderinger

Departementet er i det alt vesentlige enig i utvalgets vurderinger av hvilke sanksjoner leieren bør ha ved forsinkelser og faktiske mangler. Når det gjelder leierens undersøkelsesplikt, må leieren vanligvis undersøke husrommet før leieavtalen blir inngått, dersom han skal ha rett til å gjøre mangler ved husrommet gjeldende. Og departementet er enig med Den norske Advokatforening i at leieren også bør undersøke husrommet så snart som mulig etter overtagelsen; men aktsomhetsansvaret blir etter departementets syn for strengt dersom leieren også skal være forpliktet til dette. Konsekvensen vil da blant annet være at en leier som ikke visste om undersøkelsesplikten, vil miste sin rett til å reklamere overfor utleieren. Bestemmelsene i kjøpsloven om undersøkelsesplikt, passer mindre bra i husleieforhold. Dette skyldes forskjellen i ytelse. Kjøp vil vanligvis være overlevering av en gjenstand, mens et husleieforhold vil være overleveringen av en disposisjonsrett til husrom, som vil løpe over tid, kanskje år. Derfor kan departementet ikke se noen rimelig grunn for å foreslå at leieren også etter overleveringen skal ha plikt til å undersøke husrommet. For øvrig gjelder kjøpsloven § 31 om undersøkelse etter leveringen ikke i forbrukerkjøp. Departementet foreslår i likhet med utvalget at leieren skal tape sin rett til å gjøre gjeldende en mangel dersom utleieren ikke er gitt melding om at mangelen påberopes, innen rimelig tid etter at leieren burde ha oppdaget den. En slik melding bør av bevishensyn være skriftlig, men også en muntlig melding bør godtas som gyldig.

Det å ha en absolutt frist - som for eksempel fjorten dager - for å påberope seg mangler, kan være oppdragende for leieren, og det kan spare partene for prosesser. Det vil være en fordel for utleieren dersom han vet at leieren ikke kan gjøre gjeldende mangelsinnsigelser etter at det er gått fjorten dager. Likevel vil en slik absolutt frist kunne føre til urimelige resultater. En leier som ikke kjenner til fristen, vil kunne bli rammet hardt. Setter han fram meldingen en dag for sent, mister han sin rett til å gjøre mangler gjeldende. Etter departementets syn er det også grunn til å vektlegge hensynet til å harmonisere den nye loven med kontraktslover det er naturlig å sammenligne med, slik som kjøpsloven og håndverkertjenesteloven. I disse lovene er det også benyttet en tidsangivelse som «innen rimelig tid» og lignende formuleringer. Unntak fra kravet om at leieren kan påberope seg mangelen innen rimelig tid bør likevel gjøres der utleieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Hensynet til utleieren gjør seg mindre gjeldende her i og med at han selv ikke har handlet i samsvar med leieavtalen. Og det kan fort gå lengre tid for leieren å oppdage manglene når utleieren kanskje med vond vilje har prøvd å skjule disse.

Departementet vil i likhet med utvalget videre foreslå at leieren som hovedregel kan fastholde leieavtalen selv om husrommet ikke stilles til leierens disposisjon til avtalt tid. Men det må kreves at leieren må melde fra om at han vil fortsette, innen rimelig tid. Utleieren bør bare kunne nekte oppfyllelse dersom dette vil volde utleieren urimelig kostnad eller ulempe. Skal utleieren kunne gjøre bruk av dette unntaket, må det etter departementets syn foreligge et klart misforhold mellom utleierens byrder ved å stille husrommet til disposisjon og leierens interesse i å få disponere husrommet. Eiendommen kan for eksempel være sterkt skadet etter at leieavtalen ble inngått. Her bør utleieren kunne motsette seg gjennomføring av avtalen der utbedringen vil medføre uforholdsmessige kostnader, sett i forhold til leierens interesse.

Den norske Advokatforening viser til at en del profesjonelle utleiere disponerer en bolig som midlertidig kan brukes som erstatningsbolig for en leier som ikke får flytte inn til avtalt tid. Det blir foreslått at leieren skal kunne kreve en slik erstatningsbolig. Etter departementets skjønn vil det være urimelig på et generelt grunnlag å pålegge utleiere å framskaffe en erstatningsbolig. Det samme gjelder i forhold til utleiere med stor boligmasse. Selv om utleieren har boliger som står tomme, kan disse være forutsatt brukt til andre formål. En ubetinget rett for leieren til å overta denne boligen kunne derfor føre til problemer både for utleieren og andre. Leieren vil imidlertid ha rett til erstatning for sine kostnader som følge av forsinkelsen - blant annet utgifter til erstatningsbolig. Med sikte på å redusere sine kostnader, vil utleieren derfor ha en egeninteresse i å stille erstatningsbolig til disposisjon, dersom han har en slik mulighet. Departementet antar derfor at utleiere som har mulighet for å stille en slik bolig midlertidig til disposisjon, ofte vil gi tilbud om dette, uten å være forpliktet til det.

Departementet foreslår at leieren skal kunne kreve at utleieren retter påviste mangler ved husrommet eller på tilbehøret. Forutsetningen er at dette skal kunne skje uten å volde utleieren urimelig kostnad eller ulempe. Det må foretas en konkret vurdering av om utleieren vil være forpliktet til å foreta retting, eller om leieren må nøye seg med prisavslag m v. Leieren må på sin side godta at utleieren foretar retting selv om han heller kunne tenke seg prisavslag. Leieren bør bare kunne motsette seg retting dersom den utsetter ham for vesentlig ulempe, eller der leieren ellers har en særlig grunn for å motsette seg rettingen. Men leieren bør kunne kreve at rettingen skjer innen rimelig tid etter at han har satt fram krav om det.

Dersom utleieren ikke oppfyller sin plikt til å rette mangelen, bør leieren ha rett til selv å sørge for retting av mangelen. Leieren bør da også kunne kreve å få erstattet sine forsvarlige utgifter ved å få mangelen rettet. Dersom rettingen fører med seg arbeid for ham selv, vil departementet i likhet med utvalget og Forbrukerrådet foreslå at leieren skal kunne kreve en rimelig godtgjørelse for det arbeidet han har gjort. Eventuelle kostnader ut over dette bør leieren derimot dekke selv. Hva som skal regnes som rimelig vederlag, må vurderes konkret på bakgrunn av forholdene i det enkelte tilfellet.

For det tilfellet at husrommet ikke blir stilt til leierens rådighet til riktig tidspunkt, foreslår departementet at leieren ikke skal ha plikt til å betale leie for den tid forsinkelsen varer. Gjelder forsinkelsen bare en del av husrommet, bør leieren kunne kreve et avslag i leien for den tid forsinkelsen varer som svarer til forholdet mellom verdien av hele leieobjektet og den del av husrommet som er overlevert rettidig. For det tilfellet at husrommet lider av en mangel, bør leieren på tilsvarende vis kunne kreve et avslag i leien, slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand på tidspunktet for overlevering. Dette bør likevel ikke gjelde i tiden etter at leieren har avslått et tilbud om retting som leieren er forpliktet til å ta imot.

Departementet foreslår at leieren skal kunne heve leieavtalen dersom forsinkelsen eller mangelen medfører vesentlig mislighold av leieavtalen. Viser det seg at det vil inntre vesentlig mislighold som gir leieren rett til å heve, bør leieren kunne heve alt før tidspunktet for overleveringen.

Norges Leieboerforbund har foreslått at leieren alltid skal ha rett til å heve der utleieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet eller god tro. Leieren skal ha rett til å heve uavhengig av graden av mislighold. Departementet er enig i at dette vil kunne virke preventivt inn på utleierens handlemåte. På den annen side ville leieren få en ubetinget rett til å heve også der det ikke foreligger noen saklig grunn for det, fortrinnsvis fordi mangelen eller forsinkelsen er av en helt bagatellmessig art. Etter departementets syn ville heving være en uforholdsmessig reaksjonsform. Departementet har også lagt vekt på at det i andre kontraktslover bare gis rett til heving der misligholdet er vesentlig, jf. for eksempel kjøpsloven § 25. Etter departementets syn er det da ikke grunn til å innføre strengere regler i husleieloven.

Utleieren bør kunne hindre heving på grunn av ventet mislighold dersom han straks stiller betryggende sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt. En garanti fra en offentlig virksomhet med ubegrenset ansvar, for eksempel Statsbygg, må anses som betryggende sikkerhet i denne forbindelse. Etter at husrommet er overtatt av leieren, bør han være avskåret fra å heve leieavtalen på grunnlag av forsinkelse ved overleveringen. Etter departementets skjønn bør leieren heller ikke kunne påberope seg mangler som grunnlag for heving etter at mangelen er rettet i samsvar med leieavtalen og loven.

6.5 Leierens krav på erstatning

6.5.1 Ansvarsgrunnlaget ved erstatning

Gjeldende rett

Gjeldende lov har som hovedregel skyldansvar med omvendt bevisbyrde. Det vil si at parten må ha utvist skyld for å bli ansvarlig, men han må selv godtgjøre at han ikke har utvist skyld, for eksempel at leieren må bevise at han ikke har handlet uaktsomt, men at skaden oppstod ved et uhell.

Ved overleveringen av husrommet kan utleieren bli erstatningsansvarlig dersom boligen savner bestemte egenskaper, og hvis mangelen er oppstått ved utleierens forsømmelse i tiden mellom inngåelsen av avtalen og overleveringen. Utleierens ansvar for bestemte egenskaper ved husrommet er uavhengig av om mangelen skyldes feil eller forsømmelse fra utleierens side, men med den reservasjonen at utleieren blir fri for ansvar dersom det var mulig å overlevere boligen i samsvar med leieavtalen.

Ved forsinket overlevering vil utleieren bli erstatningsansvarlig, med mindre han godtgjør at han er uten skyld i forsinkelsen, som har ført til at leieren er blitt påført et økonomisk tap, for eksempel utgifter til en annen leilighet, utgifter til hotellrom e.l. Dette gjelder likevel bare der forsinkelsen skyldes den tidligere leierens manglende fraflytting, ikke forsinkelse på grunn av andre forhold. Etter rettspraksis vil leieren her bare kunne kreve erstatning dersom utleieren ikke kan sannsynliggjøre at forsinkelsen skyldes omstendigheter som han ikke er ansvarlig for og som har gjort overleveringen umulig. Dersom det ble avtalt et bestemt tidspunkt for overlevering uten forbehold, må utleieren være ansvarlig dersom boligen ikke står til leierens disposisjon den dagen.

I leieperioden vil erstatningsspørsmålet kunne komme opp på to måter. For det første kan det bli spørsmål om leierens krav om retting kan gå over til å bli et erstatningsansvar dersom utleieren ikke foretar utbedringen. Etter juridisk teori er det trolig grunnlag for en slik regel. For det andre blir det et spørsmål hvilket ansvar utleieren har når leieren lider tap på grunn av mangler ved vedlikehold. Etter rettspraksis har utleieren et skyldansvar med omvendt bevisbyrde, selv om ordlyden i loven mer trekker i retning av et objektivt ansvar, med en reservasjon mot umulige situasjoner (force majeure).

Leierens viktigste plikter i leieforholdet er å bruke husrommet som avtalt eller forutsatt, å behandle det med tilstrekkelig aktsomhet og betale husleie i rett tid. Dersom leieren misligholder disse pliktene, kan han bli erstatningsansvarlig. Betaler ikke leieren til rett tid, har utleieren krav på morarenter, på samme måte som ved mislighold av andre pengekrav. Ansvarsgrunnlaget her er objektivt, det hjelper ikke at leieren ikke kan bebreides for sitt mislighold. Manglende leiebetaling vil også gi utleieren hevingsrett og rett til å kreve fravikelse, og i praksis er slike sanksjoner viktigere enn retten til å kreve erstatning.

Ved ulovlig bruk av husrommet og ved ulovlig framleie, vil leieren ha et skyldansvar. Ved fysisk skade på rommet vil leieren ha et vanlig skyldansvar for så vidt gjelder skader han selv påfører leieobjektet, og leieren vil ha en parallell til arbeidsgiveransvaret for så vidt gjelder andres skade. Leieren identifiseres med sin husstand, framleier og personer som han har gitt adgang til husrommet. I tillegg blir han ansvarlig for skade som voldes av andre personer som han «uten skjellig grunn» har gitt adgang til «eiendommen for øvrig». Leieren blir også erstatningsansvarlig for manglende melding om skader på leieobjektet. Når det gjelder erstatningsansvaret ved tilbakeleveringen av husrommet, må det gjelde et vanlig skyldansvar.

Gjeldende lov har ingen regler om hvorledes erstatningen skal utmåles. Derfor må en falle tilbake på det alminnelige utgangspunktet ved utmåling av erstatning i avtaleforhold. Alle tap som er en påregnelig følge av misligholdet, skal erstattes. Dette medfører at også tapt fortjeneste skal erstattes og likeledes erstatningsansvar som den annen part selv pådrar seg på grunn av misligholdet.

Det er i gjeldende lov langt på vei de samme reglene som gjelder for leie av bolig som for leie av lokaler. Dette gjelder også for spørsmålet om lovens fravikelighet. Loven er ufravikelig i forhold til reglene om erstatning, med unntak av leierens ansvar for skade ved bruk av husrommet; dette ansvaret kan lempes eller skjerpes ved avtale.

Ved den nye kjøpsloven av 1988 ble kontrollansvaret innført som nytt ansvarsgrunnlag. Den av partene som misligholder kjøpsavtalen blir i utgangspunktet objektivt ansvarlig, men med den begrensningen at han likevel blir fri ansvar dersom skaden skyldes en hindring som ligger utenfor det han kan kontrollere, med mindre han kunne forutse eller overvinne hindringen. Dette gav ansvarsfrihet i forhold til flere hindringer enn bare ved umulighet (force majeure). Ved kontrollansvar blir partene etter kjøpsloven bare ansvarlig for den andres direkte tap. Det vil si det tapet som er en direkte følge av misligholdet. Ansvar for indirekte tap - det vil si det som er en indirekte følge av misligholdet - blir partene bare ansvarlig for dersom det også foreligger feil eller forsømmelse, eller et tilsikringsansvar. Det vil si at parten har utvist skyld eller ikke oppfylt noe han har garantert for. Tendensen har vært at kontrollansvaret er blitt innført i den grad lovgiveren har tatt stilling til spørsmålet. Dette gjelder blant annet ved vedtakelsen av håndverkertjenesteloven av 1989, avhendingsloven av 1992 og boligoppføringsloven av 1997. Kontrollansvaret er derimot ikke innført i den nye tomtefesteloven av 1996.

Utvalgets forslag

Utvalgethar vurdert hvilken ansvarsform som må antas å være den mest hensiktsmessige i den nye husleieloven. Etter utvalgets oppfatning kan det neppe være aktuelt å pålegge utleieren ansvar for forsinkelse og mangler på objektivt grunnlag, eventuelt med reservasjon for force majeure. En slik ansvarsregel ville bli urimelig tyngende for utleieren. Ordningen ville heller ikke være i samsvar med tradisjonelle prinsipper for erstatningsansvar ved kontraktsbrudd. Kontrollansvarsmodellen er etter utvalgets oppfatning mindre tjenlig i husleieforhold. Utvalget har lagt til grunn at tap - som etter kjøpsloven ville blitt regnet som direkte tap - i husleieforhold i stor utstrekning vil bli dekket ved retting, avslag i leie eller gjennom et hevingsoppgjør. Det vil således skape en lite oversiktlig regulering dersom en skulle innføre et kontrollansvar for direkte tap som i stor utstrekning allerede er dekket gjennom disse objektive reglene. På samme måte ville loven bli lite oversiktlig med et kontrollansvar for indirekte tap dersom en samtidig gjorde unntak for de viktige tilfellene av indirekte tap, slik som i håndverkertjenesteloven.

Utvalget har også pekt på at kontrollansvaret, slik det er utformet på andre områder, kan oppfattes som innfløkt og vanskelig å praktisere. Dette gjelder ikke bare vilkårene for ansvar, men også grensedragningen mellom direkte og indirekte tap. Det er grunn til å tro at innføring av kontrollansvar kunne føre til en lengre periode med tvil og usikkerhet om rekkevidden av erstatningsansvaret. Men utvalget har gjort oppmerksom på at det kan ha en viss egenverdi at ansvarsgrunnlaget er det samme for de forskjellige avtaletypene, og at dette er et argument for å innføre kontrollansvar. Det er også slik at denne ansvarsformen har fått utbredelse internasjonalt, i første rekke med bakgrunn i FN-konvensjonen om internasjonale løsørekjøp. Utvalget har likevel vært av den oppfatning at disse hensyn må vike dersom en regulering på grunnlag av avtaletypenes egenart gir enklere regler og i hovedsak de samme løsninger.

Etter utvalgets oppfatning bør erstatningsansvar som hovedregel bare pålegges dersom utleieren eller hans folk kan lastes for misligholdet eller tapet. Utvalgets medlemmer, med unntak av en, finner imidlertid at utleieren bør ha bevisbyrden for at han ikke kan lastes dersom det er tvil om dette. Dette medfører at utleieren blir holdt ansvarlig dersom han ikke godtgjør at misligholdet eller tapet ikke skyldes feil eller forsømmelse på hans side. Disse medlemmene vil her peke på at det kan være vesentlig vanskeligere for leieren enn for utleieren å finne årsaken til misligholdet.

Derfor er den foreslåtte ansvarsformen i stor utstrekning en videreføring av reglene i gjeldende husleielov. Ansvarsformen er vel kjent, og må forutsettes å skape få vansker i praksis. Dersom husrommet på avtaletidspunktet avviker fra det som er garantert fra utleierens side, bør utleieren være ansvarlig - uten hensyn til skyld - for tap som følge av at den garanterte egenskap viser seg ikke å være til stede. Her er det naturlig å legge til grunn at utleieren har påtatt seg en videregående risiko for at avtalen kan oppfylles. Virkningen bør da være at utleieren underkastes et strengere ansvar enn det som ellers gjelder. Hvorvidt utleieren har garantert at det foreligger visse egenskaper ved husrommet, er først og fremst et spørsmål om tolking av leieavtalen.

Utvalget foreslår et objektivt ansvar for økonomisk tap som følge av at den avtalte bruken hindres av tredjepersonens rett i husrommet som forelå ved inngåelsen av leieavtalen. Objektivt ansvar bør det også være der misligholdelsen skyldes finansieringssvikt hos utleieren. Det samme må i stor grad gjelde der misligholdelsen skyldes at utleieren har tatt feil med hensyn til egne plikter etter avtalen. Oppfyller ikke utleieren sine plikter i leieperioden, foreligger det en mangel ved husrommet. Leieren kan kreve retting, avslag i leien, heving eller erstatning for økonomisk tap, samt holde leie tilbake. Forutsetningen for å gjøre sanksjoner gjeldende er at det ikke har oppstått en mangel som beror på leieren. Det vil si om mangelen ligger innenfor leierens risikosfære. Er den oppstått som en følge av tilfeldige begivenheter eller som følge av forhold på utleierens side, beror mangelen derimot ikke på forhold på leierens side. Dersom leieren er ansvarlig for skaden kan utleieren - som vilkår for å rette mangelen - kreve at leieren erstatter skaden først.

Utvalget har også vurdert hvilken ansvarsform som må antas å være mest hensiktsmessig når det gjelder leierens erstatningsansvar. Utvalget er også her blitt stående ved at de eksisterende regler bør videreføres også i den nye loven. Etter gjeldende lov forutsetter ansvar at leieren har handlet forsettlig eller med uaktsomhet. Utvalget framhever at innføring av et kontrollansvar ville innebære en skjerping av leierens erstatningsansvar for skader sammenlignet med gjeldende lov, noe utvalget ikke finner påkrevd. Det ville heller ikke bli godt samsvar i loven i og med at utvalget også har forkastet å pålegge utleieren et kontrollansvar. Videre er det grunn til å tro at innføring av kontrollansvar kunne føre til en lengre periode med tvil og usikkerhet om rekkevidden av erstatningsansvaret.

Utvalget foreslår i stedet at leieren som hovedregel bare skal være ansvarlig for tap som følge av mislighold dersom det foreligger feil eller forsømmelse på leierens side. Det følger av ulovfestede prinsipper om avtalerettslig identifikasjon at leieren vil hefte for økonomisk tap dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse hos husstandsmedlemmer, framleiere eller folk i leierens tjeneste. I dette ligger for det første at tap som følge av tilfeldige begivenheter, og tap som følge av forhold på utleierens side, ikke pådrar leieren ansvar. For det annet innebærer bestemmelsen at utleieren må sannsynliggjøre at leieren eller noen han svarer for, kan klandres for misligholdet. Når det gjelder skader på husrommet, foreslår utvalget en skyldregel med omvendt bevisbyrde. Leieren vil da være ansvarlig for økonomisk tap som følge av skade på husrommet med mindre leieren godtgjør at skaden ikke kan legges ham, eller noen han svarer for, til last. Utvalget antar at bestemmelsen i stor utstrekning svarer til gjeldende rett.

Utvalgets forslag til regler om erstatningsutmåling blir enkle i og med at det ikke blir foreslått å innføre et kontrollansvar. Det blir da ikke nødvendig å skille mellom direkte og indirekte tap. Utvalget vil likevel lovfeste viktige ulovfestede prinsipper for utmåling av erstatning. Det gjelder prinsipper om full erstatning, påregnelighet og plikt til å begrense tapet, samt prinsippet om lemping av erstatningsansvaret.

Høringsinstansenes merknader

Justisdepartementetuttaler at når det gjelder hensynet til harmonisering med annen avtalelovgivning, vil Justisdepartementet minne om at en rekke lover er blitt vedtatt på kontraktrettens område de siste tiår. Det gjelder for eksempel tomtefesteloven, kredittkjøpsloven, kjøpsloven, håndverkertjenesteloven og avhendingsloven. Generelt vil Justisdepartementet anbefale Kommunal- og arbeidsdepartementet i så stor grad som mulig å harmonisere utkastet til lov om husleieavtaler med de nevnte lover og lovutkast. Det bør foreligge gode grunner for å velge begreper, systematikk og materielle løsninger som avviker fra hovedtendensen i annen avtalelovgivning. En kan ikke se at de begrunnelser for avvik som er gitt av utvalget, er tilstrekkelige for å unnlate å foreslå regler om kontrollansvar i husleieforhold. Justisdepartementet mener at det er en fordel å ha samme ansvarsgrunnlag for de fleste avtaletyper. Kontrollansvaret er et ansvarsgrunnlag som er utbredt også i andre land. Dette er et tungtveiende argument for å innføre dette også i husleieforhold. At reglene kan oppfattes som vanskelig å praktisere, er ikke spesielt for husleieforhold. Etter hvert som reglene festner seg på andre avtaleområder, vil en få veiledning for tolkningen, som kan være til hjelp også for denne typen avtaler.

Den norske Advokatforeningmener at kontrollansvaret er et velegnet utgangspunkt for en regulering av hvilke situasjoner som bør gi leieren rett til å kreve erstatning ved forsinkelse. Kontrollansvaret passer ikke like godt der leieobjektet har mangler. Et kontrollansvar kan tilføyes, og med den ordlyden at leieren kan kreve erstatning for tap som følge av forsinkelse, med mindre selgeren godtgjør at forsinkelsen skyldes hindring utenfor hans kontroll, som han ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i vurderingen på avtaletiden eller å unngå eller overvinne følgene av. Beslutter man å innføre en regel om kontrollansvar ved forsinkelse, bør man begrense ansvaret til bare å gjelde direkte tap. Juss-Bussmener at reglene om mislighold i husleieloven, så langt det er mulig, bør harmoniseres med nyere lovbestemmelser på kontraktrettens område.

Departementets vurderinger

Departementet har vurdert hvilket ansvarsgrunnlag som i hovedregelen bør gjelde i husleieforhold - enten utvalgets forslag om å videreføre skyldansvaret med omvendt bevisbyrde, eller et kontrollansvar etter modell av de nye kontraktslovene. Etter departementets syn ville det bli urimelig tyngende for partene dersom det som hovedregel ble innført et objektivt ansvarsgrunnlag, eventuelt med en reservasjon for umulighet. Å legge dette ansvarsgrunnlaget til grunn ville heller ikke være i samsvar med tradisjonelle prinsipper for erstatningsansvar for mislighold. Uansett hvilket alternativ som foreslås, må det likevel gjøres visse særlige tilpasninger.

Departementet er enig med utvalget i at sammenlignet med reglene om skyldansvar kan reglene om kontrollansvar være mer vanskelig tilgjengelig. Blant annet blir reglene om utmåling mer omfattende ved bruk av et kontrollansvar fordi det må skilles mellom direkte og indirekte tap. Siden det direkte tapet ofte blir dekket gjennom retting, tilbakeholdelse av leien o l, kan det framstå som unødvendig tyngende å utforme regler om direkte og indirekte tap når bestemmelsene sjelden vil bli brukt. I en overgangsperiode vil innføringen av et kontrollansvar på husleierettens område kunne føre til en del tvil. Blant annet kan det tenkes at det oppstår tvil om hvor langt erstatningsansvaret rekker i det enkelte tilfellet.

Ved vurderingen av hvilket ansvarsgrunnlag som bør velges, bør det også tas hensyn til hvilke avtaletyper og hvilket livsområde loven skal brukes på. Det bør ikke utformes mer kompliserte regler enn det som er nødvendig for å ivareta de ulike interessene på en forsvarlig måte. Dette gjelder særlig dersom en enklere løsning fører til samme resultat. Her er det relevant å vise til tomtefesteloven av 1996. Her tok lovgiver på den ene siden hensyn til at den nyere utformingen av sammenlignbare lover har gått i retning av en mer utførlig regulering av ansvarsspørsmålene. Samtidig måtte lovgiver ta hensyn til at det ved tomtefeste ikke ville være like stort behov for en utførlig utforming av ansvarsreglene. Dette er begrunnet med at det sjelden vil hefte mangler ved selve tomten. I det praktiske liv vil det av den grunn være mindre viktig hvilke ansvarsregler som gjelder. Her vil de andre sanksjonsreglene være viktigere. Rettspraksis har også få eksempler på at erstatning har vært et tvistespørsmål i tomtefesteforhold. Dette tok lovgiver hensyn til. Og når man også i tillegg la vekt på at det eksisterende skyldansvaret har vist seg å fungere, og ingen høringsinstanser kom med innvendinger til at det ble beholdt, ble gjeldende regler på dette punktet videreført i den nye loven, jf. Ot prp nr. 28 (1995-96) side 41-43.

Lovgiver kom imidlertid til et annet resultat ved utformingen av boligoppføringsloven av 1997. Lovutvalget (NOU 1992:9 og NOU 1993:20) foreslo at ansvarsgrunnlaget for erstatning for tap som følge av mangel burde være skyldansvar med omvendt bevisbyrde. Det ble lagt vekt på avtaletypens egenart. Skyldansvaret ville gi enklere løsninger med hovedsakelig samme innhold som ved bruk av et kontrollansvar. Justisdepartementet kom likevel fram til at erstatningsreglene burde bygge på et kontrollansvar. Det ble blant annet lagt vekt på at et slikt alt finnes i kjøpsloven, håndverkertjenesteloven og avhendingsloven. Det ville være lite tjenlig å ha ulike ansvarsregler i lover som ellers har så nær saklig sammenheng. I mange tilfeller vil det være liten forskjell på avtaler som faller under denne loven, og avtaler som faller inn under de andre lovene, jf. Ot prp nr. 21 (1996-97) side 28-30.

Selv om både et tomtefesteforhold og et husleieforhold har fellestrekk i og med at begge forholdene er varige og gjelder bruksrett til fast eiendom, er forholdene etter Kommunal- og regionaldepartementets vurdering ikke fullt ut sammenlignbare så langt det gjelder erstatningsansvar. Ved langtidsleie av en tomt vil det sjelden oppstå mangler. Hvilket ansvarsgrunnlag som da gjelder, blir mindre viktig. I husleieforhold vil det kunne oppstå flere mangler ved et husrom med tilbehør. I tillegg til at husleieforholdet er varig, vil forholdet også ha nær avtalerettslig sammenheng med kjøpsforhold m v. Dette taler etter departementets vurdering for å ha et tilsvarende ansvarsgrunnlag i husleieloven som i kjøpsloven, håndverkertjenesteloven, avhendingsloven og boligoppføringsloven. Følgelig har departementet lagt stor vekt på at innføring av et kontrollansvar i husleieloven vil føre til en ytterligere harmonisering i forhold til de andre lovene. Dette har vært avgjørende for departementet selv om bestemmelsene av den grunn blir mer kompliserte å anvende. Departementet vil foreslå at kontrollansvaret - som hovedregel - blir lagt til grunn i den nye husleieloven.

Kontrollansvaret vil være et objektivt ansvar, misligholderen vil bli ansvarlig uten hensyn til subjektiv skyld. Men skyldes misligholdet en hindring som ligger utenfor det misligholderen kan kontrollere, blir han likevel fri for ansvar, med mindre han kunne forutse eller overvinne hindringen. Alle vilkårene må foreligge for at parten skal gå fri. I utgangspunktet vil dermed innføringen av dette ansvaret medføre at både utleieren og leieren blir erstatningsansvarlig i flere tilfeller enn etter gjeldende rett.

Selv om departementet vil foreslå at kontrollansvaret blir innført som ansvarsgrunnlag i den nye loven, må det foretas en konkret vurdering av hver enkelt erstatningsbestemmelse. Det må vurderes om kontrollansvaret er hensiktsmessig, og om det kan føre til urimelige resultater. Ved forsinkelsevil utleiereni utgangspunktet bli erstatningsansvarlig for enhver forsinkelse, uten hensyn til om det er noe konkret å bebreide ham for. Dette vil bety en viss skjerping av ansvaret for utleieren, uten at det bør få urimelige konsekvenser. I stedet taler gode grunner for en slik skjerping. En forsinkelse vil medføre et totalt mislighold i den perioden forsinkelsen varer. Kontrollansvaret er utviklet særlig med tanke på slike tilfeller, og ansvaret er tilpasset en avveining av begge partenes interesser i disse situasjonene. Etter departementets vurdering vil det heller ikke gi urimelig resultat der kontrollansvaret blir gjort gjeldende for mangler.

Innføring av kontrollansvar for forsinkelse og mangler vil etter departementets vurdering neppe medføre noen urimelig byrde for utleieren som opptrer aktsomt og forsiktig ved inngåelsen av leieavtalen. De vanskeligste spørsmålene oppstår der husrommet har skjulte mangler, og det vil ikke uten videre være slik at utleieren blir erstatningsansvarlig for slike mangler i ethvert tilfelle, jf. Ot.prp. nr. 21 (1996-97) s. 66-68. Det nærmere innhold av ansvarsregelen i disse forhold må fastlegges i rettspraksis etter husleieloven og de andre nyere kontraktslovene som har kontrollansvarsregelen. Innføring av kontrollansvar som skal gjelde for utleieren i leieperioden, vil heller ikke medføre urimelige konsekvenser. Det mest praktiske her er at manglene oppstår fordi utleieren ikke oppfyller sin vedlikeholdsplikt, og tapet bør ikke plasseres hos leieren hvis vedlikeholdsplikten misligholdes uten at det skyldes en hindring utenfor utleierens kontroll.

Når det gjelder leierens mislighold, må det skilles mellom betalingsmislighold og annet mislighold. For manglende betaling av leie, bør ansvaret være strengt. Utkastet har en bestemmelse om at forfallstiden utskytes så lenge betalingen hindres av stans i samferdselen eller betalingsformidlingen eller annet forhold utenfor leierens kontroll som leieren ikke kan overvinne. Utenom disse tilfellene må leieren betale forsinkelsesrente uten hensyn til om utleieren lider noe tap. Etter departementets vurdering er det unødvendig med en egen bestemmelse om erstatningsansvar ved betalingsmislighold. Når det gjelder leierens ansvar for annet mislighold, vil ofte oppsigelse eller heving være de mest nærliggende sanksjonene for utleieren. Men dersom utleieren skulle ha erstatningskrav, bør dette kravet kunne bygges på et kontrollansvar.

Etter departementets vurdering vil en slik regel skjerpe leierens aktsomhet og kunne føre til at han behandler husrommet på en forsvarlig måte. Dette vil kunne virke forebyggende i forhold til tvister. Når leieren ikke kan frigjøre seg ved å dokumentere manglende skyld, blir det ikke like attraktivt å ta en rettslig tvist om erstatningsspørsmålet. Departementet vil også foreslå at det blir innført kontrollansvar for leierens plikter ved leieforholdets opphør.

6.5.2 Leierens krav på erstatning ved overleveringen

Gjeldende rett

Etter gjeldende lov blir utleieren bare erstatningspliktig der husrommet mangler garanterte egenskaper eller hvis mangelen er oppstått ved utleierens forsømmelse i tiden mellom inngåelsen av leieavtalen og overleveringen. Utleierens ansvar for garanterte egenskaper ved husrommet er uavhengig av om mangelen skyldes feil eller forsømmelse fra utleierens side, men med den reservasjonen at utleieren blir fri for ansvar dersom det var umulig å overlevere husrommet i samsvar med leieavtalen. Den alminnelige oppfatningen har vært at det her har vært tale om et ordinært skyldansvar og et objektivt garantiansvar. Etter gjeldende lov er det et skyldansvar, med omvendt bevisbyrde, dersom overleveringen av husrommet finner sted for sent. Utleieren blir ansvarlig med mindre han gjør sannsynlig at han er uten skyld i forsinkelsen som har oppstått, og som har ført til at leieren har blitt påført et økonomisk tap, for eksempel utgifter til en annen leilighet.

Utleieren har antakelig et skyldansvar med omvendt bevisbyrde dersom husrommet blir mangelfullt vedlikeholdt og leieren lider et økonomisk tap på grunn av dette. For rettslige mangler vil utleieren vanligvis være objektivt ansvarlig.

Gjeldende lov har ingen bestemmelser om selve utmålingen av erstatningen. Derfor må en bygge på det alminnelige utgangspunktet ved utmåling av erstatning i avtaleforhold. Alle tap som er en påregnelig følge av misligholdet skal erstattes. Dette medfører at også tapt fortjeneste skal erstattes og likeledes erstatningsansvar som den annen part pådrar seg på grunn av misligholdet.

Utvalgets forslag

Utvalget foreslår at leieren skal kunne kreve erstatning for tap som følge av en forsinkelse eller mangel, med mindre utleieren godtgjør at misligholdet eller tapet ikke skyldes feil eller forsømmelse på utleierens side. Utleieren skal dessuten være ansvarlig dersom husrommet alt på tidspunktet for inngåelsen av avtalen avvek fra det som er garantert (tilsikret) av utleieren.

Et mindretall i utvalget foreslår at for tap som følge av forsinkelse som skyldes den tidligere innehaverens unnlatelse av å fraflytte husrommet, samt for tap som følge av at husrommet allerede på avtaletiden avvek fra det som er tilsikret fra utleieren, kan leieren kreve erstatning med mindre utleieren godtgjør at misligholdet eller tapet ikke skyldes feil eller forsømmelse på hans side.

Utvalget foreslår videre at erstatningen skal svare til det økonomiske tap som leieren har lidt som følge av forsinkelsen eller mangelen. Dette gjelder likevel bare tap som en med rimelighet kunne ha forutsett som en mulig følge av misligholdet. Forsømmer leieren å begrense tapet gjennom rimelige tiltak, må leieren bære den tilsvarende delen av tapet. Ansvaret kan settes ned dersom det vil virke urimelig for utleieren ut fra størrelsen av tapet i forhold til tap som vanligvis oppstår i liknende tilfelle, og ut fra forholdene ellers.

Høringsinstansenes merknader

Norges Leieboerforbundog Sosial- og helsedepartementeter enige i flertallets formulering. Det samme er Juss-Buss,som legger til at det også er ønskelig at reglene om mislighold i husleieloven, så langt det er mulig, harmoniseres med nyere lovbestemmelser på kontraktrettens område. Derfor bør flertallets forslag legges til grunn. Justisdepartementetanbefaler at man følger flertallets forslag, slik at det blir utleieren som får bevisbyrden for at tapet ikke skyldes feil eller forsømmelse hos ham eller henne, men går primært inn for at det innføres et kontrollansvar.

Huseiernes Landsforbund avdeling for eiendomsselskapermener at bevisbyrden bør speilvendes i samsvar med vanlige erstatningsrettslige synspunkter. Det er leieren som må føre bevis for at det er utvist erstatningsbetingende uaktsomhet. Bestemmelsen burde i stedet formuleres slik at leieren kan kreve erstatning for tap som følge av forsinkelse eller mangel som skyldes feil eller forsømmelse fra utleierens side. Når det gjelder utvalgets forslag til en regel om erstatningens omfang, foreslås det at tilsvarende del av tapet blir erstattet med den del av tapet som kan tilbakeføres til forsømmelsen. OBOSkan ikke på bakgrunn av deres erfaring fra leiemarkedet se noe vesentlig behov for en slik forskyvning av bevisbyrden utover den ordning som framgår av nåværende husleielov. OBOS slutter seg av den grunn til mindretallets forslag. Huseiernes Landsforbundmener at unntak fra de alminnelige rettsregler krever særlig god grunn, og man kan ikke se at dette er tilfelle her. Huseiernes Landsforbund er enig med mindretallet. Det er ikke dokumentert noe behov for en ytterligere utvidelse av området for den omvendte bevisbyrde og en forskyvning av forpliktelser i avtaleforholdet. Det blir også vist til at det etter bestemmelsen om leierens erstatningsansvar, der den omvendte bevisbyrde bare gjelder tap som er en følge av skade på husrommet.

Statsbyggmener at innføring av omvendt bevisbyrde, som foreslått her, vil medføre en forandring av styrkeforholdet mellom partene i forhold til tidligere regler. Det innebærer også en fravikelse av hovedregelen. Statsbygg kan ikke se at denne endringen er tilstrekkelig begrunnet og mener at leier er tilstrekkelig beskyttet ved den videreføring av prinsippet i eksisterende lov, som er foreslått av utvalgets mindretall. Statsbygg tiltrer mindretallets bemerkninger og forslag til ordlyd. Linstow Eiendommener at utvalget ikke har gitt noen nærmere begrunnelse for at tvilsrisikoen er snudd om. Den som setter fram erstatningskravet, må bevise den påståtte uaktsomhet. Følgelig er en enig med mindretallet, som lager et noe mer differensiert utgangspunkt.

Selvaag Gruppenfinner det vanskelig å forstå utvalgets uttalelse om at det kan være vesentlig vanskeligere for leieren enn for utleieren å finne årsaken til misligholdet. Det oppstår ikke andre særegne omstendigheter i husleieforhold, som ikke kommer opp i andre avtalerettslige forhold. Selv om bestemmelsen ikke vil skape store problemer i praksis, er den likevel dårlig begrunnet. Den skaper også ubalanse i avtaleforholdet - og det i utleierens disfavør. Leierens direkte tap vil vanligvis bli dekket med retting, avslag i leien eller gjennom et hevingsoppgjør. Erstatningsreglene vil derfor bare bli brukt når leieren vil ha erstattet sitt indirekte tap. En lovfesting av et ansvar for indirekte tap etter regelen om omvendt bevisbyrde, vil medføre et brudd på de alminnelige avtalerettslige prinsipper. Og ved utleie av lokaler vil man ofte komme i en situasjon som ligner på hovedentreprise. Utleieren bygger eller tilpasser husrommet for leieren. I slike tilfeller kan det være vanskelig å bevise at det ikke foreligger uaktsomhet. Dessuten vil denne ufravikelige reglen kunne være en felle for en uprofesjonell som ikke søker råd. Det er lite hensiktsmessig og til dels urimelig å gjøre et slikt til dels urimelig prinsipp til lovens utgangspunkt. Det foreslås av den grunn at departementet lovfester et alminnelig skyldkrav for utleierens ansvar for indirekte tap, slik man har gjort i kjøpsloven og i avhendingsloven. Subsidiært støtter man mindretallets forslag.

Den norske Advokatforeningmener at kontrollansvaret er et velegnet utgangspunkt for en regulering av hvilke situasjoner som bør gi leieren rett til å kreve erstatning ved forsinkelse. Kontrollansvaret passer ikke like godt der leieobjektet har mangler. Et kontrollansvar kan tilføyes, og med den ordlyden at leieren kan kreve erstatning for tap som følge av forsinkelse, med mindre selgeren godtgjør at forsinkelsen skyldes hindring utenfor hans kontroll, som han ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i vurderingen på avtaletiden eller å unngå eller overvinne følgene av. Beslutter man å innføre en regel om kontrollansvar ved forsinkelse, bør man begrense ansvaret til bare å gjelde direkte tap.

Departementets vurderinger

Som det fremgår av punkt 6.5.1, vil departementet foreslå at et kontrollansvar blir lagt til grunn ved erstatning for forsinket eller mangelfull overlevering. Dette innebærer at leieren skal kunne kreve erstatning for tap som er en følge av forsinkelse og mangel, men at dette likevel ikke skal gjelde så langt utleieren sannsynliggjør at forsinkelsen eller mangelen skyldes en hindring utenfor hans kontroll, som han ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller unngå eller overvinne følgene av. Utleierens ansvar er her objektivt, med innlagte reservasjoner der utleieren likevel blir fri sitt ansvar. Dette er knyttet til fire vilkår som må være oppfylt.

Hovedvilkåret er at forsinkelsen eller mangelen skyldes en hindring. Når det gjelder forsinkelsen, vil hindringen enten kunne være at det ikke har vært mulig å ferdigstille husrommet til den avtalte tid, eller at det ikke har latt seg gjøre å få det frigjort i tide. Hvis dette skyldes forhold som ikke beror på utleieren, vil dette normalt utgjøre en hindring for rettidig levering. Men skal utleieren slippe ansvar, kreves det i tillegg at hindringen ligger utenfor hans kontroll. I likhet med det som legges til grunn i kjøpsforhold, omfatter dette uttrykket ikke bare de forhold som utleieren direkte kan kontrollere, for eksempel arbeid som han selv eller hans egne ansatte skal utføre, men også andre forhold som ligger utenfor det kontrollområdet som han har mulighet til å påvirke. Det at forsinkelsen skyldes håndverkere som ikke blir ferdig i tide, er forhold som ligger innenfor utleierens kontroll (se nedenfor om ansvar for kontraktshjelpere). Det at forsinkelsen skyldes at den tidligere leieren ikke flytter ut, er etter departementets mening også et forhold som ligger innenfor utleierens kontrollområde. Selv om hindringen ligger utenfor utleierens kontrollområde, er det et vilkår at han ikke kunne forutse eller avverge hindringen.

Vurderingen av mangelsspørsmålet må skje etter de samme retningslinjer. Om det foreligger en mangel må vurderes ut fra en tolking av avtalen, supplert med de alminnelige regler i §§ 2-2 til 2-7. Først etter at det er blitt fastslått at det foreligger en mangel, blir det spørsmål om årsaken til mangelen er hindringer utenfor utleierens kontroll, som han ikke kunne forutse eller avverge. Denne vurderingen må være helt konkret og bygge på forholdene i det enkelte tilfellet. Normalt vil det etter departementets vurdering sjeldent forekomme at utleieren blir fritatt for mangelsansvar. Det kan for eksempel tenkes at husrommet blir skadet ved brann eller oversvømmelse umiddelbart før overleveringen, slik at det enten vil oppstå en forsinkelse eventuelt mangler.

Dersom forsinkelsen eller mangelen skyldes en tredjeperson som utleieren har gitt i oppdrag helt eller delvis å oppfylle leieavtalen, er utleieren fri for ansvar bare om også tredjepersonen ville være fritatt etter bestemmelsen om kontrollansvar. Ansvarsfriheten gjelder så lenge hindringen virker. Faller hindringen bort, kan ansvar gjøres gjeldende dersom utleieren da plikter å oppfylle, men ikke gjør dette. Ansvaret omfatter ikke indirekte tap. Leieren bør i alle tilfeller kreve erstatning dersom mangelen eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra utleierens side, eller husrommet allerede på avtaletiden avvek fra det som er tilsikret av utleieren.

Departementet foreslår videre at erstatningsansvarets omfang blir lovfestet. Det å innføre et kontrollansvar vil medføre en endring i forhold til gjeldende rett og i forhold til det forslaget som utvalget har lagt fram. Utleieren blir erstatningsansvarlig i en rekke situasjoner der han ellers ville ha unngått ansvar. Departementet vil foreslå at de indirekte tapene holdes utenfor. De betydeligste tapspostene på leierens hånd kan ikke kreves erstattet av utleieren bare på grunnlag av regelen om kontrollansvar. På grunn av forslaget om å begrense ansvaret til å gjelde det direkte tapet, vil det i praksis være slik at bare en begrenset risiko blir overført til utleieren.

Departementet vil foreslå at som indirekte tap skal gjelde for det første tap som er en følge av minsket eller bortfalt produksjon eller omsetning (driftsavbrudd), for det andre tapt fortjeneste som følge av at en avtale med tredjeperson faller bort eller ikke blir riktig oppfylt, men bare så vidt leieren uten rimelig grunn lar være å leie annet husrom eller treffe andre tiltak for å unngå eller minske tapet. Denne bestemmelsen bør ikke gjelde kostnader ved vanlige tiltak som kompenserer at husrommet overtas forsinket eller har mangler, eller tiltak som begrenser annet tap. I tillegg bør også indirekte tap omfatte ren tingskade, som for eksempel skade på leierens møbler. Til forskjell fra det som gjelder etter kjøpsloven og avhendingsloven, bør tap som følge av at husrommet ikke kan nyttiggjøres som forutsatt, regnes som direkte tap. Det er nettopp bruken av husrommet avtalen gjelder.

Forsømmer leieren å begrense tapet gjennom rimelige tiltak, bør leieren bære den tilsvarende del av tapet. Ansvaret bør også kunne settes til side dersom det vil virke urimelig for utleieren ut fra størrelsen av tapet i forhold til det tap som vanligvis oppstår i liknende tilfeller, og ut fra forholdene ellers. Partene bør også kunne avtale at det ikke skal betales erstatning for indirekte tap.

Skal leieren kunne få erstattet sitt indirekte tap, må det foreligge et skyldansvar eller et tilsikringsansvar, som departementet foreslår blir opprettholdt som selvstendige ansvarsformer.

6.6 Rettslige mangler

Gjeldende rett

Etter gjeldende lov kan leieren heve leieavtalen, eller kreve forholdsmessig avslag i leien, dersom bruken av husrommet strider mot lov eller forskrift eller mot servitutter eller andre rettigheter over eiendommen som er til hinder for at bruken blir utøvd. Blir bruken hindret ved lov eller utferdiget forskrift, kan erstatning bare kreves dersom utleieren, da avtalen ble inngått, kjente eller burde ha kjent til forholdet, eller han selv er skyld i at en slik hindring senere er inntrådt. Er bruken bare uvesentlig innskrenket ved hindringen, kan leieren ikke heve leieavtalen med mindre utleieren har utvist svik.

Den retten leieren har til å gjøre hindringen gjeldende, faller bort såframt leieren, da leieavtalen ble inngått, kjente til at bruken ville være rettsstridig, eller såframt det kan tilregnes ham som uaktsomhet at han ikke kjente til dette. Det samme gjelder også der hindringen ikke har medført innskrenking av leierens bruksrett, og utleieren etter oppfordring bringer forholdet i orden uten unødig opphold. Dersom leieren ikke har påberopt hindringen innen fjorten dager etter at han har fått kunnskap om den, kan han ikke senere gjøre mangelen gjeldende med mindre utleieren har handlet svikaktig.

Utvalgets forslag

Utvalget har foreslått at bestemmelsene om faktiske mangler skal gjelde tilsvarende ved rettslige mangler dersom tredjepersonens rett i husrommet er til hinder for den avtalte bruk, for eksempel der en tredjeperson har en leierett, en servitutt o l. Leieren kan da alltid kreve erstatning for tap som følge av en slik rettsmangel som forelå ved inngåelsen av leieavtalen, og som leieren ikke kjente eller burde kjent til. Dersom en tredjeperson gjør krav på å ha rett i husrommet, som er til hinder for den avtalte bruk, og dette bestrides, vil likevel reglene gjelde når kravet ikke er klart ugrunnet. Heving kan avverges dersom utleieren straks stiller betryggende sikkerhet for at leieavtalen blir oppfylt.

Utvalget har videre foreslått at disse bestemmelsene, bortsett fra det objektive erstatningsansvaret, skal gjelde tilsvarende dersom den avtalte bruken blir hindret av bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov. Utleieren skal bære risikoen for at husrommet lovlig kan brukes til det formål som det i følge avtalen skal brukes til. Forslaget forutsetter at det foreligger generelle bestemmelser eller enkeltvedtak som fastsetter innskrenkninger i bruken av husrommet. Dernest forutsetter forslaget at den avtalte bruken blir hindret av bestemmelsene eller vedtaket. Utvalget mener at det bør være tilstrekkelig at bruken slik blir innskrenket i forhold til hva som var avtalt eller forutsatt.

Høringsinstansenes merknader

Huseiernes Landsforbund og forbundets avdeling for eiendomsselskap,mener at det er liten grunn til at en tredjepersons påståtte rett til husrommet, som utleieren bestrider, skal innebære en rett for leieren til å heve leieavtalen. Regelen kan meget lett misbrukes, i tilfeller der leieren ønsker å komme ut av et leieforhold han ellers er bundet til. Regelen bør derfor omskrives slik at det framgår at leierens rett til å gjøre innsigelser gjeldende, bare gjelder når den retten tredjepersonen pretenderer å ha, virkelig får følger for leieren.

Statsbyggmener at regelen om forholdet til en tredjepersons påståtte rett skal beskytte leieren fra å måtte bli blandet opp i en konflikt mellom en tredjeperson og utleieren. I boligleieforhold kan regelen synes å ha sin berettigelse. Selv om den kan fravikes ved avtale, vil den likevel kunne få anvendelse for en del forretningsforhold. Det kan derfor synes nødvendig å stille strenge krav til hvorvidt leieren burde forstå om kravet fra tredjepersonen har sin berettigelse. I disse tilfellene forutsettes det å være større kunnskap om disse kravenes berettigelse. Statsbygg antar at det vil være tilstrekkelig med garanti fra en statsetat som sikkerhet for oppfyllelse for å avverge heving, og at det eventuelt vil være nok sikkerhet at det garanteres leie av tilsvarende bolig.

Departementets vurderinger

Dersom tredjepersonens rett i husrommet er til hinder for leierens avtalte bruk, mener departementet at de mangelsinnsigelser som leieren kan gjøre gjeldende ved faktiske mangler, jf. omtalen under pkt 6.3, også bør kunne gjøres gjeldende overfor utleieren. En slik rettsmangel kan påføre leieren et økonomisk tap. Departementet vil foreslå at leieren alltid skal kunne kreve erstatning for tap som er en følge av en slik rettsmangel, som forelå ved inngåelsen av leieavtalen, og som leieren ikke kjente eller burde kjenne til.

Etter departementets vurdering bør leieren kunne gjøre de samme mangelsinnsigelser gjeldende der en tredjeperson hevderå ha rett i husrommet. For eksempel kan tredjepersonen gjøre gjeldende at han også har en leierett til husrommet i samme leieperiode. Leieren bør her ha muligheter til å gjøre krav gjeldende selv om utleieren bestrider kravet. Leieren vil da unngå å bli blandet opp i en tvist mellom utleieren og tredjepersonen. Men utleieren bør imidlertid kunne forhindre at leieren hever leieavtalen gjennom å stille betryggende sikkerhet for riktig oppfylling. Han kan for eksempel stille bankgaranti eller garanti fra et offentlig selskap med ubegrenset ansvar.

Det kan nok være en viss fare for at leieren misbruker sin rett til å gjøre innsigelser gjeldende. Han kan bruke tredjepersonens påståtte rett til å komme fri leieavtalen. Misbruk av bestemmelsen kan hindres gjennom å innskrenke leierens rettigheter. Departementet er likevel av den oppfatning at et misbruk sjelden vil få et slikt omfang at det berettiger en begrensning av leierens rett til gjøre innsigelser gjeldende. Følgelig vil departementet ikke foreslå dette.

Departementet vil til slutt foreslå at bestemmelsene om mangler skal gjelde tilsvarende dersom den avtalte bruken av husrommet blir begrenset av bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov. Utleieren må etter departementets syn fullt ut ta risikoen for at husrommet lovlig kan brukes til det formål som det i følge avtalen skal kunne brukes til. Departementet vil derfor foreslå at bestemmelsene om mangler skal gjelde tilsvarende dersom den avtalte bruken blir hindret av bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov.

6.7 Tilbakeholdsrett

Gjeldende rett

I gjeldende lov er det ingen regel som direkte regulerer leierens adgang til å holde igjen leien.

Utvalgets forslag

Et flertall av utvalget foreslår at leieren skal kunne holde tilbake så mye av leien at det sikrer de kravene som leieren har mot utleieren som følge av mangel eller forsinkelse. Dette forslaget antas å være i samsvar med tidligere ulovfestede prinsipper. Men leieren skal ikke kunne holde tilbake større beløp enn det som anses nødvendig for å sikre kravene han har fått som følge av kontraktsbruddet. Viser det seg at leieren har beregnet feil, foreligger det betalingsmislighold fra hans side.

Et mindretall (huseiernes representant) er uenig i at det lovfestes en bestemmelse om tilbakeholdsrett, som blir ufravikelig i boligleieforhold. Behovet for en slik regel synes å være lite, da leieren kan gå til sak dersom kravet er av noen betydning. Utleieren vil som regel være søkegod og leieren kan uansett «bo opp» det beløpet han får dom for. Om utleieren ikke er enig i at leieren har rett til reduksjon i leien, vil en ensidig tilbakeholdsrett være et vesentlig større inngrep i partenes kontraktsforhold enn å pålegge den som hevder at kontrakten blir misligholdt å bevise dette i retten.

Høringsinstansenes merknader

Sosialdepartementet, Juss-Bussog Norges Leieboerforbundstøtter flertallets forslag til bestemmelse om tilbakeholdsrett. Forbrukerrådetmener at det ut fra et forbrukersynspunkt er verdifullt at retten til å holde tilbake leie går klart fram av loven.

Den norske Advokatforeningmener at bestemmelsen om tilbakeholdsrett står på egne ben i forhold til forslaget om ny bestemmelse om deponering. Men det blir reist spørsmål om ikke bestemmelsene om tilbakeholdsrett og deponering burde inneholde en regel som gav utleieren rett til å kreve deponering i en situasjon der det er strid om et motkrav er berettiget. For øvrig synes det å være behov for en tilpasning til bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven. Motrekningens berettigelse må ofte avgjøres under fullbyrdelsen, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 4-2. Leieren kan hindre fravikelse ved å betale helt fram til fullbyrdelsen er gjennomført. Dette innebærer at leieren uten særlig risiko kan holde tilbake betydelig mer enn han har rett til.

Statsbyggmener at bestemmelsen om tilbakeholdsrett har fått en noe sparsommelig utforming, dette på bakgrunn av at bestemmelsen har temmelig vidtrekkende konsekvenser, særlig for utleieren, som ikke har fått avtalt leie, men også for leieren som bærer risikoen for kravet mot utleieren. Det bør komme fram at tilbakeholdsretten krever kontraktsbrudd fra utleierens side, og at leieren har risikoen for at kravet eksisterer.

Kredittforetakenes og Hypotekbankenes Foreningetterlyser en større grad av likhet med hensyn til deponering av både omtvistet leie og tilbakeholdelse av leie som følge av mangel eller forsinkelse. Det bør likeledes tilstrebes en større grad av samordning ved bruk av lov om renter ved forsinket betaling.

Huseiernes Landsforbundfinner den foreslåtte regelen om tilbakeholdsrett «helt uakseptabel», og tiltrer mindretallets innsigelser. Også Den Norske Stats Husbank, Selvaag Gruppen, Linstow Eiendom, NBBL og OBOSslutter seg til mindretallet på dette punktet. Selvaag Gruppen uttaler i tillegg at dersom det kan lovfestes en tilbakeholdsrett, foreslås det at leieren blir pålagt å sende utleieren et varsel, for eksempel en måned før leien skal betales, med konkret angivelse av kravet og hvor mye som eventuelt vil bli holdt tilbake. Det vil avverge de mer impulsive tilbakeholdelser og vil også gi utleieren rimelig anledning til å imøtekomme et berettiget krav.

Departementets vurderinger

Departementet vil i likhet med flertallet i utvalget foreslå at leieren skal ha rett til å holde tilbake så mye av leien at det sikrer de kravene leieren har mot utleieren som følge av mangel eller mislighold. Det er et grunnleggende kontraktsrettslig prinsipp at en kontraktspart skal ha rett til å holde tilbake en sum som svarer til det motparten skylder den andre, under forutsetning av at visse vilkår er oppfylt. Leieren kan også etter gjeldende rett gjøre gjeldende en tilbakeholdsrett. Departementet kan ikke se at det skulle foreligge særlige grunner som skulle tilsi at leieren ikke skulle få en lovfestet tilbakeholdsrett. Ved en lovfesting vil flere kjenne til denne muligheten. Tilsvarende bestemmelser finnes også i de andre kontraktslovene. I blant annet kjøpsloven § 42 heter det at dersom kjøperen har krav som følger av selgerens mislighold, kan kjøperen holde tilbake så mye av kjøpesummen at han sikrer seg at han får kravet dekket. Tilsvarende regler finnes også i håndverkertjenesteloven § 23, avhendingsloven § 4-15 og boligoppføringsloven § 24.

Forutsetningen for at leieren kan benytte seg av tilbakeholdsretten er at utleieren misligholder leieavtalen, for eksempel ved at utleieren unnlater å dekke de utgifter som leieren har hatt etter en reparasjon av en vannlekkasje. Uten en slik tilbakeholdsrett vil leieren måtte gå til søksmål for å få utgiftene dekket. Oppfyller utleieren fortsatt ikke, må leieren gå til namsmyndighetene for å ta utlegg i utleierens formuesobjekter. En slik prosedyre er både tidkrevende og kostnadskrevende.

Faren for misbruk er heller ikke så stor, som flere av høringsinstansene har anført. De økonomiske konsekvensene er heller ikke så store. Ved inngåelsen av leieavtalen kan utleieren kreve depositum eller garanti for å sikre seg at leieren oppfyller sin del av avtalen. Faren for tap blir således sterkt redusert. Leieren vil heller ikke ha rett til å holde tilbake mer enn det som er nødvendig for å dekke sine egne kostnader. Dessuten er det leieren som har bevisbyrden for at de framsatte krav eksisterer. Har han tatt feil, vil det foreligge betalingsmislighold, som gir utleieren rett til forsinkelsesrente. Er misligholdet vesentlig, kan utleieren heve eller si opp leieavtalen. Følgelig vil det være mindre attraktivt for leieren å misbruke tilbakeholdsretten.

Når det gjelder forslaget om å innføre en regel som gir leieren rett til å «bo opp» kravet under avviklingen av leieforholdet, kan departementet være enig i at dette kan være praktisk ved mindre beløp. Ved større beløp vil dette være mindre hensiktsmessig. Følgelig vil departementet ikke foreslå en slik lovfesting.

Bestemmelsen om leierens tilbakeholdsrett må sees i sammenheng med forslaget om deponering av omtvistet leie, jf. utkastet § 3-8. Etter dette forslaget vil leieren ha rett til å deponere tilbakeholdt leie. Leieren unngår da at utleieren kan heve eller si opp på grunn av betalingsmislighold. Reglene om deponering er nærmere omtalt under punkt 7.7.

Denne retten til å deponere omtvistet beløp bør imidlertid ikke kombineres med en plikt til å deponere det omtvistede beløp etter krav fra utleieren. En slik regel ville gjøre tilbakeholdsretten urimelig avgrenset, i og med at utleieren da alltid kunne protestere mot at leieren holdt tilbake leie - og slik kreve at summen ble deponert. Dette ville utleieren også kunne gjøre der leieren hadde en åpenbar rett til å holde tilbake leie.

Til dokumentets forside