2 Bakgrunnen for lovforslaget
2.1 Eiendomsmeglingslovutvalgets utredning
Ved kronprinsregentens resolusjon 2. april 2004 ble det nedsatt et lovutvalg for å gjennomgå eiendomsmeglingsloven med sikte på generell revisjon og oppdatering. I følge mandatet skulle utvalget avgi sin utredning til Finansdepartementet innen 9. mai 2005. På vegne av utvalget anmodet utvalgets leder i brev til Finansdepartementet datert 8. februar 2005 om at fristen for å avgi utredningen ble forlenget. Departementet meddelte i brev av 26. april 2005 at det på bakgrunn av henvendelsen hadde besluttet å utsette fristen til 31. desember 2005, senere muntlig fastsatt til 10. januar 2006. Fra departementets side ble det imidlertid bedt om at utvalgets vurdering av det punktet i mandatet som omhandler tempoet i budrundene ble ferdigbehandlet innen den opprinnelige utredningsfristen 9. mai 2005, senere fastsatt til 12. mai 2005. Utvalget avga på denne bakgrunn en særskilt utredning, «Tryggere budgivning - Om budgivning gjennom eiendomsmegler», som omhandlet de punkter i mandatet som gjelder regelverket knyttet til gjennomføring av budrunder. Ved forskrift 10. november 2006 endret Finansdepartementet forskrift om eiendomsmegling, slik at det nå blant annet gjelder et forbud mot at megler formidler bud med kortere akseptfirst enn 24 timer fra siste annonserte visning. Hovedutredningen NOU 2006: 1 Eiendomsmegling ble avgitt til Finansdepartementet 10. januar 2006.
Utvalgets innstilling preges av et stort antall dissenser. Utvalgets medlemmer har hatt til dels betydelig avvikende vurderinger av en lang rekke forhold. Det er ulike konstellasjoner av flertall og mindretall, avhengig av hvilke saker som har vært til vurdering.
2.2 Høring
NOU 2006: 1 Eiendomsmegling ble sendt på høring ved Finansdepartementets brev 27. januar 2006. I høringsbrevet ble det blant annet uttalt følgende:
«I utredningen som nå sendes på høring, er det foreslått en rekke endringer i gjeldende lov som det antas vil bidra til bedre regulering av og tilsyn med eiendomsmeglerne. Kjøp av bolig er for de fleste forbrukere deres største investering gjennom livet. De fleste kjøp foretas gjennom eiendomsmegler. Det er derfor svært viktig at forbrukerne kan ha tillit til eiendomsmeglerbransjen. Blant annet på bakgrunn av senere tilsynssaker vil departementet be høringsinstansene vurdere om det er behov for ytterligere tiltak ut over utvalgets forslag, herunder blant annet om det i loven bør inntas et krav om at foretakets driftsplan og interne rutiner for organisering skal være vedlagt søknad om bevilling. Dette må ses i sammenheng med utvalgets forslag om å la den såkalte internkontrollforskriften gjelde for eiendomsmeglingsforetak, se utredningen pkt. 6.8. Det står også naturlig i sammenheng med utvalgets begrunnelse for å opprettholde dagens ordning med foretakskonsesjon, se punkt 6.5.2. Hensikten med dette forslaget er at Kredittilsynet i større grad vil kunne vurdere slike forhold ved behandlingen av foretakets søknad om bevilling. Forslaget vil også medføre at foretaket må gjennomgå disse spørsmålene før det sendes søknad om bevilling.»
Høringsfristen var 2. mai 2006.
Høringsbrevet med vedlegg ble sendt til følgende høringsinstanser:
Akademikerne
Alle departementene
Banklovkommisjonen
Bedriftsforbundet
Brønnøysundregistrene
Datatilsynet
Den Norske Advokatforening
Den Norske Aktuarforening
Den norske Revisorforening
Det juridiske fakultet, Universitetet i Bergen
Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo
Det juridiske fakultet, Universitetet i Tromsø
Eiendomsmeglerforetakenes Forening
Finansforbundet
Finansieringsselskapenes forening
Finansnæringens Hovedorganisasjon
Forbrukerombudet
Forbrukerrådet
Handelshøyskolen BI
Handels- og Servicenæringens Hovedorganisasjon Huseiernes Landsforbund
Konkurransetilsynet
Kredittilsynet
Landsorganisasjonen i Norge
Norges Bank
Norges Eiendomsmeglerforbund
Norges Handelshøyskole
Norges Juristforbund
Norske Boligbyggelags Landsforbund
Næringslivets Hovedorganisasjon
Riksadvokaten
Regjeringsadvokaten
Siviløkonomene
Skattedirektoratet
Sparebankforeningen i Norge
Statistisk sentralbyrå
Stortingets ombudsmann for forvaltningen
Verdipapirfondenes Forening
ØKOKRIM
Følgende har gitt merknader til NOU 2006: 1 Eiendomsmegling:
Asker og Bærum Boligbyggelag (ABBL)
Barne- og likestillingsdepartementet
Brønnøysundregistrene
Datatilsynet
Den Norske Advokatforening
Den Norske Boligbørs AS
Eiendomsmeglerforetakenes Forening
Finansnæringens Hovedorganisasjon
Forbrukerforsikring AS
Forbrukerombudet
Forbrukerrådet
Fornyings- og administrasjonsdepartementet
Handelshøyskolen BI
Huseiernes Landsforbund
Hwang Flater Analyse
Jernbaneverket
Juristenes Rettshjelperforening
Justis- og politidepartementet
Konkurransetilsynet
Kredittilsynet
Landbruks- og matdepartementet
Landsorganisasjonen i Norge (LO)
Norges Eiendomsmeglerforbund
Norges Takseringsforbund
Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL)
Notar Eiendom AS
OBOS
Opøien Consulting
Sparebankforeningen i Norge
Tetzschner & Co advokatfellesskap
Fritidsbo as
Følgende høringsinstanser har opplyst at de ikke har merknader til NOU 2006: 1 Eiendomsmegling:
Forsvarsdepartementet
Helse- og omsorgsdepartementet
Norges Bank
Nærings- og handelsdepartementet
Samferdselsdepartementet
Statistisk sentralbyrå
2.3 Departementets overordnede vurderinger
Som nevnt innledningsvis bør lovgivningen om eiendomsmegling legge til rette for en sikker og ordnet omsetning av fast eiendom. Videre bør loven legge til rette for at begge parter i en transaksjon får god og uavhengig bistand. Samtidig bør omsetningen av fast eiendom og den offentlige reguleringen av eiendomsmeglervirksomhet skje på en mest mulig effektiv måte.
Etter omstendighetene kan disse hensynene stå i en viss konflikt med hverandre. Det store antall dissenser i lovutvalget og høringsinstansenes ulike innspill illustrerer nettopp dette. En rekke tiltak som vil øke brukernes rettigheter og meglerstandens kompetanse, vil samtidig kunne øke kostnadene ved eiendomsmegling. Utvidelse av eiendomsmeglermonopolet vil eksempelvis avskjære andre aktører fra å drive eiendomsmeglingsvirksomhet, og den reduserte konkurransen som følger av dette kan medføre økte kostnader for brukerne. På den annen side vil et bredt anlagt konsesjonssystem legge til rette for større sikkerhet for kjøpere og selgere av fast eiendom. Tilsvarende avveining vil måtte gjøres i forhold til utdannelses- og kompetansekrav. Med økte krav til utdannelse og kompetanse, øker etterspørselen etter personer som innehar slik utdannelse og kompetanse. Dette kan isolert sett øke prisen på eiendomsmeglertjenester, samtidig som slike krav bidrar til å heve kvalitetsnivået på de tjenester som tilbys.
I de tilfeller slike avveininger har oppstått, har departementet i denne lovproposisjonen gjennomgående lagt avgjørende vekt på hensynet til en sikker og ordnet omsetning av fast eiendom. De hensyn som taler for en offentligrettslig regulering av slik virksomhet (se over), taler også for at den offentligrettslige reguleringen har et bredt anvendelsesområde og sikrer tjenester av høy kvalitet. Samtidig har departementet søkt å legge til rette for økt konkurranse mellom eiendomsmeglerforetakene, blant annet ved å legge til rette for økt prissammenligning.
Den konkurransebeskyttelse et konsesjonsregime innebærer, nødvendiggjør etter departementets vurdering økt ansvarliggjøring av de personer og foretak som nyter godt av en slik beskyttelse. Departementet har derfor blant annet gjennomgående støttet forslag som innebærer større krav til eiendomsmeglernes uavhengighet. Av samme hensyn foreslås viktige innstramminger i tilsyns- og sanksjonsregimet.
Det vises til den nærmere drøftelsen av enkeltspørsmål i det følgende.
Et særlig spørsmål er om det bør vedtas en endringslov eller en ny lov om eiendomsmegling. Utvalget foreslo at det ble gitt en endringslov. Etter departementets syn bør det imidlertid fastsettes en ny lov om eiendomsmegling. I proposisjonen her fremmes en rekke nye lovregler som vanskelig lar seg innarbeide i den eksisterende lovstruktur på en hensiktsmessig måte. Videre legger en ny lov til rette for at en kan utforme regelverket på en mer tilgjengelig måte enn i forhold til gjeldende lov.