Vi viser til henvendelse 4. desember 2024 med spørsmål om fordeling av kostnader i eierseksjonssameier. Vi beklager lang saksbehandlingstid.

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker, men kan på generelt grunnlag foreta fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet eierseksjonsloven.

Særkostnader er kostnader som knytter seg til den enkelte bruksenhet

Du spør om utgifter som faktureres et eierseksjonssameie med en lik sum pr. seksjon regnes som en særkostnad for den enkelte seksjonseier. Du tar særlig opp kommunale avgifter, men ønsker også en generell vurdering av kostnader som faktureres på denne måten.

Eierseksjonsloven § 29 første ledd første punktum angir hvilke utgifter som anses som felleskostnader. Bestemmelsen lyder:

«Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader.»

At kostnader som ikke «knytter seg til» en seksjon er felleskostnader, innebærer motsetningsvis at kostnader som kan føres tilbake til den enkelte seksjon, er særkostnader.[1]

Som du skriver i e-posten din, nevnes kommunale avgifter i forarbeidene som et eksempel på felleskostnader.[2] Vi legger til grunn at dette ikke er ment som en særregel, men som en illustrasjon på typiske kostnader som vanligvis er knyttet til eiendommen eller driften av eierseksjonssameiet som helhet. Eiendomsskatt nevnes som et annet eksempel, men med forbehold om at skatten er utlignet på eiendommen under ett. Tilsvarende forbehold må etter vårt syn også gjelde for kommunale avgifter. Hvis fakturaen spesifiserer hvilke avgifter som knytter seg til hver seksjon, er det naturlig å anse dem som særkostnader. Vi viser til drøftelsen vår i to tidligere tolkningsuttalelser om temaet fra henholdsvis 2022 og 2023 (vedlagt).[3] Synspunktet er også i samsvar med juridisk teori.[4]

Hvorvidt en faktura spesifiserer kravet pr. seksjon, kan også ha betydning for klassifiseringen av andre typer kostnader. Dette er imidlertid ikke avgjørende alene. Spørsmålet om en kostnad regnes som en særkostnad, beror på en konkret vurdering av kostnadens tilknytning til den enkelte bruksenhet. Hvis rettsgrunnlaget for kravet knytter seg til den enkelte seksjon, vil dette være et moment som trekker ytterligere i retning av at utgiften er en særkostnad.[5] Kostnadens karakter vil også ha betydning i vurderingen. Hvis en utgift gjelder eierseksjonssameiet som sådan, eller et gode alle seksjonseierne har tilgang til, vil kostnaden regnes som en felleskostnad. Dette kan gjelde selv om en kostnad faktureres pr. seksjon. Kostnader til forretningsfører vil for eksempel neppe kunne anses som en særkostnad.

Betydningen av endringer i måten en kostnad faktureres på

Du spør videre om en utgift kan gå fra å være en felleskostnad til å bli en særkostnad hvis faktureringsmåten endres slik at en kostnadstype som tidligere ble fakturert med et samlet beløp, endres slik at kostnaden faktureres pr. seksjon.

Hvorvidt en utgift er en felles- eller særkostnad, vurderes konkret for hver enkelt utgift. Som nevnt over kan faktureringsmåten ha betydning i vurderingen. Det er derfor mulig at en endring i faktureringspraksis kan påvirke klassifiseringen.

I henvendelsen spør du om det i et slikt tilfelle vil ha betydning hvordan eierseksjonssameiet hittil har fordelt sine kostnader, og viser til en tolkningsuttalelse fra 2010.[6] Denne uttalelsen drøfter anvendelsen av unntaksregelen om at felleskostnader kan fordeles etter nytte eller forbruk etter eierseksjonsloven § 29 første ledd tredje punktum.[7] Siden synspunktene i uttalelsen gjelder fordelingen av felleskostnader, vil de ikke være direkte overførbare til spørsmålet om når en utgift regnes som en særkostnad.

Her vil vi legge til at det ikke alltid er et skarpt skille mellom særkostnader og felleskostnader som fordeles etter nytte eller forbruk. Er slike felleskostnader etter sin art å anse som en individuell utgift, kan de alternativt anses som en særkostnad, jf. LB-2011-72445. I lovkommentar til borettslagsloven skriver Sjøvold at

«[n]oen ganger kan dette bli et spørsmål om terminologi. Etter loven kan man […] fordele visse felleskostnader etter forbruk. Det kan imidlertid anføres at når et forbruk for eksempel av strøm eller vannbåren varme er gjort målbart for den enkelte boenhet, så er det ikke lenger snakk om en felleskostnad, men om en særkostnad for denne.» [8]

Synspunktet vil etter vår mening også være relevant for spørsmålet om klassifisering av kostnader etter eierseksjonsloven.  

Vi understreker for ordens skyld at i siste instans er det domstolene som avgjør hvor skillet går mellom felleskostnader og særkostnader.

Hverken styret eller årsmøte kan bestemme at en felleskostnad skal anses som en særkostnad

Du lurer på om styret eller et flertall i årsmøtet kan endre utgiftsfordelingen fra en felleskostnad til en særkostnad.

Etter § 29 annet ledd er det adgang til å fastsette særskilte regler om kostnadsfordelingen i vedtektene, hvis seksjonseierne som berøres uttrykkelig sier seg enige. Er ikke annet gyldig fastsatt i vedtektene, vil spørsmålet om en kostnad er en særkostnad som nevnt bero på en konkret vurdering opp mot § 29 første ledd første punktum. Hverken styret eller årsmøte kan gyldig vedta at en kostnad som er en felleskostnad skal være en særkostnad. Selv om styret ofte i praksis må vurdere og klassifisere den enkelte utgiften, har den enkelte seksjonseier en rett til å få en slik avgjørelse overprøvd av domstolene. 

[1] Prop. 39 L (2016–2017) s. 171.

[2] Ibid.

[3] Departementets saksnummer 22/3233-2 og 22/3233-4.

[4] Christian Fr. Wyller, Eierseksjonsloven. Lovkommentar, § 29. Fordeling av felleskostnader og fellesinntekter, Juridika https://juridika.no/no/lov/2017-06-16-65/%C2%A729/kommentar/, se særlig 2.9 (sist sett 23. mai 2025).

[5] Dette ble vektlagt i våre tolkningsuttalelser 22/3233-2 og 22/3233-4, nevnt ovenfor.

[6] Departementets saksnummer 08/500-2 HAR, § 23 - Adgang til å ta en utgift av fellesutgiftene og belaste sameierne direkte. Uttalelse gitt til 1997-lov. - regjeringen.no

[7] Uttalelsen gjelder unntaksregelen i eierseksjonsloven av 1997 § 23 første ledd. Denne er videreført i gjeldende eierseksjonslov § 29 første ledd tredje punktum.

[8] Terje Sjøvold, Burettslagslova. Lovkommentar, § 5-19. Fordeling av felleskostnader, Juridika Burettslagslova § 5-19. | Lovkommentarer | Juridika, punkt 1 (sist sett 16. juni 2025).