§ 12-4 - Lovtolkning av plan- og bygningsloven § 12-4 - reguleringsplan og utbyggingsavtale

Vi viser til din henvendelse til Kommunal- og regionaldepartementet i e-post av 30.04.2013 og 02.05.2013, hvor du stiller spørsmål knyttet til en utbyggingsavtale og plan- og bygningsloven § 12-4 femte ledd.

Vi gjør oppmerksom på at departementet kun uttaler seg på generelt grunnlag, og ikke kan ta stilling til konkrete saker som ikke foreligger til behandling gjennom ordinær klage.

I e-post av 02.05.2013 opplyser du at kommunen har vedtatt en detaljregulering, og nå skal starte arbeidet med en utbyggingsavtale mellom utbygger og kommunen. Det vises til at forutsetningen for utbyggingsavtalen er at detaljreguleringen er gjeldende. Det fremgår videre at utbyggingsavtalen ikke knyttes til kommuneplan eller områdeplan.

Departementet anmodes om å avklare hvorvidt det er adgang til å inngå en utbyggingsavtale som gjelder for en utbygging som skal foregå i henhold til detaljplan, men hvor byggetillatelser vil bli omsøkt og gitt over en tidsperiode som overskrider 5-årsfristen i pbl. § 12-4 femte ledd. Slik departementet forstår henvendelsen, vil det dermed måtte vedtas flere detaljplaner, men det er kommunenes og utbyggerens intensjon at det skal inngås kun én utbyggingsavtale.

En utbyggingsavtale er et verktøy som kan brukes slik at en utbygger frivillig oppfyller en del forutsetninger i lov eller plan, slik at området blir byggeklart. Avtalen kan altså oppfylle rekkefølgekrav eller sikre oppfyllelse av krav til infrastruktur i plan- og bygningsloven (pbl) (jf. særlig § 18-1 og kapittel 27).

Et sentralt punkt i reglene om utbyggingsavtaler, er at kommunen ikke kan inngå bindende utbyggingsavtale før arealplan er vedtatt, jf. pbl. § 17-4 femte ledd. Forhandlinger kan skje parallelt med behandlingen av plan, før plan er vedtatt, men endelig avtale må avvente planvedtaket. Formålet er å unngå en forhåndsbinding av kommunens planmyndighet, og sikre at planprosessen etter loven er fullført før avtalen formaliseres.

Den private part kan forplikte seg før plan er vedtatt, og dersom planen endres av kommunestyret etter dette tidspunkt, kan den private part eventuelt påberope seg bristende forutsetninger hvis utbyggingsavtalen ikke tar høyde for endringene. Dette følger av at avtalen er direkte knyttet til en bestemt reguleringsplan. Kommunen og parten bør diskutere spørsmål om endringer i planen før vedtagelse og eventuelt avtale klausuler om endringer.

I dine henvendelser opplyser du at det aktuelle området er et større boligfelt og kommunen ønsker en lengre utbyggingsperiode enn de 5 årene detaljplanen er gyldig. For at utbyggingsavtalen skal gjelde, er det en forutsetning at det til enhver tid foreligger en gjeldende detaljregulering. Det vises til at dersom detaljreguleringen ikke blir godkjent videre for 2 år etter de første 5 årene har gått, så faller også utbyggingsavtalen bort. Videre fremgår det at utbyggingsavtalen heller ikke på noen måte skal forplikte kommunen om å godta forlengelse av gyldigheten til planen. Utbyggingsavtalen vil inneholde utbyggingsmønster, utbyggingstakt, hvilke fellesområder som skal være opparbeidet til hvilken tid, osv.

Femårsfristen i pbl. § 12-4 femte ledd gjelder enhver privat detaljregulering. Formålet med bestemmelsen er at private detaljreguleringer skal være ”ferskvare”. Hvis kommunen vedtar en ny detaljplan, anser derfor departementet at det klare prinsipielle utgangspunktet må være at en avtale som gjelder gjennomføring av planen, må vedtas etter planen.

En tiltakshaver kan søke om forlengelse av muligheten for å bygge i tråd med planen for 2 år av gangen. Planmyndighetene kan innvilge en slik søknad etter en konkret vurdering av inntrufne omstendigheter satt opp mot en faglig vurdering av planens aktualitet. Det er derfor muligheter for at en privat detaljregulering etter vedtak av plan på grunnlag av et privat forslag, kan være gjeldende i langt mer enn 5 år. Dette vil da være den samme planen, slik at regelen i pbl. § 17-4 femte ledd ikke får konsekvenser. Departementet anser imidlertid at det vil være sterke begrensinger for hvilke føringer en avtale kan legge for å binde opp kommunen når det gjelder å fatte slike vedtak.

Slik departementet ser det, kan kommunen velge en løsning der de ved vedtagelse av ny detaljplan etter fem år, samtidig vedtar en utbyggingsavtale med de nødvendige tilpasninger.  I utbyggingsavtalen kan det legges inn et forbehold om at utbyggers forpliktelser avhenger av at detaljreguleringen videreføres, med klausuler som søker å løse de forskjellige problemstillingene som kan dukke opp hvis kommunen fatter andre reguleringsvedtak.

Departementet tiltrer Miljøverndepartementets vurdering i brev av 12.04.2013 om at kommunen ikke er forpliktet til å forlenge fristen utover lovens 5-årsfrist. Departementet understreker at kommunen som nevnt ikke kan gi noen garanti for at planen kan gjennomføres når 5-årsfristen er oversittet.

Alternativt kan det inngås en ”intensjonsavtale” mellom utbygger og kommunen, hvor det fremgår føringer for utbyggingsmønster, utbyggingstakt osv. Departementet presiserer at kommunen ikke kan forhåndsbinde sin planmyndighet i uoverskuelig fremtid. Departementet vil også peke på muligheten for at avtalen inngås i tilknytning til en områderegulering.

Til toppen