Neste kapittel
Forrige kapittel

2 Bakgrunn for lovforslaget

2.1 Bostabilitet kan styrke bomiljøene

I borettslag skal eierne som hovedregel bo i boligene selv. Borettslag er en veletablert boform, som bygger opp under eierlinja i norsk boligpolitikk. En grunnmur i den norske boligpolitikken er å legge til rette for at de fleste kan eie boligen sin. Eierlinja har bidratt til en velholdt boligmasse og stabile, forutsigbare boforhold for de fleste.

Om lag én million innbyggere leier boligen de bor i, og mange av dem som leier er fornøyde med leieforholdet sitt. På mange måter fungerer leiemarkedet godt. Det er et fleksibelt marked hvor boliger kan komme til og trekkes raskt ut ved behov. Samtidig opplever en høyere andel leiere, sammenliknet med eiere, utfordringer med dårlige og uforutsigbare boforhold. Det er særlig problematisk for barnefamilier, og kan bidra til utfordringer i bomiljøene.

Regjeringens boligpolitiske innsats er derfor rettet inn mot både å bidra til at flere kan eie sin egen bolig, og at leiemarkedet skal være trygt og forutsigbart (Meld. St. 13 (2023–2024) Bustadmeldinga - Ein heilskapleg og aktiv bustadpolitikk for heile landet). Det trengs gode botilbud både for eiere og leiere. Det kan også være en fordel om boligområdene består av en blanding av eide og leide boliger.

Hvis boligområdene består av et variert boligtilbud, blant annet med både eide og leide boliger, kan det bidra til mangfoldige og inkluderende nabolag. Store kvalitetsforskjeller mellom boligområder, og ensidige boligtilbud innad i områdene, kan derimot bidra til økt segregering og opphopning av dårlige levekår.

Den sosioøkonomiske segregeringen har økt noe i Norge de siste tiårene. Både segregering og levekårsopphopning varierer mellom ulike deler av landet, men mange byer har områder med høye andeler barn i lavinntektsfamilier. Enkelte områder har et tydelig overlapp mellom en rekke levekårsutfordringer, samtidig som områdene har hatt en negativ utvikling over tid (NOU 2020: 16 Levekår i byer - Gode lokalsamfunn for alle).

I noen boligområder med mange utleieboliger, blir det mye inn- og utflytting. Dette gjelder blant annet en del levekårsutsatte områder. By- og levekårsutvalget (NOU 2020: 16 Levekår i byer - Gode lokalsamfunn for alle) mente at

«flere borettslagsboliger i slike områder kan ha en positiv effekt på nabolaget. Det kan redusere flyttehyppigheten, noe som igjen vil bidra positivt til å bygge relasjoner i nærmiljøet for barn og unge generelt og virke positivt for skole- og læringsmiljøet ved skolene i området. Det kan også gjøre det enklere å få til fellesprosjekter som opprusting av områdene og sosiale arrangementer. Videre kan det gjøre det lettere for familier å få kjøpt en bolig i området hvor de leier.»

2.2 Behov for bedre virkemidler for inkluderende og gode bomiljø

Regjeringen vil at boligbyggingen skal bidra til at boligmarkedet utjevner sosiale og geografiske forskjeller, framfor å forsterke dem. Kommunene har gjennom plan- og bygningsloven et ansvar for å fremme sosial bærekraft i planleggingen. I følge plan- og bygningslovens formål, jf. § 1-1, skal loven «fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner». Samfunns- og arealplanlegging er et viktig verktøy for å sikre sosial bærekraft i byer og lokalsamfunn, på linje med økonomisk og miljømessig bærekraft (Meld. St. 13 (2023–2024) Bustadmeldinga - Ein heilskapleg og aktiv bustadpolitikk for heile landet). Regjeringen vil styrke hensynet til sosial bærekraft i samfunns- og arealplanleggingen (Meld. St. 28 (2022–2023) Gode bysamfunn med små skilnader).

Både nasjonale og internasjonale føringer inneholder forventninger til sosial bærekraft i planlegging. Ifølge FNs bærekraftsmål er Norge forpliktet til å fremme økonomisk, sosial og miljømessig bærekraft. Hensynet til sosial bærekraft i boligmarkedet framgår spesielt gjennom mål 10 om mindre ulikhet og mål 11 om mer bærekraftige byer og lokalsamfunn.

I nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging (2023–2027) framkommer følgende i kapittel 3 Trygge og inkluderende lokalsamfunn:

«For å styrke den sosiale bærekraften, er det viktig at boliger bygges med gode kvaliteter, og at boligtilbudet er variert nok til å dekke ulike behov i befolkningen og bidrar til mangfoldige nabolag. Det er behov for å bygge boliger i ulike nærmiljøer, av ulik type og størrelse, og både selveier- og utleieboliger. For eksempel kan boligkjøpsmodeller som leie-til-eie, utleieboliger og borettslagsboliger gi økt variasjon. Ved å integrere boligsosiale hensyn i samfunns- og arealplanleggingen, kan kommunene bidra til gode botilbud for vanskeligstilte og til at flere kan eie egen bolig.»

Kommuner har i flere sammenhenger ytret ønske om bedre og flere virkemidler for å fremme sosial bærekraft på boligmarkedet og kunne påvirke boligsammensetningen.Se for eksempel Asplan Viak (2018): Kommunen som aktiv boligpolitisk aktør, og Oslo Economics og NIBR, OsloMet (2022): Utredning om sosial bærekraft og planbestemmelser om boligsammensetning (OE-rapport 2021-74). I denne rapporten ga de intervjuede kommunene uttrykk for at de i dag har få effektive virkemidler for å fremme sosial bærekraft i boligmarkedet, samtidig som de opplever at de nasjonale forventningene på dette området øker. Kommunene var bekymret for utfordringer med blant annet levekårsopphopning og manglende variasjon i boligsammensetningen. Utrederne mente at planbestemmelser om borettslag i noen tilfeller trolig kan bidra til økt stabilitet i bomiljøene. De mente samtidig at slike planbestemmelser trolig er et lite treffsikkert virkemiddel for en del andre mål om sosial bærekraft i boligmarkedet, som økte etableringsmuligheter og redusert levekårsopphopning generelt (OE-rapport 2021-74).

2.3 Andre virkemidler

Kommuner og staten har også andre virkemidler som kan bidra til mer variert boligsammensetning og til å styrke bomiljøene, slik som kommunal tomtepolitikk og områdesatsinger. Lovforslaget kan supplere eksisterende virkemidler.

2.3.1 Kommunal tomtepolitikk

Kommunene kan drive en aktiv boligpolitikk ved å kjøpe tomter til boligformål, og deretter benytte salgsprosessen for å påvirke boligsammensetningen. Dersom kommunene selv eier tomtene, kan de ved salg kreve at det skal tinglyses en klausul på tomten som spesifiserer krav til boligsammensetningen. Slike klausuler er privatrettslige, og reguleres ikke av plan- og bygningsloven.

Kommunenes muligheter til å drive aktiv tomtepolitikk kan begrenses av at dagens kommunale tomtereserver er små, at eventuelle nye tomtekjøp er kapitalkrevende og at det er vanskelig å få innpass på tomtemarkedet (NIBR (2014): Kommunenes tilrettelegging for boligbygging (NIBR-rapport 2014:13)). Krav som hefter ved et tomtesalg, vil dessuten kunne redusere markedsverdien, og må vurderes opp mot alternativ bruk av kommunens midler (OE-rapport 2021-74).

2.3.2 Områdesatsinger

Områdesatsinger er et virkemiddel for å gjøre en ekstra innsats for tjenesteutvikling og bedre nærmiljøkvaliteter. Staten og kommunene samarbeider og samfinansierer områdesatsinger i levekårsutsatte områder i flere store byer. Staten har per 2025 avtaler med Oslo, Bergen, Drammen, Stavanger, Trondheim, Sarpsborg, Fredrikstad, Kristiansand, Skien, Gjøvik, Halden, Indre Østfold, Larvik og Tromsø.

2.4 Høringsforslaget

Kommunal- og distriktsdepartementet sendte 15. april 2024 ut forslag til endringer i plan- og bygningsloven og kart- og planforskriften på høring. I høringen ble det foreslått at kommunene i arealplan kan gi planbestemmelser i utbyggingsområder om

  • bruk av borettslag som organisasjonsform

  • at en andel av boligene skal være utleieboliger spesifisert som kommunalt disponerte eller eide, og at

  • en andel av boligene skal tilbys med boligkjøpsmodeller.

I høringen ble det også foreslått endringer i kart- og planforskriften for å åpne for at studentboliger kan være eget arealformål. Forslaget om studentboliger er fulgt opp i vedtak av ny kart- og planforskrift, som trådte i kraft 1. juli 2025.

Denne lovproposisjonen er en oppfølging av høringsforslaget om at kommunene i arealplan kan gi planbestemmelser om borettslag som organisasjonsform.

2.5 Høringen

Høringen ble offentliggjort på regjeringen.no, og ble sendt til disse høringsinstansene:

  • Departementene

  • Arbeids- og velferdsdirektoratet

  • Arkivverket

  • Barne-, ungdoms- og familiedirektoratet

  • Barneombudet

  • Design og arkitektur Norge

  • Digitaliseringsdirektoratet

  • Direktoratet for byggkvalitet

  • Direktoratet for mineralforvaltning

  • Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap

  • Distriktssenteret

  • Domstolsadministrasjonen

  • Finanstilsynet

  • Fiskeridirektoratet

  • Forbrukerrådet

  • Forbrukertilsynet

  • Helsedirektoratet

  • Husbanken

  • Husleietvistutvalget

  • Integrerings- og mangfoldsdirektoratet

  • Jernbanedirektoratet

  • Konkurransetilsynet

  • Kystverket

  • Landbruksdirektoratet

  • Mattilsynet

  • Miljødirektoratet

  • Nasjonalbiblioteket

  • Norges forskningsråd

  • Norges vassdrags- og energidirektorat

  • Regelrådet

  • Riksantikvaren

  • Sjøfartsdirektoratet

  • Skattedirektoratet

  • Sokkeldirektoratet

  • Statens jernbanetilsyn

  • Statens kartverk

  • Statens vegvesen

  • Statistisk sentralbyrå

  • Statsforvalterne

  • Sysselmesteren på Svalbard

  • Vegtilsynet

  • Finnmarkseiendommen

  • Sametinget – Sámediggi

  • Sivilombudet

  • Fylkeskommunene

  • Kommunene

  • Avinor AS

  • Bane NOR

  • Forsvarsbygg

  • Innovasjon Norge

  • Nye Veier AS

  • Statsbygg

  • Arkitektur- og designhøgskolen i Oslo

  • Høgskolen i Molde

  • Høgskulen i Volda

  • Høgskolen i Østfold

  • Høgskulen på Vestlandet

  • Høyskolen Kristiania

  • Kunsthøgskolen i Oslo

  • Nord universitet

  • Norges Handelshøyskole

  • Norges miljø- og biovitenskapelige universitet

  • Norges teknisk-naturvitenskapelige universitetet

  • OsloMet

  • Universitetet i Agder

  • Universitetet i Bergen

  • Universitetet i Oslo

  • Universitetet i Stavanger

  • Universitetet i Sørøst-Norge

  • Universitetet i Tromsø

  • VID vitenskapelig høgskole

  • Folkehelseinstituttet

  • Havforskningsinstituttet

  • Institutt for samfunnsforskning

  • Norges geotekniske institutt

  • Norsk institutt for bioøkonomi

  • Norsk institutt for naturforskning

  • Norsk institutt for vannforskning

  • Transportøkonomisk institutt

  • A. Utvik AS

  • Administrativt Forskningsfond

  • Advokatforeningen

  • Akademikerne

  • Arkitektbedriftene

  • Arkitektenes fagforbund

  • Asker og Bærum Boligbyggelag

  • Bate boligbyggelag

  • Boligbyggelaget TOBB

  • Boligbyggelaget Usbl

  • Boligmentoren

  • Boligprodusentenes Forening

  • Byggenæringens Landsforening

  • Eiendom Norge

  • Eiendomsverdi AS

  • Entreprenørforeningen – Bygg og Anlegg

  • Fafo

  • Fagforbundet

  • Fellesforbundet

  • Fellesorganisasjonen

  • Finans Norge

  • Finansforbundet

  • Finansnæringens hovedorganisasjon

  • Fredensborg

  • Frelsesarmeen

  • Funksjonshemmedes fellesorganisasjon

  • Geoforum

  • Geomatikkbedriftene

  • Gjøvik Boligstiftelse

  • Huseierne

  • JM Norge

  • Juristforbundet

  • Juridisk rådgivning for kvinner

  • JussBuss

  • Jussformidlingen i Bergen

  • Jusshjelpa i Nord-Norge

  • Kirkens Bymisjon

  • Kommunal Boligadministrasjoners Landsråd

  • KS

  • Landsorganisasjonen i Norge

  • Leieboerforeningen Bergen

  • Leieboerforeningen i Oslo

  • Longyearbyen lokalstyre

  • Maskinentreprenørenes Forbund

  • Nasjonal kommunikasjonsmyndighet

  • Naturvernforbundet

  • Norges Bygg- og Eiendomsforening

  • Norges Eiendomsmeglerforbund

  • Norges geologiske undersøkelse

  • Norges Handikapforbund

  • Norges Huseierforbund

  • Norges ingeniør- og teknologiorganisasjon

  • Norges Miljøvernforbund

  • Norges Skogeierforbund

  • Norsk Bolig- og Byplanforening

  • Norsk Bonde- og småbrukarlag

  • Norsk Eiendom

  • Norsk Industri

  • Norsk Kommunalteknisk Forening

  • Norske arkitekters landsforbund

  • Norske Boligbyggelags Landsforbund

  • Næringslivets Hovedorganisasjon

  • OBOS

  • Odel og Eie

  • Oslo Kommunale Leieboerorganisasjon

  • Røde Kors

  • Samarbeidsforumet av funksjonshemmedes organisasjoner

  • Samskipnadsrådet

  • Selvaag Bolig

  • SMB Norge

  • Sparebankforeningen i Norge

  • Standard Norge

  • Studieforbundet AOF

  • Tekna

  • Virke

Høringsfristen var 15. august 2024. Departementet mottok 64 høringssvar til forslagene, der 57 hadde merknader og 7 ikke hadde merknader.

Høringsinstanser med merknader:

  • Distriktssenteret

  • Helsedirektoratet

  • Kartverket

  • Oslo politidistrikt

  • Regelrådet

  • Statsforvalteren i Innlandet

  • Statsforvalteren i Rogaland

  • Statsforvalteren i Vestland

  • Agder fylkeskommune

  • Akershus fylkeskommune

  • Buskerud fylkeskommune

  • Nordland fylkeskommune

  • Rogaland fylkeskommune

  • Vestfold fylkeskommune

  • Østfold fylkeskommune

  • Bergen kommune

  • Bærum kommune

  • Hitra kommune

  • Kristiansand kommune

  • Larvik kommune

  • Nes kommune

  • Nesodden kommune

  • Oslo kommune

  • Stavanger kommune

  • Sula kommune

  • Tromsø kommune

  • Trondheim kommune

  • Øksnes kommune

  • Øygarden kommune

  • Advokatforeningen

  • Aspelin Ramm Eiendom

  • Bate boligbyggelag

  • BI Studentorganisasjon

  • Boligbyggelaget Usbl

  • Boligprodusentene

  • EgdePlan AS

  • Eiendom Norge

  • Entreprenørforeningen Bygg og Anlegg

  • Fagforbundet

  • Fellesforbundet

  • Finans Norge

  • Forskningsprosjektet Bopilot

  • Fredrikstad Arbeiderparti

  • Funksjonshemmedes fellesorganisasjon

  • JM Norge

  • KS

  • Leieboerforeningen

  • Landsorganisasjonen i Norge

  • Norske Boligbyggelags Landsforbund

  • Norges Eiendomsmeglerforbund

  • Norsk Eiendom

  • Norsk Kommunalteknisk Forening

  • Norsk studentorganisasjon

  • OBOS

  • Privatperson

  • Samskipnadsrådet

  • Velferdstingene i Norge

Disse høringsinstansene har positivt uttrykt at de ikke har høringsinnspill:

  • Klima- og miljødepartementet

  • Justis- og beredskapsdepartementet

  • Samferdselsdepartementet

  • Kystverket

  • Riksantikvaren

  • Porsgrunn kommune

  • Sør-Varanger kommune

Neste kapittel
Forrige kapittel