Aktiver Javascript i din nettleser for en bedre opplevelse på regjeringen.no

Sola kommune - innsigelse til kommuneplanens arealdel 2019-2035

Kommunal- og moderniseringsdepartementet godkjenner boligområde på Joa og næringsområde på Tjora Sør i Sola kommuneplan 2019 – 2035. Forsvarets skyte- og øvingsområder i sjø ved Vigdel og Rott/Flatholmen vedtas som hensynssoner med tilhørende planbestemmelse. Retningslinjer for størrelse på fritidsboliger på Rott endres fra maksimalt 80 m2 BRA til maksimalt 60 m2 BRA. Avgjørelsen innebærer at innsigelsen fra Forsvarsbygg er tatt til følge, og at innsigelser fra Fylkesmannen i Rogaland er delvis tatt til følge.

Bakgrunn

Kommunal- og moderniseringsdepartementet viser til oversendelse fra Fylkesmannen i Rogaland i brev datert 16.05.2019 og sakens dokumenter. Saken er sendt til departementet for avgjørelse etter plan- og bygningsloven § 11-16 andre ledd på grunn av innsigelser fra Forsvarsbygg og Fylkesmannen i Rogaland.

Sola kommuneplan 2019 – 2035 ble vedtatt av kommunen 7. februar 2019, med fire uløste innsigelser. Forsvarsbygg har innsigelse til manglende hensynssoner for skyte- og øvingsfelt i sjø utenfor Vigdel og Rott. Fylkesmannen i Rogaland har innsigelse til et boligområde på Joa og et næringsområde på Tjora, samt til retningslinje for hyttestørrelse på øya Rott.

Forsvarsbygg fremmet i brev 17.09.2018 innsigelse til kommuneplanen grunnet manglende hensynssoner for å ivareta Forsvarets skyte- og øvingsvirksomhet for to områder i sjøen. Det ene området ligger utenfor Vigdel, og er inndelt i tre felt med ulik bruk. Det andre ligger ved Rott/Flatholmen. For å ivareta Forsvarets interesser, og samtidig unngå potensielle framtidige konflikter, ber Forsvarsbygg om at skyte- og øvingsområdene tas inn i kommuneplanen som hensynssoner for militær virksomhet med tilhørende planbestemmelser. Hensikten er å forhindre etablering av faste installasjoner eller permanent virksomhet som vil forhindre gjennomføring av Forsvarets virksomhet.

Fylkesmannen i Rogaland fremmet i brev 17.09.2018 innsigelse til et foreslått boligareal på 3 dekar på Joa. Arealet var i forrige kommuneplan avsatt til offentlig og privat tjenesteyting. Fylkesmannen påpeker at arealet ligger i kjerneområde landbruk og på landbrukssiden av langsiktig grense for landbruk, og mener det skal utøves en restriktiv utbyggingspolitikk i de delene av kommunen som er utenfor kollektivaksene og prioriterte utbyggingsområder. Fylkesmannen mener at areal til bolig her vil fremstå som en satellitt i jordbrukslandskapet, og punktere et viktig landbruksareal.

Fylkesmannen fremmet samtidig innsigelse til et cirka 100 dekar stort næringsområde på Tjora Sør. Arealforslaget innebærer en utvidelse av Risavika næringsområde. Fylkesmannen viser til at arealet ligger på riktig side av langsiktig grense landbruk i Regionalplan for Jæren, men at arealene innenfor denne grensen skal vare til 2040, som er den regionale planens levetid. Tjora er ifølge fylkesmannen det eneste gjenværende arealet for utvidelse av næringsområder innenfor jordverngrensen. Fylkesmannen savner en behovsvurdering av utvidelsen og vurdering av gjenværende potensiale innenfor eksisterende næringsområde.

Fylkesmannen fremmet også innsigelse til kommuneplanforslagets retningslinje for fritidsboliger, som åpner for utvidelser til 80 m2 BRA for fritidsboliger på øya Rott. Fylkesmannen viser til at forvaltningsplanen for Jærstrendene landskapsvernområde har satt en øvre grense på 60 m2 BRA for hytter på Rott.

Rogaland fylkeskommune behandlet kommuneplanen i fylkesutvalgets møte 23.10.2018. Fylkeskommunen fremmet da innsigelse til endring av formål til bolig for militærsykehuset på Joa. Fylkeskommunen uttalte samtidig at innsigelsen kan trekkes ved at området planlegges utbygd slik at det ikke legger til rette for ytterligere utbygging av nærliggende landbruksarealer.

Mekling ble holdt 10.01.2019, uten at det ble oppnådd enighet om innsigelsespunktene.

Sola kommune vedtok kommuneplanen 07.02.2019, uten å imøtekomme innsigelsene fra Forsvarsbygg og Fylkesmannen i Rogaland. Kommunen vedtok å imøtekomme innsigelsen fra fylkeskommunen vedrørende Joa. Kommunen oversendte saken til fylkesmannen ved brev av 29.03.2019.

Manglende hensynssoner for å ivareta Forsvarets skyte- og øvingsfelt i sjø
Sola kommune er kritisk til innsigelsen fra Forsvarsbygg fordi hensynssonene ikke ligger inne i dagens kommuneplan. Kommunen mener at Forsvarsbygg ikke har fulgt normal prosedyre med å spille inn arealforslag og å vise størrelsen på områdene ved planoppstart. Forsvarsbygg har ved planoppstart vist til veilederen "Forsvarets arealbruksinteresser i arealplanleggingen", hvor det går fram hvordan skyte- og øvingsfelt skal ivaretas i kommuneplaner, og til NOU 2004: 27 Forsvarets skyte- og øvingsfelt, som viser avgrensning av de enkelte områdene.

Kommunen er i utgangspunktet ikke imot å legge inn hensynssonene, men mener at dette må gjøres gjennom en normal planprosess med høring. Kommunen viser også til at bestemmelsen slik den er formulert vil gi permanent eksklusjon av annen arealbruk, og at arealet i framtiden kan være aktuelt til for eksempel havvindmøller, bølgekraftverk i sjø og akvakultur. Kommunen mener at Forsvarsbygg bør utarbeide en nasjonal plan i samsvar med plan- og bygningsloven for dette store området, og at behovet bør vurderes nøye.

Boligområde på Joa
Kommunen viser til at arealet ble omdisponert til offentlig formål i 2007, da det ble vurdert som aktuelt til barnehage. På området ligger et gammelt militærsykehus som det er planer om å rive. Grunneier mener at en begrenset boligutbygging er det eneste formålet som økonomisk forsvarer riving av eksisterende bygg. Området vurderes ikke lenger som aktuelt til offentlig formål. Kommunen fremholder at Joa ligger nær kollektivtilbud, og at infrastrukturen ligger til rette for en begrenset utbygging. Langsiktig grense landbruk åpner ikke for en større utbygging, og avgrensningen av området gir seg selv. For å imøtekomme innsigelsen fra fylkeskommunen har kommunestyret vedtatt at området skal bygges ut slik at det ikke legger til rette for ytterligere utbygging av nærliggende landbruksarealer. Joa har en beliggenhet som i henhold til kommuneplanens bestemmelser punkt 5.1.2 innebærer 4-10 boliger pr dekar.

Næringsområde på Tjora
Arealet omfatter cirka 100 dekar, og er i kommuneplan 2014 - 2026 avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde, etter at det to ganger tidligere har vært gjenstand for innsigelse og mekling. Kommunen mener at det er behov for å omdisponere arealet til næring for å ha tilstrekkelig areal klart for aktører med behov som ikke dekkes innenfor allerede avsatte områder, og viser til at det tar lang tid fra et areal er avklart i plan til det kan bebygges. Kommunen fremhever at Risavika havn er av internasjonal, nasjonal og regional betydning. Arealet på Tjora kan bidra til å styrke havnen arealmessig og til å fremme logistikkfunksjonen i tråd med intensjonene i regional plan. Kommunen vil kun tillate etablering av bedrifter som har behov for å ligge nær havn. For å imøtekomme innsigelsen fra fylkesmannen har kommunen foreslått en bestemmelse om at utbygging ikke kan skje før etter 2023.

Kommunen viser også til skriftlige innspill fra Ull AS, Stavangerregionen Havn IKS og Risavika Havn AS, som ser behov for ytterligere utvikling av Risavika som næringsområde. De har redegjort for Risavika havn sin funksjon i en større sammenheng, som nasjonal og internasjonal stamnetthavn. Videre understrekes havnens behov for næringsarealer beliggende i nærliggende bakområder med kort avstand til kai, samt betydningen av forutsigbarhet. De mener at tiltaket er i tråd med næringspolitiske føringer i høringsutkastet til Regionalplan Jæren 2050.

Retningslinje for størrelse på fritidsboliger på Rott
Kommunen ønsker å innarbeide retningslinje til kommuneplanen som tillater maksimum     80 m2 BRA størrelse på fritidsboliger på Rott. Bakgrunnen er et ønske om å kunne oppnå nødvendig standardheving opp mot dagens nivå for fritidsbolig. Fram til i dag har maksimal hyttestørrelse her vært 60 m2 BRA. Kommunen mener at 80 m2 BRA er en forsvarlig hyttestørrelse på Rott, og peker på at det er forvaltningsplanen som fastslår 60 m2 BRA, og ikke selve verneforskriften for Jærstrendene landskapsvernområde. Kommunen ønsker også å tillate bygging av fritidsboliger på inntil 80 m2 BRA på allerede fraskilte tomter på Rott.

Fylkesmannen i Rogaland har i brev av 16.05.2019 til Kommunal- og moderniseringsdepartementet anbefalt at alle innsigelsene tas til følge.

Fylkesmannen viser til uenigheten mellom Forsvarsbygg og kommunen om hvorvidt skyte- og øvingsområdene ved Vigdel og Rott var gjort kjent for kommunen på riktig måte og til riktig tid. Fylkesmannen mener at innspillet fra Forsvaret burde vært tydeligere, men at det likevel ikke vil få store negative følger for kommunen å legge inn hensynssoner i kommuneplanens arealdel. Områdene kan fortsatt brukes til sivil aktivitet som farled, fiske og friluftsliv når det ikke er militær aktivitet der. Fylkesmannen anbefaler at innsigelsen tas til følge, men ber departementet om å vurdere om innlegging av hensynssoner med bestemmelser, som krevd av Forsvarsbygg, krever ny høring.

Fylkesmannen mener det ikke er behov for arealet på Joa til boligbebyggelse, og at konfliktpotensialet er stort. Området ligger i kjerneområde landbruk, som er av stor regional og nasjonal verdi. Tiltaket i seg selv medfører ikke nedbygging av jord, men vil kunne gi potensielle konflikter mellom landbruks- og boliginteresser og føre til utbyggingspress på landbruksområdene rundt. Saken har vært gjenstand for innsigelse i tidligere rullering. Fylkesmannen viser til at det som et kompromiss er akseptert offentlig formål her. Boliger her vil fremstå som en satellitt i jordbrukslandskapet og punktere et viktig landbruksareal. Fylkesmannen anbefaler at innsigelsen tas til følge.

Fylkesmannen mener at arealet på Tjora ikke bør tas i bruk som næringsområde før det er strengt nødvendig, og viser til at da langsiktig grense ble etablert i 2000 ble det presisert fra regjeringen at arealene skulle vare hele planperioden fram mot 2040. Fylkesmannen anbefaler at innsigelsen tas til følge, eventuelt med kompromissløsning som ble foreslått i mekling, men som kommunen ikke aksepterte. Forslaget gikk ut på at hele arealet vises som næring i kommuneplanen, men at det deles opp i to eller tre deler med forskjellig innfasing, slik at deler av arealet ikke fases inn før etter 2030.

Fylkesmannen viser til at øya Rott ligger innenfor Jærstrendene landskapsvernområde. Saker som gjelder erstatning/utvidelse av hytter her vil uansett kreve dispensasjons-behandling etter verneforskriften, men fylkesmannen mener det vil være uheldig å ha en retningslinje for størrelse på fritidsboliger som bryter med føringene i forvaltningsplanen for landskapsvernområdet. Fylkesmannen anbefaler derfor at innsigelsen tas til følge.

Møte og befaring ble holdt 10.09.2019 med representanter fra Sola kommune, Fylkesmannen i Rogaland, Klima- og miljødepartementet, Miljødirektoratet, Landbruks- og matdepartementet, Landbruksdirektoratet, Forsvarsdepartementet, Forsvarsbygg og Kommunal- og moderniseringsdepartementet.

Forsvarsdepartementet tilrår i uttalelse av 26.09.2019 at innsigelsen fra Forsvarsbygg tas til følge. Departementet mener det er nødvendig å sikre Forsvarets arealbruksinteresser også i sjøarealer, og at dette ikke kan avvente til neste kommuneplanrullering i Sola. Det foreliggende planforslaget sikrer ikke forholdet til Forsvarets arealbruksinteresser på en god nok måte. Forsvarsdepartementet uttaler at dersom det ikke foreligger en hensynssone med bestemmelser som angir at faste installasjoner ikke kan etableres, vil det være en risiko for at det etableres anlegg innenfor skyte- og øvingsfeltet som kan forhindre videreføring av Forsvarets virksomhet.

Landbruks- og matdepartementet skriver i uttalelse av 14.10.2019 at hensynet til jordvern må veie tungt. Departementet anbefaler at innsigelsene fra fylkesmannen både til boligområdet på Joa og til næringsområdet på Tjora tas til følge, men slik at mindre deler av arealet på Tjora kan fases inn før 2030, som skissert i meklingsmøtet mellom kommunen og fylkesmannen.

Landbruks- og matdepartementet mener at det ikke bør åpnes for boligbygging på Joa. Forslaget er i strid med overordnet plan, og det er ikke er behov for boligområdet. Departementet mener at boligområde her kan bidra til presedens ved at også andre bolig- og næringstomter i LNF-områder kan bygges ut på tilsvarende måte. Det presiseres i den forbindelse at området ligger i kjerneområde landbruk, på landbrukssiden av langsiktig grense i regional plan, og i et pressområde. Departementet mener at en omfattende utbygging på dette området vil øke presset for å bygge ut på nærliggende områder.

Landbruks- og matdepartementet mener at en utvidelse av Risavika næringsområde langt på vei er i tråd med regional plan for Jæren. Uenigheten mellom kommunen og fylkesmannen gjelder ikke om arealet på Tjora kan omdisponeres til næring, men når det kan skje. Departementet viser til at det i perioden 2007-2016 er omdisponert cirka 2 500 dekar dyrka jord i Sola kommune. Dette er nest mest av alle landets kommuner i perioden. Departementet legger stor vekt på at det næringsområdet på Tjora omfatter en betydelig mengde dyrka jord av høy kvalitet i et større sammenhengende jordbruksområde. Det skal derfor foreligge samfunnsinteresser av stor betydning for å tillate nedbygging før det er absolutt nødvendig. Departementet mener det er avgjørende for jordvernet at en stor del av næringsområdet ikke bygges ut før etter 2030, men kan likevel akseptere løsningen som ble skissert i meklingsmøtet.

Klima- og miljødepartementet tilrår i sin uttalelse 28.10.2019 at innsigelsen til retningslinje om maksimum samlet bruksareal på 80 m2 BRA ved utvidelse av eksisterende fritidsboliger på Rott tas til følge. Departementet ber også om at det settes en tilsvarende begrensning for samlet maksimum bruksareal på 60 m2 BRA i retningslinje for bygging av eventuelle nye fritidsboliger på Rott.

Departementet påpeker at miljøverdiene som berøres i planen er av nasjonal verdi. Rott ligger innenfor Jærstrendene landskapsvernområde og er i tillegg et fuglefredningsområde med særskilte bestemmelser for å ivareta hensynet til fuglelivet i området. Departementet mener at en retningslinje i kommuneplanens arealdel om å kunne utvide fritidsboliger til 80 m2 BRA istedenfor til 60 m2 BRA vil være i strid med verneforskriften for Jærstrendene landskapsvernområde. Det vil kunne innebære negative konsekvenser for verneverdiene, blant annet ved påvirkning på landskapet, nedbygging, økt ferdsel og aktivitet i området. Departementet presiserer at verneforskriften i utgangspunktet har et klart forbud mot tilbygg/nybygg, og at muligheten for å få dispensasjon er et snevert unntak. Det vises til at vernemyndighetens praksis om å begrense samlet areal på en fritidsbolig til 60 m2 BRA er nedfelt i forvaltningsplanen og er begrunnet med verneverdiene. Det er Fylkesmannen i Rogaland som er forvaltningsmyndighet for verneområdet, og som behandler søknad om dispensasjon fra vernereglene.

Departementet bemerker at den foreslåtte retningslinjen vil kunne gi eiere av bebyggelse på Rott inntrykk av at det nå er tillatt å utvide hytter til 80 m2 BRA, og at dette vil kunne være forvirrende og bør unngås. En slik retningslinje i kommuneplanen kan også skape presedens for å utvide størrelsen på fritidsboliger i hele landskapsvernområdet, noe som potensielt har stor negativ konsekvens for miljøverdiene.

Kommunal- og moderniseringsdepartementets vurdering

Etter plan- og bygningsloven § 5-4 andre ledd kan berørt statlig og regionalt organ fremme innsigelse til kommuneplanens arealdel i spørsmål som er av nasjonal eller vesentlig regional betydning, eller som av andre grunner er av vesentlig betydning for vedkommende organs saksområde. Etter § 11-16 andre ledd avgjør Kommunal- og moderniserings-departementet om innsigelsen skal tas til følge, og kan i den forbindelse gjøre de endringer i kommuneplanens arealdel som finnes påkrevd.

Kommunal- og moderniseringsdepartementet skal i denne saken ta stilling til hvordan Forsvarets skyte- og øvingsområder i sjø skal ivaretas, spørsmålet om godkjenning av et boligområde på Joa og et næringsområde på Tjora, samt retningslinjer for størrelsen på fritidsboliger på øya Rott.

Forsvarets skyte- og øvingsområder i sjø
Kommunal- og moderniseringsdepartementet viser til at Forsvarets virksomhet innenfor de angitte skyte- og øvingsområdene er en etablert virksomhet, med faste rutiner for varsling av sjøfarende og av lufttrafikk for ivaretakelse av sikkerheten ved gjennomføring av øvelser. Under tidsrom når skyteøvelser pågår, vil Forsvaret ekskludere annen virksomhet. Forsvarsbygg viser til at skyte- og øvingsfeltene er gjort kjent i NOU 2004:27 "Forsvarets skyte- og øvingsfelt", samt gjennom Forsvarsbygg sin arealplanveileder. Vigdel er delt inn i tre delområder; END 256, 257 og 258. Tredelingen er gjort fordi Forsvaret på denne måten ikke trenger å ta i bruk hele feltet i enhver sammenheng. Ett av delfeltene kan låses, mens resterende deler er uberørt av aktivitet. Dette for å unngå å legge unødvendige restriksjoner på øvrig samfunnsaktivitet, som sivil skipstrafikk etc. Forsvaret har igangsatt et arbeid med revisjon av feltene, som er planlagt gjennomført i løpet av 2020. Det er ventet at feltene formaliseres i form av en forskrift.

Ifølge Forsvarsbygg sin veileder av 01.02.2017 om Forsvarets arealbruksinteresser i arealplanlegging, vil skyte- og øvingsfelt i sjø i de fleste tilfeller kunne ivaretas i kommuneplanens arealdel gjennom en hensynssone etter plan- og bygningsloven § 11-8 tredje ledd bokstav a) sikrings-, støy- og faresoner, kombinert med en planbestemmelse som slår fast at faste anlegg i det aktuelle området ikke kan tillates. Veilederen viser til at områdene fortsatt kan brukes til sivil aktivitet som farled, fiske og friluftsliv, men ikke samtidig med militær aktivitet.

Kommunal- og moderniseringsdepartementet vurderer at Forsvarets interesser i området er et nasjonalt hensyn av stor betydning, og at etablering av annen virksomhet innenfor de aktuelle områdene som kan forhindre Forsvarets aktiviteter, må unngås. For de nevnte angitte skyte- og øvingsområdene Vigdel og Rott/Flatholmen vedtar derfor departementet at gjeldende skyte- og øvingsfelt i sjø vises som hensynssone – sone for militær virksomhet –  i kommuneplanen for Sola. Det gis bestemmelser til hensynssonen som skal hindre etablering av faste anlegg og installasjoner i sjø. Det forutsettes at Forsvarsbygg oversender til kommunen kartdata over feltene i gjeldende nasjonale dataformat for stedfestet informasjon, slik at kommunen kan legge inn hensynssonene med korrekt avgrensning i kommuneplanens arealdel.

Både Sola kommune og Fylkesmannen i Rogaland har tatt opp spørsmålet om innlegging av hensynssoner med bestemmelser, krever ny høring av kommuneplanen. Departementet viser i den forbindelse til at Forsvarets virksomhet i området allerede er etablert, og at Forsvaret under tidsrom da skyteøvelser pågår ekskluderer annen virksomhet. Konsekvensen av at skyte- og øvingsområdene legges inn i kommuneplanen, vil være at etablering av nye virksomheter innenfor områdene ikke tillates. Departementet vurderer at dette at ikke vil innebære konsekvenser av en slik art, eller være av så vesentlig betydning for noen berørte parter, at det vil være behov for ny høring.

Dersom Forsvaret ved senere vurderinger konkluderer med endret behov for avgrensning av skyte- og øvingsområdene, eventuelt at Forsvarets behov for konkrete områder opphører, må dette formidles til kommunen så snart slike beslutninger er truffet. Uansett har Forsvaret et ansvar for å spille inn sine arealbehov ved framtidige rulleringer av kommuneplanen.

Boligområdet på Joa
Joa ligger innenfor landbruksområde i henhold til regional plan for Nord-Jæren. Det er påpekt at det kan oppstå konflikter med landbruksdrift dersom det bygges boliger her, og at det kan føre til utbyggingspress på tilliggende områder. Ut fra arealets beliggenhet innenfor et aktivt drevet landbruksområde, har departementet i utgangspunktet forståelse for synspunktene om at arealet burde forbli LNF-område. Det er likevel en realitet at det ligger et forfallent tidligere militærsykehus på området, og som det er forbundet kostnader med å fjerne. Arealet er også i tidligere kommuneplan avsatt til utbyggingsformål. Området har god kollektivdekning, ved at det ligger mindre enn 500 meter fra holdeplass til en sentral bussforbindelse.

Det er reist spørsmål om hvor stor utbygging som eventuelt bør tillates. Kommuneplanen innebærer at det kan bygges 4-10 boliger pr dekar, ut fra den nære beliggenheten til hovedtrasé for kollektivtrafikk. Departementet vurderer at beliggenheten tilsier en relativt høy arealutnyttelse, av hensyn til arealøkonomisering og areal- og transportpolitikk. Kommuneplanen følger opp dette hensynet på en god måte.

Kommunal- og moderniseringsdepartementet har lagt vekt på at Sola kommune ønsker en opprydding i området, og at kommunen har foreslått å avsette arealet til boligformål for å få dette til. På bakgrunn av den faktiske situasjonen i området, samt eiendommens lave verdi som landbruksareal, har departementet kommet til at kommuneplanens forslag om å legge til rette for boligbygging på Joa kan godkjennes. Avgjørelsen innebærer likevel ikke at det skal være kurant å omdisponere eventuelle andre arealer med liknende beliggenhet innenfor den langsiktige jordverngrensen på Jæren.

Næringsområdet på Tjora
Kommunal- og moderniseringsdepartementet skal ta stilling til om hele eller deler av arealet på Tjora kan godkjennes omdisponert til næringsformål i kommuneplanen, eller om omdisponering skal skyves fram i tid. Landbruks- og matdepartementet har anbefalt at innsigelsen tas til følge, men at mindre deler av arealet kan fases inn stykkevis før 2030, som skissert i meklingsmøtet mellom kommunen og fylkesmannen.

Kommunedelplan for Risavika ble 15. juni 2012 godkjent av Miljøverndepartementet, som behandlet saken som innsigelsessak. Ervervsområdet Tjora vest, som i hovedsak tilsvarte arealet i denne saken, ble da tatt ut av planen. Begrunnelsen var å sikre effektiv utnyttelse av eksisterende næringsområder, og for å ivareta utbyggingsmuligheter gjennom hele planperioden for Fylkesdelplan for langsiktig utbygging på Jæren. Departementet vedtok også en bestemmelse til kommunedelplanen som innebar at det innenfor område avsatt til ervervsvirksomhet, kan tillates virksomheter som har behov for å være lokalisert nær havn.

Nasjonale jordvernhensyn skal tillegges stor vekt. Regional plan for Jæren, vedtatt i 2000, definerte for første gang en langsiktig jordverngrense på Jæren. Grensen er i hovedsak videreført ved senere rulleringer av regional plan og gjennom aktuelle kommuneplaner. Jordressursene som i tråd med regional plan kunne omdisponeres, skulle dekke behovet fram til 2040. Regional plan for Jæren 2013 – 2040 viser at årlig omdisponering av jordbruks-areal på Jæren i godkjente kommuneplaner er blitt redusert etter at Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren ble vedtatt, og at den langsiktige grensen i store trekk har blitt respektert. Samtidig har utviklingen på "bysiden" av den langsiktige grensen gått raskere enn opprinnelig forutsatt, og noen steder tangerer utbyggingsområder den langsiktige grensen.

Departementet har i sin vurdering lagt til grunn at jordbruksarealet på Tjora som er foreslått omdisponert til næringsformål, er avklart som byggeområde i fylkesdelplanen. Uenigheten er knyttet til tidspunktet for når dette skal kunne vedtas som gjeldende arealbruksformål i kommuneplanen. Fylkesmannen har overfor Sola kommune påpekt at området er det eneste gjenværende arealet for utvidelse av næringsområder innenfor jordverngrensen, og at arealene som er beskyttet av fylkesdelplanen skal vare fram til 2040.

Risavika er en havn av nasjonal og internasjonal betydning. Det er ut fra dette viktig for kommunen, og også for aktørene som har driftsmessig ansvar for tilrettelegging av de ulike virksomhetene inne på området, at det gis premisser for en langsiktig planlegging for utnyttelse av arealene innenfor Risavika havneområde. Dette er hensyn som må veies opp mot år med tapt jordbruksdrift som vil følge av en tidligere omdisponering av arealene. Departementet har kommet til at hensynet til en god og langsiktig planlegging og arrondering innenfor Risavika havneområde, må tillegges avgjørende vekt, og godkjenner derfor næringsformål på det aktuelle arealet på Tjora i tråd med kommuneplanforslaget.

Avgjørelsen innebærer en forpliktelse både for kommunen og for aktørene i Risavika havneområde. Grensene for havneområdet som framgår av kommuneplanen, må betraktes som endelige i overskuelig framtid, og legges til grunn for langsiktige planer for arrondering av arealer og virksomheter innenfor Risavika havneområde. Departementet ser ut fra dette ikke behov for å vedta oppdeling av utbyggingsarealene på Tjora med en gradvis innfasing.

Retningslinje for størrelse på fritidsboliger på Rott
Jærstrendene landskapsvernområde ble vernet ved kongelig resolusjon 2. september 1977. Nytt revidert vern kom 12. desember 2003. Formålet med landskapsvernet er å ta vare på det egenartede natur- og kulturlandskapet på Jærstrendene med sine særmerkede strandtyper og de geologiske, botaniske, zoologiske og kulturhistoriske elementene som medvirker til å gi området et særpreg. Rott ligger innenfor Jærstrendene landskapsvern-område, og omfattes også av et fuglefredningsområde med særskilte bestemmelser for å ivareta hensynet til fuglelivet i området. Verneforskrift av 12. desember 2003 nr. 1675 gjelder både for landskapsvernområdet og for fuglefredningsområdet. Det framgår av verneforskriften § 3.A.1 at blant annet oppføring av bygninger, herunder tilbygg, er forbudt. Forskriften inneholder også dispensasjonsregler, som eventuelle søknader om tillatelse til utvidelse eller nybygg av fritidsbolig vil måtte behandles etter. Fylkesmannen i Rogaland er forvaltningsmyndighet for verneområdet.

Forvaltningsplanen for Jærstrendene landskapsvernområde har tatt konkret stilling til spørsmålet om antall og størrelser på hytter innenfor landskapsvernområdet. Planen fastslår at all oppføring av nye bygninger, utvidelser eller tilbygg i utgangspunktet er forbudt, og at samlet bebygd areal som hovedregel ikke skal være større enn 60 m2 BRA. Forvaltnings-planen sier at det ikke er ønskelig å øke antallet bygninger i området, og at fylkesmannen ikke vil gi dispensasjon til bygging av nye hytter. Ved søknad om omfattende rehabilitering eller utvidelse, skal en i hvert enkelt tilfelle søke å ivareta det tidstypiske kulturuttrykket. Forvaltningsplanen sier videre at landskapsvernet innebærer vesentlig strengere praksis for nybygg av både hytter og naust enn i områder som blir forvaltet etter plan- og bygningsloven alene. Den slår fast at vanlig vedlikehold av eksisterende bygninger uten videre kan fortsette, men at utvidelser og tilbygg på hytter krever dispensasjon som "særskilt tilfelle" etter § 6. Det framgår også at tiltak som går ut over dagens tilstand, som eksempelvis økt hytteareal, flere vinduer eller etablering av terrasse, ikke er å regne for vedlikehold, men opprusting eller påbygging. Planen sier at rammene for å imøtekomme mer moderne krav til komfort dermed blir svært avgrenset, og at slike ønsker må realiseres i andre områder.

Beslutningen om vern av Jærstrendene landskapsvernområde er truffet etter en grundig avveining av nasjonale miljøhensyn opp mot private og lokale hensyn. Rammer for hvilke bygningsmessige og andre tiltak som kan tillates, vil være strengere innenfor et verneområde enn i øvrige landbruks-, natur- og friluftsområder. Departementet vurderer at rammene for størrelse på fritidsboliger på Rott, som i Jærstrendene landskapsvernområde for øvrig, er avklart gjennom verneprosessen. Den enkelte kommune må gjennom sin kommuneplan legge verneplanen til grunn. Det vil være problematisk dersom kommuneplanen gir signaler om størrelse på fritidsboliger på Rott som avviker fra Jærstrendene landskapsvernområde som helhet. Dette ville gi uheldige og utydelige signaler, og det kunne skape uheldige presedensvirkninger for landskapsvernområdet for øvrig.

Kommunal- og moderniseringsdepartementet har etter dette kommet til at retningslinje 9.3.1 i kommuneplanen endres til maksimum samlet bruksareal på 60 m2 ved utvidelse av eksisterende fritidsboliger på Rott. Tilsvarende settes en begrensning for samlet maksimum bruksareal på 60 m2 i retningslinje for bygging av eventuelle nye fritidsboliger.

Departementet har ikke tatt stilling til spørsmålet om fritidsboliger som i dag er mindre enn 60 m2 BRA skal kunne utvides til 60 m2 BRA. Departementet har heller ikke tatt stilling til spørsmålet om fritidsboliger på Rott skal kunne gis en standardheving opp mot dagens nivå for fritidsbolig, som var kommunens utgangspunkt. Departementet anser at det ligger til forvaltningsmyndigheten for Jærstrendene landskapsvernområde å ta stilling til slike spørsmål.

Vurderinger etter naturmangfoldloven
Etter naturmangfoldloven § 7 skal prinsippene i §§ 8 til 12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet som berører naturmangfold, og vurderingene og vektleggingen skal gå fram av vedtaket. Planområdet på Joa består i det vesentlige av skog, og Tjora Sør av dyrka mark. I konsekvensutredningen til kommuneplanen har Sola kommune vurdert at det innenfor planområdene for Joa og Tjora ikke er kjente vilt- eller fiskeforekomster, og at de foreslåtte planendringene ikke påvirker biologisk mangfold i vesentlig grad. Det foreligger ikke innsigelse knyttet til naturmangfold for noen av disse områdene. Departementet skal likevel gjøre vurderinger ut fra naturmangfoldloven ved behandling av saken, og har i den forbindelse innhentet supplerende opplysninger fra Fylkesmannen i Rogaland angående Joa og Tjora Sør. For de øvrige problemstillingene i innsigelsessaken knyttet til Sola kommuneplan ansees ikke slike vurderinger som relevant.

Fylkesmannen i Rogaland har i e-post 15.04.2020 gitt utfyllende vurderinger tilknyttet de to aktuelle utbyggingsområdene. For Joa vurderer fylkesmannen at området har en betydning som del av sammenhengende grønnstruktur i et ellers utbygd og oppdyrket område med lite naturelementer, og at utbygging her vil forsterke eksisterende fragmentering i området. Fylkesmannens vurdering av Tjora er at arealet som fulldyrket areal i aktiv drift har begrenset biologisk betydning, men at det er registrert en del fugl her, blant annet afrikansk svartstrupe i 2018, som er av nasjonal interesse, og som er registrert på rødlisten som sterkt truet. Ut fra en økosystemtilnærming vurderer fylkesmannen at industriområde her vil påvirke nettverket for fugl negativt mellom verneområdet i vest og naturreservat og forslag til supplerende vern i øst, og at dette samlet sett vil få en samlet negativ virkning for fugl som beveger seg mellom områdene.

Kommunal- og moderniseringsdepartementet vurderer at kunnskapsgrunnlaget om naturmangfold knyttet til Joa og Tjora Sør er tilstrekkelig, jf. nml §§ 8 og 9. Departementet vurderer ut fra foreliggende kunnskap at de foreslåtte arealdisponeringene ikke vil ha så vesentlig negativ innvirkning på økosystem eller gjøre slik skade på naturmangfold at arealdisponeringene ikke kan finne sted i tråd med vedtatt kommuneplan. Departementet legger i denne vurderingen til grunn at foreliggende opplysninger var kjent på tidspunktet for høring av forslaget til kommuneplan for Sola.

Vedtak

I medhold av plan- og bygningsloven § 11-16 andre ledd godkjenner Kommunal- og moderniseringsdepartementet boligområdet Joa og næringsområdet Tjora Sør i kommuneplan for Sola 2019 – 2035, vedtatt av Sola kommunestyre 7. februar 2019.

Forsvarets skyte- og øvingsområder i sjø ved Vigdel og Rott/Flatholmen, avsettes i plankartet i samsvar med kart oversendt fra Forsvarsbygg til Sola kommune.

I bestemmelsene punkt 11 Hensynssoner (pbl § 11-8) vedtas:

  • Hensynssone militær virksomhet, jf. pbl § 11-8 tredje ledd bokstav a). Det kan ikke tillates faste anlegg eller installasjoner i sjø, så som akvakulturanlegg med fortøyninger, bunninstallasjoner og lignende som er til hinder for Forsvarets bruk av arealene.

Avsnitt 9.3.1 Retningslinjer for fritidsbebyggelse endres som følger:

  • For fritidsboliger på Rott for å oppnå nødvendig standardheving opp mot dagens nivå for fritidsbolig: Maks 60 m2
  • Det tillates bygging av fritidsboliger på allerede fraskilte tomter på Rott: Maks 60 m2

Departementet forutsetter at kommunen endrer planen i tråd med vedtaket. For kunngjøring av planen gjelder plan- og bygningsloven § 11-15 andre ledd.
 

Med hilsen

Nikolai Astrup

 

Kopi:
Forsvarsbygg
Forsvarsdepartementet
Klima- og miljødepartementet
Landbruks- og matdepartementet
Rogaland fylkeskommune
Sola kommune