6 Høringsinstansenes syn

Alle de tretten kommunene som uttaler seg om forslaget om å gi kommunene mulighet til å fastsette planbestemmelser om at boliger på angitte tomter skal organiseres som borettslag er overveiende positive til forslaget. Ingen kommuner gir uttrykk for at de er imot forslaget. Elleve andre offentlige instanser uttaler seg i hovedsak positivt til forslaget (Agder fylkeskommune, Distriktssenteret, Helsedirektoratet, Nordland fylkeskommune, Oslo politidistrikt, Rogaland fylkeskommune, statsforvalterne i Innlandet, Rogaland og Vestland, Vestfold fylkeskommune og Østfold fylkeskommune). Akershus fylkeskommune støtter ikke forslaget. Fem offentlige høringsinstanser med merknader tar ikke uttrykkelig stilling til forslaget (Buskerud fylkeskommune, Kartverket, KS, Nes kommune og Regelrådet).

Blant de private høringsinstansene er det elleve høringsinstanser som støtter, eller i hovedsak uttaler seg positivt om, forslaget (Fagforbundet, Fellesforbundet, Forskningsprosjektet Bopilot NTNU, Fredrikstad Arbeiderparti, Funksjonshemmedes fellesorganisasjon (FFO), Landsorganisasjonen i Norge (LO), Leieboerforeningen, Norske Boligbyggelags Landsforbund SA (NBBL), Norsk Eiendom, Norsk Kommunalteknisk Forening (NKF) og OBOS). Åtte private høringsinstanser uttaler seg negativt til forslaget (Aspelin Ramm Eiendom, Bate boligbyggelag, Boligbyggelaget Usbl, Boligprodusentene, Entreprenørforeningen Bygg og Anlegg (EBA), Eiendom Norge, JM Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF)). Syv private høringsinstanser med merknader tar ikke uttrykkelig stilling til forslaget (BI Studentorganisasjon, EgdePlan AS, Finans Norge, Norsk studentorganisasjon, en privatperson, Samskipnadsrådet og Velferdstingene i Norge).

Advokatforeningen, Bergen kommune, Forskningsprosjektet Bopilot, Fredrikstad Arbeiderparti, Fellesforbundet, Kristiansand kommune, OBOS, Oslo kommune, Oslo politidistrikt, NBBL, Norsk Eiendom og Trondheim kommune framhever at borettslag kan ha en positiv betydning for bostabilitet og nærmiljø. Flere mener at det ikke minst er relevant i levekårsutsatte områder. Oslo politidistrikt viser til at deres erfaring er at stabile nabolag der folk blir boende over tid og kjenner felles ansvar og eierskap til nabolaget, har mindre kriminalitet. De viser til at slike positive kvaliteter kan sammenfalle med nabolag som har større andel borettslag framfor selveierleiligheter med mye utleie. Fellesforbundet og LO legger vekt på at borettslag er en veletablert og velregulert boform basert på prinsipper om fellesskap, demokrati og medbestemmelse.

Norsk Eiendom mener at planbestemmelser om borettslag kan kombineres med å bygge mindre leiligheter, som kan egne seg for førstegangskjøpere. Fredrikstad Arbeiderparti mener på den annen side at planbestemmelser om borettslag kan egne seg for større leiligheter i sentrale strøk, noe som kan bidra til at boligene benyttes som familieleiligheter fremfor utleie til bokollektiv.

JM Norge, Usbl og Bate viser til at de ofte bygger borettslagsboliger, og at de mener borettslag er en god boform. De mener samtidig at det bør være opp til utbyggerne å vurdere om borettslag eller eierseksjonssameier er best tilpasset markedet i det enkelte området. Bate viser til at de har erfaring med at organisasjonsform endres som følge av responsen i markedet, og mener at å låse valg av organisasjonsform i arealplan vil være svært ugunstig for utbyggere. Boligprodusentene er positive til borettslag som organisasjonsform, men mener det bør fremmes i en dialog med utbyggere, og ikke som plankrav. EBA mener at forslagene i høringsnotatet kan gi negative konsekvenser for boligmarkedet. Advokatforeningen, Boligprodusentene, Bate, Eiendom Norge, JM Norge, Kristiansand kommune, Oslo kommune, Norges Eiendomsmeglerforbund og Usbl mener at boligbyggingen kan svekkes ved et kommunalt påbud om borettslag der markedet etterspør noe annet. Høringsinstansene peker særlig på at borettslagsboliger er mindre aktuelle for kjøpere av sekundærboliger. Det kan forsinke forhåndssalget og igangsettingen av boligbyggingen. Fredrikstad Arbeiderparti mener samtidig at det kan være motsatt, dvs. at borettslag tiltrekker seg investorer pga. lav risiko og høy potensiell gevinst.

Aspelin Ramm Eiendom savner en tydeligere begrunnelse for hvorfor denne boformen skal reguleres i plan- og bygningsloven. Eiendom Norge peker på at det ofte er flest borettslag i levekårsutsatte områder, og mener at forslaget derfor ikke svarer på utfordringene som finnes. Boligprodusentene og JM Norge mener forslaget er et svakt virkemiddel for å fremme sosial bærekraft.

Bergen kommune, Bærum kommune, Kristiansand kommune, Larvik kommune og Rogaland fylkeskommune mener at kommunene må vurdere nøye hvordan slike planbestemmelser skal benyttes, gjennom gode prosesser og dialog med utbyggere. KS og Statsforvalteren i Innlandet mener det er viktig å avklare hvordan krav om at reguleringen skal være saklig/nødvendig skal oppfylles.

Kristiansand kommune mener det kan være vanskelig å hindre at borettslag vedtar å omgjøre seg selv til eierseksjonssameier hvis salgsverdiene øker og boligområdet er populært. Trondheim kommune mener at muligheten til å kunne oppløse borettslaget kan undergrave forslaget. Advokatforeningen mener at rettsstillingen til andelseiere hvor det er stilt arealplankrav om borettslag, og borettslaget omgjør seg selv til eierseksjonssameie, bør utredes og avklares. Bærum kommune mener at det ved omgjøring av borettslag til eierseksjonssameie vil kreves innvilget dispensasjon/endring av plan, hvis arealplanen er regulert til borettslag. De mener høringsnotatet ikke omtaler dette, og at det gir inntrykk av at kommunen ikke vil ha mulighet til å styre en avvikling av borettslag.

KS er på generelt grunnlag positive til virkemidler som øker kommunenes handlingsrom, og mener at organisering som borettslag kan være nyttig for kommunene å kunne påvirke. Samtidig mener de det er usikkert om forslagene i høringsnotatet vil ha vesentlig betydning. KS viser også til at forslagene i høringsnotatet generelt reiser en del prinsipielle spørsmål relatert til blant annet eiendomsrett og konkurransevilkår.

Regelrådet mener at høringsnotatet generelt har svakheter på enkelte punkter. De mener beskrivelsen av forslagene kunne vært mer presis. De ønsker også en grundigere utredning av næringsaktører som blir indirekte berørt av forslaget, og om bransjen inneholder små virksomheter. De mener samtidig at problemene som ønskes løst er grundig beskrevet, og at det er positivt at det er vist til alternative tiltak. Regelrådet har ikke kommentert særskilt på forslaget om borettslag.