4 Gjeldende rett
4.1 Plan- og bygningsloven
Plan- og bygningsloven bygger på et hierarkisk styringsprinsipp, der overordnede planer skal legges til grunn i den etterfølgende mer detaljerte planleggingen, jf. plan- og bygningsloven (pbl.) § 12-3 første og tredje ledd. Planleggingen skal være basert på samordning og samarbeid mellom sektormyndigheter og mellom statlige, regionale og kommunale organer, private organisasjoner og institusjoner, og allmennheten. Loven legger opp til en omfattende prosess for å sikre at ulike hensyn og interesser kommer fram og at beslutningstakerne gjør gode avveininger før de treffer vedtak. Når målsetningene på høyere nivå konkretiseres og gis en anvendt form på lavere plannivåer, vil konkretiseringene farges av sektorhensyn, slik at planen i tilstrekkelig grad ivaretar nasjonale og viktige regionale interesser.
Plan- og bygningsloven gir kommunene vide hjemler til å treffe nærmere bestemmelser om bruk av arealer i kommunen. Kommunene kan gjennom dette påvirke boligsammensetningen på ulike måter. Kommunene kan i arealplaner (kommuneplan og reguleringsplan) fastsette arealformål som fastslår hvor det kan bygges og om det skal bygges boliger, næringsbygg e.l. (pbl. § 11-7 og § 12-5). Kommunene kan også gjennom kommuneplan blant annet vedta planbestemmelser om rekkefølgekrav for å sikre etablering av samfunnsservice, byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav, herunder om universell utforming, oppdeling av boenheter til hybler, estetikk, grønnstruktur og kulturmiljø (pbl. § 11-9). I reguleringsplan kan det blant annet gis planbestemmelser om funksjons- og kvalitetskrav til bygninger, antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, nærmere krav til tilgjengelighet og boligens utforming der det er hensiktsmessig for spesielle behov, og bestemmelser for å sikre verneverdier i bygninger (pbl. § 12-7).
Kommunenes mulighet til å påvirke sammensetningen av boliger gjennom arealplanleggingen er i hovedsak begrenset til boligenes fysiske utforming. Kommunen kan indirekte påvirke målgrupper gjennom blant annet regulering av størrelse på bolig og type bolig (rekkehus, leilighet og enebolig). Som et virkemiddel for mangfoldig beboersammensetning, kan kommunen for eksempel stille krav til store leiligheter i et område med mange små leiligheter, og på den måten sørge for at det finnes boliger som passer forskjellige typer husholdninger i et område.
Plan- og bygningsloven gir som hovedregel ikke hjemmel til å stille krav til hvem som skal eie eller bruke boligene, eller hvordan disse skal finansieres og organiseres. Plan- og bygningsloven § 11-10 nr. 3 fastslår imidlertid at det kan gis bestemmelser til arealformål i kommuneplan om hvilke arealer som skal være til offentlig formål eller fellesareal. Bestemmelsene gjelder i utgangspunktet bruken av arealene og ikke hvem som skal være eier. I praksis er imidlertid denne hjemmelen til å gi bestemmelser ofte omtalt som hjemmel til å angi eierform. Slike bestemmelser kan gis til arealformålene bebyggelse og anlegg, samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, grønnstruktur og Forsvaret. Tilsvarende kan det på reguleringsplannivå gis bestemmelser til alle arealformål og hensynssoner om hvilke arealer som skal være til offentlig formål eller fellesareal, jf. plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 14. Årsaken til at det er nødvendig å skille mellom offentlige og private formål i reguleringsplan, er at slike bestemmelser kan gi grunnlag for innløsning eller ekspropriasjon, jf. plan- og bygningsloven kapittel 15 og 16.
Hovedregelen om at kommunene ikke kan regulere hvem som er målgruppen for boliger har også fra 1. juli 2025 fått et unntak ved at kart- og planforskriften ble endret slik at kommunene kan angi studentboliger som eget arealformål i kommuneplan og reguleringsplan.
Et annet virkemiddel som plan- og bygningsloven har, er at kommunene gjennom en utbyggingsavtale kan sikre seg fortrinnsrett til å kjøpe en andel av nybygde boliger til markedspris, jf. plan- og bygningsloven § 17-3.
4.2 Burettslagslova og eierseksjonsloven
Borettslag og seksjonerte sameier er to ulike måter å organisere et boligselskap på. Disse reguleres av henholdsvis burettslagslova og eierseksjonsloven. Om et boligselskap er organisert som et eierseksjonssameie eller et borettslag kan ha betydning for blant annet antall utleieenheter i boligselskapet.
Et eierseksjonssameie er flere eierandeler i bebygd eller planlagt bebygd eiendom, som er seksjonert og tinglyst. Eierne av disse eierandelene eier eiendommen i fellesskap etter en fastsatt sameiebrøk, men har enerett til å bruke en bestemt bruksenhet (seksjon). Eierseksjonssameiet er ikke i seg selv et selvstendig rettssubjekt, men består av alle seksjonseierne i fellesskap. Et borettslag er derimot et selvstendig rettssubjekt. Borettslagsmodellen er en andelsmodell der boligene finansieres dels gjennom felleslån som alle andelshaverne er ansvarlige for sammen, og dels gjennom en egenandel som finansieres av den enkelte andelshaver.
En vesentlig forskjell på borettslagsboliger og eierseksjonsboliger er mulighetene til å leie ut boligen. Hvordan boligselskapene i et område er organisert, kan derfor påvirke andelen utleieboliger. Burettslagslova bygger på et grunnleggende prinsipp om at andelseieren selv skal bo i boligen (brukereier-prinsippet). Dette prinsippet vises blant annet gjennom at det i utgangspunktet kun er fysiske personer som kan eie andeler i et borettslag og at disse kun kan eie én andel hver. Andelseier kan som hovedregel heller ikke overlate bruksretten til andre uten samtykke fra styret (burettslagslova § 5-3 flg.).
Etter eierseksjonsloven er hovedregelen at hver seksjonseier disponerer fritt over egen seksjon, og at eier også står fritt til å velge om han eller hun ønsker å leie ut boligen (eierseksjonsloven § 24).