9 Meglers plikter ved gjennomføring av oppdrag
9.1 God meglerskikk
9.1.1 Gjeldende rett
Eiendomsmeglingslovens § 3-1 første ledd lyder som følger:
«Megleren skal utføre oppdraget i samsvar med god meglerskikk, uten unødig opphold og med omsorg for begge parters interesser.»
«God meglerskikk» er en såkalt rettslig standard. Uttrykket ble innført ved 1989-loven i stedet for kravet til «god forretningsskikk» i den tidligere lovens § 11. På side 20 i Ot. prp. nr. 59 (1988-89) skriver departementet:
«Dagens lov inneholder i § 11 en bestemmelse om at « megleren skal utføre sitt verv overensstemmende med god forretningsskikk ». Det innebærer ingen realitetsendring når utvalget har foreslått å bruke uttrykket «god meglerskikk» i loven.»
På side 20 i Ot.prp. nr. 59 (1988-89) uttaler departementet:
«at et generelt krav til god meglerskikk kan få selvstendig betydning i flere tilfelle, men dessuten er en slik standard et viktig supplement til lovens mer detaljerte krav til megleren. På denne måte kan praksis og oppfatninger i og utenfor bransjen om hvordan meglervirksomheten bør utøves utfylle lovens andre krav.»
Samtidig understrekes at:
«bransjens egen standard ikke er avgjørende for det nærmere innhold av kravet til god meglerskikk. En objektiv norm der hensynet til partene er fremtredende vil måtte være utgangspunkt for fortolkningen av uttrykket «god meglerskikk». Bransjens egen praksis kan medføre strengere, men neppe lempligere krav til god meglerskikk enn en slik objektiv norm medfører.»
Videre er det lagt til grunn i praksis at standarden om god meglerskikk er elastisk på den måte at meningsinnholdet kan variere over tid og til en viss grad også etter hvilken situasjon man befinner seg i.
I dagens eiendomsmeglingslov er bestemmelsen om god meglerskikk knyttet til utførelsen av oppdraget. Det fremgår av Ot.prp. nr. 59 (1988-89) på side 20 (departementets utheving) at
«Kravet til god meglerskikk referer seg i hovedsak til meglerens forhold til partene ved gjennomføringen av oppdraget.»
9.1.2 Utvalgets forslag
Utvalget tar på side 116 i NOU 2006: 1 som utgangspunkt at:
«Normen «god meglerskikk» gjør loven fleksibel og tilpasningsdyktig. Utvalget slutter seg i hovedsak til de vurderinger som ble foretatt av Falkangerutvalget og beskrivelsen av gjeldende rett foran, og mener at eiendomsmeglingsloven fortsatt bør henvise til den rettslige standarden.»
Videre mener utvalget
«at lovens intensjon om at megleren skal ivareta både kjøpers og selgers interesser langt på vei blir fulgt i praksis. Utvalget ser imidlertid at brukere av eiendomsmeglingstjenester i noen grad misforstår den rolle megleren er tillagt i loven.»
Utvalget går derfor inn for
«at pliktene som kan utledes av god meglerskikk når det gjelder opplysninger om eiendommen, i noe større grad bør fremkomme uttrykkelig av loven, [...]. En slik konkretisering av meglerens plikter reduserer i en viss utstrekning rommet for meglers skjønnsutøvelse. Det har også en verdi å klargjøre overfor partene hva det kan forventes at eiendomsmegler som et minimum gir av opplysninger. Ikke alle forslagene innebærer endringer i gjeldende rett, da de fleste pliktene allerede i dag kan sies å følge av god meglerskikk. Det har på den annen side ikke vært meningen å foreta en uttømmende oppregning av hva som ligger i kravet til god meglerskikk.»
Gjeldende eiendomsmeglingslov knytter ifølge utvalget begrepet god meglerskikk til utførelsen av «oppdraget». Utvalget mener at kravet ikke bare bør være knyttet til det enkelte oppdrag, men virksomhetsutøvelsen generelt, jf. utkastet til § 3-1 første ledd. Det uttales i denne forbindelse på side 117 i NOU 2006: 1:
«Det kan vises til at kravet til «god forretningsskikk » etter 1938-loven rettet seg mot meglerens utførelse av «sitt hverv». Utvalget legger til grunn at det ikke var meningen å foreta noen realitetsendringer da dette ble erstattet i gjeldende lov. Det vises til utkastet § 3-1 første ledd.»
9.1.3 Høringsinstansenes merknader
Forbrukerrådet slutter seg til utvalgets vurdering, og skriver følgende i sin høringsuttalelse:
«Forbrukerrådet er enig med utvalget i at pliktene som kan utledes av den grunnleggende bestemmelsen i § 3-1 om utøvelsen av mellommannsrollen, som krever at eiendomsmegler skal utføre oppdraget «i samsvar med god meglerskikk» og med «omsorg for begge parters interesser», i noe større grad bør fremkomme uttrykkelig av loven. Dette vil, som utvalget påpeker, til en viss grad redusere behovet for meglers skjønnsutøvelse. Gjennom vår deltakelse i Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester ser vi et klart behov for at meglers plikter konkretiseres, og dermed gjøres tydeligere og lettere tilgjengelig for forbrukeren, slik at de vet hva de kan forvente å motta av opplysninger fra megler.»
Utvalgets forslag får også tilslutning fra Forbrukerombudet . Kredittilsynet foreslår en presisering av kravet til god meglerskikk i forhold til meglers uavhengighet, og uttaler blant annet:
«Kredittilsynet vil innledningsvis gi uttrykk for at begrepet uavhengighet i denne sammenheng kan være misvisende. Kredittilsynet er innforstått med at dette begrepet har lang tradisjon i eiendomsmeglingslovgivningen. Slik Kredittilsynet ser det, dreier dette spørsmålet seg imidlertid om interessekonflikter i forholdet mellom partene i handelen og i relasjon til utenforstående interesser. Den klare og åpenbare interessekonflikt oppstår mellom selgers ønske om høyest mulig pris og kjøpers ønske om å gjøre best mulig kjøp. I en slik interessekonflikt er megler ikke, og skal heller ikke være, uavhengig, men skal i lojalitet til sin oppdragsgiver forsøke å oppnå best mulig resultat uten å sette til side øvrige plikter, herunder omsorgsplikten overfor kjøper. Det dreier seg således om å håndtere interessekonflikten på en akseptabel måte.
Når det gjelder meglers forhold til utenforstående interesser, dreier det seg også om interessekonflikter, for eksempel der meglers egen økonomiske interesse i den eiendommen oppdraget gjelder kommer i konflikt med omsorgsplikten overfor partene. Interessekonflikt kan også oppstå der megleren i sin rådgivning overfor partene når det gjelder gjennomføringen av oppdraget har økonomiske interesser i tilleggstjenester som tilbys gjennom foretaket.
Kredittilsynet er av den oppfatning at det prinsipp som kommer til uttykk i utvalgets forslag følger av «god meglerskikk» i § 3-1. Dersom det likevel er ønskelig med en presisering av kravet til god meglerskikk i relasjon til interessekonflikter, vil Kredittilsynet - på bakgrunn av ovennevnte vurderinger om begrepsbruk - foreslå følgende bestemmelse tatt inn i § 3-1 nytt annet ledd (slik at utkastets annet ledd blir nytt tredje ledd):
«Megleren skal bestrebe seg på å unngå interessekonflikter, herunder å sørge for at partenes interesser går foran meglerens interesser.»
Forslaget er basert på reglene i verdipapirhandelloven om god forretningskikk, jf § 9-2 første ledd nr 6, og vil eventuelt kunne utbygges etter mønster fra denne paragrafen.
Den foreslåtte regelen vil kunne supplere de mer konkrete reglene i utkastets § 2-6 om annen næringsvirksomhet og § 2-12 om forbud mot egenhandel og opplysningsplikt om egeninteresse.
Meglerens håndtering av interessemotsetningen mellom kjøper og selger er ivaretatt etter gjeldende lovs bestemmelse § 3-1 første ledd med formuleringen «omsorg for begge parters interesser». Kredittilsynet viser særlig til utvalgets beskrivelse av gjeldende rett når det gjelder meglers omsorgsplikt, jf. punkt 10.2.1 i utredningen, som Kredittilsynet slutter seg til.»
De øvrige høringsinstansene har ikke hatt merknader på dette punkt.
9.1.4 Departementets vurdering
Kravet til god meglerskikk er en innarbeidet rettslig standard. Departementet slutter seg til utvalgets vurdering når det gjelder videreføringen av dette kravet i loven.
Hensynet til forutberegnelighet for oppdragsgiver, interessenter og oppdragsgiverens medkontrahent og for meglerbransjen taler imidlertid for at lovpålagte krav til megler i stor grad følger uttrykkelig av loven. Departementet slutter seg derfor også til utvalgets forslag om at enkelte av pliktene som delvis er utledet fra kravet til god meglerskikk bør fremkomme eksplisitt av loven. Det vises i den forbindelse til drøftelsene om meglers uavhengighet og meglers plikter ved gjennomføring av oppdrag i dette kapittelet, hvor det foreslås en rekke lovbestemmelser som konkretiserer kravet til god meglerskikk.
Når det gjelder utvalgets forslag til generell lovbestemmelse om god meglerskikk, foreslås to endringer i forhold til gjeldende rett. For det første foreslås å fjerne forbindelsen mellom kravet til god meglerskikk og «utførelsen av oppdraget». Det er vist til at kravet ikke bare bør være knyttet til det enkelte oppdrag, men til virksomhetsutøvelsen generelt. Departementet slutter seg til dette. Som utvalget legger departementet til grunn at dette ikke innebærer noen realitetsendring i forhold til gjeldende lov, og eiendomsmeglingsloven slik den lød før endringen i 1989.
Utvalget har som nevnt foreslått å ta inn en presisering i loven av at «oppdrag skal utføres uten unødig opphold». Departementet er ikke uenig i at megler plikter å utføre sine tjenester uten unødig opphold. Dette er imidlertid tilfelle på en rekke områder uten at dette vanligvis er særskilt omtalt i det aktuelle lovverket. Departementet kan ikke se at det er grunn til å fremheve denne plikten særskilt i eiendomsmeglingsloven. Departementet slutter seg derfor ikke til utvalgets forslag på dette punkt.
9.2 Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt
Megleren har undersøkelses- og opplysningsplikt både overfor potensielle kjøpere og sin egen oppdragsgiver. I det følgende er det i første rekke meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt overfor potensielle kjøpere som vil bli drøftet. Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt overfor oppdragsgiver må ses i lys av at disse to står i et avtaleforhold. Denne siden ved meglers undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven vil derfor bli omtalt til slutt under hvert avsnitt.
9.2.1 Gjeldende rett
Det følger av eiendomsmeglingslovens § 3-7 første punktum at:
«Megleren skal så langt det synes rimelig, innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen.»
Omfanget av meglers undersøkelses- og opplysningsplikt er således angitt ved to skjønnsmessig utformede vilkår. For det første gjelder plikten kun «så langt det synes rimelig». For det andre gjelder plikten kun «nødvendige opplysninger om eiendommen». Når det gjelder kravet til «rimelig» innhenting og kontroll heter det i NOU 1987: 14 s. 75:
«Meglerens undersøkelsesplikt bør ikke være ubegrenset, [...] Det er ikke meglerens oppgave å iverksette tidkrevende og kostbare undersøkelser for å kontrollere selgers opplysninger. Plikten til å innhente og kontrollere opplysninger bør derfor bare gjelde «så langt det synes rimelig». Kjøperens interesse ivaretas her ved at megleren skal orientere om grunnen til at innhenting eller kontroll ikke blir foretatt.»
Departementet uttalte på side 44 i Ot.prp. nr. 59 (1988-89):
«Uttrykket «så langt det synes rimelig» vil innebære en avveining av opplysningenes viktighet for kjøperen og hvor arbeidskrevende en eventuell kontroll vil være for megleren.»
Når det gjelder omfanget av «nødvendige opplysninger» megler plikter å undersøke og opplyse om, uttaler Falkanger-utvalget på side 75 i NOU 1987: 14:
«Meglerens undersøkelsesplikt utvides dersom han på bakgrunn av sin generelle erfaring eller observasjoner i det enkelte tilfelle bør ha mistanke om at de opplysningene som er kommet frem, er feilaktige, misvisende eller ufullstendige. Dette kan gjelde også andre forhold enn nevnt i utk. §3-6. Er det etter meglerens oppfatning sannsynlig at eiendommen er beheftet med faktiske feil (f.eks. råte, lekkasjer, angrep av skadedyr), kan han ha plikt til å sørge for ytterligere undersøkelse av eiendommen, eventuelt sørge for at kjøperen gjøres oppmerksom på forholdet. Det samme kan gjelde dersom megleren har mistanke om forhold som strider mot offentligrettslige regler (som ulovlige tilbygg eller manglende bruksendringstillatelse). Megleren bør ikke pålegges noen generell plikt til å undersøke eiendommens faktiske tilstand eller forholdet til offentlige myndigheter, men kjøperen bør kunne stole på at megleren reagerer når han som erfaren eiendomsformidler har mistanke om at det ikke gis de nødvendige opplysninger om eiendommen. Hvor langt meglerens plikter her strekker seg, må avgjøres ut fra kravene til god meglerskikk.»
Av eiendomsmeglingsloven § 3-7 andre punktum følger at :
«Har megleren ikke foretatt innhenting og kontroll av nødvendige opplysninger, skal kjøperen før handel sluttes, gis skriftlig orientering om grunnen til dette.»
Bestemmelsens ordlyd kan på dette punkt forstås slik at megler helt kan fraskrive seg sin undersøkelses- og opplysningsplikt.
Falkanger-utvalget skriver imidlertid om dette på side 75 i NOU 1987: 14 at:
«Det er bare når megleren - fordi det går ut over hva som synes rimelig - har unnlatt å innhente eller kontrollere «nødvendige» opplysninger, at kjøperen skal ha særskilt orientering...
Det er derfor kun i den grad undersøkelser går utover kravet i § 3-7 første punktum at ansvarsbegrensningen og varslingsplikten i andre punktum er anvendelig.
At god meglerskikk har betydning for meglers undersøkelsesplikt uttales også av departementet på side 44 i Ot.prp. nr. 59 (1988-89). Der heter det at:
«Kravet til god meglerskikk vil også kunne supplere vurderingen av omfanget av undersøkelsesplikten etter denne bestemmelse.»
Når det gjelder meglers plikter til å gi opplysninger til kjøper så følger det av eiendomsmeglingslovens § 3-1 andre ledd at:
«Megleren skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføring av denne.» (Departementets kursivering.)
I merknadene til bestemmelsen uttales det på side 40 i Ot.prp. nr. 59 (1988-89) at:
«Bestemmelsen må sees i sammenheng med kravet til god meglerskikk i første ledd. Det vil dreie seg om alle opplysninger av rettslig og faktisk art om de forhold som ut fra meglerens forsvarlige vurdering er viktige for partene i forbindelse med kontrakten.»
På samme måte heter det på side 65 i NOU 1987: 14 at:
«Megleren bør som profesjonell mellommann i eiendomsomsetningen ha plikt til å gi opplysninger om faktiske og rettslige forhold som har betydning for handelen og gjennomføringen av denne.»
På side 65 i NOU 1987: 14 skriver Falkanger-utvalget om § 3-1 andre ledd at:
«Den supplerer de mer detaljerte bestemmelsene senere i kapitlet om hvilke opplysninger partene har krav på.
Megleren bør som profesjonell mellommann i eiendomsomsetningen ha plikt til å gi opplysninger om faktiske og rettslige forhold som har betydning for handelen og gjennomføringen av denne. Megleren bør også i noen grad ha plikt til å fremlegge sine vurderinger av de foreliggende forhold, m.a.o. gi «råd» i snevrere betydning. Som yrkesgruppe vil meglerne (eiendomsmeglerne og advokatene) være de nærmeste til å yte rådgivning i mange spørsmål som gjelder eiendomshandel.
De opplysninger og råd det er tale om, kan gjelde forhold med tilknytning til den eiendommen som skal omsettes, men også mer generelle spørsmål omkring konsesjonsordninger, dokumentavgift, grunnleggende skattespørsmål m.m., jf. uttrykket «handelen og gjennomføringen av denne». Men meglerens plikter i så måte har også sine klare grenser: Partene kan ikke forlange at megleren skal være bygningskyndig eller kunne svare på mer kompliserte skattespørsmål. Her vil meglerens plikt være begrenset til å peke på de vansker han ser eller bør se, og eventuelt henvise til andre rådgivere. Også i denne sammenhengen vil den nærmere fastleggingen av meglerens plikter måtte bli skjønnsmessig og avhenge av hva som må regnes å følge av god meglerskikk.»
Videre følger det av eiendomsmeglingslovens § 3-6 første ledd at:
«Megleren plikter før handel sluttes å gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder følgende opplysninger om eiendommen:
registerbetegnelse og adresse,
eierforhold,
heftelser,
tilliggende rettigheter,
grunnareal,
bebyggelsens arealer og angivelse av alder og byggemåte,
ligningsverdi og offentlige avgifter,
forholdet til endelige offentlige planer og til konsesjonslovgivningen.»
Bestemmelsens andre ledd lyder som følger:
«Ved overdragelse av borettslagsandel eller av andel i eller bruksrett til fast eiendom eller adkomstdokumenter som gir bruksrett til fast eiendom (jf. § 1-1 første ledd nr. 3), skal megleren dessuten gi opplysninger om rettigheter og forpliktelser ifølge avtaler og vedtekter. Omfatter overdragelsen part i sameie eller selskap, skal megleren også gi opplysninger om regnskap og eventuelt budsjett.»
Innholdskravene til salgsoppgaven anses som et minstekrav når det gjelder konkrete opplysninger megler skal gi, og er minstekrav for hva som er «nødvendige opplysninger». Innenfor rammen av kravet til god meglerskikk vil særlig nøytralitetsplikten stå sentralt. I denne sammenheng vises det til fremstillingen av kravet til god meglerskikk ovenfor i pkt. 8.2. Opplysningsplikten må dermed tolkes i lys av hensynet til interessenters behov for opplysninger for beslutning om bud og eventuell avtaleinngåelse.
Når det gjelder meglers opplysningsplikt overfor selger så følger det som nevnt av eiendomsmeglingsloven § 2-1 annet ledd at megler skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne. Også plikten overfor selger må ses i sammenheng med kravet til god meglerskikk i første ledd. Det vil dreie seg om alle opplysninger av rettslig og faktisk art som er av betydning for selger. Oppdragsgiver vil gjennomgående ha behov for rådgivning om andre emner enn interessenter og oppdragsgivers medkontrahent. Rådgivningen vil derfor særlig omfatte opplysninger relevant for gjennomføringen av handelen.
9.2.2 Utvalgets forslag
Utvalget går inn for en presisering av meglers undersøkelses- og opplysningsplikt etter mønster fra avhendingsloven. På side 118 i NOU 2006:1 skriver utvalget at:
«Sett hen til den store betydning relevante opplysninger har for partene i handelen og markedets virkemåte, mener utvalget at meglerens plikt til å gi opplysninger om eiendommen bør presiseres klarere enn i emgll. § 3-1. Det er her naturlig å se hen til hvordan selgers opplysningsplikt er regulert i avhendingslova og bustadoppføringslova.»
…...
Det følger av avhendingslova § 3-7 at eiendommen har mangel «dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få». Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at det har «verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt». En tilsvarende regulering er gitt i budstadoppføringslova § 26 og husleieloven § 2-3.
Uriktige opplysninger om eiendommen er regulert i avhendingslova § 3-8, hvor det fremgår at eiendommen har mangel dersom «omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen». Det samme gjelder dersom eiendommen ikke svarer til opplysninger som er gitt «i annonse, i salgsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren». Eiendommen har imidlertid bare mangel dersom man kan gå ut fra at opplysningene har virket inn på avtalen, og opplysningene ikke i tide er rettet på en tydelig måte. En tilsvarende regulering fremgår av bustadoppføringslova § 27 og husleieloven § 2-4.
Selger identifiseres med opplysninger som er gitt av megler etter disse bestemmelsene. Det innebærer at dersom megler har gitt uriktige opplysninger om eiendommen, vil selger ha et mangelsansvar i den grad vilkårene i avhendingslova § 3-8 er oppfylt. Det samme gjelder i forhold til regelen om manglende opplysninger om eiendommen, jf. avhendingslova § 3-7.
Selv om det kan konstateres at det foreligger en mangel som skyldes meglers opplysninger eller manglende opplysninger om relevante forhold, er det etter gjeldende rett ikke gitt at megler kan holdes ansvarlig. Det skyldes at eiendomsmeglingsloven er gitt en noe annen utforming enn de nevnte kontraktslovene. Etter utvalgets oppfatning kan det reises spørsmål om det ikke er rimelig at megler, i egenskap av profesjonell mellommann, underlegges et minst like strengt krav til å gi korrekte opplysninger om eiendommen som selger.
Spørsmålet må vurderes både i forhold til kjøper og selger. Ved vurderingen må det tas utgangspunkt i meglers plikter og muligheten for å fremskaffe informasjon.
I forhold til kjøper vil det neppe fremstå som rimelig dersom megler ikke kan holdes ansvarlig på linje med selger når det gjelder opplysninger som megler har plikt og mulighet til å fremskaffe. Megler vil normalt forestå all informasjonsformidling til kjøper, og hans eller hennes rolle som nøytral mellommann er egnet til å bidra til å gi opplysningene større vekt enn om de hadde kommet direkte fra selger. Opplysninger som selger gir direkte til kjøper, kan megler imidlertid ikke gjøres ansvarlig for. [...]
Utvalget vil foreslå å lovfeste en generell regel om meglers plikt til å gi opplysninger om eiendommen. Siktemålet med bestemmelsen er å tydeliggjøre at plikten til å gi opplysninger i mange tilfeller strekker seg lenger enn til de opplysninger som skal inntas i salgsoppgaven, samt å lovfeste hvilke vurderingstema som er styrende for meglers opplysningsplikt. Utvalget finner det mest hensiktsmessig å utforme bestemmelsen etter mønster fra de nevnte kontraktslovene (avhendingslova, bustadoppføringslova og husleieloven) ettersom det i disse lovene opereres med godt innarbeidede normer som også er tillagt innhold gjennom rettspraksis. Det foreslås på denne bakgrunn å lovfeste i emgll. § 3-6 første ledd at megler skal sørge for at det gis opplysninger som kjøperen har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen.»
…...
I den nærmere vurderingen av hva kjøperen «har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen», er det som utgangspunkt normen i avhendingslova og bustadoppføringslova som skal legges til grunn. Selv om både selger og megler har plikt til å gi kjøperen disse opplysningene, er det imidlertid ikke gitt at selgers og meglers opplysningsplikt rekker like langt i alle tilfeller. Eiendomsmeglerens plikt til å gi opplysninger må ses i lys av eiendomsmeglerens rolle som mellommann. Megler har, i motsetning til de fleste selgere, ikke bebodd den aktuelle eiendommen. Det kan følgelig være både faktiske og rettslige forhold ved eiendommen og omstendigheter i nærområdet som selgeren vil kunne ha opplysningsplikt om, uten at det samme gjelder for eiendomsmegleren. Dersom megleren i forbindelse med gjennomføringen av oppdraget, eller på annen måte, har kunnskap om slike forhold, vil opplysningsplikten derimot være sammenfallende.»
I motsetning til mangelsvurderingen etter avhendingslova, er meglers opplysingsplikt formulert som en forhåndsvurdering. Rekkevidden av meglers plikt til å gi opplysninger må vurderes i forhold til hvilke opplysninger megler før handel sluttes kan forvente at kjøperen regner med å få og som kan få betydning for avtalen. Har megler fått kunnskap om spesielle behov hos den aktuelle kjøperen, skal dette tas i betraktning. [...]
Også i forhold til kjøper bør megleren så langt det er mulig sørge for dokumentasjon for hvilke opplysinger som er gitt. Informasjon av allmenn interesse om eiendommen bør i størst mulig grad inntas i salgsoppgaven, selv om dette ikke kan oppstilles som et krav i alle saker utover de opplysninger som uttrykkelig fremkommer av emgll. § 3-6.
Etter utvalgets oppfatning tar forslaget primært sikte på en presisering av gjeldende rett. Det har ikke vært intensjonen med forslaget at selger skal fratas incentiver til å gi opplysninger om eiendommen, og heller ikke å pålegge megleren objektivt ansvar for de opplysninger som gis.»
Utvalget foreslår også endringer når det gjelder krav til hvilke opplysninger som skal fremgå av salgsoppgaven, jf. utkastets § 3-6 andre, tredje og fjerde ledd. Utvalgets forslag lyder som følger:
«§ 3-6. Kjøperens krav på opplysninger om eiendommen
(1) Megleren skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen.
(2) Megleren plikter før handel sluttes å gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder følgende opplysninger om eiendommen:
registerbetegnelse og adresse,
eierforhold,
tinglyste og utinglyste forpliktelser,
tilliggende rettigheter,
grunnarealer,
bebyggelsens arealer og angivelse av alder og byggemåte,
ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse,
ligningsverdi eller offentlige avgifter,
forholdet til endelige offentlige planer.
(3) Ved overdragelse av borettslagsandel eller andel i eller bruksrett til fast eiendom eller adkomstdokumenter som gir bruksrett til fast eiendom (jf. § 1-1 første ledd nr. 3), skal megleren i oppgaven dessuten gi opplysninger om relevante rettigheter og forpliktelser ifølge vedtekter, vedtak og avtaler, herunder informasjon om felleskostnader, andre faste kostnader som følger boligen, andel fellesgjeld og lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld.
(4) I forbindelse med transaksjoner som omfattes av lovens § 1-1 annet ledd nr. 3 og 4 og i forbindelse med formidling av sameieandeler, skal megleren før handel sluttes sørge for at kjøperen gis budsjett og regnskap.
(5) Departementet kan i forskrift presisere og fastsette ytterligere krav til hvilke opplysninger som skal inntas i oppgave som nevnt i annet ledd.»
Ved formidling av aksje- og andelsleiligheter samt seksjonerte eiendommer, går utvalget på side 120 i NOU 2006:1 inn for at det:
«bør gis opplysninger i salgsoppgaven om størrelsen på eventuell fellesgjeld og lånevilkårene for fellesgjelden. Begrunnelsen for dette er at slike opplysninger normalt er av stor betydning for interessentene. Det kan i denne sammenheng blant annet vises til at det i den senere tid er formidlet et betydelig antall borettslagsboliger med relativt lavt innskudd og høy fellesgjeld. Utvalget foreslår derfor at det alltid skal inntas slike opplysninger i salgsoppgaven, jf. utkastet § 3-6 tredje ledd.»
Det samme gjelder størrelsen på felleskostnadene ved formidling av slike eiendommer. Utvalget legger på samme side til grunn at:
«Emgll. § 3-6 første ledd nr. 7 oppstiller bare krav om at det opplyses om offentlige avgifter i salgsoppgaven. Etter utvalgets oppfatning bør det fremkomme uttrykkelig av eiendomsmeglingsloven at det i salgsoppgaven skal gis opplysninger om størrelsen på vedtatte felleskostnader. Dette forelås derfor inntatt i emgll. § 3-6 tredje ledd. Forslaget innebærer at det også skal opplyses om vedtatte kostnadsøkninger som ennå ikke er effektuert. Etter omstendighetene kan det følge av meglers opplysningsplikt at det også skal opplyses om særlige forhold som kan føre til økte felleskostnader, selv om disse ikke er endelig fastsatt.»
Når det gjelder opplysninger om det for borettslags- og aksjeboliger er tegnet forsikring mot manglende betaling av felleskostnader anser utvalget, jf. side 120 i utredningen, at:
«Denne problemstillingen er særlig aktuell for frittstående borettslag som ikke er med i fond som sikrer mot husleietap. Utvalget vil ikke foreslå en uttrykkelig plikt til å opplyse om hvorvidt slik forsikring foreligger, men mener at det etter omstendighetene kan følge av meglers opplysningsplikt at dette skal gjøres.»
Videre foreslår utvalget på side 120 – 121 i utredningen at:
«det av salgsoppgaven skal fremgå størrelsen på eventuelle andre faste kostnader som følger borettslagsboliger mv. Eksempel på slike kostnader er kabel-TV eller trappevask som faktureres utenom de ordinære felleskostnadene. Det vises til utkastet § 3-6 tredje ledd.»
Når det gjelder offentlige planer som ikke er endelige, har utvalget vurdert om slike opplysninger skal inntas i salgsoppgaven. Utvalget anser, jf. side 121 i NOU 2006: 1, at:
«Slike planer kan uten tvil være av stor betydning for potensielle kjøpere. Planforslag kan imidlertid være av mange slag, og svar på spørsmålet om og når forslagene eventuelt blir vedtatt, kan være høyst usikkert. Som eksempel kan nevnes at det etter plan- og bygningsloven § 30 åpnes for private reguleringsforslag fra grunneiere, rettighetshavere og andre interesserte. Utvalget mener derfor at opplysninger om planer som ikke er endelige, bør reguleres av den generelle regelen om meglers opplysningsplikt.»
Når det gjelder opplysninger om bruken av eiendommen og om de enkelte rom oppfyller offentligrettslige krav, legger utvalget på side 121 i utredningen til grunn at dette:
«…...i praksis av og til [har] skapt problemer. Dette gjelder særlig opplysninger om muligheter for utleie av objektet, manglende godkjenning av utleieenhet som selvstendig boenhet, og manglende godkjenning for beboelse. Dersom utleiemuligheter angis i salgsoppgaven, har megler allerede etter gjeldende rett plikt til å foreta undersøkelser med hensyn til om utleieobjektet lovlig kan leies ut. Blant annet har Klagenemnda/Reklamasjonsnemnda lagt til grunn at «utleiemuligheter» krever at det foreligger reelle muligheter for utleie. Slike forhold kan være av stor betydning både for interessenter og långivere.»
Utvalget har imidlertid delt seg i et flertall og et mindretall når det gjelder spørsmålet om krav til at opplysning om de enkelte rom oppfyller offentligrettslige krav skal inntas i salgsoppgaven.
Flertallet (Bråthen, Grøstad, Høiland, Roll- Matthiesen, Rosén, Sanne og Tandberg) er, jf. side 121 i utredningen, av:
«den oppfatning at det i en del tilfeller vil være praktisk vanskelig å bringe på det rene om eiendommen oppfyller alle offentligrettslige krav. Det må her også ses hen til at utvalget mener at det ikke kan stilles krav til at megleren skal være bygningskyndig. Når det gjelder spørsmålet om utleiemulighet, er ikke dette et generelt spørsmål som vedkommer alle eiendommer. Flertallet finner derfor at det ville føre for langt å innføre krav om at megleren alltid skal gi opplysninger i salgsoppgaven om hvorvidt eiendommen tilfredsstiller offentligrettslige krav. Også dette spørsmålet reguleres best etter den generelle regelen om meglerens opplysningsplikt.»
Mindretallet (Moestue og Rokhaug) mener imidlertid at:
«det bør fremkomme uttrykkelig av lovens § 3-6 at eiendomsmegleren i utgangspunktet har en plikt til å gi opplysninger om bruken av eiendommen og om de enkelte rom oppfyller de offentligrettslige krav som gjelder for disse. Mindretallet ønsker at det ikke skal herske tvil om det juridiske utgangspunktet for vurderingen av meglerens ansvar på dette punkt.
Mindretallet vil peke på at offentligrettslige krav knyttet til bruken av eiendommen vil kunne ha stor økonomisk og praktisk betydning for kjøperen, og vil være informasjon kjøpere normalt forventer å få i forbindelse med et kjøp. Dette gjelder desto mer når salget skjer gjennom eiendomsmegler som er en profesjonell mellommann. Kjøperen vil forvente å få informasjon dersom en utleieenhet ikke er godkjent som selvstendig boenhet eller for beboelse. For kjøperen kan forventede leieinntekter utgjøre en vesentlig del av kjøperens finansiering, og dersom det viser seg at boligen ikke lovlig kan leies ut, kan kjøperen få store økonomiske problemer. Et annet eksempel er at det fremstår som om en bolig har tre soverom, men at det senere viser seg at kun to av disse er lovlig kan benyttes til dette, noe som vil kunne innebære at eiendommen ikke passer for kjøperens behov.
Denne typen informasjon vil eiendomsmegleren normalt kunne innhente fra kommunen selv. Etter mindretallets syn må det også forventes at en eiendomsmegler kjenner til sentrale byggeforskrifter knyttet til volum, rømningsveier, lysflater mv. Dersom eiendomsmegleren ikke har mottatt svar innen rimelig tid fra kommunen, må megleren opplyse skriftlig i salgsoppgaven at vedkommende forhold ikke er kontrollert. I de tilfeller hvor selgeren informerer om at godkjennelse ikke er gitt, bør megleren derimot kunne stole på dette, og det vil da normalt være tilstrekkelig å gjengi dette i salgsoppgaven.»
Et samlet utvalg går inn for at det i salgsoppgaven skal inntas opplysninger om det foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, jf. utkastets § 3-6 andre ledd nr. 7. Utvalget uttaler i denne sammenheng på side 122 i utredningen at:
«Det forhold at kommunen ikke fysisk kontrollerer alle bygg før ferdigattest utstedes og at kommunen ikke kan forsikre seg mot at det blir foretatt endringer etter utferdigelse av ferdigattesten, medfører at det kan være avvik mellom bygget og foreliggende ferdigattest. Etter utvalgets oppfatning bør eiendomsmegler likevel bringe på det rene hvorvidt det foreligger ferdigattest, jf. utkastet § 3-6 annet ledd nr. 7. Begrunnelsen er at det i en del tilfeller kommer som en overraskelse på kjøperen i ettertid at det ikke er utstedt ferdigattest på eiendommen. Dersom det bare foreligger midlertidig brukstillatelse, vil denne ha verdi for kjøper fordi dette kan være en indikasjon på at det gjenstår arbeid på eiendommen. [...] Det kan imidlertid ikke kreves at megleren skal foreta undersøkelser knyttet til hvorvidt bygningene er i samsvar med ferdigattesten eller brukstillatelsen, men megleren bør si fra ved åpenbare misforhold. Et eksempel på dette kan være at ferdigattesten er utstedt for mange år siden, men at megleren ser eller vet at det er foretatt tiltak som krever ny tillatelse med påfølgende ferdigattest.
Endelig har utvalget vurdert om det skal stilles krav til at salgsoppgaven inneholder opplysninger om eventuelle offentligrettslige pålegg på eiendommen. I denne sammenheng skriver utvalget på side 122 at:
«Mange meglere forespør rutinemessig kommunen om dette. Ettersom det vil kunne variere svært mye med hensyn til hva slags informasjon som kan fremfinnes og kvaliteten på informasjonen, mener utvalget at det ikke bør oppstilles en generell plikt til å innhente og gi opplysninger om dette, men at meglers plikt til dette må bero på meglers alminnelige opplysnings- og omsorgsplikt. Utvalget er kjent med at et flertall av norske kommuner har knyttet seg til elektronisk informasjonsutveksling via Norsk Eiendomsinformasjon AS («Infoland»), men at bare et fåtall av kommunene har gjort det mulig å innhente offentligrettslige pålegg. Informasjon om offentligrettslige pålegg skal etter planen også legges inn i matrikkelen, jf. lov 17. juni 2005 nr. 101 om eigedomsregistrering. Etter hvert som slik informasjon blir tilgjengelig, bør megler undersøke om det foreligger pålegg rettet mot den aktuelle eiendommen. Utvalget mener at megler under enhver omstendighet bør forespørre selger om det foreligger slike pålegg. Det samme gjelder aktuelle nabovarsler som selger har mottatt, som angår tiltak på naboeiendom.»
Når det gjelder meglers undersøkelses- og opplysningsplikt overfor sin oppdragsgiver foreslår utvalget å videreføre lovens § 3-1 andre ledd. Utvalget uttaler i denne sammenheng blant annet følgende på side 119 i NOU 2006:1:
«I forhold til selger (oppdragsgiver) er situasjonen noe annerledes. Oppdragsgiver er normalt meglers primære kilde til informasjon om eiendommen. I forholdet mellom disse blir det derfor naturlig et spørsmål både om hva selger er nærmest til å ha kjennskap til og i hvilken grad det er rimelig at megler gjør videre undersøkelser og kontrollerer opplysninger han eller hun får av oppdragsgiver. Dette er imidlertid vurderinger som i første rekke hører hjemme i en eventuell regressomgang mellom megler og oppdragsgiver.
...
Selger er meglers primære kilde til informasjon om eiendommen, og megleren bør bruke en del ressurser på å få ut opplysninger fra vedkommende. Her har megleren også en egeninteresse i å etablere notoritet i forhold til hva selgeren har gitt av opplysninger. Utvalget er kjent med at det allerede i betydelig grad benyttes et såkalt egenerklæringsskjema som selgeren fyller ut, og understreker at dette kan være et svært nyttig instrument for megleren så fremt det utformes på en måte som gir lite rom for tvil med hensyn til hvilke opplysninger oppdragsgiveren gir,»
9.2.3 Høringsinstansenes merknader
Forbrukerrådet slutter seg til utvalgets forslag til presisering av meglers opplysningsplikt. Når det gjelder et eventuelt krav til at salgsoppgaven skal gi opplysning om offentlige planer som ikke er endelige, uttaler Forbrukerrådet følgende:
«Forbrukerrådet ser den store betydningen slike planforslag vil ha for potensielle kjøpere, der senere vedtakelse og iverksetting av enkelte planer vil kunne forringe verdien av en kjøpt eiendom betraktelig. Vi har også gjennom vår nemnddeltakelse sett eksempler på at megler ikke har opplyst om ikke vedtatte planer, der det etter forholdene må sies å ha vært i strid med kravet til god meglerskikk. Vi er derfor skeptiske til om potensielle kjøpere vil være tilstrekkelig sikret å få nødvendig informasjon om slike planer, med hjemmel i dagens skjønnsmessig bestemmelse.»
Når det gjelder opplysninger om bruken av eiendommen og om de enkelte rom oppfyller offentligrettslige krav, skriver Forbrukerrådet følgende:
«Manglende eller feilaktige opplysninger om bruken av eiendommen og om de enkelte rom oppfyller offentligrettslige krav, har i praksis av og til skapt problemer. Dette gjelder særlig opplysninger om muligheter for utleie av objektet, manglende godkjenning av utleieenhet som selvstendig boenhet og manglende godkjenning for beboelse. Forbrukerrådet støtter mindretallet i at det bør fremkomme uttrykkelig av § 3-6 at megler i utgangspunktet har en plikt til å gi opplysninger om bruken av eiendommen, og om de enkelte rom er i overenstemmelse med offentligrettslige krav som gjelder for disse. Forbrukerrådet viser til erfaringer fra Reklamasjonsnemnda, der det har vært flere saker som har illustrert de store økonomiske konsekvensene det kan få for forbrukerne om eiendommen de har kjøpt i ettertid viser seg å ikke oppfylle offentligrettslige krav. En kjøper vil f.eks. forvente å få informasjon fra en profesjonelle mellommann dersom en utleienhet ikke er godkjent som selvstendig boenhet eller for beboelse. For kjøperen kan forventede leieinntekter utgjøre en vesentlig del av dennes finansiering, og dersom det viser seg at boligen ikke lovlig kan leies ut, kan kjøperen få store økonomiske problemer. Vi er i likhet med mindretallet av den klare oppfatning at dagens eiendomsmeglingslov her lider av åpenbare svakheter det bør være naturlig for lovgiver å gjøre noe med. Særlig siden det her er snakk om informasjon megleren på en enkel måte kan få fra kommunen, som megleren uansett må i kontakt med ved innhenting av annen informasjon etter loven. Forbrukerrådet støtter forslaget til ordlyd i § 3-6 nr 6.»
Forbrukerrådet får på dette punkt også støtte fra Huseiernes Landsforbund.
Kredittilsynet støtter utvalgets forslag til presisering av opplysningsplikten, og under dette forslaget om å styrke kravene til hvilke opplysninger som fremgår av salgsoppgaven. Når det gjelder kravene til opplysningene i salgsoppgaven, foreslår Kredittilsynet:
«en teknisk endring i utkastets § 3-6 tredje og fjerde ledd, slik at opplysningsplikten blir lik for borettslagsandel, eierseksjonsleiligheter og aksjeleiligheter.
Følgende ordlyd foreslås (hvor Kredittilsynets forslag til endring er satt i kursiv):
«(3) I forbindelse med transaksjoner som omfattes av lovens § 1-1 annet ledd nr. 3 og i forbindelse medformidling av eierseksjoner , skal megleren i oppgaven dessuten gi opplysninger om relevante rettigheter og forpliktelser i følge vedtekter, vedtak og avtaler, herunder informasjon om felleskostnader, andre faste kostnader som følger boligen, andel fellesgjeld og lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld.
(4) I forbindelse med transaksjoner som omfattes av lovens § 1-1 annet ledd nr. 3 og 4 og i forbindelse med formidling av sameieandeler og eierseksjoner, skal megler før handel sluttes sørge for at kjøperen gis budsjett og regnskap.»
Forbrukerombudet støtter utvalgets forslag til presisering av meglers opplysningsplikt. Når det gjelder krav til innholdet i salgsoppgaven skriver ombudet følgende:
«I tillegg til meglerens generelle opplysningsplikt, er jeg enig med utvalget i at plikten til å gi kjøper en skriftlig salgsoppgave som minst skal inneholde slike opplysninger som nevnt i § 3-6 andre ledd, før handel sluttes, blir videreført. For å forhindre at denne vesentlige informasjonen blir underkommunisert gjennom eventuell bortgjemt plassering, liten skrifttype eller lignende, mener jeg dessuten at det bør inntas et krav både i bestemmelsen første og annet ledd om at opplysningene må gis på en klar og tydelig måte.
Forslaget til annet ledd innebærer videre ikke noen direkte plikt til å opplyse i salgsoppgaven om den pris og de kostnader som kjøper må betale, noe jeg finner klart uheldig. Tilsvarende gjelder for tredje ledd.
Det er en viktig forutsetning for virksom konkurranse og derigjennom effektiv ressursbruk at forbrukerne har tilstrekkelig oversikt over priser og vilkår i markedet til å treffe fornuftige kjøpebeslutninger ut fra sine behov og sin økonomi. God informasjon til markedsaktørene om priser og andre relevante forhold bidrar til at prisene skal kunne holde et riktig nivå. Åpenhet om priser og forretningsvilkår i de ulike markedene er viktig også ut fra en forbrukerpolitisk synsvinkel, blant annet ved at forbrukerne gjennom god prisopplysning vil kunne unngå å kjøpe produkter de mener er for høyt priset.
Det er sluttsummen kunden skal betale som er avgjørende for hvor godt tilbudet er. For at sammenligningsgrunnlaget skal være reelt, og for at ikke forbrukeren selv må foreta mer eller mindre kompliserte regneoperasjoner for å komme frem til hva transaksjonen samlet sett vil koste, er det viktig at prisinformasjonen - så sant mulig - inkluderer alle avgifter og tillegg som kreves. Når det ved betaling innkreves offentlige avgifter (dokumentavgift) og andre eventuelle gebyrer/avgifter, bør det være et krav om at slike avgifter alltid spesifiseres, og at disse i tillegg inkluderes i kjøpesummen og fremgår tydelig - ferdig summert - i en totalpris til forbruker. I så måte vil salgsoppgaven kunne være et viktig element. Slike krav til prisopplysninger i salgsoppgaven vil dessuten harmonere godt med eksisterende forskifter om prisopplysninger som er laget med hjemmel i mfl. § 3a, se særlig prisopplysningsforskriften for varer og prisopplysningsforskriften for tjenester. Jeg vil derfor foreslå at listen i annet ledd tilføyes to punkter for henholdsvis tilbud med faste priser, og tilbud hvor prisen fastsettes etter budgiving. Disse kan eksempelvis lyde:
10. ferdig summert totalkostnad - inklusive alle gebyr og avgifter som tilkommer kjøpet -, hvis kjøpesum er fastsatt. Faste løpende avgifter må spesifiseres særlig.
11. en samlet oppstilling over prisantydning og andre gebyrer, avgifter og øvrige kostnader som kjøper skal betale, hvis kjøpesum ikke er fastsatt. Faste løpende avgifter må spesifiseres særlig.
...
Jeg ser med tilfredshet at det i det som blir tredje ledd i § 3-6, er føyd til at megleren i oppgaven, ved overdragelse av borettslagsandel eller andel i eller bruksrett til fast eiendom eller adkomstdokumenter som gir bruksrett til fast eiendom, skal gi opplysninger om relevante rettigheter og forpliktelser ifølge vedtekter, vedtak og avtaler, herunder informasjon om felleskostnader, andre faste kostnader som følger boligen, andel fellesgjeld og lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld. I Forbrukerombudets retningslinjer for markedsføring av boliger, krever jeg at det blir gitt informasjon om endringer i felleskostnadene som følge av nedbetaling av fellesgjeld etter en avdragsfri periode, der dette er aktuelt. Det bør etter min mening stilles krav til at oppgaven inneholder tilsvarende informasjon, samt opplysninger om pris og andre vesentlige vilkår for handelen. Jeg skal konkretisere dette nærmere nedenfor.
Antall eiendommer som selges etter borettslagmodellen har den siste tiden økt betraktelig, hvorav en majoritet er organisert som selvstendige, frittstående borettslag. I likhet med utvalget viser jeg til at det i den senere tid er formidlet et betydelig og stadig økende antall borettslagsboliger, hvor innskuddet ofte er lavt og fellesgjelden tilsvarende høy. Dette gjør at terskelen for å komme inn på boligmarkedet for mange oppleves som lavere.
Jeg startet i april 2006 et prosjekt med fokus rettet mot såkalte innskuddsboliger/konseptboliger (primært av den typen som markedsføres mot førstegangsetablerere) organisert som borettslag med lavt innskudd og høy fellesgjeld.
Salget og markedsføringen av eiendommer etter borettslagsmodellen, kan reise flere markedsrettslige og avtalerettlige spørsmål, blant annet hvordan sentrale forutsetninger for kjøpet (herunder prisopplysningene) presenteres og utregnes, hvilken risiko kjøpet innebærer for kjøperen med hensyn til ansvar for nysalg av øvrige leiligheter (ved prosjekterte leiligheter) og øvrige beboeres betaling av fellesgjeld. Hvordan felleskostnader budsjetteres i prosjekteringsfasen, felleskostnadenes utviklingen ved stigende rente og adgang til individuell nedbetaling, er andre sentrale problemstillinger på området som kan nevnes.
Det nevnte prosjektet er i startfasen, og skal først og fremst se på mulig tiltak for å forbedre markedsføringen på området. Det vil dessuten være naturlig å trekke frem eventuelle risikomomenter og svakheter ved dagens regulering. Slik jeg ser det, er nemlig markedsføringen av en del borettslag i dag ikke god nok i forhold til å gi klare og balanserte opplysninger om sentrale elementer som priser, risiko, finansieringsmåte, forbehold, forsikringsordninger/garantier, etc. En skjerpelse av den foreslåtte bestemmelse i tredje ledd, vil kunne bidra til at kjøper for tilgang til bedre opplysninger før kjøp av slike boliger.
Det må være et mål i seg selv at man sikrer at vesentlige opplysninger for kjøperen, blir presentert på en mest mulig ryddig og oversiktlig måte. Dette gjelder ikke minst fordi mange borettslagseiendommer markedsføres spesielt overfor førstegangsetablerere med liten eller ingen erfaring i markedet. Det er her videre viktig å ha med seg at det ikke alltid at foretas kredittsjekk av kjøperen eller at banker, som har en undersøkelsesplikt og frarådningsplikt etter finansavtaleloven, ikke er direkte involvert ved kjøpet. Av denne grunn er det spesielt viktig at priser og vilkår for salget blir presentert klart og tydelig for å sikre at kjøperen vet hva han/hun inngår avtale om. Salgsoppgaven kan i denne sammenheng ha en velegnet, informerende og klargjørende rolle.
I dag er det etter min mening et problem at totalkostnader ofte ikke fremgår i markedsføring og salgsoppgaver ferdig summert. For å se hvor godt tilbudet er, bør totalsummen (innskudd pluss andel fellesgjeld pluss eventuelle avgifter og gebyrer) på boligen fremgå av oppgaven.
Et annet problem jeg ser i dag, er at det ved angivelse av felleskostnader, ofte trekkes inn og fremheves hypotetiske forhold, slik som skattefordel og leieinntekt og lar slike poster komme til fradrag. Det bør etter min mening stilles krav til at oppgaven oppgir felleskostnader/husleie uten fradrag for slike hypotetiske forhold.
I tilfeller hvor finansieringsmodellen legger opp til avdragsfri periode, bør i tillegg størrelsene på felleskostnadene estimeres etter avdragsfri periode.
Etter min mening er dessuten en svært viktig opplysning for en kjøper hvorvidt han/hun kan holdes ansvarlig for betaling av manglende innbetaling av felleskostnader eller usolgte boliger etter prosjektering. Dette forhold bør derfor etter min mening også fremgå av oppgaven. Jeg deler dermed ikke utvalgets syn på dette punkt.
Som en sammenfatning til mine kommentarer til tredje ledd, mener jeg at det i tillegg til forslaget bør stilles krav til at det opplyses om følgende vesentlige elementer:
totalpris
månedlige felleskostnader (uten fradrag for hypotetiske begivenheter)
estimert anslag for månedlige felleskostnader etter avdragsfri periode, når finansieringsmodellen legger opp til avdragsfri periode hvorvidt kjøper kan holdes ansvarlig for andres mislighold av felleskostnader eller usolgte boliger ved prosjektering
Jeg har i denne omgang ikke forslag til ytterligere obligatorisk innhold i salgsoppgaven, men støtter forslaget om at departementet i forskrift kan presisere og fastsette ytterligere krav.»
Når det gjelder kravene til opplysninger i salgsoppgaven, skriver Norske boligbyggelags landsforbund (NBBL) i sin høringsuttalelse at:
«Etter utkastets § 3-6 tredje ledd skal megleren ved overdragelse av borettslagsandel m.v. jf. utkastets § 1-1 første ledd nr. 3, i salgsoppgaven gi opplysninger om relevante rettigheter og plikter ifølge vedtekter, vedtak og avtaler, herunder informasjon om felleskostnader, andre faste kostnader som følger boligen, andel fellesgjeld og lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjelden. NBBL støtter forslaget om at det inntas uttrykkelige regler om at det skal gis opplysninger om fellesgjeld og felleskostnader, spesielt er det viktig at det gis informasjon om vilkårene for nedbetaling av fellesgjelden.
I pkt. 10.3.2.4 i NOU 2006: 1 anføres det at det ved formidling av aksje- og andelsleiligheter samt seksjonerte eiendommer bør gis opplysninger om størrelsen på fellesgjeld og lånevilkårene for denne og at det må gis opplysninger om felleskostnadene. Som nevnt vises det i bestemmelsen i utkastet § 3-6 tredje ledd bare til § 1-1 første ledd nr. 3.
Etter vårt syn bør det gå klart fram av loven og ikke bare forarbeidene at dette er opplysninger som også skal gis ved salg av eierseksjoner. Mange eierseksjonssameier har tatt opp felleslån som den enkelte har et proratarisk ansvar for. Også slike lån må etter vårt syn oppgis. Også rettigheter og forpliktelser som følger av vedtektene bør etter vårt syn nevnes på samme måte. Utkastets § 3-6 tredje ledd bør derfor endres, slik at det i loven uttrykkelig går fram at skal gis de samme opplysninger ved salg av eierseksjoner som ved salg av aksje- og borettslagsboliger.
Vi gjør for øvrig oppmerksom på at henvisningen i alle tilfelle er feil og skal være til § 1-1 annet ledd.»
Landbruks- og matdepartementet uttaler følgende i sin høringsuttalelse:
«Eiendomsmeglingslovutvalget foreslår å endre § 3-6, 1 ledd nr. 8 slik at kravet om å gi kjøper opplysninger om «forholdet til konsesjonslovgivningen » utgår. Begrunnelsen er at utvalget ikke kan se at dette står i noen særstilling sammenlignet med øvrig lovgivning, som for eksempel odelsloven. Det er dessuten bare en liten andel av formidlede eiendommer som berøres av denne lovgivningen. Dersom det hviler konsesjonsplikt eller odelsrett på den aktuelle eiendommen, er dette forhold som det skal opplyses om i medhold av forslaget til nytt første ledd.
Vi er noe i tvil om hensiktsmessigheten ved å endre loven på dette punktet. For partene er det en fordel å få avdekket forhold rundt både konsesjon og odel så tidlig som mulig i prosessen. Dette oppnås best ved at loven er klar når det gjelder opplysningsplikten. Vi foreslår at Finansdepartementet vurderer å innta et nytt punkt 10 i § 3-6, 1 ledd. Dette kan for eksempel få slik ordlyd: «forholdet til konsesjonslovgivningen og odelsrettslige forhold ».»
Norges Eiendomsmeglerforbund slutter seg til utvalgets forslag om presisering av meglers opplysningsplikt. Forbundet skriver imidlertid i sin høringsuttalelse at:
«Når en imidlertid i lovforslaget går såvidt detaljert inn på hva som minst skal opplyses i annet ledd, fremstår det lovteknisk uriktig å gi departementet hjemmel til i forskrift å fastsette ytterligere krav til hvilke opplysninger som skal inntas.
Det bør heller ikke være nødvendig med en slik hjemmel så lenge første ledd omfatter alt kjøperen har grunn til å få av opplysninger. Denne bestemmelsen vil fange opp forhold som på lovgivingstidspunktet ikke var aktuelle å ta med under oppregningen i annet ledd.»
Høringsinstansene har ikke hatt merknader når det gjelder meglers undersøkelses- og opplysningsplikt overfor sin oppdragsgiver.
9.2.4 Departementets vurdering
Departementet er enig med utvalget i at det er grunn til å presisere meglers undersøkelsesplikt i større grad enn det som er tilfelle etter gjeldende rett. Formuleringen i avhendingsloven om at kjøper skal få opplysninger denne har grunn til å regne med og som kan få betydning for avtalen, synes hensiktsmessig i denne sammenheng.
Utvalget har i tillegg til en bestemmelse om at megler skal sørge for at kjøper får slike opplysninger, foreslått å videreføre bestemmelsen i § 3-7 i gjeldende lov om at meglere så langt det synes rimelig skal innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen. Departementet har vanskelig for å se hvorledes disse bestemmelsene skulle kunne gjelde ved siden av hverandre. Plikten til å innhente og kontrollere opplysninger bør etter departementets vurdering samsvare med hvilke opplysninger megler plikter å sørge for at kjøperen får, det vil si opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for handelen. Det foreslås på denne bakgrunn at gjeldende lovs § 3-7 første punktum om innhenting av «nødvendige opplysninger» ikke videreføres men at det fastsettes i § 6-7 første ledd at oppdragstaker skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen.
Den sikkerhetsventil som ligger i gjeldende lov § 3-7 annet punktum om at plikten til å innhente og kontrollere opplysningene bare gjelder så langt det synes rimelig, bør imidlertid etter departementets vurdering videreføres. Det kan i enkelte tilfelle foreligge forhold som gjør det umulig eller urimelig ressurskrevende for megler å innhente eller kontrollere opplysninger som kjøper i utgangspunktet har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Hvor mye en skal kreve av megler i denne sammenheng vil avhenge av hvor sentrale de aktuelle opplysningene er og omstendighetene for øvrig.
For det tilfelle at megler av grunner som nevnt ikke har innhentet opplysninger som kjøper i utgangspunktet har grunn til å regne med, og som kan få betydning for hendelen, foreslås derfor å videreføre bestemmelsen i gjeldende lov § 3-7 annet punktum om at kjøper før handel sluttes skal få en skriftlig orientering fra megler om grunnen til dette. Det presiseres at slik orientering bør gis slik at kjøper får mulighet til å ta hensyn til dette ved sin vurdering av om han skal by på eiendommen eller ikke. Det vises til lovforslaget § 6-7 første ledd.
Når det gjelder kravene til opplysninger som skal fremgå av salgsoppgaven, innebærer disse en nærmere presisering av meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Utvalget har foreslått en viss utvidelse og presisering av kravene til hvilke opplysninger som må fremgå av salgsoppgaven, jf. utkastets § 3-6 andre, tredje og fjerde ledd. Det vises til fremstillingen i pkt. 9.2.2 ovenfor.
Departementet slutter seg til utvalgets vurdering når det gjelder behovet for en utvidelse av kravene til opplysninger som skal fremgå av salgsoppgaven. Departementet finner likevel grunn til å drøfte enkelte av de foreslåtte kravene i større dybde.
Utvalget har erstattet kravet om at heftelser skal fremgå av salgsoppgavene med et krav om at «tinglyste og utinglyste forpliktelser» skal fremgå av denne. Departementet vil bemerke at det å fremskaffe opplysninger om «utinglyste forpliktelser» etter omstendighetene kan være uforholdsmessig vanskelig for megler. Nettopp det at opplysningene ikke er tinglyst, gjør at dokumentasjon for slike opplysninger kan være vanskelig tilgjengelig. Det kan for eksempel gjelde servitutter eller hevdede rettigheter av forskjellig slag, som ikke er tinglyst. Særlig der slike rettigheter har sin opprinnelse i eldre avtaleforhold, vil det være vanskelig for megler, og i mange tilfeller selger, å gi en uttømmende redegjørelse for dem. Departementet anser derfor at plikten til å fremlegge slike opplysninger i stedet bør reguleres av meglers generelle undersøkelses- og opplysningsplikt som nevnt ovenfor og i lovforslaget § 6-7 første ledd. Det presiseres samtidig at den store betydning slike opplysninger ofte vil ha for kjøper av eiendommen, tilsier at megler må strekke seg langt for å bringe på det rene om det foreligger ikke-tinglyste forpliktelser.
Utvalgets mindretall foreslo et krav til at salgsoppgaven gir opplysning om eiendommens enkelte rom oppfyller offentligrettslige krav. Forslaget fikk støtte fra Forbrukerrådet og NBBL.
Departementet vil bemerke at uttrykket «offentligrettslige krav» allerede i dag vil omfatte et bredt spekter av offentlige krav til eksisterende boliger og boliger under nyoppføring. Videre er disse offentlige kravene gjenstand for forandring over tid. Et krav til at salgsoppgaven opplyser om eiendommens alle rom oppfyller slike krav vil etter departementets vurdering stille for store krav til meglers kunnskap om tekniske forhold ved eiendommen. Departementet anser på denne bakgrunn at et krav til å gi slike opplysninger vil bli bedre ivaretatt og hører mer naturlig hjemme innenfor reguleringen av et krav til obligatorisk boligsalgsrapport ved salg av boligeiendom, jf. nærmere nedenfor om dette. Departementet slutter seg derfor til flertallets konklusjon på dette punktet, og vil ikke foreslå et krav om at undersøkelses- og opplysningsplikten skal dekke offentlige krav generelt. Etter departementets syn bør imidlertid megler forventes å kunne gi konkrete opplysninger om utleieadgang. Dette er praktisk viktig for en rekke boligkjøpere, blant annet ved vurderingen av sin egen finansiering. Departementet foreslår derfor at salgsoppgaven skal inneholde opplysinger om eiendommen eller deler av eiendommen oppfyller offentligrettslige krav til utleieenheter.
Forbrukerombudet tar i sin høringsuttalelse til orde for et krav om at salgsoppgaven i størst mulig grad skal gi opplysning om hva eiendomshandelen samlet sett vil koste, og at prisinformasjonen så langt mulig inkluderer alle avgifter og tillegg. Ombudet legger særlig vekt på hensynet til forbrukervern og effektiv konkurranse som begrunnelse for et krav om at totalprisen fremgår av salgsoppgaven. Departementet slutter seg til at hensynet til forbrukerne taler for at salgsoppgaven gir uttømmende opplysning om alle kostnader som knytter seg til boligkjøpet. Når megler opptrer som profesjonell mellommann, bør det ikke overlates til forbruker som potensiell kjøper å regne seg frem til hva et kjøp samlet sett vil koste når avgifter (herunder eventuell dokumentavgift) og nødvendige tillegg tas med. Departementet vil bemerke at de aller fleste eiendommer selges etter auksjonsprinsippet, hvor det gis bud. Offentlige avgifter som dokumentavgiften, varierer med kjøpesummens størrelse. Et overslag basert på eiendommens prisantydning vil imidlertid gi veiledning i slike tilfelle. Det nevnte kravet til prisinformasjon må også ses i sammenheng med utvalgets forslag, som departementet slutter seg til, om at eiendommens andel av eventuell fellesgjeld skal fremgå ved omsetning av blant annet borettslagsandeler. Det vises til lovforslagets § 6-4 tredje ledd hvor en i tråd med Kredittilsynets høringsuttalelse har slått fast at denne plikten også gjelder ved omsetning av eierseksjoner og sameieandeler.
Departementet slutter seg også til utvalgets forslag om at salgsopppgaven ved omsetning av borettslagsandeler og andre atkomstdokumenter som omfattes av lovforslaget § 1-2 annet ledd nr. 3, samt ved omsetning av sameieandeler og eierseksjoner, skal inneholde opplysninger om felleskostnader, herunder om lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld, og andre kostnader som følger eiendommen. Dersom fellesgjelden er avdragsfri en periode bør det gis separate opplysninger om månedlige felleskostnader etter en slik avdragsfri periode.
Videre slutter departementet seg til forslaget om at det skal gis opplysninger om relevante rettigheter og forpliktelser for innehaveren av atkomstdokumentet, andelen i sameiet eller eierseksjonen ifølge vedtekter, vedtak og avtale. Etter departementets vurdering bør også rettigheter og forpliktelser i henhold til lov og forskrift angis.
Departementet finner for øvrig grunn til å innta et krav om at salgsoppgaven skal inneholde opplysninger om hva som er avtalt om meglers vederlag, jf. lovforslaget § 6-7 annet ledd nr 14 om kostnadene ved megleroppdraget. Dette omfatter både meglers vederlag og eventuelle utlegg for tjenesteytelser i forbindelse med megleroppdraget. Etter departementets vurdering er det særlig hensiktsmessig at interessenter til eiendommen er kjent med om meglers vederlag er provisjonsbasert eller ikke.
Når det gjelder meglers opplysningsplikt overfor oppdragsgiver , vil departementet bemerke at denne må ses i lys av at det gjelder et avtaleforhold mellom partene. Lovens bestemmelser kommer i tillegg til avtalen mellom partene. Selve avtalen og lojalitetsplikten som følger av generelle avtalerettslige prinsipper er derfor relevante i vurderingen av meglers plikter.
9.3 Opplysninger om eiendommens tekniske tilstand
9.3.1 Utvalgets vurderinger og forslag
Barne- og likestillingsdepartementet oppnevnte i 2003 Boligtakstutvalget. Bakgrunnen for dette var de problemer forbrukere støter på i boligmarkedet med hensyn til usikkerhet rundt eiendommens tekniske tilstand og verdi. Utvalget fikk i oppdrag å foreslå tiltak for å forbedre forbrukernes informasjonsgrunnlag ved kjøp og salg av bolig. Boligtakstutvalgets rapport ble fremlagt i august 2005 («Forslag til tiltak for sikrere arealangivelse, tilstandsvurdering og verdisetting av boliger ved salg og markedsføring overfor forbrukere»). Utvalget foreslo her at det ved salg av boliger til forbrukere gjennom eiendomsmegler eller advokat som hovedregel skal foreligge en rapport som beskriver boligens tekniske tilstand, en «obligatorisk boligsalgsrapport», jf. rapporten s. 28 flg.
På side 122 – 123 i NOU 2006:1 skriver utvalget som følger:
«Etter utvalgets oppfatning fremkommer det i mange tilfeller for få tekniske opplysninger om eiendommer som selges, særlig gjelder dette ved salg av boliger mellom forbrukere. Dette fører til at kjøper, og i mange tilfeller også selger, får negative overraskelser etter at boligen er overtatt. Manglende informasjon om tekniske forhold kan medføre både uriktig prisdannelse og har utvilsomt gitt opphav til en rekke tvister.
Utvalget mener at opplysninger om eiendommens tekniske tilstand best fremkommer ved at teknisk kyndige personer undersøker eiendommen og fremlegger en rapport om eiendommen. Det er riktignok slik at det ved de fleste boligomsetninger allerede i dag foreligger en viss teknisk dokumentasjon av boligen i form av en «verdi- og lånetakst». Dette dokumentet, som i dagligtale omtales som «takst», er imidlertid basert på en enkel og relativt overfladisk gjennomgang av boligen. I noen tilfeller (geografiske variasjoner) brukes en såkalt «tilstandsrapport», som er basert på en grundigere teknisk gjennomgang. Denne rapporten er imidlertid ikke særlig utbredt. Situasjonen er dermed slik at mange boliger i dag omsettes uten at det foreligger noen inngående beskrivelse av teknisk tilstand eller opplysninger om skader, mangler mv.
Utvalget ser at bruken av boligsalgsrapport vil kunne bidra til å gi mer fyllestgjørende informasjon om eiendommens tekniske stand enn mange av de takstene som i dag brukes. Hvorvidt bruken av et slikt dokument skal gjøres obligatorisk eller gi selgeren lovbestemte fordeler med hensyn til risikoen for å bli møtt med mangelskrav, slik man har innført i Danmark, mener et samlet utvalg at bør vurderes i forhold til avhendingslova.»
Utvalget delte seg imidlertid i et flertall og mindretall når det gjelder spørsmålet om et krav til obligatorisk boligsalgsrapport i eiendomsmeglingsloven.
Flertallet (Bråthen, Grøstad, Høiland, Roll-Matthiesen og Rosén), anser at det ligger utenfor utvalgets mandat å foreslå et krav om utarbeidelse av en obligatorisk boligsalgsrapport i eiendomsmeglingsloven. I denne sammenheng skriver flertallet følgende på side 123 – 124 i NOU 2006:1:
«Det vises til at mandatet sier at «[b]etydningen av en eventuell foreliggende takst» skal vurderes av utvalget, og det faktum at bruken av takst tradisjonelt har vært ansett som et forhold mellom selger og takstmann. Flertallet legger til grunn at megleren ikke skal identifiseres med takstmannen, og opprettholder i så måte det tradisjonelle synet på dette punktet. Etter flertallets oppfatning er det ikke rimelig å kreve at alle oppdragsgivere må innhente en boligsalgsrapport dersom de ønsker å benytte en megler. Det innebærer at man får en etter flertallets syn uheldig lovpålagt kobling av en tjeneste som er underlagt et legalt monopol (megling) og en uregulert tjeneste (takst) som får følger for selgerens risiko ved salg av sin bolig. Resultatet blir dermed en indirekte regulering av selgerens forhold. Etter flertallets syn er det heller ikke behov for å innhente boligsalgsrapport ved alle handler. Eiendomsmegler bør imidlertid foreta en vurdering av behovet for innhenting av tilstandsrapport og gi råd og anbefalinger til oppdragsgiver om dette. Selger bør gis informasjon om at det kan være uheldig å ikke fremskaffe en teknisk rapport. Manglende innhenting av teknisk vurdering av eiendommen er likevel ikke i sin alminnelighet brudd på meglers omsorgsplikt.»
Mindretallet (Moestue, Rokhaug, Sanne og Tandberg) går derimot inn for at det, i påvente av en eventuell endring av avhendingslova, inntas et krav i eiendomsmeglingsloven om at det som hovedregel skal kreves en slik boligsalgsrapport i forbrukerforhold når boligen formidles gjennom eiendomsmegler, slik Boligtakstutvalget foreslår. I denne forbindelse skriver mindretallet følgende å side 124 i NOU 2006:1:
«Mindretallet anser det som lite tilfredsstillende at eiendomsmeglere kan formidle salg av boliger til forbrukere uten at det i mange tilfeller er kjent hvilken stand boligen er i. Etter mindretallets oppfatning kan eiendomsmegleren vanskelig gi en tilfredsstillende presentasjon av boligen, samt ivareta sine omsorgsoppgaver overfor partene uten å ha kjennskap til boligens tilstand. Kunnskap om generell tilstandsgrad, samt om feil, skader og mangler ved boligen, er en vesentlig forutsetning for å unngå tvister, og dagens «verdi- og lånetakst» gir ikke tilfredsstillende informasjon om slike forhold. Gjeldende praksis kan gi grobunn for tvister fordi kjøperne får et feilaktig inntrykk av boligen ved å tro at takstdokumentet er en tilstandsrapport. Praksis viser at de fleste boligtvister har sammenheng med tekniske forhold ved boligen. Videre er det grunn til å tro at en teknisk rapport vil ha betydning for tilliten til at megler ikke søker å unndra opplysninger av negativ karakter om eiendommen, og rapporten vil være en viktig del av grunnlaget for en riktigst mulig verdivurdering («taksering») av objektet.»
9.3.2 Høringsinstansenes merknader
Kredittilsynet , NBBL og Den Norske Boligbørs slutter seg til flertallets vurderinger og konklusjon. Det samme gjelder Fornyings- og administrasjonsdepartementet , som i denne sammenheng uttaler følgende:
«Vi ønsker også å knytte enkelte kommentarer til utvalgets vurderinger når det gjelder boligtakst. Forbrukerne vil være mest tjent med at boligtaksereren opptrer uavhengig av eiendomsmegleren. Boligtakserere rekrutteres i stor grad gjennom eiendomsmegler og det er dermed en fare for at de kommer i et avhengighetsforhold til eiendomsmeglere. [...]Vi vil samtidig påpeke at det bør vurderes nærmere om det er nødvendig med ytterligere tiltak for å skape et klarere skille mellom eiendomsmeglere og takstmenn. Vi vil her henvise til drøftingen av boligtaksererens uavhengighet i Boligtakstutvalgets rapport av 31. august 2005, avgitt på oppdrag fra det daværende Barne- og familiedepartementet. Boligtakstutvalget så et behov for tiltak på området, men ønsket ikke å komme med konkrete forslag. Utvalget anbefalte imidlertid å følge utviklingen nøye i tiden fremover.»
Norges Takseringsforbund legger vekt på tilsvarende hensyn som FAD, og skriver følgende:
«Takseringsorganisasjonene mener videre det er en forutsetning at rapporten som brukes er en objektiv tilstandsrapport utarbeidet av en uavhengig takstmann. Rapporten må bygge på etablerte Norske Standarder, troverdige levetidsbetraktninger og med fokus på intensjonene i Avhendingsloven.
Rapporten burde ideelt sett vært innhentet av selger uten meglers medvirkning forut for eller senest ved inngåelsen av megleroppdraget. En praktisk konsekvens av dette vil også være at det blir lettere for selger å innhente tilbud fra ulike meglere, når den faktiske tilstanden på eiendommen gjøres kjent for megler på et tidlig tidspunkt i prosessen. Et slikt pålegg for selger burde også hjemles i Avhendingsloven, etter modell fra den danske ordningen, der selger selv velger takstmann uten påvirkning fra megler. Takseringsbransjen mener at det, i påvente av en revisjon av Avhendingsloven, allerede ved revidering av Eiendomsmeglerloven bør tas inn bestemmelser som stiller krav om at slik rapport må foreligge ved inngåelsen av megleroppdraget.»
Mindretallets forslag får støtte av blant annet Barne- og likestillingsdepartementet , Forbrukerombudet , LO , Norges eiendomsmeglerforbund og Huseiernes Landsforbund . BLD skriver følgende i sin høringsuttalelse:
«Barne- og likestillingsdepartementet finner det utilfredsstillende at boliger omsettes uten at det foreligger opplysninger om teknisk tilstand, mangler mv. Departementet mener at eiendomsmegleren vanskelig kan oppfylle sin informasjons- og omsorgsplikt overfor kjøper uten å kjenne noe til boligens tekniske tilstand. Megleren er den profesjonelle mellommann ved eiendomshandel og bør ha ansvar for at vesentlige forhold ved boligen blir opplyst.
Departementet vil, i overensstemmelse med Boligtakstutvalgets forslag (jf. Boligtakstutvalgets rapport s. 31), og, slik mindretallet i eiendomsmeglingslovutvalget har foreslått, gå inn for at det etableres et regelverk som sikrer at boligkjøpere får kunnskap om boligens tekniske tilstand før kjøpsavtale inngås. Direkte salg mellom private, for eksempel i forbindelse med arv, samlivsbrudd mv. bør ikke omfattes av forslaget. Det kan her innvendes at unntak for salg utenom megler kan føre til omgåelser av regelen ved at enkelte vil søke å omsette boligen direkte for å unngå kravet om teknisk rapport. Dette kan skyldes at selger av forskjellige årsaker ikke ønsker noen slik undersøkelse av boligen, og/eller at vedkommende vil spare kostnader. Merkostnadene til teknisk rapport utgjør imidlertid bare en liten del av de totale utgiftene ved boligsalg, og disse kostnadene vil langt på vei kunne utlignes pga færre konflikter og kanskje også rimeligere eierskifteforsikringer. Kravet om teknisk rapport bør gjelde uansett boligens eierform, slik at både boliger i borettslag, aksjeselskaper og sameier mv. omfattes.
Departementet antar at en ordning med obligatorisk teknisk rapport vil kunne gi kjøpere og andre interesserte god informasjon om boligens tekniske tilstand og virke konfliktdempende. En obligatorisk teknisk rapport vil også inneholde en egenerklæring fra selger. Dette vil bidra til å ytterligere styrke beslutningsgrunnlaget for kjøperne. I neste omgang kan dette bety store besparelser både tidsmessig og økonomisk for partene.»
Mindretallets forslag får også støtte fra Forbrukerrådet, som skriver følgende i denne sammenheng:
«Mindretallet går inn for at det i påvente av en eventuell endring i avhendingsloven, som Forbrukerrådet for øvrig mener er helt nødvendig, inntas et krav i eiendomsmeglingsloven om at det som hovedregel skal kreves obligatorisk bruk av tilstandsrapport i forbrukerforhold, når boligen formidles gjennom eiendomsmegler, i tråd med Boligtakstutvalgets forslag. Vi er helt enig med mindretallet i at det er svært utilfredsstillende at eiendomsmeglere i dag kan formidle salg av boliger til forbrukere uten at det i mange tilfeller er kjent hvilken stand boligen er i. Vi er videre enige i at en megler vanskelig kan gi en tilfredsstillende presentasjon av boligen, i tillegg til å ivareta sine omsorgsoppgaver overfor partene, uten å ha god kjennskap til boligens tilstand. Det er helt sentralt at potensielle kjøpere får tilstrekkelig kunnskap om eiendommens generelle tilstand, samt om feil, skader og mangler ved boligen. Dette vil i større grad sikre at den som faktisk kjøper eiendommen vet hva han kjøper, og i hvilken tilstand eiendommen er. Dette vil helt åpenbart redusere antall tvistesaker i ettertid. Ved en slik grundig tilstandsrapport vil kjøperen i mange tilfeller, ha akseptert eiendommens eventuelle svakheter, og dette vil sannsynligvis redusere antall krav/tvister etter avhendingsloven. Dagens «verdi - og lånetakst» har vist seg å være nærmest verdiløs i så måte, og kan gi kjøperne en feilaktig trygghetsfølelse. Som utvalget peker på har de fleste boligtvister sammenheng med tekniske forhold ved boligen.»
Kommunal- og regionaldepartementet stiller seg bak mindretallets forslag, og skriver følgende i denne sammenheng:
«En eventuell autorisasjonsordning for boligtakserere bør da vurderes. Statens bygningstekniske etat (BE) har i dag ansvar for den sentrale godkjenningsordningen for foretak som søker ansvarsrett etter plan- og bygningsloven. BE har også ansvar for teknisk forskrift til plan- og bygningsloven, samt veiledninger til lov og forskrift. Det vil være naturlig å vurdere en autorisasjonsordning for boligtakserere i sammenheng med etablerte ordninger, og departementet stiller seg positiv til å legge forvaltningen av en slik ordning til BE.
Departementet ser det også hensiktsmessig at en ordning med obligatorisk boligsalgsrapport ses i sammenheng, og eventuelt blir samordnet, med den planlagte ordningen med energisertifisering av bygg som det arbeides med i OED.»
De øvrige høringsinstansene har ikke hatt merknader på dette punkt.
9.3.3 Departementets vurdering
Departementet vil innledningsvis bemerke at økt bruk av boligsalgsrapporter kan synes hensiktsmessig. Utvalgets fremstilling og høringsuttalelsene kan tyde på at fremleggelse av ytterligere opplysninger om eiendommens tekniske tilstand kan virke konfliktdempende, og dermed bidra til å forebygge tvister i forbindelse med overdragelse av fast eiendom. Redusert tvisteomfang mv. kan ha positiv samfunnsøkonomisk virkning.
Departementet slutter seg imidlertid til flertallets konklusjon når det gjelder spørsmålet om et krav til utarbeidelse av boligsalgsrapport i eiendomsmeglingsloven. Dersom et slikt krav skulle inntas i eiendomsmeglingsloven, ville det føre til at de nye reglene bare ville gjelde ved omsetning av eiendom gjennom eiendomsmegler. Etter departementets vurdering er det lite hensiktsmessig å begrense et krav til utarbeidelse av slik boligsalgsrapport på denne måten. Finansdepartementet anser at et slikt krav hører naturlig hjemme i avhendingslova, som direkte regulerer avtaleforholdet mellom selger og kjøper i de fleste saker om overdragelse av fast eiendom. Det skal nedsettes et lovutvalg som vil få i mandat å utrede spørsmålet om bruk at tilstandsrapport (boligsalgsrapport) ved boligsalg og legge frem forslag til slike regler.
9.3.4 Kjøpers adgang til innsyn i bud- journalen
Eiendomsmegler har plikt til å føre journal over hvert bud som mottas, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 4-5. Etter endring (jf. endringsforskrift 2. april 2004 nr. 624, ny § 8-5) av eiendomsmeglingsforskriften, ble kjøper gitt rett til innsyn i budjournalen. Bestemmelsens første ledd lyder som følger:
«Etter at handel er kommet i stand, kan kjøperen, eller vedkommendes fullmektig, kreve fullt innsyn i budjournalen for oppdraget. Dette skal skje på meglerforetakets kontor eller på annen avtalt måte. Kjøperen eller fullmektigen skal signere på kopi eller utskrift av budjournalen. Ved å gjøre dette bekreftes det at vedkommende har fått innsyn og at opplysninger om budgiverens identitet ikke kan brukes til annet enn å ivareta kjøperens interesser i saken. Det signerte dokumentet skal arkiveres sammen med øvrige dokumenter i saken, jf. §4-8 annet og tredje ledd.»
Kjøpers innsynsrett er avhengig av at kjøper begjærer slikt innsyn. Budjournalen er sentral når det gjelder dokumentasjon av meglers utførelse av oppdraget, og forholdet til både oppdragsgiver og budgivere. Etter departementets vurdering, bør kjøperen uoppfordret gis innsyn i budjournalen ved at den skal legges ved kjøpekontrakten, som megler etter eiendomsmeglingsloven § 3-8 andre ledd har plikt til å opprette. Dette vil føre til økt åpenhet rundt meglers utførelse av oppdraget. Etter departementets vurdering, er dette egnet til å øke den tillit partene i en eiendomshandel skal kunne ha til meglers uavhengighet. Et krav til at megler uoppfordret gir kjøper en kopi av budjournalen bør etter departementets vurdering inntas som en endring av gjeldende § 8-5 i eiendomsmeglingsforskriften, og dette krever ingen lovendring.