§ 23 - Adgang til å ta en utgift av fellesutgiftene og belaste sameierne direkte

Dato: 04.09.08
Saksnummer: 08/500-2 HAR

Eierseksjonsloven § 23 – Er kabel-tv utgifter en felleskostnad i eierseksjonssameier?

De har stilt spørsmål om adgangen til å beslutte at kostnader knyttet til kabel-TV, som hittil har vært en fellesutgift, heretter skal betales av den enkelte sameier. En slik endring innebærer at fordelingen av denne utgiften mellom sameierne endres.

Departementet tar ikke stilling i enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger når det gjelder lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet eierseksjonsloven. Spørsmålet besvares derfor på generelt grunnlag.  

Vi siterer fra eierseksjonsloven § 23 første og annet ledd:

”(1)Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken med mindre særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.
(2) Med tilslutning fra de sameiere det gjelder, kan det i vedtektene fastsettes en annen fordeling enn nevnt i første ledd.”

Utgangspunktet etter eierseksjonsloven er at kostnader som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken, jf. eierseksjonsloven § 23 første ledd. Det framkommer av annet ledd i samme bestemmelse at kostnadsfordeling i utgangspunktet ligger fast. Det er også presisert i lovens forarbeider, jf. Ot.prp. nr 33 (1995-1996) på side 61:

”Et hovedsynspunkt må være at fordelingsnøkkelen ligger fast. Endring av fordelingsnøkkelen innebærer en forrykning av det økonomiske forholdet mellom sameierne og bør bare unntaksvis kunne gjennomføres ved flertallsvedtak (jf. Rt. 1991.892).  Størrelsen på felleskostnadene kan være en av de faktorer som avgjør hvilken pris en erverver er villig til å gi for seksjonen. Den som har gitt en høy pris for seksjonen fordi felleskostnadene var lave, ville betale ”dobbelt opp” dersom han måtte finne seg i at seksjonen senere skulle bære en større del av felleskostnadene.” 

At kostnadsfordelingen ligger fast, er også gjentatt i den juridiske litteraturen. I Eierseksjonsloven Kommentarutgave uttaler forfatterne Lilleholt, Wyller og Hagen følgende på side 178:

”Etter § 23 annet ledd er utgangspunktet i dag det Høyesterett la til grunn og det motsatte av 1983-loven: Fordelingsnøkkelen kan ikke endres ved kvalifisert flertall som for vedtekter, det kreves vedtektsbestemmelse og positiv tilslutning fra dem som berøres. Og man berøres både hvis man får en høyere andel og hvis man får en lavere, men i de siste tilfeller er det i praksis ikke vanskelig å skaffe tilslutning til endringen.”

Som det framgår av eierseksjonslovens første ledd kan kostnadene kreves fordelt etter nytte og forbruk dersom ”særlige grunner” taler for dette. Ordlyden tyder på at dette er en unntaksregel. Det kan siteres følgende fra lovens forarbeider som også støtter en slik forståelse, jf. Ot.prp. nr. 33 (1995-1996) på side 113:

”Vilkåret om ”særlige grunner” innebærer at det bare i enkelte tilfelle blir tale om å fordele kostnadene på annet grunnlag enn sameiebrøken.”

Borettslagsloven inneholder tilsvarende bestemmelser. Denne lovs § 5-19 (1) tredje punktum lyder som følger: ”Når særlege grunnar talar for det, skal visse kostnader delast etter nytten for den einskilde bustaden eller etter forbruk.”    

Det kan dermed være interessant å se hvordan bestemmelsen er omtalt i forarbeidene til borettslagsloven. Det kan i denne forbindelse siteres følgende fra Ot.prp. nr. 30 (2002-2003) på side 280:

”Det er tale om ein unntaksregel som kjem inn berre der serlege grunnar talar for det. Ein tilsvarande regel finst i eigarseksjonslova § 23. ... Særregelen er nok mest aktuell for nye tiltak som klårt er mest til gagn for berre nokre av andelseigarane, eller der kostnadene er klårt forbruksavhengige, og forbruket kan målast og varierer mykje andelseigarane imellom.
I andre tilfelle enn der grunnlaget for fordelinga er endra, eller der den nemnde særregelen kjem inn, er regelen at fordelinga korkje skal eller kan endrast utan samtykke frå dei andelseigarane endringa går ut over.”

Forarbeidene til borettslagsloven viser dermed også at dette er en skjønnsmessig unntaksregel. Regelen kan komme til anvendelse der kostnadene klart er forbruksavhengige, forbruket kan måles og variere mye andelseierne imellom. Det er også presisert at regelen er mest aktuell for nye tiltak. Dette tyder på at dersom en kostnad er blitt ansett å være en felleskostnad, må det tyngre argumenter til for å endre kostnaden til en særkostnad enn om kostnaden fra starten er blitt ansett som en særkostnad. I den juridiske litteratur i Borettslovkommentaren av Lilleholt, Wyller og Aagenæs på side 485 understrekes det også at det skal mer til for å endre en kostnad som er fordelt:

”Er det på det rene at de aktuelle kostnadene var omfattet av en generell fordelingsnøkkel som andelseierne var enige om, må det skje endringer i forutsetningene for denne enigheten før en ny fordeling etter nytte eller forbruk kan kreves.”
  
Det er grunn til å legge de samme betraktningene til grunn for eierseksjonssameier som har en tilsvarende regel.

Departementet mener dermed at utgangpunktet er at kostnader som ikke referer seg til den enkelte seksjon skal være en fellesutgift. Særlige grunner kan likevel tale for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Om det foreligger særlige grunner, beror på en vurdering av de faktiske omstendighetene og dette er en unntaksregel. Dersom kostnader er blitt betraktet som fellesutgift, skal det trolig mer til for at det kan sies å foreligge særlige grunner.

Departementet tar som nevnt ikke stilling i enkeltsaker, og kan således ikke ta stilling til denne konkrete saken. Det skal også nevnes at sameierne kan avtale en annen kostnadsfordeling. En slik avtale krever samtykke fra den enkelte sameier.