Vi viser til kommunens e-post den 27. mai 2025 med spørsmål om hvordan kommunen kan sikre seg mot betalingsmislighold i byggesaker. Kommunen opplyser om at dere ikke har betaling av gebyr som vilkår for å gi tillatelse i kommunens gebyrforskrift, eller som praksis å stille vilkår om gebyr i tillatelser etter pbl. § 21-4 sjette ledd. Dere viser til at gebyrforskriften er under revisjon, og at dere vurderer å ta inn en bestemmelse om at «Ved betalingsmislighold kan kommunen utsette å treffe vedtak om igangsettingstillatelse, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest inntil fastsatt gebyr er betalt.»

Departementet uttalelse gis på generelt grunnlag.

Departementets svar

1. Kan kommunen, uten hjemmel i gebyrforskriften eller at det er stilt vilkår i rammetillatelsen om at gebyr må være betalt før ytterligere tillatelse gis, stille som vilkår i igangsettingstillatelsen at gebyr må være betalt før ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse gis?

Etter pbl. § 21-4 sjette ledd kan kommunen «sette som vilkår» for å gi «tillatelse» at gebyr etter pbl. § 33-1 er innbetalt. Bestemmelsen gir kommunen hjemmel til å holde tilbake en tillatelse inntil gebyr etter pbl. § 33-1 er innbetalt, dersom det tidligere i byggesaken er stilt vilkår om dette. Kommunens adgang til å holde tilbake en tillatelse gjelder selv om kommunens gebyrforskrift ikke inneholder regler om at gebyr skal være betalt før tillatelse gis.

Pbl. § 21-4 sjette ledd angir at vilkår kan knyttes til «tillatelse», uten å angi hvilke typer dette er. Av forarbeidene følger det at utstedelse av «tillatelser», i flertall, kan holdes tilbake inntil gebyr er betalt, jf. Ot.prp. nr. 45 (2007–2008) s. 321. Etter departementets vurdering innebærer dette i praksis at vilkåret må fastsettes i forbindelse med ett-trinns tillatelse, rammetillatelse, endringstillatelse eller igangsettingstillatelse.

Ferdigattest markerer den formelle avslutningen av byggesaken, men anses ikke som en «tillatelse». Det kan derfor ikke stilles vilkår om at gebyr skal være innbetalt før ferdigattest gis. Dette innebærer at det ikke er mulig å stille vilkår i en midlertidig brukstillatelse om at gebyr må være innbetalt før ferdigattest gis.

Ordlyden i pbl. § 21-4 sjette ledd er ikke til hinder for at det i en igangsettingstillatelse eller en tillatelse i ett trinn stilles vilkår om at midlertidig brukstillatelse ikke gis før gebyret er betalt. Departementet vil imidlertid ikke anbefale en slik praksis, ettersom den forutsetter at det faktisk søkes om midlertidig brukstillatelse, noe som det ikke nødvendigvis vil være tilfelle.  Vilkåret om at tillatelse ikke gis før gebyr er betalt, bør i stedet gis i rammetillatelsen og knyttes til igangsettingstillatelsen.

2. Kan kommunen holde igjen igangsettingstillatelse hvis gebyret som ble ilagt ved vedtak om rammetillatelse ikke er betalt til forfall?

Dersom det i rammetillatelsen er stilt vilkår om at gebyr skal være betalt før igangsettingstillatelse gis, gir pbl. § 21-4 sjette ledd kommunen hjemmel til å holde tilbake «tillatelse», typisk igangsettingstillatelse. Departementet presiserer at kommunen ikke kan nekte å behandle søknaden om igangsettingstillatelse på grunn av manglende betaling, men at selve utstedelsen av tillatelsen kan holdes tilbake til gebyret er innbetalt, jf. Ot.prp. nr. 45 (2007–2008) s. 321.

3. Dersom gebyret som ble ilagt ved vedtak om rammetillatelse ikke er betalt til forfall og kommunen holder tilbake igangsettingstillatelse, kan tiltakshaver kreve igangsettingstillatelse etter 21-7 sjette ledd?

Igangsettingstillatelse kan ikke gis før «vilkår i rammetillatelsen er oppfylt», jf. pbl. § 21-4 fjerde ledd andre setning. Dersom kommunen ikke har stilt vilkår i rammetillatelsen om at gebyr skal være betalt før igangsettingstillatelse gis, er dette heller ikke et vilkår som må være oppfylt for at tiltakshaver har krav på å få behandlet søknad om igangsettingstillatelse etter pbl. § 21-7 sjette ledd. I slike tilfeller må kommunen behandle igangsettingstillatelsen innenfor de ordinære tidsfristene, jf. pbl. § 21-7 jf. byggesaksforskriften kapitel 7. 

Kommunen kan fastsette i gebyrforskriften at gebyret skal være betalt før igangsettingstillatelse gis. For at kommunen skal kunne utsette å gi igangsettingstillatelse på dette grunnlaget, må kravet fremgå som vilkår i rammetillatelsen. Bakgrunnen er at kommunen ikke kan sette til side plan- og bygningslovens regler gjennom gebyrforskriften. Selv om gebyrregulativet åpner for å utsette igangsettingstillatelse ved manglende betaling,

må kommunen gi igangsettingstillatelse dersom vilkårene ellers er oppfylt, når et slikt vilkår ikke er tatt inn i rammetillatelsen. Betalingskravet må da håndheves på annen måte.

Dersom kommunens gebyrforskrift fastsetter en generell regel om at igangsettingstillatelse ikke gis før gebyret er innbetalt, vil departementet derfor oppfordre kommunen til å synliggjøre dette som et vilkår i rammetillatelsen. På den måten er det tydelig for tiltakshaver og ansvarlig hvilke regler som gjelder, og det er klart hvilke vilkår som må være oppfylt for at igangsettingstillatelse kan gis.