12 Administrative og økonomiske konsekvenser
12.1 Innledning
Finansdepartementet legger i denne proposisjonen fram et forslag til ny lov om eiendomsmegling. Departementets forslag har blant annet som formål å styrke forbrukerbeskyttelsen, herunder å sikre meglers uavhengighet og nøytralitet.
Økte krav til eiendomsmeglere og eiendomsmeglerforetakene kan føre til økte kostnader for eiendomsmeglere, oppdragsgivere og Kredittilsynet. Forslaget innebærer økte krav til bransjen og en utvidelse av Kredittilsynets sanksjonsmuligheter overfor eiendomsmeglingsbransjen. Finansdepartementet legger til grunn at dette vil føre til et mer effektivt tilsyn og positive effekter for forbrukerne. I tillegg legges det til grunn at de nye lovkravene vil bidra til mer ryddighet i bransjen, noe som kan bidra til at tillitten til bransjen øker.
12.2 Økonomiske og administrative konsekvenser for eiendomsmeglingsbransjen
I 2004 var det ca 4000 årsverk i eiendomsmeglingsbransjen av disse hadde ca. 1/3 eiendomsmeglingsbrev eller advokatbevilgning, jfr. NOU 2006:1 s. 19. Det er rimelig å anta at etterspørselen etter kvalifisert arbeidskraft vil øke som følge av kravet om en ansvarlig megler knyttet til hvert enkelt megleroppdrag. På den annen side vil forslaget om at en jurist med relevant erfaring kan være ansvarlig megler bidra til å øke tilgangen på kvalifisert arbeidskraft. Det kan også nevnes at departementet tar sikte på å utarbeide fleksible overgangsordninger slik at personer med relativt lang erfaring fra bransjen vil kunne være ansvarlig megler og personer med kortere erfaring vil gis tid til å opparbeide seg nødvendig formell kompetanse.
Departementet antar at økt kompetanse hos meglere vil kunne gi gevinster i form av effektivisering, færre feil og mangler samt økt tillitt til eiendomsmeglingsbransjen.
Lovforslaget innebærer krav om etterutdanning av eiendomsmeglere. En del meglerforetak tilbyr etterutdanning til sine ansatte i dag og dekker kostnadene for etterutdanningen. For bransjen samlet vil etterutdanningskravet likevel medføre økte kostnader, som må dekkes enten av arbeidsgiverforetaket eller megler selv. Et spørsmål er om økte kompetansekrav vil medføre høyere lønnskostnad i bransjen.
Sentio AS har på oppdrag fra eiendomsmeglingslovutvalget gjennomført en spørreundersøkelse som viser at ansatte i meglerforetakene som oppfyller de foreslåtte kravene til ansvarlig megler, ikke har særlig høyere lønn enn meglere som ikke oppfyller disse kravene. Dette tilsier at forslaget ikke vil medføre vesentlige økte lønnskostnader for eiendomsmeglingsforetakene.
Lovforslaget presiserer at megleren ikke skal kunne motta inntekter eller fordeler fra andre enn oppdragsgiver for utføring av oppdraget. Forslaget, som skal bidra til å styrke meglers uavhengighet, kan ha betydning for kostnadene ved bruk av eiendomsmegler. Foretakene skal etter forslaget dekke alle sine utgifter (ved bruk av tjenesteytere ved gjennomføringen av meglingen) direkte fra oppdragsgiver.
Lovforslaget innholder et forbud mot egenhandel. Finansdepartementet mener at dette forbudet er viktig for å styrke det overordnede kravet til meglers uavhengighet, og at det ikke vil være vesentlige administrative eller økonomiske byrder forbundet med forbudet.
12.3 Økonomiske og administrative konsekvenser for myndighetene
Ved innføring av nytt regelverk vil det måtte forventes at det er behov for informasjon og veiledning i forbindelse med gjennomføringen og praktiseringen av nytt regelverk. På enkelte områder vil det også være behov for å utarbeide forskrifter, herunder overgangsbestemmelser.
På denne bakgrunn må det påregnes at oppfølgingen av lovforslaget vil legge beslag på en del kapasitet i Kredittilsynet, særlig i en overgangsperiode.
I dag foretar Kredittilsynet egnethetsvurdering av faglig leder. Krav til fagansvarlig er nærmere omtalt i kapitel 5.3. Det følger av lovforslaget at Kredittilsynet skal foreta egnethetsvurdering av ansvarlig megler, daglig leder og styremedlemmer. Det er rimelig å anta at dette kravet vil medføre et visst merarbeid for Kredittilsynet, særlig i en overgangsperiode.
Finansdepartementet mener at kravet til egnethetsvurdering av ansvarlig megler, daglig leder og styremedlemmer kan være et viktig bidrag for å hindre at uønskede personer rekrutteres til bransjen.
Det foreslås viktige endringer i reglene om sanksjoner. For å styrke og effektivisere tilsyns- og sanksjonssystemet i eiendomseiendomsmeglingsloven, foreslår departementet at Kredittilsynet skal kunne tilbakekalle tillatelsen til en filial uten at det får følger for hele eiendomsmeglingsforetaket. Departementet foreslår også at Kredittilsynet skal kunne tilbakekalle en advokats rett til å være ansvarlig megler eller fagansvarlig. Finansdepartementet antar at Kredittilsynets økte sanksjonsmuligheter vil bidra til at det blir lettere å utøve et effektivt tilsyn. I tillegg vil Kredittilsynets økte sanksjonsmuligheter i seg selv kunne ha en oppstrammende effekt på eiendomsmeglingsbransjen.
12.4 Økonomiske og administrative konsekvenser for forbrukerne
Kjøp og salg av eiendom er den største investeringsbeslutningen for mange forbrukere. Finansdepartementet mener at økte krav til meglernes kompetanse og begrensninger i hva eiendomsmeglere kan utøve av virksomhet er viktig for å øke forbrukerbeskyttelsen.
Departementet foreslår at alle som driver eiendomsmegling plikter å slutte seg til en offentlig godkjent klagenemnd for eiendomsmeglingstjenester. Formålet med forslaget er å legge til rette for en rimelig og effektiv klagebehandling, først og fremst for forbrukere.
Kravet om ansvarlig megler og etterutdanning vil bidra til at kjøper og selger i større grad vil forholde seg til en som kjenner gjeldende regler og bransjenormer. Finansdepartementet mener disse forslagene vil være viktige bidrag for å sikre at formidling av eiendommer skjer i tråd med gjeldende regler. Økte kostnader for eiendomsmeglerbransjen vil kunne føre til økte kostnader for oppdragsgiver. I hvor stor grad økning av eiendomsmeglerens kostnader overføres til oppdragsgiverne, vil kunne avhenge av konkurransen i bransjen og hvordan lønnstrukturen i foretakene fastsettes.
Departementet foreslår begrensninger i hvordan meglers vederlag kan fastsettes. Forslaget innebærer et forbud mot at det i forbrukerforhold inngås avtale om såkalte progressive provisjoner. Departementet mener at slike provisjoner kan gi megler en for stor interesse i salgssummen og således kunne være problematisk i forhold til kravet til meglers uavhengighet og nøytralitet. I tillegg foreslås det tiltak for å bidra til at oppdragsgiver får bedre informasjon om vederlaget og de utlegg som knytter seg til utførelsen av oppdraget. Finansdepartementet mener tiltakene vil bidra til å øke prisbevisstheten blant for forbrukerne og således være positivt for konkurransen. Endringen er nærmere omtalt i kapitel 8.
Lovforslaget innebærer en utvidelse av meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Det foreslås blant annet endringer for å styrke potensielle kjøperes krav til informasjon som er av betydning for kjøpsbeslutningen.